Folie 1 - Gemeinde Krailling

Ortsentwicklung Krailling 

Arbeitstreffen „Wohnen und Demographie“ am 17.02.2011 

Aufbau des Ortes 

In einem abstrahierten „Orts-Comic“ wird der bauliche 

Aufbau von Krailling dargestellt. Besondere Prägnanz haben 

die Flächen entlang der Würm und die dörflich geprägten, 

zentralen Bereiche an der Margaretenstraße. 

An der Luitpoldstraße ist auf Grund der Verbindungsfunktion 

zur Planegger Bahnhofstraße eine Mischung von 

Wohn- und Geschäftsnutzungen vorhanden. 

Entlang der Gautinger Straße haben sich verschiedene, auch 

gewerbliche Nutzungen und ein eigenständiges 

Versorgungszentrum (Supermärkte) angelagert. 

Mit dem Rathaus und den angrenzenden Schul- und 

Kindereinrichtungen ist nördlich der Bahnlinie ein Zentrum 

für Gemeinbedarf entstanden. 

Die Senioreneinrichtungen liegen abseits der 

Wohnsiedlungen im Nordwesten und Nordosten. 

Im Osten bildet der Friedhof mit den angrenzenden 

Freiflächen eine Ortskante mit hoher Aufenthaltsqualität, 

ebenso die Sanatoriumswiese im Westen.. 

Die verschiedenen Bereiche werden in den folgenden 

Seiten dargestellt. Ziele zur Entwicklung des Ortes sollen 

auf die Besonderheiten der verschiedenen Bereiche 

abgestimmt werden und diese in ihrer Qualität stärken. 

Seniorenheim 

Natur-Erlebnisgarten 

Kindergarten 

Bauhof 

Sportbereich 

Seniorenheim 

Rathausumfeld 

Luitpoldstraße 

Margaretenstraße 

Einkaufsmarkt 

Bereich 

an der 

Würm 

Friedhof 

Ortsentwicklung Krailling, 17.02.2011 Planungsbüro Skorka, Neuried I rockinger und schneider, München



Aufbau des Ortes - Margaretenstraße 

Die Margaretenstraße stellt die historische 

Ortsstraße von Krailling dar. Hier befinden sich 

die ortsprägenden alten Gebäude. Es sind die 

ehemaligen Hofstellen der dörflichen Ortsstruktur, 

aber auch die Villen der späteren 

Besiedlung. 

Die Margaretenkirche und die alte Mühle 

bilden mit ihrer Gebäudestellung an der Würm 

besondere Merkpunkte. 

Der Straßenbereich im Umfeld der Margaretenkirche 

repräsentiert das „alte Krailling“. Durch 

den gebogenen Straßenverlauf und die 

Stellung der Gebäude ist in diesem Straßenabschnitt 

die ehemals dörfliche Struktur noch 

gut zu erkennen. 

Einen zentralen Einkaufsbereich stellt der 

Bereich zwischen der Kreuzung Margaretenstraße 

/ Luitpoldstraße und Pentenriederstraße 

dar. Hier finden sich neben Geschäften mit 

Angeboten des täglichen Bedarfs Gastronomie 

und die öffentliche Bibliothek, die ein wichtiger 

Treffpunkt der Gemeinde ist. 

Wichtige Freiflächen an der Margaretenstraße 

sind die drei Biergärten, sowie die kleinen 

Plätze und Aufweitungen an der Straße. 

Kleinere Grünflächen bilden verschiedenen 

Aufenthaltsbereiche an der Würm. 




Aufbau des Ortes – Bereich an der Würm 

Die Würm ist für den gesamten Ort stark 

prägend. Sie ist wichtiger Identifikationspunkt 

für Krailling und verbindendes Element mit den 

benachbarten Würmtalgemeinden. Eine 

Steigerung der Erlebbarkeit der Würm wird von 

weiten Teilen der Bevölkerung gewünscht. 

Teilabschnitte der Würmufer sind bereits 

bebaut. Das Erleben des Flusses ist in diesen 

Bereichen von der Straße her kaum möglich. 

Bereich am ehemaligen Würmbad 

Die Flächen südlich der Würmbrücke 

Pentenrieder Straße sind in Privatbesitz. In 

früheren Jahren wurde hier ein öffentlich 

nutzbares Würmbad betrieben. Derzeit sind die 

Flächen nicht öffentlich zugänglich. Die 

Gebäude zum Mitterweg sind vor allem 

gewerblich genutzt. Ein Tennisverein hat hier 

seine Sportflächen. Eine private Brücke führt 

vom Mitterweg direkt zum Einkaufsbereich an 

der Gautinger Straße. Die Brücke ist nicht 

öffentlich nutzbar. 

Weiher und alte Mühle 

Nördlich der Würmbrücke Pentenrieder Straße 

befindet sich der öffentliche Badeweiher. Er ist 

vor allem im Sommer ein beliebter Treffpunkt 

in Krailling. Die angrenzende Fläche mit alter 

Mühle ist in Privatbesitz, das Gebäude wird zu 

einzelnen öffentlichen Veranstaltungen genutzt 

(z.B. Trauungen). Im Bebauungsplan ist eine 

weitere Bebauung der Fläche ausgeschlossen. 

An der Margaretenkirche 

Von der Margaretenkirche gelangt man über 

einen öffentlichen Fußweg über die Würm zur 

Gautinger Straße. Die Uferbereiche der Würm 

sind in diesem Abschnitt weitgehend bebaut, 

die privaten Grundstücke reichen bis an die 

Gewässerkante. 




Aufbau des Ortes – Rathausumfeld 

Das Rathaus befindet sich abseits vom 

zentralen Bereich des Ortes nördlich der 

Bahnlinie. In direkter Nachbarschaft befindet 

sich hier die Grundschule und ein Kinderhaus. 

Die Gebäude stehen als Solitäre in einer von 

hohen Eichen bestandenen Fläche. 

Aufbau des Ortes – Seniorenheim und Sportplatz 

Zwischen dem nördlichen Siedlungsbereich 

von Krailling und dem S-Bahn-Haltepunkt 

Planegg liegen im Waldgebiet das Seniorenheim 

der Caritas und der Sportplatz. Der 

Vorbereich des Seniorenheims dient den 

Bewohnern als Aufenthaltsbereich. Der 

Sportplatz mit Vereinscafe und Sporthalle wird 

sowohl von Krailling als auch von Planegg 

genutzt. Es ist räumlich vom benachbarten 

Seniorenheim getrennt. 

Der prägnante Baumbewuchs zieht sich auch 

über die nördlich angrenzende Wohnbebauung 

bis zum Ortsrand. Am Ortsrand befindet sich 

ein Kinderspielplatz mit Bolzplatz und 

Bewegungsparcour. 

Durch die direkte Nähe zum Kloster Maria Eich, 

das ein beliebtes Ausflugsziel darstellt, wird 

das gesamte Waldareal im Sommer intensiv 

von Spaziergängern genutzt. 




Aufbau des Ortes – Luitpoldstraße 

Die Luitpoldstraße stellt die direkte Anbindung 

des zentralen Bereiches an der Margaretenstraße 

zur Bahnhofsstraße in Planegg dar. 

Besonders prägnant ist der kleinräumige 

Wechsel von Geschäfts- und Wohngebäuden, 

von Einfamilienhaustrukturen und Geschosswohnungsbau. 

Die Vorzonen der Gebäude sind teilweise als 

begrünte Vorgärten ausgebildet. Im Vorfeld von 

Läden stellen sie erweiterte Gehwegflächen 

dar. 

Aufbau des Ortes – Einkaufsbereich an der Gautinger Straße 

Im südlichen Abschnitt der Gautinger Straße 

hat sich ein mittelgroßer Lebensmittelhandel 

mit Getränkemarkt angesiedelt. Im direkten 

Umfeld des Marktes befinden sich Geschäftsgebäude 

mit kleinteiliger Ladennutzung im 

Erdgeschoss. Durch diese Nutzungsanordnung 

ist in Krailling ein Versorgungszentrum abseits 

der Ortsmitte entstanden. 

Durch den vorgelagerten Parkplatz sind die 

Läden gut mit dem PKW anzufahren. 

In direkter Nachbarschaft befinden sich eine 

Tankstelle und mehrere Gewerbeflächen, zum 

Teil auf dem Gemeindegebiet von Stockdorf. 




Bauliche Struktur und Wohnlagen 

Die baulichen Strukturen des Ortes werden in einer Karte 

dargestellt. 




Bauliche Struktur und Wohnlagen - Siedlungsdichte 

Raumeinheit Krailling Planegg Gräfelfing Neuried Germering, 

Stadt 

Die durchschnittliche Siedlungsdichte von 

Krailling ist im Vergleich zu den angrenzenden 

Würmtalgemeinden eher niedrig. Prägend für 

den Ort ist die Bebauung mit einzelnen 

Wohngebäuden in großen Gartengrundstücken 

(„Gartenstadtcharakter“). 

Quelle: http://maps.oberbayern.de/ 

München, 

Landeshaupts 

tadt 

Siedlungsdichte 2008 1695 3198 2391 4952 4896 5721 2285 

Starnberg, 

Stadt 

Quelle: INKAR 2010, Siedlungsdichte = Einwohner je km² 

Siedlungs- und Verkehrsfläche 

Einfamilienhausgebiete wie „klein Hollywood“ sind geprägt durch die großkronigen Bäume in den weitläufigen 

Gärten. Besonders beliebt sind die Randlagen mit Blick in die freie Landschaft. 




Bauliche Struktur und Wohnlagen - Siedlungsdichte 

Neben den Einfamilienhausgebieten gibt es in 

Krailling unterschiedliche Wohnlagen mit zum 

Teil heterogener Bebauung und Nutzung. 

Die Grundstücke an der Würm weisen zum Teil einen starken Höhensprung auf. Die Gebäude liegen in den 

südlichen Grundstücken von der Straße abgerückt. Zum Teil liegen die Gebäude um ein Geschoss tiefer als die 

angrenzende Straße. 

Entlang der Bahnlinie finden sich am Höhenweg mehrere Geschoßwohnungsbauten, sie profitieren von der Nähe 

zum S-Bahnhof. Die Bebauung entlang der Bergstraße sind von der Bahn abgewandt, die großflächigen Gebäude 

liegen in der Hangkante. 

Die Wohnbebaung entlang der Gautinger Straße ist durch den starken Verkehr belastet. Die südliche Straßenkante 

wird durch Gartenmauern entlang der Grundstücke geprägt. Wohngebäude wechseln sich ab mit 

Geschäftshäusern. 

Die Luitpoldstraße wird geprägt durch den Wechsel von Geschosswohnungsbau und Einfamilienhäusern mit und 

ohne Ladennutzung im Erdgeschoss. Die Wohnnutzung ist von den hohen Verkehrszahlen belastet. 

Die Bebauung entlang der Margaretenstraße ist sehr unterschiedlich in Bauart und Wohnform. Es gibt Einzelund 

Doppelhäuser, wie auch Geschosswohnungsbau. Reine Wohngebäude wechseln mit Geschäftshäusern mit 

Wohnnutzung in den oberen Geschossen.. 




Baurechtliche Situation und Flächenpotentiale 

In den meisten Siedlungsgebietne in Krailling 

ist das Baurecht durch Bebauungspläne 

geregelt. Die Bebauungspläne sind zum Teil 

sehr „alt“. Oftmals wurden sie in kleinen 

Teilbereichen abgeändert. 

Die Festlegungen der Bebauungspläne 

orientieren sich in der Bauweise am Bestand, 

sie sichern und begrenzen das bestehende 

Baurecht. 

Zur Erhaltung der Grünräume ist in den 

meisten Bebauungsplänen nur eine Bauzeile 

je Grundstück vorgesehen (keine Bebauung 

der 2. Reihe). 

Darstellung der gültigen Bebauungspläne auf Kraillinger Gemeindegebiet (Bereich Hauptort) 

Einige Bebauungspläne weisen auf den 

größeren Grundstücken große Geschossflächenzahlen 

aus, die mehrere Wohneinheiten 

ermöglichen / bedingen. 

In einigen Bebauungsplänen ist die Anzahl der 

Wohneinheiten begrenzt. 





Über den Vergleich der in der Flurkarte 

dargestellten Bebauung mit dem Baurecht aus 

den gültigen Bebauungsplänen werden 

Flächenpotentiale zur baulichen Entwicklung 

ermittelt. 

Bei der Erhebung der Flächenpotentiale wird 

unterschieden zwischen Baulücken, zusätzlich 

möglichen Gebäuden auf bebautem Grundstück 

sowie Umstrukturierungsbereichen. 

Baulücken sind unbebaute Grundstücke, auf 

denen bereits Baurecht besteht. Es sind 

unbebaute Grundstücke, die nach §34 BauGB 

Baurecht besitzen oder Grundstücke mit 

nicht ausgeschöpftes Baurecht innerhalb im 

Rahmen gültiger Bebauungspläne. 

Wenn auf einem bereits bebauten Grundstück 

nach gültigem Bebauungsplan ein weiteres 

Gebäude errichtet werden kann, so wurden 

diese zusätzliche Flächenpotentiale mit rotem 

Punkt markiert. 

Umstrukturierungsbereiche sind Flächenpotentiale, 

für die eine städtebauliche 

Neuordnung erforderlich ist ( z.B. neue 

Erschließung, Abbruch der Bestandsgebäude 

etc.). 

Erhebung zur Einschätzung der Innenentwicklungspotentiale auf Basis der Flurkarte sowie Einsicht in die B-Pläne. Die 

Erhebung zeigt eine Größenordnung der Potentiale, eine genaue Prüfung jeder einzelnen Flächen erfolgt hierfür nicht. 









Über die erhobenen Flächengrößen wird 

entsprechend einer ortstypischen Baudichte 

und der durchschnittlichen Wohnfläche pro 

Person die Anzahl an Einwohnern ermittelt, die 

bei der Ausnutzung aller baulichen Potentiale 

zusätzlich in Krailling wohnen könnten. 

Einschätzung zum Baurecht: 

Flächengröße 

in qm 

Zusätzlich zu den bestehenden Gebäuden ist 

bereits heute Baurecht für 5-10% neues 

Bauvolumen vorhanden. 

Darüber hinaus können gemäß vorliegender 

Bebauungspläne in einigen Bereichen durch 

Abriss und Neubau oder Dachausbau größere 

Gebäude bzw. Wohnflächen in größerem 

Umfang entstehen. 

Diese Baupotentiale werden sich nach und 

nach füllen. 

Netto-bauland (Bei 

MI+MD= 50%) 70% 

Nettobauland bei 

Umstrukturierung GFZ GF 

Bei einer angenommenen Geschoßflächenzahl 

von 0,3 ist Potential für ca. 500 Einwohner in 

Krailling vorhanden. Erhöht man die 

Geschoßflächenzahl auf 0,4, so steigt die Zahl 

der potentiellen neuen Einwohner auf 600. 

Nicht eingerechnet ist in der Berechnung, dass 

die durchschnittlichen Wohnfläche / Kopf 

voraussichtlich um 0,5qm im Jahr steigen 

wird. 

Wohnfläche 

(75% von GF) 

Personen 

bei 46 qm 

/Person 

Summe 

mögliche 

Einwohner 

Baulücken WO 26.606 26.606 0,30 7.982 5.986 130 

Baulücken MI /MD 2.493 1.247 0,30 374 280 6 

Bereiche Umstrukturierung WO 23.312 16.318 0,30 4.896 3.672 80 

Bereiche Umstrukturierung MI 1.980 990 0,30 297 223 5 

Summe Baulücken 54.391 44.171 221 Einwohner 

Untergenutze Grundstücke / 

Baurecht vorhanden nach B-Plan 

(68 Objekte x 120 qm GR x 2 h = GF) 16.320 12.240 266 

nach §34 (geschätzt) 16 

Summe untergenutzt 133.502,70 282 Einwohner 

Summe vorhandenes Baurecht ohne 

Bauflächen FNP 503 Einwohner 

Summe alle Potentiale ohne 

Bauflächen FNP Einwohner 

Die Nachverdichtung im Rahmen des 

bestehenden Baurechtes erfolgt im Laufe der 

Zeit („passive Nachverdichtung“). 

Eine weitere Nachverdichtung über das 

bestehende Baurecht hinaus ist nur über eine 

Änderung der Bebauungspläne möglich. 

(„aktive Nachverdichtung“)´. 




Wohnungsmarkt und Wohnraumangebot in Krailling 

Tendenzen und Entwicklungen im Immobilienmarkt 

im Würmtal: 

• Die Metropolregion München bleibt auch 

in Zukunft eine begehrte Region zum 

Arbeiten und Wohnen. Ein steigender 

Zuzug in die gesamte Region ist zu 

erwarten. 

• Das Würmtal gilt als gehobene Wohnadresse 

im Umkreis von München. Es 

zeichnet sich aus durch hochwertige 

Wohnlagen, die Nähe zu attraktiven 

Erholungsräumen und eine gute 

Verkehrsanbindung. 

• Durch die Lage zwischen zu erhaltenden 

Landschaftsräumen und den angrenzenden 

Gemeinden ist eine Erweiterung der 

bestehenden Siedlungsflächen in den 

meisten Würmtalgemeinden begrenzt. 

• Mit der Finanzkrise steigt die Tendenz von 

privaten Eigentümern, frei werdende 

Grundstücke nicht zu verkaufen 

Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in 

Krailling: 

• Die Preise für Baugrund und Immobilien 

werden in Zukunft weiter steigen. 

• Vermieteter Wohnraum im privaten 

Wohnungsmarkt wird weniger, da bei 

hohen Baulandpreisen die Rendite für 

Mietwohnungen geringer ist. 

• Freiwerdende Grundstücke werden auf 

dem freien Markt zu hohen Preisen von 

finanzstarken Käufern aus der Region 

München oder weltweit erworben. 

• Mittlere Schichten finden in Krailling 

schwieriger bezahlbaren Wohnraum und 

wandern langfristig ab (auch Kraillinger, 

deren finanzielle Situation sich geändert 

hat oder junge Familien aus mittleren 

bürgerlichen Schichten). 

Karte zur regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung für 

Bayern – Veränderung 2028 gegenüber 2008 in %, Quelle: 

Bayerisches Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik, 




Wohnungsmarkt und Wohnraumangebot in Krailling 

Wohnraumangebot in Krailling 

Entsprechen der Angaben von „STATISTIK 

kommunal“ aus dem Jahr 2009 verteilen sich 

die Wohnraumangebote in Krailling wie folgt: 

9% der WE in Krailling mit 1-2 Räumen 

17% der WE in Krailling mit 3 Räumen 

74% der WE in Krailling mit 4 oder mehr 

Räumen. 

Es gibt in Krailling derzeit: 

ca. 1.270 Einfamilienhäuser 

ca. 600 Wohnungen in Zweifamilienhäusern 

ca. 1.620 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern 

Einschätzung zum Wohnraumangebot in 

Krailling 

Entgegen des ersten Eindrucks liegen die 

Mehrzahl (2/3) der Wohnungen in Krailling 

nicht in Einfamilienhäusern. Eine Durchmischung 

des Wohnraumangebotes ist vorhanden. 

Es gibt in Krailling wenig kleine Wohnungen. 

Nur 26% aller Wohneinheiten haben weniger 

als vier Räumen. 

Bei einem Anteil von 39% Einpersonenhaushalten 

muss man davon ausgehen, dass viele 

alleinstehende Personen in einer Wohnung 

mit vier oder mehr Räumen wohnen. 

Die derzeitige Wohnfläche / Kopf von 46 qm 

liegt etwas über dem bundesdeutschen 

Durchschnitt (43 qm / Kopf). 

Gesellschaftliche Veränderungen, wie durch 

„Versingelung“, „Alterung“ oder Patchworkfamilien, 

aber auch die steigenden Preise für 

Wohnraum werden in Zukunft zu einer 

größeren Nachfrage nach kleineren 

Wohnungen führen. 




Bevölkerungsentwicklung und Altersaufbau 

Karte BBR-Bevölkerungsprognose 2005-2025/bbw 

Allgemeine Tendenzen zur 

Bevölkerungsentwicklung 

In der Karte des BBR werden die 

Bevölkerungsprognosen in 

Deutschland für den Zeitraum 2005 

bis 2025 dargestellt. Es werden 

Aussagen zur Zu- bzw. Abnahme 

der Bevölkerung, dem Altersaufbau 

und dem Maß der 

Internationalisierung für die 

verschiedenen Regionen getroffen. 

Für die Bevölkerungsentwicklung in 

München und Umgebung wird ein 

deutlicher Anstieg der Bevölkerungszahlen 

vorhergesagt. Es ist 

in der Region mit einer deutlichen 

Zunahme der Hochbetagten zu 

rechnen. Daneben wird die Region 

verstärkt international geprägt. 

Der oft genannte „demographische 

Wandel“ zeigt regional sehr 

unterschiedliche Ausprägungen und 

bedingt unterschiedliche 

Lösungsansätze. 

Die drei Teilaspekte sind: 

1. Schrumpfung/ Wachstum der 

Bevökerung 

2. Altersaufbau der Bevölkerung 

3. Inernationalisierung 





Summe 2008 – 2028 +110 -58 +22 +81 +65 

Quelle: Bayerisches Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik, 

Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Krailling bis 2028 

Quelle: Demografiebericht, Bertelsmannstiftung, 2011 

Bevölkerungspyramide Krailling Bayern 2008/2028 

Änderung der Alterstruktur in 

Krailling 

Für Krailling wird entsprechend der 

unterschiedlichen Studien und 

Prognosen in den nächsten Jahren 

ein leichter Zuwachs der Bevölkerungszahlen 

voraus gesagt. 

Besonders prägnant ist der Anstieg 

der über 80-jährigen. Entsprechend 

der Angaben des Bayerischen 

Landesamtes für Datenverarbeitung 

und Statistik wird im Zeitraum 2008 

bis 2028 der Anteil der Menschen 

im Alter von 75 Jahren und älter um 

26,6% ansteigen. 

Im Demographiebericht der Bertelsmannstiftung 

von 2011 wird die 

Zahl der über 80-jährigen in Krailling 

2010 mit 575 Personen beziffert. Im 

Jahr 2025 werden es voraussichtlich 

932 Personen sein. Das ist 

ein Zuwachs von 357 Personen. 

In den Seniorenheimen leben 

derzeit ca. 240 Bewohner. Davon 

stammen nach Angaben der 

Heimleitung ca. 180 Personen aus 

Krailling. Das Eintrittsalter der 

Heimbewohner liegt durchschnittlich 

bei 83 Jahren. 

Quelle: Bayerisches Landesamt 

für Datenverarbeitung und 

Statistik, Regionalisierte 

Bevölkerungsvorausberechnung 

für Krailling bis 2028 





Wanderungsverhalten in Krailling 

Nach den Zahlen von STATISTIK kommunal 

aus dem Jahr 2009 ziehen jedes Jahr ca. 600 

Personen in Krailling zu bzw. weg. Diese 

„Fluktuation“ liegt über dem bayernweiten 

Durchschnitt, ist aber mit den anderen 

Würmtalkommunen vergleichbar. 

Quelle: Bertelsmannstiftung, Wegweiser Kommune, 2011 

Anteil an Familien an der Gesamtbevölkerung 

Obwohl viele Familien nach Krailling ziehen, ist 

der Gesamtanteil an der Bevölkerung ähnlich 

wie in den anderen Würmtalgemeinden 

Quelle: Bertelsmannstiftung, Wegweiser Kommune, 2011 

Der Zu- und Wegzug lässt sich bestimmten 

Lebensphasen zuordnen. Da Krailling ein sehr 

attraktiver Standort für Familien ist, ziehen 

Familien mit Kindern nach Krailling. Junge 

Menschen in der Ausbildung und Menschen 

„in der 2. Lebenshälfte“ ziehen vermehrt aus 

Krailling weg. 




Allgemeine Herangehensweisen mit einer älter werdenden Gesellschaft 

Grundsätzliche Strategien zum Umgang der 

Kommunen mit der älter werdenden 

Bevölkerung 

Den Kommunen stehen grundsätzlich zwei 

Strategien zum Umgang mit der prognostizierten 

Bevölkerungsentwicklung zur 

Verfügung. 

Viele Kommunen möchten gegensteuernd auf 

den zu erwartenden Altersaufbau wirken. 

Durch die gezielte Ansiedlung von jungen 

Familien wird das durchschnittliche Alter der 

Bevölkerung gesenkt. Alle Maßnahmen, die 

gute Bedingungen für junge Familien schaffen, 

sind hier unterstützend. Beliebtes Handlungsfeld 

vieler Kommunen ist die Ausweisung von 

neuen Baugebieten mit kleineren 

Grundstücken. 

Es entsteht eine Konkurrenz zwischen den 

Kommunen zur Ansiedlung von jungen 

Bewohnern. 

Gesetzesergänzung und Paradigmenwechsel 

auf Landesebene 

Im Bayerisches Gesetz zur Ausführung der 

Sozialgesetze (AGSG) Art. 69 vom Dezember 

2006 wird die Notwenigkeit zur Anpassung der 

Lebensbedingungen an die älter werdende 

Gesellschaft hervorgehoben. In Artikel 2, (2) 

heißt es: 

„Die Bedarfsermittlung ist Bestandteil eines 

integrativen, regionalen seniorenpolitischen 

Gesamtkonzeptes, das nach dem Grundsatz 

‚ambulant vor stationär‘ die Lebenswelt älterer 

Menschen mit den notwendigen Versorgungsstrukturen 

sowie neue Wohn- und Pflegeformen 

für ältere und pflegebedürftige 

Menschen im ambulanten Bereich umfasst.“ 

„Altenhilfe“ wird damit zu einer Querschnittsaufgabe 

der Kommunen. 

Daneben wird die Anpassung der Gemeinden 

auf die geänderte Altersstruktur erforderlich, 

um den gesellschaftlichen Wandel zu 

bewältigen. Wichtige Bausteine sind hier: 

• der Umbau des Wohnraumbestandes zu 

mehr altengerechten bzw. barrierefreien 

Wohnungen 

• der Abbau von Barrieren im Wohnumfeld 

• die Ergänzung des Wohnungsangebotes mit 

neuen Wohnformen 

• die Sicherung der fußläufig erreichbaren 

Nahversorgung 

• die Verbesserung der Nahmobilität u.v.m. 

Der Landkreis Starnberg beabsichtigt, im Jahr 

2011 erstmals ein seniorenpolitisches 

Gesamtkonzept für den Landkreis Starnberg zu 

erstellen. 




Allgemeine Herangehensweisen mit einer älter werdenden Gesellschaft 

Handlungsfelder der Kommunen im seniorenpolitischen 

Gesamtkonzept 

In der Veröffentlichung „Kommunale Seniorenpolitik“ 

Teil1/Teil2 von 2009 des Bayerischen Staatsministeriums 

für Arbeit und Sozialordnung, Familie und Frauen werden 

Handlungsfelder der Kommunen aufgeführt: 

1. Integrierte Orts- und Entwicklungsplanung 

• Schaffen barrierefreier bzw. barrierearmer öffentlicher 

Räume 

• Erhaltung der Versorgungsinfrastruktur 

• Sicherstellung von Dienstleistungen 

• Bedarfsgerechte ÖPNV-Angebote 

2. Wohnen zu Hause (alt werden in den eigenen vier 

Wänden) 

• Wohnberatung 

• Wohnungsanpassung 

• Barrierefreies Bauen 

• Alltagspraktische Hilfen 

• Alternative Wohnformen 

3. Gesellschaftliche Teilhabe 

• Schaffen von Generationen übergreifenden 

Treffmöglichkeiten 

• Einrichten von Besuchsdiensten 

• Seniorenbeauftragte und Seniorenbeiräte 

• Unterstützung nachbarschaftlicher Netzwerke 

4. Präventive Angebote 

5. Betreuung und Pflege 

6. Beratung, Information, Öffentlichkeitsarbeit 

7. Bürgerschaftliches Engagement für Seniorinnen und 

Senioren 

8. Unterstützung pflegender Angehöriger 

9. Angebote für besondere Zielgruppen 

10.Steuerung Kooperation, Koordination und Vernetzung 

11.Hospiz- und Palliativversorgung 




Handlungsmöglichkeiten für Krailling im Umgang mit dem zu 

erwartenden Anstieg an alten Menschen 

Entsprechend der vorliegenden Bevölkerungszahlen 

können für Krailling verschiedene Möglichkeiten zum 

Umgang mit den ansteigenden Zahlen an alten 

Menschen entwickelt werden: 

Bestand: 

• Derzeit sind 575 Menschen in Krailling über 80 Jahre. 

Davon sind ca. 515 Menschen Kraillinger (die 

restlichen sind Bewohner der Seniorenheime die aus 

umliegenden Gemeinden stammen). 

• Es leben heute etwa 35% der über 80-jährigen 

Kraillinger in einem der beiden Seniorenheimen. 

Prognose: 

• Im Jahr 2025 gibt es 357 mehr Kraillinger 

über 80 Jahre. 

Möglicher Umgang: 

• Die Bedingungen in Krailling bleiben gleich. Ein 

gleichbleibender Anteil an Menschen möchte sein 

Alter in einem Heim verbringen. 

• Es werden 125 zusätzliche Heimplätze erforderlich 

sein. 

• Um den Bedarf an betreuten Pflegeplätzen zu decken 

ermöglicht die Kommune den Bau eines zusätzlichen 

Seniorenheimes auf Kraillinger Gemeindegebiet. 

Alternativer Umgang: 

• Die Kommune verbessert die Bedingungen für alte 

Menschen im Siedlungsgebiet. 

• Ein höherer Anteil der über 80-jährigen hat die 

Möglichkeit, in den Siedlungen wohnen zu bleiben 




Beispiele „generationsübergreifendes Wohnen und Wohnen im Alter“ 

Die beigefügten Beispiele zeigen, in welcher Weise 

altengerechtes Wohnen sich in kleinteilige Baustrukturen 

eingliedern lässt. Die Beispiele zeigen Möglichkeiten 

seniorengerechter Wohnformen unter der Prämisse: 

• Zunahme unterschiedlicher Wohnformen und 

Konzepte des Lebens im Alter 

• Möglichkeit der Integration neuer Wohnkonzepte in 

Bestandsquartieren 

• Alternativen zur großen Pflegeheim-Anlage mit 

ausschließlich anderen alten Menschen 

• Unterschiedliche Bedürfnisse in jungen Jahren > 

unterschiedliche Bedürfnisse im Alter - Wohnen im 

Eigentum, zur Miete, in einer Genossenschaft etc. 

• Abstimmung der Größe und Bauform auf die 

Gegebenheiten vor Ort 

Altengerechte Doppelhäuser für befreundetet 

Familien, Marl 

• 4 befreundete Ehepaare ziehen vom zu groß gewordenen 

Einfamilienhaus in gemeinsam geplante 

altengerechte Doppelhäuser im Ortszentrum 

• Bau teilweise in Eigenleistung 

• gemeinschaftliches Wohnumfeld – zentrale 

Hofbereiche werden zu Orten der Begegnung 

• Erhalt der Privatheit im Wohnumfeld durch 

eingeschnittenen Eingangs- und Terrassenbereiche 

• EG barrierefrei, Bäder auch im EG 

• OG zur Aufnahme von Gästen, Kindern 

• Auf Kellerräume wurde wg. Barrierefreiheit und 

Kosten verzichtet 

Quelle: Stadt und Raum 1/2009 , Fotos: Peter Krebs 





Senioren-Hausgemeinschaft in Eigentum auf dem Land 

(stadtnah), Heroldsberg 

• Neubau eines Dreifamilienhauses mit Gemeinschaftsräumen: 

gemeinschaftlich genutzten Aufenthaltsraum, 

Gästezimmer, Garten und Terrasse 

• nachbarschaftliche gegenseitige Hilfe im Alltag, z. B. 

Übernahme von Einkäufen, aber auch Teilen gemeinsamer 

Interessen und Aktivitäten und Unterstützung 

bei der Pflege eines kranken Mitbewohners 

• Netz für gegenseitige Hilfe im Ort, an dem auch 

jüngere Menschen beteiligt sind 

Gemeinschaftliche Wohnen im Dreifamilienhaus zur 

Miete, Simmelsdorf 

• Sanierung eines Gebäudes aus den 70er Jahren 

• drei eigenständige Wohnungen 

• gemeinsam genutzter Wellnessbereiches 

(Sauna/Infrarot), Werkstatt im Keller und Garten 

• Vermietung an Bewohner mit Interesse an 

gemeinsamen Aktivitäten 

• gegenseitige Unterstützung bei alltäglichen 

Erledigungen (z.B. Einkäufen, Fahrten)und in Notlagen 

wie Krankheit oder Unfall 

Quelle: http://www.conplan-gmbh.de/Referenzprojekte.11.0.html 

Quelle: http://www.conplangmbh.de/Referenzprojekte.11.0.html 





Generationenübergreifendes Wohnprojekt Lübeck, 

Eckhorster Straße 

• kleinen Wohnsiedlung aus den 30iger Jahren in 

Stadtrandlage 

• Sanierung der Gebäude und Umbau zu einem nachbarschaftlichen 

generationenübergreifenden Wohnprojekt 

mit 12 Wohneinheiten, privaten und gemeinsam 

genutzten Freiräumen 

• Hof zwischen den Gebäuden als Gemeinschaftsfläche 

und Treffpunkt der Nachbarn 

Quellen: http://maps.google.de/maps 

http://www.conplan-gmbh.de/Referenzprojekte.11.0.html 

Altenpflegeheim Aindling 

• Träger: AWO 

• Altenpflegeheim mit Praxisräumen für Ärzte und 

Therapeuten (auch von Gemeinde und Landkreis 

genutzt) 

• 25 Miet- und Eigentumswohnungen auf dem 

Nachbargrundstück (betreutes Wohnen) 

• Aindling, Landkreis Aichach-Friedberg, dörfliche 

Umgebung, deshalb kleine Größe (40 Bewohner) 

• Wirtschaftlichkeit durch Verbund des Hauses mit zwei 

weiteren Seniorenheimen im Landkreis 

• 2 Wohngruppen á 10 Personen, Doppel- und 

Einzelzimmer 

• Cafeteria mit Terrasse 

Quelle: Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des 

Inneren, 5 Arbeitsblätter zum Wohnungsbau, Heime für alte Menschen 





Altenpflegeheim und Seniorenwohnungen, 

Manching 

• Träger: Gemeinde 

• vollstationäre Pflege, Kurzzeitpflege, Tagespflege, 

gerontologische Tagespflege, Seniorenwohnungen mit 

Tagesbetreuung 

• Altenservicezentrum und Cafeteria für den Gesamtort 

• Neubau im ländlichen Raum 

• In Ortsmitte in unmittelbarere Nähe zur Kirche und 

zum Rathaus gelegen 

Quelle: Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des 

Inneren, 5 Arbeitsblätter zum Wohnungsbau, Heime für alte Menschen 

Demenz-WG, Oberasbach 

• Umbau eines Bestandsgebäudes, neue Wohnform im 

Einfamilien-/Doppelhausgebiet 

• 12 Einzelzimmer, Gemeinschaftsräume, Garten 

• möglichst eigenständiges Leben im gewohnten 

Umfeld mit fachlicher Unterstützung 

(Vollzeitpflegekraft) 

Quelle: http://www.wg-oberasbach.de/leben-mit-demenz.html 





Ambulant betreute Wohngemeinschaft für Demenzbetroffene, 

Kleinostheim 

• Wohngemeinschaft für ein selbstbestimmtes Leben 

hilfs- und pflegebedürftiger Demenzbetroffener 

• gemeinnütziger Verein „Gemeinsam statt einsam“ 

e.V. als Generalmieter des Hauses und Vermieter der 

Wohnungen 

• Eigentümer ist die Haus St. Vinzenz von Paul GmbH – 

Soziale Dienste Kleinostheim 

• 12 Appartements mit Küchenzeile und Bad 

• Gemeinschaftswohnzimmer, Wohnküche, 

Wintergarten, zwei „Zimmer der Erinnerung“, Bad, 

Garten, Haustiere 

Quelle: www.urbanes-wohnen.de 

http://www.haus-louise-von-marillac-kleinostheim.de 

Generationenübergreifendes Wohnen in der Villa 

Kunigunde, Bamberg 

• in der Bamberger Altstadt ca. 10 Gehminuten von der 

Fußgängerzone entfernt, Haltestellen der Bamberger 

Verkehrsbetriebe vor dem Haus 

• Umbau und Erweiterung der Bestandsgebäude 

• neun abgeschlossene Wohnungen (zwischen einem 

und fünf Zimmern), ein Gästezimmer, eine Arztpraxis, 

zwei Büros (das von zwei der Bewohner als 

Bürogemeinschaft genutzt wird) 

• für alle Bewohner ein Raum für Treffen, Diskutieren, 

Spielen, Feiern und Arbeiten, ein begrünter Innenhof 

und ein großer Garten zur gemeinsamen Bewirtschaftung 

• gegenseitige Unterstützung im Alltag und in Notfällen 

• gemeinsame Nutzung von PKW oder Geräten 

• Eigentümer: Villa Kunigunde GmbH & Co. KG, Nutzer 

wohnen zur Miete 

• Beteiligung der Nutzer am Planungsprozess 

• selbstverwaltete Nutzergemeinschaft, Mitbestimmung 

bei der Neuvermietung 

Quelle: http://www.villa-kunigunde.bnv-bamberg.de/

Folie 1 - Gemeinde Krailling

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