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Titelthema
dass man in Ballungsgebieten die Mieter leichter an den Sanierungskosten
beteiligen kann. Allerdings lohnen sich die Investitionen
gerade in solchen Standorten kaum, da bereits ohne
umfangreiche Sanierungen hohe Mieten erzielbar sind. Wird
dennoch investiert, kann man die Mieten kaum steigern, ohne
die Zahlungsfähigkeit der Mieter zu überlasten.
Mieter-Vermieter-Dilemma
Dass Mieterhöhungen die Bewohner schnell überlasten können,
verdeutlicht Abbildung 2. Hier ist der prozentuale Anstieg der
Mieten nach der Sanierung dargestellt. Spiegelbildlich zu Abbildung
1 sind die Mieten in etwa 40 Prozent der Fälle nicht gestiegen.
Allerdings steigen die Mieten in mehr als einem Drittel der
Fälle um 20 Prozent, in 17 Prozent der Fälle sogar um mehr als
40 Prozent. Diese Mietsteigerungen müssen selbstverständlich
mit den Ersparnissen bei den Nebenkosten verrechnet werden,
wobei sich Mieter bei einer Mieterhöhung von über 20 Prozent
aber nur sehr selten besserstellen dürft en. Die Abbildungen 1
und 2 verdeutlichen damit das Mieter-Vermieter-Dilemma: Bereits
bei kleinen prozentualen Umlagen der Sanierungskosten
steigen die Mieten deutlich an. In der Mehrzahl der Fälle sind
die Sanierungskosten also schlichtweg zu hoch, als dass sowohl
Mieter als auch Vermieter hiervon profi tieren könnten.
Warum wird dennoch saniert? Besonders in den Fällen, in
denen die Last vollständig bei den Vermietern bleibt, erscheint
das unlogisch. Doch oft muss saniert werden, um den derzeitigen
Mietpreis noch zu rechtfertigen. Dazu passt, dass vor allem
Gebäude aus den 60er- und 70er-Jahren saniert worden sind.
Außerdem gab die überwiegende Mehrheit der Befragten an,
dass die Sanierung vor allem der Substanzerhaltung dient. Ein
weiterer Grund für den Verzicht auf die Mieterhöhung könnte
Drastische Mietsteigerungen
Abb. 2. Obwohl sich die Vermieter weitestgehend mit niedrigen Sanierungsrenditen
zufriedengeben, steigen die Mieten vielfach stark
an. In 17 Prozent der Fälle stieg die Kaltmiete sogar um mehr als
40 Prozent.
Mietanhebung in Prozent
40
35
30
25
20
15
10
5
0
09 | 2011 www.immobilienwirtschaft.de
Quelle: IW Köln
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steuerlicher Natur sein: Wird die Sanierung als Erhaltungsaufwand
angesehen, kann sie sofort abgeschrieben werden. Wird
die Sanierung dagegen aktiviert – was die Voraussetzung für die
Mieterhöhung ist – muss sie über 50 Jahre abgeschrieben werden.
In vielen Fällen ist die Sofortabschreibung dann attraktiver
als eine moderate Mieterhöhung. In der Konsequenz heißt dies,
dass die Förderungen nur wenige zusätzlich Sanierungen anstoßen
und dass Sanierungen steuerlich bedingt nur in einem
kleineren Umfang als möglich vorgenommen werden. Unter
diesen Voraussetzungen wird es schwer, die Klimaschutzziele
im Gebäudesektor zu erreichen. Schließlich würde dies bedingen,
dass früher und umfassender als bisher saniert wird.
Rahmenbedingungen verbessern
Ohne ein weiteres Engagement des Staates wird die beschleunigte
Sanierung des Wohnungsbestands folglich nicht gelingen.
Dass nun die Mittel für die KfW wieder erhöht wurden,
ist ein gutes Signal. Ein schlechtes Signal ist es hingegen, dass
die Abschreibungsbedingungen für die energetische Sanierung
aufgrund des Vetos des Bundesrats zunächst nicht verbessert
werden. Dabei gibt die Mehrzahl der Sanierer an, sich durch
steuerliche Anreize zu weiteren Sanierungen motivieren zu
können. Allerdings darf nicht außer Acht gelassen werden,
dass die fi nanziellen Möglichkeiten des Staates auf absehbare
Zeit begrenzt sind. Daher sind vor allem solche Maßnahmen
zu ergreifen, die nur mit geringen Kosten verbunden sind.
So ist etwa ein bedeutendes Problem der Förderpolitik ihre
Vielfalt. Energetische Sanierungen werden nicht nur über die
KfW-Bankengruppe, sondern auch über das Bafa (Bundesamt
Foto: Claudia Hautumm/pixelio.de