immobilia 2023/10 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
STEUERN
STEUERABZUG
BEI SANIERUNGEN
Das Bundesgericht hat kürzlich bei
der steuerlichen Qualifikation von Kosten
für die Totalsanierung einer Liegenschaft
eine Praxisänderung vorgenommen.
Diese Änderung dürfte für
viele Steuerpflichtige zu steuerlichen
Vorteilen führen. TEXT—CHRISTIAN AMREIN*
Bei Liegenschaftssanierungen lohnt es sich, die möglichen Steuerabzüge
zu beachten. BILD: 123RF.COM
WELCHE KOSTEN KÖNNEN
ABGEZOGEN WERDEN?
Werden Sanierungen an privat gehaltenen
Liegenschaften vorgenommen, gilt es,
hinsichtlich der steuerlichen Berücksichtigung
dieser Kosten eine Unterscheidung
zwischen werterhaltenden Liegenschaftsunterhaltskosten
und wertvermehrenden
Anlagekosten vorzunehmen.
Jene Kosten, die als werterhaltende Liegenschafsunterhaltskosten
qualifiziert werden,
können dabei vom steuerbaren Einkommen
in Abzug gebracht werden (vgl. Art. 32
Abs. 2 DBG). Als Unterhalt gelten die Kosten
für Massnahmen, die der Werterhaltung
dienen. Aufwendungen gelten dann als werterhaltend,
wenn sie den Verschleiss der­
Liegenschaft ausgleichen oder wenn Installationen
ersetzt werden.
Anders sind die wertvermehrenden Anlagekosten
zu behandeln. Als solche gelten
beispielsweise der Bau eines neuen Gebäudes,
der Anbau eines bisher nicht bestehenden
Wintergartens, der Bau eines Swimmingpools,
das Aufstocken der Liegenschaft,
der Einbau eines neuen Dachfensters oder
der Ausbau eines bisher nicht bewohnbaren,
unbeheizten Dachgeschosses in ein zusätzliches
Dachzimmer. Diese Kosten können
nicht bei den Einkommenssteuern in
Abzug gebracht werden. Stattdessen erhöhen
diese Kosten den Anlagewert einer Immobilie
und können bei einem Verkauf der
Liegenschaft im Zuge der dabei anfallenden
Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht
werden. Diese Kosten wirken sich somit erst
beim Verkauf der Immobilie positiv auf die
Steuerbelastung aus.
WANN LIEGT EIN «WIRTSCHAFT-
LICHER NEUBAU» VOR?
Strittig ist nun die Frage, wie die Totalsanierung
einer Liegenschaft zu qualifizieren
ist. In diesem Fall wird oft sehr umfassend
saniert und die Liegenschaft wird in
einem solchen Ausmass verändert, dass
wirtschaftlich betrachtet von einem Neubau
auszugehen ist. Ein sogenannter «wirtschaftlicher
Neubau» liegt insbesondere in
den folgenden Fällen vor. Mit hohem Kostenaufwand
wird eine grundlegende Nutzungsänderung
vorgenommen. Nach der
Renovation liegt eine andere Liegenschaft
vor als vor der Renovation. Es liegt eine Gebäudeauskernung
vor, bei der lediglich die
Gebäudehülle bestehen bleibt. Ein Gebäude
oder ein Gebäudeteil wird bis auf den
Keller abgebrochen und anschliessend neu
erstellt. Im Zuge einer Totalsanierung wird
nebst dem gesamten Ausbau mehr als die
Hälfte der bestehenden Gebäudekonstruktion
abgebrochen oder umgebaut.
Bei solchen Konstellationen haben die
Steuerbehörden nach der bisherigen Praxis
die analoge Beurteilung wie bei einem
Neubau vorgenommen. Demnach wurden
sämtliche Kosten als wertvermehrende
Anlagekosten qualifiziert und bei der Einkommenssteuer
folglich kein Abzug zugelassen.
Diese Praxis wurde auch vom Bundesgericht
in verschiedenen Entscheiden
gestützt.
BUNDESGERICHT ÄNDERT
PRAXIS
Kürzlich hat das Bundesgericht jedoch
eine Praxisänderung vorgenommen. Das
Bundesgericht hatte in einem Entscheid
von Februar 2023 die Frage zu klären, ob bei
einem Steuerpflichtigen die Kosten für den
Umbau eines stark renovationsbedürftigen
Bauernhauses bei der Einkommenssteuer
zum Abzug zugelassen werden. Die Vorinstanzen
liessen die entsprechenden Kos­
STEUERN
Die Auswirkungen guter Steuerpolitik
gehen über die Finanzen hinaus.
Massvolle Steuern belassen
den Unternehmen die Mittel für Zukunftsprojekte:
Hohe Investitionen in
Forschung und Entwicklung lohnen
sich, so Christian Frey in einem aktuellen
Artikel von Economie suisse,
dem Dachverband der Schweizer
Wirtschaft. Auch dank einer Steuerpolitik,
die Forschung und Entwicklung
begünstige, sei die Schweizer
Wirtschaft Weltmeisterin auf dem
Gebiet der Innovation. Das sorge für
viele hochproduktive und damit gut
bezahlte Arbeitsplätze. Es ist das Ergebnis
dieser Innovationsstärke,
dass das Lohnniveau in der Schweiz
ausserordentlich hoch ausfällt, auch
kaufkraftbereinigt. Laut Christian
Frey kommt das, was in der Schweiz
an Wohlstand geschaffen wird,
grösstenteils den Arbeitnehmenden
zugute. Und: Der Wohlstand, wie wir
ihn heute in der Schweiz kennen, ist
nicht selbstverständlich. Denn die
Kaufkraft fällt nicht vom Himmel,
sie muss produktiv erarbeitet werden.
Gute Rahmenbedingungen für
die Wirtschaft – dazu zähle die Steuerpolitik
– seien entscheidend dafür,
dass der Wohlstand in der Schweiz
heute höher sei als anderswo, hält
Christian Frey, Economiesuisse, im
Weiteren fest.
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IMMOBILIA / Oktober 2023