immobilia 2023/10 - SVIT

IMMOBILIENPOLITIK
EIGENMIETWERT
SCHULDZINSEN­
ABZUG BEIM
SYSTEMWECHSEL
In der aktuellen politischen Diskussion
über den Systemwechsel weg von der
Eigenmietwertbesteuerung steht der
Schuldzinsabzug im Zentrum. Für
private Vermieter ist dessen Höhe
finanziell relevant. TEXT — ERICH ETTLIN*
Für private Vermieter
ist die Beibehaltung
des
Schuldzinsabzugs
finanziell relevant
(Foto: Herisau AR).
BILD: 123RF.COM
«MECHANIK» DES
SCHULDZINSABZUGS
Die Politik müht sich seit Jahren mit dem
Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
ab. Der Eigenmietwert soll abgeschafft
werden. Die Besteuerung eines
fiktiven Einkommens für die Nutzung der
eigenen Wohnung oder Liegenschaft wird
nicht verstanden und kann insbesondere
ältere Eigentümerinnen und Eigentümer
an finanzielle Grenzen bringen.
So weit so gut. Bei einem konsequenten
Systemwechsel können aber auch die
Schuldzinsen und Unterhaltskosten nicht
mehr abgezogen werden. In der Debatte
im Parlament und in den Kommissionen
wurden verschiedene Varianten für einen
möglichen, verbleibenden Schuldzinsenabzug
diskutiert. Denn steuersystematisch
ist ein Schuldzinsenabzug weiterhin
zu gewähren, wenn man einen Ertrag
(z. B. Mieteinnahmen auf einer vermieteten
Wohnung) versteuert. Und für Neuerwerber,
die sich verschulden müssen,
ist der Wegfall des Eigenmietwerts kein
Trost, da übersteigen die Schuldzinsen
meistens den Eigenmietwert. Dort will
man einen auf zehn Jahre beschränkten,
abnehmenden Schuldzinsenabzug weiterhin
zu lassen.
Für alle übrigen Eigentümer, bei denen
der Eigenmietwert wegfällt, fällt auch
der Schuldzinsenabzug weg. Mit dieser
Ausgangslage stellte sich die Frage der
«Mechanik» eines solchen Abzugs. In der
ersten Version der ständerätlichen Beratung
wollte eine Kommissionsmehrheit
den Schuldzinsenabzug ganz streichen,
also auch für vermietete Wohnungen.
Dass das falsch ist, erkannte dann der Rat
und entschied sich für den Minderheitsvorschlag,
nämlich für einen Schuldzinsenabzug
von 70% des Vermögensertrags.
Das führt zum Ergebnis, dass Schuldzinsen
nur abgezogen werden können, wenn
auch ein steuerbarer Vermögensertrag
(Dividenden, Mietertrag usw.) vorliegt.
Hält jemand nur eine selbstbewohnte
Liegenschaft im Vermögen, ist kein
Schuldzinsenabzug möglich, weil auch
kein Vermögensertrag (der Eigenmietwert
fällt ja weg) vorliegt.
DROHENDER NACHTEIL FÜR
PRIVATE VERMIETER
Warum nun 70% des Vermögensertrags?
Das ist ein «politischer Preis», um
der Vorlage mehr Chancen zu geben. Es
wurde nämlich in der Beratung die Kritik
laut, dass reiche Personen mit Aktien
Schuldzinsen abziehen könnten (in der
Höhe der Dividenden daraus), die «normalen»
Bürgerinnen und Bürger aber keinen
Abzug machen könnten.
Im Nationalrat kam dann plötzlich die
Idee auf, diesen Wert auf 40 %des Vermögensertrags
zu senken. Dieser Prozentsatz
ist jedoch klar zu tief. Beim Kauf einer
Wohnung zur Vermietung führt eine übliche
Hypothekarbelastung mit einem mittlerweile
wieder höheren Zinssatz schnell
dazu, dass mit einer Vorgabe von 40%
nicht alle Schuldzinsen abgezogen werden
können. Dies trotz der vollen Besteuerung
des Mietertrags.
Zu beachten ist zudem grundsätzlich,
dass die Vorlage zu Steuerausfällen
beim Bund und den Kantonen führt,
wenn der Hypothekarzinssatz unter 3,5%
liegt. Bei höheren Zinssätzen kehrt sich
das Blatt und der Staat profitiert von höheren
Steuereinnahmen durch den Systemwechsel.
Es ist deshalb klar: Wenn
die Zinsen weiter steigen, wird die Abschaffung
des Eigenmietwerts für einzelne
Steuerpflichtige (die mit wenigen oder
gar keinen Hypothekarschulden) weiterhin
attraktiv bleiben, für die Gesamtheit
der Eigentümer jedoch zu einem Nachteil
führen. Deshalb schliesst sich bei steigenden
Zinsen das Fenster für die Reform.
Wir sollten deshalb mit den Reformbemühungen
vorwärts machen und die Differenzen
bereinigen.
*ERICH ETTLIN
Der Autor ist Ständerat des Kantons
Obwalden, Treuhandexperte
und Mitglied des Politischen Beirats
des SVIT Schweiz.
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IMMOBILIA / Oktober 2023