Emsblick Haren Heft 77 (November/Dezember 2023)

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Grundrisse liefern den Interessenten Angaben
zu Raumaufteilung und Raumgrößen
sowie zur Wohn- bzw. Nutzfläche der
Immobilie. Bei älteren Immobilien lohnt es
sich, die Grundrisse neu erstellen zu lassen,
da sie häufig nicht mehr aktuell sind.
Weiterhin wird ein Auszug aus dem Grundbuch
und aus dem Liegenschaftskataster
benötigt. Diese Dokumente liefern Angaben
zu Lage und Größe der Flurstücke, die
zum Kaufgegenstand gehören. Ebenso
lassen sich daraus die Grundstücksgrenzen
in der Örtlichkeit ableiten.
Bei einem Verkauf von Gebäuden muss
sichergestellt sein, dass deren Errichtung
baurechtlich genehmigt ist. Liegen dazu
keine Unterlagen vor, kann man sich an
die zuständige Bauaufsichtsbehörde wenden.
Benötigt werden Baugenehmigungen,
Baubeschreibungen, Bauzeichnungen
sowie Flächen- und Raumberechnungen.
Liegen die Unterlagen auch dort nicht vor,
sollten sie neu angefertigt werden. Stellt
ein Käufer nach dem Verkauf beispielsweise
fest, dass bauliche Anlagen oder
Teile davon baurechtlich nicht genehmigt
sind, könnte er dies als arglistige Täuschung
auslegen und hätte das Recht vom
Kaufvertrag zurückzutreten, zumindest
aber Schadensersatz geltend zu machen.
Ein weiteres wichtiges Dokument ist der
Energieausweis. Er muss jedem Interessenten
spätestens bei der Besichtigung
unaufgefordert vorgelegt werden. Man
unterscheidet zwischen Verbrauchs- und
Bedarfsausweisen. Neuere Energieausweise
sind 10 Jahre gültig, danach muss
ein neuer Ausweis angefertigt werden.
Bei einem Verstoß gegen die geltenden
Vorschriften drohen Geldbußen von bis zu
10.000 €.
Schritt 2
Marktwert ermitteln
Ein angemessener Angebotspreis ist
wichtig für einen erfolgreichen Immobilienverkauf.
Denn ein überhöhter Angebotspreis
schreckt Interessenten eher ab und
kann die Vermarktungsdauer erheblich
verlängern. In Fachkreisen wird dieser Effekt
auch „Immobilien am Markt verbrennen“
genannt. Marktteilnehmer können
die Verweildauer und Zugriffszahlen auf
den Online-Immobilienportalen einsehen
und verfolgen. Ist die Nachfrage gering,
weil zum Beispiel der Angebotspreis offenkundig
deutlich über Marktniveau liegt,
gerät der Verkäufer bei den Preisverhandlungen
in die Defensive, da er entweder
mit gar keinem oder nur wenigen Interessenten
verhandeln kann. Spürbare (mehrfache)
Preisnachlässe sind dann meist
unvermeidlich; die Immobilie wird zum
„Ramschobjekt“.
Eigentümern fällt es häufig schwer, den
Angebotspreis marktgerecht zu bemessen,
da sie emotional mit der Immobilie
verbunden sind. Wenig hilfreich sind Online-Bewertungsportale,
die – im Tausch
gegen die persönlichen Daten des Nutzers
– im Internet kostenlos angeboten werden.
Sie berücksichtigen zu wenige wertbeeinflussende
Merkmale. Zudem werden
die Ergebnisse meist mit sehr großen
Wertspannen angegeben, die die Nutzer
ratlos zurücklassen. An dieser Stelle ist
es besser, auf unabhängige Sachverständige
zurückzugreifen, die den Marktwert
objektiv ermitteln. Daraus kann dann ein
angemessener Angebotspreis abgeleitet
werden.
Schritt 3
Immobilie präsentieren
Bevor die Interessenten die Immobilie besichtigen,
muss sie für den Verkauf vorbereitet
werden. Dazu gehört die Durchführung
kleinerer Reparaturen ebenso wie die
Räumung und Reinigung der Immobilie.
Ein gepflegter Rasen sowie geschnittene
Hecken und Sträucher zeugen ebenfalls
von einem sorgsamen Umgang mit der
Immobilie. Eine Immobilie zu „entpersonalisieren“
ist wichtig, denn maßgebend
ist, dass sich die Interessenten bei der
Besichtigung vorstellen können, wie ihr
zukünftiges Leben in der Immobilie aussehen
könnte. Als Privatperson benötigt
man dafür ein paar passende Möbel und
ein Gespür für Design. Es ist keine einfache
Aufgabe, dies allein zu bewältigen. Jedoch
kann man auch schon mit ein paar
gekonnt platzierten Dekoartikeln eine angenehmere
Wohnatmosphäre schaffen.
Die Mühe zahlt sich in jedem Fall aus, da
sich auf diese Weise meist ein höherer
Verkaufspreis erzielen lässt.
Ist die Immobilie ansprechend hergerichtet,
ist es Zeit, Fotos anzufertigen. Auch
mit Mobiltelefonen lassen sich heutzutage
gute Ergebnisse erzielen. Mit einer
professionellen Kamera, Weitwinkelobjektiv
und Stativ können indes auch schwierige
Lichtverhältnisse ausgeglichen und
kleinere Räume optimal in Szene gesetzt
Klaus Lübbers
Dipl.-Ing. (FH), Dipl.-Sachv. (DIA)
Sachverständiger für
Immobilienbewertungen
Inhaber von Lübbers
Sachverständigenbüro
werden. Mit Hilfe von Multikoptern lassen
sich Fotos aus der Vogelperspektive anfertigen.
Diese erhöhen die Aufmerksamkeit
am Immobilienmarkt deutlich und
verschaffen den Interessenten einen besseren
Überblick über das Grundstück. Eine
tolle Ergänzung zum 2D-Bilderangebot ist
ein digitaler 3D-Rundgang. Hier wird es
den Interessenten ermöglicht, die Immobilie
zu jeder Zeit bequem von zu Hause aus
per Computer oder Smartphone zu besichtigen.
Dadurch kann ein deutlich höherer
Interessentenkreis angesprochen werden.
Weitere Tipps zum Verkauf Ihrer Immobilie
gibt es in der nächsten Ausgabe.
INFO
Wer seine Immobilie erfolgreich verkaufen
möchte, muss sich vorbereiten.
Hierzu gehört die Beschaffung
notwendiger Unterlagen ebenso wie
die optimale Vorbereitung und Präsentation
der Immobilie. Wer keine
Zeit hat oder Hilfe bei einzelnen Aufgaben
benötigt, kann sich einzelne
Dienstleistungen gezielt einkaufen.
Die Expert*innen von Lübbers Sachverständigenbüro
bieten derartige
Einzelleistungen an, die Sie auf dem
Weg zum Immobilienprofi unterstützen.
November-Dezember 2023 – emsblick | 49