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4. Die Entwicklung des Bauträgergeschäfts
Das Mitte des Jahres nach oben korrigierte Vertriebsziel im
Bauträgergeschäft konnte in einem schwierigen Umfeld erreicht
werden. Die von der Stadtsiedlung angebotenen Projekte
hatten eine gute Akzeptanz bei den Interessenten. Insgesamt
wurden über die Stadtsiedlung 58 Neubauobjekte
(davon 18 Objekte der Cäcilienpark am Neckar GbR) verkauft.
Die Vorzieheffekte auf Grund des Wegfalls der Eigenheimzulage
waren bereits im Jahr 2004 eingetreten. Die unsichere
Arbeitsplatzsituation und die damit verbundenen Schwierigkeiten
bei der Baufinanzierung bei vielen Interessenten verhinderte
zahlreiche weitere Verkaufsabschlüsse. Auch das
sehr niedrige Zinsniveau des Jahres 2005 änderte daran
nichts.
Nennenswerte Risiken aus dem Bauträgergeschäft hat die
Stadtsiedlung Heilbronn derzeit nicht. Die im Bau befindlichen
Projekte sind im Verkauf weit fortgeschritten, geplante
Vorhaben sind gut vorverkauft oder die Grundstücke wurden
in Option gesichert. Alle Projekte weisen eine gute Deckungsbeitragssituation
auf. Aus abgewickelten Projekten
bestehen zzt. keine weiteren Risiken. Es wird keine nennenswerte
Grundstücksbevorratung betrieben.
Die Projektentwicklung und -leitung wird von der Stadtsiedlung
selbst durchgeführt. Die Bauleitung wird je nach Kapazitätsauslastung
übernommen. Eigene Planungskapazitäten
wurden trotz des in den letzten Jahren stark ausgeweiteten
Projektvolumens nicht aufgebaut. Die technischen Mitarbeiter
könnten bei einer negativen Geschäftsentwicklung vorübergehend
im eigenen Wohnungsbestand eingesetzt werden,
so dass mittelfristig kein nennenswertes Fixkostenrisiko besteht.
Die Seniorenwohnanlage in Neuenstadt wurde im Berichtsjahr
bis auf zwei Einheiten abverkauft. Das Reihenhausprojekt
in der Florian-Geyer-Straße in Heilbronn Böckingen ist
komplett verkauft und weitgehend übergeben. Das im Frühjahr
gestartete Reihenhausprojekt in Heilbronn Sontheim ist
bei Beginn des Innausbaus zu 90 % verkauft.
Das Projekt in Heilbronn Biberach fand bisher noch keine
Resonanz, obwohl es preislich sehr gut positioniert ist.
In den Stadtvillen vier bis sechs in den „Neckarterrassen“
sind bis auf fünf Einheiten alle Wohnungen im Berichtsjahr
verkauft worden. Der Vertrieb von Villa sieben begann im
Herbst 2005. Das Grundstück Rosenberg-/Ecke Cäcilienstraße
wurde an die Inhaber des dort seit langem ansässigen Weinmarktes
verkauft. Die „Cäcilienpark am Neckar GBR“ hat
somit nur noch das Vermarktungsrisiko der Villen sieben bis
neun.
Das Projekt „neue Ortsmitte“ in Lehrensteinsfeld soll bei
einem Vorverkauf von ca. 40 % der Wohn- und Gewerbeeinheiten
gestartet werden. Derzeit werden Verhandlungen geführt,
die im Erfolgsfall den Projektstart ermöglichen.
Die Wohnanlage in der Friedrich-Dürr-Straße in Heilbronn–
Süd wird nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen. In
der zum Verkauf bestimmten Stadtvilla konnten 30 % der
Wohnungen verkauft werden.
Die Einschätzung für das Jahr 2006 ist durch den Wegfall
der Eigenheimzulage und die Streichung der degressiven Afa
schwieriger geworden. Die Stadtsiedlung versucht mit attraktiven
Angeboten, teilweise in Kooperation mit einer befreundeten
Wohnungsbaugenossenschaft, das gute Niveau
der Vorjahre zu halten.
Seniorenwohnanlage „Helmbundhöhe“ Bahnhofstraße 2