Jahresbericht 2023 von Wohnbaugenossenschaften Zürich

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INHALT Schwerpunkt «Wachstum in der Agglomeration und auf dem Land» Editorial 3 LAND IN SICHT 4 WACHSTUMSSCHMERZEN? Roundtable mit Gemeindevertretenden 6 BEISPIELHAFT: Genossenschaftsprojekte auf dem Land 12 Leistungsbericht: Fakten Auf Verbandsebene: Wir bleiben in Bewegung 20 Beobachten – diskutieren – aktiv werden 21 Willkommene Anlässe 22 Immobilienentwicklung & Akquisition 27 Wachstum bei Netz Genossenschaften 28 Themen antizipieren und weiterentwickeln 29 Leistungsbericht: Zahlen Erläuterungen zu den Finanzen 32 Bilanz 33 Erfolgsrechnung 34 Anhang 35 Bericht der Revisionsstelle 37 Unsere Mitglieder 38 Unsere Partner 39 Unsere Organisation 40 Impressum 42
EDITORIAL Liebe Mitglieder Liebe Leserinnen und Leser Der Jahresbericht dient einerseits dazu, zurückzuschauen und Rechenschaft über das Erreichte abzulegen, andererseits nutzen wir diesen seit ein paar Jahren auch dazu, Kern - themen, welche uns besonders um treiben, zu vertiefen. «Wachstumsschmerzen» Mit den Auswirkungen von wachsenden Bevölkerungszahlen beschäftigen sich die Vertretenden der vier porträtierten Gemeinden, welche wir dieses Jahr zu einem Gespräch unter dem Titel «Wachstumsschmerzen» eingeladen haben. Es fehlt nicht einfach nur an Wohnungen, sondern vor allem an bezahlbarem Wohnraum. Viele unserer Mitglieder nennen die Verfügbarkeit von Bauland als wichtigste Rahmenbedingung, damit sie weiterhin im ganzen Kanton zu einer besseren Versorgung an gutem und leistbarem Wohnraum beitragen können. Der Verband setzt sich mit dem Bereich Immobilienentwicklung und Akquisition und seiner politischen Arbeit auf verschiedenen Ebenen dafür ein, wie das Projekt Stallikon exemplarisch zeigt. Mit neuem Team am Start Die Neubesetzung von Geschäftsstelle, Vorstand und Präsidium ist reibungslos vonstattengegangen und er möglicht dem Verband, in einem Konsolidierungsprozess seine Handlung sfelder und die damit zusammenhängende Prozesslandschaft zu überprüfen. Wir erwarten keine grundlegenden Veränderungen, aber eine Reihe von Klärungen und damit einhergehende Effizienzsteigerungen. Ich möchte meinem Vorgänger, Christian Portmann, dem ehemaligen Geschäftsführer Reto Klink und dem Vorstandsmitglied Snezana Blickenstorfer herzlich für ihre Arbeit danken. Sie alle bleiben der Branche in der einen oder anderen Form erhalten. Neu im Team begrüssen möchte ich die Vorstandsmitglieder Valérie Clapasson, Stella Vondra und Lukas Schmid sowie den Geschäftsführer Stefan Schneider. Aus meiner Sicht haben wir eine gute Dynamik in der Zusammenarbeit gefunden, bringen Dinge vorwärts und haben auch Spass dabei. Neuer Geschäftssitz Der Umzug der Geschäftsstelle an die Hofackerstrasse und der Zusammenzug mit dem Dachverband in das «Haus des Wohnens» haben neue Energien freigespielt und beflügeln uns ebenfalls, über Synergien in der Zusammenarbeit von Regionalund Dachverband nachzudenken. Stabile finanzielle Ausgangslage Finanziell stehen wir stabil da, auch wenn der Gürtel eng sitzt. Der Umsatz für die klassischen Verbandsdienstleistungen hat sich mit rund CHF 1.4 Mio. nicht verändert. Stark gewachsen ist der darin nicht enthaltene Umsatz von rund CHF 833'000 von «Netz Genossenschaften», welche Liegenschaften-Verwaltungsaufgaben für unsere Mitglieder erbringt. Das Angebot erfreut sich einer wachsenden Nachfrage, sodass wir die personellen Kapazitäten um weitere drei Mitarbeitende aufstocken mussten. Ab 2024 erwarten wir, vollen Kostendeckungsgrad zu erreichen, etwas schneller als im Businessplan angenommen. Die Musik spielt an der Basis Wie es sich bereits länger angekündigt hatte, machen sich die Kostensteigerungen im Energiebereich und im Bauwesen unangenehm bemerkbar. Ausser den Nebenkosten stiegen auch der Gebäudeversicherungsindex und der Referenzzinssatz. Weil die Finanzierungskosten in den letzten 20 Jahren kontinuierlich sanken und wir praktisch keine Bau - teuerung kannten, müssen wir erst wieder einen Umgang mit steigenden Kosten und den wohl kaum abwendbaren Mietzinserhöhungen finden. Die Zürcher Kostenmiete definiert die maximal mögliche Miete. Ob diese auch voll ausgeschöpft werden muss, hängt von der individuellen Ausgangslage und dem Kostendeckungsgrad der einzelnen Genossenschaften ab. Da die Miete für viele Haushalte eine der grössten Budgetpositionen darstellt, sind wir angehalten, Kostensteigerungen so vorzunehmen, dass sie für die Bewohnerschaft verkraftbar sind. Wir werden 2024 Grundlagen erarbeiten, welche Hilfestellung für die Beurteilung der spezifischen Ausgangslage unserer Mitglieder bieten sollen. Schlussendlich sind Sie es, liebe Mitglieder, welche mit Ihrer täglichen Arbeit den grossen Beitrag zur Wohnraumversorgung in unserem Kanton leisten. Dafür danke ich Ihnen, freue mich auf eine fruchtvolle Zusammenarbeit und bin offen für Ihre Anliegen. Andreas Wirz Präsident Wohnbaugenossenschaften Zürich 3
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