immobilia 2023/10 - SVIT

IMMOBILIENRECHT
BAUREKURSGERICHTSENTSCHEID
ERSCHLIESSUNG,
LÄRM UND
ORTSBILD
Eine prächtige Badeanstalt am
Zürichsee. Doch inwiefern steht ihr
Umbau im Widerspruch zu künftigen
Er schliessungsinteressen sowie
Lärm- und Schallschutzmassnahmen?
Und bettet sie sich in die geschützte
See- und Reblandschaft ein?
TEXT — SIMON SCHÄDLER*
Immobilienrechtliche
Fragen rund um Badeanstalten
sind komplex.
Die Erschliessung von
Nachbarparzellen oder
ausreichender Schallschutz
sind nur zwei der
komplexen Fragestellungen
in der Praxis.
BILD: 123RF.COM
NACH DER SAISON IST VOR
DER SAISON
Die diesjährige Badesaison ist vorbei,
aber auch 2024 werden Sonne und Wasser
locken. Dass die Modernisierung der
schweizweit über 600 öffentlichen Freibäder
auch Anlass zu bau- und immobilienrechtlichem
Ärger geben kann, zeigt
der Herrliberger Badi-Fall. Pünktlich zu
Sommerbeginn hatte die kommunale Baukommission
im Juni 2022 grünes Licht
für den Neubau eines Garderobengebäudes
mit Kiosk und für die Erweiterung und
Sanierung der Badeanstalt erteilt. Das lauschige
Badi-Areal mit direktem Seeanstoss
in der örtlichen Erholungszone wird
abgetrennt durch die kantonale Seestrasse.
Gegen die Verfügung rekurrierten die
Nutzniesser und Eigentümer des nahe gelegenen
Rebguts und der angrenzenden
Parzelle. Eine Besonderheit: Das Landgut
der Rekurrierenden sowie der Seeuferhang
in un mittelbarer Umgebung sind im Bundesinventar
der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz von nationaler Bedeutung
(ISOS) sowie im Inventar der Denkmalschutzobjekte
überkommunaler Bedeutung
aufgeführt. Ein Stein des Anstosses
war mitunter die ein Meter hohe Stützmauer,
welche die Sonnenhungrigen gegen die
verkehrsreiche Seestrasse abgrenzen soll.
RECHT AUF (POTENZIELLE)
ERSCHLIESSUNG?
Die Rekurrierenden rügten zunächst die
fehlende Erschliessungsmöglichkeit ihrer
Privatparzelle, die der Badi Herrliberg verpachtet
wird und Badegästen Platz bietet.
Es könne nicht sein, dass ihr Grundstück
durch die Bade-Anstalt blockiert werde.
Die Parzelle müsse jederzeit erschlossen
werden können. Schliesslich sei die Pacht
kündbar. Die geplante Mauer verhindere
widerrechtlich die Zufahrt und Parkmöglichkeiten,
Wasser- und Elektroanschlüsse
oder das Abwasser-Management für die
Nachbarsparzelle. Die Baubehörde widersprach.
Es seien Mauerunterbrüche geplant
und der Zugang zum Grundstück
bleibe gewährleistet. Sowieso hätten die
Rekurrenten keinen planungsrechtlicheren
Erschliessungsanspruch. Die Parzelle
liege ausserhalb der Bauzone in einer Erholungszone
im Nichtsiedlungsgebiet und sei
für jede Überbauung ungeeignet.
Das Baurekursgericht prüfte also, ob
Grundstückseigentümer ein Recht auf
künftige Erschliessung haben. Ein Grundstück
ist erschlossen, wenn es für die darauf
vorgesehenen Bauten und Anlagen zugänglich
ist, jene mit Wasser und Energie versorgt
werden können und die Behandlung
von Abwässern, Abfallstoffen und Alt lasten
garantiert ist. Vorbehältlich eines Fussund
Fahrwegrechts bestehe jedoch keine
öffentlich-rechtliche Pflicht, beim Bauen
auf allfällige künftige Erschliessungsbedürfnisse
der Nachbarn Rücksicht zu nehmen,
so das Baurekursgericht. Mit einer
Ausnahme: Rücksicht ist geboten, wenn
eine ausstehende oder durch den Gemeinderat
beantragte planungsrechtliche Festlegung
nachteilig beeinflusst würde und
eine fehlende planungsrechtliche Baureife
nach § 234 PBG vorliege. Dies sei in casu
nicht der Fall. Grundstücke müssten zwar
für die Eigentümer zugänglich sein – eine
Zufahrt für Fahrzeuge sei aber nicht zwingend,
urteilte das Gericht.
LÄRMSCHUTZ – FÜR DIE
BADEGÄSTE?
Weiter vermissten die Rekurrierenden
Lärmschutzmassnahmen für die Badegäste
und Angestellten. Schliesslich verdienten
diese Schutz vor übermässiger
Lärmbelästigung durch die Seestrasse. Die
Öffnung zwischen Wänden und Dach fange
Strassenlärm ein, der in die Garderoben,
Toiletten und in den Kiosk gelange, wo Personen
arbeiten würden. Wo bleibe da der
Erholungswert? In der Umgebung der Zürcher
Seestrasse seien laut GIS-ZH-Karte
Lärmabklärungen nötig und die Gefahr
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IMMOBILIA / Oktober 2023