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28 Finanzen, Markt und Management
Big is beautiful
Geschlossene Fonds. Immobilien sind bei Anlegern gefragt. Als Fondsprodukt
jedoch weniger – so schien es am Jahresbeginn. Mittlerweile ist die Branche
durchgestartet. Ihre aktuelle Vorliebe: Große Pakete.
Norbert Jumpertz, Staig
Der deutsche Immobilienmarkt boomt.
Gerade in Ballungszentren wie Berlin,
Hamburg und München laufen die
Geschäft e bestens. „Basierend auf den
positiven wirtschaft lichen Rahmenbedingungen,
hat sich die Nachfrage nach
Bürofl ächen am deutschen Investmentmarkt
spürbar erhöht“, sagt Marcus
Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets
bei Jones Lang LaSalle Deutschland. Die
Umsatztätigkeit sei rege, mit Zuwächsen
deutlich im zweistelligen Bereich gegenüber
2010, aber auch gegenüber dem
fünfj ährigen Durchschnitt.
Einbruch – trotz Aufschwung
Doch vom Aufschwung am deutschen
Immobilienmarkt scheinen nicht alle
Akteure zu profi tieren. Die Platzierungsstatistik
des Verbands Geschlossene
Fonds (VGF) zeichnet ein diff uses Bild:
Das Segment Immobilien Deutschland
weist in den ersten drei Monaten gegenüber
dem gleichen Zeitraum 2010
ein Minus von fast 25 Prozent auf, dem
aber ein Plus von 46 Prozent im Quartal
danach (gegenüber dem entsprechenden
Vorjahreszeitraum) folgt. Dafür rauschte
im Segment Immobilien Ausland das
Platzierungsvolumen in den Keller – in
den ersten drei Monaten um neun, dann
um 66 Prozent – jeweils gegenüber dem
gleichen Zeitraum 2010).
„Die Daten mögen vielleicht auf den
ersten Blick verblüff en, aber man sollte
sie nicht überbewerten, weil es sich nur
um eine Momentaufnahme handelt“, gibt
Wolfgang Kubatzki zu bedenken, der in
der Geschäft sführung von Feri EuroRating
für den Geschäft sbereich Real Estate
09 | 2011 www.immobilienwirtschaft.de
verantwortlich ist. VGF-Hauptgeschäft sführer
Eric Romba ergänzt: „Nicht jede
Immobilie ist für einen Geschlossenen
Immobilienfonds geeignet, und ein für
Anleger geeignetes Immobilienpaket
zu schnüren, dauert eben seine Zeit.“
Romba ist überzeugt, dass sich über das
gesamte Jahr gesehen die „Platzierungsstatistikwogen
wieder glätten werden“.
„Das Jahr 2011 wird für Geschlossene
Immobilienfonds ein gutes Jahr werden“,
prophezeit er zuversichtlich.
Neues Motto für Fondsbranche
Und dieser Optimismus ist begründet,
denn: „Big is beautiful“ oder „Klotzen
statt Kleckern“, so lautet off ensichtlich
das neue Leitmotto der Immobilienfondsbranche
für den Rest dieses Jahres.
Mit dem DWS – Deutsche Bank Türme
(Emissionssumme – bezogen auf das zu
platzierende Eigenkapital: 334 Millionen
Euro), Jamestown – Fonds 27 (250
Millionen US-Dollar) und DFH – Betei-
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Auf einen Blick
Zu Jahresbeginn brachen die Platzierungsvolumen
bei Geschlossenen Immobilienfonds
ein.
2012 könnten Auslandsimmoblienfonds
durchstarten. Trotz ungünstiger Rahmenbedingungen
ist Jamestown davon überzeugt,
einen großvolumigen US-Immobilienfonds
platzieren zu können.
Der Stellenwert von Green-Building-Standards
wächst, weil Mieter darauf pochen,
aber auch Investoren damit geködert werden
können.
ligungsangebot 98 (225 Millionen Euro)
werden jetzt geballt regelrechte „Dickschiff
e“ in den Markt gedrückt. „Dass so
viele großvolumige Produkte auf einmal
in die Platzierungspipeline gepresst werden,
ist auch eine Folge der Finanzmarktkrise“,
sagt Steff en Möller, Chefanalyst
der Rating-Agentur Scope Analysis.
Große Fonds sind zudem kalkulatorisch
von Vorteil. „Dann fallen die Fixkosten“,
so Möller, „weniger ins Gewicht,
was der Rendite zugute kommt.“ Auch
die Banken sind wieder risikobereiter.
„Vor einem Jahr wäre es noch unmöglich
gewesen, die Zwischenfi nanzierung
für solche Mammut-Fonds auf die Beine
zu stellen“, fügt Kubatzki hinzu. Und die
Investoren ziehen ebenfalls mit. So war
der DWS-Immobilienfonds Deutsche
Bank Türme schon mehr als zwei Monate
vor dem geplanten Ende der Platzierung
– Ende Oktober 2011 – bei Investoren
komplett untergebracht. Größe dürft e
schick bleiben. Der Bayernfonds Deutschland
23 – das Einkaufscenter Hamburger
Meile samt einem Büroturm im größten
Behördenzentrum der Hansestadt – von
Real I.S. hat immerhin ein Platzierungsvolumen
von 126 Millionen Euro.
Solche Angebote kommen bei Investoren
gut an, da sie deren Bedürfnis
nach Sicherheit perfekt erfüllen. „Der
Run auf Core-Immobilien zeigt deutlich
Auswirkungen. Gerade wegen der
Rückkehr ausländischer Investoren und
der stark gestiegenen Nachfrage sind
die Renditen zum Teil drastisch gesunken.
Es wird immer schwieriger, attratkiv
rentierende Deutschlandfonds mit
Bestands immobilien zu konzipieren“, erklärt
Möller. Wohnimmobilienfonds, die
Foto: Deutsche Bank