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D A S G E S C H Ä F T S J A H R 

S t a d t s i e d l u n g H e i l b r o n n G m b H 

2 0 0 5

DAS UNTERNEHMEN 

UNTERNEHMENSZAHLEN 

STAND AM 31.12.2005 

BILANZ 

Bilanzsumme 101.243.398,04 € 

Anlagevermögen 90.231.653,76 € 

Eigenkapital 27.734.312,69 € 

Eigenkapitalquote 27,39 % 

Umsatzerlöse 24.436.200,80 € 

Jahresüberschuss 214.006,71 € 

Cashflow 4.283.713,88 € 

Cashflow vor Instandhaltung 13.102.656,47 € 

BAUTÄTIGKEIT 

Gesamtbauleistung 19.332.992,41 € 

Neubau 2.915.804,13 € 

Bestand 13.687.188,28 € 

Baubetreuung 2.730.000,00 € 

FERTIG GESTELLTE 

WOHNUNGEN UND HÄUSER 2005 

Stadtsiedlung 

Reihenhäuser 25 

Cäcilienpark a. N. GbR 

Eigentumswohnungen 38 

WOHNUNGSBESTAND 

Registrierte Wohnungsbewerber 2.239 

Mieterwechsel 308 

Eigener Wohnungsbestand 3.722 

Gewerbeeinheiten 40 

Wohnungen in WEG-Verwaltung 1.001 

Mietverwaltung für Dritte 512 

BETEILIGUNGEN 

SH Gebäudeservice GmbH 100 % 

an der Innovationsfabrik Heilbronn GmbH 51 % 

an der Regiowert GmbH 50 % 

an der Cäcilienpark am Neckar GbR 33,3 % 

an der Heilbronn Marketing GmbH 5 % 

DIE STADTSIEDLUNG ENGAGIERT 

SICH VIELFÄLTIG DURCH MIT- 

GLIEDSCHAFTEN UND SPENDEN 

AGV Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V. 

Arbeitgeberverband Region Franken e. V. 

Bürgerinitiative pro Region Heilbronn-Franken e. V. 

DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales 

Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. 

Evangeliche Stiftung Lichtenstein 

Freundeskreis der Immobilienwirtschaft der Hochschule 

für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen 

Gaffenberg Festival 

Gründerverbund Mannheim/Heilbronn 

Heilbronner Bürgerstiftung 

Heilbronner Sportvereine 

Industrie- und Handelskammer Heilbronn-Franken 

Intersport Heilbronn 

Kiwanis Club Heilbronn 

Lokale Agenda 21 

Meseno-Elsa-Sitter-Stiftung 

Menschen in Not 

Stadtinitiative Heilbronn e. V. 

Unicef Kinderhilfswerk 

vbw Verband baden-württembergischer 

Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. 

Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e. V. 

Verein der Freunde der Fachhochschule Heilbronn e. V. 

Verein der Freunde des Verkehrsvereins zur Förderung, 

Pflege und Betreuung des heimatlichen Brauchtums e. V. 

Vereinigung baden-württembergischer kommunaler 

Wohnungsunternehmen 

vhw Bundesverband für Wohneigentum und 

Stadtentwicklung e. V. 

Volkshochschule Heilbronn 

Wein Villa Patenschaft

DAS UNTERNEHMEN 

IM ÜBERBLICK 

SITZ DER 

GESELLSCHAFT 

Urbanstraße 10, 74072 Heilbronn 

Telefon 0 71 31 / 62 57-0 

Telefax 0 71 31 / 62 57-11 

E-Mail: info@stadtsiedlung.de 

http://www.stadtsiedlung.de 

AUFSICHTSRAT 

Helmut Himmelsbach, 

Oberbürgermeister, 

Heilbronn, 

Vorsitzender des 

Aufsichtsrates 

Stadträtin 

Anne Allinger, 

Hausfrau, 

HN-Neckargartach, 

Schriftführerin 

GESELLSCHAFTER 

Stadt Heilbronn, 

Rathaus, Marktplatz 7, 

74072 Heilbronn 

Kreissparkasse Heilbronn, 

Am Wollhaus 14, 

74072 Heilbronn 

(bis 29.12.2005) 

Stadträtin 

Helga Drauz-Oertel, 

Dipl.-Ing. für Weinbau 

und Oenologie (FH), 

Heilbronn, 

stellv. Vorsitzende des 

Aufsichtsrates 

Ulrich Frey, 

Bürgermeister, 

Heilbronn 

TÄTIGKEITSFELDER 

Vermietung und Bewirtschaftung von 

ca. 4.000 Bestandswohnungen 

Bau und Verkauf von 

Eigentumswohnungen und Eigenheimen 

Erfüllung des sozialen Bauauftrags 

Vermarktung von Gebrauchtimmobilien 

(Maklertätigkeit) 

Verwaltung nach dem 

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 

Baubetreuung/Projektsteuerung 

Stadtrat 

Eugen Gall, 

selbständiger 

Weinbaumeister, 

HN-Sontheim 

Stadtrat 

Alban Hornung, 

Bezirksschornsteinfegermeister, 

HN-Kirchhausen 

Stadtrat 

Karl-Heinz Losch, 

Freier Architekt, 

HN-Kirchhausen, 

Stadtrat 

Herbert Tabler, 

Rentner, 

HN-Böckingen 

GESCHÄFTSFÜHRUNG 

Robert an der Brügge, 

Dipl.-Volkswirt, 

Immobilienökonom (ebs), 

Weinsberg 

PROKURIST 

Joachim Beuchert, 

Dipl.-Verwaltungswirt (FH), 

Heilbronn

INHALT 

Lagebericht 3 

Bautätigkeiten im Anlagevermögen 10 

Bautätigkeiten im Umlaufvermögen 10 

Aktuelle Bauvorhaben 11 

Bestandsmanagement 12 

Wohnungsbestand 12 

Kundenservice 12 

Bestandspflege und -entwicklung 13 

Die Stadtsiedlung als Wohnungsunternehmen 

mit Sozialauftrag 13 

WEG-Verwaltung/Hausverwaltung für Dritte 15 

REGIOWERT 15 

Unsere Wohnungsbewerber 16 

Bestandsübersicht 17 

Veranstaltungen und Aktivitäten im Jahr 2005 18 

Jahresabschluss 26 

Bilanz zum 31. Dezember 2005 

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit 28 

vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2005 

Anhang 29 

Dank der Geschäftsführung 36 

Bericht des Aufsichtsrates 37 

Bestätigungsvermerk und Prüfungsergebnis 38 

2

LAGEBERICHT 

1. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE 

LAGE 

Im Jahr 2005 hat sich in Deutschland der im Vorjahr begonnene 

leichte Konjunkturaufschwung in abgeschwächter Form 

fortgesetzt. Das Bruttoinlandsprodukt wuchs im Jahr 2005 

nur um 0,9 %. Im Vorjahr wurde noch eine Wachstumsrate 

von + 1,6 % erreicht. Wie in den Vorjahren blieb das deutsche 

Wachstum deutlich hinter dem durchschnittlichen 

Wachstum im Euroraum (+ 1,3 %) oder den USA (+ 4,2 %) 

zurück. Für 2006 wird mit einem positiven Wirtschaftswachstum 

in Deutschland von + 1,5 % gerechnet. Auch dieser 

Wert liegt unter der, für den Euroraum prognostizierten 

Wachstumsrate von + 2,0 %. 2006 würde Deutschland damit 

den drittletzten Platz im Euroraum beim Wirtschaftswachstum 

einnehmen. 

Die Wirtschaft in Baden Württemberg wuchs im Jahr 2005 

um + 1,25 %, während 2004 noch + 2 % erreicht wurden. 

Dieser Wert wird vom statistischen Landesamt auch wieder 

für das Jahr 2006 prognostiziert. 

Die wesentliche Stütze für die deutsche Konjunktur 2005 

war wiederum die Exportwirtschaft. Die Ausfuhren könnten 

erstmals den Wert von 1 Billion Dollar überschreiten (Vorjahr 

820 Mrd. Dollar). Weil bei Deutschlands wichtigsten Handelspartnern 

– vor allem in der Euro-Zone – die Konjunktur 

anziehe, sei mit einem Zuwachs der deutschen Warenexporte 

im Jahr 2006 um fast zehn Prozent zu rechnen, schätzen 

etwa die Ökonomen des Kieler Instituts für Weltwirtschaft. 

Ende 2004 erreichte der Euro mit einem Kurs von 1,36 Dollar 

seinen bisherigen Höchststand. Im Laufe des Jahres 2005 erholte 

sich die US-Währung jedoch deutlich, da die US-Notenbank 

die Zinsen deutlich anhob und durch Vergrößerung 

der Zinsdifferenz den US-Dollar stärkte. Die positive US- 

Konjunkturentwicklung und die Zinserhöhungen verhinderten, 

dass sich das Doppeldefizit in der US-Leistungsbilanz 

und im US-Haushalt negativer auf den Dollarkurs auswirkte. 

Mittelfristige Prognosen sehen einen schwächeren Dollarkurs 

zur Verminderung dieser Defizite. Diese Entwicklung könnte 

die deutschen Exporte negativ beeinflussen. 

Auch im Jahr 2005 setzte sich der seit Mitte der neunziger 

Jahre anhaltende Negativtrend in der deutschen Bauwirtschaft 

fort. Er ist seit über 10 Jahren die größte konjunkturelle 

Belastung. Die realen Bauinvestitionen sanken im Jahr 

2005 um ca. 4 % gegenüber dem Vorjahr. Verantwortlich 

hierfür war neben der negativen konjunkturellen Beeinflussung 

des Gewerbebaus auch die anhaltende Investitionsschwäche 

der öffentlichen Hand. Während der ersten neun 

Monate des Jahres 2005 wurden in Baden Württemberg ca. 

26.800 Wohnungen, 8 % weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum, 

genehmigt. Der Wegfall der Eigenheimzulage und 

der degressiven Gebäudeabschreibung werden der Wohnungsbaukonjunktur 

weiter zusetzen. Allerdings wird für 

2006 teilweise auch erwartet, dass die realen Bauinvestitio- 

nen leicht anziehen und damit der untere Wendepunkt der 

Baukonjunktur erreicht wird. 

Ein Schwachpunkt der Konjunktur blieb auch 2005 der private 

Konsum. Insbesondere die verhaltenen Tariflohnsteigerungen, 

die erneute Nullrunde bei den Renten und die Verschärfung 

einzelner Arbeitslosengeld-II-Regelungen lassen vielen 

Haushalten kaum Spielraum für höhere Ausgaben. Diese Entwicklungen 

werden langfristig auch die Wohnkaufkraft weiter 

schmälern. 

Anfang des Jahres 2005 wurde im Rahmen der statistischen 

Umstellungen bei der Einführung weiterer Hartz-Gesetze das 

reale Ausmaß der Arbeitslosigkeit deutlich, als die Zahl von 5 

Mio. Beschäftigungslosen überschritten wurde. Die Tendenz 

zum „jobless growth“ prägt den Arbeitsmarkt nachhaltig, da 

der internationale Wettbewerbsdruck dazu geführt hat, dass 

die deutsche Wirtschaft in vielen Bereichen ihre Wertschöpfungstiefe 

in den letzten Jahren dramatisch verringert hat. 

Im Jahresdurchschnitt waren ca. 4,9 Mio. Menschen in 

Deutschland arbeitslos, ca. 500 Tsd. mehr als im Jahr 2004. In 

Baden-Württemberg waren durchschnittlich 380 Tsd. Arbeitslose, 

40 Tsd. mehr als im Vorjahr zu verzeichnen. Der 

Rückgang bei den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten 

dürfte sich 2006 zwar verlangsamen, allerdings wird die Industrie 

– trotz guter Auftragslage – auf Grund des Globalisierungsdrucks 

weitere Stellen, auch im hoch qualifizierten 

Bereich abbauen oder verlagern. Beschäftigungsgewinne 

werden im Bereich der geringfügig Beschäftigten erwartet 

oder im Rahmen sonstiger Arbeitsgelegenheiten („1-Euro- 

Jobs“), vor allem im Dienstleistungsbereich, realisiert. 

Die Entwicklung der verfügbaren Realeinkommen folgte im 

Jahr 2005 der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Daran 

hat erwartungsgemäß die Steuerreform am Jahresanfang 

2005 nichts geändert. Auch die aktuellen Auseinandersetzungen 

in der Tarifrunde 2006 werden die negative Entwicklung 

für die Arbeitnehmerhaushalte in der Summe nicht ändern. 

Eine zunehmende Belastung für die Budgets der Privathaushalte, 

mittelfristig auch für die Produktionskosten, stellen die 

dynamisch steigenden Energiepreise dar, die die Teuerungsrate 

treiben. So stiegen die Verbraucherpreise 2005 um 2 %. 

Für das laufende Jahr werden + 1,3 % erwartet. Die tatsächliche 

Entwicklung dürfte zunehmend von der Lage im Nahen 

Osten, dem Wirtschaftswachstum in Asien, aber auch von der 

Bereitschaft und Fähigkeit der Ölindustrie zu Erweiterungsinvestitionen 

abhängen. 

Erwartungsgemäß wurden vom deutschen Staat die Stabilitätskriterien 

der europäischen Währungsunion mit einem 

Staatsdefizit in Höhe von 3,6 % des Bruttoinlandsproduktes 

klar verfehlt, für 2006 wird mit 3,2 % ebenfalls der Grenzwert 

von 3 % überschritten. 

Zur Verbesserung der Staatseinnahmen und zur Stabilisierung 

der wankenden Sozialsysteme wurden von der neuen, 

3

4 

großen Koalition Steuererhöhungen beschlossen. So steigt 

z. B. ab 01.01.2007 die Mehrwertsteuer um 3 Prozentpunkte. 

Die Diskussionen über weiter gehende Reformen oder Konzepte 

zur Globalsteuerung vom Jahresanfang oder aus dem 

Wahlkampf fanden noch keinen konkreten politischen Niederschlag. 

Allerdings zeichnen sich die ersten Umrisse einer 

erneuten Gesundheitsreform ab, in deren Vorfeld die unterschiedlichen 

Leistungserbringer im Gesundheitswesen bereits 

Druck auf die Politik ausüben. 

Das Jahr 2005 war das Jahr der niedrigsten Bauzinsen: Die 

Bestkonditionen für 10-jähriges Baugeld bewegten sich zwischen 

4,00 % und 3,25 % und liegen zum Jahresende bei 

3,67 %. Obwohl sich die Einschätzung zur Inflationsentwicklung 

im Jahresverlauf wegen der stark gestiegenen Energiepreise 

geändert hat und die Notenbanken in den USA und Europa 

die Leitzinsen angehoben haben, sind die langfristigen 

Kapitalmarktzinsen überraschend tief. Das liegt einerseits 

daran, dass die Inflationsanstiege nur vorübergehende Erscheinungen 

sind und die Notenbanken kaum einen Grund 

haben, die Leitzinsen weiter anzuheben. Andererseits gibt es 

eine tiefe Skepsis gegenüber dem Wirtschaftswachstum in Europa 

und der Nachhaltigkeit des Konsum- und Immobilienbooms 

in den USA. Jedenfalls reflektieren die aktuellen 

Langfristzinsen die Aussichten auf schwächeres Wachstum bei 

kontrollierter Inflation. Sollte das Wachstum in 2006 stärker 

ausfallen und damit die Inflationstendenz zunehmen, wird der 

Rentenmarkt unter Druck geraten. Von Experten wird für das 

erste Quartal 2006 eine weitere Leitzinsanhebung um 0,25 % 

sowohl von der Europäischen Zentralbank (EZB) als auch von 

der US-Notenbank erwartet. Bei den dann erreichten Niveaus 

von 2,50 % (EZB) und 4,50 % (FED) werden die Notenbanken 

verharren. Für die ersten Monate 2006 werden leicht höhere 

Baugeldzinsen erwartet, so dass sich die 10-jährigen Baugeldzinsen 

zwischen 3,50 % und 4,00 % bewegen werden. 

Das positive Zinsumfeld brachte dem Wohnungsbau zuwenig 

inländische Impulse. Lediglich ausländische Investoren nutzten 

das international niedrige Zinsniveau zu massiven Investitionen 

in deutsche Wohnungsbestände. 

Die inländische Wohnkaufkraft wird jedoch von der stagnierenden 

Entwicklung der verfügbaren Einkommen mitbestimmt, 

zunehmend auch von den steigenden Energiekosten. 

Es ist daher davon auszugehen, dass die Zahlungsfähigkeit 

von Mieterhaushalten nicht oder nur wenig steigen, wenn 

nicht sogar sinken wird. Potenzielle Käufer selbst genutzten 

Wohneigentums werden zusätzlich von den Zukunftserwartungen 

an den Arbeitsmärkten und dem Wegfall der Eigenheimförderung 

beeinflusst. Die Wohnungswirtschaft kann 

daher kurzfristig kaum mit positiven Impulsen seitens der 

Nachfrager rechnen. 

Mitentscheidend für die langfristige Wohnungsnachfrage ist 

die Bevölkerungsentwicklung. Auch im Jahr 2005 hat die Bevölkerung 

in Baden-Württemberg zugenommen. Die Zunahme 

ist durch Wanderungsgewinne bedingt, während mehr 

Baden-Württemberger gestorben sind als geboren wurden. 

Es ist davon auszugehen, dass entsprechend der Entwicklung 

in allen anderen Bundesländern auch in Baden-Württemberg 

das Geburtendefizit nachhaltig sein wird. Der Bevölkerungsanstieg 

der letzten 10 Jahre war schon zu drei Vierteln auf 

die Zuwanderung nach Baden-Württemberg zurückzuführen. 

Nach Berechnungen des statistischen Landesamtes dürfte 

die Bevölkerung in Baden-Württemberg noch bis zum 

Jahr 2025 auf Grund der Zuwanderung wachsen. 

Nach der Wohnungsbedarfsprognose des Statistischen Landesamtes 

Baden-Württemberg ist die Wohnungsversorgung 

aktuell nahezu ausgeglichen. Das ermittelte landesweite 

Wohnungsdefizit lag im Jahr 2002 bei lediglich 9.000 Einheiten. 

Hierbei sind jedoch erhebliche regionale Unterschiede 

zu beachten. Für die meisten Stadtkreise und Landkreise 

mit Hochschulen wurde ein weiterhin hohes Defizit ermittelt. 

Bei 29 der insgesamt 44 Stadt- und Landkreise wurde 

eine Voll- oder sogar „Über“versorgung festgestellt. Wesentlicher 

Bestimmungsfaktor für die Wohnungsnachfrage ist die 

Zahl der Haushalte. Mit dem prognostizierten Anstieg der 

Haushalte würde sich auch ein Anstieg der potenziellen 

Wohnungsbewerber ergeben. Bis zum Jahr 2020 wurde ein 

landesweiter Neubaubedarf von 665.000 Wohnungen ermittelt. 

Dazu wäre der Bau von etwa 36.000 Wohnungen jährlich 

erforderlich. Das derzeitige Fertigstellungsniveau entspricht 

in etwa diesem Bedarf. 

Zum Jahresbeginn 2005 ist Hartz IV als vorerst letzte Stufe 

zur Reform des Arbeitsmarktes in Kraft getreten. Seither sind 

im Arbeitslosengeld II auch die Zuschüsse zu den Unterkunftskosten 

wie Miete und Betriebskosten enthalten. Mietkosten 

werden nur noch bis zu einem Höchstbetrag für eine 

„angemessene Wohnung“ übernommen. Was angemessen ist, 

wird regional festgelegt. Bei einer ablehnenden Beurteilung 

über die Angemessenheit der zu bezuschussenden Mietwohnung 

wird der Arbeitslosengeldempfänger aufgefordert, sich 

innerhalb eines halben Jahres um eine preisgünstigere Wohnung 

zu bemühen. Bisher sind die Regelungen in Hartz IV 

weitgehend ohne negative Folgen für die Wohnungswirtschaft 

geblieben. Nach einer Pressemitteilung des Deutschen 

Mieterbundes geht dieser davon aus, dass 500.000 Bescheide 

im Jahr 2006 an ALG II Empfänger verschickt werden, in 

denen diese aufgefordert werden, in eine preisgünstigere 

Wohnung umzuziehen. 

2. Die allgemeine Situation der Stadtsiedlung 

Heilbronn GmbH im Geschäftsjahr 2005 

Die Hoffnungen auf ein Anziehen der Konjunktur und auf 

eine Verbesserung der Rahmenbedingungen, insbesondere 

für die Bau- und Wohnungswirtschaft wurden auch 2005 

erneut enttäuscht. Die Stadtsiedlung konnte im schwierigen 

Umfeld ihre im Wirtschaftsplan gesteckten Ziele erreichen

oder übertreffen. Die finanzwirtschaftliche Situation des 

Unternehmens konnte 2005 erneut verbessert werden. 

Der Jahresüberschuss stieg überplanmäßig auf 214.006,71 €. 

Der operative Cashflow stieg um 4,6 % an, der Cashflow vor 

Instandhaltung lag um 21,4 % über dem Vorjahreswert und 

betrug ca. 91 % der Sollmieten. 

In der Hausbewirtschaftung blieben die Sollmieten trotz Abgängen 

aus dem Anlagevermögen nahezu konstant, da 

durch neue Objekte und planmäßige Mieterhöhungen die 

Erlöse verbessert wurden. 

Mit ca. 8,82 Mio. € erreichte der Aufwand für Modernisierung 

und Instandhaltung einen Höchstwert, allerdings mussten 

durch die umfangreichen Sanierungen im Bestand erhöhte, 

geplante Erlösschmälerungen hingenommen werden. 

Die Erlöse aus dem Dienstleistungsbereich stiegen um über 

10 % an und lieferten positive Deckungsbeiträge. 

Die Ergebnisse im Bauträgerbereich entwickelten sich positiv 

und stärkten die Investitionsfähigkeit im eigenen Mietwohnungsbestand. 

Die Zinsquote sank erneut leicht auf 12,5 % der Sollmieten, 

derivative Finanzinstrumente wurden nicht eingesetzt. 

Auf Grund tariflicher Erhöhungen und einer Neueinstellung 

im Kundenservicecenter stiegen die Personalaufwendungen 

an. 

Die Abschreibungen entwickelten sich gemäß den gewählten 

Abschreibungssätzen, wurden jedoch durch einen geplanten 

Gebäudeabriss in Höhe von 110 T€ belastet. 

Der sonstige betriebliche Aufwand wurde im Rahmen der 

Umstellung auf das neue EDV-System „Wodis“ belastet. 

Ebenfalls waren erneut Abschreibungen auf Mietforderungen 

in beträchtlicher Höhe zu verkraften. 

Das Anlagevermögen stieg durch die getätigten Investitionen 

und zwei neue Gebäude trotz des Verkaufs von zwei 

Wohnanlagen an die REGIOWERT leicht an. 

Das Umlaufvermögen sank, obwohl das Geschäftsvolumen 

im Bauträgerbereich erfolgreich beibehalten werden konnte. 

Dieser Effekt ist nicht zuletzt durch die verbesserte Risikostruktur 

im Baugeschäft zu erklären. 

Im Finanzierungsbereich wurde durch die Valutierung von 

Förderdarlehen für Energieeinsparungsmaßnahmen das Darlehensportfolio 

leicht umstrukturiert. Einige größere Darlehen 

wurden nach Auslauf der Zinsbindung getilgt. 

Insgesamt konnte durch den Rückgang des Umlaufvermögens 

und die Reduktion von Verbindlichkeiten zusammen 

mit dem erzielten Jahresüberschuss die Eigenkapitalquote 

von 26,49 % auf 27,39 % gesteigert werden. 

Der Aufsichtsrat der Stadtsiedlung wurde auf vier turnusmäßigen 

Sitzungen im Rahmen von Controllingberichten über 

John-F.-Kennedy-Siedlung, Fahrradboxen 

John-F.-Kennedy-Siedlung, neue Balkone 

5

6 

den Geschäftsverlauf, die Unternehmensbereiche, die Ge- 

schäftsfeldentwicklung und die einzelnen Projekte infor- 

miert. Beschlüsse wurden auf Basis von Einzelvorlagen nach 

Beratung gefasst. 

Auch im Jahr 2005 wurde der Weiterbildung der Belegschaft 

große Bedeutung beigemessen. Ein Auszubildender wurde 

nach Beendigung des Ausbildungsverhältnisses in ein befristetes 

Arbeitsverhältnis übernommen. Drei weitere Auszubildende 

absolvieren bei der Stadtsiedlung ihre betriebliche 

Ausbildung. 

Die Zusammenarbeit mit dem Betriebsrat verlief problemlos. 

Der Betriebsrat wurde von der Geschäftsführung im Rahmen 

gemeinsamer Sitzungen umfassend über den Geschäftsverlauf 

unterrichtet. 

Zum Jahresende 2005 schied planungsgemäß die Kreissparkasse 

Heilbronn GmbH aus dem Gesellschaftskreis der 

Stadtsiedlung aus. Ihre Firmenanteile wurden von der Stadt 

Heilbronn übernommen, die nunmehr Alleingesellschafter 

ist. 

3. Entwicklung des Anlagevermögens 

Die primären Unternehmensziele der Stadtsiedlung Heilbronn 

GmbH sind die 

– Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit Wohnraum 

zu sozialverträglichen Konditionen, 

– Eigentumsbildung für breite Schichten der Bevölkerung, 

– Erfüllung von Aufgaben für den städtischen Gesellschafter. 

Modernisierungsmaßnahmen „Geibelstraße“ und „Sontheimer Straße“ 

Zur Erreichung dieser Ziele entwickelt die Stadtsiedlung 

Heilbronn GmbH vor allem ihren Wohnungsbestand nach 

den Kriterien einer dynamischen Portfolioanalyse aus der im 

Jahr 2002 eine 15-jährige Bestandsstrategie abgeleitet 

wurde. Die Planfortschreibung mit den objektbezogenen 

Maßnahmen und Investitionen wird vom Aufsichtsrat jährlich 

verabschiedet. 

Um Eigenmittel für die langfristige Entwicklung des Bestands 

zu generieren werden die Geschäftsfelder Bauträgergeschäft, 

Wohnungsprivatisierung, Projektentwicklung und 

-steuerung sowie Immobiliendienstleistungen aktiv von der 

Gesellschaft oder von Tochtergesellschaften betrieben. Diesen 

Aktivitäten kommt eine steigende Bedeutung zu, da es 

außer den Kreditangeboten für die energetische Sanierung 

kaum noch brauchbare Förderinstrumente im Wohnungsbau 

gibt. Die erzielbaren Mieten lassen andererseits eine komplette 

Deckung des notwendigen Aufwandes für die Bestandsentwicklung 

nicht zu. Die beschlossenen Änderungen 

im Gemeindewirtschaftsrecht können daher langfristig zu 

Lasten der Bestandsentwicklung gehen. Sie treffen damit die 

Mieter und die Kommunen, weil sich die Wohnquartiere 

deutlich verschlechtern können. 

Obwohl die Bevölkerung in Deutschland insgesamt in den 

nächsten Jahren schrumpfen wird, ist prognostiziert, dass die 

Zahl der Haushalte weiter deutlich steigen wird. Für die Region 

Heilbronn-Franken wird ein Bevölkerungswachstum bis 

2020 von 4,2 % auf 924.000 Einwohner prognostiziert. Der 

Stadtkreis Heilbronn wird leicht auf 123.000 Einwohner 

wachsen, der Landkreis Heilbronn überproportional um 

6,2 % auf 349.000 Einwohner. 

Trotz der positiven Nachfrageaussichten begegnet die Stadtsiedlung 

dem Risiko, dass der Wohnungsbestand langfristig 

den geänderten Wohnbedürfnissen nicht entsprechen könn-

te und deshalb nicht oder nur schwer zu vermieten wäre. So 

wurden auch im Jahr 2005 Komplettsanierungen durchgeführt 

oder begonnen: 

Geibelstraße 3.317.000,00 € 

Salzgrundstraße 1.933.000,00 € 

Bahnhofstraße 1.465.000,00 € 

Sontheimer Straße 1.079.000,00 € 

John-F.-Kennedy-Siedlung 677.000,00 € 

Weststraße 415.000,00 € 

Großgartacher Straße 350.000,00 € 

Widmannstal 279.000,00 € 

Lenaustraße 237.000,00 € 

Zusammen mit zahlreichen Einzelmaßnahmen und dem Aufwand 

in der laufenden Instandhaltung, der plangemäß um 

50 T€ reduziert wurde, ergab sich ein Instandhaltungs- und 

Modernisierungsaufwand in Höhe von 8,8 Mio. € gegenüber 

6,7 Mio. € im Vorjahr. Damit wurde erneut ein Höchstwert 

erreicht. Er entspricht 61,5 % der Sollmiete oder 66,5 % der 

Nettomiete. Inklusive der zu aktivierenden Baumaßnahmen 

wurden rund 13,7 Mio. € im Wohnungsbestand investiert. 

Die großen finanziellen Anstrengungen sollen weitergeführt 

werden, um langfristig auch den wachsenden Anteil an älteren 

Mietern komfortablen Wohnraum bieten zu können. Auf 

Grund der zu erwartenden Kaufkraftverluste der Rentnerhaushalte 

kommt dem günstigen Wohnraum einer kommunalen 

Wohnungsgesellschaft wachsende Bedeutung zu. Diesem 

Bedarf trägt die Stadtsiedlung mit komplexen Programmen 

für zusammenhängende Wohnquartiere zunehmend 

Rechnung. 

So wird nach Erhalt der Baufreigabe noch 2006 mit dem Bau 

von 27 barrierefreien, frei finanzierten Wohnungen in 3 

Stadtvillen in der Friedrich-Dürr-Straße begonnen. Eine weitere 

Stadtvilla wird als Eigentumsmaßnahme verkauft. Die 

Gesamtentwicklung des Quartiers „Sontheimer Straße/Friedrich-Dürr-Straße“, 

die im Jahr 2000 begann, wird mit diesen 

Maßnahmen abgeschlossen. 

Für die langfristige Umgestaltung des Quartiers „Käferflug“ 

(Rauchstraße, Linkstraße) begann 2005 die Planung, die vom 

Aufsichtsrat bereits beschlossen wurde. Das B-Plan-Verfahren 

ist eingeleitet. Die ersten Maßnahmen mit Freizug und 

Abriss werden noch 2006 beginnen, mit dem ersten behindertengerechten 

Neubau soll 2007 begonnen werden. Die 

ersten Mieterversammlungen haben stattgefunden. Die 

Quartiersentwicklung soll neben neuen Mietwohnungen, innenstadtnahen 

Reihenhäusern für Eigennutzer auch Angebote 

für behinderte Menschen oder andere Zielgruppen mit 

speziellem Wohnraumbedarf umfassen. Durch den Wohnungsmix 

soll es Familien auch ermöglicht werden, generationenübergreifend 

beieinander, aber in getrennten Haushalten 

zu leben. 

Im Berichtsjahr konnte der Neubau Salzgrundstraße mit dem 

Obdachlosen- und Übergangswohnheim an den Mieter, die 

Stadt Heilbronn, termingerecht übergeben werden. 

Mit diesem Bau, der den sozialen Anspruch der Stadt und 

der Stadtsiedlung unterstreicht, wurde die Versorgungsqualität 

für die betroffenen Menschen deutlich erhöht. Gleichzeitig 

konnte die Stadt Heilbronn ihre Kosten in diesem Bereich 

senken, da die Angebotsquantität bedarfsgerecht ausgelegt 

werden konnte. Ebenfalls im Berichtsjahr wurde das umgebaute 

ehemalige Zollamt Bahnhofstraße 2 an den Generalmieter, 

die Stadt Heilbronn übergeben. Es bietet Platz für 3 

städtische Ämter, die vorher auf nicht mehr optimalen Flächen 

im Stadtgebiet untergebracht waren. Bei beiden Projekten 

wurden die Kostenvorgaben eingehalten. 

Trotz der planmäßigen Abgabe von Wohnungen an die 

REGIOWERT Wohnungsprivatisierungsgesellschaft mbH, Heilbronn, 

konnten die Sollmieten fast auf Vorjahresniveau gehalten 

werden. Die Durchschnittsmiete je m2 Wohnfläche 

stieg um 1,6 %. Die Erlösschmälerungen stiegen auf 7,5 % 

an. Zum überwiegenden Teil handelt es sich um sanierungsbedingten 

Leerstand, der in Kauf genommen wird. Die 

durchschnittlichen Betriebskosten je m2 Wohnfläche blieben 

nahezu konstant. Der große Aufwand im Rahmen der energetischen 

Gebäudesanierungen konnte die hohen Energiepreissteigerungen 

teilweise abfangen. Allerdings stellen sich 

die angestrebten Spielräume bei den Nettokaltmieten wegen 

der steigenden Energiepreise ebenfalls nicht ein, obwohl 

diese die Mieter durch die vorherigen Einspareffekte nicht 

belasten würden. Die Liberalisierung im Energiemarkt kommt 

bisher weder den Verbrauchern noch den Wohnungsvermietern, 

die in Gebäudesanierungen investieren, zugute. 

Die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum zog in der 

zweiten Jahreshälfte nochmals an. Trotz der Einrichtung des 

Kundenservicecenters mit verlängerten Öffnungszeiten 

konnten die Nachfragen kaum bewältigt werden. Im Rahmen 

der Hartz IV-Umstellungen konnten in guter Zusammenarbeit 

mit dem Sozialamt Härtefälle trotzdem weitgehend vermieden 

werden. Der Rückgang der Fluktuationsquote auf 

unter 9 % deutet darauf hin, dass der in allen Kategorien des 

Mietspiegels günstige Wohnraum der Stadtsiedlung von den 

Mietern hoch geschätzt wird. 

Die Gewerbeeinheiten im Bestand waren 2005 weitgehend 

vermietet. Bei Ladenflächen mit ungünstigem Zuschnitt oder 

in benachteiligten Lagen bestehen Leerstandsrisiken nach 

Ablauf der derzeitigen Mietverträge. Die Gastroimmobilien 

sollten auf Grund ihrer guten Lagen auch künftig vermietbar 

sein. 

Mit Kaufvertrag vom 14.04.2006 wurde das Objekt in Magdeburg 

vollständig veräußert, der Verkaufserlös liegt knapp 

über dem Buchwert. 

7

8 

4. Die Entwicklung des Bauträgergeschäfts 

Das Mitte des Jahres nach oben korrigierte Vertriebsziel im 

Bauträgergeschäft konnte in einem schwierigen Umfeld erreicht 

werden. Die von der Stadtsiedlung angebotenen Projekte 

hatten eine gute Akzeptanz bei den Interessenten. Insgesamt 

wurden über die Stadtsiedlung 58 Neubauobjekte 

(davon 18 Objekte der Cäcilienpark am Neckar GbR) verkauft. 

Die Vorzieheffekte auf Grund des Wegfalls der Eigenheimzulage 

waren bereits im Jahr 2004 eingetreten. Die unsichere 

Arbeitsplatzsituation und die damit verbundenen Schwierigkeiten 

bei der Baufinanzierung bei vielen Interessenten verhinderte 

zahlreiche weitere Verkaufsabschlüsse. Auch das 

sehr niedrige Zinsniveau des Jahres 2005 änderte daran 

nichts. 

Nennenswerte Risiken aus dem Bauträgergeschäft hat die 

Stadtsiedlung Heilbronn derzeit nicht. Die im Bau befindlichen 

Projekte sind im Verkauf weit fortgeschritten, geplante 

Vorhaben sind gut vorverkauft oder die Grundstücke wurden 

in Option gesichert. Alle Projekte weisen eine gute Deckungsbeitragssituation 

auf. Aus abgewickelten Projekten 

bestehen zzt. keine weiteren Risiken. Es wird keine nennenswerte 

Grundstücksbevorratung betrieben. 

Die Projektentwicklung und -leitung wird von der Stadtsiedlung 

selbst durchgeführt. Die Bauleitung wird je nach Kapazitätsauslastung 

übernommen. Eigene Planungskapazitäten 

wurden trotz des in den letzten Jahren stark ausgeweiteten 

Projektvolumens nicht aufgebaut. Die technischen Mitarbeiter 

könnten bei einer negativen Geschäftsentwicklung vorübergehend 

im eigenen Wohnungsbestand eingesetzt werden, 

so dass mittelfristig kein nennenswertes Fixkostenrisiko besteht. 

Die Seniorenwohnanlage in Neuenstadt wurde im Berichtsjahr 

bis auf zwei Einheiten abverkauft. Das Reihenhausprojekt 

in der Florian-Geyer-Straße in Heilbronn Böckingen ist 

komplett verkauft und weitgehend übergeben. Das im Frühjahr 

gestartete Reihenhausprojekt in Heilbronn Sontheim ist 

bei Beginn des Innausbaus zu 90 % verkauft. 

Das Projekt in Heilbronn Biberach fand bisher noch keine 

Resonanz, obwohl es preislich sehr gut positioniert ist. 

In den Stadtvillen vier bis sechs in den „Neckarterrassen“ 

sind bis auf fünf Einheiten alle Wohnungen im Berichtsjahr 

verkauft worden. Der Vertrieb von Villa sieben begann im 

Herbst 2005. Das Grundstück Rosenberg-/Ecke Cäcilienstraße 

wurde an die Inhaber des dort seit langem ansässigen Weinmarktes 

verkauft. Die „Cäcilienpark am Neckar GBR“ hat 

somit nur noch das Vermarktungsrisiko der Villen sieben bis 

neun. 

Das Projekt „neue Ortsmitte“ in Lehrensteinsfeld soll bei 

einem Vorverkauf von ca. 40 % der Wohn- und Gewerbeeinheiten 

gestartet werden. Derzeit werden Verhandlungen geführt, 

die im Erfolgsfall den Projektstart ermöglichen. 

Die Wohnanlage in der Friedrich-Dürr-Straße in Heilbronn– 

Süd wird nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen. In 

der zum Verkauf bestimmten Stadtvilla konnten 30 % der 

Wohnungen verkauft werden. 

Die Einschätzung für das Jahr 2006 ist durch den Wegfall 

der Eigenheimzulage und die Streichung der degressiven Afa 

schwieriger geworden. Die Stadtsiedlung versucht mit attraktiven 

Angeboten, teilweise in Kooperation mit einer befreundeten 

Wohnungsbaugenossenschaft, das gute Niveau 

der Vorjahre zu halten. 

Seniorenwohnanlage „Helmbundhöhe“ Bahnhofstraße 2

5. Entwicklung der Beteiligungsgesellschaften 

Die REGIOWERT Wohnungsprivatisierungsgesellschaft mbH 

konnte 2005 den Vorjahresverkaufswert nicht erreichen. Der 

Hauptgrund ist in der zu geringen Zahl an freien Wohnungen 

zu sehen. Die Projekte stießen nach wie vor auf große 

Resonanz bei Interessenten, die bisher noch nicht in den 

Wohnanlagen der REGIOWERT wohnen. Die Bestandsmieter 

sind auf Grund der konjunkturellen Gegebenheiten, aber 

teilweise auch auf Grund der Alterstruktur nur bedingt in 

der Lage, ihre Wohnung zu erwerben. 

Das Jahresergebnis wird auf Grund der Erzielung hoher Kostenvorteile 

in der Sanierung durch Vergabekoppelung über 

dem Vorjahresniveau liegen. Insgesamt hat die REGIOWERT 

ca. 42 % ihres Bestandes verkauft und untersucht laufend 

neue Projekte im Markt. 

Bestandsgefährdende Risiken liegen in der REGIOWERT nicht 

vor, da sie ihren Zinsaufwand aus der Wohnungsbewirtschaftung 

decken kann und keine eigene Verwaltungsstruktur 

hat. 

Die Cäcilienpark am Neckar GBR wird das Jahr 2005 erwartungsgemäß 

positiv abschließen. Auch für das Jahr 2006 besteht 

eine positive Ertragsperspektive. Die Kapitalbindung 

der Gesellschafter wurde sukzessive weiter zurückgeführt. 

Die Innovationsfabrik Heilbronn GmbH wird auf Grund der 

Vollauslastung des Gebäudes ihr Ergebnis gegenüber dem 

Vorjahr verbessern. Der Wirtschaftsplan 2006 sieht eine weitere 

geringfügige Ergebnissteigerung vor. 

Die am Jahresende neu gegründete SH Gebäudeservice 

GmbH war zum Jahresanfang erst sehr eingeschränkt im eigenen 

Gebäudebestand aktiv. Das Geschäftsmodell soll im 

Jahresverlauf konkretisiert werden. 

6. Risiken der künftigen Entwicklung und 

Maßnahmen 

Bestandsgefährdende Risiken bestehen nicht. 

Mit den investiven Maßnahmen im eigenen Wohnungsbestand 

soll den demografischen und sozialen Veränderungen 

Rechnung getragen werden, um eine nachhaltige Vermietbarkeit 

zu gewährleisten. Die hohen Investitionsaufwendungen 

werden mittelfristig gemäß der Wirtschaftsplanung 

großteils aus dem eigenen Bestand zu erwirtschaften sein. 

Der Rekordwert des Jahres 2005 bei den aufwandswirksamen 

Investitionen dürfte allerdings die nächsten Jahre kaum wiederholbar 

sein. So wird für das Jahr 2006 ein Wert von 

knapp über 6 Mio. € geplant. 

Umfassendere Maßnahmen, die auch Abriss und Neubau beinhalten, 

sollen auch weiterhin durch gezielte Privatisierung 

und ertragsstarke Bauträgermaßnahmen unterstützt werden. 

Wie in der Vergangenheit werden diese Maßnahmen mit 

einer hohen Risikoorientierung durchgeführt. 

Auf absehbare Zeit bestehen bei der Stadtsiedlung keine 

Risiken aus der Finanzierungssphäre. Durch den Verkauf des 

Bestandsobjektes in Magdeburg wird freie Liquidität geschaffen 

werden, die für Investitionen in Heilbronn genutzt 

werden kann, um die Mieterlöse weiter zu stärken. 

Für das Wirtschaftsjahr 2006 wird ein Ergebnis auf Vorjahresniveau 

angestrebt. 

Cäcilienpark „Senioren-Cafe“ Neckarterrassen, Außenansicht 

9

10 

BAUTÄTIGKEITEN IM 

ANLAGEVERMÖGEN 

Fertigstellungen im Berichtsjahr 2005: 

John-F.-Kennedy-Siedlung 

Sanierung der Gebäude John-F.-Kennedy-Str. 5-5/2 

mit 18 Mietwohnungen 

Christophstraße/Christophplatz 

Abschluss des 6. Bauabschnittes mit 18 Mietwohnungen 

Magdeburg 

Sanierung Dodendorfer Straße 8 bis 14 mit 

28 Mietwohnungen 

Heilbronn, Bahnhofstraße 

Büroumbau und -sanierung mit 1.195 m2 vermietbarer 

Fläche, Baubeginn April 2005, 

Fertigstellung September 2005 

Heilbronn, Salzgrundstraße 

Obdachlosen- und Übergangswohnheim mit 

22 Wohneinheiten, Baubeginn April 2005, 

Fertigstellung September 2005 

Geplante Baubeginne 2006: 

Heilbronn, Friedrich-Dürr-Straße 

Neubau von 27 Wohnungen mit TG 

geplanter Baubeginn Juli 2006 

Schwabengute Reihenhäuser „Schwaigern-Stetten“ 

BAUTÄTIGKEITEN IM 

UMLAUFVERMÖGEN 

Fertigstellungen im Berichtsjahr 2005: 

Heilbronn, Franziska-Schmidt-Weg 

Neckarterrassen Stadtvilla vier und fünf mit je 19 Wohnungen 

Schwaigern-Stetten, Bahnhofstraße (3. BA) 

Neubau von 5 Reihenhäusern 

Heilbronn-Frankenbach, Hintertorstraße 


Weinsberg, Maulrainweg 


Im Bau befindliche Objekte: 

Heilbronn, Franziska-Schmidt-Weg 

Neckarterrassen Stadtvilla sechs, geplante Fertigstellung April 2006 

Heilbronn, Florian-Geyer-Straße 

Neubau von 12 Reihenhäusern, geplante Fertigstellung April 2006 

Heilbronn, Port-Talbot-Straße 

Neubau von 10 Reihenhäusern, geplante Fertigstellung Juni 2006 

Geplante Baubeginne 2006: 

Heilbronn, Victoria-Wolff-Weg 

Neckarterrassen Stadtvilla 7 


Heilbronn, Friedrich-Dürr-Straße 

Neubau von 9 Wohnungen mit TG 


Lehrensteinsfeld, südliches Rathaus 

Neubau Wohn- und Geschäftshaus mit 10 Wohnungen 

und TG und 9 Reihen- und Doppelhäuser 

geplanter Baubeginn August 2006

AKTUELLE BAUVORHABEN 

Heilbronn – Innenstadt „Neckarterrassen“ 

Für die hochwertigen Stadtwohnungen in den markant gestal- 

teten Villen am Neckarufer bestand rege Nachfrage und die 

Wohnungen haben sich sehr gut verkauft. 

Der Bau der Stadtvillen 4 und 5 wurde im Jahr 2005 abgeschlossen. 

Bis auf drei 2-Zimmer-Wohnungen wurden sämtliche 

Wohnungen verkauft und an die Käufer übergeben. 

Im September konnte das Richtfest von Haus 6 gefeiert werden, 

zu diesem Zeitpunkt waren bereits 14 der 19 Wohnungen verkauft. 

Die Fertigstellung ist für April 2006 vorgesehen. 

.„Die Erfolgsgeschichte geht weiter“. Unter diesem Motto wurde 

Ende 2005 mit dem Vertrieb der Wohnungen von Haus 7 begonnen. 

Diese Stadtvilla wird um ein Geschoss erweitert, so 

dass insgesamt 22 Wohnungen angeboten werden. 


Nach dem Abbruch von 2 Doppelhäusern aus dem Anlagevermögen, 

wurden die sehr großen Grundstücke mit 12 Reihenhäusern 

nachverdichtet. Mit 4 Hausgruppen, 6 Garagen und 14 

Stellplätzen, wurden die Grundstücke optimal verwertet. 

Unser bewährtes Konzept der kostengünstigen Reihenhäuser 

und die gute Wohnlage überzeugten die Kundschaft, so dass bei 

Rohbaufertigstellung bereits alle Häuser verkauft waren. 

Mit einem dezenten und trotzdem modernen Farbkonzept fügt 

sich die Wohnanlage angenehm in das gewachsene Umfeld ein. 

Heilbronn-Sontheim, Port-Talbot-Straße 

Im Stadtgebiet Heilbronn-Sontheim, in unmittelbarer Nähe zur 

Fachhochschule Heilbronn, konnte von der Stadt Heilbronn ein 

Grundstück erworben werden, auf dem zehn kostengünstige 

Reihenhäuser realisiert werden können. 

Die Stadt Heilbronn fördert dieses Projekt mit einem Zuschuss 

für Familien mit Kindern im Rahmen ihres Förderprogramms für 

„Junge Familie“. Gefördert wird der Erwerb des Baugrundes mit 

25 %, maximal 25.000 Euro. Damit soll der „Abwanderung“ junger 

Familien aus der Stadt vorgebeugt werden. 

Die Anfragen und der Verkauf haben gezeigt, dass kostengünstige 

und kinderfreundliche Häuser sehr gefragt sind. Mit dem 

Bau von 10 Reihenhäusern wurde im Oktober 2005 begonnen. 

Bereits vor Baubeginn waren fünf Häuser notariell beurkundet 

und im April 2006 neun Häuser verkauft. 

Heilbronn, Neckarterrassen 


Heilbronn-Sontheim, Port-Talbot-Straße 

11

12 

BESTANDSMANAGEMENT 

Wohnungsbestand 

Im Berichtsjahr ist ein Rückgang des eigenen Bestandes um 

92 Einheiten auf 3.722 Wohnungen zu verzeichnen. Hauptursache 

hierfür ist der Verkauf zweier Objekte in der 

Sontheimer Straße/Friedrich-Dürr-Straße und Münzingstraße 

mit insgesamt 84 Wohnungen an die Tochtergesellschaft 

REGIOWERT. Weitere Abgänge entstanden durch Grundrissänderungen 

im Rahmen der Modernisierung von zwei weiteren 

Gebäuden im Sanierungsgebiet Unteres Industriegebiet 

und den Verkauf von Wohnungen in der Florian-Geyer-Straße 

an die dortigen Mieter. Dem steht ein Zugang von 28 

Wohnungen durch die Sanierung weiterer vier Häuser in der 

Dodendorfer Straße in unserem Quartier in Magdeburg gegenüber. 

Eine Mietpreisbindung auf Grund öffentlicher Förderung besteht 

für insgesamt 1.476 Wohnungen und damit 39,7 % des 

Gesamtbestandes. Im Vorjahr betrug der Anteil noch 40,4 %. 

Kundenservice 

Die ständige Weiterentwicklung der Service-Leistungen für 

unsere Kunden genießt eine hohe Priorität. Unter diesem 

Gesichtspunkt wurde die Organisationsstruktur für den Bereich 

Bestandsmanagement auf Verbesserungsmöglichkeiten 

hin untersucht. Auch die immer stärker in den Vordergrund 

rückende Projektarbeit – zum Beispiel im Rahmen von Quartiersentwicklungen 

– erforderte eine kritische Überprüfung 

der seitherigen Aufbauorganisation. Diese sollte die Mitarbeit 

in wechselnden Teams mit unterschiedlichen Aufgabenstellungen 

ermöglichen, ohne die jeweiligen Kernaufgaben 

vernachlässigen zu müssen. 

Die Ergebnisse dieser Untersuchungen wurden im Sommer 

2005 in die Praxis umgesetzt. Die ursprünglich drei Teams 

zur Betreuung unseres eigenen Bestandes wurden zu zwei 

Teams mit erweiterter Verantwortlichkeit zusammengefasst. 

Daneben wurde ein Service-Team gebildet, welches in der 

Hauptsache den Sprechstundenbetrieb für Wohnungssuchende 

und Mieter sowie das Mahnwesen zur Aufgabe 

hat. Ein viertes Team übernimmt die Verwaltung für Dritte in 

Form der Wohungseigentums- und Mietverwaltung. 

Für die Bildung eines eigenen Service-Teams sprach vor 

allem auch die immer unbefriedigender gewordene Situation 

während unserer Sprechstunden. Da unsere Gesellschaft seit 

Anfang der 70er-Jahre auch als „Wohnungsamt“ für die 

Stadt Heilbronn fungiert, war der Besucherandrang während 

der Sprechzeiten Montag und Mittwoch vormittags und 

Donnerstag nachmittags zuletzt kaum mehr zu bewältigen. 

Eine Ausdehnung der Sprechzeiten auf die gesamte Arbeitswoche 

war unumgänglich geworden. Die erweiterten 

Sprechzeiten wurden verknüpft mit der Einrichtung eines 

Kunden-Service-Centers im Erdgeschoss unseres Bürogebäudes. 

Dort werden die Kunden seit Anfang September von den 

Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen des Service-Teams empfangen 

und ihre Anliegen bearbeitet. Die Erfahrungen in den 

ersten Monaten waren durchweg positiv. Die neuen Sprechzeiten 

wurden von unseren Kunden rasch angenommen und 

längere Wartezeiten gehören der Vergangenheit an. Die zentrale 

Bearbeitung der im Kunden-Service-Center entlastet 

zudem die beiden Teams für die Bestandsbetreuung. Hier 

wurden Kapazitäten frei, die nun für die wichtigen Aufgaben 

in der Bestandsentwicklung und auch in der Kundenbindung 

genutzt werden können. 

Gisela Brümmer, Irmgard Eberling und Michael Schanz sind Ihre Ansprechpartner im KSC.

Bestandspflege und -entwicklung 

Nach dem Rekordjahr 2004 mit annähernd 11 Millionen Euro 

flossen im Berichtsjahr wiederum über 13,5 Millionen Euro 

in die Modernisierung und Instandhaltung unserer eigenen 

Wohnungsbestände, davon fast 8,8 Millionen Euro aufwandswirksam. 

Ausgehend von den Empfehlungen im Technischen 

und Kaufmännischen Unternehmenskonzept der iwb 

und den in den Vorjahren begonnenen Quartiersentwicklungen 

wurden in die Modernisierungsplanung für 2005 Maßnahmen 

mit einem Budget von insgesamt 6,6 Millionen Euro 

im Aufwand eingestellt. 

Den Schwerpunkt des Jahresprogramms bildete die Komplettsanierung 

des Quartiers Geibelstraße/Sontheimer Landwehr 

im Heilbronner Süden. Das unter dem Namen „Fleiner 

Höhe“ bekannte Wohngebiet zeichnet sich aus durch seine 

ruhige Lage, großzügig bemessene Grün- und Spielflächen 

und ausgewogene Bewohnerstrukturen. Die Wohnungen aus 

den 60er-Jahren selbst waren jedoch „in die Jahre gekommen“. 

Insbesondere die Eternit-Fassaden und die Ausstattung 

und Größe der Bäder entsprachen nicht mehr heutigen Anforderungen. 

Insgesamt wurden für die umfassende Modernisierung 

zwischen 540 und 590 Euro pro Quadratmeter 

Wohnfläche veranschlagt. Das zweijährige Arbeitsprogramm 

für insgesamt 165 Wohnungen in sieben Häusern wurde in 

fünf Bauabschnitte eingeteilt. Die Bauabschnitte eins bis 

drei mit insgesamt 104 Wohnungen wurden im Berichtsjahr 

fertig gestellt. Mit Bauabschnitt vier (18 Einheiten) wurde 

vor dem Jahreswechsel begonnen. Bauabschnitt fünf bildet 

das Hochhaus Sontheimer Landwehr 56 (43 Einheiten), welches 

im laufenden Geschäftsjahr saniert wird, wobei hier besonderes 

Augenmerk auf die künftige Eignung der Wohnungen 

auch für Senioren gerichtet wird. Die Investitionssumme 

für das gesamte Quartier beläuft sich auf annähernd 9 Milli- 

onen Euro. Die Mieten liegen nach der Modernisierung zwischen 

5,80 und 6,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. 

Neben diesem Arbeitsschwerpunkt wurden die in den Vorjahren 

modernisierten Wohnanlagen in der Sontheimer Straße 

und Elbinger Straße mit neu gestalteten Außenanlagen 

abgerundet und damit endgültig fertig gestellt. 

Der Gesamtaufwand für Reparaturen, ungeplante Instandhaltung 

und Mieterwechselsanierung betrug im Berichtsjahr 

2,1 Millionen Euro. Damit konnte der Vorjahreswert mit 9,30 

Euro pro Quadtratmeter Wohnfläche auf 8,62 Euro gedrückt 

werden. Seit dem Jahr 2002 (18,15 Euro) konnte diese Kostenposition 

damit mehr als halbiert werden. Der im Technischen 

und Kaufmännischen Unternehmenskonzept ausgewiesene 

Zielwert von 8,00 Euro erfordert im laufenden Geschäftsjahr 

die Ausschöpfung weiterer Einsparungspotenziale. 

Die Einführung von Einheitspreisabkommen für die 13 

umsatzstärksten Gewerke im ersten Halbjahr 2005 hat bereits 

entsprechende Wirkungen auf der Kostenseite gezeigt. 

Im Geschäftsjahr 2006 werden diese Wirkungen erstmalig 

ganzjährig durchschlagen. 

Die Stadtsiedlung als Wohnungsunternehmen 

mit Sozialauftrag 

Als städtisches Unternehmen hat die Stadtsiedlung den im 

Gesellschaftsvertrag festgelegten Auftrag, einen Beitrag zur 

Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum schwerpunktmäßig 

in Heilbronn zu sozial vertretbaren Bedingungen zu 

leisten. Gleichzeitig muss sie diesen Auftrag so erfüllen, dass 

die Gesamtrentabilität des Unternehmens gewährleistet ist. 

Rentabilität meint in diesem Fall nicht die Maximierung von 

Unternehmensgewinnen, sondern die Kostendeckung ein- 

Modernisierungsprojekte „Fleiner Höhe“, und „Elbinger Straße“ 

13

14 

schließlich angemessener Verzinsung des Eigenkapitals und 

Bildung ausreichender Rücklagen. Mit anderen Worten: das 

Unternehmen muss unabhängig von städtischen Subventionen 

existieren und den Sozialauftrag erfüllen können. Die 

Stadtsiedlung geht diesen schwierigen Weg zwischen sozialer 

Verantwortung und wirtschaftlichem Erfolg seit vielen 

Jahrzehnten sehr erfolgreich. 

Der soziale Auftrag geht dabei heute weit über die reine 

Versorgung mit preisgünstigen Mietwohnungen hinaus. Die 

Stadtsiedlung erfüllt beispielsweise spezielle Aufgaben für 

die Stadt Heilbronn im Rahmen der Daseinsvorsorge. Im vergangenen 

Jahr wurden vier Neubauten im Alten Industriegebiet 

ihrer Bestimmung als Obdachlosen- und Übergangswohnheim 

für Spätaussiedler übergeben. Für beide Einrichtungen 

hatte die Stadt einen Bedarf, der am sinnvollsten mit 

zweckmäßigen und dabei preisgünstigen Neubauten an 

einem dafür geeigneten Standort gedeckt werden konnte. 

Diese Bauaufgabe übernahm die Stadtsiedlung. Die Stadt 

hat die Häuser anschließend komplett angemietet. Unter 

dem Strich ergaben sich für den städtischen Haushalt gegenüber 

der vorherigen Lösung deutliche Einsparungen. 

Neben der Stadt als Alleingesellschafterin sind insbesondere 

die verschiedenen in Heilbronn tätigen sozialen Einrichtungen 

und Verbände ständige Partner der Stadtsiedlung. Einige 

dieser Einrichtungen sind sogar seit vielen Jahren in Räumlichkeiten 

der Stadtsiedlung untergebracht und erbringen 

ihre Dienste zwar nicht ausschließlich, aber doch in erheblichem 

Maß für deren Mieter. Diese Quartiers- oder Stadtteilarbeit 

trägt dazu bei, dass viele Probleme und Konflikte vor 

Ort gelöst und nicht mit der Stadtsiedlung als Vermieterin 

ausgetragen werden. 

Die Träger der freien Wohlfahrtspflege, die betroffenen städtischen 

Fachämter und die Stadtsiedlung haben vor einigen 

Jahren den Arbeitskreis soziale Integration ins Leben gerufen. 

Dieser hat sich zum Ziel gesetzt, die verschiedenen Hilfeleistungen 

im Interesse aller Beteiligten zu bündeln und 

wirkungsvoller zu gestalten. Erkannte Defizite werden mit 

ganz konkreten Projekten bearbeitet. So entstand beispielsweise 

eine einfach und kostengünstig gehaltene Informationsbroschüre 

für Wohnungssuchende. Bei der Stadtsiedlung 

wurde eine so genannte Notfallkartei eingerichtet, in 

der Wohnungssuchende in besonderen Notlagen geführt 

und vorrangig mit Wohnraum versorgt werden sollen. Ein 

weiterer wichtiger Baustein dieser Kooperation ist die Mietschuldnerberatung. 

Hierfür hat sich aus fünf Trägern der 

freien Wohlfahrtspflege eine Arbeitsgemeinschaft formiert 

und mit der Stadtsiedlung eine vertragliche Vereinbarung 

zur Beratung von Mietern getroffen, die aus unterschiedlichsten 

Gründen ihrer Zahlungsverpflichtung nicht mehr 

nachkommen. Ziel der Beratung ist die Vereinbarung eines 

Hilfeplans mit den Mietern, mit dessen Umsetzung die Wohnung 

erhalten und eine kostspielige Räumung vermieden 

werden soll. Durchschnittlich 20 Mieter befinden sich seit 

zwei Jahren in der Beratung durch die Arbeitsgemeinschaft. 

Mit dem seitherigen Erfolg sind alle Beteiligten zwar zufrieden, 

arbeiten aber dennoch an der weiteren Verbesserung 

dieses Beratungsmodells. 

Obdachlosen- und Übergangswohnheim Meseno SOZIAL-HAUS

WEG-Verwaltung/Hausverwaltung für Dritte 

Das Geschäftsfeld Wohnungseigentumsverwaltung wurde 

auch 2005 kontinuierlich ausgebaut. Im Jahr 2005 konnte 

ein Zuwachs von drei Eigentümergemeinschaften erzielt 

werden. Der Verwaltungsbestand umfasste zum Ende des 

Geschäftsjahres 42 Wohnungseigentümergemeinschaften 

mit insgesamt 1.001 Wohneinheiten, die von zwei Mitarbeitern 

betreut werden. Die Abrechnungen, Rechnungsprüfungen, 

Objektbegehungen und Eigentümerversammlungen 

wurden im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes durchgeführt. 

Um den ständig wachsenden Anforderungen auf 

Grund Änderungen und Neuerungen in der Rechtsprechung 

in diesem Geschäftsfeld gerecht zu werden, nehmen die Mitarbeiter 

regelmäßig an Fachveranstaltungen der Immobilienverbände 

teil. 

Der Bereich Hausverwaltung für Dritte, der im Jahr 2005 im 

Rahmen einer Umorganisation mit der WEG-Verwaltung zusammengelegt 

wurde, ist während des Jahres 2005 auf 512 

Einheiten angewachsen und wird von einer Mitarbeiterin betreut. 

REGIOWERT 

Die REGIOWERT GmbH war im Berichtsjahr trotz schwieriger 

Rahmenbedingungen weiterhin erfolgreich auf dem Geschäftsfeld 

der sozialverträglichen Mieterprivatisierung 

tätig. Insgesamt konnten 26 Wohnungen mit einem Umsatzvolumen 

von 2 Millionen Euro verkauft werden. Zum Jahresende 

2005 waren mit 98 Wohnungen etwas über 40 % des 

gesamten Projektvolumens der REGIOWERT veräußert. 

Mit einem Anteil von 30 % entspricht die Anzahl der Mieter 

unter den bisherigen Käufern allerdings noch nicht den 

Erwartungen. Üblicherweise können bei der sozialverträglichen 

Mieterprivatisierung Quoten zwischen 50 und 60 % 

erreicht werden. Die Gründe liegen insbesondere bei den drei 

Objekten in Heilbronn hauptsächlich im recht hohen Altersdurchschnitt 

der Mieter. Im ersten Halbjahr 2006 sind weitere 

verkaufsfördernde Maßnahmen vorgesehen. Vor dem Hintergrund 

des Wegfalls der Eigenheimzulage zum Jahresende 

2005 bleibt abzuwarten, wie sich die Nachfrage in diesem 

Marktsegment entwickeln wird. Zwar sollte diese staatliche 

Förderung gerade bei der seriösen sozialverträglichen Mieterprivatisierung 

eigentlich keine kaufentscheidende Rolle 

im Rahmen der Finanzierung spielen, einen zusätzlichen Anreiz 

zum Erwerb der eigenen Wohnung stellte sie aber zweifellos 

dar. 

Münzingstraße, neue Fassade 

15

UNSERE WOHNUNGSBEWERBER 

Stand Stand 

31.12.2004 31.12.2005 

(Haushalte) Anteil in % (Haushalte) Anteil in % Veränd. Veränd. in % 

1 Person 1.330 839 – 491 – 36,92 

Deutsche/Aussiedler 1.023 76,92 667 79,50 – 356 

Ausländer 307 23,08 172 20,50 – 72 

2 Personen 1.073 602 – 471 – 43,90 

Deutsche/Aussiedler 704 65,61 408 67,77 – 296 

Ausländer 369 34,39 194 32,23 – 175 

3 Personen 663 357 – 306 – 46,15 


Ausländer 284 42,84 147 41,18 – 137 

4 Personen 478 242 – 236 – 49,37 


Ausländer 249 52,09 130 53,72 – 119 

5 Personen 184 101 – 83 – 45,11 


Ausländer 117 63,59 57 56,44 – 60 

6 und mehr Personen 116 98 – 18 – 15,52 

Deutsche/Aussiedler 18 15,52 26 26,53 8 

Ausländer 98 84,48 72 73,47 – 26 

Gesamt 3.844 2.239 – 1.605 – 41,75 

Deutsche/Aussiedler 2.420 62,96 1.467 65,52 – 953 

Ausländer 1.424 37,04 772 34,48 – 652 

16

DIE BESTANDSÜBERSICHT 

ÜBER EIGENE, ANGEMIETETE UND VERWALTETE WOHNUNGEN 

WOHNUNGEN 

Bestand 31.12.04 3.813 

Abgang wg. Wohnungszusammenlegung 2 

Abgang aus Verkauf bzw. Abriss (JFK) 96 

Abgang durch Umbau/Modernisierung 22 

Zugang durch Umbau/Modernisierung 29 

Bestand 31.12.05 3.722 

WOHNUNGSBESTAND NACH DER WOHNFLÄCHE 

bis 39 m² 252 

39 m²–48 m² 455 

48 m²–65 m² 1.239 

65 m²–75 m² 669 

75 m²–90 m² 719 

über 90 m² 388 

Bestand 31.12.04 3.722 

GEWERBLICH GENUTZTE EINHEITEN 

Bestand 31.12.04 40 

WOHNUNGSVERWALTUNG 

Mietverwaltung für Dritte 512 

Wohnungseigentumsverwaltung 1001 

Bestand 31.12.03 1.513 

17

VERANSTALTUNGEN 

UND AKTIVITÄTEN 

18 

19.02.–01.05.05 

Ausstellung „Stille Zeitzeugen“ 

im Hagenbucher 

Der Architekturfotograf Bernhard Lattner hat sich in Heil- 

bronn auf Entdeckungsreise begeben und bildnerisch einen 

Bogen gespannt aus dem ältesten Bauwerk, dem Götzen- 

turm aus dem 13. Jahrhundert, bis in die Gegenwart mit der 

Fügerbrücke. Unter den ausgestellten Arbeiten waren auch 

zahlreiche Gebäude der Stadtsiedlung Heilbronn, darunter 

auch eine Mietwohnungsanlage in der Bahnhofsvorstadt. 

23.02.05 

Stimme-Forum zur Stadtentwicklung 

Rund 180 interessierte Zuhörer lockte das Stimme-Forum 

„Geiz-Gier-Unvermögen. Woran kranken unsere Städte?“ in 

den Hagenbucher. Sachlich und engagiert diskutierten Klaus 

Pfizenmayer, Haus und Grundeigentümerverein, Bürgermeister 

Ulrich Frey, Architekt Matthias Müller und der Geschäftsführer 

der Stadtsiedlung Heilbronn, Robert an der Brügge, 

mit dem Moderator Gerd Kempf. 

05.03.–06.03.05 

Große Immobilien-Börse der Sparkasse: 

Bauen, Kaufen, Finanzieren 

Über 20 Bauträger aus der Region präsentierten anschaulich 

ihre interessanten und aktuellen Bauvorhaben sowie ein 

breites Angebot bereits bestehender Immobilien. Mit dem 

Seminar „Die Bauen und ruhig schlafen-Finanzierung“ und 

dem Vortrag „Strom erzeugen mit Photovoltaik“ rundete die 

Sparkasse die Veranstaltung ab. Gemeinsam mit der Heimstättengenossenschaft 

Neckarsulm eG, der Gemeinschaftshilfe 

Heilbronn eG und der GEWO Wohnungsbaugenossenschaft 

Heilbronn eG stellte die Stadtsiedlung ein vielfältiges 

Immobilienangebot für unterschiedliche Zielgruppen vor.

05.04.05 

Gemütliche „Kaffeerunde“ in 

Heilbronn-Neckargartach – 

Beginn einer Porträtreihe 

Bei einer „Kaffeerunde“ in der Betreuten Seniorenwohnanlage 

in Neckargartach hat Sonja Gläser-Kirmse den Heilbronner 

Künstler Bernhard Karlowitz vorgestellt und über die Zusammenarbeit 

im Rahmen seines Projektes „Malerei In Um 

Von Nach Mit Heilbronn“ berichtet. Neben Mieterkindern, 

die zu Malkursen eingeladen waren, wurden Modelle für eine 

Porträtreihe gesucht und prompt gefunden. 

Bernhard Karlowitz porträtierte die Bewohnerinnen und Bewohner 

Monika Neuss, Albert Bauer, Christine und Richard 

Müller sowie die Betreuerin Ruth Zürn und zeigte die gelungenen 

Kunstwerke bei einer Gruppenausstellung im Hagenbucher. 

17.04.05 

Frühlingsfest in der „Helmbundhöhe“ 

Umrahmt von interessanten Vorträgen zum Betreuten Wohnen, 

Testament und Erbrecht, einer Verlosung sowie kleinen 

kulinarischen Köstlichkeiten feierten die Bewohnerinnen und 

Bewohner der Betreuten Seniorenwohnanlage „Helmbundhöhe“ 

in Neuenstadt ein Frühlingsfest. 

April 2005 

Die Stadtsiedlung wirbt auf einem Stadtbus 

Seit April 2005 ist der blaue, rundum bemalte Stadtbus mit 

Werbeflächen der Stadtsiedlung Heilbronn im Einsatz. Er ist 

auf allen Linien im Wechsel und im gesamten Stadtgebiet 

unterwegs. 

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20 

22.04.05 und 30.09.05 

Spatenstich und Schlüsselübergabe 

Mit dem Bau eines Obdachlosen- und Übergangswohnheimes 

setzt die Stadtsiedlung ein soziales Signal in schwieriger Zeit. 

Immer wieder übernimmt die Stadtsiedlung für die Stadt Heil- 

bronn Aufgaben in der Wohnraumversorgung, die vom feien 

Markt nicht erfüllt werden. Der Bau von vier Gebäuden zur Unterbringung 

von obdachlos gewordenen Personen oder Familien 

und Übersiedlern ist eine davon. Insgesamt hat die Stadtsiedlung 

ca. 2,6 Mio. Euro in die Baumaßnahme investiert. Es wurde einfach, 

aber mit funktionalem und modernem Standard gebaut. 

Insbesondere bei der Wärmedämmung wurde auf eine hohe 

Bauqualität geachtet. Die Gebäude fügen sich durch eine 

freundliche Farbgebung und aufgelockerte räumliche Anordnung 

gut in die Umgebung ein. 

07.05.05–September 05 

Kindermalprojekt zu Gunsten von Unicef 

Den Auftakt zu einem Malprojekt mit Mieterkindern bildete eine 

Kindervernissage am 7. Mai mit Erläuterungen von Bernhard 

Karlowitz zu dem Ausstellungsprojekt, Musik zum Mitsingen und 

kleinen kulinarischen Köstlichkeiten. In den herrlichen Räumen 

des Hagenbucher fand in den Pfingstferien ein Malkurs für interessierte 

Mieterkinder, Eltern und Freunde statt. Von den kleinen 

Kunstwerken, darunter Porträts, Obst und Gemüse, Landschaften, 

eine „Studie in Grau“, selbst der Künstler war begeistert. Für 

die meisten Teilnehmer war es die erste Begegnung mit Farbe. 

Die Stadtsiedlung hat die Kunstwerke für eine Ausstellung im 

Foyer ihres Bürogebäudes zu einem symbolischen Mietpreis in 

Höhe von 500 Euro angemietet, das Geld floss in eine Unicef- 

Spendenaktion. Während des Malprojektes wurden im Hagenbucher 

44 Euro gesammelt und der Künstler beteiligte sich via 

Katalogverkauf mit 156 Euro. So kamen für zwei aktuelle 

Unicef-Projekte insgesamt 700 Euro zusammen.

09.05.05 

Baustellenrundfahrt mit dem Aufsichtsrat 

Die Stadtsiedlung informiert den Aufsichtsrat regelmäßig 

und transparent über alle Geschäftsaktivitäten. Dazu gehören 

auch regelmäßige Baustellenrundfahrten, bei denen die 

Aufsichtsratsmitglieder aus erster Hand Informationen über 

die Neubaumaßnahmen und Sanierungsprojekte der Stadtsiedlung 

erhalten. 

Neben den Bauträgermaßnahmen in Neuenstadt und Weinsberg 

wurden bei der Rundfahrt die großen Bestandsmodernisierungen 

im Unteren Industriegebiet, in der Sontheimer 

Straße und Elbinger Straße sowie der John-F.-Kennedy-Siedlung 

besichtigt. 

09.06.05 

Exkursion mit Studenten der Hochschule für 

Wirtschaft und Umwelt Nürtingen 

Im Rahmen einer Lehrveranstaltung im 7. Semester des Studiengangs 

Immobilienwirtschaft hat Robert an der Brügge, 

der an der Hochschule das Fach „Strategische Planung in 

Wohnungsunternehmen“ unterrichtet, Studentinnen und 

Studenten zu einer Exkursion nach Heilbronn eingeladen. 

Zwei Bauträgermaßnahmen, sechs Modernisierungsprojekte 

sowie die Besichtigung der Innovationsfabrik Heilbronn 

standen auf dem Programm. 

24.06.05 

Spielplatzeinweihung in der Elbinger Straße 

Im Zusammenhang mit den umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen 

der Stadtsiedlung im „Unteren Industriegebiet“ 

wurde von der Stadt Heilbronn die Sanierung und 

Umgestaltung des stark abgenutzten Spielplatzes in der Ellwanger 

Straße angegangen. Nach Abbruch der alten Beläge 

und Entsorgung der Spielgeräte sind ungewöhnliche Sandund 

Spielbereichseinfassungen aus Naturmaterialien, wie 

Steinstelen, Holzstämmen und Findlingen entstanden – der 

Aktivität der Besucher sind keinen Grenzen gesetzt. 

30.06. und 01.07.05 

FIT Forum in der Innovationsfabrik 

Das 1. Forum Innovation und Technologie in der IFH unter 

der Schirmherrschaft von Rezzo Schlauch hatte das Ziel, Unternehmer, 

Existenzgründer, Wissenschaftler, Banker und 

Vertreter der Kommunen zusammenzubringen. Auf der Begleitmesse 

präsentierten zahlreiche Unternehmen sowie Beratungs- 

und Forschungseinrichtungen ihre attraktiven Angebote, 

darunter die Stadtsiedlung Heilbronn. 

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09.07.05 

Bürgerfest in der Ellwanger Straße 

Der Arbeitskreis Freizeit und Kultur der Lokalen Agenda 21 Heilbronn 

hat alle Bürger aus dem Wohngebiet „rund um die Ellwanger 

Straße“, darunter zahlreiche Mieterinnen und Mieter 

der Stadtsiedlung, Vertreter der Stadtverwaltung und des Gemeinderates, 

Kirchen, Moscheen und Vereine zu einem Bürgerfest 

eingeladen. Die Stadtsiedlung hat die Veranstaltung mit 

einer Spende unterstützt. 

22.07.05 

Mieterfest in der Rauchstraße 

Auf Initiative der Bewohner fand in den Wohnanlagen 

Rauchstr. 63 und 71 ein „Anwohnerfest“ statt. Das Ziel, mit der 

„Mieterfestserie“, die von der Stadtsiedlung 2003 ins Leben gerufen 

wurde, lediglich einen Anstoß für eigene Mieteraktivitäten 

zu geben, wurde hier erreicht. Darüber waren die Geschäftsleitung 

und Mitarbeiter der Stadtsiedlung gleichermaßen 

begeistert. Die wertvolle Veranstaltung, die das Zusammengehörigkeitsgefühl 

unter den Mietern stärkt und davon profitiert 

letztendlich auch der Vermieter, wurde von der Stadtsiedlung 

mit einer Spende für Getränke und Grillgut unterstützt. 

22.07.05 

Theaterbesuch mit Bewohnern 

Als kleines Dankeschön für das Vertrauen bei der Anmietung 

bzw. beim Kauf einer Wohnung der Stadtsiedlung, wurden die 

Bewohnerinnen und Bewohner der Betreuten Seniorenwohnanlagen 

in Neuenstadt und Heilbronn-Neckargartach zu dem Freilichtspiel 

„Das Käthchen von Heilbronn“ in den Deutschhof eingeladen. 

In Begleitung der Betreuerinnen und Mitarbeitern der 

Stadtsiedlung genossen die aktiven Seniorinnen und Senioren 

das klassische Schauspiel – aufgeführt von 83 jungen ehrenamtlichen 

Laienschauspielern – unter freiem Himmel. 

12.09.05 

Kunden-Service-Center bei der Stadtsiedlung 

Der Kunde steht bei der Stadtsiedlung im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit. 

Die Vielzahl der Kunden und deren Wünsche 

haben zuletzt dazu geführt, dass während der Sprechzeiten längere 

Wartezeiten in Kauf genommen werden mussten. Dieser 

Zustand sollte geändert werden. Im Erdgeschoss des Bürogebäudes 

in der Urbanstraße 10 wurde ein Kunden-Service-Center 

eingerichtet: Hier werden die Kunden künftig während den auf 

die ganze Arbeitswoche ausgedehnten Sprechzeiten bedient.

13.09.05 

Schlüsselübergabe in der Bahnhofstraße 2 

Nachdem die Stadtsiedlung das ehemalige Hauptzollamt ge- 

kauft und für eine Million Euro saniert hat, sind das städti- 

sche Gesundheitsamt, die Beratungsstelle für Familie, Jugend 

und Senioren sowie die Abteilung Veterinärwesen und Lebensmittelüberwachung 

des Ordnungsamtes eingezogen. 

Das Gebäude am Eingang zur Bahnhofsvorstadt zeigt sich 

durch ein mutiges Konzept des Farbdesigners Thomas Stolz 

fröhlich und farbenfroh. 

16.09.05 

Hoffest in Frankenbach 

Nach Fertigstellung der Reihenhäuser und Außenanlagen, 

hat die Stadtsiedlung die Bewohner und Nachbarn zu einem 

Hoffest eingeladen – eine kleine Entschädigung für den 

Lärm und Schmutz während der Bauphase. Dabei hatten die 

Käufer Gelegenheit, ihre neuen Nachbarn und den Bauträger 

bei einem Gläschen Wein näher kennen zu lernen. 

23.09.05 

Richtfest in den Neckarterrassen 

In der „ersten Reihe“, direkt am Neckarufer und in unmittelbarer 

Nachbarschaft zu den bereits erstellten und bezogenen 

fünf Stadtvillen, hat die Cäcilienpark am Neckar GbR mit 

dem Bau der Villa sechs eine erfolgreiche Baumaßnahme 

vervollständigt. Als Pluspunkte nannte der Baubürgermeister 

Ulrich Frey beim Richtfest nicht nur die Nähe zur Innenstadt 

und Neckar, sondern auch die ansprechende Architektur. 

„Die Stadtvillen zeichnen sich durch Farbe, Details, Aussicht 

und die variablen Wohnungszuschnitte aus“, fügte Robert an 

der Brügge hinzu. 

23

24 

11.10.05 

Preise für die grünen Oasen der Mieter 

Die Stadtsiedlung hat zum dritten Mal ihre Mieterinnen und 

Mieter zur Teilnahme am Blumenschmuckwettbewerb aufgerufen. 

Die Jury war unter Anleitung des Gärtnermeisters Michael 

Döttling unterwegs, um zu sehen, was die Hobby-Gärtner zu 

bieten haben. Von farbenfrohen Balkonkästen über üppig und 

abwechslungsreiche Vorgärten bis hin zu vorbildlich gepflegten 

Hängen reichte die Palette der Beiträge. Für ihre Mühe wurden 

Meta-Luise Wolf, Renate Lehmeier und Klaus Cena belohnt. 

13.10.05 

Küchenkonzert in der Schwabstraße 

Für Überraschung und Neugierde sorgte die Mieterin Ophelia 

Giokarinis mit einer Einladung zu einem Küchenkonzert. Die 

Gäste genossen einen Abend mit hohem Unterhaltungswert und 

machten Bekanntschaft mit dem Hildesheimer Künstler Siggi 

Stern. Neben dem Texten und Komponieren seiner Lieder hat er 

es sich zur Aufgabe gemacht, Konzerte „in fremden Küchen“ zu 

geben und dabei aus seiner Kindheit, Jugend, der ersten Liebe, 

Umgebung, Eindrücken und Begegnungen zu erzählen. 

23.10.05 

Immobilientag der „starken Vier“ 

Beim dritten gemeinsamen Immobilientag präsentierten die ehemals 

gemeinnützigen Wohnungsunternehmen Gemeinschaftshilfe 

Heilbronn eG, GEWO Wohnungsbaugenossenschaft Heilbronn 

eG, Heimstättengenossenschaft Neckarsulm eG und die Stadtsiedlung 

Heilbronn GmbH ihr reichhaltiges Immobilienangebot 

in der Wein Villa. 

Ob attraktive Eigentumswohnungen oder Betreute Seniorenwohnungen, 

Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Gartenhofhäuser, 

Neubau oder Gebrauchtimmobilien – die Aussteller 

boten ein vielfältiges Angebot in Heilbronn und der Region.

14.11.05 

PC-Spende an die Stiftung Lichtenstern im 

Wert von 16.000 Euro 

Regelmäßig unterstützt die Stadtsiedlung durch Spenden die 

Arbeit von Wohlfahrtseinrichtungen, wie beispielsweise Meseno 

oder Unicef. 

Als die Steinle & Klöpfer Computer GmbH zum 1. September 

2005 eine neue Hardware in den Büroräumen der Stadtsiedlung 

installierte, wurde die Idee geboren, die gebrauchten 

Rechner, Bildschirme sowie das Zubehör mit einem aktuellen 

Betriebssystem aufzurüsten und einer sozialen Einrichtung 

kostenlos zur Verfügung zu stellen. Die Wahl fiel auf die 

Evangelische Stiftung Lichtenstern, einem wertvollen und 

wichtigen Partner für behinderte Menschen. 

02.12.05 

Spende an Meseno und Menschen in Not 

Seit einigen Jahren verzichtet die Stadtsiedlung Heilbronn 

auf die Verteilung von Weihnachtsgeschenken und unterstützt 

stattdessen soziale Einrichtungen. So gingen auch in 

diesem Geschäftsjahr Spendenschecks an die Meseno-Elsa- 

Sitter-Stiftung (3.000 Euro) und an die HSt-Aktion Menschen 

in Not (1.000 Euro). „Nach Abschluss eines vernünftigen 

Geschäftsjahres wollen wir auch andere am Erfolg teilhaben 

lassen“, betonte Robert an der Brügge bei der Übergabe 

der Spenden an die Vertreter der sozialen Einrichtungen. 

02.12.05 

Adventsfeier mit Mieterkindern 

Die Hausmeisterin Silvia Weher hat alle Mieterkinder aus der 

Robert-Bosch-Straße zu einer Adventsfeier eingeladen. 

Neben Tee, Gebäck, Weihnachtsfilm und Trompetenspiel 

durften die Kinder selbst aktiv werden und Pin-Wände individuell 

gestalten. Laut Frau Weher sind dabei richtige kleine 

Kunstwerke entstanden. Zur Belohnung überreichte der Nikolaus 

kleine Geschenktüten. 

25

DER JAHRESABSCHLUSS 

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2005 

A K T I V A 2005 2004 

A Anlagevermögen € € 

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 147.078,00 8.693,00 

II. Sachanlagen 89.959.253,76 89.124.529,23 

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 76.491.795,68 76.464.863,42 

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 12.431.978,66 12.105.472,93 

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 335.928,06 367.542,77 

Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 309.340,00 183.901,00 

Bauvorbereitungskosten 28.021,02 2.749,11 

Geleistete Anzahlungen 362.190,34 0,00 

III. Finanzanlagen 125.322,00 75.322,00 

Anteile an verbundenen Unternehmen 50.002,00 2,00 

Beteiligungen 75.000,00 75.000,00 

Andere Finanzanlagen 320,00 320,00 

Summe Anlagevermögen 90.231.653,76 89.208.544,23 

B Umlaufvermögen 

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke 8.067.025,03 8.629.904,99 

und andere Vorräte 

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 2.162.495,19 1.734.828,92 

Bauvorbereitungskosten 343.939,74 298.036,26 

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 1.205.377,55 1.329.188,94 

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 525.148,80 1.343.689,53 

Unfertige Leistungen 3.830.063,75 3.924.161,34 

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 2.512.093,70 3.442.513,36 

Forderungen aus Vermietung 211.388,54 196.932,68 

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 510.926,67 547.758,20 

Forderungen aus Betreuungstätigkeit 35.330,23 13.335,16 

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 38.985,22 50.000,00 

Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.552,20 0,00 

Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungs- 294,60 0,00 

verhältnis besteht 

Sonstige Vermögensgegenstände 1.713.616,24 2.634.487,32 

III. Wertpapiere 2.458,60 2.458,60 

Sonstige Wertpapiere 2.458,60 2.458,60 

IV. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 416.072,51 2.566.820,84 

Summe Umlaufvermögen 10.997.649,84 14.641.697,79 

C Rechnungsabgrenzung 14.094,44 19.476,59 

Bilanzsumme 101.243.398,04 103.869.718,61 

26

P A S S I V A 2005 2004 

A Eigenkapital € € 

I. Gezeichnetes Kapital 2.080.000,00 2.080.000,00 

II. Gewinnrücklagen 25.440.305,98 25.284.877,35 

Gesellschaftsvertragliche Rücklage 2.045.167,52 2.045.167,52 

Bauerneuerungsrücklage 9.287.915,24 9.132.486,61 

Andere Gewinnrücklagen 14.107.223,22 14.107.223,22 

III. Bilanzgewinn 214.006,71 155.428,63 

Jahresüberschuss 214.006,71 155.428,63 

Summe Eigenkapital 27.734.312,69 27.520.305,98 

Sonderposten mit Rücklageanteil 33.500,00 25.056,60 

B Rückstellungen 4.488.242,00 3.818.764,00 

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 850.742,00 1.065.264,00 

Sonstige Rückstellungen 3.637.500,00 2.753.500,00 

C Verbindlichkeiten 68.985.138,48 72.505.197,03 

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 47.553.982,14 47.914.691.89 

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 11.839.121,14 14.170.879,68 

Erhaltene Anzahlungen 5.630.527,54 5.787.769,47 

Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.796.652,04 2.753.478,42 

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 119.882,56 87.160,41 

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 615.881,93 1.586.900,62 

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 81.436,39 166.770,00 

Sonstige Verbindlichkeiten 347.654,14 37.546,54 

(davon aus Steuern € 16.786,47/Vorjahr € 44.871,50) 

(davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 12.851,03/Vorjahr € 5.923.08) 

D Rechnungsabgrenzung 2.204,87 395,00 

Bilanzsumme 101.243.398,04 103.869.718,61 

27

DIE GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 

FÜR DIE ZEIT VOM 01.01. BIS 31.12.2005 

28 

2005 2004 

€ € 

Umsatzerlöse 24.436.200,80 24.345.180,03 

aus der Hausbewirtschaftung 17.771.168,50 17.951.902,01 

aus Verkauf von Grundstücken 6.158.901,77 5.936.440,29 

aus Betreuungstätigkeit 455.240,77 410.738,54 

aus anderen Lieferungen und Leistungen 50.889,76 46.099,19 

Veränderungen des Bestandes an Verkaufsgrundstücken – 979.591,33 1.078.170,08 

und unfertigen Leistungen 

Sonstige betriebliche Erträge 4.342.219,94 5.046.286,55 

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 17.002.895,12 17.583.410,95 

Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 13.121.406,55 11.326.492,84 

Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.843.799,04 6.221.637,37 

Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 37.689,53 35.280,74 

Rohergebnis 10.795.934,29 12.886.225,71 

Personalaufwand 2.783.464,31 2.642.275,83 

Löhne und Gehälter 2.162.502,13 2.040.212,15 

soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 620.962,18 602.063,68 

und Unterstützung 

(davon für Altersversorgung € 220.821,40/Vorjahr €158.306,27) 

Abschreibungen 4.067.207,02 6.330.346,29 

Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.382.256,02 1.331.010,13 

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen 17,60 158,33 

des Finanzanlagevermögens 

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 55.242,44 36.327,71 

Abschreibungen auf Finanzanlagen 2.500,00 2.500,00 

Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.787.657,32 1.819.275,38 

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 828.109,51 797.304,12 

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag – 1,34 0,00 

Sonstige Steuern 614.104,14 641.875,49 

Jahresüberschuss 214.006,71 155.428,63 

Einstellung in die/Entnahme aus der Bauerneuerungsrücklage 0,00 0,00 

Bilanzgewinn/Bilanzverlust 214.006,71 155.428,63

ANHANG 

DES JAHRESABSCHLUSSES 2005 

A. ALLGEMEINE ANGABEN 

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrech- 

nung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt. Für 

die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren 

gewählt. 

In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und der Verlustrechnung 

ergaben sich keine Veränderungen. 

Von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB wird Gebrauch 

gemacht. 

B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN 

BILANZIERUNGS- UND 

BEWERTUNGSMETHODEN 

Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungsoder 

Herstellungskosten angesetzt, es wurden lediglich 

Fremdkosten aktiviert. 

Folgende Abschreibungssätze wurden angesetzt: 

Immaterielle Vermögensgegenstände werden linear über drei 

Jahre abgeschrieben. 

Wohngebäude werden linear über eine Gesamtnutzungsdauer 

von 40 bzw. 50 Jahren abgeschrieben, ein Wohnheim über 

20 Jahre. Die 1992 bis 1994 erstellten Gebäude werden 

gemäß § 7 Abs. 5 Satz 2 EStG mit einer Ausnahme mit 5 % 

beginnend degressiv abgeschrieben. Die 1996 und 1997 fertig 

gestellten Gebäude werden gemäß § 7 Abs. 5 Satz 3 mit 

7 % beginnend degressiv abgeschrieben. In 1997 abgeschlossene 

Modernisierungsaufwendungen eines Gebäudes 

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet werden 

gem. § 7h EStG mit 10 % linear abgeschrieben. 

Geschäftsbauten werden linear über die Gesamtnutzungsdauer 

von 25 Jahren, ein Gebäude wird linear über 40 Jahre 

und ein Ladenlokal über 50 Jahre abgeschrieben. 

Maschinen werden linear mit 20 %, die Betriebs- und Geschäftsausstattung 

linear mit 5 bis 33,3 % abgeschrieben. 

Die Zugänge des Jahres 1998 werden gem. § 7 Abs. 2 EStG 

degressiv abgeschrieben. 

Das Umlaufvermögen wird zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten 

oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert 

bewertet. Die Bilanzierung der Zu- und Abgänge erfolgt zum 

Zeitpunkt des wirtschaftlichen Eigentumübergangs. 

Bei Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen 

wurden allen erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigungen 

Rechnung getragen. 

Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für die Bildung 

von Rechnungsabgrenzungsposten für angefallene Geldbeschaffungskosten 

wurde in früheren Jahren Gebrauch gemacht, 

seit dem Geschäftsjahr 2001 wird davon abgesehen. 

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe der voraussichtlichen 

Inanspruchnahme. 

Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte auf 

Grund eines versicherungsmathematischen Gutachtens entsprechend 

der Vorschriften des § 6a EStG. Der Rechnungszinsfuß 

beträgt 6 v. H. Es wird die Richttafel 2005G von Prof. 

Klaus Heubeck zugrunde gelegt. Der Unterschiedsbetrag, der 

auf dem Übergang von der Richttafel 1998 auf die Richttafel 

2005G beruht, wird gleichmäßig auf drei Wirtschaftsjahre 

(2005–2007) verteilt. 

C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ 

UND ZUR GEWINN- 

UND VERLUSTRECHNUNG 

I. Bilanz 

1. In der Position Unfertige Leistungen sind € 3.830.063,75 (Vorjahr 

€ 3.924.161,34) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. 

2. Rücklagenspiegel 

Bestand Einstellung Einstellung Entnahme Bestand 

am Ende der Gesellschafter- während des für das am Ende des 

des Vorjahres versammlung Geschäftsjahres Geschäftsjahr Geschäftsjahres 

aus dem Bilanz- 

gewinn des 

Vorjahres 

€ € € € € 

Gewinnrücklagen 

Gesellschaftsvertragliche Rücklage 2.045.167,52 0,00 0,00 0,00 2.045.167,52 

Bauerneuerungsrücklage 9.132.486,61 155.428,63 0,00 0,00 9.287.915,24 

Andere Gewinnrücklagen 14.107.223,22 0,00 0,00 0,00 14.107.223,22 

Gesamt 25.284.877,35 155.428,63 0,00 0,00 25.440.305,98 

29

3. Entwicklung des Anlagevermögens 

AK/HK Zugänge Abgänge Umbuchungen Zuschreibungen AK/HK 

historisch (+/–) historisch 

01.01.2005 31.12.2005 

€ € € € € 

Immaterielle Vermögensgegenstände 167.208,83 184.491,60 105.968,16 245.732,27 

Sachanlagen 

Grundstücke und grundstücksgleiche 

Rechte mit Wohnbauten 155.089.422,56 2.562.484,59 2.279.333,94 1.462.975,01 156.835.548,22 


Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 15.886.872,75 857.287,24 5.234,54 16.738.925,45 


Rechte ohne Bauten 776.569,30 – 31.614,71 744.954,59 

Technische Anlagen und Maschinen 31.966,83 31.966,83 

Andere Anlagen, Betriebs- und 

Geschäftsausstattung 1.014.949,25 206.777,07 111.117,95 1.110.608,37 

Anlagen im Bau 1.458.503,84 – 1.430.482,82 28.021,02 

Bauvorbereitungskosten 2.749,11 4.824,01 – 7.573,12 0,00 

Geleistete Anzahlungen 362.190,34 362.190,34 

Finanzanlagen 

172.802.529,80 5.089.876,75 2.395.686,43 – 6.695,64 0,00 175.490.024,48 

Anteile an verbundenen Unternehmen 12.501,00 52.500,00 65.001,00 

Beteiligungen 75.000,00 75.000,00 

Sonstige Ausleihungen 0,00 0,00 

Andere Finanzanlagen 320,00 320,00 

87.821,00 52.500,00 0,00 0,00 0,00 140.321,00 

Anlagevermögen insgesamt 173.057.559,63 5.326.868,35 2.501.654,59 – 6.695,64 0,00 175.876.077,75 

30 

Umbuchung in das Umlaufvermögen: 6.695,64 €

Abschreibungen Abschreibungen Abschreibungen Umbuchungen Zuschreibungen Abschreibungen Buchwert zum Buchwert zum 

(kumulierte) des Geschäftsjahres auf Abgänge (kumulierte) 31.12.2005 31.12.2004 

01.01.2005 31.12.2005 

€ € € € € 

158.515,83 46.106,60 105.968,16 98.654,27 147.078,00 8.693,00 

78.624.559,14 3.424.028,83 1.704.835,43 80.343.752,54 76.491.795,68 76.464.863,42 

3.781.399,82 526.227,67 680,70 4.306.946,79 12.431.978,66 12.105.472,93 

409.026,53 409.026,53 335.928,06 367.542,77 

31.966,83 31.966,83 

831.048,25 70.844,07 100.623,95 801.268,37 309.340,00 183.901,00 

28.021,02 

362.190,34 

0,00 2.749,11 

83.678.000,57 4.021.100,57 1.806.140,08 0,00 0,00 85.892.961,06 89.959.253,76 89.124.529,23 

12.499,00 2.500,00 14.999,00 50.002,00 2,00 

0,00 75.000,00 75.000,00 

0,00 

0,00 320,00 320,00 

12.499,00 2.500,00 0,00 0,00 0,00 14.999,00 125.322,00 75.322,00 

83.849.015,40 4.069.707,17 1.912.108,24 0,00 0,00 86.006.614,33 90.231.653,76 89.208.544,23 

31

4. In dem „Sonderposten mit Rücklageanteil“ sind 

ausgewiesen: 

32 

Geschäftsjahr Vorjahr 

€ € 

Investitionszulage 33.500,00 25.056,60 

Ein Betrag in Höhe von € 41.948 ist im Geschäftsjahr zugeflossen. 

5. In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen 

mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten: 

Drohende Verluste aus Nachschusspflicht 720.000,00 

Gewährleistung 130.500,00 

Instandhaltung 1.050.000,00 

Steuerberatung, Jahresabschluss und Prüfung 66.000,00 

Resturlaub/Gleit- und 

Altersteilzeitguthaben/Gehälter 201.000,00 

Drohende Verluste erhöhte Aushubkosten 367.000,00 

Noch anfallende Baukosten 124.000,00 

Drohende Verluste aus Altlastenübernahme 500.000,00 

Beihilfen 448.000,00 

Maklerhonorare 21.000,00 

Veröffentlichung 10.000,00 

€ 

3.637.500,00 

6. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten 

sowie die zur Sicherheit gewährten 

Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich 

wie folgt dar: 

Verbindlichkeiten Insgesamt 

Bei den Angaben in Klammern handelt 

es sich um die Vorjahreszahlen 

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 47.553.982,14 

(47.914.691,89) 

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 11.839.121,74 

(14.170.879,68) 

Erhaltene Anzahlungen * 5.630.527,54 

(5.787.769,47) 

Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.796.652,04 

(2.753.478,42) 

Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 119.882,56 

(87.160,41) 

Verbindlichkeiten aus Lieferungen 615.881,93 

und Leistungen (1.586.900,62) 

Verbindlichkeiten gegenüber 81.436,39 

verbundenen Unternehmen (166.770,00) 

Sonstige Verbindlichkeiten 347.654,14 

(37.546,54) 

Gesamtbetrag 68.985.138,48 

(72.505.197,03) 

GPR = Grundpfandrecht 

B = gesichert durch Bürgschaft Dritter 

* = steht zur Verrechnung an

Davon 

Restlaufzeit gesichert 

unter 1 bis 5 über Art der 

1 Jahr Jahre 5 Jahre Sicherung 

3.820.532,34 5.448.913,68 38.284.536,12 47.553.982,14 GPR 

(2.850.767,53) (4.274.929,26) (40.788.995,10) (47.914.691,89) 

690.810,12 3.089.601,73 8.058.709,89 11.839.121,74 GPR 

(726.313,19) (3.120.312,17) (10.324.254,32) (14.170.879,68) 

5.630.527,54 

(5.787.769,47) 

88.713,81 2.707.938,23 2.796.652,04 B 

(46.015,58) (2.707.462,84) (2.753.478,42) 

119.882,56 

(87.160,41) 

615.881,93 

(1.586.900,62) 

81.436,39 

(166.770,00) 

347.654,14 

(37.546,54) 

11.395.438,83 8.538.515,41 49.051.184,24 62.189.755,92 

(11.289.243,34) (7.395.241,43) (53.820.712,26) (64.839.049,99) 

33

34 

II. Gewinn- und Verlustrechnung 

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind – 

soweit nicht vorstehend erläutert – folgende wesentlichen 

außerordentlichen Erträge und Aufwendungen enthalten: 

Sonstige betriebliche Erträge: 

Erträge aus Grundstücksverkäufen 

des Anlagevermögens € 3.557.179,04 

Sonstige betriebliche Aufwendungen: 

Aufwendungen aus Nachschusspflicht 

IFH GmbH € 76.500,00 

Abschreibungen: 

Abschreibungen Abriss 1 Haus 

Kutzstrasse 15–15b in Magdeburg € 106.181,37 

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind – 

soweit nicht vorstehend erläutert – folgende wesentlichen 

periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten: 

Sonstige betriebliche Erträge: 

Erträge aus der Auflösung von 

Rückstellungen € 240.522,00 

Steuerfreie Investitionszulage 

Erträge aus der Ausbuchung von 

€ 33.504,60 

Verbindlichkeiten € 74.890,32 

Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke: 

Aufwendungen für in früheren 

Jahren abgerechnete Objekte € 63.267,94 

D. SONSTIGE ANGABEN 

1. Es bestehen folgende nicht in der Bilanz ausgewiesene 

oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die 

Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind: 

Verpflichtungen aus Bauund 

Pachtverträgen T€ 600 

2. Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile 

in Höhe von mindestens 20 % an 

folgenden Unternehmen: 

IFH Innovationsfabrik Heilbronn GmbH 

Stammkapital € 51.129,19 

davon Anteile 51 % € 26.075,89 

Die Anteile wurden zum 

31.12.2000 auf € 1 abgewertet. 

€ 1,00 

Für 2005 wird mit einem Jahresfehlbetrag 

von T€ 150 gerechnet; 2004 betrug der 

Jahresfehlbetrag T€ 210. 

Beteiligung an der „Cäcilienpark am 

Neckar GbR“ mit 331 /3 % 

Festkapital € 3.026.643,42 € 1.405.833,78 

Die Beteiligung wurde zum 

31.12.2000 um € 1.120.809,64 

abgewertet. 

Zuzüglich Beitragskonten € 65.680,68 

Bilanzausweis 

„Sonstige Vermögensgegenstände“ € 1.471.514,46 

Ein Jahresabschluss für 2005 liegt 

noch nicht vor. Der Jahresüberschuss 

2004 betrug T€ 437. 

Regiowert GmbH 


davon Anteile 50 % € 75.000,00 

Ein Jahresabschluss für 2005 liegt ungeprüft vor und 

schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€ 456 

ab. Im Jahr 2004 betrug der Jahresüberschuss T€ 255. 

SH Gebäudeservice GmbH 

Neugründung zum 08.10.2005, 

Handelsregistereintrag am 19.12.2005 


davon Anteile 100 %. € 50.000 

Es wurde ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag 

abgeschlossen.

3. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäf- 

tigten Arbeitnehmer betrug: 

Voll- Teilzeit- 

beschäftigte beschäftigte 

Kaufmännische Mitarbeiter 21 5 

Technische Mitarbeiter 8 0 

Mitarbeiter im Regiebetrieb 3 0 

Hauswarte (hauptamtlich) 5 1 

37 6 

Außerdem wurden durchschnittlich 3 Auszubildende 

beschäftigt. 

4. Pensionsverpflichtungen für frühere Mitglieder des 

Geschäftsführungsorgans und ihrer Hinterbliebenen: 

Für laufende Pensionen € 850.742,00 

5. Gegenüber Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in 

der Bilanz ausgewiesene 

Verbindlichkeiten gegenüber € 10.924.186,13) 

anderen Kreditgebern (€ 13.209.451,45) 

6. Mitglieder der Geschäftsführung: 

Robert an der Brügge 

Geschäftsführer hauptamtlich 

7. Mitglieder des Aufsichtsrates: 

Helmut Himmelsbach 

Oberbürgermeister Vorsitzender 

Anne Allinger 

Hausfrau Schriftführerin 

Helga Drauz-Oertel 

Dipl.-Ing. f. 

Weinbau u. Oenologie (FH) stellv. Vorsitzende 

Ulrich Frey 

Baubürgermeister 

Eugen Gall 

selbstst. Weinbaumeister stellv. Schriftführer 

Alban Hornung 

Bezirksschornsteinfegermeister 

Karl-Heinz Losch 

Freier Architekt 

Herbert Tabler 

Rentner 

Heilbronn, 28.04.2006 

Robert an der Brügge 

35

36 

DANK DER GESCHÄFTSFÜHRUNG 

Das Jahr 2005 war erneut von wirtschaftlichen Risiken, ins- 

besondere in der Bau- und Wohnungswirtschaft geprägt. 

Trotzdem konnte die Stadtsiedlung Heilbronn GmbH ihre im 

Wirtschaftsplan festgelegten Ziele erreichen, bzw. eindeutig 

übertreffen. 

Für die sehr gute Zusammenarbeit im Geschäftsjahr 2005 

bedankt sich die Geschäftsführung bei dem Aufsichtsrat der 

Stadtsiedlung. Insbesondere der Aufsichtsratsvorsitzende, 

Herr Oberbürgermeister Helmut Himmelsbach, war mit seinen 

großen immobilienwirtschaftlichen Kompetenzen stets 

als Ratgeber für die Geschäftsführung ansprechbar. Ihm gilt 

ein besonderer Dank. Dank gilt auch den Gesellschaftern für 

die gute Zusammenarbeit im abgelaufenen Jahr. Plangemäß 

schied die Kreissparkasse aus dem Gesellschafterkreis aus 

und hat ihre Anteile an die Stadt Heilbronn abgegeben. 

Für die jahrelange gute Zusammenarbeit bedankt sich die 

Geschäftsführung beim bisherigen Mitgesellschafter der 

Kreissparkasse Heilbronn. 

Die Geschäftsführung bedankt sich für die hervorragende 

Arbeit, die von den Mitarbeitern der Stadtsiedlung im 

Geschäftsjahr 2005 geleistet wurde. Ohne sie wäre das erreichte 

Jahresergebnis nicht möglich gewesen. Insbesondere 

wurden auch im Rahmen der Einführung des neuen EDV- 

Systems die Mitarbeiter an allen Arbeitsplätzen überproportional 

gefordert. 

Für die gute Zusammenarbeit gilt auch für das abgelaufene 

Jahr dem Betriebsrat der Stadtsiedlung ein besonderer Dank. 

Stets wurde zum Wohle des Unternehmens und der Mitarbeiter 

gehandelt. 

Die Geschäftsführung bedankt sich bei allen Partnern aus 

den Bereichen Handwerk und Dienstleistung. Das abgewickelte 

Bauvolumen der Stadtsiedlung erreichte, insbesondere 

im eigenen Wohnungsbestand, im Jahr 2005 ein neues 

Rekordniveau. Dies war nur möglich, weil eine weitgehend 

reibungslose Abwicklung in allen Bereichen gegeben war. 

Das Bestreben der Geschäftsführung ist es, dem regionalen 

Handwerk auch zukünftig ein hohes Auftragsvolumen zu 

bieten. 

Die eingeschlagene Unternehmensstrategie wurde auch im 

Geschäftsjahr 2005 von den Partnern im Bankenbereich eindeutig 

unterstützt. Ihnen gilt unser Dank. 

Die Zusammenarbeit mit zahlreichen sozialen Einrichtungen, 

Organisationen und Ämtern wurde im Jahr 2005 weiter 

intensiviert. Nur mit ihnen gemeinsam können wir unseren 

wohnwirtschaftlichen Sozialauftrag erfüllen. Für die gute 

Zusammenarbeit gilt allen Beteiligten daher ein besonderer 

Dank. 

Insbesondere bedanken wir uns bei unseren vielen Mietern, 

die seit langen Jahren in den Wohnungsbeständen der 

Stadtsiedlung leben. Sie sind oftmals ein Garant für ein 

lebenswertes Umfeld und stabile Sozialstrukturen. Auch 

künftig wird es auf ihre Bereitschaft zur Integration von 

neuen Mietern ankommen, damit unsere Wohnquartiere 

lebenswert bleiben. 

Im Jahr 2005 wurde der Beratungsbereich der Stadtsiedlung 

auf eine Struktur im Rahmen eines Kunden-Service-Centers 

umgestellt. Die Bearbeitungs- und Wartezeiten wurden 

deutlich minimiert. Auf Grund der begrenzten Verfügbarkeit 

von Wohnungen gelang es 2005 jedoch nicht, allen Wohnungsinteressenten 

innerhalb einer befriedigenden Frist eine 

Wohnung anzubieten. Die, die nicht kurzfristig zum Zuge 

kommen konnten, bitten wir um Verständnis. 

Die Neubauangebote der Stadtsiedlung im Bauträgerbereich 

fanden eine sehr gute Akzeptanz in einem schwierigen 

Markt. Das gesetzte Verkaufsziel konnte erreicht und 58 

Verträge abgeschlossen werden. Wir danken allen Kunden, 

die der Stadtsiedlung Heilbronn GmbH bzw. der Cäcilienpark 

am Neckar GbR Vertrauen geschenkt haben. 

Im Dienstleistungsbereich mit WEG-Verwaltung, Mietverwaltung 

und Projektleitungen konnten wir unseren Umsatz 

erneut um über 10 % steigern. Für das entgegengebrachte 

Vertrauen dürfen wir uns an dieser Stelle bedanken. Auch 

zukünftig werden wir die uns anvertrauten Vermögenswerte 

gewissenhaft betreuen. 

In unseren immobilienwirtschaftlichen Tochtergesellschaften 

REGIOWERT Wohnungsprivatisierungsgesellschaft mbH und 

Cäcilienpark am Neckar GbR wurden im Jahr 2005 sehr gute 

Betriebsergebnisse erzielt. Den beteiligten Partnern danken 

wir für die sehr positive Zusammenarbeit im abgelaufenen 

Geschäftsjahr. Die eingeschlagene Geschäftspolitik wird 

jeweils konsequent weitergeführt.

BERICHT DES AUFSICHTSRATES 

Die Stadtsiedlung Heilbronn GmbH entwickelte sich auch 

im Geschäftsjahr 2005 positiv. Die Ziele des Wirtschaftsplans 

konnten eingehalten und in den meisten Bereichen sogar 

übertroffen werden. Es wurde ein Jahresergebnis erreicht, 

das über dem Vorjahreswert liegt. Dies gelang trotz eines 

auch im Jahr 2005 schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes, 

von dem vor allem die Kunden der Stadtsiedlung überdurchschnittlich 

betroffen waren. Erneut entwickelte sich auch die 

Branchenkonjunktur negativ. Dieser Trend hält bereits seit 

über 10 Jahren an. Das Ergebnis ist umso höher zu bewerten, 

weil es der Stadtsiedlung gelang, Investitionen in Rekordhöhe, 

die im Anlagevermögen getätigt wurden, im Instandhaltungsaufwand 

ergebnismäßig zu bewältigen. Außerplanmäßig 

konnten weitere Verbindlichkeiten abgebaut werden. Die 

am Ende des Jahres 2002 beschlossene Unternehmensstrategie 

der nachhaltigen Erneuerung des eigenen Wohnungsbestandes 

wurde 2005 mit zahlreichen großen Sanierungsmaßnahmen 

und gezielten Einzelinvestitionen konsequent weitergeführt. 

Der Aufsichtsrat hält es für geboten, dass dieser 

Weg konsequent in der Zukunft verfolgt wird. 

Nur mit einem gesunden Wohnungsbestand kann die Stadtsiedlung 

auch in Zukunft ihrem Sozialauftrag nachkommen. 

Auch im Jahr 2005 unternahm das Unternehmen größte 

Anstrengung, um seine satzungsgemäßen Aufgaben zur 

Versorgung der sozial schwächeren Schichten der Heilbronner 

Bevölkerung zu erfüllen. Die Nachfrage nach günstigem 

Wohnraum überstieg das verfügbare Angebot. Nur mit der 

Einführung verlängerter Öffnungszeiten und Verstärkung 

des Kunden-Service-Teams gelang es, im Jahr 2005 den 

starken Andrang von Mietinteressenten zumindest organisatorisch 

zu bewältigen. Der Aufsichtsrat unterstützt die 

Stadtsiedlung deutlich in ihrer Belegungspolitik, die den 

Wohnungsquartieren weiterhin viele ausgeglichene Sozialstrukturen 

erhalten soll. Die Stadtsiedlung flankiert damit, 

nachhaltig die städtische Sozial- und Wohnungspolitik. 

Im Eigentumsbereich gelang es der Stadtsiedlung auch im 

Jahr 2005 erfolgreich zu agieren. Mit angebotenen kostengünstigen 

Reihenhäusern wurde die städtische Wohnungspolitik, 

die sich vor allem an Familien richtet, erfolgreich 

unterstützt. 

Im Berichtsjahr haben sich auch die Beteiligungsgesellschaften 

REGIOWERT GmbH und Cäcilienpark am Neckar GbR im 

Wohnungsprivatisierungsgeschäft bzw. im Bauträgerbereich 

erneut positiv entwickelt. 

Der Aufsichtsrat wurde im Geschäftsjahr 2005 in vier turnusmäßigen 

Sitzungen von der Geschäftsleitung über die 

Unternehmensentwicklung und die Verfolgung der definierten 

Unternehmensstrategie unterrichtet. 

Im Rahmen von Controllingberichten, die den Anforderun- 

gen des Risikomanagements umfangreich nachkommen und 

in Form von Einzelvorlagen, konnte der Aufsichtsrat eingehend 

beraten und notwendige Beschlüsse lt. dem Gesellschaftsvertrag 

fassen. 

Die von der Geschäftsleitung vorgeschlagene Themenstellung 

für die Überwachungsprüfung wurde durch die WTS, 

Wohnwirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, im Frühjahr 

2005 abgearbeitet. Die Prüfungsfeststellungen wurden – 

soweit sinnvoll – im Unternehmen umgesetzt. 

Der vorliegende Jahresabschluss mit Anhang und Lagebericht 

wurde durch den gemäß Gesellschafterbeschluss mit 

der Prüfung beauftragten Verband baden-württembergischer 

Wohnungsunternehmen e. V. geprüft. Es wurde festgestellt, 

dass die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat ihren 

nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Verpflichtungen 

nachgekommen sind. Bei der Prüfung wurden auch 

Feststellungen zur Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung 

und zu den wirtschaftlichen Verhältnissen im Sinne des § 53 

Abs. 1 Haushaltsgrundsätzegesetz getroffen. Die Prüfung hat 

zu keinen Beanstandungen geführt. Der Bestätigungsvermerk 

wurde uneingeschränkt erteilt. 

Gemäß § 12 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages hat der Aufsichtsrat 

den Jahresabschluss, den Lagebericht und den 

Vorschlag der Geschäftsführung über die Zuführung des 

Jahresabschlusses zur Bauerneuerungsrücklage geprüft. 

Er hat auch vom Ergebnis der Prüfung des Jahresabschlusses 

durch den Abschlussprüfer Kenntnis genommen. Gegen das 

Prüfungsergebnis werden von Seiten des Aufsichtsrates 

keine Einwendungen erhoben. Der Aufsichtsrat hat gemäß 

§ 15 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages nach vorheriger, gemeinsamer 

Beratung mit der Geschäftsführung über die 

Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage beschlossen. Der 

von der Geschäftsführung aufgestellte Jahresabschluss wird 

gebilligt. Der Gesellschafterversammlung wird empfohlen, 

den Jahresabschluss festzustellen und den Gewinn der Bauerneuerungsrücklage 

zuzuführen. 

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen 

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die im Berichtsjahr 

geleistete Arbeit und das Engagement für die Aufgaben und 

Ziele des Unternehmens. 

Heilbronn, 21. April 2006 

Der Vorsitzende des Aufsichtsrates 

Helmut Himmelsbach 

37

BESTÄTIGUNGSVERMERK UND PRÜFUNGSERGEBNIS 

AUS DER ERWEITERUNG DES PRÜFUNGSAUFTRAGES NACH § 53 HGRG 

38 

Bestätigungsvermerk 

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben 

wir mit Datum vom 28. April 2006 den folgenden uneinge- 

schränkten Bestätigungsvermerk erteilt: 

„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- 

und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung 

der Buchführung und den Lagebericht der Stadtsiedlung 

Heilbronn GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 

bis 31. Dezember 2005 geprüft. Die Buchführung und die 

Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den 

deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden 

Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages liegen in 

der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. 

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns 

durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss 

unter Einbeziehung der Buchführung und über 

den Lagebericht abzugeben. 

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB 

unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer 

(DW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer 

Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so 

zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, 

die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss 

unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer 

Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes 

der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken, mit hinreichender 

Sicherheit erkannt werden. 

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die 

Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche 

und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die 

Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen 

der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungsbelegsbezogenen 

internen Kontrollsystems sowie Nachweise 

für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht 

überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. 

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze 

und der wesentlichen Einschätzungen 

der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung 

des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir 

sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend 

sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. 

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. 

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen 

Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den 

gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung 

der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen 

Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, 

Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht 

steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt 

insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft 

und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen 

Entwicklung zutreffend dar.“ 

Prüfungsergebnis 

Auftragsgemäß wurden bei der Prüfung auch die Vorschriften 

des § 53 HGrG beachtet. Dementsprechend haben wir 

geprüft, ob die Geschäfte ordnungsgemäß, d.h. mit der notwendigen 

Sorgfalt und in Übereinstimmung mit den einschlägigen 

handelrechtlichen und anderen gesetzlichen Vorschriften, 

den Bestimmungen der Gesellschaftsvertrages und 

der Geschäftsordnungen für die Geschäftsführung und den 

Aufsichtsrat geführt worden sind. Außerdem haben wir Feststellungen 

zu den wirtschaftlichen Verhältnissen de Gesellschaft 

getroffen. 

Die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat haben die ihnen 

nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Verpflichtungen 

ordnungsgemäß erfüllt. Die wirtschaftlichen Verhältnisse 

der Gesellschaft sind geordnet. 

Über die im vorliegenden Bericht getroffenen Feststellungen 

hinaus, hat unsere Prüfung keine Besonderheiten ergeben, 

die nach unserer Auffassung für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit 

der Geschäftsführung und der wirtschaftlichen 

Verhältnisse der Gesellschaft von Bedeutung sind. 

Der vorstehende Bericht wurde aufgrund der bei der Prüfung 

anhand der Unterlagen getroffenen Feststellungen und 

der den Prüfern erteilten Aufklärungen und Nachweise nach 

bestem Wissen und Gewissen erstellt. 

Stuttgart, 28. April 2006 

Verband 

baden-württembergischer 

Wohnungsunternehmen e. V. 

gez. Wibusch gez. Beck 

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

I m p r e s s u m 

Herausgeber und Redaktion: Stadtsiedlung Heilbronn GmbH 

Fotos: Stadtsiedlung Heilbronn GmbH, 

Olga Sanchez, Madrid 

Gestaltung und Herstellung: Hammonia-Verlag GmbH, 

Werbeagentur, Hamburg

Heilbronn GB 05.indd

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