immobilia 2023/10 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
STEUERN
DIREKT ODER
INDIREKT
ERWERBEN?
Immobilien sind beliebte Kapitalanlagen.
Der Investor tut gut daran,
sich vor dem Immobilienkauf mit
den unterschiedlichen steuerlichen
Folgen auseinanderzusetzen, die
sich aus den aufgezeigten Erwerbsvarianten
ergeben. TEXT—ROGER WERREN*
WICHTIGSTE VOR- UND NACHTEILE EINES DIREKTEN IMMO-
BILIENERWERBS INS PRIVATVERMÖGEN (ABBILDUNG 1)
Quelle: T+R AG
Vorteile
Verrechnung Aufwandüberschuss aus Immobilienbesitz
(bspw. aus Unterhaltsarbeiten)
mit übrigem Einkommen des Investors
Möglichkeit eines Pauschalabzugs für Grundstückunterhalt,
wenn Immobilie nicht überwiegend
geschäftlich oder gewerblich genutzt
Realisation eines steuerfreien Kapitalgewinns bei
späterem Immobilienverkauf
(nur Direkte Bundessteuer)
Nachteile
Zeitpunkt des steuerbaren Zuflusses der Immobilienerträge
nicht beeinflussbar
Steuerlich keine Abschreibung/Wertberichtigung
oder Bildung von Rückstellungen im
Zusammenhang mit Immobilie möglich
Besteuerung Ertragsüberschuss aus Immobilienbesitz
zusammen mit übrigem Einkommen (->
erhöhte Steuerprogression)
ANLAGEALTERNATIVEN GESUCHT
In Zeiten tiefer Zinsen und hoher Börsenbewertungen
suchen viele Investoren nach Anlagealternativen für
die nachhaltig ertragreiche Investition ihres angesparten
oder geerbten Vermögens. Eine davon stellt der Erwerb
einer Kapitalanlageliegenschaft dar.
Im Zusammenhang mit dem Erwerb, dem anschliessenden
Halten und einem möglichen Weiterverkauf
einer solchen Immobilie sind – neben betriebswirtschaftlichen
und rechtlichen Aspekten – auch steuerliche
Überlegungen anzustellen. Insbesondere die Frage,
ob es unter den individuellen Gesamtumständen des
Investors vorteilhafter ist, die Liegenschaft direkt ins
Privatvermögen oder indirekt über eine Immobiliengesellschaft
zu erwerben und zukünftig zu halten, muss
vorgängig geklärt werden. Eine rechtzeitige Klärung ist
deshalb bedeutsam, weil eine einmal erworbene Immobilie
in der Folge typischerweise nicht ohne zusätzliche
Steuerfolgen weiter übertragen werden kann, bspw. aus
dem Privatvermögen in eine eigene Immobiliengesellschaft.
Nachfolgend wird aufgezeigt, was die Vor- und
Nachteile dieser beiden Erwerbsarten sind und welche
weiteren Einflussfaktoren bei diesem Entscheid zu beachten
sind. Die Unterschiede bei den Steuerfolgen und
Abgaben können je nach Ausgangslage beträchtlich sein.
DIREKTER IMMOBILIENERWERB INS
PRIVATVERMÖGEN DES INVESTORS
Hierbei handelt es sich um die klassische Erwerbsform
für ein Eigenheim, welche grundsätzlich auch für
den Erwerb einer Kapitalanlageliegenschaft in Frage
kommt. Im Falle eines direkten Immobilienerwerbs wird
der Investor im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Beim Halten der Immobilie in seinem steuerlichen Privatvermögen
deklariert er den Vermögens steuerwert
und die Verbindlichkeiten sowie die Erträge und Aufwendungen
der Liegenschaft in seiner persönlichen
Steuererklärung. Nebst der einfachen Erwerbsstruktur
hat der direkte Immobilienerwerb ins Privatvermögen
EINE GEWÄHLTE
ERWERBSART
LÄSST SICH
OFTMALS NUR
UNTER INKAUF-
NAHME VON
ZUSÄTZLICHEN
STEUER-
UND ABGABE-
FOLGEN
ANPASSEN.
verschiedene weitere wichtige Vor- und Nachteile (siehe
Abbildung 1).
ZUSÄTZLICHE FRAGESTELLUNG BEI
INVESTOREN MIT SELBSTSTÄNDIGER
ERWERBSTÄTIGKEIT
Übt der Investor eine selbstständige (Neben-)Erwerbstätigkeit
aus, kann sich zusätzlich die Frage stellen,
welcher Vermögenssphäre (Privat- oder Geschäftsvermögen)
die zu erwerbende Immobilie steuerlich zuzuweisen
ist. Es besteht grundsätzlich kein Wahlrecht des
Investors. Die steuerliche Zuordnung der Immobilie erfolgt
aufgrund der Gesamtumstände des Einzelfalls anhand
der sog. Präponderanzmethode. Gemäss dieser
wird für die Zuweisung von gemischt genutzten Immobilien
auf die überwiegende Nutzung abgestellt. Dabei
spielen einerseits die Art der tatsächlich ausgeübten
Erwerbstätigkeit (bspw. baugewerbliche Tätigkeit) und
a ndererseits die vorgesehene Immobiliennutzung eine
wesentliche Rolle.
Zusätzlich ist, insbesondere bei zeitnahen Käufen und
Verkäufen von Immobilien, zu prüfen, ob die Voraussetzungen
für eine selbstständige Erwerbstätigkeit als gewerbsmässiger
Liegenschaftshändler erfüllt sind. Trifft
dies zu, würde u. a. der ansonsten steuerfreie Kapitalgewinn
für die Zwecke der direkten Bundessteuer zusätzlich
der Einkommenssteuer und der AHV-Pflicht unterliegen.
INDIREKTER IMMOBILIENERWERB
MITTELS KAPITALGESELLSCHAFT
Beim indirekten Erwerb setzen die Investoren eine Kapitalgesellschaft
(Aktiengesellschaft oder Gesellschaft
mit beschränkter Haftung) für den Immobilien erwerb
ein. Sie halten die betreffenden Beteiligungsrechte
in ihrem Privatvermögen. Die Gesellschaft wird als
Eigentümerin der Immobilie im Grundbuch eingetragen.
Die steuerliche Erfassung des Vermögens und der
Verbindlichkeiten sowie die Erträge und Aufwendungen
im Zusammenhang mit der Liegenschaft erfolgt bei der
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IMMOBILIA / Oktober 2023