immobilia 2023/10 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
STEUERN
VERMIETUNGS-
OPTION AUF DEM
PRÜFSTAND
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Die freiwillige MWST-Unterstellung von
Erträgen aus der Immobilienvermietung
erfreut sich zunehmender Beliebtheit.
Was sind die Gründe, die für
oder gegen eine Vermietungsoption
sprechen? Eine kurze Auslegeordnung.
TEXT—MAKEDON JENNI*
NEUERSTELLUNG GESCHÄFTSIMMOBILIE
Quelle: T+R AG
Investition (ohne Land): 10 000 000 CHF (netto)
Kalkulierte Jahresrendite: 4% der Investition
Berechnung ohne Option CHF CHF
Baukosten im Jahr 2023
+ 7,7% MWST
10 000 000
+ 770 000
10 770 000 Jahresmiete 430 800
Berechnung mit Option CHF CHF
Baukosten inkl. 7,7% MWST (analog oben)
Vorsteuerabzug
10 770 000
– 770 000
10 000 000
Jahresmiete
+ 7,7% MWST
Vorsteuerabzug
Jahresmiete
400000
30800
430800
–30800
400000
BILD: 123RF.COM
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FISKALISCHER ANREIZ
Die Überlassung von Immobilien und
Immobilienteilen zum Gebrauch oder zur
Nutzung sind grundsätzlich von der Mehrwertsteuer
(MWST) ausgenommen. Das
MWST-Gesetz lässt jedoch eine freiwillige
Versteuerung von Mieterträgen in vielen
Fällen zu. Insbesondere bei Geschäftsmietverhältnissen
hat der Eigentümer resp. der
Vermieter die Möglichkeit, von dieser sogenannten
Vermietungsoption Gebrauch zu
machen. Bei der Wahl einer Option spielen
nebst fiskalischen Überlegungen auch qualitative
Aspekte eine entscheidende Rolle.
Festzustellen ist, dass sich die Vermietungsoption
zunehmender Beliebtheit erfreut
und deshalb immer häufiger zur Anwendung
gelangt. Einerseits ist dies dem
Umstand zu verdanken, dass der Gesetzgeber
den Anwendungsbereich der Option
stetig erweiterte. Mittlerweile können
mit Ausnahme ausschliesslich für Wohnzwecke
genutzter Räumlichkeiten sämtliche
Immobilienvermietungen der MWST
unterstellt werden. Als Nutzung für Wohnzwecke
gilt dabei der Gebrauch der Räumlichkeiten
als Wohnsitz im Sinne der Artikel
23 ff. ZGB und/oder für den Wochenaufenthalt.
Anderseits dürfte das Wissen über
die mehrwertsteuerlichen Folgen dazu beigetragen
haben, dass die Option tatsächlich
vermehrt genutzt wird.
Die Initiative einer Option geht im Normalfall
vom Vermieter aus. Zu beachten ist,
dass jeweils das einzelne Mietverhältnis
und nicht per se die ganze Immobilie oder
Überbauung optiert wird. Gerade im Hinblick
auf grössere Sanierungen und Investitionen
sieht sich der Vermieter kostenmässig
einer MWST konfrontiert, die er
einzig mit der Option vermeiden kann. Ist
der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt,
ist die Versteuerung des Mietertrages
unschädlich und die Überwälzung der
MWST erfolgt problemlos. Der offensichtliche
Vorteil einer Option lässt sich mit dem
Bau einer geschäftlich genutzten Immobilie
vereinfacht darstellen (siehe Abbildung).
www.visualisierung.ch
WENIGER BETRIEBS- ODER
LIEGENSCHAFTSKOSTEN
Die Option versetzt den Vermieter in eine
komfortable Position: Im Vergleich zum
nicht-optierenden Mitbewerber kann er attraktiver
resp. günstiger am Mietermarkt
auftreten. Gleichzeitig geht aus der Vergleichsrechnung
hervor, dass sich seine Immobilienrendite
erhöht, wenn er die Nettomiete
zwischen 400 000 und 430 800 CHF
pro Jahr ansetzt. Im vereinfachten Beispiel
könnte er seine Rendite um maximal 0,3%
erhöhen.
Die Vermietungsoption gewährt nicht
nur eine unmittelbare Entlastung der Baukosten.
Sie reduziert in gleicher Weise die
Betriebs- oder Liegenschaftskosten. Doch
auch beim Mieter kann sich eine Option positiv
auswirken. Zum einen ist nicht auszuschliessen,
dass der Vermieter die genannten
Kostenentlastungen mit seinem Mieter
teilt, indem er die Nettomiete unter der Maximalvariante
ansetzt (im Beispiel zuvor
unter 430 800 CHF pro Jahr). Zum anderen
sei daran erinnert, dass lediglich optierte
Mietverhältnisse einen offenen und damit
abzugsberechtigenden MWST-Ausweis
auf den Heiz- und Nebenkostenabrechnung
erlauben. Bei einer Vermietung ohne
Option wird die MWST auf den Drittkosten
in der Heiz- und Nebenkostenabrechnung
inkludiert, was sich beim Mieter als definitiver
Kostenblock niederschlägt.
Formell vollzogen wird die Option typischerweise
mit dem offenen Ausweis der
MWST auf einer Rechnung oder in einem
Vertrag. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit,
rein deklaratorisch zu optieren.
Dabei deklariert der Vermieter die Option
lediglich im Rahmen seiner MWST-Abrechnung
gegenüber der Steuerbehörde.
Er versteuert den Mietertrag, ohne dass
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IMMOBILIA / Oktober 2023