29.04.2024 Aufrufe

Jahresbericht 2023 von Wohnbaugenossenschaften Zürich

Im Schwerpunkt-Teil des Jahresberichts 2023 von Wohnbaugenossenschaften Zürich, dem Verband der gemeinnützigen Bauträger im Kanton Zürich, kommen vor allem die Agglomeration und die Gemeinden auf dem Land zu Wort. Wie gehen sie mit den Anforderungen, die das Bevölkerungswachstum an sie stellt, um?

Im Schwerpunkt-Teil des Jahresberichts 2023 von Wohnbaugenossenschaften Zürich, dem Verband der gemeinnützigen Bauträger im Kanton Zürich, kommen vor allem die Agglomeration und die Gemeinden auf dem Land zu Wort. Wie gehen sie mit den Anforderungen, die das Bevölkerungswachstum an sie stellt, um?

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LAND IN SICHT<br />

WACHSTUM IN DER AGGLOMERATION<br />

<strong>Jahresbericht</strong> <strong>2023</strong>


INHALT<br />

Schwerpunkt<br />

«Wachstum in der Agglomeration und auf dem Land»<br />

Editorial 3<br />

LAND IN SICHT 4<br />

WACHSTUMSSCHMERZEN?<br />

Roundtable mit Gemeindevertretenden 6<br />

BEISPIELHAFT: Genossenschaftsprojekte auf dem Land 12<br />

Leistungsbericht: Fakten<br />

Auf Verbandsebene: Wir bleiben in Bewegung 20<br />

Beobachten – diskutieren – aktiv werden 21<br />

Willkommene Anlässe 22<br />

Immobilienentwicklung & Akquisition 27<br />

Wachstum bei Netz Genossenschaften 28<br />

Themen antizipieren und weiterentwickeln 29<br />

Leistungsbericht: Zahlen<br />

Erläuterungen zu den Finanzen 32<br />

Bilanz 33<br />

Erfolgsrechnung 34<br />

Anhang 35<br />

Bericht der Revisionsstelle 37<br />

Unsere Mitglieder 38<br />

Unsere Partner 39<br />

Unsere Organisation 40<br />

Impressum 42


EDITORIAL<br />

Liebe Mitglieder<br />

Liebe Leserinnen und Leser<br />

Der <strong>Jahresbericht</strong> dient einerseits<br />

dazu, zurückzuschauen und Rechenschaft<br />

über das Erreichte abzulegen,<br />

andererseits nutzen wir diesen<br />

seit ein paar Jahren auch dazu, Kern -<br />

themen, welche uns besonders<br />

um treiben, zu vertiefen.<br />

«Wachstumsschmerzen»<br />

Mit den Auswirkungen <strong>von</strong> wachsenden<br />

Bevölkerungszahlen beschäftigen<br />

sich die Vertretenden der vier<br />

porträtierten Gemeinden, welche wir<br />

dieses Jahr zu einem Gespräch unter<br />

dem Titel «Wachstumsschmerzen»<br />

eingeladen haben. Es fehlt nicht<br />

einfach nur an Wohnungen, sondern<br />

vor allem an bezahlbarem Wohnraum.<br />

Viele unserer Mitglieder nennen<br />

die Verfügbarkeit <strong>von</strong> Bauland als<br />

wichtigste Rahmenbedingung,<br />

damit sie weiterhin im ganzen Kanton<br />

zu einer besseren Versorgung an<br />

gutem und leistbarem Wohnraum<br />

beitragen können. Der Verband<br />

setzt sich mit dem Bereich Immobilienentwicklung<br />

und Akquisition und<br />

seiner politischen Arbeit auf verschiedenen<br />

Ebenen dafür ein, wie das<br />

Projekt Stallikon exemplarisch zeigt.<br />

Mit neuem Team am Start<br />

Die Neubesetzung <strong>von</strong> Geschäftsstelle,<br />

Vorstand und Präsidium ist reibungslos<br />

<strong>von</strong>stattengegangen und er möglicht<br />

dem Verband, in einem Konsolidierungsprozess<br />

seine Handlung sfelder<br />

und die damit zusammenhängende<br />

Prozesslandschaft zu überprüfen. Wir<br />

erwarten keine grundlegenden Veränderungen,<br />

aber eine Reihe <strong>von</strong><br />

Klärungen und damit einhergehende<br />

Effizienzsteigerungen.<br />

Ich möchte meinem Vorgänger,<br />

Christian Portmann, dem ehemaligen<br />

Geschäftsführer Reto Klink und<br />

dem Vorstandsmitglied Snezana<br />

Blickenstorfer herzlich für ihre Arbeit<br />

danken. Sie alle bleiben der Branche<br />

in der einen oder anderen Form<br />

erhalten.<br />

Neu im Team begrüssen möchte ich<br />

die Vorstandsmitglieder Valérie<br />

Clapasson, Stella Vondra und Lukas<br />

Schmid sowie den Geschäftsführer<br />

Stefan Schneider. Aus meiner Sicht<br />

haben wir eine gute Dynamik in<br />

der Zusammenarbeit gefunden,<br />

bringen Dinge vorwärts und haben<br />

auch Spass dabei.<br />

Neuer Geschäftssitz<br />

Der Umzug der Geschäftsstelle an<br />

die Hofackerstrasse und der Zusammenzug<br />

mit dem Dachverband in das<br />

«Haus des Wohnens» haben neue<br />

Energien freigespielt und beflügeln<br />

uns ebenfalls, über Synergien in<br />

der Zusammenarbeit <strong>von</strong> Regionalund<br />

Dachverband nachzudenken.<br />

Stabile finanzielle Ausgangslage<br />

Finanziell stehen wir stabil da, auch<br />

wenn der Gürtel eng sitzt. Der<br />

Umsatz für die klassischen Verbandsdienstleistungen<br />

hat sich mit rund<br />

CHF 1.4 Mio. nicht verändert.<br />

Stark gewachsen ist der darin nicht<br />

enthaltene Umsatz <strong>von</strong> rund CHF<br />

833'000 <strong>von</strong> «Netz Genossenschaften»,<br />

welche Liegenschaften-Verwaltungsaufgaben<br />

für unsere Mitglieder<br />

erbringt. Das Angebot erfreut sich<br />

einer wachsenden Nachfrage, sodass<br />

wir die personellen Kapazitäten um<br />

weitere drei Mitarbeitende aufstocken<br />

mussten. Ab 2024 erwarten wir, vollen<br />

Kostendeckungsgrad zu erreichen,<br />

etwas schneller als im Businessplan<br />

angenommen.<br />

Die Musik spielt an der Basis<br />

Wie es sich bereits länger angekündigt<br />

hatte, machen sich die Kostensteigerungen<br />

im Energiebereich und im<br />

Bauwesen unangenehm bemerkbar.<br />

Ausser den Nebenkosten stiegen<br />

auch der Gebäudeversicherungsindex<br />

und der Referenzzinssatz.<br />

Weil die Finanzierungskosten in den<br />

letzten 20 Jahren kontinuierlich<br />

sanken und wir praktisch keine Bau -<br />

teuerung kannten, müssen wir erst<br />

wieder einen Umgang mit steigenden<br />

Kosten und den wohl kaum abwendbaren<br />

Mietzinserhöhungen finden.<br />

Die Zürcher Kostenmiete definiert die<br />

maximal mögliche Miete. Ob diese<br />

auch voll ausgeschöpft werden muss,<br />

hängt <strong>von</strong> der individuellen Ausgangslage<br />

und dem Kostendeckungsgrad<br />

der einzelnen Genossenschaften<br />

ab. Da die Miete für viele<br />

Haushalte eine der grössten Budgetpositionen<br />

darstellt, sind wir angehalten,<br />

Kostensteigerungen so<br />

vorzunehmen, dass sie für die<br />

Bewohnerschaft verkraftbar sind.<br />

Wir werden 2024 Grundlagen<br />

erarbeiten, welche Hilfestellung für<br />

die Beurteilung der spezifischen<br />

Ausgangslage unserer Mitglieder<br />

bieten sollen.<br />

Schlussendlich sind Sie es, liebe<br />

Mitglieder, welche mit Ihrer täglichen<br />

Arbeit den grossen Beitrag zur<br />

Wohnraumversorgung in unserem<br />

Kanton leisten. Dafür danke ich<br />

Ihnen, freue mich auf eine fruchtvolle<br />

Zusammenarbeit und bin offen für<br />

Ihre Anliegen.<br />

Andreas Wirz<br />

Präsident <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

<strong>Zürich</strong><br />

3


Winterthur<br />

Elsau*<br />

Seite 15<br />

Urdorf<br />

Seite 8<br />

<strong>Zürich</strong><br />

Dübendorf<br />

Seite 10<br />

Stallikon<br />

Seiten 11, 14<br />

Männedorf<br />

Seite 16<br />

Wetzikon<br />

Seite 17<br />

Horgen<br />

Seite 9<br />

*Regionalverband Winterthur<br />

4


LAND IN<br />

SICHT<br />

Im Fokusteil unseres <strong>Jahresbericht</strong>s <strong>2023</strong> kommen<br />

die Gemeinden und Genossenschaftsprojekte<br />

ausserhalb der grossen Zentren zu Wort. Ziel dieser<br />

Betrachtungen ist es, ein umfassendes Bild <strong>von</strong><br />

Gemeinden im Kanton <strong>Zürich</strong> und den vielfältigen<br />

Chancen für den gemeinnützigen Wohnungsbau<br />

in der Agglomeration und auf dem Land zu<br />

ver mitteln. Da jede Gemeinde anders ist – unterschiedlich<br />

nicht nur betreffend ihrer Grösse<br />

oder ihrer Distanz zu den nächstgrösseren Zentren,<br />

unterschiedlich auch in ihrer Entwicklung und in<br />

ihren Bedürfnissen –, kann keine Gemeinde für eine<br />

andere stehen. Die Verschiedenheit unserer Auswahl<br />

ergibt aber wiederum ein Gesamtbild. Und die<br />

Gemeinsamkeiten eröffnen den gemeinnützigen<br />

Bauträgern, aber auch ihren Partnern, den Gemeinden,<br />

neue Perspektiven. Denn hier geht es nicht einfach<br />

nur um Wachstum. Sondern um einen nachhaltigen<br />

Mehrwert für die Bewohnenden und darüber hinaus<br />

für die Bürgerinnen und Bürger in den Gemeinden.<br />

Alle Zahlen zu den Gemeinden stammen aus dem<br />

Gemeindeporträt des Statistischen Amtes des<br />

Kantons <strong>Zürich</strong>, die Fahrdistanzen beziehen sich auf<br />

die öV-Verbindungen (Mittelwerte) der SBB-App.<br />

5


WACHSTUMS-<br />

SCHMERZEN?<br />

EIN OFFENES GESPRÄCH MIT<br />

GEMEINDEVERTRETENDEN ZUM<br />

THEMA WOHNEN<br />

Die Schweizer Bevölkerung wächst. Das stellt nicht nur die<br />

grossen Zentren vor neue Herausforderungen. Auch Gemeinden<br />

in der Agglomeration und auf dem Land bekommen das<br />

zu spüren. Denn «Land» ist keine Ressource, die vermehrt werden<br />

kann. <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong> hat Vertretende <strong>von</strong><br />

vier sehr unterschiedlichen Gemeinden im Kanton <strong>Zürich</strong><br />

zu einem Gespräch eingeladen, um ein besseres Verständnis<br />

für die Befindlichkeiten zu bekommen und möglicherweise<br />

gemeinsamen Interessen auf die Spur zu kommen.<br />

Am Gespräch teilgenommen haben Beat Nüesch (Gemeindepräsident <strong>von</strong> Horgen),<br />

Monika Rohr (Vize-Gemeindepräsidentin <strong>von</strong> Stallikon),<br />

Dominic Müller (Hochbauvorstand der Stadt Dübendorf) und<br />

Patrick Müller (Gemeindeschreiber <strong>von</strong> Urdorf).<br />

6


V. l. n. r.: Patrick Müller,<br />

Monika Rohr, Beat Nüesch<br />

und Dominic Müller<br />

Herzlichen Dank, dass Sie der Einladung<br />

gefolgt sind. Wir möchten in<br />

diesem Gespräch herausfinden, was<br />

Ihre Gemeinden derzeit und vielleicht<br />

auch auf längere Sicht beschäftigt.<br />

Eine Herausforderung hat sich bei<br />

der Vorbereitung auf dieses Gespräch<br />

schnell herauskristallisiert:<br />

das Bevölkerungswachstum. Es wird<br />

immer wieder <strong>von</strong> der 10-Millionen-<br />

Schweiz gesprochen. Die Raumplanung<br />

des Kantons <strong>Zürich</strong> geht<br />

da<strong>von</strong> aus, dass allein der Kanton<br />

<strong>Zürich</strong> bis 2040 um 280'000<br />

Menschen wachsen wird.<br />

Was heisst das für die Gemeinden?<br />

Beat Nüesch (Horgen): Wir in Horgen<br />

arbeiten intensiv am Thema. Wir wissen,<br />

dass wir jedes Jahr um ein Prozent<br />

wachsen. Wir haben ein räumliches<br />

Entwicklungskonzept, gehen die<br />

Richtplanung an und erarbeiten eine<br />

neue Bau- und Zonenordnung, die<br />

auf eine Verdichtung hinausläuft. Das<br />

Problem wird aber nicht gelöst mit<br />

mehr Wohnraum. Es braucht auch<br />

Infrastruktur, und der Verkehr ist ein<br />

wichtiges Thema. Bei Freiflächen<br />

fragen wir uns immer: Wofür sollen<br />

wir die Flächen nutzen? Und da<br />

kommt die Schaffung <strong>von</strong> Wohnraum<br />

erst an vierter Stelle. An erster<br />

Stelle kommt die Bereitstellung <strong>von</strong><br />

Schulraum, dann Raum für die Asylsuchenden,<br />

dann Infrastruktur wie zum<br />

Beispiel der Ausbau unseres Fernwärmenetzes*,<br />

und erst wenn dann<br />

noch Spielraum bleibt, ist die Schaffung<br />

<strong>von</strong> Wohnraum ein Thema.<br />

Dominic Müller (Dübendorf): Und<br />

dafür muss man die Flächen auch<br />

besitzen! Sie müssen sich <strong>von</strong> der<br />

Lage und Grösse her eignen. Dann<br />

muss man all die Überlegungen<br />

anstellen: Sind sie <strong>von</strong> öffentlichem<br />

oder gesellschaftlichem Interesse<br />

oder soll man sie etwas so Individuellem<br />

wie dem Wohnen zuführen?<br />

In Dübendorf haben wir in Wohnzonen<br />

auch Flächen, die der Stadt<br />

gehören, auf denen Wohnraum nach<br />

Kostenmiete geplant ist. Da entstehen<br />

zwar rund 200 Wohnungen, aber<br />

diese sind für den Wohnungsmarkt<br />

ein Tropfen auf einen heissen Stein.<br />

Patrick Müller (Urdorf): Die Mechanik<br />

<strong>von</strong> Wachstum ist relativ einfach.<br />

Wachstum ist eine Realität und<br />

auch alternativlos, wenn man unser<br />

Wirtschaftssystem anschaut. Aber<br />

dieses Wachstum hat auch Schattenseiten:<br />

Der Raum ist beschränkt und<br />

Wachstum erhöht den Druck auf<br />

diesen Raum. Die Nachfrage steigt,<br />

das Angebot aber nicht im gleichen<br />

Mass. Das merken wir auch. So diskutieren<br />

wir in Urdorf aktuell über<br />

die Bereitstellung <strong>von</strong> Notwohnungen<br />

für Menschen, die ihre Mieten nicht<br />

mehr bezahlen können. Wir müssen<br />

das Angebot erweitern... Wachstum<br />

führt auch dazu, dass wir die «Dorfgemeinschaft»<br />

verlieren. Da muss<br />

man als Gemeinde Integrationsbe<br />

mühungen leisten. Das machen<br />

Genossenschaften in grossem Mass,<br />

durch Durchmischung, durch gemeinschaftliche<br />

Räume, die sie zur Verfügung<br />

stellen, und durch kostengünstigen<br />

Wohnraum. Voraussetzung<br />

*Die KVA in Horgen hat – entgegen den<br />

langjährigen Stilllegungsplänen des Kantons –<br />

kürzlich eine unbefristete Betriebs bewilligung<br />

erhalten. Daran angeschlossen ist ein<br />

Fernwärmenetz, das zurzeit 2600 Haushaltungen<br />

mit Wärme versorgt. Horgen plant,<br />

das ganze Gemeinde gebiet an dieses Netz<br />

anzuschliessen.<br />

7


dafür ist, dass Genossenschaften<br />

überhaupt Land zur Verfügung<br />

gestellt bekommen.<br />

D. Müller (Dübendorf): Wenn ich<br />

durch Schwamendingen fahre und<br />

sehe, wie verdichtet und in welcher<br />

Qualität die Genossenschaften hier<br />

neu bauen – im Vergleich zu dem,<br />

was vorher dastand –, ist das schon<br />

eindrücklich. Ein wichtiger Teil des<br />

Begriffs Kostenmiete sind ja die Kosten.<br />

Bei der steigenden Komplexität beim<br />

heutigen Bauen – zum Beispiel bei<br />

den Bewilligungspflichten, aber auch<br />

bei den sich konkurrenzierenden<br />

Zielen bezüglich Energieversorgung,<br />

Hindernisfreiheit oder Lärmschutz –<br />

wird so viel verlangt, dass der fertige<br />

Bau zwar in Kostenmiete vermietet<br />

werden kann. Aber die Miete <strong>von</strong><br />

etwas Teurem ist immer noch teuer.<br />

Zum Glück beobachten wir da<br />

einen Paradigmenwechsel bei den<br />

Bauherrschaften. Man probiert,<br />

in anderen Materialisierungen und<br />

Typologien zu bauen.<br />

P. Müller (Urdorf): Das ist eine Erfahrung,<br />

die wir auch machen, nämlich<br />

dass sich <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

zum Beispiel in Bezug auf die Nachhaltigkeit<br />

eher einen höheren Standard<br />

URDORF<br />

Bevölkerungszahl (<strong>2023</strong>) 10327<br />

Bevölkerungszunahme 5 Jahre 5.7 %<br />

Bevölkerung Anteil 0-19 Jahre 20.8 %<br />

Bevölkerung Anteil 20-64 Jahre 59.7 %<br />

Bevölkerung Anteil 65+ Jahre 19.6 %<br />

Wohnungsbestand 4853<br />

Anteil gemeinnützige Wohnungen 16 %<br />

Verkäufe MFH (2022) 14<br />

Verkäufe unbebautes Land (2022) 6<br />

Bauzone nicht überbaut<br />

10.2 ha<br />

Baulandpreis 1847 CHF/m 2<br />

Steuerfuss (ohne Kirchen, <strong>2023</strong>) 115<br />

Fahrzeit nach <strong>Zürich</strong><br />

11.5 min<br />

auferlegen, was sich auch in den Baukosten<br />

niederschlägt. Das macht sich<br />

mit der Zeit aber bezahlbar. Und da<br />

sie den Gewinn als Rückstellungen<br />

in der Genossenschaft belassen, verfügen<br />

sie über Erneuerungsreserven.<br />

D. Müller (Dübendorf): Wir haben<br />

im Stadtzentrum (<strong>von</strong> Dübendorf) ein<br />

Areal mit viel Potenzial. Wir haben<br />

den Mix <strong>von</strong> Marktmiete und Kostenmiete<br />

mit 60 zu 40 % festgelegt und<br />

ein kommerziell-genossenschaftliches<br />

Tandem gesucht, dass für das Leepünt-<br />

Areal ein Projekt mit Zentrumsqualitäten<br />

realisiert. Die Förderung <strong>von</strong><br />

preisgünstigen Wohnungen nach<br />

dem Kostenmiete-Prinzip ist übrigens<br />

in unserer Gemeindeordnung festgeschrieben,<br />

gehört also zum Grundauftrag.<br />

Die Genossenschaft Kalkbreite<br />

– zusammen mit der Firma<br />

Senn – hat den Wettbewerb gewonnen,<br />

weil sie mit ihren Vorschlägen<br />

sehr überzeugend aufgezeigt haben,<br />

wie sich aus dem Zentrum eben ein<br />

Zentrum machen lässt. Da zeigt sich<br />

die zusätzliche Qualität im Denken<br />

und – vielleicht bei der Kalkbreite<br />

speziell – die Angewohnheit, aus<br />

anspruchsvollen Lagen das Beste<br />

zu machen. Und beim 40 %-Anteil<br />

Kosten miete muss man einfach sagen:<br />

«Die Förderung <strong>von</strong><br />

preisgünstigen<br />

Wohnungen nach<br />

dem Kostenmiet-<br />

Prinzip ist übrigens<br />

in unserer<br />

Gemeindeordnung<br />

festgeschrieben.»<br />

Dominic Müller, Hochbauvorstand<br />

Stadt Dübendorf<br />

Auch wenn es Stimmen gibt, die lieber<br />

80 % oder noch mehr gehabt hätten,<br />

so muss man doch auch den politischen<br />

Mehrheiten Rechnung tragen.<br />

P. Müller (Urdorf, richtet seine Frage<br />

an Monika Rohr): Bei euch in Stallikon<br />

wäre ja die Partnerschaft zu einer<br />

Wohnbaugenossenschaft nicht alternativlos.<br />

Es gäbe ja auch Pensionskassen.<br />

Warum war es denn gerade<br />

eine Genossenschaft?<br />

Monika Rohr (Stallikon): Im Zentrum<br />

stand <strong>von</strong> Anfang an der Gedanke<br />

der Gemeinschaft, die Idee eines Dorf -<br />

zentrums. Und uns war klar, dass<br />

dies eine Genossenschaft am besten<br />

leisten kann. Wir haben über <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

<strong>Zürich</strong> mehrere<br />

<strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> eingeladen,<br />

sich zu bewerben. Wir hatten<br />

zunächst ein Auswahlverfahren und<br />

haben uns aufgrund der Präsentationen<br />

für die geho entschieden. Nun sind<br />

wir schon ein paar Jahre daran, haben<br />

zwei (Architektur-)Wettbewerbsrunden<br />

hinter uns und sind nun dabei, mit<br />

dem Ortsplaner das Stalliker Entwicklungsleitbild<br />

in Abstimmung mit<br />

dem Siegerprojekt zu überarbeiten.<br />

8


Für mich sind in diesem Zusammenhang<br />

«Wohnen im Alter» und «Freiwilligenarbeit»<br />

sehr wichtige Themen,<br />

gerade weil dieses Projekt das Dorfzentrum<br />

betrifft. Auf gemeinde eigenem<br />

Land können wir etwas Sinnvolles<br />

machen. Schliesslich ist Alterswohnen<br />

eine öffentliche Aufgabe, die in<br />

Stallikon immer drängender wird. Hier<br />

wohnen sehr viele ältere Personen.<br />

B. Nüesch (Horgen): Das ist eine<br />

ganz interessante Frage: Wer ist – aus<br />

Sicht der Gemeinde – eigentlich das<br />

Zielpublikum, wer soll hier wohnen?<br />

Wenn man nur schon unsere Nachbargemeinde<br />

Oberrieden, die älteste<br />

Gemeinde im ganzen Kanton, vom<br />

See aus betrachtet, sieht man haarscharf,<br />

obwohl unsere Gemeinden<br />

zusammengewachsen sind, wo die<br />

Grenze verläuft. Man erkennt es<br />

an der Siedlungsstruktur. Thalwil und<br />

Horgen verdichten, bauen in die<br />

Höhe, Oberrieden dazwischen bleibt<br />

einfach so, wie es ist. Aber wir wollen<br />

ein attraktives Dorfleben, wir haben<br />

150 Vereine.<br />

Apropos Unterschiede: Horgen<br />

und Wädenswil sind bei den Einwohnerzahlen<br />

in etwa gleich gross.<br />

Wädenswil hat aber nur einen<br />

Gemeinnützigen-Anteil <strong>von</strong> 3.6 %,<br />

Horgen deren 11.4 %. Liegt das an<br />

der Ausrichtung auf ein anderes<br />

Zielpublikum?<br />

Die Anziehungskraft für Wohnen<br />

in Stallikon in einem Satz: Hier<br />

hat man Ruhe. Dessen ist man sich<br />

bewusst und nimmt in Kauf, dass<br />

die Fahrt an den Hegibachplatz bis<br />

zu einer Stunde dauern kann.<br />

P. Müller (Urdorf): Entscheidend bei<br />

der Frage, ob man kommerziellen<br />

oder gemeinnützigen Wohnungsbau<br />

bei sich in der Gemeinde will, ist<br />

doch der Zweck, die Ausrichtung.<br />

HORGEN<br />

Bevölkerungszahl (<strong>2023</strong>) 23589<br />

Bevölkerungszunahme 5 Jahre 5.3 %<br />

Bevölkerung Anteil 0-19 Jahre 20.8 %<br />

Bevölkerung Anteil 20-64 Jahre 60.4 %<br />

Bevölkerung Anteil 65+ Jahre 18.8 %<br />

Wohnungsbestand 11178<br />

Anteil gemeinnützige Wohnungen 11.4 %<br />

Verkäufe MFH (2022) 46<br />

Verkäufe unbebautes Land (2022) 27<br />

Bauzone nicht überbaut<br />

27.8 ha<br />

Baulandpreis 1697 CHF/m 2<br />

Steuerfuss (ohne Kirchen, <strong>2023</strong>) 90<br />

Fahrzeit nach <strong>Zürich</strong><br />

20.5 min<br />

«Schliesslich ist<br />

Alterswohnen<br />

eine öffentliche<br />

Aufgabe, die<br />

in Stallikon immer<br />

drängender wird.<br />

Hier wohnen<br />

sehr viele ältere<br />

Personen.»<br />

Monika Rohr,<br />

Vize-Gemeindepräsidentin<br />

Stallikon<br />

B. Nüesch (Horgen): Das ist historisch<br />

gewachsen. Horgen hatte vor<br />

100 Jahren viel Industrie. In den<br />

Zwischenkriegsjahren floss der<br />

grösste Teil der Steuergelder in die<br />

soziale Wohlfahrt und dazu gehörte<br />

auch der gemeinnützige Wohnungsbau.<br />

Da<strong>von</strong> haben natürlich – in<br />

Zeiten, als Pendeln noch keine<br />

Selbstverständlichkeit war – auch die<br />

ortsansässigen Arbeitgeber profitiert.<br />

M. Rohr (Stallikon): Stallikon ist ein<br />

Weilerdorf entlang und zwischen<br />

Albiskette und Reppischtal mit viel<br />

Landwirtschaft und Tieren auf den<br />

Weiden – ein Idyll und ganz nahe<br />

bei <strong>Zürich</strong>; der höchste Punkt der<br />

Gemein de liegt auf dem Üetliberg,<br />

dem Haus berg der Stadt <strong>Zürich</strong>.<br />

Und wenn man feststellt, dass die<br />

Gemeinde mehr Gemeinschaft will,<br />

dann kann man das mit den zur<br />

Verfügung stehenden Instrumenten<br />

ein Stück weit auch lenken.<br />

In der Stadt <strong>Zürich</strong> wird – vor allem<br />

im Zusammenhang mit dem Ersatzneubau<br />

– immer öfter <strong>von</strong> Verdrängung<br />

gesprochen. Ist das in Ihren<br />

Gemeinden auch schon ein Thema?<br />

D. Müller (Dübendorf): Das ist akut.<br />

Gefühlt drückt das Problem aus<br />

der Stadt <strong>Zürich</strong> hinaus in unsere<br />

Gemeinden. Und mit jeder Aufzonung<br />

– dazu werden auch wir an -<br />

gehalten – findet innerhalb kürzester<br />

Zeit eine Erneuerung statt. Siedlungen<br />

mit vormals günstigem Wohnraum<br />

9


DÜBENDORF<br />

Bevölkerungszahl (<strong>2023</strong>) 30723<br />

Bevölkerungszunahme 5 Jahre 9.7 %<br />

Bevölkerung Anteil 0-19 Jahre 18.7 %<br />

Bevölkerung Anteil 20-64 Jahre 66.0 %<br />

Bevölkerung Anteil 65+ Jahre 15.4 %<br />

Wohnungsbestand 15246<br />

Anteil gemeinnützige Wohnungen 5.3 %<br />

Verkäufe MFH (2022) 35<br />

Verkäufe unbebautes Land (2022) 27<br />

Bauzone nicht überbaut<br />

34.8 ha<br />

Baulandpreis 1878 CHF/m 2<br />

Steuerfuss (ohne Kirchen, <strong>2023</strong>) 96<br />

Fahrzeit nach <strong>Zürich</strong><br />

12.5 min<br />

aus den 60er-Jahren werden durch<br />

Neubauten ersetzt, die Mieten verdoppeln<br />

sich.<br />

Und wo gehen die Menschen, die<br />

dort gewohnt haben, hin?<br />

D. Müller (Dübendorf): Sie sind<br />

irgendwann gezwungen, weiter weg<br />

zu suchen, im Zürcher Oberland.<br />

Oder im Thurgau. Das sind grössere<br />

Entwicklungen. Als Gemeinde können<br />

wir das nur sehr beschränkt steuern,<br />

wir haben nicht ein bestimm tes<br />

strategisches Zielpublikum definiert –<br />

viel da<strong>von</strong> passiert ein fach mit uns.<br />

P. Müller (Urdorf): Wir spüren den<br />

Druck aus der Stadt <strong>Zürich</strong>. Erst<br />

war Schlieren dran, dann Dietikon,<br />

dann Urdorf, es geht bereits weiter,<br />

zum Beispiel in Baden.<br />

Trotz Tiefststand bei den Leerwohnungsziffern<br />

kommt es im Kanton<br />

<strong>Zürich</strong> jedes Jahr zu rund 80'000<br />

Umzügen. Ist es also dennoch<br />

möglich, eine bezahlbare Wohnung<br />

zu finden?<br />

P. Müller (Urdorf): Die Migration<br />

ist trotz tiefen Leerstandquoten im<br />

Augenblick noch möglich. Aber unser<br />

Bedarf an Notwohnungen ist ein<br />

erstes Warnsignal. Was wir bei Ersatz-<br />

neubauten – und in der Folge steigenden<br />

Mieten – feststellen, ist,<br />

dass es zu frühzeitigen Pflegeheimeintritten<br />

kommen kann. Das wird<br />

dann für die Gemeinde wirklich teuer.<br />

D. Müller (Dübendorf): Bei der<br />

Pensionierung schrumpft das Haushaltseinkommen.<br />

Gleichzeitig sitzt<br />

man in einer zu grossen Wohnung<br />

und findet keine kleinere Wohnung<br />

«Was wir bei<br />

Ersatzneubauten<br />

feststellen, ist, dass<br />

es zu frühzeitigen<br />

Pflegeheimeeintritten<br />

kommen kann.»<br />

Patrick Müller,<br />

Gemeindeschreiber Urdorf<br />

zu gleicher oder tieferer Miete,<br />

selbst wenn man wechseln möchte.<br />

In Dübendorf kaufen lokale Investoren<br />

den Einfamilienhaus-Besitzenden<br />

unternutzte Parzellen ab, bauen auf<br />

gleicher Fläche mehrere Wohnungen<br />

und überlassen den vormaligen<br />

Besitzerinnen und Besitzern zum Beispiel<br />

die Attika-Wohnung. So werden<br />

die EFH-Quartiere nach und nach<br />

verdichtet. Im grösseren Massstab:<br />

Ein Familienbetrieb im «Hochbord»,<br />

der auf eigenem Land eine Gemüseproduktion<br />

betrieben hat, hat sich<br />

auf der Suche nach einem Partner mit<br />

Bau-Know-how und der Bereitschaft,<br />

sich auch finanziell zu beteiligen, mit<br />

der wogeno zusammengetan, um auf<br />

einer Parzelle ein gemeinnütziges<br />

Wohnprojekt zu realisieren. Das finde<br />

ich als Gedankenmodell ganz interessant.<br />

Gibt es da nicht eine Art<br />

Netzwerk oder eine Stelle, bei der<br />

man melden kann, dass man ein<br />

Objekt hat, es aber nicht alleine entwickeln<br />

kann?<br />

<strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong><br />

hat eine Dienstleistung, die genau<br />

das tut, für Genossenschaften, die<br />

wachsen wollen und an Käufen <strong>von</strong><br />

Land und Liegenschaften grosses<br />

Interesse haben. Der Verband bekommt<br />

immer wieder solche Angebote,<br />

prüft diese bezüglich Potenzial<br />

und Eignung für den gemeinnützigen<br />

Wohnungsbau und schreibt sie<br />

dann an seine Mitglieder aus.<br />

Unsere Gesellschaft verändert sich.<br />

So zeigen demografische Daten,<br />

dass die Altersgruppe der über<br />

64-Jährigen stetig wächst. Wie wirkt<br />

sich das auf das Leben in ihren<br />

Gemeinden aus?<br />

B. Nüesch (Horgen): Wir müssen<br />

unterscheiden: Die Altersgruppe 65<br />

bis 80 lebt klar im eigenen Wohnraum,<br />

ab 80 wird es dann eine Frage<br />

des betreuten Wohnens oder der<br />

ambulanten Betreuung. Horgen<br />

hat sich eben mit vier weiteren Seegemeinden<br />

– Kilchberg, Rüschlikon,<br />

Thalwil und Oberrieden – zusammengetan,<br />

um den «Pflegeraum» gemeinsam<br />

zu managen. Eine Gemeinde ist<br />

vielleicht im psychiatrischen Bereich<br />

10


stark, eine andere Gemeinde bei<br />

einem anderen Angebot. Wir wollen<br />

das neu regional betrachten und<br />

lösen.<br />

D. Müller (Dübendorf): Für die letzte<br />

Phase, wo es Betreuung braucht,<br />

haben wir die Kapazität und die In -<br />

fra struktur. Ich frage mich allerdings,<br />

ob diese am richtigen Ort stehen.<br />

Unsere Alterszentren befinden sich<br />

in der Peripherie. Das ist nicht so<br />

attraktiv für ältere Menschen, die am<br />

öffentlichen Leben teilnehmen wollen.<br />

Bei den Alterswohnungen denke ich<br />

eher an das Thema Alters-WG, zum<br />

Beispiel in der Art der genossenschaftlichen<br />

Clusterwohnungen. Es<br />

entspricht heute einem Bedürfnis<br />

<strong>von</strong> älteren Menschen, weiterhin mit<br />

Jüngeren zusammenzuleben, und da<br />

P. Müller (Urdorf): Wenn man schaut,<br />

wie sich der Mensch sozialisiert –<br />

er wird in eine Familie geboren,<br />

kommt in eine Gemeinschaft, die sich<br />

gegenseitig hilft, geht in der Gesellschaft<br />

auf –, dann ist der Mensch<br />

eingebettet in eine Dorfgemeinschaft.<br />

Aus meiner Sicht besteht deshalb<br />

ein moralischer Anspruch, dass dieser<br />

Mensch in seinem angestammten<br />

Umfeld alt werden kann. Daher frage<br />

ich mich, ob der regionale Ansatz<br />

korrekt ist. Finanziell mag das Sinn<br />

machen. Aber machen die Menschen<br />

dabei mit?<br />

Zum Schluss noch ganz kurz eine<br />

kleine Abstimmung: Sollte die<br />

kantonale VKR-Initiative angenommen<br />

werden, wäre das Vorkaufsrecht<br />

dann ein willkommenes Instrument<br />

für Ihre Gemeinde?<br />

M. Rohr (Stallikon): Das finde ich<br />

gut. Man müsste dies wahrscheinlich<br />

jeweils vor die Gemeindeversammlung<br />

bringen.<br />

ein paar ganz praktische Fragen im<br />

Zusammenhang mit dem Vollzug, auf<br />

die ich keine überzeugenden Antworten<br />

kenne.<br />

P. Müller (Urdorf): Ich habe prima<br />

facie Bedenken. Wenn jemand bspw.<br />

seine Bäckerei (Unternehmen samt<br />

Liegenschaft) an jemand anderen<br />

übergibt, könnte die Gemeinde in die<br />

Wirtschaftsfreiheit eingreifen.<br />

B. Nüesch (Horgen): Oder wenn eine<br />

Familie ein Haus zu einem Freundschaftspreis<br />

kaufen kann, weil der<br />

Hausbesitzer will, dass diese Familie<br />

einziehen kann... Man muss das gut<br />

durchdenken, ich bin der VKR-Initiative<br />

gegenüber sehr skeptisch.<br />

M. Rohr (Stallikon): Wenn sich herausstellen<br />

sollte, dass der Verkauf<br />

ganz bewusst «privaten Charakter»<br />

haben soll, dass es sich bei einem<br />

Geschäft um eine solche Situation<br />

handelt, kann sich die Gemeinde ja<br />

auch wieder zurückziehen.<br />

«Wir wollen ein<br />

attraktives Dorfleben,<br />

wir haben<br />

150 Vereine.»<br />

Beat Nüesch,<br />

Gemeindepräsident Horgen<br />

sind wir beim Generationenwohnen.<br />

Ich habe kürzlich das <strong>von</strong> der Genossenschaft<br />

Warmbächli zu Wohnraum<br />

umgenutzte ehemalige Toblerone-<br />

Lager in Bern besucht. Dort gibt es<br />

sehr spannende Wohntypologien<br />

für die verschiedensten Wohnnutzungen<br />

für Singles, Familien und<br />

ältere Menschen. Man hat einerseits<br />

Privatsphäre, andererseits Räume,<br />

die gemeinsam genutzt werden.<br />

Das kann auch finanzielle Vorteile<br />

haben. Die Älteren brauchen weniger<br />

Betreuung und im Gegenzug kann<br />

sich die Familie einen Teil der Kinderbetreuung<br />

sparen.<br />

D. Müller (Dübendorf): Ich bin sehr<br />

ambivalent. Einerseits wünsche ich<br />

mir mehr Flexibilität und Gestaltungsmöglichkeiten<br />

für die öffentliche<br />

Hand, andererseits stellen sich auch<br />

STALLIKON<br />

Bevölkerungszahl (<strong>2023</strong>) 3855<br />

Bevölkerungszunahme 5 Jahre 4.6 %<br />

Bevölkerung Anteil 0-19 Jahre 22.5 %<br />

Bevölkerung Anteil 20-64 Jahre 59.7 %<br />

Bevölkerung Anteil 65+ Jahre 17.8 %<br />

Wohnungsbestand 1724<br />

Anteil gemeinnützige Wohnungen 0 %<br />

Verkäufe MFH (2022) 0<br />

Verkäufe unbebautes Land (2022) 0<br />

Bauzone nicht überbaut<br />

2.4 ha<br />

Baulandpreis 791 CHF/m 2<br />

Steuerfuss (ohne Kirchen, <strong>2023</strong>) 102<br />

Fahrzeit nach <strong>Zürich</strong><br />

33.0 min<br />

11


12


BEISPIELHAFT<br />

Um das Bild zur Situation in den Gemeinden<br />

weiter zu schärfen, porträtieren wir hier konkrete<br />

ge nossenschaftliche Projekte aus vier sehr unterschiedlichen<br />

Gemeinden. Zwar treffen die Wohnbauge<br />

nossenschaften in jeder Gemeinde auf<br />

unterschiedliche Voraussetzungen. Gemeinsamkeiten<br />

sind aber dennoch zu erkennen. So bilden nebst<br />

der Erstellung <strong>von</strong> günstigem Wohnraum auch das<br />

Thema «Alterswohnen» oft einen gemeinsamen<br />

Nenner in der Zusammenarbeit zwischen gemeinnützigen<br />

Bauträgern und Gemeinden. Generell<br />

ist der soziale Mehrwert, den Gemeinnützige der<br />

jeweiligen Standortgemeinde bringen, ein erster<br />

Anknüpfungspunkt. Darüber hinaus übernehmen<br />

Genossenschaften auch «Zentrumsaufgaben».<br />

Die hier beschriebenen Projekte und Genossenschaftsvorhaben<br />

haben eines gemeinsam: Hier<br />

fanden mehrere Beteiligte, oft auch die Gemeinde<br />

und ihre Bewohnenden selbst, einen gemeinsamen<br />

Nenner, sind aufeinander zugegangen und schufen<br />

so eine für alle vorteilhafte Ausgangs lage.<br />

13


STALLIKON:<br />

GEMEINNÜTZIGER<br />

WOHNRAUM<br />

INKLUSIVE<br />

DORFPLATZ<br />

Die Gemeinde Stallikon plant, ihre Grundstücke<br />

im Dorfzentrum zu entwickeln und<br />

preisgünstiges, generationendurchmischtes<br />

Wohnen zu ermöglichen. Nach einer Ausschreibung<br />

durch <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

<strong>Zürich</strong> im Februar 2020 erhielt die Genossenschaft<br />

Hofgarten (geho) den Zuschlag für<br />

das Projekt, das etwa 40 Familienwohn ungen<br />

und 15 Alterswohnungen umfasst.<br />

Visualisierung der Idee für den Dorfplatz Stallikon – domimages.ch<br />

Die Gemeinde und die geho haben mit Inputs<br />

aus der Bevölkerung eine gemeinsame Vision<br />

einer genossenschaftlichen Siedlung in Stallikon<br />

erarbeitet, samt Aufwertung des Dorfzentrums und<br />

einem Dorfplatz. Um die Projektziele <strong>von</strong> höchster<br />

Qualität zu erreichen, schrieb die geho im Mai<br />

2022 einen zweistufigen, anonymen Wettbewerb<br />

aus. In der ersten Stufe, welche zusammen mit der<br />

Gemeinde Stallikon ausgelobt wurde, erarbeiteten<br />

die Teilnehmenden ein städtebauliches Konzept<br />

für ein attraktives Dorfzentrum, das der Gemeinde<br />

als Grundlage zur Erstellung eines Leitbildes dient.<br />

Die Betrachtungen gingen weit über die eigentlichen<br />

Grundstücke hinaus, um aufzuzeigen, wie<br />

die Attraktivität des Dorfzentrums gesamthaft<br />

gestärkt werden kann.<br />

In der zweiten Stufe wurden auf der konsolidierten<br />

städtebaulichen Ausgangslage Projektvorschläge<br />

für den Perimeter der Genossenschaft Hofgarten<br />

weiterbearbeitet. Die Vielfalt an Lösungsansätzen<br />

und der transparente Jurierungsprozess ermöglichten<br />

es den Auftraggebenden, ihre Bedürfnisse,<br />

Anforderungen und Visionen genau herauszufiltern.<br />

So brachte das Verfahren Ende Juni <strong>2023</strong> ein<br />

Siegerprojekt hervor, welches die Fach- und Sachjury<br />

auf allen Ebenen überzeugen konnte.<br />

Auf Grund der errechneten, noch zu hohen Erstellungskosten<br />

und der daraus resultierenden Kostenmiete<br />

wurde nochmals eine spezifische Markt- und<br />

Standortanalyse in Auftrag gegeben, um Stallikon<br />

hinsichtlich Bevölkerungsentwicklung, Marktmieten<br />

etc. genau zu untersuchen. Zusammen mit externen,<br />

im Genossenschaftswesen tätigen Beratenden<br />

ist die geho zum Ergebnis gekommen, dass die<br />

Kostenmiete unterhalb der Marktmiete in Stallikon<br />

bleiben muss, um Leerstand zu vermeiden. Dies<br />

ist gemäss der heutigen Abwägung aller Risiken<br />

und Unsicherheiten gegeben. Um diese Kostensicherheit<br />

so früh wie möglich zu erlangen, wird<br />

das Architekturteam noch vor Beginn des Vorprojekts<br />

mit einer Studie beauftragt, in welcher alle<br />

möglichen Kosteneinspar-Potenziale aufge zeigt<br />

werden. Diese werden in gemeinsamer Arbeit mit<br />

der Baukommission gewichtet, mit der ursprünglichen<br />

Bestellung abgeglichen und diese allenfalls<br />

angepasst.<br />

14<br />

«Mit dem Ziel einer neuen<br />

Genossenschaftssiedlung in und<br />

für Stallikon vor Augen freuen<br />

wir uns sehr auf die kommenden<br />

Entwicklungen.»<br />

Eva-Maria Nufer, Vorstandsmitglied geho<br />

Die nächsten Schritte: Für jenen Teil des Projekts,<br />

der sich in der öffentlichen Zone befindet, wird<br />

ein Baurechtsvertrag ausgearbeitet, für jenen in<br />

der Kernzone ein Kaufvertrag.<br />

Voraussetzungen für den Abschluss der beiden<br />

Verträge sind ein rechtskräftiger Gestaltungsplan,<br />

die Zustimmung der Generalversammlung der<br />

geho und die Zustimmung der Gemeindeversammlung<br />

Stallikon.


HIER HABEN<br />

EINE GENOSSENSCHAFT, EINE FAMILIE UND<br />

EINE GEMEINDE EIN GEMEINSAMES ZIEL<br />

In Elsau bei Winterthur ist das Baugesuch für<br />

eine ökologische, gemeinschaftliche Siedlung<br />

mit 192 Wohnungen eingereicht. Ermöglicht<br />

<strong>von</strong> einer ortsansässigen Familie, werden die<br />

«Riethöfe» heute <strong>von</strong> der Bahoge geprägt.<br />

Dass die Zürcher Genossenschaft Bahoge in der<br />

ländlichen Gemeinde eine Siedlung errichten<br />

kann, geht auf die Familie Schuppisser und deren<br />

Kiko AG zurück. Die Eigentümerin des Areals<br />

Rietwisen suchte einen gemeinnützigen Partner<br />

und verzichtete auf den maximalen Ertrag. Im<br />

Zentrum standen vielmehr immaterielle Werte:<br />

gemeinschaftsförderndes, wirtschaftliches Bauen<br />

nach ökologischen Kriterien. Als Dritte im Bund<br />

fördert die Gemeinde das Projekt mit einer<br />

Parzelle im Baurecht.<br />

Gehöft als Vorbild<br />

Nach dem Landhandel richteten die Bauträger<br />

einen Wettbewerb aus, den das Büro Staufer &<br />

Hasler gewann. Es liess sich vom landwirtschaftlichen<br />

Gehöft inspirieren, mit Haupthaus, Stallung<br />

und Remise. Das Herzstück der Siedlung bildet<br />

nun ein Zentralhaus, verbunden mit einem grossen<br />

Werkhof. Die Siedlung wird mit 192 Wohnungen –<br />

154 da<strong>von</strong> gehören der Bahoge – einen breiten<br />

Mix für alle Generationen bereitstellen. Die Spanne<br />

reicht <strong>von</strong> 2 bis 5 Zimmern, auf 1 oder 2 Geschossen,<br />

in einer knappen und in einer grosszügigeren<br />

Variante. Zumietbar sind Separatzimmer sowie<br />

Hobby- und Bastelräume. Zudem stehen Waschküchen<br />

und Trocknungsräume, Kinderwagenräume,<br />

Velo parkierungen und mehrere Gemeinschaftsräume<br />

allen Bewohner:innen zur Verfügung.<br />

Gestaltungsplan in 24 Monaten<br />

Für das Areal war ein privater Gestaltungsplan<br />

vorgegeben. Im Oktober 2021 eingereicht, erfuhr<br />

er einige Änderungen, bis er zwei Jahre später<br />

in Kraft trat. Es mussten mehr Parkplätze geplant<br />

werden, die Gebäudefront war zu redimensionieren,<br />

und es waren vertiefte Abklärungen zum<br />

Hochwasserschutz nötig. «Bei all diesen Anpassungen<br />

konnten wir die Qualitäten des ursprünglichen<br />

Vorschlags bewahren», betont Bahoge-Präsidentin<br />

Bruna Campanello.<br />

Visualisierung mit Werkhof und Haupthaus mit Lichtkamin im Hintergrund<br />

© Staufer & Hasler Architekten AG<br />

Gegen Ende <strong>2023</strong> reichte die Bahoge das Baugesuch<br />

ein. Bei Baubeginn ist eine Info-Veranstaltung<br />

für die Bevölkerung geplant. Eingeladen werden<br />

auch die rund 400 Interessierten, die sich auf der<br />

Projektwebsite riethoefe.ch registriert haben. «Die<br />

frühzeitige und transparente Kommunikation ist für<br />

die Bahoge sehr wichtig», sagt Bruna Campanello.<br />

ELSAU<br />

Bevölkerungszahl (<strong>2023</strong>) 3699<br />

Bevölkerungszunahme 5 Jahre 2.3 %<br />

Bevölkerung Anteil 0-19 Jahre 21.4 %<br />

Bevölkerung Anteil 20-64 Jahre 58.3 %<br />

Bevölkerung Anteil 65+ Jahre 20.3 %<br />

Wohnungsbestand 1662<br />

Anteil gemeinnützige Wohnungen 9.3 %<br />

Verkäufe MFH (2022) 10<br />

Verkäufe unbebautes Land (2022) 13<br />

Bauzone nicht überbaut<br />

11.3 ha<br />

Baulandpreis 573 CHF/m 2<br />

Steuerfuss (ohne Kirchen, <strong>2023</strong>) 120<br />

Fahrzeit nach <strong>Zürich</strong><br />

46.0 min<br />

15


MÄNNEDORF<br />

Bevölkerungszahl (<strong>2023</strong>) 11424<br />

Bevölkerungszunahme 5 Jahre 4.7 %<br />

Bevölkerung Anteil 0-19 Jahre 20.1 %<br />

Bevölkerung Anteil 20-64 Jahre 59.2 %<br />

Bevölkerung Anteil 65+ Jahre 20.8 %<br />

Der <strong>2023</strong> bezogene Neubau «Im Hänsi» am Allenberg in Männedorf<br />

Wohnungsbestand 5439<br />

Anteil gemeinnützige Wohnungen 4 %<br />

Verkäufe MFH (2022) 27<br />

Verkäufe unbebautes Land (2022) 14<br />

Bauzone nicht überbaut<br />

19.2 ha<br />

Baulandpreis 2020 CHF/m 2<br />

Steuerfuss (ohne Kirchen, <strong>2023</strong>) 93<br />

Fahrzeit nach <strong>Zürich</strong><br />

21.0 min<br />

«WIR VERSUCHEN,<br />

AUF STEINIGEM<br />

UND TEUREM GELÄNDE<br />

ETWAS ZU<br />

ERREICHEN.»<br />

Die Baugenossenschaft <strong>Zürich</strong>see BGZ –<br />

1926 in Küsnacht gegründet – besitzt<br />

331 Wohnungen an 18 Standorten in den<br />

Seegemeinden Küsnacht, Männedorf<br />

und Stäfa sowie in Esslingen, Forch und<br />

Zumikon. Der BGZ ist es in den letzten Jahren<br />

gelungen, stetig weiterzuwachsen, was in<br />

dieser Region keine Selbstverständlichkeit ist.<br />

Die Genossenschaft hat dabei sehr unterschiedliche<br />

Erfahrungen gemacht. So konnte beispielsweise<br />

auf Initiative des ortsansässigen Vereins für<br />

Altersfragen 2014 in Stäfa Gemeindeland im Baurecht<br />

übernommen und 28 2,5- und 3,5-Zimmer-<br />

Alterswohnungen für selbstständige Rentner:innen<br />

erstellt werden. Den Baurechtsvertrag mit der<br />

Gemeinde beschreibt Adrian Stäger, Präsident<br />

der BGZ, als eine für beide Seiten sehr zufriedenstellende<br />

Vereinbarung.<br />

<strong>2023</strong> wollte man in Herrliberg ebenfalls auf Land<br />

der Gemeinde Wohnungen bauen. Dort lehnten<br />

die Stimmberechtigten an einer Gemeindeversammlung<br />

den Baurechtsvertrag jedoch ab. Adrian<br />

Stäger sagt rückblickend: «Wir versuchen, auf steinigem<br />

und teurem Gelände etwas zu erreichen.»<br />

Mehr Sorgen bereitet ihm die Rekurs-Wut – meist<br />

aus der direkten Nachbarschaft des Bauvorhabens.<br />

So konnte die Genossenschaft <strong>von</strong> einem<br />

Landwirt in Männedorf zwar Bauland zu einem<br />

vernünftigen Preis erstehen, musste aber wegen<br />

Einsprachen 3-mal bis vor Bundesgericht, bevor<br />

die zwei Mehrfamilienhäuser im Allenberg gebaut<br />

und im Mai <strong>2023</strong> bezogen werden konnten. Diese<br />

Verzögerungen kosteten viel Zeit und Geld – Zeit,<br />

in der Menschen auf mehr Wohnraum warten<br />

mussten, und Geld, das nun durch die Miete wieder<br />

erwirtschaftet werden muss.<br />

Verzögerungen und Rückschläge hin oder her:<br />

Die Baugenossenschaft <strong>Zürich</strong>see hält beharrlich<br />

an ihren Wachstumszielen fest. Und der Erfolg<br />

gibt ihr recht.<br />

16


WETZIKON,<br />

DER GEMEINNÜTZIGE<br />

WOHNUNGSBAU<br />

UND DAS ALTER<br />

2017 und 2019 konnte die Gemeinnützige<br />

Baugenossenschaft Wetzikon GBW ihren<br />

Neubau «Rimini» mit 35 Wohnungen und<br />

einem Gemeinschaftsraum beziehen. Der<br />

Neubau wurde notwendig, weil die Genossenschaft<br />

ihren Bewohnenden ermöglichen will,<br />

im Quartier, in ihrer gewohnten Umgebung<br />

älter zu werden. Bei der Erstvermietung<br />

ergriffen 10 % der damaligen Genossenschafter:innen<br />

die Möglichkeit, in den Neubau<br />

umzuziehen und so ihre Wohnverhältnisse<br />

ihren Lebensumständen anzupassen.<br />

Inzwischen sind 30 % der kleineren Wohnungen<br />

an Personen im Pensionsalter vermietet –<br />

da<strong>von</strong> vier langjährige Genossenschafter:innen.<br />

In diesen Häusern wohnen nun die<br />

richtigen Leute zur richtigen Zeit.<br />

Doch noch immer sind die meisten Wohnungen<br />

der GBW nicht altersgerecht gebaut. Es sind Altbauten<br />

ohne Lift, die Waschküchen sind im Keller<br />

und die Nasszellen so eng, dass der Einbau einer<br />

Dusche unmöglich ist. Es bleibt also noch viel<br />

zu tun. Nun steht die Genossenschaft kurz vor<br />

Baueingabe für ihr Ersatzneubau-Projekt Bachtelguet.<br />

Hier sollen anstelle <strong>von</strong> 15 veralteten 24<br />

neue, hindernisfreie Wohnungen nach neustem<br />

Ausbaustandard entstehen – ein Grossteil da<strong>von</strong><br />

als kleine Wohnungen konzipiert und so ausgestattet,<br />

dass die Bewohnenden bis ins hohe Alter<br />

darin wohnen können.<br />

Dies passt zu den Bestrebungen der Stadt Wetzikon:<br />

Sie verfolgt die Strategie der personenzentrierten<br />

Alterspolitik und will unter dem Gesichtspunkt<br />

der Caring Community ein langes Leben in den<br />

eigenen vier Wänden fördern. Die Gemeinnützige<br />

Baugenossenschaft Wetzikon sieht sich als wichtigen<br />

Player, um dieses Konzept zu unterstützen,<br />

Als Genossenschaft sehen wir es<br />

als unsere Aufgabe, lebenslanges<br />

Wohnen zu ermöglichen.<br />

Maren Zürcher, Präsidentin GBW<br />

Der Ersatzneubau «Rimini» an der Schöneichstrasse in Wetzikon<br />

setzt aber bei einigen Punkten dieser Strategie<br />

gewisse Fragezeichen.<br />

So deckt die GBW mit ihren beiden Neubauten<br />

nicht einmal das Bedürfnis ihrer eigenen Genossenschafter:innen<br />

ab. Wie die Altersstrategie für<br />

ganz Wetzikon umgesetzt werden soll, ist ihr nicht<br />

klar. Sie glaubt, dass dafür auch die konkrete<br />

Unterstützung der Stadt – zum Beispiel bei der<br />

Landvergabe – notwendig ist. Ein Schritt in diese<br />

Richtung sind die Wohninitiativen in der Stadt<br />

und im Kanton, welche einen höheren Anteil an<br />

gemeinnützigem Wohnungsbau ermöglichen.<br />

WETZIKON<br />

Bevölkerungszahl (<strong>2023</strong>) 25989<br />

Bevölkerungszunahme 5 Jahre 6.3 %<br />

Bevölkerung Anteil 0-19 Jahre 20.2 %<br />

Bevölkerung Anteil 20-64 Jahre 61.9 %<br />

Bevölkerung Anteil 65+ Jahre 17.9 %<br />

Wohnungsbestand 12505<br />

Anteil gemeinnützige Wohnungen 4.6 %<br />

Verkäufe MFH (2022) 44<br />

Verkäufe unbebautes Land (2022) 34<br />

Bauzone nicht überbaut<br />

33.8 ha<br />

Baulandpreis 1426 CHF/m 2<br />

Steuerfuss (ohne Kirchen, <strong>2023</strong>) 119<br />

Fahrzeit nach <strong>Zürich</strong><br />

25.0 min<br />

17


18


FAKTEN<br />

19


WIR BLEIBEN IN<br />

BEWEGUNG<br />

<strong>2023</strong> war ein Jahr der Weichenstellungen.<br />

So gab es nicht nur in Vorstand und Präsidium<br />

des Regionalverbands Wechsel, auch die<br />

Geschäftsführung wurde in neue Hände<br />

ge geben. Und da <strong>2023</strong> auch ein Jahr des<br />

personellen Wachstums war, wurde es Zeit,<br />

in grössere Räumlichkeiten zu ziehen.<br />

Bereits Anfang Jahr war – aufgrund des erfolgreichen<br />

Geschäftsverlaufs und der damit verbundenen<br />

Personalaufstockungen im Bereich Netz<br />

Genossenschaften – klar, dass der Regionalverband<br />

sich nach grösseren Büros umsehen<br />

musste. Damit tauchte auch die Idee eines «Haus<br />

des Wohnens» wieder auf. Gespräche mit dem<br />

Dachverband über gemeinsame Räumlichkeiten<br />

wurden aufgenommen und parallel dazu die Suche<br />

nach geeigneten Büroflächen gestartet.<br />

Führungswechsel<br />

Am 15. Mai übergab Christian Portmann nach fünf<br />

ereignisreichen Jahren das Präsidium des Regionalverbands<br />

an Andreas Wirz.<br />

Gleichzeitig hatte sich ein Wechsel in der Geschäftsführung<br />

angekündigt. Reto Klink, der 2018 –<br />

ein Jahr vor dem 100-Jahr-Jubiläum – die Geschicke<br />

<strong>von</strong> <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong> übernommen<br />

hatte –, wollte sich nach fünf erfolgreichen<br />

und intensiven Jahren neu orientieren.<br />

Von der Stellenausschreibung fühlte sich auch<br />

Stefan Schneider angesprochen. Ein gemeinsamer<br />

Nenner wurde – nach den gemeinsamen Workshops<br />

der verschiedenen Bewerbenden und den<br />

Mitarbeitenden der Geschäftsstelle sowie dem<br />

neuen Vorstand – schnell gefunden. Anfang<br />

Oktober, kurz nach dem Umzug in die neue<br />

Geschäftsstelle, übernahm der neue Geschäftsführer<br />

seine Aufgaben.<br />

Neue Perspektive: Gemeinsam unter einem Dach<br />

Auf der Suche nach neuen Geschäftsräumlichkeiten<br />

besichtigte der Regionalverband verschiedene<br />

Objekte, die sich auch für einen gemeinsamen<br />

Geschäftssitz mit <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

Schweiz eignen. An der Hofackerstrasse oberhalb<br />

des Hegibachplatzes in <strong>Zürich</strong> fand man<br />

eine Liegenschaft, welche die Flächenbedürfnisse<br />

beider Organisationen erfüllt. Mit dem Einzug des<br />

Dachverbands per Ende Jahr wurde die Hofackerstrasse<br />

32 zum «Haus des Wohnens». Von hier aus<br />

werden sich der Dach- und der Regionalverband<br />

für die Anliegen des gemeinnützigen Wohnens<br />

in <strong>Zürich</strong> und der Schweiz einsetzen. Die enge<br />

räumliche Nähe wird die Zusammenarbeit stärken<br />

und nebst der Nutzung <strong>von</strong> Synergien auch neue<br />

Perspektiven eröffnen.<br />

Zusätzlich bietet das Mietobjekt die Möglichkeit,<br />

dass der Verband für Veranstaltungen wie Informationsanlässe<br />

oder die beliebten ERFAs (Er -<br />

fahrungsaustausch) nicht zwingend auf externe<br />

Räumlichkeiten angewiesen ist, was wiederum das<br />

Budget entlastet. Wir freuen uns, Sie demnächst<br />

bei uns begrüssen zu dürfen.<br />

Auf den folgenden Seiten erfahren Sie, was sich<br />

in den verschiedenen Geschäftsbereichen des<br />

Regionalverbands <strong>2023</strong> ausserdem getan hat.<br />

20


BEOBACHTEN – DISKUTIEREN –<br />

AKTIV WERDEN<br />

Hinsichtlich der Erarbeitung <strong>von</strong> Grundlagen,<br />

der politischen Arbeit und der Verbandskommunikation<br />

war <strong>2023</strong> ein ereignisreiches<br />

Jahr. Die mediale Berichterstattung zur<br />

Wohnungsknappheit – die minimale Leer -<br />

standsziffer, lange Wartelisten <strong>von</strong> Wohnungsbewerbenden,<br />

aber auch die zahlreich<br />

publizierten «Rezepte» gegen diesen<br />

Missstand – dominierte seit Jahresbeginn.<br />

Dieses und andere Themen hielten das Team<br />

«Kommunikation, Grundlagen und Politik»<br />

auf Trab.<br />

Anfang März veröffentlichte der Regionalverband<br />

die neuste Branchenstatistik der gemeinnützigen<br />

Wohnbauträger in der Stadt <strong>Zürich</strong>. Die Zahlen<br />

des Geschäftsjahres 2021 zeigten unter anderem,<br />

dass die gemeinnützigen Wohnbauträger seit 2018<br />

hohe Investitionen zu relativ günstigen Konditionen<br />

getätigt haben. Investiert wurde nicht nur bei<br />

Sanierungen und in Ersatzneubauten, sondern<br />

auch in eine nachhaltige Wärmeversorgung. Die<br />

erstmals erhobenen Daten zur Energieversorgung<br />

der Liegenschaften zeigen, dass die <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

auch hier auf dem richtigen<br />

Weg sind. Erfasst wurden auch Informationen<br />

zu Belegungsvorschriften und den Wachstumsabsichten<br />

der <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong>. Das<br />

mit Abstand grösste Wachstumspotenzial sehen<br />

die Teilnehmenden demnach beim Ersatzneubau.<br />

Die Ergebnisse der Branchenstatistik wurden am 11.<br />

April im Rahmen einer ERFA Finanzen vorgestellt<br />

(siehe auch Veranstaltungen).<br />

Wohnbaupolitisch engagiert, auch medial<br />

Ebenfalls im März dieses Jahres wurde die <strong>von</strong><br />

<strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong> mitlancierte<br />

Vorkaufsrecht-Initiative für «Mehr bezahlbare<br />

Wohnungen im Kanton <strong>Zürich</strong>» mit rund 13'000<br />

Unterschriften eingereicht. Der Verband wird<br />

die Stellungnahme des Regierungsrats und die<br />

Beratungen der kantonsrätlichen Kommission zu<br />

dieser Vorlage aufmerksam begleiten und sich<br />

im Abstimmungskampf engagieren.<br />

Kurz darauf begann die Vorbereitung auf die<br />

Stadtzürcher Abstimmung über den Wohnraumfonds.<br />

Der Regionalverband unterstützte die<br />

Abstimmungskampagne finanziell und personell.<br />

Das wichtige Puzzleteil zum Erhalt <strong>von</strong> günstigem<br />

Wohnraum wurde <strong>von</strong> den Stimmberechtigten<br />

der Stadt <strong>Zürich</strong> am 18. Juni <strong>2023</strong> angenommen.<br />

Da sich im Zusammenhang mit der Wohnungsknappheit<br />

auch Parteiexponent:innen, Think Tanks,<br />

Architekt:innen und Städteplanende zu Wort meldeten,<br />

nahm der Regionalverband mehrmals in<br />

den Medien und an Anlässen Stellung zum Thema<br />

Wohnungsnot.<br />

Haltung zum Ersatzneubau geschärft<br />

Mit Ersatzneubauten haben die <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

seit der Jahrtausendwende den<br />

gemeinnützigen Wohnungsbestand erneuert,<br />

energetisch verbessert und viele zusätzliche<br />

Wohnungen an gut erschlossenen Lagen erstellt.<br />

Doch der Ersatzneubau ist in letzter Zeit in die<br />

Kritik geraten, denn mit dem Abriss <strong>von</strong> Gebäuden<br />

wird auch graue Energie vernichtet.<br />

Da die gemeinnützigen Bauträger nicht nur günstigen<br />

Wohnraum anbieten, sondern auch ökologisch<br />

eine Vorreiterrolle einnehmen wollen, hat<br />

<strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong> das Thema<br />

aufgenommen und Prinzipien und Empfehlungen<br />

erarbeitet. Sie wurden an einem Mitglieder-Anlass<br />

am 10. Juni vorgestellt, mit den Mitgliedern diskutiert<br />

und auf der Website publiziert.<br />

News aus erster Hand<br />

Selbstverständlich hielt der Regionalverband seine<br />

Mitglieder und alle am gemeinnützigen Wohnungsbau<br />

Interessierten – auch Gemeindeverwaltungen<br />

und -exekutiven im Kanton <strong>Zürich</strong> – das<br />

ganze Jahr über auf dem Laufenden. In monatlichen<br />

Newslettern an rund 2500 Abonnierende<br />

und vier «blickpunkt»-Ausgaben berichteten wir<br />

bild- und wortreich <strong>von</strong> zahlreichen Anlässen<br />

und Themen, die wichtig für den gemeinnützigen<br />

Wohnungsbau sind.<br />

Um mehr Land und Liegenschaften zur Vermittlung<br />

an gemeinnützige Bauträger zu finden,<br />

startete der Regionalverband im November eine<br />

drei Monate dauernde Online-Kampagne. Sie<br />

richtet sich an verkaufsbereite Privatpersonen und<br />

Erbengemeinschaften. Die Google-Kampagne<br />

soll – sobald erste Erkenntnisse vorliegen – 2024<br />

fortgesetzt werden.<br />

21


Auftakt zu einem ereignisreichen Jahr:<br />

Neujahrsapéro im Foyer des Museums für Gestaltung in <strong>Zürich</strong><br />

WILLKOMMENE<br />

ANLÄSSE<br />

Sich vernetzen, Know-how weitergeben, über die aktuellen<br />

Themen diskutieren: Die Veranstaltungen <strong>von</strong> <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

<strong>Zürich</strong> erfüllen meist mehrere recht unterschiedliche<br />

Aufgaben gleichzeitig. Entsprechend gut<br />

waren die rund 17 Anlässe <strong>2023</strong> besucht, entsprechend hoch<br />

wird diese «Dienstleistung» geschätzt.<br />

22


Bereits Anfang Jahr zeichnete sich eine geordnete<br />

Rückkehr zum «Normalen» ab: Nachdem im<br />

Vorjahr alle fürs erste Quartal geplanten Anlässe<br />

Corona-bedingt abgesagt werden mussten, konnte<br />

der Regionalverband am 30. Januar zum Neujahrsapéro<br />

<strong>2023</strong> Gäste <strong>von</strong> Mitgliedsgenossenschaften<br />

und Fördermitglieder sowie einige Vertretende aus<br />

der Politik im Foyer des Museums für Gestaltung<br />

in <strong>Zürich</strong> begrüssen.<br />

Am 27. Januar fand bereits der erste Tag der offenen<br />

Tür bei der Baugenossenschaft Wiedikon statt.<br />

Das Publikum – Vertretende <strong>von</strong> kleineren und<br />

grösseren Baugenossenschaften – konnte ein<br />

muster gültiges Beispiel für Sanierung, Aufstockung<br />

und Ersatzneubau in einem Projekt begutachten.<br />

Am 3. März luden <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

<strong>Zürich</strong> und die Gemeinnützige Baugenossenschaft<br />

Limmattal <strong>Zürich</strong> zur Besichtigung der noch nicht<br />

ganz fertigen Siedlung Lacheren in Schlieren ein.<br />

Eines der Highlights war zweifellos die Fassade,<br />

die zu grossen Teilen aus Solarpanels besteht.<br />

Stabübergabe <strong>von</strong> Christian Portmann zu Andreas Wirz (im Vordergrund<br />

die zurücktretende Vorständin Snezana Blickenstorfer)<br />

Generalversammlung wählt neuen Präsidenten<br />

Am 15. Mai übergab Christian Portmann nach<br />

fünf ereignisreichen Jahren das Präsidium des<br />

Regionalverbands an Andreas Wirz. An der<br />

Generalversammlung wurden ausserdem Valérie<br />

Anouk Clapasson, Geschäftsleiterin der Genossenschaft<br />

Kalkbreite, Lukas Schmid, Vorstand bei<br />

der Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, und<br />

Stella Vondra, Co-Präsidentin der Baugenossenschaft<br />

Freiblick, in den Vorstand <strong>von</strong> <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

<strong>Zürich</strong> gewählt. Dies, um die<br />

zurücktretende Snezana Blickenstorfer zu ersetzen<br />

und den Vorstand gleichzeitig zu erweitern und<br />

für künftige Aufgaben zu rüsten.<br />

Auf Initiative des Bereichs Wirtschaft & Finanzen<br />

<strong>von</strong> <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong> fand am<br />

11. April die ERFA Finanzen statt. Die Fragestellung<br />

«Wie finanzieren sich Gemeinnützige in Zukunft?»<br />

zog nicht nur Finanzvorstände an. Die Entwicklung<br />

der Branche ganz allgemein (die neue Branchenstatistik<br />

wurde eben publiziert), die Entwicklung<br />

auf den Finanzmärkten und die Zürcher Abschreibungspraxis<br />

im Speziellen stiessen auf breites<br />

Interesse.<br />

Die Fassade der Siedlung Lacheren in Schlieren liefert Strom.<br />

23


Im Hobelwerk in Winterthur war die einfachste Form <strong>von</strong> ReUse zu<br />

sehen: eine alte Halle einem neuen Zweck zuführen.<br />

Der Blick über den Tellerrand<br />

Von Weitem betrachtet, ist der gemeinnützige<br />

Wohnungsbau in der Stadt <strong>Zürich</strong> nur ein Stecknadelkopf.<br />

Umso wichtiger ist es für die Mitarbeitenden<br />

der Geschäftsstelle, ihren Horizont<br />

zu erweitern, mit Blick in die Agglomeration und<br />

aufs Land – wie wir das in diesem <strong>Jahresbericht</strong><br />

tun – oder – wie Anfang Juni – mit einer Reise<br />

nach Genf. Dort besuchten wir nicht nur grossartige<br />

Genossenschaftsprojekte in Meyrin und<br />

Genf, sondern tauschten auch Erfahrungen mit<br />

dem örtlichen Regionalverband aus.<br />

Ebenfalls Neuland betrat die Baugenossenschaft<br />

mehr als wohnen mit ihrem Projekt im Hobelwerk<br />

in Winterthur. Bei der Besichtigung am 2. Juni<br />

war viel über die Vor- und Nachteile <strong>von</strong> ReUse<br />

zu erfahren. Ausserdem konnte Wohnraum vom<br />

Micro-Living bis zum 9,5-Zimmer-Cluster-Wohnen<br />

besichtigt werden.<br />

Der Ersatzneubau-Anlass – das Resultat eines Prozesses, der im<br />

Issue Management begann und in einer Veranstaltung mit Grossandrang<br />

mündete<br />

24


Anlässe, die aktuelle Themen aufnehmen<br />

Der Ersatzneubau ist aus verschiedenen Gründen<br />

in die Kritik geraten. Deshalb hat sich der<br />

Regionalverband auch stark mit dem Thema, mit<br />

den Vor- und Nachteilen beschäftigt. Denn bei<br />

Abbrüchen und Neubauten entsteht nicht nur<br />

zusätzlicher Wohnraum, sondern auch viel CO 2<br />

.<br />

Auch verschwindet günstiger Wohnraum, und es<br />

besteht oft auch die Gefahr der Verdrängung.<br />

Nachdem der Verband in Diskussion mit seinen<br />

Mitgliedern fünf Prinzipien und eine Publikation<br />

erarbeitet hat, wurde das Thema eigens an einem<br />

Anlass am 10. Juli nochmals breit diskutiert.<br />

Nach dem heissesten Sommer seit Messbeginn<br />

war die Besichtigung naturnaher Aussenräume am<br />

1. September nicht nur mit Blick auf die Flora und<br />

Fauna interessant. Auch hinsichtlich der natürlichen<br />

Kühlung und der Schaffung <strong>von</strong> Erholungsräumen<br />

für die Bewohnenden waren die Quartier-Führung<br />

der ABZ und die Präsentationen der Baugenossenschaften<br />

Hagenbrünneli und <strong>Zürich</strong> 2 gute<br />

Blaupausen für künftige Projekte.<br />

Für eine engagierte Gesellschaft<br />

Der Bereich Gesellschaft & Soziales <strong>von</strong> <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

<strong>Zürich</strong> lud seine Mitglieder<br />

am 5. September <strong>2023</strong> zu einer weiteren Impulsveranstaltung<br />

ein, diesmal zum Thema «Freiwilliges<br />

Engagement in Genossenschaften». Im<br />

gut besetzten Saal der Jugendseelsorge <strong>Zürich</strong><br />

fanden sich Vertretende aus Geschäftsleitungen,<br />

Vorständen und Kommissionen gemeinnütziger<br />

Bauträger ein – das Thema interessierte aus den<br />

verschiedensten Gründen. Diskutiert wurde unter<br />

anderem die Frage, wie das freiwillige Engagement<br />

in Genossenschaften richtig wertgeschätzt wird.<br />

Wachsendes Interesse: Die Natur beginnt vor der Haustür.<br />

25


Daniel Leupi, Finanzvorstand der Stadt <strong>Zürich</strong>, begrüsste die rund<br />

150 Teilnehmenden der 12. Fachtagung.<br />

12. Fachtagung: Kontrolle ist ein Prozess<br />

Am 17. November luden das Amt für Hochbauten<br />

der Stadt <strong>Zürich</strong>, die Baugenossenschaft mehr als<br />

wohnen und <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong><br />

zur jährlichen Fachtagung. Zur Frage «Erhalten wir,<br />

was wir bestellen?» referierten zwölf Expert:innen<br />

und beleuchteten die Thematik aus den verschiedensten<br />

Perspektiven. Einig war man sich darüber,<br />

dass die Qualitätssicherung bereits bei der Festlegung<br />

der jeweiligen Anforderungen, also beim<br />

Bestellen, beginnt. Gründliche Bedarfsanalyse,<br />

präzise Pflichtenhefte, klare Kommunikation und<br />

Know-how über die Fortdauer des Projekts bis hin<br />

zum Betrieb sparen Kosten, was für den gemeinnützigen<br />

Wohnungsbau essenziell ist.<br />

Grosse Gemeinschaftsräume und Raum für Kleingewerbe in der<br />

neuerstellten Siedlung Obsthalden der SG Eigengrund in <strong>Zürich</strong><br />

Affoltern<br />

Am 8. September war – in vielerlei Hinsicht –<br />

die Siedlung der Zukunft zu besichtigen<br />

Das Energiekonzept weist in Richtung Selbstversorgung,<br />

die Vermietungsrichtlinien entsprechen<br />

der Demografie der umliegenden Quartiere und<br />

die Strategie, die neuen Bewohnenden zu engagierten<br />

Genossenschafter:innen zu machen, ist<br />

nachhaltig.<br />

Networking und Know-how-Transfer pur<br />

<strong>2023</strong> fanden zwei weitere Veranstaltungsreihen<br />

ihre Fortsetzung: Einerseits traf man sich dreimal<br />

zu einem Geschäftsführenden-Lunch, andererseits<br />

fanden zwei Präsidientreffen statt. Dort tauschten<br />

die jeweiligen Gremien Erfahrungen aus. Ausserdem<br />

boten diese Anlässe Gelegenheit für interessante<br />

Input-Referate. So war einmal die Caritas zu<br />

Gast, um das Projekt «Wohnfit» vorzustellen, ein<br />

anderes Mal die Stiftung für Alterswohnen SAW.<br />

Auch präsentierte Wohnbau genossenschaften<br />

Schweiz die Neuerungen zum Lärmschutz und<br />

gab wichtige Hinweise für erfolgreiche Baurechtsverhandlungen.<br />

26


<strong>2023</strong> WAR FÜR DIE<br />

IMMOBILIENENTWICKLUNG &<br />

AKQUISITION (I&A)<br />

EIN ANSPRUCHSVOLLES JAHR<br />

Zum Jahresbeginn konnte das 2022 personell<br />

reduziert arbeitende I&A-Team durch Lucie<br />

Köpfli mit einem 50 %-Pensum wieder verstärkt<br />

werden. So konnte die Umsetzung der im<br />

Vorjahr angepassten Akquisitionsstrategie<br />

vorangetrieben werden.<br />

Strategieanpassungen bei der Land- und<br />

Immobilienakquisition<br />

Immobilienentwicklung & Ak quisition hatte sich<br />

vor dem Hintergrund der sich stark verändernden<br />

wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (Zinswende,<br />

Bauteuerung) im Jahr zuvor intensiv mit einer<br />

Anpassung der Strategie für die Immobilienakquisition<br />

befasst. <strong>2023</strong> wurden viele dieser Neuerungen<br />

umgesetzt und den Abonnierenden der<br />

Dienstleistung «Immobilienakquisition» an der<br />

I&A-Jahresveranstaltung im April vorgestellt. Auch<br />

wurde im Hinblick auf zu erwartende Portfoliobereinigungen<br />

damit begonnen, ein Netzwerk<br />

zu Portfoliomanager:innen <strong>von</strong> institutionellen<br />

Immobilieneigentümerschaften aufzubauen. Um<br />

verkaufswillige Immobilienbesitzer:innen zu erreichen,<br />

wurden im Frühling die Verbands-Website<br />

entsprechend aktualisiert und im Herbst online<br />

eine «Display-Kampagne» lanciert.<br />

<strong>2023</strong> konnte – mutmasslich infolge der Zinssteigerungen<br />

– eine Belebung des Immobilienmarktes<br />

festgestellt werden, wobei sich die erwarteten<br />

Preissenkungen nicht oder nur zögerlich abzeichneten.<br />

Es wurden rund 180 Immobilienangebote<br />

geprüft, fast doppelt so viele wie in den Vorjahren.<br />

Sechs Angebote wurden unter den Abonnierenden<br />

der Dienstleistung «Immobilienakqui sition» ausgeschrieben,<br />

rund 70 Angebote direkt an potenziell<br />

Interessierte weitergeleitet. Auch dies kommt einer<br />

Verdoppelung gegenüber den Vorjahren gleich.<br />

Dennoch kam es im Berichtsjahr lediglich zu einer<br />

erfolgreichen Vermittlung, einer Bestandsliegenschaft<br />

mit rund 50 Wohnungen.<br />

Unterstützung Dritter<br />

Im Berichtsjahr unterstützte der Bereich I&A auch<br />

den Regionalverband Winterthur bei der Evaluation<br />

<strong>von</strong> Entwicklungsarealen. Er wirkte darüber<br />

hinaus in einer Arbeitsgruppe <strong>von</strong> <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

Schweiz mit, um zu evaluieren,<br />

ob gesamtschweizerisch Potenzial für eine engere<br />

Zusammenarbeit bei der Akquisition <strong>von</strong> Bauland<br />

und Liegenschaften besteht.<br />

Der Verband beriet ausserdem die Gemeinden<br />

Dietikon, Adliswil, Richterswil, Wallisellen und<br />

Oberembrach in unterschiedlichen Anliegen und<br />

unterstützte zwei lokale Netzwerke <strong>von</strong> gemeinnützigen<br />

Bauträgern. Im Zusammenhang mit der<br />

Vergabe <strong>von</strong> Baurechten durch die öffentliche<br />

Hand wurde – gestützt auf das im Jahr 2022<br />

durch das Bundesamt für Wohnungswesen BWO<br />

herausgegebene Merkblatt zum Thema «Baurechte<br />

für gemeinnützige Wohnbauträger» – ein<br />

ergänzendes, auf zürcherische Verhältnisse zugeschnittenes<br />

Merkblatt erarbeitet.<br />

Bei der letztjährigen, vom Regionalverband <strong>Zürich</strong><br />

begleiteten Ausschreibung <strong>von</strong> Baurechten für ca.<br />

400 Wohnungen auf dem Areal Thurgauerstrasse,<br />

welche I&A im Auftrag der Stadt <strong>Zürich</strong> an alle<br />

Mitglieder des Regionalverbandes versandt hatte,<br />

stand im Berichtsjahr die finale Phase des Auswahlverfahrens<br />

an. Laut Stadt <strong>Zürich</strong> wurden fünf<br />

Bewerbungen <strong>von</strong> inhaltlich und darstellerisch<br />

hoher Qualität eingereicht. Das Beurteilungsgremium<br />

wählte daraus zwei siegreiche Teams,<br />

die sich aus insgesamt vier Baugenossenschaften<br />

und einer städtischen Stiftung zusammensetzen.<br />

Strategische Beratungen / Immobilienentwicklung<br />

Auch <strong>2023</strong> liessen sich zahlreiche gemeinnützige<br />

Bauträger bei strategischen Fragestellungen rund<br />

um das Thema Immobilien beraten. Gefragt waren<br />

unter anderem die Prüfung <strong>von</strong> Erneuerungsszenarien<br />

für eine Siedlung im Baurecht, die<br />

Projekt- und Prozessdefinition für eine Siedlungserneuerung<br />

einschliesslich Planersubmissionen,<br />

die Beratung und Mitwirkung bei Informationsund<br />

Entscheidungsversammlungen hinsichtlich<br />

eines Ersatzneubaus, die Unterstützung bei der<br />

Erarbeitung <strong>von</strong> Wachstumsstrategien sowie die<br />

Beratung hinsichtlich des Programms und der<br />

Prozessgestaltung bei einer Siedlungserneuerung.<br />

27


Für zwei Genossenschaften wurden Wirtschaftlichkeitsprüfungen<br />

in Zusammenhang mit einem<br />

Liegenschaftenerwerb erstellt. Weiterhin berät der<br />

Bereich I&A zudem eine private Eigentümerschaft<br />

im Anschluss an die Vermittlung eines grösseren<br />

Grundstücks.<br />

Dokumentation und Kennzahlen<br />

Die Liste der Neu- und Ersatzneubauten sowie<br />

Wegleitungen und Merkblätter für gemeinnützige<br />

Bauträger wurden laufend aktualisiert. Diese<br />

Dokumente sind auf der Website für alle Mitglieder<br />

verfügbar.<br />

Zusammenarbeit mit der Stadt <strong>Zürich</strong><br />

Die Unterstützungsvereinbarung mit der Stadt<br />

<strong>Zürich</strong> ermöglicht dem Regionalverband, gemeinnützige<br />

Stadtzürcher Bauträgerschaften bei<br />

verschiedenen Prozessen und bei der Vernetzung<br />

mit anderen gemeinnützigen Bauträgern zu unterstützen,<br />

Besichtigungen und Veranstaltungen (ab<br />

Seite 22) durchzuführen und generell das Wachstum<br />

der Branche zu fördern. Erneut unterstützte<br />

der Bereich I&A das Finanzdepartement der Stadt<br />

<strong>Zürich</strong> mit spezifischem Fachwissen bei der Ausgestaltung<br />

des Wohnraumfonds, dem die Stimmbevölkerung<br />

der Stadt <strong>Zürich</strong> <strong>2023</strong> zustimmte. Die<br />

Unterstützungsvereinbarung wurde rückwirkend<br />

für die Jahre 2021 und 2022 sowie für das Berichtsjahr<br />

bestätigt.<br />

NETZ GENOSSENSCHAFTEN:<br />

DAS TEAM WÄCHST<br />

MIT DEN MANDATEN<br />

Im Geschäftsjahr <strong>2023</strong> hat Netz Genossenschaften<br />

erfolgreich personelle Verstärkungen vorgenommen,<br />

um den gestiegenen Anforderungen<br />

gerecht zu werden. Das Team ist <strong>von</strong> fünf auf<br />

acht Mit arbeiter:innen angewachsen, was eine<br />

Verteilung der Verantwortlichkeiten und Aufgaben<br />

ermöglichte, um auch die neuen Mandate <strong>von</strong><br />

Beginn an effizient zu bewältigen.<br />

Das Wachstum bezüglich der betreuten Mandate<br />

verlief ebenfalls positiv, mit einer Steigerung<br />

auf insgesamt zehn Mitgliedsgenossenschaften.<br />

Zudem werden per 01.01.2024 zwei weitere Mitglieder<br />

betreut, was zu einem Gesamtbestand <strong>von</strong><br />

circa 1100 Wohnungen führt. Dieses nachhaltige<br />

Wachstum spiegelt das Vertrauen der Mitglieder<br />

des Regionalverbands wider und unterstreicht die<br />

Nachfrage nach dieser Verwaltungsdienstleistung.<br />

Auch für die Übernahme weiterer Mandate per<br />

01.07.2024 bzw. 01.01.2025 konnten bereits erste<br />

Gespräche geführt werden.<br />

Der interne Fokus lag <strong>2023</strong> auf der Definition<br />

und Standardisierung der wichtigsten Prozesse<br />

<strong>von</strong> Netz Genossenschaften. Hierzu wurden zwei<br />

Workshops durchgeführt, bei denen das gesamte<br />

Team aktiv mitwirkte. Diese partizipative Herangehensweise<br />

soll sicherstellen, dass effiziente<br />

Arbeitsabläufe geschaffen und die Qualität der<br />

Dienstleistungen weiter gesteigert werden können.<br />

Besonders hervorzuheben ist die erfolgreiche<br />

Erstvermietung eines Ersatzneubaus mit 94 Wohnungen.<br />

In enger Zusammenarbeit mit dem Vorstand<br />

wurde eine gute Durchmischung erreicht,<br />

die das Quartier widerspiegelt und gleichzeitig<br />

die Vollbelegung gemäss Vermietungsreglement<br />

anstrebt. Zeitgleich hat Netz Genossenschaften<br />

den Auftrag erhalten, bis zum Bezug des Neubaus<br />

die Einführung einer Bewohnenden-App umzusetzen.<br />

Diese App umfasst nebst Einsicht in die<br />

wichtigsten Dokumente sowie einem Buchungsund<br />

Reservationssystem für Gemeinschaftsräume<br />

auch verschiedene weitere Schnittstellen. Die<br />

Umsetzung dieses Projekts wird nicht nur die<br />

Wohnqualität der Bewohnenden, sondern auch<br />

die Kommunikation unter den Genossenschaftsmitgliedern<br />

sowie zwischen der Verwaltung und<br />

den Bewohnenden vereinfachen.<br />

Nebst der weiteren Standardisierung der Prozesse<br />

wird Netz Genossenschaften 2024 den Fokus auf<br />

den laufenden Ausbau des Reportings legen.<br />

Dieses soll eine Übersicht über die Mitgliedermutationen,<br />

über den Vermietungsstand, dem Stand<br />

im Vergleich zum Budget sowie eine Übersicht<br />

über die wichtigsten Kennzahlen enthalten.<br />

Mit diesen Erfolgen und Projekten blickt Netz<br />

Genossenschaften zuversichtlich in die Zukunft<br />

und freut sich auf die Herausforderungen.<br />

28


GESELLSCHAFTLICHE VERÄNDERUNGEN<br />

ANTIZIPIEREN UND<br />

DIE BRANCHE WEITERENTWICKELN<br />

<strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong> beschäftigt<br />

sich mit weiteren wichtigen Themen, die<br />

den gemeinnützigen Wohnungsbau in der<br />

einen oder anderen Weise mitprägen: die<br />

sozialen Aspekte, die Entwicklungen auf dem<br />

Finanzmarkt, aber auch Veränderungen bei<br />

der Organisation <strong>von</strong> kleineren und grösseren<br />

Mitgliedsgenossenschaften. Dies versucht<br />

der Verband rechtzeitig zu erkennen und mit<br />

sinnvollen Schwerpunkt-Massnahmen zu<br />

antizipieren.<br />

Zum Thema Gesellschaft und Soziales<br />

Im Bereich Gesellschaft und Soziales lag der<br />

Schwerpunkt <strong>2023</strong> bei der Kommunikation des<br />

bestehenden Angebots an die Mitglieder des<br />

Regionalverbands. So wurden die thematischen<br />

Inhalte auf der Website überarbeitet und durch<br />

eine Liste <strong>von</strong> öffentlichen und privaten Fachstellen<br />

ergänzt, die <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

bei konkreten sozialen Fragestellungen rund um<br />

das Wohnen unterstützen können. Auch wurden<br />

ein Präsidien-Treffen und weitere Gelegenheiten<br />

genutzt, um das Angebot zum Thema Gesellschaft<br />

und Soziales vorzustellen und sich weiter<br />

zu vernetzen.<br />

Erste Effekte der verstärkten Präsenz wurden<br />

sichtbar. So waren die Veranstaltungen im Bereich<br />

Gesellschaft und Soziales sehr gut besucht, und es<br />

gelang, neue Teilnehmende anzusprechen. <strong>2023</strong><br />

fanden wieder zwei Fachaustausch-Treffen statt:<br />

zum freiwilligen Engagement in Genossenschaften<br />

und zur Rolle der Sozialen Arbeit in Planungs- und<br />

Bauprozessen. Die Fachaustausch-Treffen richten<br />

sich an Fachleute für Soziales, Gemeinschaft und<br />

Partizipation, greifen aktuelle Themen aus der<br />

Berufspraxis auf und fördern die Vernetzung<br />

in dieser Berufsgruppe. Das Thema freiwilliges<br />

Engagement wurde auch an einer Impulsveranstaltung<br />

für Vorstandsmitglieder und Geschäftsführende<br />

aufgegriffen (siehe Seite 25).<br />

Impulse für die Branche<br />

Zum Thema Branchenentwicklung bietet der<br />

Verband nebst den Dienstleistungen <strong>von</strong> Netz<br />

Genossenschaften noch zwei weitere konkrete<br />

Lösungen an.<br />

Zum einen ist dies der Gebäudeversicherungs-Rahmenvertrag,<br />

der den Mitgliedsgenossenschaften<br />

günstige Konditionen bei<br />

der Deckung möglicher Schäden an Liegenschaften<br />

bietet. Im Berichtsjahr haben sich<br />

weitere <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> diesem<br />

Rahmenvertrag angeschlossen.<br />

Zum anderen geht es um den Branchen vertrag<br />

zur Finanzbeschaffung und -beratung. Bei den<br />

Finanzierungsinstrumenten geht es darum, den<br />

Mitgliedern möglichst nachhaltige und preisgünstige<br />

Finanzierungen ihres Portfolios zu<br />

sichern. Im Jahr 2022 wurde <strong>von</strong> <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong><br />

Schweiz ein ähnliches Angebot<br />

lanciert, dem sich auch der Regionalverband<br />

anschloss; er kündigte infolge seinen bestehenden<br />

Rahmenvertrag mit einem anderen<br />

Anbieter. Im Berichtsjahr wurden Gespräche<br />

mit <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> Schweiz mit<br />

dem Ziel eines gemeinsamen, langfristigen,<br />

transparenten Angebots weitergeführt.<br />

Eine weitere Dienstleistung in diesem Bereich<br />

ist die Vermittlung <strong>von</strong> Fachpersonen im Bereich<br />

Soziales für punktuelle Einsätze und Projekte. Der<br />

Pool der Fachleute wurde <strong>2023</strong> aktualisiert und<br />

erweitert. Auch hier nahmen die Anfragen gegenüber<br />

dem Vorjahr zu.<br />

29


30


ZAHLEN<br />

31


ERLÄUTERUNGEN ZU<br />

DEN FINANZEN<br />

Die Erträge und Aufwände entwickelten sich<br />

weitgehend stabil und die Dienstleistungsbereiche<br />

wirtschafteten kostendeckend. Die<br />

zusätzlichen Mandate bei Netz Genossenschaften<br />

führten zu höheren Erträgen, aber<br />

auch zu Personalwachstum und entsprechend<br />

höheren Aufwänden.<br />

Erfolgsrechnung<br />

Die Einnahmen aus Mitglieder- und Fördermitgliederbeiträgen<br />

konnten im Berichtsjahr – durch<br />

das Wachstum bei den Wohnungen – leicht<br />

gesteigert werden. So zählte der Regional verband<br />

per Ende <strong>2023</strong> 260 Mitglieder mit 70’498 Wohnungen<br />

(plus 650 Wohnungen). Die jahresspezifischen<br />

Einnahmen und Ausgaben für die Branchenstatistik<br />

und die Verbandsanlässe des Vorjahres<br />

entfallen im <strong>2023</strong>.<br />

Die Erträge aus Beratungsdienstleistungen für<br />

Mitglieder entwickelten sich stabil. Beim Dienstleistungsangebot<br />

Netz Genossenschaften entwickelten<br />

sich die Erträge und Aufwände im<br />

Gleichschritt mit dem Wachstum. Der Gesamtaufwand<br />

hat sich um CHF 356’000 erhöht, bedingt<br />

durch den höheren Personal- und Raumaufwand.<br />

Die Erträge aus Honoraren konnten um<br />

CHF 448'000 gesteigert werden. Unter Berücksichtigung<br />

<strong>von</strong> projektbezogenen Aufwänden<br />

resultiert bei Netz Genossenschaften ein betrieblicher<br />

Nebenertrag <strong>von</strong> CHF 88'000. Darin enthalten<br />

sind jedoch Förder- und Projektbeiträge<br />

<strong>von</strong> CHF 77'500 – diese werden mittelfristig nicht<br />

mehr zur Verfügung stehen.<br />

Durch umzugsbedingte Anschaffungen und<br />

Reparaturen erhöhte sich der Büroaufwand (plus<br />

CHF 18'000), der Verwaltungs- und Informatikaufwand<br />

konnte trotz Umzugsaufwänden leicht<br />

gesenkt werden.<br />

Bilanz und Ausblick<br />

<strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong> verfügt weiterhin<br />

über eine gute Kapitalbasis. Die Investitionen<br />

im Rahmen des Umbaus und der Ausstattung der<br />

neuen Geschäftsstelle werden aktiviert und über<br />

die nächsten Jahre abgeschrieben.<br />

Für 2024 liegt ein ausgeglichenes Budget vor. Die<br />

Geschäftsstelle befindet sich in einer Konsolidierungsphase<br />

und der Vorstand plant die Weiterentwicklung<br />

des Verbands. Damit im Zusammenhang<br />

stehende variable Ausgaben, wie projektbezogene<br />

Aufwände, wurden so budgetiert, dass bei<br />

einem erfolgreichen Geschäftsverlauf, inklusive der<br />

Kompensation gewisser Förderbeiträge bei Netz<br />

Genossenschaften, ein ausgeglichenes Ergebnis<br />

erzielt werden kann.<br />

Der Personalaufwand (exkl. Netz Genossenschaften)<br />

ist um CHF 120'000 höher als im Vorjahr.<br />

Einerseits bedingt durch Auszahlung <strong>von</strong> Überstunden,<br />

Teuerung und erhöhte Sozialausgaben.<br />

Insbesondere die Pensionskassenbeiträge sind<br />

aufgrund der Altersstruktur überproportional<br />

gestiegen.<br />

Die Suche und Selektion des neuen Geschäftsführers<br />

schlug bei den Aufwänden des Vorstands<br />

zu Buche und andererseits, mit der für die Übergabephase<br />

angesetzten Doppelbesetzung, auch<br />

bei den Personalaufwänden.<br />

32


Bilanz per 31.12.<strong>2023</strong><br />

Aktiven <strong>2023</strong> 2022<br />

Flüssige Mittel 510’913 429’527<br />

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 262’377 127’246<br />

Übrige kurzfristige Forderungen (a) 1’053 4’693<br />

Aktive Rechnungsabgrenzungen (b) 136’230 381’057<br />

Total Umlaufvermögen 910’572 942’522<br />

Finanzanlagen (c) 101’500 70’400<br />

Mobile Sachanlagen 156’942 23’824<br />

Immaterielle Werte 75’046 90’784<br />

Total Anlagevermögen 333’489 185’008<br />

Total Aktiven 1’244’061 1’127’531<br />

Passiven <strong>2023</strong> 2022<br />

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (d) 159’756 51’863<br />

Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 18’444 5’503<br />

Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Organen 24’792 24’550<br />

Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen 8’584 18’095<br />

Passive Rechnungsabgrenzungen (e) 151’948 179’785<br />

Total Fremdkapital kurzfristig 363’525 279’796<br />

Ausgleichsfonds Akquisition 78’000 78’000<br />

Abstimmungsfonds 140’000 125’000<br />

Rückstellungen Projekte 157’351 157’351<br />

Total Fremdkapital langfristig 375’351 360’351<br />

Total Fremdkapital 738’875 640’146<br />

Vereinskapital Verband 487’385 476’717<br />

Total Vereinskapital 487’385 476’717<br />

Jahresergebnis 17’801 10’668<br />

Total Passiven 1’244’061 1’127’531<br />

33


Erfolgsrechnung 1.1. bis 31.12.<strong>2023</strong><br />

Nettobetrag aus Lieferungen und Leistungen <strong>2023</strong> 2022<br />

Mitgliederbeiträge 772’906 765’296<br />

Leistungs- und Unterstützungsverträge 136’733 135’607<br />

Sponsoring- und Werbeerträge 98’000 102’000<br />

Erträge Beratungsdienstleistungen 268’170 266’312<br />

Erträge Verbandsdienstleistungen 121’393 183’863<br />

Diverse Erträge, Projekte und Jubiläum 3’898 619<br />

Wertberichtigung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen -7’112 -4’963<br />

Total Ertrag 1’393’988 1’448’733<br />

Aufwand <strong>2023</strong> 2022<br />

Öffentlichkeitsarbeit 88’762 72’785<br />

Verbandsdienstleistungen 37’768 110’262<br />

Beratungsdienstleistungen 16’693 13’474<br />

Total Aufwand für Verbandsleistungen 143’223 196’520<br />

Lohnaufwand 697’867 633’183<br />

Sozialversicherungsaufwand 291’681 211’594<br />

Übriger Personalaufwand 13’880 38’348<br />

Total Personalaufwand 1’003’427 883’125<br />

Büroaufwand 72’445 54’415<br />

Verwaltungs- und Informatikaufwand 77’912 82’247<br />

Aufwendungen für die Organe 160’318 144’673<br />

Übriger Betriebsaufwand 8’131 18’208<br />

Total sonstiger Betriebsaufwand 318’806 299’542<br />

Abschreibungen 33’008 37’679<br />

Finanzerfolge<br />

Finanzaufwand 406 383<br />

Finanzertrag 3’072 3’316<br />

Total Finanzerfolg 2’666 2’933<br />

Nebenerfolge und ausserordentliche Ergebnisse<br />

Ertrag Netz Genossenschaften 833’735 385’987<br />

Aufwand Netz Genossenschaften 745’781 389’510<br />

Übriger Nebenaufwand 12’999 0<br />

Betrieblicher Nebenerfolg 74’954 -3’523<br />

Ausserordentlicher Ertrag (f) 56’072 80’000<br />

Ausserordentlicher Aufwand (f) 8’650 100’000<br />

Total ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Erfolg 47’422 -20’000<br />

Steueraufwand 2’764 609<br />

Jahresergebnis 17’801 10’668<br />

An den Vorstand wurden <strong>2023</strong> insgesamt CHF 140'235 ausbezahlt (VJ 127'145).<br />

34


ANHANG<br />

Angaben über die in der Jahresrechnung<br />

angewandten Grundsätze<br />

Die für die vorliegende Jahresrechnung angewandten<br />

Grundsätze der Rechnungslegung erfüllen die<br />

Anforderungen des Schweizerischen Rechnungslegungsrechts.<br />

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen<br />

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen<br />

sowie die übrigen kurzfristigen Forderungen<br />

werden zu Nominalwerten ausgewiesen abzüglich<br />

notwendiger Wertberichtigungen.<br />

Finanzanlagen<br />

Die Finanzanlagen sind zu Nominalwerten bilanziert.<br />

Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen zu Positionen der Bilanz und Erfolgsrechnung<br />

a) Übrige kurzfristige Forderungen <strong>2023</strong> 2022<br />

Verrechnungssteuern 1’053 4’394<br />

Diverse 0 299<br />

Total 1’053 4’693<br />

b) Aktive Rechnungsabgrenzungen<br />

Vorausbezahlte Versicherungsprämien 9’868 33’654<br />

Vorausbezahlte Mieten 0 2’935<br />

Vorausbezahlte Steuer 3’259 0<br />

Übrige Vorauszahlungen 6’710 0<br />

Bezahlter Aufwand des Folgejahres 19’837 36’589<br />

Noch zu erhaltender Ertrag 116’393 344’468<br />

Noch nicht erhaltener Ertrag 116’393 344’468<br />

Aktive Rechnungsabgrenzungen 136’230 381’057<br />

c) Finanzanlagen<br />

Wertschriftendepot ZKB 0 8’900<br />

Mietzinsdepot Hofackerstrasse 40’000 0<br />

Anteilschein HBG 40’000 40’000<br />

Anteilschein mehr als wohnen 20’000 20’000<br />

Anteilschein ABZ 1’500 1’500<br />

Total Passiven 101’500 70’400<br />

d) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen<br />

Verbindlichkeiten gegenüber Organen 9’171 14’303<br />

Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen 22’431 0<br />

Verbindlichkeiten gegenüber Dritten 128’154 37’560<br />

Total 159’756 51’863<br />

35


e) Passive Rechnungsabgrenzungen <strong>2023</strong> 2022<br />

Ausstehende Aufwendungen 4’948 4’785<br />

Ferien und Überstunden 37’000 35’000<br />

Noch nicht bezahlter Aufwand 41’948 39’785<br />

Erhaltener Ertrag des Folgejahres 110’000 140’000<br />

Erhaltener Ertrag des Folgejahres 110’000 140’000<br />

Passive Rechnungsabgrenzungen 151’948 179’785<br />

Total Personalaufwand 1’629’097 1’198’125<br />

Erläuterungen zu ausserordentlichen, einmaligen oder periodenfremden Positionen<br />

der Erfolgsrechnung<br />

f) Ausserordentlicher Erfolg <strong>2023</strong> 2022<br />

Unterstützungsbeitrag Stadt <strong>Zürich</strong> 0 80’000<br />

Rückvergütung MwSt 2018-2022 56’072 0<br />

Ausbuchen Wertschriften 8’650 0<br />

Bildung Rückstellung 0 100’000<br />

47’422 -20’000<br />

Sonstige Angaben<br />

Mietvertrag Hofackerstrasse 32. Laufzeit bis 30.04.2033<br />

Jahresmiete: CHF 89'479<br />

Per Bilanzstichtag bestanden keine wesentlichen Eventualverbindlichkeiten.<br />

Anzahl Mitarbeitende<br />

Anzahl Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt 11.60 8.20<br />

Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag<br />

Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verabschiedung<br />

der Jahresrechnung durch den Vorstand am<br />

12.02.2024 sind keine wesentlichen Ereignisse aufgetreten,<br />

welche die Aussagefähigkeit der Jahresrechnung<br />

<strong>2023</strong> beeinträchtigen könnten bzw. an<br />

dieser Stelle offengelegt werden müssten.<br />

36


Bericht der Revisionsstelle<br />

Tel. 044 444 35 55 BDO AG<br />

www.bdo.ch<br />

Schiffbaustrasse 2<br />

8031 <strong>Zürich</strong><br />

Bericht der Revisionsstelle zur eingeschränkten Revision<br />

an die Generalversammlung des Vereins<br />

wohnbaugenossenschaften schweiz regionalverband zürich, <strong>Zürich</strong><br />

Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) der wohnbaugenossenschaften<br />

schweiz regionalverband zürich für das am 31. Dezember <strong>2023</strong> abgeschlossene Geschäftsjahr<br />

geprüft.<br />

Für die Jahresrechnung ist der Vorstand verantwortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, die Jahresrechnung<br />

zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulassung<br />

und Unabhängigkeit erfüllen.<br />

Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Standard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist diese<br />

Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt<br />

werden. Eine eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische Prüfungshandlungen<br />

sowie den Umständen angemessene Detailprüfungen der bei der geprüften Einheit vorhandenen<br />

Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontrollsystems sowie<br />

Befragungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder anderer Gesetzesverstösse<br />

nicht Bestandteil dieser Revision.<br />

Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass<br />

die Jahresrechnung nicht dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht.<br />

<strong>Zürich</strong>, 13. Februar 2024<br />

BDO AG<br />

Andreas Blattmann<br />

Zugelassener Revisionsexperte<br />

Remo Inderbitzin<br />

Leitender Revisor<br />

Zugelassener Revisionsexperte<br />

37


Jahr Mitglieder Wohnungen<br />

2014 256 59’812<br />

2015 256 60’817<br />

2016 258 63’751<br />

2017 258 64’971<br />

2018 256 66’490<br />

2019 257 68’435<br />

2020 259 69’032<br />

2021 259 68’948<br />

2022 261 69’848<br />

<strong>2023</strong> 260 70’498<br />

UNSERE MITGLIEDER<br />

<strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong> ist erneut gewachsen.<br />

Obwohl die Mitgliederzahl an gemeinnützigen Wohn -<br />

bauträgern <strong>von</strong> 261 auf 260 leicht gesunken ist, konnte<br />

<strong>2023</strong> die Zahl der Wohnungen, die sie vermieten, um<br />

650 auf 70 498 Wohnungen gesteigert werden (Stand<br />

31.12.<strong>2023</strong>).<br />

Zu den 260 Aktivmitgliedern des Regionalverbands zählen<br />

<strong>Wohnbaugenossenschaften</strong>, gemeinnützige Aktien gesellschaften<br />

und Stiftungen mit demselben Zweck.<br />

Mit der regen Neubau- und Ersatzneubautätigkeit und den<br />

damit einhergehenden Verdichtungsbestrebungen nimmt<br />

auch die Zahl gemeinnütziger Wohnungen zu.<br />

Neuaufnahmen<br />

→ Genossenschaft Dorfkern<br />

→ Mieterbaugenossenschaft Küsnacht<br />

→ Wohnbaugenossenschaft Türmliwiese<br />

Austritte<br />

→ Genossenschaft Bella Città<br />

→ Genossenschaft Wohnen in Gossau ZH<br />

→ Bau- und Wohngenossenschaft NeMeRi<br />

→ Baugenossenschaft Alterswohnungen Affoltern a.A.<br />

Assoziativmitglieder<br />

Nebst den Aktivmitgliedern, deren Hauptzweck die Erstellung<br />

und Vermietung <strong>von</strong> preisgünstigem Wohn- und Gewerberaum<br />

ist, hat unser Verband assoziierte Mitglieder aus<br />

dem Gemeinwesen, bei denen Vermietung <strong>von</strong> Wohn- und<br />

Gewerberaum nur ein Nebenzweck ist. <strong>2023</strong> waren dies:<br />

→ Reformierte Kirche <strong>Zürich</strong>, Stadtverband<br />

→ Finanzdepartement Stadt <strong>Zürich</strong><br />

→ Verein Incontro – Gelebte Nachbarschaft<br />

→ IG Pro Züri 12<br />

38


UNSERE PARTNER<br />

<strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong> setzt auf<br />

Koo peration. Diese bezieht zum einen unsere<br />

Mitglieder, Politik und Verwaltung mit ein und<br />

zum anderen eine ganze Reihe <strong>von</strong> Kooperationspartnern,<br />

Gönnern und Fördermitgliedern, die<br />

den gemeinnützigen Wohnungsbau unterstützen.<br />

Unsere grossen Kooperationspartner<br />

→ Zürcher Kantonalbank ZKB als Ansprech partnerin<br />

bei Immobilienfinanzierungen<br />

→ HRS Real Estate AG, Projektentwickler,<br />

Total- und Generalunternehmer<br />

→ ewz, unser Partner für intelligente<br />

Energielösungen<br />

→ Mobility Schweiz, Anbieter <strong>von</strong> Mobilitätslösungen<br />

(ab. 1.1.2024)<br />

Unsere 32 Gönnermitglieder<br />

→ 4B AG<br />

→ Alternative Bank Schweiz AG<br />

→ ASTOR Küchen AG<br />

→ Bank Avera<br />

→ Bank Cler AG – Basel<br />

→ Bank Cler AG – <strong>Zürich</strong><br />

→ Bauwerk Group Schweiz AG<br />

→ BDO AG<br />

→ BMS Building Materials Suisse<br />

→ Credit Suisse (Schweiz) AG<br />

→ Electrolux AG<br />

→ energie360°<br />

→ Ernst Schweizer AG<br />

→ GGZ Gartenbau-Genossenschaft <strong>Zürich</strong><br />

→ Gruner AG<br />

→ Halter AG<br />

→ Hansgrohe AG<br />

→ Hector Egger Holzbau AG<br />

→ Implenia Schweiz AG<br />

→ Keramik Laufen AG & Similor AG<br />

→ Meier + Steinauer Partner AG<br />

→ Migros Bank AG<br />

→ Mobiliar<br />

→ NAKU Steinhandel AG<br />

→ Primobau AG<br />

→ Raiffeisenbank Schweiz Genossenschaft<br />

→ Rigigips AG<br />

→ Sanitas Troesch AG<br />

→ St. Galler Kantonalbank AG<br />

→ Sunrise GmbH<br />

→ V-ZUG AG<br />

→ W. Schneider + Co AG<br />

Unsere Fördermitglieder<br />

Die Liste der insgesamt 146 Fördermitglieder <strong>von</strong><br />

<strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong> ist auf unserer<br />

Website publiziert. Dort können sie nach Dienstleistung<br />

bzw. Branche abgerufen werden.<br />

Wir danken all unseren Partnern für ihre treue<br />

Unterstützung im Jahr <strong>2023</strong>.<br />

39


UNSERE ORGANISATION<br />

Vorstand<br />

Andreas Wirz<br />

Präsident<br />

Anita Schlegel<br />

Personalkommission<br />

Valérie Anouk Clapasson<br />

Wirtschaft & Finanzen<br />

Lukas Schmid<br />

Immobilienentwicklung<br />

& Akquisition<br />

Jérôme Gaberell<br />

Branchenentwicklung<br />

Wirtschaft & Finanzen<br />

Patrik Suter<br />

Branchenentwicklung<br />

Bigi Obrist<br />

Gesellschaft & Soziales<br />

Stella Vondra<br />

Personalkommission<br />

Stand 31. Dezember <strong>2023</strong><br />

40


Geschäftsstelle<br />

Dominik Bastianello (80 %)<br />

Immobilienentwicklung<br />

& Akquisition<br />

Michael Regtien (100 %)<br />

Buchhaltung & IT<br />

Finanzen Netz Genossen schaf ten<br />

Seraina Häberli (60 %)<br />

Leitung Sekretariat<br />

Stefan Schneider (80 %)<br />

Geschäftsführer<br />

Nhan Huynh (90 %)<br />

Buchhaltung<br />

Netz Genossenschaften<br />

Michael Schoch (80 %)<br />

Leitung<br />

Netz Genossenschaften<br />

Simone Kaufmann-Rupp (50 %)<br />

Bewirtschaftung<br />

Netz Genossenschaften<br />

Susanna Schocker-Strotzer (55 %)<br />

Immobilienentwicklung & Akquisition,<br />

Besichtigungen, Fachveranstaltungen<br />

Almut Kiefer (75 %)<br />

Leiterin Bewirtschaftung<br />

Netz Genossenschaften<br />

Ambelina Thaqi (100 %)<br />

Bewirtschaftung<br />

Netz Genossenschaften<br />

Lucie Köpfli (50 %)<br />

Immobilienentwicklung<br />

& Akquisition<br />

Patrick Tscherrig (70 %)<br />

Politische Kommunikation<br />

Barbara Müller (80 %)<br />

Grundlagen<br />

& Issue Management<br />

Stefan Weber Aich (80 %)<br />

Kommunikation<br />

Bojana Nikolic (100 %)<br />

Bewirtschaftung<br />

Netz Genossenschaften<br />

Deborah Wiesli (100 %)<br />

Bewirtschaftung<br />

Netz Genossenschaften<br />

41


Delegierte<br />

Folgende Personen vertreten seit der Generalversammlung <strong>2023</strong> den<br />

Regionalverband <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong> bei der Delegierten -<br />

versammlung des Dachverbands <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> Schweiz:<br />

Delegierte<br />

→ Andreas Wirz, Präsident <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong><br />

→ Jérôme Gaberell, Vorstandsmitglied <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong><br />

→ Bigi Obrist, Vorstandsmitglied <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong><br />

→ Patrik Suter, Vorstandsmitglied <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong><br />

→ Anita Schlegel, Vorstandsmitglied <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong><br />

→ Valérie Anouk Clapasson, Vorstandsmitglied <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong><br />

→ Stella Vondra, Vorstandsmitglied <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong><br />

→ Lukas Schmid, Vorstandsmitglied <strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> <strong>Zürich</strong><br />

→ Otto Frei, Präsident Baugenossenschaft Wiese (bis 2024)<br />

→ Andrea Wieland, ehem. Geschäftsführerin mehr als wohnen (bis 2024)<br />

→ Sonia Martinez Hernández, Vorstandsmitglied Baugenossenschaft GBZ7<br />

→ Claudia Strässle, Geschäftsführerin Wohn- und Siedlungsgenossenschaft <strong>Zürich</strong> (WSGZ)<br />

Ersatzdelegierte (bis 2024)<br />

→ Anna Nogler, Vorstandsmitglied Wohngenossenschaft ASIG<br />

→ Walter Oertle, ehem. Präsident Wohngenossenschaft ASIG<br />

→ Werner Brühwiler, ehem. Geschäftsführer Genossenschaft Sonnenbühl Uster<br />

→ Roman Baur, ehem. Präsident BWG Uf Dorf Männedorf<br />

→ Jonathan Kischkel, Geschäftsführer GESEWO<br />

→ Christian Portmann, Geschäftsführer BG Linth-Escher<br />

Revisionsstelle<br />

BDO AG, Schiffbaustrasse 2, 8031 <strong>Zürich</strong><br />

Impressum<br />

Herausgeber<br />

<strong>Wohnbaugenossenschaften</strong> Schweiz<br />

Regionalverband <strong>Zürich</strong><br />

Hofackerstrasse 32, CH-8032 <strong>Zürich</strong><br />

www.wbg-zh.ch, info@wbg-zh.ch<br />

Tel. 043 204 06 33<br />

Redaktion<br />

Stefan Weber Aich<br />

Gestaltung<br />

Studio Way, <strong>Zürich</strong><br />

Text<br />

Andreas Wirz, Seite 3<br />

diktum, Seite 15<br />

Stefan Schneider, Seite 20<br />

Stefan Weber Aich, Seiten 4 – 14,<br />

16 / 17, 21 – 26, 39 – 42<br />

Fotografie<br />

Niklaus Spoerri, Seiten 4, 12, 18 / 19,<br />

30 / 31, 38, 43 / 44<br />

Goran Basic, Seiten 22 / 23<br />

Nelly Rodriguez, Seiten 7 – 11, 24 / 26<br />

Stefan Weber Aich, Seiten 23, 25 / 26<br />

Lucie Köpfli, Seite 24<br />

Korrektorat<br />

Romeo Vendrame<br />

Druck<br />

Druckerei Odermatt, Dallenwil<br />

Auflage<br />

1000 Exemplare, Mai 2024<br />

42


43


Wir danken unseren Kooperationspartnern<br />

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