WBG_JB_2022_Einzelseiten
Jahresbericht 2022 von Wohnbaugenossenschaften Zürich
Jahresbericht 2022 von Wohnbaugenossenschaften Zürich
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INHALT<br />
Schwerpunkt: Umsichtige und nachhaltige Erneuerung<br />
Zeitdokument3<br />
Bodenloses Wachstum? 4<br />
Die graue Energie beschäftigt unsere grauen Zellen 7<br />
Verdichten statt vernichten 12<br />
Das Mass aller Dinge? 14<br />
Leistungsbericht: Fakten<br />
Erneuerung auch auf Verbandsebene 17<br />
Themenbearbeitung in aller Öffentlichkeit 18<br />
Agieren statt reagieren: Grundlagen, Issue Management und Politik 19<br />
Sich treffen, diskutieren und voneinander lernen 21<br />
Immobilienentwicklung & Akquisition:<br />
Vermittlung von Know-how, Land und Liegenschaften 27<br />
Netz Genossenschaften schliesst eine Marktlücke 28<br />
Kommissionen setzen neue Schwerpunkte 29<br />
Leistungsbericht: Zahlen<br />
Erläuterungen zu den Finanzen 32<br />
Bilanz33<br />
Erfolgsrechnung34<br />
Anhang35<br />
Bericht der Revisionsstelle 37<br />
Unsere Mitglieder 38<br />
Unsere Partner 39<br />
Unsere Organisation 40<br />
Impressum43
ZEITDOKUMENT<br />
Liebe Mitglieder<br />
Liebe Leserinnen und Leser<br />
Mehr als ein Jahresbericht<br />
Wie haben sich doch die Jahresberichte<br />
vieler unserer Mitglieder in den<br />
vergangenen Jahren verändert!<br />
Die einst wenige Seiten umfassenden,<br />
nur sparsam mit Schwarz-Weiss<br />
Bildern ausgestatteten und oftmals im<br />
A5-Format gehaltenen Broschüren<br />
sind heute sorgfältig gestaltete<br />
Druckerzeugnisse. Dieser Wandel ist<br />
auch Ausdruck eines erstarkten<br />
Selbstbewusstseins und einer erfreulichen<br />
Professionalisierung unserer<br />
Branche.<br />
Ein Zeitdokument<br />
Angesichts des nicht unerheblichen<br />
Aufwandes mag man sich zuweilen<br />
fragen, ob sich dieser auch lohnt. Der<br />
Beitrag zur Meinungsbildung sollte<br />
nicht unterschätzt werden, hoffentlich<br />
bei den Adressaten, anlässlich der<br />
Erarbeitung möglicherweise auch bei<br />
den Verfasserinnen und Verfassern.<br />
Jahresberichte sind nicht nur enorm<br />
wichtige Kommunikationsmittel und<br />
eine Visitenkarte für den betreffenden<br />
Wohnbauträger. Sie gehören oftmals<br />
zu jenen Zeitdokumenten, welche<br />
in Archiven Jahrzehnte überdauern<br />
und in Papierform möglicherweise<br />
auf lange Sicht zuverlässiger lesbar<br />
sind als auf einem elektronischen<br />
Datenträger.<br />
Seit 2019 nehmen wir den Jahresbericht<br />
zum Anlass, neben der Berichterstattung<br />
über unsere Verbandsaktivitäten,<br />
ein Schwerpunktthema<br />
aufzugreifen. Neben dem Rückblick<br />
versuchen wir einen Ausblick auf<br />
Kommendes und dem Berichtsjahr<br />
gewissermassen einen Nachhall zu<br />
verschaffen.<br />
Unvermindert aktuell<br />
Im Nachgang zu unserem tollen<br />
100-Jahre-Jubiläum befassten wir uns<br />
2019 mit den wichtigsten Erkenntnissen<br />
aus der Ausstellung und den<br />
zahlreichen Diskussionsveranstaltungen<br />
und im Coronajahr 2020 setzten<br />
wir uns eingehend mit der gelebten<br />
«Solidarität» auseinander. 2021<br />
vertieften wir entsprechend der von<br />
uns herausgegebenen gleichnamigen<br />
Untersuchung die Frage: «Wer<br />
wohnt in Genossenschaften?» und<br />
lieferten im Fokusteil Zahlen und<br />
Fakten zu Einkommen und Herkunft<br />
der Bewohnenden, zu Mieten und<br />
Flächenverbrauch. Alle diese Themen<br />
sind unvermindert aktuell.<br />
Sanieren oder neu bauen?<br />
Im diesjährigen Bericht greifen wir<br />
das Thema «Weiter-Bauen» auf mit der<br />
zentralen Frage, unter welchen<br />
Gesichtspunkten einer Gesamtsanierung<br />
oder einem Neubau der Vorzug<br />
zu geben ist: Baukosten und die<br />
daraus resultierenden Mietzinsen,<br />
zusätzlicher Wohnraum, Energiebilanz<br />
(einschliesslich der grauen),<br />
baurechtliche Rahmenbedingungen<br />
und die strategische Bedeutung<br />
für den betreffenden Wohnbauträger.<br />
Dieses Thema wird uns in den<br />
kommenden Jahren noch intensiv<br />
beschäftigen. Aber keine Angst,<br />
es ist weniger komplex, als zuweilen<br />
behauptet wird.<br />
Bitte weiterverbreiten!<br />
Im Sinne der obigen Ausführungen<br />
wünsche ich Ihnen eine erkenntnisreiche<br />
Lektüre und bitte Sie im<br />
Interesse der Nachhaltigkeit um<br />
Verbreitung auch dieses Jahresberichts<br />
bzw. der vermittelten Denkanstösse<br />
auch über die Verbands -<br />
grenzen hinaus.<br />
Christian Portmann<br />
Präsident Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich<br />
3
BODENLOSES<br />
WACHSTUM?<br />
Das Thema Erneuerung stellt auch die gemein -<br />
nützigen Bauträger vor wichtige Fragen: Wie<br />
gehen wir verantwortungsvoll mit dem in die<br />
Jahre gekommenen Liegenschaftenbestand<br />
um? Wie soll für eine wachsende Bevölkerung<br />
– angesichts der Bodenknappheit – mehr<br />
Wohnraum zur Verfügung gestellt werden?<br />
Wie ist die Bautätigkeit mit den Klima -<br />
zielen vereinbar, wie wirkt sie sich auf die<br />
Mieten aus? Hier gilt es, bestehende Strate -<br />
gien kritisch zu hinterfragen.<br />
Es ist ein ab und an verstörendes Bild: Entlang<br />
einer Verkehrsachse oder inmitten des eigenen<br />
Quartiers ragen über bestehende Wohnbauten<br />
hohe Bauprofile in den Himmel. Da kommt auch<br />
schon mal der Gedanke auf:<br />
Muss das sein? Die Gebäude sehen<br />
ja noch bewohnbar aus, tun ihren<br />
Dienst noch. Wird hier nicht bezahlbarer,<br />
obwohl in die Jahre gekomm ener<br />
Wohnraum aus reinem Profitwahn<br />
vernichtet, Familien mit geringem<br />
Einkommen und ältere Personen aus<br />
ihrer Umgebung vertrieben?<br />
Tatsächlich, so zeigt eine jüngere Auswertung der<br />
Stadt Zürich¹, trägt der Wohnersatzneubau zur<br />
gesamten Bautätigkeit einen immer grösseren<br />
Anteil bei. Machten in Zürich Ersatzneubauten im<br />
Jahr 2000 gerade einmal 9,5 % aus, so stieg diese<br />
Quote bis 2019 auf über 68 %. Demgegenüber<br />
sanken im gleichen Zeitraum die anderen beiden<br />
Anteile massiv: jener der Umnutzung von Büround<br />
Gewerbeflächen durch den Wohnungsbau<br />
von 60,7 % auf 20,7 % und jener der Neubauten<br />
auf unbebautem Land von 29,8 % auf 10,5 %.<br />
Die Erklärung dafür ist relativ einfach: Unbebautes<br />
Bauland ist rar und wird sich in nächster Zeit weiter<br />
verknappen, ebenso gibt es nur noch wenige<br />
Industriezonen mit nennenswertem Potenzial, die<br />
sich zu Wohnzohnen umnutzen liessen. Um weiterhin<br />
zu wachsen, wird daher der Ersatzneubau<br />
beim Entscheid am Ende eines «Lebenszyklus»<br />
einer Siedlung zur attraktiven Option. Denn damit<br />
bieten sich Bauträger gleichzeitig die Möglichkeit,<br />
den Wohnungsmix auf die heutigen Bedürfnisse<br />
anzupassen und das eigene Land grosszügiger<br />
zu nutzen, also auf der gleichen Parzelle mehr<br />
sicheren, lebenswerten und bezahlbaren Wohnraum<br />
anbieten zu können.<br />
1 Siehe Statistik Stadt Zürich (2020):<br />
«Bauliche Verdichtung aktuell»<br />
4
Diese Verdichtung nach innen ist den gemeinnützigen<br />
Bauträgern in den letzten 15 Jahren auch<br />
gelungen. So konnten sie – gemäss den neusten<br />
Zahlen des Gebäude- und Wohnungsregisters der<br />
Stadt Zürich – zwischen 2008 und <strong>2022</strong> durch<br />
ihre Ersatzneubautätigkeit die Zahl der Bewohnenden<br />
bei den betroffenen Projekten nahezu<br />
verdoppeln. In derselben Zeitspanne wurde der<br />
Landflächenverbrauch pro Person bei den gemeinnützigen<br />
Bauträgern von 16 auf 11,4 m² um rund<br />
30 % reduziert. Ob sich dieser Trend angesichts<br />
der aufflammenden Diskussion um die Vermeidung<br />
von grauer Energie im Zusammenhang mit<br />
der Ersatzneubautätigkeit auf der einen Seite und<br />
der real existierenden Wohnungsknappheit in<br />
den Ballungszentren andererseits fortsetzt, wird<br />
sich zeigen.<br />
Doch zurück zum eingangs erwähnten Bild: Die<br />
dort errichteten Baugespanne stammen tatsächlich<br />
von einer Wohnbaugenossenschaft inmitten<br />
von Zürich. Sie hat in einem langjährigen Prozess<br />
im engen Austausch mit den Bewohnenden in<br />
diversen Planungsrunden alle möglichen Szenarien,<br />
von einer sanften Sanierung, einer Totalsanierung<br />
bis zu einer Aufstockung für mehr Wohnraum,<br />
geprüft. Der Entschluss zugunsten von verschiedenen<br />
Ersatzneubauten wurde schlussendlich von<br />
den «Betroffenen» selbst gefällt, also von jenen<br />
Bewohnenden, welche ihre angestammten Wohnungen<br />
zumindest zeitweise verlassen müssen<br />
und zurzeit noch unter den Baugespannen leben.<br />
Damit werden alle Sichtweisen in den Entscheid<br />
miteinbezogen.<br />
Wohnbaugenossenschaften machen<br />
sich nicht aus Langeweile, Gewinnstreben<br />
oder Geltungssucht Gedanken<br />
über die Weiterentwicklung ihrer<br />
Liegenschaften.<br />
Vielmehr ist es so, dass auch die gemeinnützigen<br />
Wände und Decken ihrem Lebenszyklus entsprechend<br />
einer Sanierung bedürfen – oder eben<br />
einem Neubau weichen müssen. Dabei spielen<br />
eine ganze Reihe von Faktoren eine Rolle und nicht<br />
immer wird Bestehendes abgerissen. Je nach Situation<br />
innerhalb der Genossenschaft wird für weitere<br />
20 bis 30 Jahre sanft gesamtsaniert, manchmal ist<br />
der Ersatzneubau aber die logische Konsequenz.<br />
Die gemeinnützigen Bauträger und im Falle der<br />
Wohnbaugenossenschaften auch deren Mitglieder<br />
als erste Betroffene sind sich ihrer gesellschaftlichen,<br />
sozialen, umweltpolitischen Verantwortung<br />
bewusst. Das heisst aber auch, dass sie gegenüber<br />
neuen Entwicklungen, etwa dem Einbezug<br />
von grauer Energie und höheren Ansprüchen<br />
bei der baulichen Entwicklung im Quartier, offen<br />
sein müssen. Dank dem partizipativen Ansatz und<br />
damit dem Einbezug verschiedener Perspektiven<br />
sind Genossenschaften gut vorbereitet, die neuen<br />
Herausforderungen gut zu meistern.<br />
5
6
DIE GRAUE<br />
ENERGIE<br />
BESCHÄFTIGT<br />
UNSERE GRAUEN<br />
ZELLEN<br />
Gebäude sind der Alterung unter -<br />
worfen und haben einen Lebenszyklus.<br />
Gut sichtbar wird dies vor<br />
allem beim grossen Altbestand an<br />
Liegenschaften aus den Nachkriegsjahren.<br />
Diese wurden schnell und<br />
nicht für die Ewigkeit gebaut. Aber<br />
in ihnen steckt viel graue Energie<br />
und ihre Mieten sind günstig. So<br />
erhält das Thema Liegenschaften-<br />
Erneuerung im Zuge der Klimadebatte<br />
zusätzliche Brisanz.<br />
Die 11. Fachtagung des gemeinnützigen<br />
Wohnungsbaus vom 2. Dezember<br />
<strong>2022</strong> wies bereits mit dem Titel<br />
«Weiter-Bauen» darauf hin, dass die<br />
Komplexität der Fragestellung<br />
eine fundierte und ergebnisoffene<br />
Auseinandersetzung verdient.<br />
Bei der Erneuerung des Wohnungsbestandes<br />
sind neben der Vermeidung<br />
von Treibhausgasemissionen<br />
viel fältige, sich zum Teil widersprechende<br />
Aufgaben zu lösen. Die<br />
Bauten sollen hindernisfrei, zeitgemäss,<br />
vor Lärm geschützt, flächenund<br />
energieeffizient, nachhaltig<br />
bei Material und Investitionen sein<br />
und durch Nutzung der Reserven<br />
einen Beitrag zum Wachstum leisten.<br />
Ganz besondere Sorgfalt wird von<br />
den gemeinnützigen Bauträgern<br />
erwartet, wenn es um den Erhalt<br />
günstiger Mieten und um die soziale<br />
Verträglichkeit von Sanierungen<br />
oder Ersatzneubauten geht.<br />
Die Tagung setzte sich mit den<br />
Grundlagen der Strategie Netto Null<br />
auseinander und zeigte anhand von<br />
Praxisbeispielen auf, wie die integrale<br />
Beschäftigung mit den Fragen zur<br />
ökologischen, sozialen und ökonomischen<br />
Nachhaltigkeit zu unterschiedlichsten<br />
Antworten führen kann.<br />
Auf dem Podium diskutierten André<br />
Odermatt, Stadtrat und Vor steher des<br />
Hochbaudepartements, Palle<br />
Petersen, Leiter Nachhaltigkeit bei<br />
Herzog & de Meuron, Astrid Heymann,<br />
Direktorin von Liegenschaften<br />
Stadt Zürich, und Andrea Wieland,<br />
Geschäftsführerin der Baugenossenschaft<br />
mehr als wohnen. Moderiert<br />
wurde das Gespräch von Annette<br />
Aumann, Bereichsleiterin Fach kompetenzen<br />
Nachhaltigkeit beim<br />
Amt für Hochbauten, und Andreas<br />
Wirz, Architekt und Vorstand bei<br />
Wohnbaugenossenschaften Zürich.<br />
7
Annette Aumann: Es geht beim Entscheidungsprozess<br />
um ver schie dene<br />
Güterabwägungen und Kriterien.<br />
Ihr seid laufend damit konfrontiert.<br />
Was ist für euch – aus einer übergeordneten<br />
Sicht – wichtig bei dieser<br />
Entscheidungsfindung?<br />
Astrid Heymann: Man muss das<br />
Gesamtportfolio gut kennen und das<br />
grosse Ziel im Auge behalten. Im<br />
Einzelfall kann nicht bei jedem Kriterium<br />
das Optimum herausgeholt<br />
werden. Da muss man Schwerpunkte<br />
setzen und Kompromisse eingehen.<br />
Wenn wir weiterkommen<br />
wollen, braucht es Kompromisse<br />
von allen Seiten.<br />
Andrea Wieland: Bei mehr als wohnen<br />
geht es ganz klar nicht nur um die<br />
ökologische, sondern um alle Dimensionen<br />
der Nachhaltigkeit. Wir haben<br />
auch ein Nachhaltigkeitsmonitoring<br />
mit 27 Faktoren aufgebaut, die wir uns<br />
dann auch anschauen und darauf<br />
basierend entscheiden. Die 2000-<br />
Watt-Gesellschaft wurde bei mehr als<br />
wohnen schon vor über zehn Jahren<br />
verankert. So haben wir bereits<br />
auf dem Hunziker-Areal gezeigt,<br />
dass diese Ziele erreichbar sind, und<br />
haben uns zusätzlich das Netto-<br />
Null-Ziel vor drei Jahren gesetzt. Wir<br />
wägen also ab, ob etwas sozialverträglich,<br />
ökologisch nachhaltig und<br />
wirtschaftlich ist. Geben bei einer<br />
Entscheidung Wirtschaftlichkeitsüberlegungen<br />
– für kostengünstige<br />
Mieten – den Ausschlag, kann dies<br />
wiederum zur Folge haben, dass wir<br />
für einmal bei unseren ökologischen<br />
Zielen im Einzelfall zurückstecken.<br />
8<br />
Astrid Heymann<br />
Annette Aumann: Du hast gesagt,<br />
ihr hättet dieses Monitoring selber<br />
aufgebaut. Habt ihr genügend<br />
Instrumente zur Verfügung, um diese<br />
Entscheide zu treffen? Oder braucht<br />
es da mehr?<br />
Andrea Wieland: Für uns stellt<br />
sich noch nicht die Frage «Ersatzneubau<br />
oder Sanierung?». Trotzdem<br />
braucht es schon heute die Verankerung<br />
im Leitbild und in der Strategie.<br />
Wir haben dieses Monitoring aufgebaut,<br />
um entscheiden zu können,<br />
worauf wir uns fokussieren und<br />
welche Massnahmen wie umgesetzt<br />
werden – auch auf zukünftige<br />
Sanierungen hin. Das braucht es für<br />
eine Portfolio-Betrachtung. Auch<br />
braucht es jemanden im Lead,<br />
zum Beispiel bei der Stadt, um auf -<br />
zuzeigen, was alles machbar ist.<br />
Annette Aumann: Palle Petersen,<br />
seid ihr als Planende auch eingebunden<br />
in diese Güterabwägung?<br />
Wird von euch auch eine Beratung<br />
gefordert?<br />
Palle Petersen: Eines unserer Projekte<br />
in München hat den Wettbewerb<br />
mit viel Bestandserhalt gewonnen.<br />
Überzeugt haben dabei weniger<br />
das eingesparte CO2, sondern vor<br />
allem die reduzierten Lastwagenfahrten<br />
nahe des Hauptbahnhofs.<br />
Danach wollte eine interessierte<br />
Mieterin keine dezentrale Lüftung,<br />
eine zentrale passte nicht in die<br />
weniger hohen Geschosse, und so<br />
wurden schlussendlich doch<br />
mehr abgerissen. Der Einzelfall ist<br />
eben immer wahnsinnig kompliziert<br />
und spezifisch. Gerade darum ist<br />
es wichtig, dass wir systematisch bei<br />
allen neuen Projekten untersuchen,<br />
wie sich möglichst viel des Vorhandenen<br />
weiter nutzen lässt.<br />
Annette Aumann: Und dass sich<br />
auch die Auftraggeber diese Überlegungen<br />
machen …?<br />
Wir müssen neue Ideen<br />
entwickeln, vom Baustoff<br />
bis zu den Ansprüchen<br />
ans Wohnen.<br />
André Odermatt<br />
André Odermatt: Als Auftraggeber<br />
beginne ich mit der Frage, was ich<br />
am Ende brauche. Wenn es<br />
darum geht, einen Entscheid für eine<br />
Sanierung, eine Erweiterung oder<br />
einen Ersatzneubau zu fällen, müssen<br />
wir die Vor- und Nachteile sehr<br />
sorgfältig prüfen und gegeneinander<br />
abwägen. Am Ende muss die gewählte<br />
Variante einen deutlichen Mehrwert<br />
bringen – das gilt insbeson dere<br />
bei einem Ersatzneubau. Wir<br />
haben als Stadt natürlich sehr viele<br />
unterschiedliche Aufträge – so<br />
zum Beispiel auch zu Themen wie<br />
Bio diversität und Hitzeminderung –,<br />
und ich sehe das Netto-Null-Ziel<br />
als riesige Chance, diese Güterabwägung<br />
nun noch sehr viel präziser<br />
zu machen als früher. Auch das<br />
Drittelsziel ist eine Herausforderung:<br />
Wir wollen mehr preisgünstige<br />
Wohnungen auf nachhaltige Art<br />
und Weise. Dazu kommt eine raumplanerische<br />
Überlegung: Ein Baustopp<br />
in der Stadt würde das<br />
Problem nur verlagern, dann würde<br />
einfach irgendwo anders gebaut<br />
werden. Es ist aber eben sinnvoll,<br />
dass wir hier bauen, so lassen<br />
sich zum Beispiel die Pendler:innenströme<br />
reduzieren. Denn die<br />
Mobilität macht neben dem Bauen<br />
nochmals 30 % des CO2-Ausstosses<br />
aus. Das muss man mitdenken.
Andreas Wirz: Bei Herzog & de<br />
Meuron arbeiten 600 Menschen.<br />
Die wollen ihren Lohn am Ende des<br />
Monats. Unter welchen Gesichtspunkten<br />
wird entschieden, ob man<br />
einen Auftrag annimmt oder eben<br />
nicht?<br />
Palle Petersen: Zurzeit definieren<br />
wir Kriterien für die Projektauswahl.<br />
Welche Kunden, Typologien oder<br />
Länder sind kritisch? Wir haben uns<br />
auch gefragt, ob wir schrumpfen<br />
müssten, um nachhaltiger zu sein.<br />
Das glauben wir aber nicht: Wenn<br />
man bedenkt, wie viel weltweit<br />
gebaut wird, gibt es fraglos genügend<br />
Sinnvolles zu tun.<br />
Annette Aumann: Werden Wohnbaugenossenschaften<br />
auch von<br />
ihren Genossenschafter:innen gebenchmarkt?<br />
Wem sind sie rechenschaftspflichtig?<br />
Andrea Wieland: Schlussendlich<br />
sind wir immer den Genossenschafter:innen<br />
gegenüber Rechenschaft<br />
schuldig. Darüber hinaus sind<br />
wir der Gesellschaft, den zukünftigen<br />
Generationen verpflichtet. Dies<br />
haben wir klar im Leitbild verankert.<br />
Daran werden wir gemessen. Und die<br />
entsprechende Strategie wird vorgegeben.<br />
Wenn wir uns nach Abwägungen<br />
wie «CO2-optimierter Holzbau<br />
versus Kosten» für die weniger umweltfreundliche,<br />
aber kostengünstigere<br />
Variante entscheiden, dann machen<br />
wir die Gründe im Reporting<br />
transparent.<br />
Es ist wichtig,<br />
nicht in eine Schockstarre<br />
zu verfallen, sondern<br />
im Dialog zu bleiben.<br />
Andrea Wieland<br />
Palle Petersen: Bei aller Güterabwägung<br />
stellt sich eine Frage: Wie<br />
gewichten wir als Gesellschaft, als<br />
Behörden und Bauherrschaften die<br />
verschiedenen Dinge? Man kann<br />
beim Variantenvergleich einer Wohn -<br />
siedlung – Sanierung vs. Teilersatz<br />
vs. Ersatzneubau – die absoluten<br />
Werte anschauen oder die Kosten und<br />
CO2-Emissionen herunterrechnen<br />
auf Bewohnende oder auf Wohnungen.<br />
Es wird noch fast kein Projekt<br />
in dieser Schärfe beurteilt. Aber<br />
nur so ist die nötige Wertediskussion<br />
möglich: Wie wichtig ist uns zum<br />
Beispiel Klimaschutz gegenüber<br />
Wohnraumgewinn? Sind dreimal mehr<br />
Wohnung für fünfmal mehr CO2<br />
in Ordnung? Fast keine Bauherrschaft<br />
hat hierüber Klarheit.<br />
André Odermatt: Im Zusammenhang<br />
mit CO2 ist eben nicht nur das Bauen<br />
zu nennen. Wir müssen ganzheitlicher<br />
denken. Ich habe die Mobilität<br />
erwähnt. Darüber spricht niemand<br />
gerne, weil wir uns alle daran gewöhnt<br />
sind, völlig mobil zu sein. Diese<br />
gehört aber auch in der Güterabwägung<br />
berücksichtigt. Der Gemeinderat<br />
hat uns nicht nur klare Ziele zur<br />
CO2-Reduktion vorgegeben, sondern<br />
verlangt auch ein Reporting darüber.<br />
Das ist aber gar nicht so einfach.<br />
Da braucht es eine Standardisierung<br />
der Berechnungsmethoden, damit<br />
man auch richtig vergleichen kann,<br />
besonders wenn es um die indirekten<br />
Emissionen geht. Diese Güterabwägungen<br />
zum Variantenentscheid<br />
machen wir bereits sehr früh<br />
aufgrund der Machbarkeitsstudien<br />
– im Wettbewerb macht es keinen<br />
Sinn mehr – so gut, wie wir das beim<br />
heuti gen Stand der Erkenntnisse<br />
können. Den Entscheid, den wir – die<br />
Stadt oder eine städtische Stiftung –<br />
dann treffen, müssen wir begründen<br />
und legitimieren können. Dies müsste<br />
auch bei Privaten zum Standard<br />
werden.<br />
Annette Aumann: Wie macht<br />
Liegenschaften Stadt Zürich das<br />
– wenn sie mehrere Ziele verfolgt –,<br />
um über Einzelentscheide den Weg<br />
zum grossen Ziel sicherzustellen?<br />
Die Klimaanforderungen<br />
zu erfüllen ist eine<br />
gesellschaftliche Aufgabe.<br />
Andreas Wirz<br />
Astrid Heymann: Wir investieren für<br />
jedes Objekt viel Zeit in eine sorgfältige<br />
Analyse. Und wir zeigen auf,<br />
wie wir unsere Ziele über das<br />
gesamte Portfolio erreichen. Häufig<br />
müssen wir auch über den eigenen<br />
Bestand hinausschauen. In der<br />
Zürcher Altstadt zum Beispiel stellt<br />
uns die klimaneutrale Wärme versorgung<br />
vor eine besondere Herausforderung,<br />
die wir nur gemeinsam<br />
mit allen Eigentümern und mit den<br />
städtischen Betrieben lösen können.<br />
Und es geht auch ums Weglassen,<br />
d.h. einfach einmal weniger zu<br />
machen. Die Stadt Zürich baut seit<br />
Jahren sehr nach haltig: einfache<br />
Baukörper und kompakte Grundrisse<br />
usw. Zu den wirkungsvollsten Massnahmen<br />
gehört die Reduktion von<br />
Parkplätzen. Wenn wir weiterkommen<br />
wollen, braucht es Kompromisse von<br />
allen Seiten. Das ist nicht einfach,<br />
insbesondere, weil die Anforderungen<br />
eher steigen. Ich frage mich, ob<br />
kleinere Wohnbaugenossenschaften<br />
diese Anforderungen – sowohl<br />
bezüglich Know-how als auch von<br />
der Kapazität her – bewältigen<br />
können. Das wäre ein Votum dafür,<br />
sich mindestens für das Baumanagement<br />
zusammenzuschliessen.<br />
9
Sind Planende auch in<br />
die Güterabwägung<br />
eingebunden? Wird von<br />
ihnen auch eine Beratung<br />
gefordert?<br />
Annette Aumann<br />
André Odermatt: Es braucht einen<br />
regen Austausch zwischen Genossenschaften<br />
und der Stadt, der<br />
Wirtschaft, den Baustoff-Produzierenden<br />
und Bauherrschaften im nichtgemeinnützigen<br />
Wohnungsmarkt,<br />
weil wir sie alle auch mitnehmen<br />
müssen. Ohne sie schaffen wir Netto-<br />
Null bei allen Bemühungen nicht.<br />
Auch müssen wir neue Ideen entwickeln,<br />
vom Baustoff bis zu den<br />
Ansprüchen ans Wohnen. Denn das,<br />
was wir nicht bauen müssen, müssen<br />
wir auch nie sanieren oder aufstocken.<br />
Andrea Wieland: Wenn man hört<br />
– Klimakrise, Netto-Null, 2000-Watt …<br />
jetzt müssen wir uns nicht nur um<br />
kostengünstige Mieten sondern auch<br />
noch um das Mikroklima, um die<br />
Hitzeminderung, um Suffizienz und<br />
graue Energie kümmern – ist es<br />
wichtig, nicht in eine Schockstarre zu<br />
verfallen, sondern im Dialog zu<br />
bleiben. Niemand von uns kann das<br />
im Alleingang verändern. Es geht<br />
nun darum, das Bewusstsein dafür<br />
zu schaffen, wo es hingehen soll.<br />
Das Problem ist komplex und es gibt<br />
keine simple Lösung.<br />
Andreas Wirz: Das könnte ja eine<br />
Verbandsaufgabe werden, so wie<br />
wir das bereits heute mit dem Netz<br />
Genossenschaften bei der Bewirtschaftung<br />
für kleinere Genossenschaften<br />
anbieten. Die Fragestellungen<br />
könnten in standardisierter<br />
Form in die Beratungen einfliessen.<br />
Die Klimaanforderungen zu erfüllen<br />
ist eine gesellschaftliche Aufgabe.<br />
Die Klimafrage und die Sozialfrage<br />
kann man so stellen, dass es zu einer<br />
Spaltung – einem Entweder-oder –<br />
führt. Ich bin aber der Meinung,<br />
dass wir beides tun und uns an der<br />
Fragestellung nicht spalten lassen.<br />
Dieses Bewusstsein ist ausserhalb des<br />
Bereichs der Gemeinnützigen leider<br />
nicht sehr ausgeprägt.<br />
Annette Aumann: Was braucht<br />
es jetzt, damit wir dieses Problem<br />
gemeinsam lösen können?<br />
Es ist wichtig, dass wir<br />
systematisch bei allen<br />
neuen Projekten untersuchen,<br />
wie sich möglichst<br />
viel des Vorhandenen<br />
weiter nutzen lässt.<br />
Palle Petersen<br />
Palle Petersen: Als Auftraggeber hat<br />
man den grössten Hebel. Vielleicht<br />
müsste man Zielbänder statt konkreter<br />
Zahlen einführen, damit die<br />
Planenden bei der Lösungssuche<br />
flexibler würden? Anstatt sich bei der<br />
Bestellung in sinnlosen Details zu<br />
verlieren, könnte man zum Beispiel<br />
lediglich Grenzwerte definieren<br />
für CO2 pro Quadratmeter, der sich<br />
schlussendlich nutzen lässt. Dann<br />
zählt die beste Lösung, die oft eine<br />
Mischlösung sein dürfte. Zwischen<br />
Pinselrenovation und Ersatzneubau<br />
vermisse ich in der Diskussion häufig<br />
die Zwischentöne.<br />
10
11
VERDICHTEN STATT<br />
VERNICHTEN<br />
Ein Palaver über Zielkonflikte im<br />
Wohnungsbau<br />
Eigentlich – das möchte ich vorwegnehmen – ist<br />
zum vorliegenden Thema ja alles gesagt. Es sind<br />
sämtliche Perspektiven ausgeleuchtet und die<br />
bekannten Positionen erörtert. Die Zielkonflikte<br />
liegen auf dem Tisch. Sie sind immens. Die 11.<br />
Fachtagung des gemeinnützigen Wohnungsbaus<br />
von Anfang Dezember letzten Jahres zum Thema<br />
«Weiter-Bauen» legte davon ein beredtes Zeugnis<br />
ab. Was kann also der hier schreibende Architekturhistoriker,<br />
abgesehen von seiner persönlichen<br />
Meinung, in diese Debatte noch substanzielles<br />
einbringen?<br />
Noch eine Perspektive, muss das sein?<br />
Zunächst die Selbstdeklaration: Naturgemäss sieht<br />
er sich eher als Fürsprecher der Bestandesbauten.<br />
Er glaubt an deren Aura und an die integrative<br />
Kraft des Vertrauten. Er argumentiert dabei nicht<br />
exakt. In Grafiken übersetzte Kennzahlen als Entscheidungsgrundlagen<br />
kann er keine vorlegen.<br />
Seine Beweismittel sind in Prosa verfasst und sie<br />
sind Appelle aus einer distanzierten Perspektive.<br />
Der unmittelbare Bezug zu den konkreten Herausforderungen<br />
der involvierten Akteure fehlt.<br />
Aber vielleicht ist es ja genau das, was in der<br />
Debatte noch zu wenig eingebracht wurde und<br />
auch an besagter Tagung als Standpunkt nicht<br />
vertreten war.<br />
Erlauben Sie mir die fragmentarische Nacherzählung<br />
der Wohnbaudebatte. Wir stellen fest, wie<br />
diese immer komplexer geworden ist. Immer mehr<br />
Figuren stehen auf dem Spielbrett und jede verfolgt<br />
eine eigene Agenda. Es sind dies in gebotener<br />
Vereinfachung des Sachverhalts:<br />
Spielerin 1: Die gemeinnützige Bauträgerin. Zentrale<br />
Mission: Schaffung und Verwaltung von im<br />
besten Wortsinn «gutem», der Spekulation entzogenem<br />
Wohnraum für möglichst viele Menschen.<br />
Ihre Anliegen sind konkret, sozial und also sehr<br />
stark. Spielerin 2: Die öffentliche Hand. Zentrale<br />
Mission: Gesunde Stadtentwicklung unter Berücksichtigung<br />
der ganzen Komplexität einer hochdifferenzierten<br />
politischen Einheit.<br />
Spieler 3: Der Ortsbild- und Denkmalschützer.<br />
Zentrale Mission: Pflege und Erhalt von Baukultur.<br />
Er zieht im konkreten Einzelfall oft den Kürzeren,<br />
hat aber gewisse Rechtsmittel auf seiner Seite.<br />
Spieler 4: Der Klimaschützer. Zentrale Mission:<br />
Genau, das Klima schützen. Er ist der Gutmensch,<br />
dessen Argumente eigentlich Trumpf sind und jene<br />
aller anderen Spielerinnen und Spieler ausstechen.<br />
Die Komplexität nimmt zu<br />
Am Anfang des Spiels steht das Sparring zwischen<br />
Spielerin 1 und Spielerin 2. Nicht selten,<br />
wie im Beispiel der Stadt Zürich, sind sie sogar<br />
deckungsgleich. Die gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen<br />
haben nach dem Ersten Weltkrieg ihre<br />
erste grosse Zeit. Eklatant ist der Wohnungsmangel<br />
in den Zentren, und als Selbsthilfeorganisationen<br />
der Arbeiterschaft helfen sie entscheidend mit,<br />
die soziale Frage zu mildern. Von gemeinsamen<br />
Zielen ist die Rede. Konflikte gibt es nicht.<br />
Nach dem Zweiten Weltkrieg wiederholt sich die<br />
Geschichte. Die Wohnungsnot ist noch grösser<br />
und jetzt hilft sogar der Staat mit und subventioniert<br />
den Wohnungsbau im grossen Stil. Ganze<br />
Stadtteile entstehen aus überwiegend gemeinnützigen<br />
Wohnbauten. Wir kennen sie in Zürich<br />
Schwamendingen oder im Berner Wylergut. Der<br />
Städtebau: copy & paste von Häuserzeilen, zweibis<br />
dreigeschossig. Die Architektur: schlicht und<br />
klug zugleich. Noch ist viel Platz, Konflikte sind<br />
weiterhin keine in Sicht.<br />
12
Die Wohnungsnot bleibt akut und zwar 30 Jahre<br />
lang. Besonders grotesk mutet die Situation wiederum<br />
in Zürich und anderen Grossstädten an:<br />
Seit den frühen 1960er-Jahren schrumpfen diese<br />
nämlich, weil die Menschen in die Agglomerationen<br />
ziehen. Gleichzeitig steigt die Wohnungszahl<br />
deutlich an, während die Leerwohnungsquote bei<br />
Nullkommanull bleibt. Des Rätsels Lösung: massiv<br />
steigender Raumbedarf pro Person. Es wird<br />
gebaut wie blöd und bald wird der Platz knapp.<br />
Spekulanten brechen grossflächig ab und bauen<br />
neu. Es lohnt sich.<br />
Jetzt sind wir in den frühen 1970er-Jahren und<br />
Spieler 3 betritt das Feld. Er schimpft die Bauerei<br />
als Umweltsünde und fordert Marschhalt und<br />
Wiedergutmachung. Erstmals zeigen sich Konturen<br />
von Wachstumsgrenzen. Die heutige Suffizienz-<br />
Debatte, sie wurde vor genau 50 Jahren schon<br />
geführt, und zwar intensiv. In Zürich wird die<br />
dem Abbruch geweihte Venedigstrasse besetzt.<br />
Barrikaden, Transparente und protestierende Menschenmassen<br />
liefern den Pressefotografen eine<br />
bürgerkriegsähnliche Kulisse.<br />
Das Krisenwunder<br />
Dann geschieht ein Wunder. Die grosse Wirtschaftskrise<br />
nach dem Ölschock von 1973 löst auf<br />
einen Schlag die Wohnungsnot. Der Nachfrageüberhang<br />
ist weg und die Marktkräfte sind endlich<br />
im Gleichgewicht. Was mit Bauerei nicht zu<br />
schaffen war, gelingt einer neuen Bescheidenheit.<br />
Gelernt wird daraus wenig. Bald kehrt die Bauwut<br />
zurück, während die Zürcher Hochbauvorsteherin<br />
Ursula Koch 1988 an der SIA-Hauptversammlung<br />
ihr geradezu prophetisches Bonmot in den Saal<br />
schmettert, die Stadt sei gebaut, sie müsse nun<br />
verbessert werden. Sie sagt dies im Kontext der<br />
hitzigen Debatte um eine neue Bauzonenordnung.<br />
Koch meint das, was heute als Innenverdichtung<br />
gepriesen wird. Zehn Jahre und eine überwundene<br />
Immobilienkrise später postuliert die Stadt<br />
«10’000 Wohnungen in 10 Jahren» und die Ersatzneubauspirale<br />
beginnt sich zu drehen, auch bei<br />
den Wohnbaugenossenschaften.<br />
Spieler 4 als Weichensteller?<br />
Schnell verändern die Ersatzneubauten das Gesicht<br />
der Quartiere. Die immergleichen Zeilenbauten<br />
mit Satteldächern werden ersetzt durch dichtere,<br />
moderne Kuben. Die Bauträger machen ihren Job.<br />
Sie wählen korrekte Verfahren, stellen mit Wettbewerben<br />
die architektonische Qualität sicher.<br />
Und doch finden viele, es werde die liebliche<br />
Redundanz der 1940er- und 1950er-Jahre ersetzt<br />
durch eine modernistische Redundanz. Spieler<br />
3, der Baukultur-Kümmerer, weist mit Nachdruck<br />
darauf hin, aber seine Argumente sind im Regelfall<br />
schwächer. Inventarentlassungen gehören<br />
zum Tagesgeschäft der Denkmalpflege. Die Politik<br />
will es so.<br />
Und jetzt, in den fortschreitenden 2010er-Jahren,<br />
taucht Spieler 4 auf, der Klimaschützer. Er ist agil<br />
und argumentiert aus der Position des moralisch<br />
Überlegenen. Ersatzneubauten dürfen für ihn<br />
höchstens die Ausnahme sein und nicht die Regel.<br />
Er fordert die ganz grundsätzliche Diskussion und<br />
erreicht schnell die Formulierung hochambitionierter<br />
und behördenverbindlicher Klimaziele. Nimmt<br />
man diese ernst, bedeuten sie das faktische Ende<br />
der Kahlschlag-Sanierungspraxis der vergangenen<br />
20 Jahre. Die neuen Argumente stärken jene<br />
von Spieler 3. Klimaschutz und Denkmalschutz<br />
verbindet aus unterschiedlichem Drang das Ziel<br />
vom Substanzerhalt.<br />
Dem Schreibenden, wen wunderts, gefällt dieses<br />
Zusammenspiel. Die Kräfte werden neu verteilt<br />
und führen hoffentlich dazu, dass die Qualitäten<br />
von Überbauungen aus dem Nachkriegsboom<br />
besser verstanden und mehr gewürdigt werden.<br />
So wie die dem Abriss geweihte städtische<br />
Siedlung Salzweg des renommierten Architekten<br />
Manuel Pauli. 1969 wurde sie von der NZZ noch<br />
als vorzügliche «Demonstrativbaute mit hohem<br />
Wohnwert» besprochen. Bis vor Kurzem kamen<br />
gängige Portfolio-Analysen zum Schluss, dass nur<br />
ein Ersatz Sinn macht. Schluss damit!<br />
Fabian Furter, 1976, ist Historiker<br />
und hat an der ETH Zürich zum<br />
industriellen Wohnungsbau in<br />
der Schweiz promoviert.<br />
Er ist Partner des Büros imRaum,<br />
Ausstellungsmacher und Autor.<br />
Er wohnt und arbeitet<br />
in Baden. www.imraum.ch<br />
Wohnbaugenossenschaften Zürich hat Fabian Furter um<br />
einen Meinungsbeitrag gebeten, der das Schwerpunkt-<br />
Thema «Erneuerung» um eine zusätzliche Perspektive<br />
erweitert.<br />
13
DAS MASS<br />
ALLER DINGE?<br />
In den Nuller-Jahren, aber auch in den 40erund<br />
70er-Jahren des letzten Jahrhunderts<br />
mussten aus akuter Wohnungsnot – etwas<br />
vereinfacht formuliert – einfach schnell<br />
mehr Wohnungen her. Mehr Wohnraum war<br />
das Mass aller Dinge und die Kriterien, wie<br />
und womit gebaut werden soll, mussten sich<br />
diesem grossen Ziel und dem Materialmangel<br />
unterordnen. Lärmschutz oder Treibhaus -<br />
gas-Emissionen waren noch kein Thema. Doch<br />
mit der Zeit gewinnt man neue Erkenntnisse.<br />
Diese gilt es einzuordnen.<br />
Das folgende Beispiel zeigt, wie sich neue Erkenntnisse<br />
erst ihren Weg ins Bewusstsein bahnen müssen,<br />
bevor wir ihre Tragweite richtig einordnen und<br />
dementsprechend handeln können: Asbest wurde<br />
während Jahrzehnten bedenkenlos beim Wohnungsbau<br />
verwendet. Erst seit 1989 – nachdem<br />
die Gefahr von freiwerdendem Asbest zweifelsfrei<br />
belegt werden konnte – gilt schweizweit ein Verbot.<br />
Das bereits verbaute Material ist heute noch<br />
eine Hypothek, vor allem in Gebäuden aus den<br />
1950er- und 1970er-Jahren, und sorgt regelmässig<br />
für aufwendige und teure Sanierungen.<br />
Jedes neue Kriterium stellt den bestehenden<br />
Kriterienkatalog in Frage<br />
Ganz ähnlich verhält es sich heute bei der Diskussion<br />
um die graue Energie. Diese wird bei Umbauoder<br />
Ersatzneubauvorhaben nach und nach in die<br />
Überlegungen einbezogen und beeinflusst unser<br />
Handeln. Und vor allem wirft diese Diskussion<br />
jene Fragen auf, denen alle bereits bekannten<br />
Kriterien zuvor schon standhalten mussten: Wie<br />
wird graue Energie – vor allem dort, wo sie eingespart<br />
wird – berechnet? Und wie sind die<br />
graue Energie bzw. die Treibhausgas-Emissionen<br />
angesichts einer drohenden Klimakrise gegenüber<br />
den anderen Kriterien zu gewichten? So<br />
stellt dieser Aspekt wie jedes neue Kriterium die<br />
bereits bestehenden wieder in Frage, zumindest<br />
bezüglich ihrer Gewichtung.<br />
Dabei ist die Definition des grauen Energiewerts<br />
für sich genommen gewissermassen das Mass aller<br />
Dinge: Berechnet wird nämlich der Energieaufwand,<br />
der zur Herstellung einer Ware inklusive der<br />
Förderung seiner Rohstoffe, deren Verarbeitung,<br />
Transport und Lagerung, des Verkaufs bis hin zur<br />
Entsorgung benötigt wird – bei Wohnungen also<br />
alles ausser deren Betrieb. Und dennoch ist die<br />
graue Energie nur ein Kriterium unter vielen, welche<br />
die Wohnbaugenossenschaften beim Erhalt<br />
oder bei der Erstellung von Wohnraum berücksichtigen<br />
müssen.<br />
14
Zielkonflikte von Fall zu Fall lösen<br />
Bei baulichen Veränderungen sind zuerst einmal<br />
die Bewohnenden betroffen. Und dies nicht nur<br />
beim Bauen in bewohntem Zustand. Sondern<br />
auch bezüglich der Mieten, die möglicherweise<br />
anschliessend angehoben werden müssen. Was<br />
geschieht mit jenen, die sich den künftigen Wohnraum<br />
nicht werden leisten können? Kann ihnen<br />
die Genossenschaft eine bezahlbare Alternative<br />
bieten?<br />
Die Bewohnenden haben ein klares Ziel: ihr günstiges<br />
und lebenswertes Zuhause behalten. Die<br />
Betreiber der Liegenschaften haben ebenfalls<br />
ein Ziel: die Liegenschaft in Schuss halten oder<br />
– wenn das zu kostenintensiv wird – einen raumund<br />
energieeffizienten Neubau erstellen. Und die<br />
Bevölkerung einer Stadt wie Zürich hat ebenfalls<br />
Ziele: auch den neu Zuwandernden gesunden,<br />
bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen<br />
und dabei sowohl das Netto-Null- als auch das<br />
Drittelsziel zu erreichen.<br />
Schon an der Frage, ob durch den Ersatzneubau<br />
eines schlecht isolierten Gebäudes mehr (graue)<br />
Energie abfällt, als anschliessend beim Betrieb<br />
der neuen Liegenschaft gegenüber dem Altbau<br />
eingespart werden kann, scheiden sich die Geister.<br />
Ebenso, wie der Zugewinn von günstigem<br />
Wohnraum durch Verdichtung und die Schonung<br />
von Ressourcen gegeneinander abzuwägen sind.<br />
Auch eignet sich nicht jedes Gebäude für eine<br />
Aufstockung.<br />
Was die Zukunft bringt<br />
Es braucht keine hellseherischen Fähigkeiten,<br />
um zu wissen, dass es weitere Fortschritte bei<br />
den Baumaterialien, bei ihrer Auf- und Wiederaufbereitung,<br />
und neue Erkenntnisse in anderen<br />
Bereichen geben wird. Nur: Wir kennen sie noch<br />
nicht. Klimaneutral bauen ist nach dem heutigen<br />
Wissensstand nicht möglich. Es fällt dabei immer in<br />
der einen oder anderen Form ein Energieaufwand<br />
oder eben graue Energie an. Und auch die Idee<br />
eines Moratoriums «Bis wir schlauer sind» bringt<br />
neue Probleme mit sich. So titelte eine Tageszeitung<br />
zum Jahreswechsel <strong>2022</strong>/23: «Willkommen<br />
in der 9-Millionen-Schweiz». Das Wachstum ist<br />
absehbar. Doch wo sollen die Menschen wohnen?<br />
Um bei Fabian Furter anzuknüpfen: Spielerin 1,<br />
die gemeinnützigen Wohnbauträger, hat die<br />
anspruchsvolle Aufgabe, sich in die Lage von<br />
Spielerin 2, die öffentliche Hand und die Politik,<br />
hineinzuversetzen. Und da die Genossenschaften<br />
auch Heimat bieten und ihren Beitrag zur Erreichung<br />
der Klimaziele leisten wollen, sind für sie<br />
die Perspektiven der Spieler 3 und 4 sehr hilfreich.<br />
Daher führt Wohnbaugenossenschaften Zürich die<br />
Diskussion und die Suche nach einem verbindlichen<br />
Massstab fort: mit seinen Mitgliedern, mit<br />
Partnern aus der Verwaltung und der Politik und<br />
ebenso mit Fachleuten aus den Bereichen Bau,<br />
Umwelt und Soziales. Geplant ist auch, erste gesicherte<br />
Erkenntnisse in die Überarbeitung der Leitfäden<br />
des Regionalverbands einfliessen zu lassen.<br />
Ein verantwortungsvoller Bauträger muss also neu<br />
Mass nehmen und das bisherige Bewertungsraster<br />
überarbeiten oder anpassen. Entstehen soll eine<br />
Entscheidungsgrundlage, die all diese Kriterien<br />
miteinbezieht und mit der diese Kriterien – zum<br />
Beispiel durch ein Punktesystem – auch gewichtet<br />
werden können. Auf diese Weise lässt sich gebäudescharf<br />
feststellen, ob Weiterbetrieb, Sanierung,<br />
Aufstockung oder Ersatzneubau die vernünftigste<br />
Lösung ist.<br />
15
FAKTEN<br />
<strong>2022</strong><br />
zum Geschäftsjahr<br />
16
ERNEUERUNG AUCH<br />
AUF VERBANDSEBENE<br />
Nach dem Ende der Pandemie im Laufe der<br />
ersten Jahreshälfte <strong>2022</strong> konnte der Regionalverband<br />
wieder bedeutende Anlässe durchführen<br />
und das Networking mit wichtigen<br />
Partner:innen vertiefen. So wurden mit Stadt<br />
und Kanton Zürich Gespräche über einen<br />
Wohnraumfonds, über den Lärmschutz und<br />
über weitere aktuelle Themen wie ein alters -<br />
gerechtes Wohnen geführt. Auch in wohnpolitischer<br />
Hinsicht hat der Verband mit der<br />
Beteiligung an einer Volksinitiative Neuland<br />
betreten.<br />
Die Geschäftsstelle wächst an ihren Aufgaben<br />
Die Geschäftsstelle von Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich konnte auch im Berichtsjahr mit den<br />
steigenden Anforderungen wachsen: Drei zusätzliche<br />
Mitarbeitende haben <strong>2022</strong> ihre Arbeit aufgenommen.<br />
Auch das Team von Netz Genossenschaften hat<br />
sich aufgrund der guten Resonanz personell<br />
ver stärkt. Ausserdem haben sowohl der Gemeinnützige<br />
Fonds des Kantons Zürich als auch die<br />
Stadt Zürich Unterstützungsbeiträge für den weiteren<br />
Aufbau dieser vor allem für kleinere und<br />
mittlere Wohnbaugenossenschaften wichtigen<br />
Dienstleistungen gesprochen. Zudem beschloss<br />
der Regionalverband gegen Jahresende mit Wohnbaugenossenschaften<br />
Schweiz gemeinsame Büro -<br />
räumlichkeiten zu suchen.<br />
Messbare Grundlagen<br />
Der Aufbau der Bereiche Grundlagen und Politische<br />
Kommunikation innerhalb des Regionalverbandes<br />
zeigt bereits konkrete Ergebnisse. So<br />
wurden <strong>2022</strong> die im Vorjahr erhobenen Bewohnendenkennzahlen<br />
weiter analysiert und unter<br />
anderem mit Vertretenden der Stadt Zürich und<br />
im Vorstand vertieft diskutiert. Auch die Erhebung<br />
der regelmässig erscheinenden Branchenstatistik<br />
(ehem. Kostenstatistik) wurde gründlich überarbeitet.<br />
Und nach einer intensiven Auseinandersetzung<br />
beschlossen die Mitglieder des Regionalverbands<br />
an der Generalversammlung, zusammen mit mehreren<br />
politischen Parteien eine Initiative für ein<br />
Vorkaufsrecht für Gemeinden zu lancieren.<br />
Gute Nachrichten kommen aus dem Bereich<br />
Immobilienentwicklung & Akquisition: Zwar mussten<br />
zu Jahresbeginn sämtliche Besichtigungen<br />
Corona-bedingt abgesagt werden. Es konnten<br />
aber für alle diese Anlässe neue Daten gefunden<br />
werden. Auch bei der Vermittlung von Land und<br />
Liegenschaften sowie den individuellen Beratungen<br />
gab es trotz einem zwischenzeitlich kleineren<br />
Team einige Erfolge zu verzeichnen.<br />
Veränderungen im Vorstand<br />
Ende 2021 trat Hans Rupp aus dem Vorstand von<br />
Wohnbaugenossenschaften Zürich zurück. Die<br />
Nachfolge wurde breit ausgeschrieben und die<br />
eingegangenen Bewerbungen sorgfältig evaluiert.<br />
Erfreulicherweise konnten an der Generalversammlung<br />
<strong>2022</strong> mit Anita Schlegel und Patrik<br />
Suter gleich zwei engagierte und kompetente<br />
Persönlichkeiten aus dem gemeinnützigen Umfeld<br />
in den Vorstand gewählt werden.<br />
Auf Ende Jahr kündigten sich zwei weitere Rücktritte<br />
an: Christian Portmann, seit 2018 Verbandspräsident,<br />
wird sich nach mehr als acht Jahren<br />
intensiver Vorstandsarbeit auf seine Tätigkeit<br />
als Geschäftsführer einer Baugenossenschaft<br />
konzen trieren. Und Snezana Blickenstorfer nahm<br />
Anfang 2023 Einsitz im Stadtzürcher Gemeinderat<br />
und tritt daher ebenfalls zurück. Der Vorstand<br />
von Wohnbaugenossenschaften Zürich dankt<br />
bereits an dieser Stelle beiden Kolleg:innen für<br />
ihre ausgezeichnete Arbeit. Sie werden zweifellos<br />
Lücken hinterlassen. Beide werden an der<br />
kommenden Generalversammlung verabschiedet.<br />
Eine Findungskommission leitet die Suche nach<br />
der Nachfolge. Wohnbaugenossenschaften Zürich<br />
ist zuversichtlich, im Hinblick auf die anstehende<br />
Generalversammlung geeignete Vorstandsmitglieder<br />
zu finden.<br />
Auf den folgenden Seiten erfahren Sie, was sich<br />
im Regionalverband <strong>2022</strong> ausserdem getan hat.<br />
17
THEMENBEARBEITUNG<br />
IN ALLER ÖFFENTLICHKEIT<br />
Wie wichtig der Ansatz «Tue Gutes und sprich<br />
darüber» im Zusammenhang mit dem ge meinnützigen<br />
Wohnungsbau ist, zeigt sich auch<br />
in der Medienberichterstattung. Während die<br />
Stimmbevölkerung Wohnbauvorlagen<br />
meist mit sehr hoher Zustimmung verabschiedet,<br />
sind in Zeitungsberichten und in deren<br />
Kommentarspalten oft auch kritische Töne zu<br />
hören. Um zu zeigen, wie die gemeinnützigen<br />
Wohnbauträger auf diese Anliegen und Vorbehalte<br />
eingehen, ist es wichtig, die eigenen<br />
Kanäle intensiv zu bewirtschaften und<br />
proaktiv zu kommunizieren.<br />
Wohnbaugenossenschaften Zürich berichtete <strong>2022</strong><br />
auf der Website regelmässig und detailliert über<br />
die eigenen Anlässe und aktualisierte die Inhalte<br />
auf diversen Seiten. Daneben beantwortete der<br />
Verband verschiedene Medienanfragen und lieferte<br />
Hintergrundinformationen zu verschiedenen<br />
Themen. Die Medienbeobachtung zeigte, dass<br />
die gemeinnützigen Bauträger und der angespannte<br />
Wohnungsmarkt generell immer wieder<br />
für Schlagzeilen sorgen. Es erschienen Artikel zu<br />
Aspekten wie Neu- und Ersatzneubauten, Verdichtung,<br />
Mieten, Bauen an lärmbelasteten Lagen,<br />
genossenschaftlichem Alterswohnen auf dem Land<br />
und neuen Wohnformen.<br />
Einige dieser Themen nahm unser Issue Management<br />
(siehe Folgeseite) auf. Daraus entstanden<br />
konkrete Projekte, wie beispielsweise die ERFA-<br />
Veranstaltung zum Thema Energie. Oder aber es<br />
führte zu einem Presseartikel zum Thema wachsende<br />
Mietpreisunterschiede.<br />
Gestärktes Sendungsbewusstsein<br />
Die Fortschritte des gemeinnützigen Wohnungsbaus<br />
und die Weiterentwicklung des Regionalverbands<br />
fanden ausserdem in zehn Newslettern<br />
an jeweils rund 2000 Empfängeradressen<br />
Eingang. Über besonders wichtige Aspekte wurde<br />
eingehend in den vier Ausgaben der Zeitschrift<br />
«blickpunkt» berichtet. Hier wurden auch immer<br />
wieder Projekte und Strategien unserer Mitglieder<br />
vorgestellt. Der «blickpunkt» wird nicht nur<br />
von Mitgliedern, Gönnern und Fördermitgliedern,<br />
sondern vermehrt auch von Personen in<br />
den öffentlichen Verwaltungen in Städten und<br />
Gemeinden und von Vertreter:innen in politischen<br />
Ämtern gelesen.<br />
Themensetting im Jahresbericht<br />
Der Jahresbericht 2021 stellte die Frage: «Wer<br />
wohnt in Genossenschaften?». Dazu lieferte der<br />
Fokusteil Fakten und Zahlen zu den Bewohnenden,<br />
zu Einkommen und Herkunft, zu tieferen Mieten<br />
und kleinerem Flächenverbrauch. Hinsichtlich eines<br />
möglichst sparsamen Flächenverbrauchs befragte<br />
Wohnbaugenossenschaften Zürich einen Architekten,<br />
welcher sich bei diversen Wohnbaugenossenschaften<br />
bereits verschiedentlich durch effiziente<br />
und gut nutzbare Grundrisse ausgezeichnet hat.<br />
Neue Erkenntnisse zu wichtigen Aspekten wie<br />
der grauen Energie, der Energieversorgung mit<br />
erneuerbaren Energien und der Verhinderung der<br />
Verdrängung von Bevölkerungsschichten durch<br />
Ersatzneubauten verfolgt der Regionalverband<br />
aufmerksam. Auch diese Themen finden Eingang<br />
in diversen Leitfäden.<br />
Zielgruppengerechte Akquisition<br />
Für den Bereich Immobilienentwicklung & Akquisition<br />
wurden im Berichtsjahr neue Faktenblätter<br />
erarbeitet, die sich an Gemeinden, öffentlichrechtliche<br />
Körperschaften und Erbengemeinschaften<br />
richten mit dem Ziel, ihnen den Verkauf ihres<br />
Landes bzw. ihrer Liegenschaft an einen gemeinnützigen<br />
Bauträger näherzubringen.<br />
18
AGIEREN STATT REAGIEREN: GRUNDLAGEN,<br />
ISSUE MANAGEMENT UND POLITIK<br />
Das Monitoring von Branchenentwicklungen,<br />
politischen Vorstössen und Themen, die das<br />
mediale Interesse wecken, ist eng mit einander<br />
verknüpft. Diese «Issues» werden identifiziert<br />
und diskutiert, Grundlagen dazu erarbeitet<br />
und Projekte formuliert.<br />
Aktuelle Kennzahlen für unsere Branche<br />
Den Schwerpunkt im Bereich Grundlagen bildete<br />
im vergangenen Jahr die Branchenstatistik für das<br />
Rechnungsjahr 2021. Um die Datenerfassung für<br />
die rund 47 teilnehmenden Genossenschaften<br />
zu vereinfachen, hat Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich den bisherigen Fragebogen gründlich überarbeitet<br />
und das webbasierte Fragebogen-Tool<br />
weiterentwickelt. Über die Sommermonate wurden<br />
die Daten plausibilisiert, bereinigt und die individuellen<br />
Reports für die teilnehmenden Genossenschaften<br />
erstellt. Seit Anfang dieses Jahres liegt<br />
ein ausführlicher Bericht zur Branchenstatistik 2021<br />
vor. Er enthält neben den finanziellen Kennzahlen<br />
erstmals auch Auswertungen zur Energieversorgung<br />
der Liegenschaften und zu den Vorgaben<br />
für die Wohnungsbelegung. Weiter geben die<br />
beteiligten Genossenschaften Auskunft über ihre<br />
Entwicklungsziele und nehmen eine Einschätzung<br />
ihrer Wachstumsmöglichkeiten vor.<br />
Bewohnerschaft in gemeinnützigen<br />
Wohnungen<br />
2021 hatte Wohnbaugenossenschaften Zürich<br />
Grundlagen für eine Analyse zur Bewohnerschaft<br />
von gemeinnützigen Wohnungen erstellt.<br />
Die Ergebnisse stiessen auf grosses Interesse und<br />
wurden im laufenden Jahr verschiedentlich vor<br />
einem interessierten Publikum, zum Beispiel den<br />
städtischen Delegierten in Wohnbaugenossenschaften,<br />
präsentiert. In einem Workshop im Sommer<br />
befassten sich Geschäftsstelle und Vorstand eingehend<br />
mit den Ergebnissen dieser Untersuchung<br />
und den hieraus abzuleitenden Massnahmen. Das<br />
Thema wird im kommenden Jahr gemeinsam mit<br />
den Mitgliedern weiterverfolgt.<br />
Lancierung der kantonalen Initiative für ein<br />
kommunales Vorkaufsrecht<br />
Die Mieten im Kanton Zürich steigen unablässig<br />
und das Problem beschränkt sich längst nicht mehr<br />
auf die grossen Städte Zürich und Winterthur. Auch<br />
in vielen Agglomerationsgemeinden hat der Preisdruck<br />
in den letzten Jahren zugenommen und es<br />
fehlt vielerorts an verfügbaren Landreserven, um<br />
bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen.<br />
Auf der Suche nach möglichen Lösungen diskutierte<br />
der Regionalverband bereits 2021 ein sogenanntes<br />
Vorkaufsrecht für Gemeinden. Dafür<br />
braucht es eine kantonale Regelung, mit der die<br />
Gemeinden eine zusätzliche Kompetenz erhalten,<br />
um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen:<br />
Dank einem sogenannten «Vorkaufsrecht» sollen<br />
Gemeinden bei grösseren Land- und Liegenschaftsverkäufen<br />
auf ihrem Gebiet das Objekt<br />
zum zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten<br />
Kaufpreis übernehmen können. So wird eine<br />
Grundlage dafür geschaffen, dass mehr bezahlbare<br />
Wohnungen entstehen und nicht immer mehr<br />
Immobielen in den Händen grosser Immobiliengesellschaften<br />
landen.<br />
Nach einer eingehenden Phase der Meinungsbildung<br />
beauftragte die Generalversammlung vom<br />
16. Mai den Vorstand, zusammen mit anderen Parteien<br />
eine kantonale Initiative für ein Vorkaufsrecht<br />
für Gemeinden zu lancieren. Am 9. September<br />
war es dann so weit: Zusammen mit einem parteipolitisch<br />
breit abgestützten Komitee lancierten<br />
wir die Unterschriftensammlung für die kantonale<br />
Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen im<br />
Kanton Zürich». Die Unterschriftensammlung läuft<br />
bis März 2023.<br />
19
Kommunale Wahlen und Kampagne<br />
Netto-Null<br />
Im Frühling <strong>2022</strong> fanden im Kanton Zürich kommunale<br />
Wahlen statt. Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich hat zusammen mit dem Regionalverband<br />
Winterthur und dem Mieterverband allen Kandidierenden<br />
aus den 13 Parlamentsgemeinden neun<br />
Fragen zur Wohnbaupolitik gestellt und deren<br />
Antworten auf einer Website veröffentlicht. Die<br />
Resultate wurden über Social Media beworben,<br />
sodass Wohnbaupolitik zu einem wichtigen Thema<br />
bei der Wahlentscheidung wurde.<br />
Im Mai <strong>2022</strong> stimmte die Stadtzürcher Bevölker<br />
ung mit knapp 75 % Ja-Stimmen dem Ziel von<br />
Netto-Null bis 2040 zu. Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich beteiligte sich in einem kleinen<br />
Rahmen an der Kampagne, weil das Thema Nachhaltigkeit<br />
zur DNA der Genossenschaften gehört.<br />
Mit dem Engagement wollte der Regionalverband<br />
darauf hinweisen, dass ein verantwortungsvoller<br />
Umgang mit Ressourcen und die Vermeidung<br />
von Treibhausgasemissionen ein wichtiges Ziel<br />
seiner Mitglieder sind.<br />
Viel Bewegung in der Wohnpolitik<br />
Nach Jahren des Booms zeichnen sich einige<br />
Ver änderungen im Wohnungsmarkt ab. Die steigenden<br />
Zinsen werden dazu führen, dass Immobilien<br />
als Anlageobjekte weniger attraktiv werden.<br />
Inwiefern das auch auf Zürich und Umgebung<br />
zutrifft, beschäftigte im Berichtsjahr auch Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich.<br />
Gleichzeitig wurde im vergangenen Jahr die Kritik<br />
am Ersatzneubau immer lauter. Diese Kritik betrifft<br />
auch die Genossenschaften, war ihr Wachstum in<br />
der letzten Dekade wegen des kaum verfügbaren<br />
Baulands massgebend von der Ersatzneubautätigkeit<br />
getrieben. Kritisiert wird namentlich, dass<br />
der frühzeitige Abriss wertvolle graue Energie<br />
und günstige Wohnungen vernichtet.<br />
Auch an der Fachtagung des gemeinnützigen<br />
Wohnungsbaus, welche der Regionalverband<br />
zusammen mit der Stadt Zürich und der Genossenschaft<br />
mehr als wohnen durchführt, war der Ersatzneubau<br />
ein Thema. Unter dem Titel «Weiter-Bauen»<br />
wurden neben erhellenden Inputs verschiedene<br />
Fallstudien, von der Sanierung über die Aufstockung<br />
bis hin zum Ersatzneubau, präsentiert. Diese<br />
Debatte bleibt aktuell, zusammen mit Diskussionen<br />
rund um Verdrängung und Verlust von Identität,<br />
die sich ebenfalls an diesem Thema entzünden.<br />
20
13.5.22: Doppel-Besichtigung neuer Wohnformen in Winterthur<br />
SICH TREFFEN,<br />
DISKUTIEREN UND<br />
VONEINANDER<br />
LERNEN<br />
An den 17 sehr unterschiedlichen Veranstaltungen von Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich gab es viel zu diskutieren. Einige<br />
Themen, welche die gemeinnützigen Bauträger schon länger beschäftigen,<br />
erhielten sogar zusätzliche Brisanz. So zum Beispiel<br />
die Versorgung mit erneuerbaren, lokal erzeugten Energien ganz<br />
allgemein oder das sinnvolle Vorgehen bei der Erneuerung des<br />
Gebäudebestands.<br />
21
Gleich zu Beginn des Jahres zeichnete sich<br />
eine weitere Corona-Welle ab. So mussten der<br />
Neujahrs apéro sowie alle folgenden, für das erste<br />
Quartal geplanten Anlässe abgesagt bzw. auf<br />
später verschoben werden. Entsprechend dicht<br />
wurde das Veranstaltungsprogramm ab April <strong>2022</strong>.<br />
Vier gut besuchte Besichtigungen kurz<br />
nacheinander<br />
Am 1. April – im Schneetreiben – fand die<br />
Besichtigung der Neubausiedlung der Baugenoss<br />
enschaft des eidgenössischen Personals BEP<br />
in Zürich-Wollishofen statt. Dieses Areal in der<br />
Manegg konnte Wohnbaugenossenschaften Zürich<br />
2014 vermitteln. Die BEP plante und baute dort<br />
gemeinsam mit der Steiner AG. Bei der Besichtigung<br />
erfuhren die Besuchenden Details zum Prozess,<br />
zur Architektur und auch zur Erstvermietung<br />
mittels eines Online-Tools. Ausserdem informierte<br />
die BEP über ihre gemeinschaftsbildenden Massnahmen,<br />
angefangen bei den Willkommensanlässen<br />
bis hin zur Bildung verschiedener Gremien<br />
mit Mitwirkungsrecht.<br />
Anfang Mai lud dann ewz zur Besichtigung einer<br />
grossen Neubausiedlung mit rund 100 Wohnungen<br />
an der Tièchestrasse – ebenfalls ein Projekt<br />
der BEP. Dort wurden in vier Gebäudeteilen vier<br />
unter schiedliche Energielösungen – verschiedene<br />
Kombinationen von Fotovoltaik mit Erdsonden und<br />
Wärmepumpen – und ein minutiöses Monitoring<br />
der Energiegewinnung und -versorgung realisiert.<br />
Von den Erkenntnissen profitieren nicht nur ewz,<br />
sondern auch die gemeinnützigen Bauträger.<br />
13.5.22: Doppel-Besichtigung neuer Wohnformen in Winterthur<br />
Am 13. Mai stand eine Doppel-Besichtigung neuer<br />
Wohnformen in Winterthur an: zunächst im Haus<br />
EinViertel der Genossenschaft für selbstverwaltetes<br />
Wohnen Gesewo: Der moderne Holzbau vereint<br />
die unterschiedlichsten Wohnkonzepte unter<br />
einem Dach und setzt damit die ursprüngliche Idee<br />
– soziale Durchmischung, Urbanität und die Kriterien<br />
der 2000-Watt-Gesellschaft – der Lokstadt<br />
um. So auch das autoarme Wohnen: Den Gesewo-<br />
Bewohnenden der 71 Wohnungen mit 2,5 bis 10,5<br />
Zimmern stehen nur gerade neun Tiefgaragenplätze<br />
zur individuellen Miete zur Verfügung. Zu<br />
bestaunen gab es auch eine Solaranlage, die übers<br />
Jahr 105 % des allgemeinen Strombedarfs deckt.<br />
Gleich im Anschluss besichtigten die zahlreichen<br />
Besucherinnen und Besucher die Genossenschaft<br />
zusammen-h-alt auf dem Sulzer-Areal nebenan.<br />
Dort wurde oberhalb von Forschungsräumen<br />
der ZHAW ein Wohnprojekt für Menschen in<br />
der zweiten Lebenshälfte realisiert. Nebst den<br />
75 Wohnungen entstanden zahlreiche Gemeinschaftsräume<br />
– Ateliers und Sauna, eine Bibliothek<br />
und ein Musikraum, ein Gemeinschaftsraum mit<br />
Küche sowie Platz fürs Gewerbe.<br />
22
16.5.22: Generalversammlung<br />
Richtungsweisende Generalversammlung<br />
An der GV von Wohnbaugenossenschaften Zürich<br />
vom 16. Mai sicherte sich der Regionalverband<br />
auf Vorstandsebene zusätzliches Branchen-Knowhow:<br />
So wurden Anita Schlegel, die Geschäftsführerin<br />
der Genossenschaft Wogeno, und Patrik<br />
Suter, Geschäftsführer des Jugendwohnnetzes<br />
Juwo, in den Vorstand gewählt. Ausserdem ging<br />
es darum zu entscheiden, ob der Verband sich<br />
wohnbaupolitisch weiter exponiert. Angesichts<br />
ständig steigender Landpreise und Mieten wurde<br />
ein entsprechender politischer Vorstoss für ein<br />
Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinden ausgearbeitet<br />
und mit den Mitgliedern breit diskutiert.<br />
Schliesslich beschloss die Generalversammlung die<br />
Lancierung einer Vorkaufsrecht-Initiative zusammen<br />
mit der SP und anderen politischen Parteien.<br />
16.5.22: Generalversammlung<br />
23
2.6.22: Erfahrungsaustausch zum Thema Energie<br />
im Volkshaus Zürich<br />
Energieversorgung: Wie geht es weiter?<br />
Das Thema Energie ist nicht erst seit dem Krieg<br />
in der Ukraine ein Thema bei Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich. Anlässlich der ERFA Energie lud<br />
der Regionalverband Zürich die Verantwortlichen<br />
für die Energieplanung auf Kantons- und Stadtzürcher<br />
Ebene sowie ewz als eine der Hauptakteure<br />
bei der Umsetzung dieser Pläne dazu ein,<br />
den Mitgliedern eine Übersicht zu den nächsten<br />
Schritten – dem Ausbau der Fernwärmenetze und<br />
der parallelen Stilllegung der Gasnetze – und zu<br />
den Konsequenzen im Zusammenhang mit dem<br />
neuen Energiegesetz zu geben. Dieses Thema<br />
wird die gemeinnützigen Bauträger sicherlich<br />
auch weiterhin stark beschäftigen.<br />
Bitte recht verdichtet: Besichtigung eines<br />
neuen Stadtteils<br />
Am 2. September luden die Logis Suisse AG, die<br />
Baugenossenschaft Glattal BGZ und Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich ein zur Besichtigung<br />
des neuen Stadtteils Glasi in Bülach, der auf dem<br />
ehemaligen Industrie-Areal der Vetropack AG kurz<br />
vor der Vollendung stand. Auch dieses rund 40<br />
Hektaren grosse Grundstück mit seiner heutigen<br />
Zweckbestimmung ist das Ergebnis einer erfolgreichen<br />
Vermittlung durch Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich. Hier wurden 16 Gebäude dicht an<br />
dicht errichtet, für rund 2000 Bewohnende und mit<br />
ca. 1800 Arbeitsplätzen. Für diese wurden eigens<br />
ein Quartierbüro als Anlaufstelle eingerichtet<br />
und diverse Willkommens- und Nachfolgeveranstaltungen<br />
organisiert.<br />
2.9.22: Besichtigung des Glasi-Areals in Bülach<br />
22.|23.9.22: Am internationalen Symposium gab es auch in der<br />
Mittagspause viel Gesprächsstoff.<br />
«Growing the movement» am 2. Internationalen<br />
Cooperative Housing Symposium<br />
Am 22. und 23. September trafen sich Referierende<br />
und Interessierte aus Israel, Nepal, den Philippinen,<br />
Nord- und Südamerika und halb Europa zum<br />
2. Internationalen Symposium der Wohnbaugenossenschaften<br />
im Kraftwerk Selnau Zürich. In kurzen<br />
Input-Referaten wurden verschiedene Modelle und<br />
Projekte vorgestellt. Das Thema Nachhaltigkeit zog<br />
sich wie ein roter Faden durch die Referate, sei es<br />
bei der Entscheidungsfindung, bei der Gründung<br />
einer Genossenschaft oder bei der Beschaffung<br />
von Ressourcen. Bei allen Unterschieden – hier<br />
fehlt das Bauland, anderswo fehlen die finanziellen<br />
Mittel – gab es auch eine wichtige Gemeinsamkeit:<br />
die Bereitschaft, die Initiative zu ergreifen,<br />
Ideen auszutauschen und sich gegenseitig zu<br />
unterstützen.<br />
24
Nebst internationalem Publikum zog das Symposium<br />
auch die Medien an. Ausserdem wurden die Referate<br />
auch via Zoom in alle Welt ausgestrahlt.<br />
25
Wie bewegt man Jugendliche zur Mitwirkung?<br />
Anfang Oktober lud die Kommission Gesellschaft<br />
& Soziales GESKO von Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich Genossenschaftsvorstände und mit sozialer<br />
Arbeit Betraute zur ersten Impuls-Veranstaltung<br />
ins Zürcher Volkshaus. Zum Thema «Dialog statt<br />
Puff – Jugendliche in Genossenschaften» gaben<br />
verschiedene Fachleute Inputs, stellten konkrete<br />
Projekte vor und diskutierten anschliessend mit<br />
dem interessierten Publikum.<br />
6.10.22: Gute Impulse an der GESKO-Veranstaltung zum Thema<br />
Jugend-Partizipation<br />
Hoher Selbstversorgungsgrad in Lufingen<br />
Am 7. Oktober lud die Baugenossenschaft Zentralstrasse<br />
(BGZ) zum Tag der offenen Tür ihrer Neubausiedlung<br />
in Lufingen ein. Hier entstehen 191<br />
zeitgemässe und günstige Wohnungen, in denen<br />
nach Abschluss der dritten Etappe rund 600 Menschen<br />
leben werden, eine Siedlung mitten im Grünen,<br />
welche dank Solarpanels und Wärmepumpen<br />
einen Selbstversorgungsgrad von 86 % aufweist.<br />
7.10.22: Tag der offenen Tür bei der BGZ in Lufingen<br />
11. Fachtagung: «Weiter-Bauen», aber wie?<br />
Anfang Dezember fand unter der Federführung<br />
von Wohnbaugenossenschaften Zürich, dem Hochbauamt<br />
der Stadt Zürich und der Baugenossenschaft<br />
mehr als wohnen die 11. Fachtagung statt.<br />
Etwa 180 Vertreter:innen von Wohnbaugenossenschaften<br />
und der öffentlichen Hand tauschten<br />
sich aus über das alle bewegende Thema des<br />
«Weiter-Bauens» und die sich daraus ergebenden<br />
Zielkonflikte zwischen Erhalt von günstigem<br />
Wohnraum, baulicher Verdichtung und einem verantwortungsvollen<br />
Umgang mit grauer Energie.<br />
Wohnbaugenossenschaften Zürich wird sich vertieft<br />
mit dieser spannenden Fragestellung befassen.<br />
Hier werden kaum schematische Lösungen zum<br />
Ziel führen, es bedarf vielmehr einer sorgfältigen<br />
Abwägung der verschiedenen Interessen.<br />
Netzwerken für Geschäftsführende<br />
und Präsidierende<br />
Im Berichtsjahr konnten die Geschäftsführenden-<br />
Lunchs wieder aufgenommen werden. Dabei<br />
trafen sich um die 25 Geschäftsführende zu Inputreferaten<br />
zu verschiedenen, branchenrelevanten<br />
Themen und einem anschliessenden Mittagessen.<br />
Ziel dieser Treffen ist es zudem, Erfahrungen aus<br />
der Führung und dem Alltag der gemeinnützigen<br />
Wohnbauträger auszutauschen. Im Dezember<br />
traf man sich abschliessend zu einem traditionellen<br />
Jahresendanlass, besuchte den Zürcher<br />
Kunsthaus-Neubau und unterhielt sich über den<br />
Genossenschaftsalltag bei einem Essen in der<br />
Weggenstube gleich nebenan. Die Geschäftsführenden-Lunchs<br />
werden von zwei Vertretern<br />
von Wohnbaugenossenschaften gemeinsam mit<br />
dem Regionalverband organisiert und finden im<br />
neuen Jahr ihre Fortsetzung.<br />
26
IMMOBILIENENTWICKLUNG &<br />
AKQUISITION: VERMITTLUNG<br />
VON KNOW-HOW, LAND UND<br />
LIEGENSCHAFTEN<br />
Der Bereich Immobilienentwicklung & Akquisition<br />
von Wohnbaugenossenschaften Zürich<br />
berät einerseits Mitglieder in allen Fragen der<br />
strategischen Immobilienentwicklung und<br />
evaluiert und vermittelt für den gemeinnützigen<br />
Wohnungsbau geeignetes Bauland,<br />
Baurechte sowie bestehende Wohnliegenschaften<br />
an die Abonnierenden der Dienstleistung<br />
«Immobilienakquisition». Darüber<br />
hinaus berät der I&A Gemeinden und<br />
Privatpersonen in Bezug auf Immobilienspezifische<br />
Themen, wirkt bei Vernehmlassungen<br />
von Gesetzesvorlagen und Richtlinien mit und<br />
verfasst Merkblätter zu aktuellen Themen.<br />
Strategische Beratungen<br />
Im Berichtsjahr konnten zahlreiche gemeinnützige<br />
Bauträger bei strategischen Fragestellungen<br />
rund um das Thema Immobilien beraten<br />
werden, zum Beispiel bei Zustandsanalysen,<br />
Erneuerungs szenarien für einzelne Siedlungen<br />
und Wirtschaft lichkeitsprüfungen von ausgeschriebenen<br />
Baugrundstücken.<br />
Modulare Dienstleistungen waren gefragt<br />
Im Bereich der modularen Beratungsdienstleistungen<br />
konnten im Jahr <strong>2022</strong> zwei laufende Mandate<br />
mit Entwicklungsszenarien und einem Strategie-<br />
Workshop abgeschlossen werden. Die Entwicklungsszenarien<br />
auf Basis eines Liegenschaftenchecks<br />
oder einer Portfolioanalyse dienen den<br />
Bauträgern als Entscheidungsgrundlage hinsichtlich<br />
der Erneuerungsstrategie einer bestimmten<br />
Siedlung. Eine Portfolioanalyse hat der Verband<br />
für eine Baugenossenschaft im Zürcher Oberland<br />
erstellt. Gleichzeitig wurden dieses Angebot<br />
grundlegend überarbeitet und die Merkblätter zu<br />
den Standardprodukten «Liegenschaftencheck»,<br />
«Portfolioanalyse» und «Erneuerungsszenarien»<br />
aktualisiert.<br />
Individuelle Beratungen nehmen zu<br />
Über das modulare Beratungsangebot hinaus<br />
hat der Bereich I&A weitere Bauträger mit verschiedenen<br />
Beratungsdienstleistungen unterstützt.<br />
So wurde eine «Potenzial- und Entwicklungsstudie»<br />
für einen Bauträger erarbeitet, um die<br />
baurechtlichen Möglichkeiten einer Expansion in<br />
der Um gebung einer bereits bestehenden Liegenschaft<br />
zu ermitteln. Für einen weiteren Bauträger<br />
wurde im Hinblick auf einen Liegenschaftenerwerb<br />
eine indikative Wirtschaftlichkeitsprüfung<br />
erstellt, in einem anderen Fall ein bestehendes<br />
Bewertungsgutachten geprüft. Eine Baugenossenschaft<br />
im Gründungsstadium wurde bezüglich des<br />
Potenzials einer Liegenschaft sowie zu Fragen der<br />
Wirtschaftlichkeit beraten. Der Verband beriet auch<br />
zwei lokale Netzwerke gemeinnütziger Bauträger<br />
und organisierte initiale Zusammenkünfte zwecks<br />
Gründung eines neuen Netzwerks.<br />
Verschiedenste Mitglieder haben im Berichtsjahr<br />
von Kurzberatungen, meist telefonisch, Gebrauch<br />
gemacht.<br />
Land- und Immobilienakquisition<br />
Im Berichtsjahr wurden rund 90 Immobilienan<br />
gebote geprüft. Drei Angebote wurden<br />
unter den Abonnierenden der Dienstleistung<br />
«Immobilienakquisition» ausgeschrieben, rund<br />
weitere 30 Angebote direkt an potenziell interessierte<br />
Abonnenten weitergeleitet. Insgesamt<br />
kam es <strong>2022</strong> zu drei erfolgreichen Vermittlungen.<br />
Bei der ersten Vermittlung wurde einer Baugenossenschaft<br />
das Kaufrecht im Erbfall für ein<br />
Grund stück von rund 2000 m² und einem Potenzial<br />
von zwölf Wohnungen zugesichert. Die zweite Vermittlung<br />
betraf 12’000 m² Bauland im Bezirk Uster<br />
für ca. 97 Wohnungen. Und ein drittes (öffentlich<br />
ausgeschriebenes) Immobilienangebot konnte<br />
direkt an eine in der Nachbarschaft präsente<br />
Baugenossenschaft vermittelt werden.<br />
27
Bei der Ausschreibung der Baurechte für ca. 400<br />
Wohnungen auf dem Areal Thurgauerstrasse,<br />
welche sich im Auftrag von der Stadt Zürich<br />
an alle Mitglieder des Regionalverbands richtete,<br />
stand Wohnbaugenossenschaften Zürich<br />
der Liegenschaftenverwaltung Stadt Zürich im<br />
Rahmen eines Echoraumes bei der Erarbeitung<br />
der Ausschreibungsunterlagen beratend zur Seite<br />
und informierte die Verbandsmitglieder laufend<br />
über den aktuellen Stand und den geplanten<br />
Ablauf der Ausschreibung. <strong>2022</strong> fand die Präqualifikationsphase<br />
statt, die Hauptausschreibung wird<br />
im ersten Quartal 2023 durchgeführt.<br />
Darüber hinaus hat der Bereich I&A im Rahmen<br />
der aktiven Immobilienakquisition verschiedene<br />
Landeigner direkt kontaktiert und stand bezüglich<br />
der Vergabe von Bauland oder Baurechten<br />
im engen Austausch mit einigen Gemeinden im<br />
Kanton Zürich. Mehrere Gemeindekontakte waren<br />
nicht zuletzt eine Folge einer im vergangenen Jahr<br />
durchgeführten Gemeindeumfrage.<br />
Immobilienentwicklung<br />
Zusätzlich zur Evaluation und Akquisition von<br />
Grund stücken und Immobilien berät I&A gemeinnützige<br />
Bauträger, Gemeinden und Privatpersonen<br />
bei der Projektentwicklung. In diesem Rahmen<br />
unterstützt der Verband <strong>2022</strong> die Gemeinden<br />
Wetzikon und Wädenswil bei unterschiedlichen<br />
Anliegen. Der Bereich I&A wurde im Anschluss an<br />
eine Vermittlung zudem von einer privaten Eigentümerschaft<br />
mit einem weitergehenden Beratungsmandat<br />
betraut. Die Kompetenzen in Fragen der<br />
Immobilienentwicklung wurden ausserdem von<br />
verschiedenen Akteuren, z. B. in Zusammenhang<br />
mit der Debatte um «Sanierung oder Ersatzneubau»,<br />
in Anspruch genommen.<br />
Dokumentation und Kennzahlen<br />
Die Dokumentationen über Neubau- und Ersatzneubauten<br />
von gemeinnützigen Bauträgern, die<br />
Liste der Neu- und Ersatzneubauten sowie Wegleitungen<br />
und Merkblätter für gemeinnützige Bauträger<br />
wurden laufend aktualisiert. Diese Dokumente<br />
sind auf der Webseite für alle Mitglieder verfügbar,<br />
ebenso die Faktenblätter zu den einzelnen<br />
Besichtigungen.<br />
Vernehmlassungen<br />
Wohnbaugenossenschaften Zürich hat sich <strong>2022</strong><br />
zu verschiedenen Gesetzesvorlagen geäussert bzw.<br />
beratend mitgewirkt. Dies betraf im Berichtsjahr<br />
z. B. die Hochhausrichtlinien der Stadt Zürich sowie<br />
ein vom Bundesamt für Wohnungswesen erarbeitetes<br />
Modell für die Kostenmiete. Der Bereich I&A<br />
unterstützte ausserdem das Finanzdepartement<br />
der Stadt Zürich mit spezifischem Fachwissen bei<br />
der Ausgestaltung des Wohnraumfonds, welcher<br />
2023 vom Gemeinderat behandelt wird.<br />
NETZ GENOSSENSCHAFTEN<br />
SCHLIESST EINE MARKTLÜCKE<br />
Das Team von Netz Genossenschaften bietet<br />
kleineren und mittelgrossen Genossenschaften,<br />
die über keine eigene Geschäftsstelle<br />
verfügen, modulare Dienstleistungen im<br />
Bereich der Immobilienbewirtschaftung an.<br />
Dies, um die Vorstände der Mitgliedsgenossenschaften<br />
von Verwaltungsaufgaben zu<br />
entlasten. Bis Ende <strong>2022</strong> konnten bereits neun<br />
gemeinnützige Wohnbauträger mit rund 900<br />
Wohnungen für diese Idee gewonnen werden.<br />
Nach der erfolg- und lehrreichen Pilotphase 2021<br />
startete das Team von Netz Genossenschaften<br />
im Januar <strong>2022</strong> ganz offiziell mit fünf Genossenschaftsmandaten.<br />
Im Februar wurde an einem<br />
Workshop der Prozess für das Onboarding von<br />
Neukunden festgelegt, also der Ablauf und die<br />
benötigten Unterlagen, die genau definierten<br />
Aufgaben und Zuständigkeiten, angeordnet auf<br />
einer Zeitachse. Bereits im Frühjahr nahm Netz<br />
Genossenschaften an ersten Vorstandssitzungen<br />
und Generalversammlungen von Mandats-Genoss<br />
enschaften teil. Im Mai und Juni wuchs das Team<br />
mit zwei neuen Mitarbeitenden weiter.<br />
28
Wachstum, auch nach innen<br />
Mitte <strong>2022</strong> kamen weitere, auch grössere Mandate,<br />
die Erfassung ihrer Mieterschaft sowie weiterer<br />
Stammdaten hinzu. Und im Herbst konnte ein<br />
erster grösserer Meilenstein, die Heizkostenabrechnungen<br />
samt Vorschlag zur freiwilligen<br />
Er höhung der Akontozahlungen im Namen der<br />
Mandats-Genossenschaften, erreicht werden. Die<br />
telefonischen Anfragen der Mieterinnen und<br />
Mieter zeigten, dass das Team von Netz Genossenschaften<br />
als Dienstleistende auf grosse Akzeptanz<br />
stösst. Gegen Ende des Jahres konnte das Team<br />
durch eine weitere ausgewiesene Immobilienfachfrau<br />
verstärkt werden.<br />
Positive Bilanz nach dem ersten Jahr<br />
Ein Jahr nach dem Start betreut Netz Genossenschaften<br />
mit fünf Mitarbeitenden neun Genossenschaften<br />
mit rund 900 Wohnungen. Das Berichtsjahr<br />
war ebenso spannend wie herausfordernd.<br />
So konnte Netz Genossenschaften insbesondere<br />
während der Implementierungsphase auf die<br />
wertvolle Unterstützung durch Vorstandsmitglieder<br />
der Mandanten zählen. Zu den Bewohnenden der<br />
betreuten Genossenschaften wurden erste gute<br />
Kontakte geknüpft. Auch das Tagesgeschäft – von<br />
der Buchhaltung über die Vermietung bis hin zur<br />
genossenschaftlichen Betreuung der Mitglieder –<br />
verlief reibungslos. Das Team musste aber auch<br />
lernen, mit längeren Entscheidungsprozessen in<br />
den Vorständen sowie den teilweise langen Listen<br />
an Pendenzen aus der Vergangenheit umzugehen.<br />
Dieses erste Jahr hat gezeigt, wie unterschiedlich<br />
die Bedürfnisse bei den verschiedenen Mandaten<br />
und auch wie vielseitig die erbrachten Dienstleistungen<br />
von Netz Genossenschaften sind. Um den<br />
Ablauf der Prozesse zu sichern, wird der Fokus<br />
verstärkt auf die Konsolidierung des Angebots<br />
sowie digital einheitliche Prozessabläufe gelegt.<br />
KOMMISSIONEN SETZEN NEUE<br />
SCHWERPUNKTE<br />
Die Entwicklungen in verschiedenen Bereichen<br />
des gemeinnützigen Wohnungsbaus<br />
beschäftigten auch die Kommissionen von<br />
Wohnbaugenossenschaften Zürich. So<br />
entwickelten sie zu Themen wie zum Beispiel<br />
der nachhaltigen Energieversorgung, den<br />
Partizipations- und Erneuerungsprozessen,<br />
der Zinswende und dem zunehmend<br />
austrocknenden Land- und Liegenschaftenmarkt<br />
angepasste Strategien und Schwerpunkte.<br />
Kommission Gesellschaft und Soziales<br />
(GESKO)<br />
Ende 2021 hat das neue GESKO-Team mit Bigi<br />
Obrist (Vorstand) und Barbara Müller (Geschäftsstelle)<br />
seine Arbeit aufgenommen. Das Team hat<br />
sein erstes Jahr genutzt, um sich einzuarbeiten,<br />
eine Standortbestimmung vorzunehmen und das<br />
Angebot weiterzuentwickeln. Die GESKO war in<br />
ihrer Anfangszeit stark auf das Wohnen im Alter<br />
fokussiert. Dieses immer noch wichtige Thema<br />
wird künftig um verschiedene soziale und gesellschaftliche<br />
Themen erweitert. So hat sie sich im<br />
letzten Jahr mit der Mitwirkung von Jugendlichen<br />
in Genossenschaften und der Zugänglichkeit<br />
für Migrantinnen und Migranten befasst.<br />
Seit Beginn legt die GESKO einen Schwerpunkt<br />
auf die Vernetzung und den Wissenstransfer unter<br />
den Fachleuten für Soziales, Gemeinschaft und<br />
Partizipation in Wohnbaugenossenschaften. Dazu<br />
führt sie regelmässig einen Fachaustausch durch.<br />
Aufgrund einer Umfrage unter den Teilnehmenden<br />
gibt es neu weniger, aber längere Veranstaltungen,<br />
in denen die Beteiligten ein Fachthema<br />
vertiefen und Praxisfälle dazu diskutieren können.<br />
Für die Zielgruppe Geschäftsführende und Vorstandsmitglieder<br />
ersetzen Impulsveranstaltungen<br />
die bisherigen ERFA-Veranstaltungen. Sie greifen<br />
aktuelle soziale Fragestellungen rund ums Wohnen<br />
und das Leben in Genossenschaften auf.<br />
29
Kommission Immobilienentwicklung &<br />
Akquisition (I&A)<br />
Die Kommission «Immobilienentwicklung &<br />
Akquisition» hat sich im Berichtsjahr zweimal zu<br />
je einem halbtägigen Workshop getroffen. Der<br />
Workshop stand schwerpunktmässig im Zeichen<br />
einer Standortbestimmung in Bezug auf die Dienstleistung<br />
«Immobilienakquisition», die Beratungsdienstleistung<br />
sowie die personellen Kapazitäten.<br />
Ebenso waren die Schnittstellen zur neu geschaffenen<br />
Akquisitionsabteilung bei Liegenschaften<br />
Stadt Zürich ein Thema. Eine Analyse der Entwicklungen<br />
im Immobilienmarkt der vergangenen<br />
Jahre, welche geprägt waren durch steigende<br />
Landpreise, sowie die Erwägung möglicher Szenarien<br />
in Anbetracht der sich abzeichnenden<br />
Zinswende veranlassten uns, verschiedene mögliche<br />
Anpassungen der Akquisitionsdienstleistung<br />
zu skizzieren.<br />
Das zweite Treffen diente der Vertiefung konkreter<br />
einzelner Themen aus dem ersten Workshop.<br />
Neben der Diskussion von Ideen zu einem neuen<br />
Finanzierungsinstrument lag der Schwerpunkt<br />
auf der Umsetzung einzelner strategischer Massnahmen,<br />
insbesondere im Bereich des Abonnements<br />
Immobilienakquisition. Die vorgeschlagenen<br />
Anpassungen sollen im ersten Halbjahr 2023 mit<br />
den Abonnierenden besprochen werden.<br />
Kommission Branchenentwicklung (BREK)<br />
Die BREK unterstützt die Mitglieder mit konkreten<br />
Dienstleistungen. Im Berichtsjahr haben sich<br />
weitere Wohnbaugenossenschaften dem Gebäudeversicherungs-Rahmenvertrag<br />
von Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich angeschlossen. Dieser bietet<br />
den Mitgliedern günstige Konditionen bei<br />
der Deckung möglicher Schäden bei ihren<br />
Liegenschaften. Dabei stand die Kommission in<br />
einem regelmässigen Austausch mit dem dafür<br />
ausgewählten externen Dienstleister mit dem<br />
Ziel, das Angebot weiter zu verbessern und<br />
auch auszubauen: Eine steigende Anzahl von<br />
Policen erhöht die Attraktivität des Angebots.<br />
In den Wirkungsbereich der BREK fällt auch der<br />
zweite Branchenvertrag des Regionalverbandes.<br />
Bei den Finanzierungsinstrumenten geht<br />
es darum, den Mitgliedern möglichst nachhaltige<br />
und preiswerte Finanzierungen ihres<br />
Portfolios zu sichern. In diesem Bereich wurde<br />
von Wohnbaugenossenschaften Schweiz ein<br />
ähnliches schweizweites Angebot lanciert, an<br />
dem sich auch der Regionalverband anschliesst.<br />
Es ist interessant zu beobachten, wie sich diese<br />
neue Dienstleistung entwickeln wird.<br />
Netz Genossenschaften war auch <strong>2022</strong> ein<br />
wichtiger Schwerpunkt in den Kommissionssitzungen.<br />
Nach der Vorbereitungsphase<br />
und dem darauffolgenden Start Anfang<br />
Jahr unterstützte die BREK das Projektteam<br />
in mehreren Workshops. Themen wie die<br />
Ressourcenplanung, die Rekrutierung und der<br />
Aufbau von zentralen Prozessen standen dabei<br />
im Mittelpunkt. Ausserdem informierte sich<br />
die Kommission regelmässig über den Stand<br />
der Implementierung neu angeschlossener<br />
Wohnbaugenossenschaften.<br />
30
ZAHLEN<br />
<strong>2022</strong><br />
zum Geschäftsjahr<br />
31
ERLÄUTERUNGEN ZU<br />
DEN FINANZEN<br />
Im Berichtsjahr haben sich die neuen Tätigkeitsbereiche<br />
des Regionalverbands, insbe sondere<br />
jene der Grundlagenarbeit und der politischen<br />
Interessensvertretung, etabliert. Zudem<br />
konnte das Angebot Netz Genos senschaften<br />
bereits sechs Verwaltungsmandate mit rund<br />
500 Wohnungen hinzugewinnen. Entsprechend<br />
wirkt sich dies im Jahres vergleich bei den<br />
Personalressourcen aus.<br />
Erfolgsrechnung<br />
Die Einnahmen aus Mitglieder- und Fördermitgliederbeiträgen<br />
blieben stabil. So zählte der<br />
Regionalverband per Ende <strong>2022</strong> 261 Mitglieder<br />
mit 69’848 Wohnungen (plus 900 Wohnungen).<br />
Aufgrund einer personellen Vakanz blieben die<br />
Erträge aus strategischen Beratungen und der<br />
Akquisition unter dem Vorjahresniveau (minus<br />
CHF 91’000 gegenüber 2021).<br />
Dank den Unterstützungsbeiträgen der Stadt<br />
Zürich (CHF 235’000) bzw. des Gemeinnützigen<br />
Fonds des Kantons Zürich (CHF 40’000) konnte<br />
der Regionalverband Zürich einen Gewinn von<br />
CHF 10’000 erzielen und die Rückstellungen um<br />
CHF 100’000 erhöhen (CHF 75’000 für zukünftige<br />
Projekte und CHF 25’000 für einen Abstimmungsfonds).<br />
Diese Beiträge erfolgten zum Teil<br />
rückwirkend ab 2021 und decken auch das damalige<br />
Defizit. Gestiegen sind die Einnahmen aus<br />
dem Rahmenvertrag für Gebäudeversicherungen<br />
(+ CHF 35’000). Dieser bietet den angeschlossenen<br />
Mitgliedern vorteilhafte Prämien an.<br />
Der Personalaufwand von Wohnbaugenossenschaften<br />
Zürich stieg im Berichtsjahr um CHF 80’000,<br />
dies aufgrund der Aufstockung der Personalressourcen<br />
bei Netz Genossenschaften (bei einem<br />
Umsatz von CHF 265’000). Gleichgeblieben ist der<br />
Vorstandsaufwand. Bei der Entwicklung und der<br />
Implementierung einer neuen Mitgliederdatenbank<br />
in Zusammenarbeit mit dem Dachverband<br />
beteiligte sich Wohnbaugenossenschaften Zürich<br />
mit CHF 20’000 am Projekt.<br />
Bilanz und Ausblick<br />
Wohnbaugenossenschaften Zürich verfügt weiterhin<br />
über eine gesunde Kapitalbasis. 2023 ist ein<br />
Umzug der Geschäftsstelle zusammen mit Wohnbaugenossenschaften<br />
Schweiz geplant. Gemeinsame<br />
Räumlichkeiten versprechen gemeinsame<br />
Synergien. Die entsprechenden Aufwände werden<br />
– falls nötig – durch einen Teil der erfolgten Rückstellungen<br />
gedeckt. Bei Netz Genossenschaften<br />
zeichnet sich 2023 ein Zuwachs von weiteren<br />
300 zu bewirtschaftenden Wohnungen ab. Die<br />
zunehmende Bedeutung dieses Teils des Regionalverbands<br />
wird im kommenden Jahr durch eine<br />
Spartenrechnung abgebildet.<br />
<strong>2022</strong> stieg der Gesamtaufwand um CHF 100’000,<br />
vor allem aufgrund der Organisation eines internationalen<br />
Symposiums, der Herausgabe der periodisch<br />
erscheinenden Branchenstatistik (unterstützt<br />
vom Kooperationspartner ZKB) und weiterer neuer<br />
Publikationen wie zum Beispiel die Auswertung<br />
der Bewohnendenkennzahlen in der Stadt und<br />
im Kanton Zürich zur Frage «Wer wohnt in den<br />
Genossenschaftswohnungen?». Zudem konnten<br />
gegenüber dem Vorjahr wieder vermehrt vor<br />
Ort Veranstaltungen durchgeführt werden, was<br />
sich ebenfalls im Gesamtaufwand niederschlägt.<br />
32
Bilanz per 31.12.<strong>2022</strong><br />
Aktiven <strong>2022</strong> 2021<br />
Flüssige Mittel 429’527 715’341<br />
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 127’246 32’949<br />
Übrige kurzfristige Forderungen (a) 4’693 3’299<br />
Aktive Rechnungsabgrenzungen (b) 381’057 33’592<br />
Total Umlaufvermögen 942’522 785’181<br />
Finanzanlagen (c) 70’400 70’400<br />
Mobile Sachanlagen 23’824 15’066<br />
Immaterielle Werte 90’784 99’843<br />
Total Anlagevermögen 185’008 185’309<br />
Total Aktiven 1’127’531 970’490<br />
Passiven <strong>2022</strong> 2021<br />
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (d) 51’863 57’107<br />
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 5’503 3’997<br />
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Organen 24’550 23’126<br />
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen 18’095 3’693<br />
Passive Rechnungsabgrenzungen (e) 179’785 145’500<br />
Total Fremdkapital kurzfristig 279’796 233’423<br />
Ausgleichsfonds Akquisition 78’000 78’000<br />
Abstimmungsfonds 125’000 100’000<br />
Rückstellungen Projekte 157’351 82’350<br />
Total Fremdkapital langfristig 360’351 260’350<br />
Total Fremdkapital 640’146 493’773<br />
Vereinskapital Verband 476’717 536’920<br />
Total Vereinskapital 476’717 536’920<br />
Jahresergebnis 10’668 -60’203<br />
Total Passiven 1’127’531 970’490<br />
33
Erfolgsrechnung 1.1. bis 31.12.<strong>2022</strong><br />
Nettobetrag aus Lieferungen und Leistungen <strong>2022</strong> 2021<br />
Mitgliederbeiträge 765’296 767’083<br />
Leistungs- und Unterstützungsverträge 135’607 44’652<br />
Sponsoring- und Werbeerträge 102’000 98’393<br />
Erträge Beratungsdienstleistungen 266’312 367’346<br />
Erträge Verbandsdienstleistungen 183’863 122’745<br />
Diverse Erträge, Projekte und Jubiläum 619 7’505<br />
Wertberichtigung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen -4’963 559<br />
Total Ertrag 1’448’733 1’408’283<br />
Aufwand <strong>2022</strong> 2021<br />
Netzwerke und Weiterbildung 1’282 853<br />
Öffentlichkeitsarbeit 71’503 66’997<br />
Verbandsdienstleistungen 110’262 18’757<br />
Beratungsdienstleistungen 13’474 9’416<br />
Total Aufwand für Verbandsleistungen 196’520 96’023<br />
Lohnaufwand 633’183 896’238<br />
Sozialversicherungsaufwand 211’594 210’811<br />
Übriger Personalaufwand 38’348 11’115<br />
Total Personalaufwand 883’125 1’118’165<br />
Büroaufwand 54’415 50’661<br />
Verwaltungs- und Informatikaufwand 82’247 76’919<br />
Aufwendungen für die Organe 144’673 168’786<br />
Übriger Betriebsaufwand 18’208 14’942<br />
Total sonstiger Betriebsaufwand 299’542 311’308<br />
Abschreibungen 37’679 38’055<br />
Finanzaufwand 383 524<br />
Finanzertrag 3’316 4’675<br />
Total Finanzerfolg 2’933 4’151<br />
Ertrag Netz Genossenschaften 385’987 0<br />
Aufwand Netz Genossenschaften 389’510 0<br />
Betrieblicher Nebenerfolg -3’523 0<br />
Ausserordentlicher Ertrag (f) 80’000 89’917<br />
Ausserordentlicher Aufwand (f) 100’000 0<br />
Total ausserordentlicher, einmaliger oder periodenfremder Erfolg -20’000 89’917<br />
Steueraufwand 609 -996<br />
Jahresergebnis 10’668 -60’203<br />
An den Vorstand wurden <strong>2022</strong> insgesamt CHF 127’145 ausbezahlt (VJ 131’087).<br />
34
ANHANG<br />
Angaben über die in der Jahresrechnung<br />
angewandten Grundsätze<br />
Die für die vorliegende Jahresrechnung angewandten<br />
Grundsätze der Rechnungslegung erfüllen die<br />
Anforderungen des Schweizerischen Rechnungslegungsrechts.<br />
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen<br />
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen<br />
sowie die übrigen kurzfristigen Forderungen<br />
werden zu Nominalwerten ausgewiesen abzüglich<br />
notwendiger Wertberichtigungen.<br />
Finanzanlagen<br />
Die Finanzanlagen sind zu Nominalwerten bilanziert.<br />
Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen<br />
zu Positionen der Bilanz und Erfolgsrechnung<br />
Übrige kurzfristige Forderungen <strong>2022</strong> 2021<br />
Verrechnungssteuern 4’394 3’299<br />
Diverse 299 0<br />
Total 4’693 3’299<br />
Aktive Rechnungsabgrenzungen<br />
Vorausbezahlte Versicherungsprämien 33’654 4’361<br />
Vorausbezahlte Mieten 2’935 2’845<br />
Übrige Vorauszahlungen 0 7’386<br />
Bezahlter Aufwand des Folgejahres 36’589 14’592<br />
Noch nicht fakturierte Beratungen 0 17’000<br />
Noch zu erhaltender Ertrag 344’468 2’000<br />
Noch nicht erhaltener Ertrag 344’468 19’000<br />
Aktive Rechnungsabgrenzungen 381’057 33’592<br />
Finanzanlagen<br />
Wertschriftendepot ZKB 8’900 8’900<br />
Anteilschein HBG 40’000 40’000<br />
Anteilschein mehr als wohnen 20’000 20’000<br />
Anteilschein ABZ 1’500 1’500<br />
Total Passiven 70’400 70’400<br />
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen<br />
Verbindlichkeiten gegenüber Organen 14’303 12’680<br />
Verbindlichkeiten gegenüber Dritten 37’560 44’427<br />
Total 51’863 57’107<br />
35
Passive Rechnungsabgrenzungen <strong>2022</strong> 2021<br />
Ausstehende Aufwendungen 4’785 3’500<br />
Ferien und Überstunden 35’000 30’000<br />
Noch nicht bezahlter Aufwand 39’785 33’500<br />
Vorausfakturierte Aufträge 0 92’000<br />
Erhaltener Ertrag des Folgejahres 140’000 0<br />
Kooperationsverträge 0 20’000<br />
Erhaltener Ertrag des Folgejahres 140’000 112’000<br />
Passive Rechnungsabgrenzungen 179’785 145’500<br />
Total Personalaufwand 1’198’125 1’118’165<br />
Erläuterungen zu ausserordentlichen, einmaligen oder<br />
periodenfremden Positionen der Erfolgsrechnung<br />
Ausserordentlicher Aufwand <strong>2022</strong> 2021<br />
Unterstützungsbeitrag Stadt Zürich 80’000 0<br />
Auflösung Rückstellung 0 89’917<br />
Bildung Rückstellung 100’000 0<br />
-20’000 89’917<br />
Anzahl Mitarbeitende<br />
Anzahl Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt 8.20 7.60<br />
Nettoauflösung stille Reserven<br />
0 89’917<br />
Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag<br />
Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verabschiedung<br />
der Jahresrechnung durch den Vorstand am 6.2.2023<br />
sind keine wesentlichen Ereignisse aufgetreten,<br />
welche die Aussagefähigkeit der Jahresrechnung<br />
<strong>2022</strong> beeinträchtigen könnten bzw. an dieser Stelle<br />
offengelegt werden müssten.<br />
36
Bericht der Revisionsstelle<br />
37
UNSERE MITGLIEDER<br />
Wohnbaugenossenschaften Zürich ist<br />
hauptsächlich «innerlich» gewachsen. Zwar<br />
blieb die Mitgliederzahl bei den gemeinnützigen<br />
Wohnbauträgern nahezu konstant. Da<br />
diese Mitglieder <strong>2022</strong> aber erneut viel gebaut<br />
haben, stieg die Zahl der Wohnungen, die<br />
sie vermieten, um 900 auf 69’848 Wohnungen<br />
(Stand 31.12.<strong>2022</strong>).<br />
Zu den 261 Aktivmitgliedern des Regionalverbands<br />
zählen Wohnbaugenossenschaften, gemeinnützige<br />
Aktiengesellschaften und Stiftungen mit demselben<br />
Zweck.<br />
Mit der regen Neubau- und Ersatzneubautätigkeit<br />
und den damit einhergehenden Verdichtungsbestrebungen<br />
nimmt auch die Zahl gemeinnütziger<br />
Wohnungen zu.<br />
Neuaufnahmen<br />
→ Stiftung Recht auf Wohnen<br />
→ Wohnbaugenossenschaft Fondligarten<br />
→ Züri Wohngenossenschaft<br />
→ Wohnbaugenossenschaft Wir sind Stadtgarten<br />
Austritte<br />
→ BAWA<br />
→ Isolino<br />
Jahr Mitglieder Wohnungen<br />
2013 255 60’154<br />
2014 256 59’812<br />
2015 256 60’817<br />
2016 258 63’751<br />
2017 258 64’971<br />
2018 256 66’490<br />
2019 257 68’435<br />
2020 259 69’032<br />
2021 259 68’948<br />
<strong>2022</strong> 261 69’848<br />
Assoziativmitglieder<br />
Nebst den Aktivmitgliedern, deren Hauptzweck<br />
die Erstellung und Vermietung von preisgünstigem<br />
Wohn- und Gewerberaum ist, hat unser Verband<br />
assoziierte Mitglieder aus dem Gemeinwesen, bei<br />
denen die Vermietung von Wohn- und Gewerberaum<br />
nur ein Nebenzweck ist. <strong>2022</strong> waren dies:<br />
→ Finanzdepartement der Stadt Zürich<br />
→ Evang.-reformierte Kirchgemeinde Zürich<br />
→ Verein Incontro – Gelebte Nachbarschaft<br />
→ Wohnprojekt 8610<br />
→ Verein Falte<br />
→ IG Pro Zürich 12<br />
38
UNSERE PARTNER<br />
Wohnbaugenossenschaften Zürich setzt auf<br />
Kooperation. Diese bezieht zum einen unsere<br />
Mitglieder, Politik und Verwaltung mit ein<br />
und zum anderen eine ganze Reihe von<br />
Kooperationspartnern, Gönnern und<br />
Fördermitgliedern, die den gemeinnützigen<br />
Wohnungsbau unterstützen.<br />
Unsere grossen Kooperationspartner<br />
→ Zürcher Kantonalbank ZKB als Ansprechpartnerin<br />
bei Immobilienfinanzierungen<br />
→ HRS Real Estate AG, Projektentwickler,<br />
Total- und Generalunternehmer<br />
→ ewz, unser Partner für intelligente<br />
Energielösungen<br />
Unsere 32 Gönnermitglieder<br />
→ 4B AG<br />
→ Alternative Bank Schweiz AG<br />
→ ASTOR Küchen AG<br />
→ Bank Avera<br />
→ Bank Cler AG – Basel<br />
→ Bank Cler AG – Zürich<br />
→ Bauwerk Parkett AG<br />
→ BDO AG<br />
→ BMS Building Materials<br />
→ Credit Suisse AG<br />
→ Electrolux AG<br />
→ energie360°<br />
→ Ernst Schweizer AG<br />
→ ewz<br />
→ Gartenbau-Genossenschaft Zürich<br />
→ Halter AG<br />
→ Hansgrohe AG<br />
→ Hector Egger Holzbau AG<br />
→ HRS Real Estate AG<br />
→ Implenia Schweiz AG<br />
→ Keramik Laufen AG & Similor AG<br />
→ Meier + Steinauer Partner AG<br />
→ Migros Bank AG<br />
→ NAKU Steinhandel AG<br />
→ Primobau AG<br />
→ Raiffeisenbank Zürich<br />
→ Sanitas Troesch AG<br />
→ St. Galler Kantonalbank AG<br />
→ Sunrise UPC GmbH<br />
→ V-ZUG AG<br />
→ W. Schneider + Co AG<br />
→ Zürcher Kantonalbank ZKB<br />
Unsere Fördermitglieder<br />
Die Liste der insgesamt 151 Fördermitglieder von<br />
Wohnbaugenossenschaften Zürich ist auf unserer<br />
Website publiziert. Dort können sie nach Dienstleistung<br />
bzw. Branche abgerufen werden.<br />
Wir danken all unseren Partnern für ihre treue<br />
Unterstützung im Jahr <strong>2022</strong>.<br />
39
UNSERE ORGANISATION<br />
Vorstand<br />
Christian Portmann<br />
Präsident<br />
Personalkommission<br />
Anita Schlegel<br />
Personalkommission<br />
Snezana Blickenstorfer<br />
Wirtschaft & Finanzen<br />
Patrik Suter<br />
Branchenentwicklung<br />
Jérôme Gaberell<br />
Branchenentwicklung<br />
Wirtschaft & Finanzen<br />
Andreas Wirz<br />
Immobilienentwicklung<br />
& Akquisition<br />
Bigi Obrist<br />
Gesellschaft & Soziales<br />
Stand 31. Dezember <strong>2022</strong><br />
40
Geschäftsstelle<br />
Reto Klink (100 %)<br />
Geschäftsführer<br />
Michael Regtien (100 %)<br />
Buchhaltung & IT<br />
Finanzen Netz<br />
Genossen schaf ten<br />
Dominik Bastianello (80 %)<br />
Immobilienentwicklung<br />
& Akquisition<br />
Michael Schoch (100 %)<br />
Leitung<br />
Netz Genossenschaften<br />
Seraina Häberli (60 %)<br />
Leitung Sekretariat<br />
Susanna Schocker-Strotzer (50 %)<br />
Immobilienentwicklung & Akquisition,<br />
Besichtigungen, Fachveranstaltungen<br />
Almut Kiefer (75 %)<br />
Netz Genossenschaften<br />
Patrick Tscherrig (70 %)<br />
Politische Kommunikation<br />
Barbara Müller (80 %)<br />
Grundlagen<br />
& Issue Management<br />
Stefan Weber Aich (80 %)<br />
Kommunikation<br />
Bojana Nikolic (80 %)<br />
Netz Genossenschaften<br />
Deborah Wiesli (100 %)<br />
Sekretariat<br />
Netz Genossenschaften<br />
41
Delegierte<br />
Folgende Personen vertreten seit der Generalversammlung 2020 den<br />
Regionalverband Wohnbaugenossenschaften Zürich bei der Delegierten -<br />
versammlung des Dachverbands Wohnbaugenossenschaften Schweiz:<br />
Delegierte<br />
→ Philip Blum (Habitat 8000 AG)<br />
→ Otto Frei (Präsident Baugenossenschaft Wiese)<br />
→ Jérôme Gaberell (Vorstand Wohnbaugenossenschaften Zürich)<br />
→ Andrea Wieland (Geschäftsführerin Baugenossenschaft mehr als wohnen)<br />
→ Andreas Wirz (Vorstand Wohnbaugenossenschaften Zürich)<br />
→ Snezana Blickenstorfer (Vorstand Wohnbaugenossenschaften Zürich)<br />
→ Christian Portmann (Präsident Wohnbaugenossenschaften Zürich)<br />
→ Susanne Grau (Präsidentin SILU Baugenossenschaft)<br />
→ Anna Nogler (Vorstand Wohngenossenschaft ASIG)<br />
→ Nina Pfenninger (Vorstand GBMZ)<br />
→ Corinna Heye (Co-Präsidentin Genossenschaft Dreieck)<br />
→ Bigi Obrist (Vorstand Wohnbaugenossenschaften Zürich)<br />
Ersatzdelegierte<br />
→ Walter Oertle (Präsident ASIG Wohngenossenschaft)<br />
→ Werner Brühwiler (Ehemals Geschäftsführer Genossenschaft Sunnebüel)<br />
→ Roman Baur (Ehemals Präsident Bau- und Wohngenossenschaft Uf Dorf)<br />
→ Claudia Strässle (Geschäftsführerin Wohn- und Siedlungsgenossenschaft Zürich WSGZ)<br />
→ Jonathan Kischkel (Vorstand Genossenschaft Kalkbreite)<br />
→ Sonia Martìnez Hernàndez (Vorstand Baugenossenschaft GBZ7)<br />
Revisionsstelle<br />
BDO AG, Schiffbaustrasse 2, 8031 Zürich<br />
42
Impressum<br />
Herausgeber<br />
Wohnbaugenossenschaften<br />
Schweiz<br />
Regionalverband Zürich<br />
Ausstellungsstrasse 114<br />
CH-8005 Zürich<br />
www.wbg-zh.ch<br />
info@wbg-zh.ch<br />
043 204 06 33<br />
Redaktion<br />
Stefan Weber Aich<br />
Gestaltung<br />
Studio Way, Zürich<br />
Text<br />
Christian Portmann, S. 3<br />
Reto Klink, S. 4–5<br />
Stefan Weber Aich, S. 7–11, 14–15<br />
Fabian Furter, S. 12–13<br />
Reto Klink, Barbara Müller,<br />
Patrick Tscherrig, Stefan Weber<br />
Aich, S. 17–30<br />
Fotografie<br />
Goran Basic: Seiten 6–11, 21–24, 26<br />
Felix Wey: S. 13<br />
Patrick Tscherrig: S. 20<br />
Nelly Rodriguez: S. 24–25<br />
Stefan Weber Aich: S. 24, 26<br />
Korrektorat<br />
Romeo Vendrame<br />
Druck<br />
Druckerei Odermatt, Dallenwil<br />
Auflage<br />
1200 Ex., Mai 2023
Wir danken unseren Kooperationspartnern