WBG_JB_2022_Einzelseiten

INHALT 

Schwerpunkt: Umsichtige und nachhaltige Erneuerung 

Zeitdokument3 

Bodenloses Wachstum? 4 

Die graue Energie beschäftigt unsere grauen Zellen 7 

Verdichten statt vernichten 12 

Das Mass aller Dinge? 14 

Leistungsbericht: Fakten 

Erneuerung auch auf Verbandsebene 17 

Themenbearbeitung in aller Öffentlichkeit 18 

Agieren statt reagieren: Grundlagen, Issue Management und Politik 19 

Sich treffen, diskutieren und voneinander lernen 21 

Immobilienentwicklung & Akquisition: 

Vermittlung von Know-how, Land und Liegenschaften 27 

Netz Genossenschaften schliesst eine Marktlücke 28 

Kommissionen setzen neue Schwerpunkte 29 

Leistungsbericht: Zahlen 

Erläuterungen zu den Finanzen 32 

Bilanz33 

Erfolgsrechnung34 

Anhang35 

Bericht der Revisionsstelle 37 

Unsere Mitglieder 38 

Unsere Partner 39 

Unsere Organisation 40 

Impressum43

ZEITDOKUMENT 

Liebe Mitglieder 

Liebe Leserinnen und Leser 

Mehr als ein Jahresbericht 

Wie haben sich doch die Jahresberichte 

vieler unserer Mitglieder in den 

vergangenen Jahren verändert! 

Die einst wenige Seiten umfassenden, 

nur sparsam mit Schwarz-Weiss 

Bildern ausgestatteten und oftmals im 

A5-Format gehaltenen Broschüren 

sind heute sorgfältig gestaltete 

Druckerzeugnisse. Dieser Wandel ist 

auch Ausdruck eines erstarkten 

Selbstbewusstseins und einer erfreulichen 

Professionalisierung unserer 

Branche. 

Ein Zeitdokument 

Angesichts des nicht unerheblichen 

Aufwandes mag man sich zuweilen 

fragen, ob sich dieser auch lohnt. Der 

Beitrag zur Meinungsbildung sollte 

nicht unterschätzt werden, hoffentlich 

bei den Adressaten, anlässlich der 

Erarbeitung möglicherweise auch bei 

den Verfasserinnen und Verfassern. 

Jahresberichte sind nicht nur enorm 

wichtige Kommunikationsmittel und 

eine Visitenkarte für den betreffenden 

Wohnbauträger. Sie gehören oftmals 

zu jenen Zeitdokumenten, welche 

in Archiven Jahrzehnte überdauern 

und in Papierform möglicherweise 

auf lange Sicht zuverlässiger lesbar 

sind als auf einem elektronischen 

Datenträger. 

Seit 2019 nehmen wir den Jahresbericht 

zum Anlass, neben der Berichterstattung 

über unsere Verbandsaktivitäten, 

ein Schwerpunktthema 

aufzugreifen. Neben dem Rückblick 

versuchen wir einen Ausblick auf 

Kommendes und dem Berichtsjahr 

gewissermassen einen Nachhall zu 

verschaffen. 

Unvermindert aktuell 

Im Nachgang zu unserem tollen 

100-Jahre-Jubiläum befassten wir uns 

2019 mit den wichtigsten Erkenntnissen 

aus der Ausstellung und den 

zahlreichen Diskussionsveranstaltungen 

und im Coronajahr 2020 setzten 

wir uns eingehend mit der gelebten 

«Solidarität» auseinander. 2021 

vertieften wir entsprechend der von 

uns herausgegebenen gleichnamigen 

Untersuchung die Frage: «Wer 

wohnt in Genossenschaften?» und 

lieferten im Fokusteil Zahlen und 

Fakten zu Einkommen und Herkunft 

der Bewohnenden, zu Mieten und 

Flächenverbrauch. Alle diese Themen 

sind unvermindert aktuell. 

Sanieren oder neu bauen? 

Im diesjährigen Bericht greifen wir 

das Thema «Weiter-Bauen» auf mit der 

zentralen Frage, unter welchen 

Gesichtspunkten einer Gesamtsanierung 

oder einem Neubau der Vorzug 

zu geben ist: Baukosten und die 

daraus resultierenden Mietzinsen, 

zusätzlicher Wohnraum, Energiebilanz 

(einschliesslich der grauen), 

baurechtliche Rahmenbedingungen 

und die strategische Bedeutung 

für den betreffenden Wohnbauträger. 

Dieses Thema wird uns in den 

kommenden Jahren noch intensiv 

beschäftigen. Aber keine Angst, 

es ist weniger komplex, als zuweilen 

behauptet wird. 

Bitte weiterverbreiten! 

Im Sinne der obigen Ausführungen 

wünsche ich Ihnen eine erkenntnisreiche 

Lektüre und bitte Sie im 

Interesse der Nachhaltigkeit um 

Verbreitung auch dieses Jahresberichts 

bzw. der vermittelten Denkanstösse 

auch über die Verbands - 

grenzen hinaus. 

Christian Portmann 

Präsident Wohnbaugenossenschaften 

Zürich 

3

BODENLOSES 

WACHSTUM? 

Das Thema Erneuerung stellt auch die gemein - 

nützigen Bauträger vor wichtige Fragen: Wie 

gehen wir verantwortungsvoll mit dem in die 

Jahre gekommenen Liegenschaftenbestand 

um? Wie soll für eine wachsende Bevölkerung 

– angesichts der Bodenknappheit – mehr 

Wohnraum zur Verfügung gestellt werden? 

Wie ist die Bautätigkeit mit den Klima - 

zielen vereinbar, wie wirkt sie sich auf die 

Mieten aus? Hier gilt es, bestehende Strate - 

gien kritisch zu hinterfragen. 

Es ist ein ab und an verstörendes Bild: Entlang 

einer Verkehrsachse oder inmitten des eigenen 

Quartiers ragen über bestehende Wohnbauten 

hohe Bauprofile in den Himmel. Da kommt auch 

schon mal der Gedanke auf: 

Muss das sein? Die Gebäude sehen 

ja noch bewohnbar aus, tun ihren 

Dienst noch. Wird hier nicht bezahlbarer, 

obwohl in die Jahre gekomm ener 

Wohnraum aus reinem Profitwahn 

vernichtet, Familien mit geringem 

Einkommen und ältere Personen aus 

ihrer Umgebung vertrieben? 

Tatsächlich, so zeigt eine jüngere Auswertung der 

Stadt Zürich¹, trägt der Wohnersatzneubau zur 

gesamten Bautätigkeit einen immer grösseren 

Anteil bei. Machten in Zürich Ersatzneubauten im 

Jahr 2000 gerade einmal 9,5 % aus, so stieg diese 

Quote bis 2019 auf über 68 %. Demgegenüber 

sanken im gleichen Zeitraum die anderen beiden 

Anteile massiv: jener der Umnutzung von Büround 

Gewerbeflächen durch den Wohnungsbau 

von 60,7 % auf 20,7 % und jener der Neubauten 

auf unbebautem Land von 29,8 % auf 10,5 %. 

Die Erklärung dafür ist relativ einfach: Unbebautes 

Bauland ist rar und wird sich in nächster Zeit weiter 

verknappen, ebenso gibt es nur noch wenige 

Industriezonen mit nennenswertem Potenzial, die 

sich zu Wohnzohnen umnutzen liessen. Um weiterhin 

zu wachsen, wird daher der Ersatzneubau 

beim Entscheid am Ende eines «Lebenszyklus» 

einer Siedlung zur attraktiven Option. Denn damit 

bieten sich Bauträger gleichzeitig die Möglichkeit, 

den Wohnungsmix auf die heutigen Bedürfnisse 

anzupassen und das eigene Land grosszügiger 

zu nutzen, also auf der gleichen Parzelle mehr 

sicheren, lebenswerten und bezahlbaren Wohnraum 

anbieten zu können. 

1 Siehe Statistik Stadt Zürich (2020): 

«Bauliche Verdichtung aktuell» 

4

Diese Verdichtung nach innen ist den gemeinnützigen 

Bauträgern in den letzten 15 Jahren auch 

gelungen. So konnten sie – gemäss den neusten 

Zahlen des Gebäude- und Wohnungsregisters der 

Stadt Zürich – zwischen 2008 und 2022 durch 

ihre Ersatzneubautätigkeit die Zahl der Bewohnenden 

bei den betroffenen Projekten nahezu 

verdoppeln. In derselben Zeitspanne wurde der 

Landflächenverbrauch pro Person bei den gemeinnützigen 

Bauträgern von 16 auf 11,4 m² um rund 

30 % reduziert. Ob sich dieser Trend angesichts 

der aufflammenden Diskussion um die Vermeidung 

von grauer Energie im Zusammenhang mit 

der Ersatzneubautätigkeit auf der einen Seite und 

der real existierenden Wohnungsknappheit in 

den Ballungszentren andererseits fortsetzt, wird 

sich zeigen. 

Doch zurück zum eingangs erwähnten Bild: Die 

dort errichteten Baugespanne stammen tatsächlich 

von einer Wohnbaugenossenschaft inmitten 

von Zürich. Sie hat in einem langjährigen Prozess 

im engen Austausch mit den Bewohnenden in 

diversen Planungsrunden alle möglichen Szenarien, 

von einer sanften Sanierung, einer Totalsanierung 

bis zu einer Aufstockung für mehr Wohnraum, 

geprüft. Der Entschluss zugunsten von verschiedenen 

Ersatzneubauten wurde schlussendlich von 

den «Betroffenen» selbst gefällt, also von jenen 

Bewohnenden, welche ihre angestammten Wohnungen 

zumindest zeitweise verlassen müssen 

und zurzeit noch unter den Baugespannen leben. 

Damit werden alle Sichtweisen in den Entscheid 

miteinbezogen. 

Wohnbaugenossenschaften machen 

sich nicht aus Langeweile, Gewinnstreben 

oder Geltungssucht Gedanken 

über die Weiterentwicklung ihrer 

Liegenschaften. 

Vielmehr ist es so, dass auch die gemeinnützigen 

Wände und Decken ihrem Lebenszyklus entsprechend 

einer Sanierung bedürfen – oder eben 

einem Neubau weichen müssen. Dabei spielen 

eine ganze Reihe von Faktoren eine Rolle und nicht 

immer wird Bestehendes abgerissen. Je nach Situation 

innerhalb der Genossenschaft wird für weitere 

20 bis 30 Jahre sanft gesamtsaniert, manchmal ist 

der Ersatzneubau aber die logische Konsequenz. 

Die gemeinnützigen Bauträger und im Falle der 

Wohnbaugenossenschaften auch deren Mitglieder 

als erste Betroffene sind sich ihrer gesellschaftlichen, 

sozialen, umweltpolitischen Verantwortung 

bewusst. Das heisst aber auch, dass sie gegenüber 

neuen Entwicklungen, etwa dem Einbezug 

von grauer Energie und höheren Ansprüchen 

bei der baulichen Entwicklung im Quartier, offen 

sein müssen. Dank dem partizipativen Ansatz und 

damit dem Einbezug verschiedener Perspektiven 

sind Genossenschaften gut vorbereitet, die neuen 

Herausforderungen gut zu meistern. 

5

6

DIE GRAUE 

ENERGIE 

BESCHÄFTIGT 

UNSERE GRAUEN 

ZELLEN 

Gebäude sind der Alterung unter - 

worfen und haben einen Lebenszyklus. 

Gut sichtbar wird dies vor 

allem beim grossen Altbestand an 

Liegenschaften aus den Nachkriegsjahren. 

Diese wurden schnell und 

nicht für die Ewigkeit gebaut. Aber 

in ihnen steckt viel graue Energie 

und ihre Mieten sind günstig. So 

erhält das Thema Liegenschaften- 

Erneuerung im Zuge der Klimadebatte 

zusätzliche Brisanz. 

Die 11. Fachtagung des gemeinnützigen 

Wohnungsbaus vom 2. Dezember 

2022 wies bereits mit dem Titel 

«Weiter-Bauen» darauf hin, dass die 

Komplexität der Fragestellung 

eine fundierte und ergebnisoffene 

Auseinandersetzung verdient. 

Bei der Erneuerung des Wohnungsbestandes 

sind neben der Vermeidung 

von Treibhausgasemissionen 

viel fältige, sich zum Teil widersprechende 

Aufgaben zu lösen. Die 

Bauten sollen hindernisfrei, zeitgemäss, 

vor Lärm geschützt, flächenund 

energieeffizient, nachhaltig 

bei Material und Investitionen sein 

und durch Nutzung der Reserven 

einen Beitrag zum Wachstum leisten. 

Ganz besondere Sorgfalt wird von 

den gemeinnützigen Bauträgern 

erwartet, wenn es um den Erhalt 

günstiger Mieten und um die soziale 

Verträglichkeit von Sanierungen 

oder Ersatzneubauten geht. 

Die Tagung setzte sich mit den 

Grundlagen der Strategie Netto Null 

auseinander und zeigte anhand von 

Praxisbeispielen auf, wie die integrale 

Beschäftigung mit den Fragen zur 

ökologischen, sozialen und ökonomischen 

Nachhaltigkeit zu unterschiedlichsten 

Antworten führen kann. 

Auf dem Podium diskutierten André 

Odermatt, Stadtrat und Vor steher des 

Hochbaudepartements, Palle 

Petersen, Leiter Nachhaltigkeit bei 

Herzog & de Meuron, Astrid Heymann, 

Direktorin von Liegenschaften 

Stadt Zürich, und Andrea Wieland, 

Geschäftsführerin der Baugenossenschaft 

mehr als wohnen. Moderiert 

wurde das Gespräch von Annette 

Aumann, Bereichsleiterin Fach kompetenzen 

Nachhaltigkeit beim 

Amt für Hochbauten, und Andreas 

Wirz, Architekt und Vorstand bei 

Wohnbaugenossenschaften Zürich. 

7

Annette Aumann: Es geht beim Entscheidungsprozess 

um ver schie dene 

Güterabwägungen und Kriterien. 

Ihr seid laufend damit konfrontiert. 

Was ist für euch – aus einer übergeordneten 

Sicht – wichtig bei dieser 

Entscheidungsfindung? 

Astrid Heymann: Man muss das 

Gesamtportfolio gut kennen und das 

grosse Ziel im Auge behalten. Im 

Einzelfall kann nicht bei jedem Kriterium 

das Optimum herausgeholt 

werden. Da muss man Schwerpunkte 

setzen und Kompromisse eingehen. 

Wenn wir weiterkommen 

wollen, braucht es Kompromisse 

von allen Seiten. 

Andrea Wieland: Bei mehr als wohnen 

geht es ganz klar nicht nur um die 

ökologische, sondern um alle Dimensionen 

der Nachhaltigkeit. Wir haben 

auch ein Nachhaltigkeitsmonitoring 

mit 27 Faktoren aufgebaut, die wir uns 

dann auch anschauen und darauf 

basierend entscheiden. Die 2000- 

Watt-Gesellschaft wurde bei mehr als 

wohnen schon vor über zehn Jahren 

verankert. So haben wir bereits 

auf dem Hunziker-Areal gezeigt, 

dass diese Ziele erreichbar sind, und 

haben uns zusätzlich das Netto- 

Null-Ziel vor drei Jahren gesetzt. Wir 

wägen also ab, ob etwas sozialverträglich, 

ökologisch nachhaltig und 

wirtschaftlich ist. Geben bei einer 

Entscheidung Wirtschaftlichkeitsüberlegungen 

– für kostengünstige 

Mieten – den Ausschlag, kann dies 

wiederum zur Folge haben, dass wir 

für einmal bei unseren ökologischen 

Zielen im Einzelfall zurückstecken. 

8 

Astrid Heymann 

Annette Aumann: Du hast gesagt, 

ihr hättet dieses Monitoring selber 

aufgebaut. Habt ihr genügend 

Instrumente zur Verfügung, um diese 

Entscheide zu treffen? Oder braucht 

es da mehr? 

Andrea Wieland: Für uns stellt 

sich noch nicht die Frage «Ersatzneubau 

oder Sanierung?». Trotzdem 

braucht es schon heute die Verankerung 

im Leitbild und in der Strategie. 

Wir haben dieses Monitoring aufgebaut, 

um entscheiden zu können, 

worauf wir uns fokussieren und 

welche Massnahmen wie umgesetzt 

werden – auch auf zukünftige 

Sanierungen hin. Das braucht es für 

eine Portfolio-Betrachtung. Auch 

braucht es jemanden im Lead, 

zum Beispiel bei der Stadt, um auf - 

zuzeigen, was alles machbar ist. 

Annette Aumann: Palle Petersen, 

seid ihr als Planende auch eingebunden 

in diese Güterabwägung? 

Wird von euch auch eine Beratung 

gefordert? 

Palle Petersen: Eines unserer Projekte 

in München hat den Wettbewerb 

mit viel Bestandserhalt gewonnen. 

Überzeugt haben dabei weniger 

das eingesparte CO2, sondern vor 

allem die reduzierten Lastwagenfahrten 

nahe des Hauptbahnhofs. 

Danach wollte eine interessierte 

Mieterin keine dezentrale Lüftung, 

eine zentrale passte nicht in die 

weniger hohen Geschosse, und so 

wurden schlussendlich doch 

mehr abgerissen. Der Einzelfall ist 

eben immer wahnsinnig kompliziert 

und spezifisch. Gerade darum ist 

es wichtig, dass wir systematisch bei 

allen neuen Projekten untersuchen, 

wie sich möglichst viel des Vorhandenen 

weiter nutzen lässt. 

Annette Aumann: Und dass sich 

auch die Auftraggeber diese Überlegungen 

machen …? 

Wir müssen neue Ideen 

entwickeln, vom Baustoff 

bis zu den Ansprüchen 

ans Wohnen. 

André Odermatt 

André Odermatt: Als Auftraggeber 

beginne ich mit der Frage, was ich 

am Ende brauche. Wenn es 

darum geht, einen Entscheid für eine 

Sanierung, eine Erweiterung oder 

einen Ersatzneubau zu fällen, müssen 

wir die Vor- und Nachteile sehr 

sorgfältig prüfen und gegeneinander 

abwägen. Am Ende muss die gewählte 

Variante einen deutlichen Mehrwert 

bringen – das gilt insbeson dere 

bei einem Ersatzneubau. Wir 

haben als Stadt natürlich sehr viele 

unterschiedliche Aufträge – so 

zum Beispiel auch zu Themen wie 

Bio diversität und Hitzeminderung –, 

und ich sehe das Netto-Null-Ziel 

als riesige Chance, diese Güterabwägung 

nun noch sehr viel präziser 

zu machen als früher. Auch das 

Drittelsziel ist eine Herausforderung: 

Wir wollen mehr preisgünstige 

Wohnungen auf nachhaltige Art 

und Weise. Dazu kommt eine raumplanerische 

Überlegung: Ein Baustopp 

in der Stadt würde das 

Problem nur verlagern, dann würde 

einfach irgendwo anders gebaut 

werden. Es ist aber eben sinnvoll, 

dass wir hier bauen, so lassen 

sich zum Beispiel die Pendler:innenströme 

reduzieren. Denn die 

Mobilität macht neben dem Bauen 

nochmals 30 % des CO2-Ausstosses 

aus. Das muss man mitdenken.

Andreas Wirz: Bei Herzog & de 

Meuron arbeiten 600 Menschen. 

Die wollen ihren Lohn am Ende des 

Monats. Unter welchen Gesichtspunkten 

wird entschieden, ob man 

einen Auftrag annimmt oder eben 

nicht? 

Palle Petersen: Zurzeit definieren 

wir Kriterien für die Projektauswahl. 

Welche Kunden, Typologien oder 

Länder sind kritisch? Wir haben uns 

auch gefragt, ob wir schrumpfen 

müssten, um nachhaltiger zu sein. 

Das glauben wir aber nicht: Wenn 

man bedenkt, wie viel weltweit 

gebaut wird, gibt es fraglos genügend 

Sinnvolles zu tun. 

Annette Aumann: Werden Wohnbaugenossenschaften 

auch von 

ihren Genossenschafter:innen gebenchmarkt? 

Wem sind sie rechenschaftspflichtig? 

Andrea Wieland: Schlussendlich 

sind wir immer den Genossenschafter:innen 

gegenüber Rechenschaft 

schuldig. Darüber hinaus sind 

wir der Gesellschaft, den zukünftigen 

Generationen verpflichtet. Dies 

haben wir klar im Leitbild verankert. 

Daran werden wir gemessen. Und die 

entsprechende Strategie wird vorgegeben. 

Wenn wir uns nach Abwägungen 

wie «CO2-optimierter Holzbau 

versus Kosten» für die weniger umweltfreundliche, 

aber kostengünstigere 

Variante entscheiden, dann machen 

wir die Gründe im Reporting 

transparent. 

Es ist wichtig, 

nicht in eine Schockstarre 

zu verfallen, sondern 

im Dialog zu bleiben. 

Andrea Wieland 

Palle Petersen: Bei aller Güterabwägung 

stellt sich eine Frage: Wie 

gewichten wir als Gesellschaft, als 

Behörden und Bauherrschaften die 

verschiedenen Dinge? Man kann 

beim Variantenvergleich einer Wohn - 

siedlung – Sanierung vs. Teilersatz 

vs. Ersatzneubau – die absoluten 

Werte anschauen oder die Kosten und 

CO2-Emissionen herunterrechnen 

auf Bewohnende oder auf Wohnungen. 

Es wird noch fast kein Projekt 

in dieser Schärfe beurteilt. Aber 

nur so ist die nötige Wertediskussion 

möglich: Wie wichtig ist uns zum 

Beispiel Klimaschutz gegenüber 

Wohnraumgewinn? Sind dreimal mehr 

Wohnung für fünfmal mehr CO2 

in Ordnung? Fast keine Bauherrschaft 

hat hierüber Klarheit. 

André Odermatt: Im Zusammenhang 

mit CO2 ist eben nicht nur das Bauen 

zu nennen. Wir müssen ganzheitlicher 

denken. Ich habe die Mobilität 

erwähnt. Darüber spricht niemand 

gerne, weil wir uns alle daran gewöhnt 

sind, völlig mobil zu sein. Diese 

gehört aber auch in der Güterabwägung 

berücksichtigt. Der Gemeinderat 

hat uns nicht nur klare Ziele zur 

CO2-Reduktion vorgegeben, sondern 

verlangt auch ein Reporting darüber. 

Das ist aber gar nicht so einfach. 

Da braucht es eine Standardisierung 

der Berechnungsmethoden, damit 

man auch richtig vergleichen kann, 

besonders wenn es um die indirekten 

Emissionen geht. Diese Güterabwägungen 

zum Variantenentscheid 

machen wir bereits sehr früh 

aufgrund der Machbarkeitsstudien 

– im Wettbewerb macht es keinen 

Sinn mehr – so gut, wie wir das beim 

heuti gen Stand der Erkenntnisse 

können. Den Entscheid, den wir – die 

Stadt oder eine städtische Stiftung – 

dann treffen, müssen wir begründen 

und legitimieren können. Dies müsste 

auch bei Privaten zum Standard 

werden. 

Annette Aumann: Wie macht 

Liegenschaften Stadt Zürich das 

– wenn sie mehrere Ziele verfolgt –, 

um über Einzelentscheide den Weg 

zum grossen Ziel sicherzustellen? 

Die Klimaanforderungen 

zu erfüllen ist eine 

gesellschaftliche Aufgabe. 

Andreas Wirz 

Astrid Heymann: Wir investieren für 

jedes Objekt viel Zeit in eine sorgfältige 

Analyse. Und wir zeigen auf, 

wie wir unsere Ziele über das 

gesamte Portfolio erreichen. Häufig 

müssen wir auch über den eigenen 

Bestand hinausschauen. In der 

Zürcher Altstadt zum Beispiel stellt 

uns die klimaneutrale Wärme versorgung 

vor eine besondere Herausforderung, 

die wir nur gemeinsam 

mit allen Eigentümern und mit den 

städtischen Betrieben lösen können. 

Und es geht auch ums Weglassen, 

d.h. einfach einmal weniger zu 

machen. Die Stadt Zürich baut seit 

Jahren sehr nach haltig: einfache 

Baukörper und kompakte Grundrisse 

usw. Zu den wirkungsvollsten Massnahmen 

gehört die Reduktion von 

Parkplätzen. Wenn wir weiterkommen 

wollen, braucht es Kompromisse von 

allen Seiten. Das ist nicht einfach, 

insbesondere, weil die Anforderungen 

eher steigen. Ich frage mich, ob 

kleinere Wohnbaugenossenschaften 

diese Anforderungen – sowohl 

bezüglich Know-how als auch von 

der Kapazität her – bewältigen 

können. Das wäre ein Votum dafür, 

sich mindestens für das Baumanagement 

zusammenzuschliessen. 

9

Sind Planende auch in 

die Güterabwägung 

eingebunden? Wird von 

ihnen auch eine Beratung 

gefordert? 

Annette Aumann 

André Odermatt: Es braucht einen 

regen Austausch zwischen Genossenschaften 

und der Stadt, der 

Wirtschaft, den Baustoff-Produzierenden 

und Bauherrschaften im nichtgemeinnützigen 

Wohnungsmarkt, 

weil wir sie alle auch mitnehmen 

müssen. Ohne sie schaffen wir Netto- 

Null bei allen Bemühungen nicht. 

Auch müssen wir neue Ideen entwickeln, 

vom Baustoff bis zu den 

Ansprüchen ans Wohnen. Denn das, 

was wir nicht bauen müssen, müssen 

wir auch nie sanieren oder aufstocken. 

Andrea Wieland: Wenn man hört 

– Klimakrise, Netto-Null, 2000-Watt … 

jetzt müssen wir uns nicht nur um 

kostengünstige Mieten sondern auch 

noch um das Mikroklima, um die 

Hitzeminderung, um Suffizienz und 

graue Energie kümmern – ist es 

wichtig, nicht in eine Schockstarre zu 

verfallen, sondern im Dialog zu 

bleiben. Niemand von uns kann das 

im Alleingang verändern. Es geht 

nun darum, das Bewusstsein dafür 

zu schaffen, wo es hingehen soll. 

Das Problem ist komplex und es gibt 

keine simple Lösung. 

Andreas Wirz: Das könnte ja eine 

Verbandsaufgabe werden, so wie 

wir das bereits heute mit dem Netz 

Genossenschaften bei der Bewirtschaftung 

für kleinere Genossenschaften 

anbieten. Die Fragestellungen 

könnten in standardisierter 

Form in die Beratungen einfliessen. 

Die Klimaanforderungen zu erfüllen 

ist eine gesellschaftliche Aufgabe. 

Die Klimafrage und die Sozialfrage 

kann man so stellen, dass es zu einer 

Spaltung – einem Entweder-oder – 

führt. Ich bin aber der Meinung, 

dass wir beides tun und uns an der 

Fragestellung nicht spalten lassen. 

Dieses Bewusstsein ist ausserhalb des 

Bereichs der Gemeinnützigen leider 

nicht sehr ausgeprägt. 

Annette Aumann: Was braucht 

es jetzt, damit wir dieses Problem 

gemeinsam lösen können? 

Es ist wichtig, dass wir 

systematisch bei allen 

neuen Projekten untersuchen, 

wie sich möglichst 

viel des Vorhandenen 

weiter nutzen lässt. 

Palle Petersen 

Palle Petersen: Als Auftraggeber hat 

man den grössten Hebel. Vielleicht 

müsste man Zielbänder statt konkreter 

Zahlen einführen, damit die 

Planenden bei der Lösungssuche 

flexibler würden? Anstatt sich bei der 

Bestellung in sinnlosen Details zu 

verlieren, könnte man zum Beispiel 

lediglich Grenzwerte definieren 

für CO2 pro Quadratmeter, der sich 

schlussendlich nutzen lässt. Dann 

zählt die beste Lösung, die oft eine 

Mischlösung sein dürfte. Zwischen 

Pinselrenovation und Ersatzneubau 

vermisse ich in der Diskussion häufig 

die Zwischentöne. 

10

11

VERDICHTEN STATT 

VERNICHTEN 

Ein Palaver über Zielkonflikte im 

Wohnungsbau 

Eigentlich – das möchte ich vorwegnehmen – ist 

zum vorliegenden Thema ja alles gesagt. Es sind 

sämtliche Perspektiven ausgeleuchtet und die 

bekannten Positionen erörtert. Die Zielkonflikte 

liegen auf dem Tisch. Sie sind immens. Die 11. 

Fachtagung des gemeinnützigen Wohnungsbaus 

von Anfang Dezember letzten Jahres zum Thema 

«Weiter-Bauen» legte davon ein beredtes Zeugnis 

ab. Was kann also der hier schreibende Architekturhistoriker, 

abgesehen von seiner persönlichen 

Meinung, in diese Debatte noch substanzielles 

einbringen? 

Noch eine Perspektive, muss das sein? 

Zunächst die Selbstdeklaration: Naturgemäss sieht 

er sich eher als Fürsprecher der Bestandesbauten. 

Er glaubt an deren Aura und an die integrative 

Kraft des Vertrauten. Er argumentiert dabei nicht 

exakt. In Grafiken übersetzte Kennzahlen als Entscheidungsgrundlagen 

kann er keine vorlegen. 

Seine Beweismittel sind in Prosa verfasst und sie 

sind Appelle aus einer distanzierten Perspektive. 

Der unmittelbare Bezug zu den konkreten Herausforderungen 

der involvierten Akteure fehlt. 

Aber vielleicht ist es ja genau das, was in der 

Debatte noch zu wenig eingebracht wurde und 

auch an besagter Tagung als Standpunkt nicht 

vertreten war. 

Erlauben Sie mir die fragmentarische Nacherzählung 

der Wohnbaudebatte. Wir stellen fest, wie 

diese immer komplexer geworden ist. Immer mehr 

Figuren stehen auf dem Spielbrett und jede verfolgt 

eine eigene Agenda. Es sind dies in gebotener 

Vereinfachung des Sachverhalts: 

Spielerin 1: Die gemeinnützige Bauträgerin. Zentrale 

Mission: Schaffung und Verwaltung von im 

besten Wortsinn «gutem», der Spekulation entzogenem 

Wohnraum für möglichst viele Menschen. 

Ihre Anliegen sind konkret, sozial und also sehr 

stark. Spielerin 2: Die öffentliche Hand. Zentrale 

Mission: Gesunde Stadtentwicklung unter Berücksichtigung 

der ganzen Komplexität einer hochdifferenzierten 

politischen Einheit. 

Spieler 3: Der Ortsbild- und Denkmalschützer. 

Zentrale Mission: Pflege und Erhalt von Baukultur. 

Er zieht im konkreten Einzelfall oft den Kürzeren, 

hat aber gewisse Rechtsmittel auf seiner Seite. 

Spieler 4: Der Klimaschützer. Zentrale Mission: 

Genau, das Klima schützen. Er ist der Gutmensch, 

dessen Argumente eigentlich Trumpf sind und jene 

aller anderen Spielerinnen und Spieler ausstechen. 

Die Komplexität nimmt zu 

Am Anfang des Spiels steht das Sparring zwischen 

Spielerin 1 und Spielerin 2. Nicht selten, 

wie im Beispiel der Stadt Zürich, sind sie sogar 

deckungsgleich. Die gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen 

haben nach dem Ersten Weltkrieg ihre 

erste grosse Zeit. Eklatant ist der Wohnungsmangel 

in den Zentren, und als Selbsthilfeorganisationen 

der Arbeiterschaft helfen sie entscheidend mit, 

die soziale Frage zu mildern. Von gemeinsamen 

Zielen ist die Rede. Konflikte gibt es nicht. 

Nach dem Zweiten Weltkrieg wiederholt sich die 

Geschichte. Die Wohnungsnot ist noch grösser 

und jetzt hilft sogar der Staat mit und subventioniert 

den Wohnungsbau im grossen Stil. Ganze 

Stadtteile entstehen aus überwiegend gemeinnützigen 

Wohnbauten. Wir kennen sie in Zürich 

Schwamendingen oder im Berner Wylergut. Der 

Städtebau: copy & paste von Häuserzeilen, zweibis 

dreigeschossig. Die Architektur: schlicht und 

klug zugleich. Noch ist viel Platz, Konflikte sind 

weiterhin keine in Sicht. 

12

Die Wohnungsnot bleibt akut und zwar 30 Jahre 

lang. Besonders grotesk mutet die Situation wiederum 

in Zürich und anderen Grossstädten an: 

Seit den frühen 1960er-Jahren schrumpfen diese 

nämlich, weil die Menschen in die Agglomerationen 

ziehen. Gleichzeitig steigt die Wohnungszahl 

deutlich an, während die Leerwohnungsquote bei 

Nullkommanull bleibt. Des Rätsels Lösung: massiv 

steigender Raumbedarf pro Person. Es wird 

gebaut wie blöd und bald wird der Platz knapp. 

Spekulanten brechen grossflächig ab und bauen 

neu. Es lohnt sich. 

Jetzt sind wir in den frühen 1970er-Jahren und 

Spieler 3 betritt das Feld. Er schimpft die Bauerei 

als Umweltsünde und fordert Marschhalt und 

Wiedergutmachung. Erstmals zeigen sich Konturen 

von Wachstumsgrenzen. Die heutige Suffizienz- 

Debatte, sie wurde vor genau 50 Jahren schon 

geführt, und zwar intensiv. In Zürich wird die 

dem Abbruch geweihte Venedigstrasse besetzt. 

Barrikaden, Transparente und protestierende Menschenmassen 

liefern den Pressefotografen eine 

bürgerkriegsähnliche Kulisse. 

Das Krisenwunder 

Dann geschieht ein Wunder. Die grosse Wirtschaftskrise 

nach dem Ölschock von 1973 löst auf 

einen Schlag die Wohnungsnot. Der Nachfrageüberhang 

ist weg und die Marktkräfte sind endlich 

im Gleichgewicht. Was mit Bauerei nicht zu 

schaffen war, gelingt einer neuen Bescheidenheit. 

Gelernt wird daraus wenig. Bald kehrt die Bauwut 

zurück, während die Zürcher Hochbauvorsteherin 

Ursula Koch 1988 an der SIA-Hauptversammlung 

ihr geradezu prophetisches Bonmot in den Saal 

schmettert, die Stadt sei gebaut, sie müsse nun 

verbessert werden. Sie sagt dies im Kontext der 

hitzigen Debatte um eine neue Bauzonenordnung. 

Koch meint das, was heute als Innenverdichtung 

gepriesen wird. Zehn Jahre und eine überwundene 

Immobilienkrise später postuliert die Stadt 

«10’000 Wohnungen in 10 Jahren» und die Ersatzneubauspirale 

beginnt sich zu drehen, auch bei 

den Wohnbaugenossenschaften. 

Spieler 4 als Weichensteller? 

Schnell verändern die Ersatzneubauten das Gesicht 

der Quartiere. Die immergleichen Zeilenbauten 

mit Satteldächern werden ersetzt durch dichtere, 

moderne Kuben. Die Bauträger machen ihren Job. 

Sie wählen korrekte Verfahren, stellen mit Wettbewerben 

die architektonische Qualität sicher. 

Und doch finden viele, es werde die liebliche 

Redundanz der 1940er- und 1950er-Jahre ersetzt 

durch eine modernistische Redundanz. Spieler 

3, der Baukultur-Kümmerer, weist mit Nachdruck 

darauf hin, aber seine Argumente sind im Regelfall 

schwächer. Inventarentlassungen gehören 

zum Tagesgeschäft der Denkmalpflege. Die Politik 

will es so. 

Und jetzt, in den fortschreitenden 2010er-Jahren, 

taucht Spieler 4 auf, der Klimaschützer. Er ist agil 

und argumentiert aus der Position des moralisch 

Überlegenen. Ersatzneubauten dürfen für ihn 

höchstens die Ausnahme sein und nicht die Regel. 

Er fordert die ganz grundsätzliche Diskussion und 

erreicht schnell die Formulierung hochambitionierter 

und behördenverbindlicher Klimaziele. Nimmt 

man diese ernst, bedeuten sie das faktische Ende 

der Kahlschlag-Sanierungspraxis der vergangenen 

20 Jahre. Die neuen Argumente stärken jene 

von Spieler 3. Klimaschutz und Denkmalschutz 

verbindet aus unterschiedlichem Drang das Ziel 

vom Substanzerhalt. 

Dem Schreibenden, wen wunderts, gefällt dieses 

Zusammenspiel. Die Kräfte werden neu verteilt 

und führen hoffentlich dazu, dass die Qualitäten 

von Überbauungen aus dem Nachkriegsboom 

besser verstanden und mehr gewürdigt werden. 

So wie die dem Abriss geweihte städtische 

Siedlung Salzweg des renommierten Architekten 

Manuel Pauli. 1969 wurde sie von der NZZ noch 

als vorzügliche «Demonstrativbaute mit hohem 

Wohnwert» besprochen. Bis vor Kurzem kamen 

gängige Portfolio-Analysen zum Schluss, dass nur 

ein Ersatz Sinn macht. Schluss damit! 

Fabian Furter, 1976, ist Historiker 

und hat an der ETH Zürich zum 

industriellen Wohnungsbau in 

der Schweiz promoviert. 

Er ist Partner des Büros imRaum, 

Ausstellungsmacher und Autor. 

Er wohnt und arbeitet 

in Baden. www.imraum.ch 

Wohnbaugenossenschaften Zürich hat Fabian Furter um 

einen Meinungsbeitrag gebeten, der das Schwerpunkt- 

Thema «Erneuerung» um eine zusätzliche Perspektive 

erweitert. 

13

DAS MASS 

ALLER DINGE? 

In den Nuller-Jahren, aber auch in den 40erund 

70er-Jahren des letzten Jahrhunderts 

mussten aus akuter Wohnungsnot – etwas 

vereinfacht formuliert – einfach schnell 

mehr Wohnungen her. Mehr Wohnraum war 

das Mass aller Dinge und die Kriterien, wie 

und womit gebaut werden soll, mussten sich 

diesem grossen Ziel und dem Materialmangel 

unterordnen. Lärmschutz oder Treibhaus - 

gas-Emissionen waren noch kein Thema. Doch 

mit der Zeit gewinnt man neue Erkenntnisse. 

Diese gilt es einzuordnen. 

Das folgende Beispiel zeigt, wie sich neue Erkenntnisse 

erst ihren Weg ins Bewusstsein bahnen müssen, 

bevor wir ihre Tragweite richtig einordnen und 

dementsprechend handeln können: Asbest wurde 

während Jahrzehnten bedenkenlos beim Wohnungsbau 

verwendet. Erst seit 1989 – nachdem 

die Gefahr von freiwerdendem Asbest zweifelsfrei 

belegt werden konnte – gilt schweizweit ein Verbot. 

Das bereits verbaute Material ist heute noch 

eine Hypothek, vor allem in Gebäuden aus den 

1950er- und 1970er-Jahren, und sorgt regelmässig 

für aufwendige und teure Sanierungen. 

Jedes neue Kriterium stellt den bestehenden 

Kriterienkatalog in Frage 

Ganz ähnlich verhält es sich heute bei der Diskussion 

um die graue Energie. Diese wird bei Umbauoder 

Ersatzneubauvorhaben nach und nach in die 

Überlegungen einbezogen und beeinflusst unser 

Handeln. Und vor allem wirft diese Diskussion 

jene Fragen auf, denen alle bereits bekannten 

Kriterien zuvor schon standhalten mussten: Wie 

wird graue Energie – vor allem dort, wo sie eingespart 

wird – berechnet? Und wie sind die 

graue Energie bzw. die Treibhausgas-Emissionen 

angesichts einer drohenden Klimakrise gegenüber 

den anderen Kriterien zu gewichten? So 

stellt dieser Aspekt wie jedes neue Kriterium die 

bereits bestehenden wieder in Frage, zumindest 

bezüglich ihrer Gewichtung. 

Dabei ist die Definition des grauen Energiewerts 

für sich genommen gewissermassen das Mass aller 

Dinge: Berechnet wird nämlich der Energieaufwand, 

der zur Herstellung einer Ware inklusive der 

Förderung seiner Rohstoffe, deren Verarbeitung, 

Transport und Lagerung, des Verkaufs bis hin zur 

Entsorgung benötigt wird – bei Wohnungen also 

alles ausser deren Betrieb. Und dennoch ist die 

graue Energie nur ein Kriterium unter vielen, welche 

die Wohnbaugenossenschaften beim Erhalt 

oder bei der Erstellung von Wohnraum berücksichtigen 

müssen. 

14

Zielkonflikte von Fall zu Fall lösen 

Bei baulichen Veränderungen sind zuerst einmal 

die Bewohnenden betroffen. Und dies nicht nur 

beim Bauen in bewohntem Zustand. Sondern 

auch bezüglich der Mieten, die möglicherweise 

anschliessend angehoben werden müssen. Was 

geschieht mit jenen, die sich den künftigen Wohnraum 

nicht werden leisten können? Kann ihnen 

die Genossenschaft eine bezahlbare Alternative 

bieten? 

Die Bewohnenden haben ein klares Ziel: ihr günstiges 

und lebenswertes Zuhause behalten. Die 

Betreiber der Liegenschaften haben ebenfalls 

ein Ziel: die Liegenschaft in Schuss halten oder 

– wenn das zu kostenintensiv wird – einen raumund 

energieeffizienten Neubau erstellen. Und die 

Bevölkerung einer Stadt wie Zürich hat ebenfalls 

Ziele: auch den neu Zuwandernden gesunden, 

bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen 

und dabei sowohl das Netto-Null- als auch das 

Drittelsziel zu erreichen. 

Schon an der Frage, ob durch den Ersatzneubau 

eines schlecht isolierten Gebäudes mehr (graue) 

Energie abfällt, als anschliessend beim Betrieb 

der neuen Liegenschaft gegenüber dem Altbau 

eingespart werden kann, scheiden sich die Geister. 

Ebenso, wie der Zugewinn von günstigem 

Wohnraum durch Verdichtung und die Schonung 

von Ressourcen gegeneinander abzuwägen sind. 

Auch eignet sich nicht jedes Gebäude für eine 

Aufstockung. 

Was die Zukunft bringt 

Es braucht keine hellseherischen Fähigkeiten, 

um zu wissen, dass es weitere Fortschritte bei 

den Baumaterialien, bei ihrer Auf- und Wiederaufbereitung, 

und neue Erkenntnisse in anderen 

Bereichen geben wird. Nur: Wir kennen sie noch 

nicht. Klimaneutral bauen ist nach dem heutigen 

Wissensstand nicht möglich. Es fällt dabei immer in 

der einen oder anderen Form ein Energieaufwand 

oder eben graue Energie an. Und auch die Idee 

eines Moratoriums «Bis wir schlauer sind» bringt 

neue Probleme mit sich. So titelte eine Tageszeitung 

zum Jahreswechsel 2022/23: «Willkommen 

in der 9-Millionen-Schweiz». Das Wachstum ist 

absehbar. Doch wo sollen die Menschen wohnen? 

Um bei Fabian Furter anzuknüpfen: Spielerin 1, 

die gemeinnützigen Wohnbauträger, hat die 

anspruchsvolle Aufgabe, sich in die Lage von 

Spielerin 2, die öffentliche Hand und die Politik, 

hineinzuversetzen. Und da die Genossenschaften 

auch Heimat bieten und ihren Beitrag zur Erreichung 

der Klimaziele leisten wollen, sind für sie 

die Perspektiven der Spieler 3 und 4 sehr hilfreich. 

Daher führt Wohnbaugenossenschaften Zürich die 

Diskussion und die Suche nach einem verbindlichen 

Massstab fort: mit seinen Mitgliedern, mit 

Partnern aus der Verwaltung und der Politik und 

ebenso mit Fachleuten aus den Bereichen Bau, 

Umwelt und Soziales. Geplant ist auch, erste gesicherte 

Erkenntnisse in die Überarbeitung der Leitfäden 

des Regionalverbands einfliessen zu lassen. 

Ein verantwortungsvoller Bauträger muss also neu 

Mass nehmen und das bisherige Bewertungsraster 

überarbeiten oder anpassen. Entstehen soll eine 

Entscheidungsgrundlage, die all diese Kriterien 

miteinbezieht und mit der diese Kriterien – zum 

Beispiel durch ein Punktesystem – auch gewichtet 

werden können. Auf diese Weise lässt sich gebäudescharf 

feststellen, ob Weiterbetrieb, Sanierung, 

Aufstockung oder Ersatzneubau die vernünftigste 

Lösung ist. 

15

FAKTEN 

2022 

zum Geschäftsjahr 

16

ERNEUERUNG AUCH 

AUF VERBANDSEBENE 

Nach dem Ende der Pandemie im Laufe der 

ersten Jahreshälfte 2022 konnte der Regionalverband 

wieder bedeutende Anlässe durchführen 

und das Networking mit wichtigen 

Partner:innen vertiefen. So wurden mit Stadt 

und Kanton Zürich Gespräche über einen 

Wohnraumfonds, über den Lärmschutz und 

über weitere aktuelle Themen wie ein alters - 

gerechtes Wohnen geführt. Auch in wohnpolitischer 

Hinsicht hat der Verband mit der 

Beteiligung an einer Volksinitiative Neuland 

betreten. 

Die Geschäftsstelle wächst an ihren Aufgaben 

Die Geschäftsstelle von Wohnbaugenossenschaften 

Zürich konnte auch im Berichtsjahr mit den 

steigenden Anforderungen wachsen: Drei zusätzliche 

Mitarbeitende haben 2022 ihre Arbeit aufgenommen. 

Auch das Team von Netz Genossenschaften hat 

sich aufgrund der guten Resonanz personell 

ver stärkt. Ausserdem haben sowohl der Gemeinnützige 

Fonds des Kantons Zürich als auch die 

Stadt Zürich Unterstützungsbeiträge für den weiteren 

Aufbau dieser vor allem für kleinere und 

mittlere Wohnbaugenossenschaften wichtigen 

Dienstleistungen gesprochen. Zudem beschloss 

der Regionalverband gegen Jahresende mit Wohnbaugenossenschaften 

Schweiz gemeinsame Büro - 

räumlichkeiten zu suchen. 

Messbare Grundlagen 

Der Aufbau der Bereiche Grundlagen und Politische 

Kommunikation innerhalb des Regionalverbandes 

zeigt bereits konkrete Ergebnisse. So 

wurden 2022 die im Vorjahr erhobenen Bewohnendenkennzahlen 

weiter analysiert und unter 

anderem mit Vertretenden der Stadt Zürich und 

im Vorstand vertieft diskutiert. Auch die Erhebung 

der regelmässig erscheinenden Branchenstatistik 

(ehem. Kostenstatistik) wurde gründlich überarbeitet. 

Und nach einer intensiven Auseinandersetzung 

beschlossen die Mitglieder des Regionalverbands 

an der Generalversammlung, zusammen mit mehreren 

politischen Parteien eine Initiative für ein 

Vorkaufsrecht für Gemeinden zu lancieren. 

Gute Nachrichten kommen aus dem Bereich 

Immobilienentwicklung & Akquisition: Zwar mussten 

zu Jahresbeginn sämtliche Besichtigungen 

Corona-bedingt abgesagt werden. Es konnten 

aber für alle diese Anlässe neue Daten gefunden 

werden. Auch bei der Vermittlung von Land und 

Liegenschaften sowie den individuellen Beratungen 

gab es trotz einem zwischenzeitlich kleineren 

Team einige Erfolge zu verzeichnen. 

Veränderungen im Vorstand 

Ende 2021 trat Hans Rupp aus dem Vorstand von 

Wohnbaugenossenschaften Zürich zurück. Die 

Nachfolge wurde breit ausgeschrieben und die 

eingegangenen Bewerbungen sorgfältig evaluiert. 

Erfreulicherweise konnten an der Generalversammlung 

2022 mit Anita Schlegel und Patrik 

Suter gleich zwei engagierte und kompetente 

Persönlichkeiten aus dem gemeinnützigen Umfeld 

in den Vorstand gewählt werden. 

Auf Ende Jahr kündigten sich zwei weitere Rücktritte 

an: Christian Portmann, seit 2018 Verbandspräsident, 

wird sich nach mehr als acht Jahren 

intensiver Vorstandsarbeit auf seine Tätigkeit 

als Geschäftsführer einer Baugenossenschaft 

konzen trieren. Und Snezana Blickenstorfer nahm 

Anfang 2023 Einsitz im Stadtzürcher Gemeinderat 

und tritt daher ebenfalls zurück. Der Vorstand 

von Wohnbaugenossenschaften Zürich dankt 

bereits an dieser Stelle beiden Kolleg:innen für 

ihre ausgezeichnete Arbeit. Sie werden zweifellos 

Lücken hinterlassen. Beide werden an der 

kommenden Generalversammlung verabschiedet. 

Eine Findungskommission leitet die Suche nach 

der Nachfolge. Wohnbaugenossenschaften Zürich 

ist zuversichtlich, im Hinblick auf die anstehende 

Generalversammlung geeignete Vorstandsmitglieder 

zu finden. 

Auf den folgenden Seiten erfahren Sie, was sich 

im Regionalverband 2022 ausserdem getan hat. 

17

THEMENBEARBEITUNG 

IN ALLER ÖFFENTLICHKEIT 

Wie wichtig der Ansatz «Tue Gutes und sprich 

darüber» im Zusammenhang mit dem ge meinnützigen 

Wohnungsbau ist, zeigt sich auch 

in der Medienberichterstattung. Während die 

Stimmbevölkerung Wohnbauvorlagen 

meist mit sehr hoher Zustimmung verabschiedet, 

sind in Zeitungsberichten und in deren 

Kommentarspalten oft auch kritische Töne zu 

hören. Um zu zeigen, wie die gemeinnützigen 

Wohnbauträger auf diese Anliegen und Vorbehalte 

eingehen, ist es wichtig, die eigenen 

Kanäle intensiv zu bewirtschaften und 

proaktiv zu kommunizieren. 

Wohnbaugenossenschaften Zürich berichtete 2022 

auf der Website regelmässig und detailliert über 

die eigenen Anlässe und aktualisierte die Inhalte 

auf diversen Seiten. Daneben beantwortete der 

Verband verschiedene Medienanfragen und lieferte 

Hintergrundinformationen zu verschiedenen 

Themen. Die Medienbeobachtung zeigte, dass 

die gemeinnützigen Bauträger und der angespannte 

Wohnungsmarkt generell immer wieder 

für Schlagzeilen sorgen. Es erschienen Artikel zu 

Aspekten wie Neu- und Ersatzneubauten, Verdichtung, 

Mieten, Bauen an lärmbelasteten Lagen, 

genossenschaftlichem Alterswohnen auf dem Land 

und neuen Wohnformen. 

Einige dieser Themen nahm unser Issue Management 

(siehe Folgeseite) auf. Daraus entstanden 

konkrete Projekte, wie beispielsweise die ERFA- 

Veranstaltung zum Thema Energie. Oder aber es 

führte zu einem Presseartikel zum Thema wachsende 

Mietpreisunterschiede. 

Gestärktes Sendungsbewusstsein 

Die Fortschritte des gemeinnützigen Wohnungsbaus 

und die Weiterentwicklung des Regionalverbands 

fanden ausserdem in zehn Newslettern 

an jeweils rund 2000 Empfängeradressen 

Eingang. Über besonders wichtige Aspekte wurde 

eingehend in den vier Ausgaben der Zeitschrift 

«blickpunkt» berichtet. Hier wurden auch immer 

wieder Projekte und Strategien unserer Mitglieder 

vorgestellt. Der «blickpunkt» wird nicht nur 

von Mitgliedern, Gönnern und Fördermitgliedern, 

sondern vermehrt auch von Personen in 

den öffentlichen Verwaltungen in Städten und 

Gemeinden und von Vertreter:innen in politischen 

Ämtern gelesen. 

Themensetting im Jahresbericht 

Der Jahresbericht 2021 stellte die Frage: «Wer 

wohnt in Genossenschaften?». Dazu lieferte der 

Fokusteil Fakten und Zahlen zu den Bewohnenden, 

zu Einkommen und Herkunft, zu tieferen Mieten 

und kleinerem Flächenverbrauch. Hinsichtlich eines 

möglichst sparsamen Flächenverbrauchs befragte 

Wohnbaugenossenschaften Zürich einen Architekten, 

welcher sich bei diversen Wohnbaugenossenschaften 

bereits verschiedentlich durch effiziente 

und gut nutzbare Grundrisse ausgezeichnet hat. 

Neue Erkenntnisse zu wichtigen Aspekten wie 

der grauen Energie, der Energieversorgung mit 

erneuerbaren Energien und der Verhinderung der 

Verdrängung von Bevölkerungsschichten durch 

Ersatzneubauten verfolgt der Regionalverband 

aufmerksam. Auch diese Themen finden Eingang 

in diversen Leitfäden. 

Zielgruppengerechte Akquisition 

Für den Bereich Immobilienentwicklung & Akquisition 

wurden im Berichtsjahr neue Faktenblätter 

erarbeitet, die sich an Gemeinden, öffentlichrechtliche 

Körperschaften und Erbengemeinschaften 

richten mit dem Ziel, ihnen den Verkauf ihres 

Landes bzw. ihrer Liegenschaft an einen gemeinnützigen 

Bauträger näherzubringen. 

18

AGIEREN STATT REAGIEREN: GRUNDLAGEN, 

ISSUE MANAGEMENT UND POLITIK 

Das Monitoring von Branchenentwicklungen, 

politischen Vorstössen und Themen, die das 

mediale Interesse wecken, ist eng mit einander 

verknüpft. Diese «Issues» werden identifiziert 

und diskutiert, Grundlagen dazu erarbeitet 

und Projekte formuliert. 

Aktuelle Kennzahlen für unsere Branche 

Den Schwerpunkt im Bereich Grundlagen bildete 

im vergangenen Jahr die Branchenstatistik für das 

Rechnungsjahr 2021. Um die Datenerfassung für 

die rund 47 teilnehmenden Genossenschaften 

zu vereinfachen, hat Wohnbaugenossenschaften 

Zürich den bisherigen Fragebogen gründlich überarbeitet 

und das webbasierte Fragebogen-Tool 

weiterentwickelt. Über die Sommermonate wurden 

die Daten plausibilisiert, bereinigt und die individuellen 

Reports für die teilnehmenden Genossenschaften 

erstellt. Seit Anfang dieses Jahres liegt 

ein ausführlicher Bericht zur Branchenstatistik 2021 

vor. Er enthält neben den finanziellen Kennzahlen 

erstmals auch Auswertungen zur Energieversorgung 

der Liegenschaften und zu den Vorgaben 

für die Wohnungsbelegung. Weiter geben die 

beteiligten Genossenschaften Auskunft über ihre 

Entwicklungsziele und nehmen eine Einschätzung 

ihrer Wachstumsmöglichkeiten vor. 

Bewohnerschaft in gemeinnützigen 

Wohnungen 

2021 hatte Wohnbaugenossenschaften Zürich 

Grundlagen für eine Analyse zur Bewohnerschaft 

von gemeinnützigen Wohnungen erstellt. 

Die Ergebnisse stiessen auf grosses Interesse und 

wurden im laufenden Jahr verschiedentlich vor 

einem interessierten Publikum, zum Beispiel den 

städtischen Delegierten in Wohnbaugenossenschaften, 

präsentiert. In einem Workshop im Sommer 

befassten sich Geschäftsstelle und Vorstand eingehend 

mit den Ergebnissen dieser Untersuchung 

und den hieraus abzuleitenden Massnahmen. Das 

Thema wird im kommenden Jahr gemeinsam mit 

den Mitgliedern weiterverfolgt. 

Lancierung der kantonalen Initiative für ein 

kommunales Vorkaufsrecht 

Die Mieten im Kanton Zürich steigen unablässig 

und das Problem beschränkt sich längst nicht mehr 

auf die grossen Städte Zürich und Winterthur. Auch 

in vielen Agglomerationsgemeinden hat der Preisdruck 

in den letzten Jahren zugenommen und es 

fehlt vielerorts an verfügbaren Landreserven, um 

bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen. 

Auf der Suche nach möglichen Lösungen diskutierte 

der Regionalverband bereits 2021 ein sogenanntes 

Vorkaufsrecht für Gemeinden. Dafür 

braucht es eine kantonale Regelung, mit der die 

Gemeinden eine zusätzliche Kompetenz erhalten, 

um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen: 

Dank einem sogenannten «Vorkaufsrecht» sollen 

Gemeinden bei grösseren Land- und Liegenschaftsverkäufen 

auf ihrem Gebiet das Objekt 

zum zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten 

Kaufpreis übernehmen können. So wird eine 

Grundlage dafür geschaffen, dass mehr bezahlbare 

Wohnungen entstehen und nicht immer mehr 

Immobielen in den Händen grosser Immobiliengesellschaften 

landen. 

Nach einer eingehenden Phase der Meinungsbildung 

beauftragte die Generalversammlung vom 

16. Mai den Vorstand, zusammen mit anderen Parteien 

eine kantonale Initiative für ein Vorkaufsrecht 

für Gemeinden zu lancieren. Am 9. September 

war es dann so weit: Zusammen mit einem parteipolitisch 

breit abgestützten Komitee lancierten 

wir die Unterschriftensammlung für die kantonale 

Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen im 

Kanton Zürich». Die Unterschriftensammlung läuft 

bis März 2023. 

19

Kommunale Wahlen und Kampagne 

Netto-Null 

Im Frühling 2022 fanden im Kanton Zürich kommunale 

Wahlen statt. Wohnbaugenossenschaften 

Zürich hat zusammen mit dem Regionalverband 

Winterthur und dem Mieterverband allen Kandidierenden 

aus den 13 Parlamentsgemeinden neun 

Fragen zur Wohnbaupolitik gestellt und deren 

Antworten auf einer Website veröffentlicht. Die 

Resultate wurden über Social Media beworben, 

sodass Wohnbaupolitik zu einem wichtigen Thema 

bei der Wahlentscheidung wurde. 

Im Mai 2022 stimmte die Stadtzürcher Bevölker 

ung mit knapp 75 % Ja-Stimmen dem Ziel von 

Netto-Null bis 2040 zu. Wohnbaugenossenschaften 

Zürich beteiligte sich in einem kleinen 

Rahmen an der Kampagne, weil das Thema Nachhaltigkeit 

zur DNA der Genossenschaften gehört. 

Mit dem Engagement wollte der Regionalverband 

darauf hinweisen, dass ein verantwortungsvoller 

Umgang mit Ressourcen und die Vermeidung 

von Treibhausgasemissionen ein wichtiges Ziel 

seiner Mitglieder sind. 

Viel Bewegung in der Wohnpolitik 

Nach Jahren des Booms zeichnen sich einige 

Ver änderungen im Wohnungsmarkt ab. Die steigenden 

Zinsen werden dazu führen, dass Immobilien 

als Anlageobjekte weniger attraktiv werden. 

Inwiefern das auch auf Zürich und Umgebung 

zutrifft, beschäftigte im Berichtsjahr auch Wohnbaugenossenschaften 

Zürich. 

Gleichzeitig wurde im vergangenen Jahr die Kritik 

am Ersatzneubau immer lauter. Diese Kritik betrifft 

auch die Genossenschaften, war ihr Wachstum in 

der letzten Dekade wegen des kaum verfügbaren 

Baulands massgebend von der Ersatzneubautätigkeit 

getrieben. Kritisiert wird namentlich, dass 

der frühzeitige Abriss wertvolle graue Energie 

und günstige Wohnungen vernichtet. 

Auch an der Fachtagung des gemeinnützigen 

Wohnungsbaus, welche der Regionalverband 

zusammen mit der Stadt Zürich und der Genossenschaft 

mehr als wohnen durchführt, war der Ersatzneubau 

ein Thema. Unter dem Titel «Weiter-Bauen» 

wurden neben erhellenden Inputs verschiedene 

Fallstudien, von der Sanierung über die Aufstockung 

bis hin zum Ersatzneubau, präsentiert. Diese 

Debatte bleibt aktuell, zusammen mit Diskussionen 

rund um Verdrängung und Verlust von Identität, 

die sich ebenfalls an diesem Thema entzünden. 

20

13.5.22: Doppel-Besichtigung neuer Wohnformen in Winterthur 

SICH TREFFEN, 

DISKUTIEREN UND 

VONEINANDER 

LERNEN 

An den 17 sehr unterschiedlichen Veranstaltungen von Wohnbaugenossenschaften 

Zürich gab es viel zu diskutieren. Einige 

Themen, welche die gemeinnützigen Bauträger schon länger beschäftigen, 

erhielten sogar zusätzliche Brisanz. So zum Beispiel 

die Versorgung mit erneuerbaren, lokal erzeugten Energien ganz 

allgemein oder das sinnvolle Vorgehen bei der Erneuerung des 

Gebäudebestands. 

21

Gleich zu Beginn des Jahres zeichnete sich 

eine weitere Corona-Welle ab. So mussten der 

Neujahrs apéro sowie alle folgenden, für das erste 

Quartal geplanten Anlässe abgesagt bzw. auf 

später verschoben werden. Entsprechend dicht 

wurde das Veranstaltungsprogramm ab April 2022. 

Vier gut besuchte Besichtigungen kurz 

nacheinander 

Am 1. April – im Schneetreiben – fand die 

Besichtigung der Neubausiedlung der Baugenoss 

enschaft des eidgenössischen Personals BEP 

in Zürich-Wollishofen statt. Dieses Areal in der 

Manegg konnte Wohnbaugenossenschaften Zürich 

2014 vermitteln. Die BEP plante und baute dort 

gemeinsam mit der Steiner AG. Bei der Besichtigung 

erfuhren die Besuchenden Details zum Prozess, 

zur Architektur und auch zur Erstvermietung 

mittels eines Online-Tools. Ausserdem informierte 

die BEP über ihre gemeinschaftsbildenden Massnahmen, 

angefangen bei den Willkommensanlässen 

bis hin zur Bildung verschiedener Gremien 

mit Mitwirkungsrecht. 

Anfang Mai lud dann ewz zur Besichtigung einer 

grossen Neubausiedlung mit rund 100 Wohnungen 

an der Tièchestrasse – ebenfalls ein Projekt 

der BEP. Dort wurden in vier Gebäudeteilen vier 

unter schiedliche Energielösungen – verschiedene 

Kombinationen von Fotovoltaik mit Erdsonden und 

Wärmepumpen – und ein minutiöses Monitoring 

der Energiegewinnung und -versorgung realisiert. 

Von den Erkenntnissen profitieren nicht nur ewz, 

sondern auch die gemeinnützigen Bauträger. 

13.5.22: Doppel-Besichtigung neuer Wohnformen in Winterthur 

Am 13. Mai stand eine Doppel-Besichtigung neuer 

Wohnformen in Winterthur an: zunächst im Haus 

EinViertel der Genossenschaft für selbstverwaltetes 

Wohnen Gesewo: Der moderne Holzbau vereint 

die unterschiedlichsten Wohnkonzepte unter 

einem Dach und setzt damit die ursprüngliche Idee 

– soziale Durchmischung, Urbanität und die Kriterien 

der 2000-Watt-Gesellschaft – der Lokstadt 

um. So auch das autoarme Wohnen: Den Gesewo- 

Bewohnenden der 71 Wohnungen mit 2,5 bis 10,5 

Zimmern stehen nur gerade neun Tiefgaragenplätze 

zur individuellen Miete zur Verfügung. Zu 

bestaunen gab es auch eine Solaranlage, die übers 

Jahr 105 % des allgemeinen Strombedarfs deckt. 

Gleich im Anschluss besichtigten die zahlreichen 

Besucherinnen und Besucher die Genossenschaft 

zusammen-h-alt auf dem Sulzer-Areal nebenan. 

Dort wurde oberhalb von Forschungsräumen 

der ZHAW ein Wohnprojekt für Menschen in 

der zweiten Lebenshälfte realisiert. Nebst den 

75 Wohnungen entstanden zahlreiche Gemeinschaftsräume 

– Ateliers und Sauna, eine Bibliothek 

und ein Musikraum, ein Gemeinschaftsraum mit 

Küche sowie Platz fürs Gewerbe. 

22

16.5.22: Generalversammlung 

Richtungsweisende Generalversammlung 

An der GV von Wohnbaugenossenschaften Zürich 

vom 16. Mai sicherte sich der Regionalverband 

auf Vorstandsebene zusätzliches Branchen-Knowhow: 

So wurden Anita Schlegel, die Geschäftsführerin 

der Genossenschaft Wogeno, und Patrik 

Suter, Geschäftsführer des Jugendwohnnetzes 

Juwo, in den Vorstand gewählt. Ausserdem ging 

es darum zu entscheiden, ob der Verband sich 

wohnbaupolitisch weiter exponiert. Angesichts 

ständig steigender Landpreise und Mieten wurde 

ein entsprechender politischer Vorstoss für ein 

Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinden ausgearbeitet 

und mit den Mitgliedern breit diskutiert. 

Schliesslich beschloss die Generalversammlung die 

Lancierung einer Vorkaufsrecht-Initiative zusammen 

mit der SP und anderen politischen Parteien. 

16.5.22: Generalversammlung 

23

2.6.22: Erfahrungsaustausch zum Thema Energie 

im Volkshaus Zürich 

Energieversorgung: Wie geht es weiter? 

Das Thema Energie ist nicht erst seit dem Krieg 

in der Ukraine ein Thema bei Wohnbaugenossenschaften 

Zürich. Anlässlich der ERFA Energie lud 

der Regionalverband Zürich die Verantwortlichen 

für die Energieplanung auf Kantons- und Stadtzürcher 

Ebene sowie ewz als eine der Hauptakteure 

bei der Umsetzung dieser Pläne dazu ein, 

den Mitgliedern eine Übersicht zu den nächsten 

Schritten – dem Ausbau der Fernwärmenetze und 

der parallelen Stilllegung der Gasnetze – und zu 

den Konsequenzen im Zusammenhang mit dem 

neuen Energiegesetz zu geben. Dieses Thema 

wird die gemeinnützigen Bauträger sicherlich 

auch weiterhin stark beschäftigen. 

Bitte recht verdichtet: Besichtigung eines 

neuen Stadtteils 

Am 2. September luden die Logis Suisse AG, die 

Baugenossenschaft Glattal BGZ und Wohnbaugenossenschaften 

Zürich ein zur Besichtigung 

des neuen Stadtteils Glasi in Bülach, der auf dem 

ehemaligen Industrie-Areal der Vetropack AG kurz 

vor der Vollendung stand. Auch dieses rund 40 

Hektaren grosse Grundstück mit seiner heutigen 

Zweckbestimmung ist das Ergebnis einer erfolgreichen 

Vermittlung durch Wohnbaugenossenschaften 

Zürich. Hier wurden 16 Gebäude dicht an 

dicht errichtet, für rund 2000 Bewohnende und mit 

ca. 1800 Arbeitsplätzen. Für diese wurden eigens 

ein Quartierbüro als Anlaufstelle eingerichtet 

und diverse Willkommens- und Nachfolgeveranstaltungen 

organisiert. 

2.9.22: Besichtigung des Glasi-Areals in Bülach 

22.|23.9.22: Am internationalen Symposium gab es auch in der 

Mittagspause viel Gesprächsstoff. 

«Growing the movement» am 2. Internationalen 

Cooperative Housing Symposium 

Am 22. und 23. September trafen sich Referierende 

und Interessierte aus Israel, Nepal, den Philippinen, 

Nord- und Südamerika und halb Europa zum 

2. Internationalen Symposium der Wohnbaugenossenschaften 

im Kraftwerk Selnau Zürich. In kurzen 

Input-Referaten wurden verschiedene Modelle und 

Projekte vorgestellt. Das Thema Nachhaltigkeit zog 

sich wie ein roter Faden durch die Referate, sei es 

bei der Entscheidungsfindung, bei der Gründung 

einer Genossenschaft oder bei der Beschaffung 

von Ressourcen. Bei allen Unterschieden – hier 

fehlt das Bauland, anderswo fehlen die finanziellen 

Mittel – gab es auch eine wichtige Gemeinsamkeit: 

die Bereitschaft, die Initiative zu ergreifen, 

Ideen auszutauschen und sich gegenseitig zu 

unterstützen. 

24

Nebst internationalem Publikum zog das Symposium 

auch die Medien an. Ausserdem wurden die Referate 

auch via Zoom in alle Welt ausgestrahlt. 

25

Wie bewegt man Jugendliche zur Mitwirkung? 

Anfang Oktober lud die Kommission Gesellschaft 

& Soziales GESKO von Wohnbaugenossenschaften 

Zürich Genossenschaftsvorstände und mit sozialer 

Arbeit Betraute zur ersten Impuls-Veranstaltung 

ins Zürcher Volkshaus. Zum Thema «Dialog statt 

Puff – Jugendliche in Genossenschaften» gaben 

verschiedene Fachleute Inputs, stellten konkrete 

Projekte vor und diskutierten anschliessend mit 

dem interessierten Publikum. 

6.10.22: Gute Impulse an der GESKO-Veranstaltung zum Thema 

Jugend-Partizipation 

Hoher Selbstversorgungsgrad in Lufingen 

Am 7. Oktober lud die Baugenossenschaft Zentralstrasse 

(BGZ) zum Tag der offenen Tür ihrer Neubausiedlung 

in Lufingen ein. Hier entstehen 191 

zeitgemässe und günstige Wohnungen, in denen 

nach Abschluss der dritten Etappe rund 600 Menschen 

leben werden, eine Siedlung mitten im Grünen, 

welche dank Solarpanels und Wärmepumpen 

einen Selbstversorgungsgrad von 86 % aufweist. 

7.10.22: Tag der offenen Tür bei der BGZ in Lufingen 

11. Fachtagung: «Weiter-Bauen», aber wie? 

Anfang Dezember fand unter der Federführung 

von Wohnbaugenossenschaften Zürich, dem Hochbauamt 

der Stadt Zürich und der Baugenossenschaft 

mehr als wohnen die 11. Fachtagung statt. 

Etwa 180 Vertreter:innen von Wohnbaugenossenschaften 

und der öffentlichen Hand tauschten 

sich aus über das alle bewegende Thema des 

«Weiter-Bauens» und die sich daraus ergebenden 

Zielkonflikte zwischen Erhalt von günstigem 

Wohnraum, baulicher Verdichtung und einem verantwortungsvollen 

Umgang mit grauer Energie. 

Wohnbaugenossenschaften Zürich wird sich vertieft 

mit dieser spannenden Fragestellung befassen. 

Hier werden kaum schematische Lösungen zum 

Ziel führen, es bedarf vielmehr einer sorgfältigen 

Abwägung der verschiedenen Interessen. 

Netzwerken für Geschäftsführende 

und Präsidierende 

Im Berichtsjahr konnten die Geschäftsführenden- 

Lunchs wieder aufgenommen werden. Dabei 

trafen sich um die 25 Geschäftsführende zu Inputreferaten 

zu verschiedenen, branchenrelevanten 

Themen und einem anschliessenden Mittagessen. 

Ziel dieser Treffen ist es zudem, Erfahrungen aus 

der Führung und dem Alltag der gemeinnützigen 

Wohnbauträger auszutauschen. Im Dezember 

traf man sich abschliessend zu einem traditionellen 

Jahresendanlass, besuchte den Zürcher 

Kunsthaus-Neubau und unterhielt sich über den 

Genossenschaftsalltag bei einem Essen in der 

Weggenstube gleich nebenan. Die Geschäftsführenden-Lunchs 

werden von zwei Vertretern 

von Wohnbaugenossenschaften gemeinsam mit 

dem Regionalverband organisiert und finden im 

neuen Jahr ihre Fortsetzung. 

26

IMMOBILIENENTWICKLUNG & 

AKQUISITION: VERMITTLUNG 

VON KNOW-HOW, LAND UND 

LIEGENSCHAFTEN 

Der Bereich Immobilienentwicklung & Akquisition 

von Wohnbaugenossenschaften Zürich 

berät einerseits Mitglieder in allen Fragen der 

strategischen Immobilienentwicklung und 

evaluiert und vermittelt für den gemeinnützigen 

Wohnungsbau geeignetes Bauland, 

Baurechte sowie bestehende Wohnliegenschaften 

an die Abonnierenden der Dienstleistung 

«Immobilienakquisition». Darüber 

hinaus berät der I&A Gemeinden und 

Privatpersonen in Bezug auf Immobilienspezifische 

Themen, wirkt bei Vernehmlassungen 

von Gesetzesvorlagen und Richtlinien mit und 

verfasst Merkblätter zu aktuellen Themen. 

Strategische Beratungen 

Im Berichtsjahr konnten zahlreiche gemeinnützige 

Bauträger bei strategischen Fragestellungen 

rund um das Thema Immobilien beraten 

werden, zum Beispiel bei Zustandsanalysen, 

Erneuerungs szenarien für einzelne Siedlungen 

und Wirtschaft lichkeitsprüfungen von ausgeschriebenen 

Baugrundstücken. 

Modulare Dienstleistungen waren gefragt 

Im Bereich der modularen Beratungsdienstleistungen 

konnten im Jahr 2022 zwei laufende Mandate 

mit Entwicklungsszenarien und einem Strategie- 

Workshop abgeschlossen werden. Die Entwicklungsszenarien 

auf Basis eines Liegenschaftenchecks 

oder einer Portfolioanalyse dienen den 

Bauträgern als Entscheidungsgrundlage hinsichtlich 

der Erneuerungsstrategie einer bestimmten 

Siedlung. Eine Portfolioanalyse hat der Verband 

für eine Baugenossenschaft im Zürcher Oberland 

erstellt. Gleichzeitig wurden dieses Angebot 

grundlegend überarbeitet und die Merkblätter zu 

den Standardprodukten «Liegenschaftencheck», 

«Portfolioanalyse» und «Erneuerungsszenarien» 

aktualisiert. 

Individuelle Beratungen nehmen zu 

Über das modulare Beratungsangebot hinaus 

hat der Bereich I&A weitere Bauträger mit verschiedenen 

Beratungsdienstleistungen unterstützt. 

So wurde eine «Potenzial- und Entwicklungsstudie» 

für einen Bauträger erarbeitet, um die 

baurechtlichen Möglichkeiten einer Expansion in 

der Um gebung einer bereits bestehenden Liegenschaft 

zu ermitteln. Für einen weiteren Bauträger 

wurde im Hinblick auf einen Liegenschaftenerwerb 

eine indikative Wirtschaftlichkeitsprüfung 

erstellt, in einem anderen Fall ein bestehendes 

Bewertungsgutachten geprüft. Eine Baugenossenschaft 

im Gründungsstadium wurde bezüglich des 

Potenzials einer Liegenschaft sowie zu Fragen der 

Wirtschaftlichkeit beraten. Der Verband beriet auch 

zwei lokale Netzwerke gemeinnütziger Bauträger 

und organisierte initiale Zusammenkünfte zwecks 

Gründung eines neuen Netzwerks. 

Verschiedenste Mitglieder haben im Berichtsjahr 

von Kurzberatungen, meist telefonisch, Gebrauch 

gemacht. 

Land- und Immobilienakquisition 

Im Berichtsjahr wurden rund 90 Immobilienan 

gebote geprüft. Drei Angebote wurden 

unter den Abonnierenden der Dienstleistung 

«Immobilienakquisition» ausgeschrieben, rund 

weitere 30 Angebote direkt an potenziell interessierte 

Abonnenten weitergeleitet. Insgesamt 

kam es 2022 zu drei erfolgreichen Vermittlungen. 

Bei der ersten Vermittlung wurde einer Baugenossenschaft 

das Kaufrecht im Erbfall für ein 

Grund stück von rund 2000 m² und einem Potenzial 

von zwölf Wohnungen zugesichert. Die zweite Vermittlung 

betraf 12’000 m² Bauland im Bezirk Uster 

für ca. 97 Wohnungen. Und ein drittes (öffentlich 

ausgeschriebenes) Immobilienangebot konnte 

direkt an eine in der Nachbarschaft präsente 

Baugenossenschaft vermittelt werden. 

27

Bei der Ausschreibung der Baurechte für ca. 400 

Wohnungen auf dem Areal Thurgauerstrasse, 

welche sich im Auftrag von der Stadt Zürich 

an alle Mitglieder des Regionalverbands richtete, 

stand Wohnbaugenossenschaften Zürich 

der Liegenschaftenverwaltung Stadt Zürich im 

Rahmen eines Echoraumes bei der Erarbeitung 

der Ausschreibungsunterlagen beratend zur Seite 

und informierte die Verbandsmitglieder laufend 

über den aktuellen Stand und den geplanten 

Ablauf der Ausschreibung. 2022 fand die Präqualifikationsphase 

statt, die Hauptausschreibung wird 

im ersten Quartal 2023 durchgeführt. 

Darüber hinaus hat der Bereich I&A im Rahmen 

der aktiven Immobilienakquisition verschiedene 

Landeigner direkt kontaktiert und stand bezüglich 

der Vergabe von Bauland oder Baurechten 

im engen Austausch mit einigen Gemeinden im 

Kanton Zürich. Mehrere Gemeindekontakte waren 

nicht zuletzt eine Folge einer im vergangenen Jahr 

durchgeführten Gemeindeumfrage. 

Immobilienentwicklung 

Zusätzlich zur Evaluation und Akquisition von 

Grund stücken und Immobilien berät I&A gemeinnützige 

Bauträger, Gemeinden und Privatpersonen 

bei der Projektentwicklung. In diesem Rahmen 

unterstützt der Verband 2022 die Gemeinden 

Wetzikon und Wädenswil bei unterschiedlichen 

Anliegen. Der Bereich I&A wurde im Anschluss an 

eine Vermittlung zudem von einer privaten Eigentümerschaft 

mit einem weitergehenden Beratungsmandat 

betraut. Die Kompetenzen in Fragen der 

Immobilienentwicklung wurden ausserdem von 

verschiedenen Akteuren, z. B. in Zusammenhang 

mit der Debatte um «Sanierung oder Ersatzneubau», 

in Anspruch genommen. 

Dokumentation und Kennzahlen 

Die Dokumentationen über Neubau- und Ersatzneubauten 

von gemeinnützigen Bauträgern, die 

Liste der Neu- und Ersatzneubauten sowie Wegleitungen 

und Merkblätter für gemeinnützige Bauträger 

wurden laufend aktualisiert. Diese Dokumente 

sind auf der Webseite für alle Mitglieder verfügbar, 

ebenso die Faktenblätter zu den einzelnen 

Besichtigungen. 

Vernehmlassungen 

Wohnbaugenossenschaften Zürich hat sich 2022 

zu verschiedenen Gesetzesvorlagen geäussert bzw. 

beratend mitgewirkt. Dies betraf im Berichtsjahr 

z. B. die Hochhausrichtlinien der Stadt Zürich sowie 

ein vom Bundesamt für Wohnungswesen erarbeitetes 

Modell für die Kostenmiete. Der Bereich I&A 

unterstützte ausserdem das Finanzdepartement 

der Stadt Zürich mit spezifischem Fachwissen bei 

der Ausgestaltung des Wohnraumfonds, welcher 

2023 vom Gemeinderat behandelt wird. 

NETZ GENOSSENSCHAFTEN 

SCHLIESST EINE MARKTLÜCKE 

Das Team von Netz Genossenschaften bietet 

kleineren und mittelgrossen Genossenschaften, 

die über keine eigene Geschäftsstelle 

verfügen, modulare Dienstleistungen im 

Bereich der Immobilienbewirtschaftung an. 

Dies, um die Vorstände der Mitgliedsgenossenschaften 

von Verwaltungsaufgaben zu 

entlasten. Bis Ende 2022 konnten bereits neun 

gemeinnützige Wohnbauträger mit rund 900 

Wohnungen für diese Idee gewonnen werden. 

Nach der erfolg- und lehrreichen Pilotphase 2021 

startete das Team von Netz Genossenschaften 

im Januar 2022 ganz offiziell mit fünf Genossenschaftsmandaten. 

Im Februar wurde an einem 

Workshop der Prozess für das Onboarding von 

Neukunden festgelegt, also der Ablauf und die 

benötigten Unterlagen, die genau definierten 

Aufgaben und Zuständigkeiten, angeordnet auf 

einer Zeitachse. Bereits im Frühjahr nahm Netz 

Genossenschaften an ersten Vorstandssitzungen 

und Generalversammlungen von Mandats-Genoss 

enschaften teil. Im Mai und Juni wuchs das Team 

mit zwei neuen Mitarbeitenden weiter. 

28

Wachstum, auch nach innen 

Mitte 2022 kamen weitere, auch grössere Mandate, 

die Erfassung ihrer Mieterschaft sowie weiterer 

Stammdaten hinzu. Und im Herbst konnte ein 

erster grösserer Meilenstein, die Heizkostenabrechnungen 

samt Vorschlag zur freiwilligen 

Er höhung der Akontozahlungen im Namen der 

Mandats-Genossenschaften, erreicht werden. Die 

telefonischen Anfragen der Mieterinnen und 

Mieter zeigten, dass das Team von Netz Genossenschaften 

als Dienstleistende auf grosse Akzeptanz 

stösst. Gegen Ende des Jahres konnte das Team 

durch eine weitere ausgewiesene Immobilienfachfrau 

verstärkt werden. 

Positive Bilanz nach dem ersten Jahr 

Ein Jahr nach dem Start betreut Netz Genossenschaften 

mit fünf Mitarbeitenden neun Genossenschaften 

mit rund 900 Wohnungen. Das Berichtsjahr 

war ebenso spannend wie herausfordernd. 

So konnte Netz Genossenschaften insbesondere 

während der Implementierungsphase auf die 

wertvolle Unterstützung durch Vorstandsmitglieder 

der Mandanten zählen. Zu den Bewohnenden der 

betreuten Genossenschaften wurden erste gute 

Kontakte geknüpft. Auch das Tagesgeschäft – von 

der Buchhaltung über die Vermietung bis hin zur 

genossenschaftlichen Betreuung der Mitglieder – 

verlief reibungslos. Das Team musste aber auch 

lernen, mit längeren Entscheidungsprozessen in 

den Vorständen sowie den teilweise langen Listen 

an Pendenzen aus der Vergangenheit umzugehen. 

Dieses erste Jahr hat gezeigt, wie unterschiedlich 

die Bedürfnisse bei den verschiedenen Mandaten 

und auch wie vielseitig die erbrachten Dienstleistungen 

von Netz Genossenschaften sind. Um den 

Ablauf der Prozesse zu sichern, wird der Fokus 

verstärkt auf die Konsolidierung des Angebots 

sowie digital einheitliche Prozessabläufe gelegt. 

KOMMISSIONEN SETZEN NEUE 

SCHWERPUNKTE 

Die Entwicklungen in verschiedenen Bereichen 

des gemeinnützigen Wohnungsbaus 

beschäftigten auch die Kommissionen von 

Wohnbaugenossenschaften Zürich. So 

entwickelten sie zu Themen wie zum Beispiel 

der nachhaltigen Energieversorgung, den 

Partizipations- und Erneuerungsprozessen, 

der Zinswende und dem zunehmend 

austrocknenden Land- und Liegenschaftenmarkt 

angepasste Strategien und Schwerpunkte. 

Kommission Gesellschaft und Soziales 

(GESKO) 

Ende 2021 hat das neue GESKO-Team mit Bigi 

Obrist (Vorstand) und Barbara Müller (Geschäftsstelle) 

seine Arbeit aufgenommen. Das Team hat 

sein erstes Jahr genutzt, um sich einzuarbeiten, 

eine Standortbestimmung vorzunehmen und das 

Angebot weiterzuentwickeln. Die GESKO war in 

ihrer Anfangszeit stark auf das Wohnen im Alter 

fokussiert. Dieses immer noch wichtige Thema 

wird künftig um verschiedene soziale und gesellschaftliche 

Themen erweitert. So hat sie sich im 

letzten Jahr mit der Mitwirkung von Jugendlichen 

in Genossenschaften und der Zugänglichkeit 

für Migrantinnen und Migranten befasst. 

Seit Beginn legt die GESKO einen Schwerpunkt 

auf die Vernetzung und den Wissenstransfer unter 

den Fachleuten für Soziales, Gemeinschaft und 

Partizipation in Wohnbaugenossenschaften. Dazu 

führt sie regelmässig einen Fachaustausch durch. 

Aufgrund einer Umfrage unter den Teilnehmenden 

gibt es neu weniger, aber längere Veranstaltungen, 

in denen die Beteiligten ein Fachthema 

vertiefen und Praxisfälle dazu diskutieren können. 

Für die Zielgruppe Geschäftsführende und Vorstandsmitglieder 

ersetzen Impulsveranstaltungen 

die bisherigen ERFA-Veranstaltungen. Sie greifen 

aktuelle soziale Fragestellungen rund ums Wohnen 

und das Leben in Genossenschaften auf. 

29

Kommission Immobilienentwicklung & 

Akquisition (I&A) 

Die Kommission «Immobilienentwicklung & 

Akquisition» hat sich im Berichtsjahr zweimal zu 

je einem halbtägigen Workshop getroffen. Der 

Workshop stand schwerpunktmässig im Zeichen 

einer Standortbestimmung in Bezug auf die Dienstleistung 

«Immobilienakquisition», die Beratungsdienstleistung 

sowie die personellen Kapazitäten. 

Ebenso waren die Schnittstellen zur neu geschaffenen 

Akquisitionsabteilung bei Liegenschaften 

Stadt Zürich ein Thema. Eine Analyse der Entwicklungen 

im Immobilienmarkt der vergangenen 

Jahre, welche geprägt waren durch steigende 

Landpreise, sowie die Erwägung möglicher Szenarien 

in Anbetracht der sich abzeichnenden 

Zinswende veranlassten uns, verschiedene mögliche 

Anpassungen der Akquisitionsdienstleistung 

zu skizzieren. 

Das zweite Treffen diente der Vertiefung konkreter 

einzelner Themen aus dem ersten Workshop. 

Neben der Diskussion von Ideen zu einem neuen 

Finanzierungsinstrument lag der Schwerpunkt 

auf der Umsetzung einzelner strategischer Massnahmen, 

insbesondere im Bereich des Abonnements 

Immobilienakquisition. Die vorgeschlagenen 

Anpassungen sollen im ersten Halbjahr 2023 mit 

den Abonnierenden besprochen werden. 

Kommission Branchenentwicklung (BREK) 

Die BREK unterstützt die Mitglieder mit konkreten 

Dienstleistungen. Im Berichtsjahr haben sich 

weitere Wohnbaugenossenschaften dem Gebäudeversicherungs-Rahmenvertrag 

von Wohnbaugenossenschaften 

Zürich angeschlossen. Dieser bietet 

den Mitgliedern günstige Konditionen bei 

der Deckung möglicher Schäden bei ihren 

Liegenschaften. Dabei stand die Kommission in 

einem regelmässigen Austausch mit dem dafür 

ausgewählten externen Dienstleister mit dem 

Ziel, das Angebot weiter zu verbessern und 

auch auszubauen: Eine steigende Anzahl von 

Policen erhöht die Attraktivität des Angebots. 

In den Wirkungsbereich der BREK fällt auch der 

zweite Branchenvertrag des Regionalverbandes. 

Bei den Finanzierungsinstrumenten geht 

es darum, den Mitgliedern möglichst nachhaltige 

und preiswerte Finanzierungen ihres 

Portfolios zu sichern. In diesem Bereich wurde 

von Wohnbaugenossenschaften Schweiz ein 

ähnliches schweizweites Angebot lanciert, an 

dem sich auch der Regionalverband anschliesst. 

Es ist interessant zu beobachten, wie sich diese 

neue Dienstleistung entwickeln wird. 

Netz Genossenschaften war auch 2022 ein 

wichtiger Schwerpunkt in den Kommissionssitzungen. 

Nach der Vorbereitungsphase 

und dem darauffolgenden Start Anfang 

Jahr unterstützte die BREK das Projektteam 

in mehreren Workshops. Themen wie die 

Ressourcenplanung, die Rekrutierung und der 

Aufbau von zentralen Prozessen standen dabei 

im Mittelpunkt. Ausserdem informierte sich 

die Kommission regelmässig über den Stand 

der Implementierung neu angeschlossener 

Wohnbaugenossenschaften. 

30

ZAHLEN 

2022 

zum Geschäftsjahr 

31

ERLÄUTERUNGEN ZU 

DEN FINANZEN 

Im Berichtsjahr haben sich die neuen Tätigkeitsbereiche 

des Regionalverbands, insbe sondere 

jene der Grundlagenarbeit und der politischen 

Interessensvertretung, etabliert. Zudem 

konnte das Angebot Netz Genos senschaften 

bereits sechs Verwaltungsmandate mit rund 

500 Wohnungen hinzugewinnen. Entsprechend 

wirkt sich dies im Jahres vergleich bei den 

Personalressourcen aus. 

Erfolgsrechnung 

Die Einnahmen aus Mitglieder- und Fördermitgliederbeiträgen 

blieben stabil. So zählte der 

Regionalverband per Ende 2022 261 Mitglieder 

mit 69’848 Wohnungen (plus 900 Wohnungen). 

Aufgrund einer personellen Vakanz blieben die 

Erträge aus strategischen Beratungen und der 

Akquisition unter dem Vorjahresniveau (minus 

CHF 91’000 gegenüber 2021). 

Dank den Unterstützungsbeiträgen der Stadt 

Zürich (CHF 235’000) bzw. des Gemeinnützigen 

Fonds des Kantons Zürich (CHF 40’000) konnte 

der Regionalverband Zürich einen Gewinn von 

CHF 10’000 erzielen und die Rückstellungen um 

CHF 100’000 erhöhen (CHF 75’000 für zukünftige 

Projekte und CHF 25’000 für einen Abstimmungsfonds). 

Diese Beiträge erfolgten zum Teil 

rückwirkend ab 2021 und decken auch das damalige 

Defizit. Gestiegen sind die Einnahmen aus 

dem Rahmenvertrag für Gebäudeversicherungen 

(+ CHF 35’000). Dieser bietet den angeschlossenen 

Mitgliedern vorteilhafte Prämien an. 

Der Personalaufwand von Wohnbaugenossenschaften 

Zürich stieg im Berichtsjahr um CHF 80’000, 

dies aufgrund der Aufstockung der Personalressourcen 

bei Netz Genossenschaften (bei einem 

Umsatz von CHF 265’000). Gleichgeblieben ist der 

Vorstandsaufwand. Bei der Entwicklung und der 

Implementierung einer neuen Mitgliederdatenbank 

in Zusammenarbeit mit dem Dachverband 

beteiligte sich Wohnbaugenossenschaften Zürich 

mit CHF 20’000 am Projekt. 

Bilanz und Ausblick 

Wohnbaugenossenschaften Zürich verfügt weiterhin 

über eine gesunde Kapitalbasis. 2023 ist ein 

Umzug der Geschäftsstelle zusammen mit Wohnbaugenossenschaften 

Schweiz geplant. Gemeinsame 

Räumlichkeiten versprechen gemeinsame 

Synergien. Die entsprechenden Aufwände werden 

– falls nötig – durch einen Teil der erfolgten Rückstellungen 

gedeckt. Bei Netz Genossenschaften 

zeichnet sich 2023 ein Zuwachs von weiteren 

300 zu bewirtschaftenden Wohnungen ab. Die 

zunehmende Bedeutung dieses Teils des Regionalverbands 

wird im kommenden Jahr durch eine 

Spartenrechnung abgebildet. 

2022 stieg der Gesamtaufwand um CHF 100’000, 

vor allem aufgrund der Organisation eines internationalen 

Symposiums, der Herausgabe der periodisch 

erscheinenden Branchenstatistik (unterstützt 

vom Kooperationspartner ZKB) und weiterer neuer 

Publikationen wie zum Beispiel die Auswertung 

der Bewohnendenkennzahlen in der Stadt und 

im Kanton Zürich zur Frage «Wer wohnt in den 

Genossenschaftswohnungen?». Zudem konnten 

gegenüber dem Vorjahr wieder vermehrt vor 

Ort Veranstaltungen durchgeführt werden, was 

sich ebenfalls im Gesamtaufwand niederschlägt. 

32

Bilanz per 31.12.2022 

Aktiven 2022 2021 

Flüssige Mittel 429’527 715’341 

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 127’246 32’949 

Übrige kurzfristige Forderungen (a) 4’693 3’299 

Aktive Rechnungsabgrenzungen (b) 381’057 33’592 

Total Umlaufvermögen 942’522 785’181 

Finanzanlagen (c) 70’400 70’400 

Mobile Sachanlagen 23’824 15’066 

Immaterielle Werte 90’784 99’843 

Total Anlagevermögen 185’008 185’309 

Total Aktiven 1’127’531 970’490 

Passiven 2022 2021 

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (d) 51’863 57’107 

Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 5’503 3’997 

Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Organen 24’550 23’126 

Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen 18’095 3’693 

Passive Rechnungsabgrenzungen (e) 179’785 145’500 

Total Fremdkapital kurzfristig 279’796 233’423 

Ausgleichsfonds Akquisition 78’000 78’000 

Abstimmungsfonds 125’000 100’000 

Rückstellungen Projekte 157’351 82’350 

Total Fremdkapital langfristig 360’351 260’350 

Total Fremdkapital 640’146 493’773 

Vereinskapital Verband 476’717 536’920 

Total Vereinskapital 476’717 536’920 

Jahresergebnis 10’668 -60’203 

Total Passiven 1’127’531 970’490 

33

Erfolgsrechnung 1.1. bis 31.12.2022 

Nettobetrag aus Lieferungen und Leistungen 2022 2021 

Mitgliederbeiträge 765’296 767’083 

Leistungs- und Unterstützungsverträge 135’607 44’652 

Sponsoring- und Werbeerträge 102’000 98’393 

Erträge Beratungsdienstleistungen 266’312 367’346 

Erträge Verbandsdienstleistungen 183’863 122’745 

Diverse Erträge, Projekte und Jubiläum 619 7’505 

Wertberichtigung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen -4’963 559 

Total Ertrag 1’448’733 1’408’283 

Aufwand 2022 2021 

Netzwerke und Weiterbildung 1’282 853 

Öffentlichkeitsarbeit 71’503 66’997 

Verbandsdienstleistungen 110’262 18’757 

Beratungsdienstleistungen 13’474 9’416 

Total Aufwand für Verbandsleistungen 196’520 96’023 

Lohnaufwand 633’183 896’238 

Sozialversicherungsaufwand 211’594 210’811 

Übriger Personalaufwand 38’348 11’115 

Total Personalaufwand 883’125 1’118’165 

Büroaufwand 54’415 50’661 

Verwaltungs- und Informatikaufwand 82’247 76’919 

Aufwendungen für die Organe 144’673 168’786 

Übriger Betriebsaufwand 18’208 14’942 

Total sonstiger Betriebsaufwand 299’542 311’308 

Abschreibungen 37’679 38’055 

Finanzaufwand 383 524 

Finanzertrag 3’316 4’675 

Total Finanzerfolg 2’933 4’151 

Ertrag Netz Genossenschaften 385’987 0 

Aufwand Netz Genossenschaften 389’510 0 

Betrieblicher Nebenerfolg -3’523 0 

Ausserordentlicher Ertrag (f) 80’000 89’917 

Ausserordentlicher Aufwand (f) 100’000 0 

Total ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Erfolg -20’000 89’917 

Steueraufwand 609 -996 

Jahresergebnis 10’668 -60’203 

An den Vorstand wurden 2022 insgesamt CHF 127’145 ausbezahlt (VJ 131’087). 

34

ANHANG 

Angaben über die in der Jahresrechnung 

angewandten Grundsätze 

Die für die vorliegende Jahresrechnung angewandten 

Grundsätze der Rechnungslegung erfüllen die 

Anforderungen des Schweizerischen Rechnungslegungsrechts. 

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 

sowie die übrigen kurzfristigen Forderungen 

werden zu Nominalwerten ausgewiesen abzüglich 

notwendiger Wertberichtigungen. 

Finanzanlagen 

Die Finanzanlagen sind zu Nominalwerten bilanziert. 

Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen 

zu Positionen der Bilanz und Erfolgsrechnung 

Übrige kurzfristige Forderungen 2022 2021 

Verrechnungssteuern 4’394 3’299 

Diverse 299 0 

Total 4’693 3’299 

Aktive Rechnungsabgrenzungen 

Vorausbezahlte Versicherungsprämien 33’654 4’361 

Vorausbezahlte Mieten 2’935 2’845 

Übrige Vorauszahlungen 0 7’386 

Bezahlter Aufwand des Folgejahres 36’589 14’592 

Noch nicht fakturierte Beratungen 0 17’000 

Noch zu erhaltender Ertrag 344’468 2’000 

Noch nicht erhaltener Ertrag 344’468 19’000 

Aktive Rechnungsabgrenzungen 381’057 33’592 

Finanzanlagen 

Wertschriftendepot ZKB 8’900 8’900 

Anteilschein HBG 40’000 40’000 

Anteilschein mehr als wohnen 20’000 20’000 

Anteilschein ABZ 1’500 1’500 

Total Passiven 70’400 70’400 

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 

Verbindlichkeiten gegenüber Organen 14’303 12’680 

Verbindlichkeiten gegenüber Dritten 37’560 44’427 

Total 51’863 57’107 

35

Passive Rechnungsabgrenzungen 2022 2021 

Ausstehende Aufwendungen 4’785 3’500 

Ferien und Überstunden 35’000 30’000 

Noch nicht bezahlter Aufwand 39’785 33’500 

Vorausfakturierte Aufträge 0 92’000 

Erhaltener Ertrag des Folgejahres 140’000 0 

Kooperationsverträge 0 20’000 

Erhaltener Ertrag des Folgejahres 140’000 112’000 

Passive Rechnungsabgrenzungen 179’785 145’500 

Total Personalaufwand 1’198’125 1’118’165 

Erläuterungen zu ausserordentlichen, einmaligen oder 

periodenfremden Positionen der Erfolgsrechnung 

Ausserordentlicher Aufwand 2022 2021 

Unterstützungsbeitrag Stadt Zürich 80’000 0 

Auflösung Rückstellung 0 89’917 

Bildung Rückstellung 100’000 0 

-20’000 89’917 

Anzahl Mitarbeitende 

Anzahl Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt 8.20 7.60 

Nettoauflösung stille Reserven 

0 89’917 

Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag 

Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verabschiedung 

der Jahresrechnung durch den Vorstand am 6.2.2023 

sind keine wesentlichen Ereignisse aufgetreten, 

welche die Aussagefähigkeit der Jahresrechnung 

2022 beeinträchtigen könnten bzw. an dieser Stelle 

offengelegt werden müssten. 

36

Bericht der Revisionsstelle 

37

UNSERE MITGLIEDER 

Wohnbaugenossenschaften Zürich ist 

hauptsächlich «innerlich» gewachsen. Zwar 

blieb die Mitgliederzahl bei den gemeinnützigen 

Wohnbauträgern nahezu konstant. Da 

diese Mitglieder 2022 aber erneut viel gebaut 

haben, stieg die Zahl der Wohnungen, die 

sie vermieten, um 900 auf 69’848 Wohnungen 

(Stand 31.12.2022). 

Zu den 261 Aktivmitgliedern des Regionalverbands 

zählen Wohnbaugenossenschaften, gemeinnützige 

Aktiengesellschaften und Stiftungen mit demselben 

Zweck. 

Mit der regen Neubau- und Ersatzneubautätigkeit 

und den damit einhergehenden Verdichtungsbestrebungen 

nimmt auch die Zahl gemeinnütziger 

Wohnungen zu. 

Neuaufnahmen 

→ Stiftung Recht auf Wohnen 

→ Wohnbaugenossenschaft Fondligarten 

→ Züri Wohngenossenschaft 

→ Wohnbaugenossenschaft Wir sind Stadtgarten 

Austritte 

→ BAWA 

→ Isolino 

Jahr Mitglieder Wohnungen 

2013 255 60’154 

2014 256 59’812 

2015 256 60’817 

2016 258 63’751 

2017 258 64’971 

2018 256 66’490 

2019 257 68’435 

2020 259 69’032 

2021 259 68’948 

2022 261 69’848 

Assoziativmitglieder 

Nebst den Aktivmitgliedern, deren Hauptzweck 

die Erstellung und Vermietung von preisgünstigem 

Wohn- und Gewerberaum ist, hat unser Verband 

assoziierte Mitglieder aus dem Gemeinwesen, bei 

denen die Vermietung von Wohn- und Gewerberaum 

nur ein Nebenzweck ist. 2022 waren dies: 

→ Finanzdepartement der Stadt Zürich 

→ Evang.-reformierte Kirchgemeinde Zürich 

→ Verein Incontro – Gelebte Nachbarschaft 

→ Wohnprojekt 8610 

→ Verein Falte 

→ IG Pro Zürich 12 

38

UNSERE PARTNER 

Wohnbaugenossenschaften Zürich setzt auf 

Kooperation. Diese bezieht zum einen unsere 

Mitglieder, Politik und Verwaltung mit ein 

und zum anderen eine ganze Reihe von 

Kooperationspartnern, Gönnern und 

Fördermitgliedern, die den gemeinnützigen 

Wohnungsbau unterstützen. 

Unsere grossen Kooperationspartner 

→ Zürcher Kantonalbank ZKB als Ansprechpartnerin 

bei Immobilienfinanzierungen 

→ HRS Real Estate AG, Projektentwickler, 

Total- und Generalunternehmer 

→ ewz, unser Partner für intelligente 

Energielösungen 

Unsere 32 Gönnermitglieder 

→ 4B AG 

→ Alternative Bank Schweiz AG 

→ ASTOR Küchen AG 

→ Bank Avera 

→ Bank Cler AG – Basel 

→ Bank Cler AG – Zürich 

→ Bauwerk Parkett AG 

→ BDO AG 

→ BMS Building Materials 

→ Credit Suisse AG 

→ Electrolux AG 

→ energie360° 

→ Ernst Schweizer AG 

→ ewz 

→ Gartenbau-Genossenschaft Zürich 

→ Halter AG 

→ Hansgrohe AG 

→ Hector Egger Holzbau AG 

→ HRS Real Estate AG 

→ Implenia Schweiz AG 

→ Keramik Laufen AG & Similor AG 

→ Meier + Steinauer Partner AG 

→ Migros Bank AG 

→ NAKU Steinhandel AG 

→ Primobau AG 

→ Raiffeisenbank Zürich 

→ Sanitas Troesch AG 

→ St. Galler Kantonalbank AG 

→ Sunrise UPC GmbH 

→ V-ZUG AG 

→ W. Schneider + Co AG 

→ Zürcher Kantonalbank ZKB 

Unsere Fördermitglieder 

Die Liste der insgesamt 151 Fördermitglieder von 

Wohnbaugenossenschaften Zürich ist auf unserer 

Website publiziert. Dort können sie nach Dienstleistung 

bzw. Branche abgerufen werden. 

Wir danken all unseren Partnern für ihre treue 

Unterstützung im Jahr 2022. 

39

UNSERE ORGANISATION 

Vorstand 

Christian Portmann 

Präsident 

Personalkommission 

Anita Schlegel 

Personalkommission 

Snezana Blickenstorfer 

Wirtschaft & Finanzen 

Patrik Suter 

Branchenentwicklung 

Jérôme Gaberell 

Branchenentwicklung 

Wirtschaft & Finanzen 

Andreas Wirz 


& Akquisition 

Bigi Obrist 

Gesellschaft & Soziales 

Stand 31. Dezember 2022 

40

Geschäftsstelle 

Reto Klink (100 %) 

Geschäftsführer 

Michael Regtien (100 %) 

Buchhaltung & IT 

Finanzen Netz 

Genossen schaf ten 

Dominik Bastianello (80 %) 


& Akquisition 

Michael Schoch (100 %) 

Leitung 

Netz Genossenschaften 

Seraina Häberli (60 %) 

Leitung Sekretariat 

Susanna Schocker-Strotzer (50 %) 

Immobilienentwicklung & Akquisition, 

Besichtigungen, Fachveranstaltungen 

Almut Kiefer (75 %) 


Patrick Tscherrig (70 %) 

Politische Kommunikation 

Barbara Müller (80 %) 

Grundlagen 

& Issue Management 

Stefan Weber Aich (80 %) 

Kommunikation 

Bojana Nikolic (80 %) 


Deborah Wiesli (100 %) 

Sekretariat 


41

Delegierte 

Folgende Personen vertreten seit der Generalversammlung 2020 den 

Regionalverband Wohnbaugenossenschaften Zürich bei der Delegierten - 

versammlung des Dachverbands Wohnbaugenossenschaften Schweiz: 

Delegierte 

→ Philip Blum (Habitat 8000 AG) 

→ Otto Frei (Präsident Baugenossenschaft Wiese) 

→ Jérôme Gaberell (Vorstand Wohnbaugenossenschaften Zürich) 

→ Andrea Wieland (Geschäftsführerin Baugenossenschaft mehr als wohnen) 

→ Andreas Wirz (Vorstand Wohnbaugenossenschaften Zürich) 

→ Snezana Blickenstorfer (Vorstand Wohnbaugenossenschaften Zürich) 

→ Christian Portmann (Präsident Wohnbaugenossenschaften Zürich) 

→ Susanne Grau (Präsidentin SILU Baugenossenschaft) 

→ Anna Nogler (Vorstand Wohngenossenschaft ASIG) 

→ Nina Pfenninger (Vorstand GBMZ) 

→ Corinna Heye (Co-Präsidentin Genossenschaft Dreieck) 

→ Bigi Obrist (Vorstand Wohnbaugenossenschaften Zürich) 

Ersatzdelegierte 

→ Walter Oertle (Präsident ASIG Wohngenossenschaft) 

→ Werner Brühwiler (Ehemals Geschäftsführer Genossenschaft Sunnebüel) 

→ Roman Baur (Ehemals Präsident Bau- und Wohngenossenschaft Uf Dorf) 

→ Claudia Strässle (Geschäftsführerin Wohn- und Siedlungsgenossenschaft Zürich WSGZ) 

→ Jonathan Kischkel (Vorstand Genossenschaft Kalkbreite) 

→ Sonia Martìnez Hernàndez (Vorstand Baugenossenschaft GBZ7) 

Revisionsstelle 

BDO AG, Schiffbaustrasse 2, 8031 Zürich 

42

Impressum 

Herausgeber 

Wohnbaugenossenschaften 

Schweiz 

Regionalverband Zürich 

Ausstellungsstrasse 114 

CH-8005 Zürich 

www.wbg-zh.ch 

info@wbg-zh.ch 

043 204 06 33 

Redaktion 

Stefan Weber Aich 

Gestaltung 

Studio Way, Zürich 

Text 

Christian Portmann, S. 3 

Reto Klink, S. 4–5 

Stefan Weber Aich, S. 7–11, 14–15 

Fabian Furter, S. 12–13 

Reto Klink, Barbara Müller, 

Patrick Tscherrig, Stefan Weber 

Aich, S. 17–30 

Fotografie 

Goran Basic: Seiten 6–11, 21–24, 26 

Felix Wey: S. 13 

Patrick Tscherrig: S. 20 

Nelly Rodriguez: S. 24–25 

Stefan Weber Aich: S. 24, 26 

Korrektorat 

Romeo Vendrame 

Druck 

Druckerei Odermatt, Dallenwil 

Auflage 

1200 Ex., Mai 2023

Wir danken unseren Kooperationspartnern

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