immobilia 2023/05 - SVIT

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IMMOBILIENRECHT BUNDESGERICHTSENTSCHEIDE VERSTEIGERUNG UND UNERLAUBTE UNTERMIETE 39 Im ersten Entscheid beschäftigte sich das Bundesgericht mit der Rechtsfolge der Zwangs versteigerung. Im zweiten Entscheid ging es um die Frage der Kündigung zweier Mietverhältnisse. TEXT— CHARLES GSCHWIND* BILD: 123RF.COM Bei der Aufhebung von Miteigentum an einem Grundstück kann es zu einer öffentlichen Versteigerung kommen. 1. WELCHE BESTIMMUNGEN KOMMEN BEI EINER ÖFFENTLI CHEN VERSTEIGERUNG ALS RECHTSFOLGE DER AUFHE BUNG VON MITEIGENTUM ZUR ANWENDUNG? Eine Liegenschaft steht im hälftigen Miteigentum von A, F und E auf der einen Seite und B, C und D auf der anderen Seite. Am 3. Mai 2017 erhob A Klage beim Zivilgericht Basel-Stadt gegen die übrigen Miteigentümer auf Aufhebung des Miteigentums nach Art. 651 ZGB. Die Liegenschaft sei durch das Gericht öffentlich zu versteigern und es sei der Steigerungserlös nach Tilgung der Gebühren und Steuern den Miteigentümern gemäss ihren Quoten zuzuweisen. Diesem Begehren entsprach das Zivilgericht im Wesentlichen und ordnete an, dass die Liegenschaft durch das Betreibungs- und Konkursamt Basel-Stadt öffentlich versteigert werden solle. Weiter solle die Liegenschaft durch die Gesellschaft H geschätzt werden. Der Mindestpreis zur Versteigerung solle ferner drei Viertel des Schätzwertes betragen. In der Folge schätzte H die Liegenschaft. Am 2. März 2020 gelangte A wiederum an das Zivilgericht Basel-Stadt (diesmal als untere Aufsichtsbehörde des Betreibungsamtes) und legte Beschwerde gemäss Art. 17 SchKG ein. A verlangte, dass die Verkehrswertschätzung aufgehoben und eine neue Schätzung erstellt werde. Mit Entscheid vom 16. Januar 2021 wies das Zivilgericht die Beschwerde ab. Dagegen erhob A Beschwerde beim Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt, welches die Beschwerde aber ebenfalls abwies. Somit gelangte A mit Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht. ANWENDUNG VON ZWANGS VOLLSTRECKUNGSRECHT ODER PRIVATRECHT I.E.S.? Das Appellationsgericht hielt fest, dass das Zivilgericht Basel-Stadt mit seinem Entscheid über die Art der Teilung des Miteigentums nach Art. 651 Abs. 2 ZGB entschieden habe. Die vom Richter angeordnete öffentliche Versteigerung falle nicht unter die Zwangsversteigerung des SchKG und somit auch nicht in den Anwendungsbereich der Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG). Vielmehr seien die Artikel 229 ff. OR und das gestützt auf Art. 236 OR erlassene kantonale Gesetz über das Gantwesen massgebend. A hielt dem entgegen, dass die öffentliche Versteigerung als Teilungsart mangels Einvernehmen gerichtlich angeordnet werden musste und daher keine freiwillige öffentliche Versteigerung i.S.v. Art. 229 Abs. 2 OR vorliege. ANZEIGE www.visualisierung.ch RECHTSGRUNDLAGE FÜR DAS VERFAHREN BEI VERSTEIGE RUNG NACH AUFHEBUNG DES MITEIGENTUMS Umstritten war, welchen Regeln eine Versteigerung als Konsequenz der Auf- 28 IMMOBILIA / Mai 2023
hebung von Miteigentum untersteht. Einleitend erklärte das Bundesgericht, dass sich weder dem Wortlaut von Art. 651 Abs. 2 ZGB noch der Entstehung der Bestimmung die Anwendung des Zwangsvollstreckungsrechts entnehmen liesse. Vielmehr werde festgehalten, dass die öffentliche Versteigerung nach Art. 651 Abs. 2 ZGB nicht als eine Zwangsversteigerung zu verstehen sei und daher nicht den Regeln des SchKG bzw. der VZG unterstehe. Wohl treffe zu, dass ein Teil der Lehre für diejenigen Fälle, in denen das Bundesprivatrecht eine öffentliche Versteigerung vorsehe, keine eigentliche Freiwilligkeit annehme. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist die Beteiligung eines Amtes nicht ausschlaggebend, zumal sie für die öffentliche Versteigerung kein Begriffsmerkmal ist. Ebenfalls ins Leere führte der Hinweis der Beschwerdeführerin auf andere privatrechtliche Bestimmungen, in welchen auf die Regeln der Zwangsvollstreckung zurückgegriffen wird. A brachte bspw. die Anwendung des Zwangsvollstreckungsrechts beim Ausschluss eines Miteigentümers gemäss Art. 649b Abs. 3 ZGB zur Sprache, verkannte aber, dass es sich dabei um den Ausschluss eines renitenten Miteigentümers handelt, weshalb die Bestimmungen des Zwangsvollstreckungsrechts gesetzlich vorgesehen sind. Anders verhielt es sich vorliegend: Die Art der Aufhebung des Miteigentums wurde in die Hände des Teilungsgerichts gelegt, welches die Steigerungsbedingungen frei gestalten konnte. Es konnte gegebenenfalls strittige Punkte entscheiden, jedoch auch vereinbarte Modalitäten berücksichtigen. Weiter übersah die Beschwerdeführerin, dass die öffentliche Versteigerung in der Erbteilung gemäss Art. 612 Abs. 3 ZGB ebenfalls zu den freiwilligen Versteigerungen nach Art. 229 Abs. 2 OR gezählt und der Zusammenhang zur Zwangsvollstreckung verneint wird. Weshalb die Versteigerung nach Art. 651 Abs. 2 ZGB von der Natur her anders zu behandeln sei, legte die Beschwerdeführerin nicht dar. Somit verneinte das Bundesgericht eine Anwendung des Zwangsvollstreckungsrechts bei einer öffentlichen Versteigerung durch Aufhebung von Miteigentum. In der Konsequenz war keine neue Schätzung gemäss Art. 9 Abs. 2 VZG durchzuführen. Die Beschwerde von A wurde abgewiesen. BGER 5A_784/2021, 5A_793/2021 UND 5A_794/2021 VOM 27. FEBRU- AR 2023 (ZUR PUBLIKATION VORGESEHEN) DAS BUNDESGERICHT ERWOG, DASS DER ENTSCHEID ÜBER EINE ÖFFENTLICHE VERSTEIGERUNG IN DIE HÄNDE DES TEILUNGS GERICHTS GELEGT WIRD. 2. ANFECHTUNG DER KÜNDI GUNG ZWEIER MIETVERHÄLT NISSE AUFGRUND VON UNER LAUBTER UNTERMIETE UND ZWECKFREMDER NUTZUNG Seit 1980 war die A SA (Beschwerdeführerin) Mieterin einer 7-Zimmer-Wohnung im ersten Stock einer Immobilie U. Im Juli 2008 mietete die A SA zusätzlich ein Café / Restaurant im selben Gebäude und eine Dancing-Bar im Untergeschoss. Der Geschäftsmietvertrag wurde mit Vertrag vom 10. Juli 2018, welcher von B (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) gegengezeichnet wurde, an die F GmbH übertragen. Weiter übertrug die Mieterin den Geschäftsbetrieb des Restaurants an die F GmbH mittels Vertrag vom 23. Juli 2018. Mit E-Mail vom 26. Juli 2018 informierte der Anwalt der Mieterin die Vermieterin über diese Untervermietung und teilte mit, dass die Räumlichkeiten folglich ab dem 1. August 2018 zu denselben Bedingungen wie der Hauptmietvertrag untervermietet würden. Die Vermieterin war damit jedoch nicht einverstanden, weil ihr lediglich ein paar Tage vor Beginn des Untermietverhältnisses zur Prüfung blieben. Am 24. August 2018 forderte die Vermieterin erneut die Unterlagen zum Untermietverhältnis des Restaurants an, um diese zu prüfen. Bis dahin war jeder Betrieb des Restaurants durch die F GmbH untersagt worden, was die Mieterin nicht einhielt. In der Folge kündigte die Vermieterin den Mietvertrag betreffend das Restaurant auf den 31. Oktober 2018. Der Anwalt der Mieterin stellte daraufhin klar, dass es sich um einen Verkauf des Geschäftsbetriebs auf Zeit mit der Nutzung durch einen Dritten bis zum Ende der Laufzeit handelte und nicht um eine einfache Untervermietung. Er beantragte die Rücknahme des Kündigungsschreibens. Sodann erhob die Mieterin Klage gegen die Vermieterin beim Mietgericht des Kantons Genf und beantragte die Unwirksamkeitserklärung der Kündigung. Während des laufenden Verfahrens vor dem Mietgericht beschwerte sich eine Nachbarin bei der Vermieterin aufgrund von lauter Musik und stetig wechselndem Besuch in der 7-Zimmer-Wohnung im ersten Stock. Daraufhin kündigte die Vermieterin auch diesen Mietvertrag. Das Mietgericht vereinigte die verschiedenen Verfahren zwischen den beiden Parteien. Vor Mietgericht beantragte die Mieterin in Bezug auf ihre 7-Zimmer-Wohnung, dass die Kündigung aufgehoben und eine Mietverlängerung um vier Jahre gewährt werde. Die Vermieterin hingegen beantragte, die Kündigung für gültig zu erklären und jegliche Verlängerung des Mietvertrags abzulehnen. Die Kündigung der Wohnung wurde von der Vermieterin dahingehend begründet, dass sie nicht dem Zweck des Mietvertrags entsprechend genutzt wurde. Dagegen beantragte die Mieterin die Anhörung des Zeugen H, welcher als ehemaliger Geschäftsführer des Restaurants zu Gunsten der Mieterin aussagen sollte. Dies lehnte das Gericht aber ab. Mit Urteil vom 20. Oktober 2021 erklärte das Gericht die von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigungen für wirksam, gewährte der Mieterin aber eine einmalige Verlängerung des Mietvertrags um zweieinhalb Jahre. Dies bestätigte das Berufungsgericht, weshalb die Mieterin Beschwerde in Zivilsachen vor dem Bundesgericht erhob. ANTIZIPIERTE BEWEIS WÜRDIGUNG Die Beschwerdeführerin rügte eine Verletzung des rechtlichen Gehörs i.S.v. Art. 29 Abs. 2 BV, indem die kantonalen Richter die Einvernahme des Zeugen H verweigert hatten. Daraufhin erwogen die Bundesrichter, dass jede Person, welcher die Beweislast obliegt, ein Recht auf Abnahme geeigneter Beweismittel zur Feststellung einer bestrittenen relevanten Tatsache habe. Das Recht auf Beweis werde hingegen nicht verletzt, wenn der Richter durch eine antizipierte Beurteilung zum Schluss IMMOBILIA / Mai 2023 29
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