Heilbronn GB 05.indd
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D A S G E S C H Ä F T S J A H R<br />
S t a d t s i e d l u n g H e i l b r o n n G m b H<br />
2 0 0 5
DAS UNTERNEHMEN<br />
UNTERNEHMENSZAHLEN<br />
STAND AM 31.12.2005<br />
BILANZ<br />
Bilanzsumme 101.243.398,04 €<br />
Anlagevermögen 90.231.653,76 €<br />
Eigenkapital 27.734.312,69 €<br />
Eigenkapitalquote 27,39 %<br />
Umsatzerlöse 24.436.200,80 €<br />
Jahresüberschuss 214.006,71 €<br />
Cashflow 4.283.713,88 €<br />
Cashflow vor Instandhaltung 13.102.656,47 €<br />
BAUTÄTIGKEIT<br />
Gesamtbauleistung 19.332.992,41 €<br />
Neubau 2.915.804,13 €<br />
Bestand 13.687.188,28 €<br />
Baubetreuung 2.730.000,00 €<br />
FERTIG GESTELLTE<br />
WOHNUNGEN UND HÄUSER 2005<br />
Stadtsiedlung<br />
Reihenhäuser 25<br />
Cäcilienpark a. N. GbR<br />
Eigentumswohnungen 38<br />
WOHNUNGSBESTAND<br />
Registrierte Wohnungsbewerber 2.239<br />
Mieterwechsel 308<br />
Eigener Wohnungsbestand 3.722<br />
Gewerbeeinheiten 40<br />
Wohnungen in WEG-Verwaltung 1.001<br />
Mietverwaltung für Dritte 512<br />
BETEILIGUNGEN<br />
SH Gebäudeservice GmbH 100 %<br />
an der Innovationsfabrik <strong>Heilbronn</strong> GmbH 51 %<br />
an der Regiowert GmbH 50 %<br />
an der Cäcilienpark am Neckar GbR 33,3 %<br />
an der <strong>Heilbronn</strong> Marketing GmbH 5 %<br />
DIE STADTSIEDLUNG ENGAGIERT<br />
SICH VIELFÄLTIG DURCH MIT-<br />
GLIEDSCHAFTEN UND SPENDEN<br />
AGV Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V.<br />
Arbeitgeberverband Region Franken e. V.<br />
Bürgerinitiative pro Region <strong>Heilbronn</strong>-Franken e. V.<br />
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales<br />
Wohnungs- und Siedlungswesen e. V.<br />
Evangeliche Stiftung Lichtenstein<br />
Freundeskreis der Immobilienwirtschaft der Hochschule<br />
für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen<br />
Gaffenberg Festival<br />
Gründerverbund Mannheim/<strong>Heilbronn</strong><br />
<strong>Heilbronn</strong>er Bürgerstiftung<br />
<strong>Heilbronn</strong>er Sportvereine<br />
Industrie- und Handelskammer <strong>Heilbronn</strong>-Franken<br />
Intersport <strong>Heilbronn</strong><br />
Kiwanis Club <strong>Heilbronn</strong><br />
Lokale Agenda 21<br />
Meseno-Elsa-Sitter-Stiftung<br />
Menschen in Not<br />
Stadtinitiative <strong>Heilbronn</strong> e. V.<br />
Unicef Kinderhilfswerk<br />
vbw Verband baden-württembergischer<br />
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.<br />
Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg e. V.<br />
Verein der Freunde der Fachhochschule <strong>Heilbronn</strong> e. V.<br />
Verein der Freunde des Verkehrsvereins zur Förderung,<br />
Pflege und Betreuung des heimatlichen Brauchtums e. V.<br />
Vereinigung baden-württembergischer kommunaler<br />
Wohnungsunternehmen<br />
vhw Bundesverband für Wohneigentum und<br />
Stadtentwicklung e. V.<br />
Volkshochschule <strong>Heilbronn</strong><br />
Wein Villa Patenschaft
DAS UNTERNEHMEN<br />
IM ÜBERBLICK<br />
SITZ DER<br />
GESELLSCHAFT<br />
Urbanstraße 10, 74072 <strong>Heilbronn</strong><br />
Telefon 0 71 31 / 62 57-0<br />
Telefax 0 71 31 / 62 57-11<br />
E-Mail: info@stadtsiedlung.de<br />
http://www.stadtsiedlung.de<br />
AUFSICHTSRAT<br />
Helmut Himmelsbach,<br />
Oberbürgermeister,<br />
<strong>Heilbronn</strong>,<br />
Vorsitzender des<br />
Aufsichtsrates<br />
Stadträtin<br />
Anne Allinger,<br />
Hausfrau,<br />
HN-Neckargartach,<br />
Schriftführerin<br />
GESELLSCHAFTER<br />
Stadt <strong>Heilbronn</strong>,<br />
Rathaus, Marktplatz 7,<br />
74072 <strong>Heilbronn</strong><br />
Kreissparkasse <strong>Heilbronn</strong>,<br />
Am Wollhaus 14,<br />
74072 <strong>Heilbronn</strong><br />
(bis 29.12.2005)<br />
Stadträtin<br />
Helga Drauz-Oertel,<br />
Dipl.-Ing. für Weinbau<br />
und Oenologie (FH),<br />
<strong>Heilbronn</strong>,<br />
stellv. Vorsitzende des<br />
Aufsichtsrates<br />
Ulrich Frey,<br />
Bürgermeister,<br />
<strong>Heilbronn</strong><br />
TÄTIGKEITSFELDER<br />
Vermietung und Bewirtschaftung von<br />
ca. 4.000 Bestandswohnungen<br />
Bau und Verkauf von<br />
Eigentumswohnungen und Eigenheimen<br />
Erfüllung des sozialen Bauauftrags<br />
Vermarktung von Gebrauchtimmobilien<br />
(Maklertätigkeit)<br />
Verwaltung nach dem<br />
Wohnungseigentumsgesetz (WEG)<br />
Baubetreuung/Projektsteuerung<br />
Stadtrat<br />
Eugen Gall,<br />
selbständiger<br />
Weinbaumeister,<br />
HN-Sontheim<br />
Stadtrat<br />
Alban Hornung,<br />
Bezirksschornsteinfegermeister,<br />
HN-Kirchhausen<br />
Stadtrat<br />
Karl-Heinz Losch,<br />
Freier Architekt,<br />
HN-Kirchhausen,<br />
Stadtrat<br />
Herbert Tabler,<br />
Rentner,<br />
HN-Böckingen<br />
GESCHÄFTSFÜHRUNG<br />
Robert an der Brügge,<br />
Dipl.-Volkswirt,<br />
Immobilienökonom (ebs),<br />
Weinsberg<br />
PROKURIST<br />
Joachim Beuchert,<br />
Dipl.-Verwaltungswirt (FH),<br />
<strong>Heilbronn</strong>
INHALT<br />
Lagebericht 3<br />
Bautätigkeiten im Anlagevermögen 10<br />
Bautätigkeiten im Umlaufvermögen 10<br />
Aktuelle Bauvorhaben 11<br />
Bestandsmanagement 12<br />
Wohnungsbestand 12<br />
Kundenservice 12<br />
Bestandspflege und -entwicklung 13<br />
Die Stadtsiedlung als Wohnungsunternehmen<br />
mit Sozialauftrag 13<br />
WEG-Verwaltung/Hausverwaltung für Dritte 15<br />
REGIOWERT 15<br />
Unsere Wohnungsbewerber 16<br />
Bestandsübersicht 17<br />
Veranstaltungen und Aktivitäten im Jahr 2005 18<br />
Jahresabschluss 26<br />
Bilanz zum 31. Dezember 2005<br />
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit 28<br />
vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2005<br />
Anhang 29<br />
Dank der Geschäftsführung 36<br />
Bericht des Aufsichtsrates 37<br />
Bestätigungsvermerk und Prüfungsergebnis 38<br />
2
LAGEBERICHT<br />
1. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE<br />
LAGE<br />
Im Jahr 2005 hat sich in Deutschland der im Vorjahr begonnene<br />
leichte Konjunkturaufschwung in abgeschwächter Form<br />
fortgesetzt. Das Bruttoinlandsprodukt wuchs im Jahr 2005<br />
nur um 0,9 %. Im Vorjahr wurde noch eine Wachstumsrate<br />
von + 1,6 % erreicht. Wie in den Vorjahren blieb das deutsche<br />
Wachstum deutlich hinter dem durchschnittlichen<br />
Wachstum im Euroraum (+ 1,3 %) oder den USA (+ 4,2 %)<br />
zurück. Für 2006 wird mit einem positiven Wirtschaftswachstum<br />
in Deutschland von + 1,5 % gerechnet. Auch dieser<br />
Wert liegt unter der, für den Euroraum prognostizierten<br />
Wachstumsrate von + 2,0 %. 2006 würde Deutschland damit<br />
den drittletzten Platz im Euroraum beim Wirtschaftswachstum<br />
einnehmen.<br />
Die Wirtschaft in Baden Württemberg wuchs im Jahr 2005<br />
um + 1,25 %, während 2004 noch + 2 % erreicht wurden.<br />
Dieser Wert wird vom statistischen Landesamt auch wieder<br />
für das Jahr 2006 prognostiziert.<br />
Die wesentliche Stütze für die deutsche Konjunktur 2005<br />
war wiederum die Exportwirtschaft. Die Ausfuhren könnten<br />
erstmals den Wert von 1 Billion Dollar überschreiten (Vorjahr<br />
820 Mrd. Dollar). Weil bei Deutschlands wichtigsten Handelspartnern<br />
– vor allem in der Euro-Zone – die Konjunktur<br />
anziehe, sei mit einem Zuwachs der deutschen Warenexporte<br />
im Jahr 2006 um fast zehn Prozent zu rechnen, schätzen<br />
etwa die Ökonomen des Kieler Instituts für Weltwirtschaft.<br />
Ende 2004 erreichte der Euro mit einem Kurs von 1,36 Dollar<br />
seinen bisherigen Höchststand. Im Laufe des Jahres 2005 erholte<br />
sich die US-Währung jedoch deutlich, da die US-Notenbank<br />
die Zinsen deutlich anhob und durch Vergrößerung<br />
der Zinsdifferenz den US-Dollar stärkte. Die positive US-<br />
Konjunkturentwicklung und die Zinserhöhungen verhinderten,<br />
dass sich das Doppeldefizit in der US-Leistungsbilanz<br />
und im US-Haushalt negativer auf den Dollarkurs auswirkte.<br />
Mittelfristige Prognosen sehen einen schwächeren Dollarkurs<br />
zur Verminderung dieser Defizite. Diese Entwicklung könnte<br />
die deutschen Exporte negativ beeinflussen.<br />
Auch im Jahr 2005 setzte sich der seit Mitte der neunziger<br />
Jahre anhaltende Negativtrend in der deutschen Bauwirtschaft<br />
fort. Er ist seit über 10 Jahren die größte konjunkturelle<br />
Belastung. Die realen Bauinvestitionen sanken im Jahr<br />
2005 um ca. 4 % gegenüber dem Vorjahr. Verantwortlich<br />
hierfür war neben der negativen konjunkturellen Beeinflussung<br />
des Gewerbebaus auch die anhaltende Investitionsschwäche<br />
der öffentlichen Hand. Während der ersten neun<br />
Monate des Jahres 2005 wurden in Baden Württemberg ca.<br />
26.800 Wohnungen, 8 % weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum,<br />
genehmigt. Der Wegfall der Eigenheimzulage und<br />
der degressiven Gebäudeabschreibung werden der Wohnungsbaukonjunktur<br />
weiter zusetzen. Allerdings wird für<br />
2006 teilweise auch erwartet, dass die realen Bauinvestitio-<br />
nen leicht anziehen und damit der untere Wendepunkt der<br />
Baukonjunktur erreicht wird.<br />
Ein Schwachpunkt der Konjunktur blieb auch 2005 der private<br />
Konsum. Insbesondere die verhaltenen Tariflohnsteigerungen,<br />
die erneute Nullrunde bei den Renten und die Verschärfung<br />
einzelner Arbeitslosengeld-II-Regelungen lassen vielen<br />
Haushalten kaum Spielraum für höhere Ausgaben. Diese Entwicklungen<br />
werden langfristig auch die Wohnkaufkraft weiter<br />
schmälern.<br />
Anfang des Jahres 2005 wurde im Rahmen der statistischen<br />
Umstellungen bei der Einführung weiterer Hartz-Gesetze das<br />
reale Ausmaß der Arbeitslosigkeit deutlich, als die Zahl von 5<br />
Mio. Beschäftigungslosen überschritten wurde. Die Tendenz<br />
zum „jobless growth“ prägt den Arbeitsmarkt nachhaltig, da<br />
der internationale Wettbewerbsdruck dazu geführt hat, dass<br />
die deutsche Wirtschaft in vielen Bereichen ihre Wertschöpfungstiefe<br />
in den letzten Jahren dramatisch verringert hat.<br />
Im Jahresdurchschnitt waren ca. 4,9 Mio. Menschen in<br />
Deutschland arbeitslos, ca. 500 Tsd. mehr als im Jahr 2004. In<br />
Baden-Württemberg waren durchschnittlich 380 Tsd. Arbeitslose,<br />
40 Tsd. mehr als im Vorjahr zu verzeichnen. Der<br />
Rückgang bei den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten<br />
dürfte sich 2006 zwar verlangsamen, allerdings wird die Industrie<br />
– trotz guter Auftragslage – auf Grund des Globalisierungsdrucks<br />
weitere Stellen, auch im hoch qualifizierten<br />
Bereich abbauen oder verlagern. Beschäftigungsgewinne<br />
werden im Bereich der geringfügig Beschäftigten erwartet<br />
oder im Rahmen sonstiger Arbeitsgelegenheiten („1-Euro-<br />
Jobs“), vor allem im Dienstleistungsbereich, realisiert.<br />
Die Entwicklung der verfügbaren Realeinkommen folgte im<br />
Jahr 2005 der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Daran<br />
hat erwartungsgemäß die Steuerreform am Jahresanfang<br />
2005 nichts geändert. Auch die aktuellen Auseinandersetzungen<br />
in der Tarifrunde 2006 werden die negative Entwicklung<br />
für die Arbeitnehmerhaushalte in der Summe nicht ändern.<br />
Eine zunehmende Belastung für die Budgets der Privathaushalte,<br />
mittelfristig auch für die Produktionskosten, stellen die<br />
dynamisch steigenden Energiepreise dar, die die Teuerungsrate<br />
treiben. So stiegen die Verbraucherpreise 2005 um 2 %.<br />
Für das laufende Jahr werden + 1,3 % erwartet. Die tatsächliche<br />
Entwicklung dürfte zunehmend von der Lage im Nahen<br />
Osten, dem Wirtschaftswachstum in Asien, aber auch von der<br />
Bereitschaft und Fähigkeit der Ölindustrie zu Erweiterungsinvestitionen<br />
abhängen.<br />
Erwartungsgemäß wurden vom deutschen Staat die Stabilitätskriterien<br />
der europäischen Währungsunion mit einem<br />
Staatsdefizit in Höhe von 3,6 % des Bruttoinlandsproduktes<br />
klar verfehlt, für 2006 wird mit 3,2 % ebenfalls der Grenzwert<br />
von 3 % überschritten.<br />
Zur Verbesserung der Staatseinnahmen und zur Stabilisierung<br />
der wankenden Sozialsysteme wurden von der neuen,<br />
3
4<br />
großen Koalition Steuererhöhungen beschlossen. So steigt<br />
z. B. ab 01.01.2007 die Mehrwertsteuer um 3 Prozentpunkte.<br />
Die Diskussionen über weiter gehende Reformen oder Konzepte<br />
zur Globalsteuerung vom Jahresanfang oder aus dem<br />
Wahlkampf fanden noch keinen konkreten politischen Niederschlag.<br />
Allerdings zeichnen sich die ersten Umrisse einer<br />
erneuten Gesundheitsreform ab, in deren Vorfeld die unterschiedlichen<br />
Leistungserbringer im Gesundheitswesen bereits<br />
Druck auf die Politik ausüben.<br />
Das Jahr 2005 war das Jahr der niedrigsten Bauzinsen: Die<br />
Bestkonditionen für 10-jähriges Baugeld bewegten sich zwischen<br />
4,00 % und 3,25 % und liegen zum Jahresende bei<br />
3,67 %. Obwohl sich die Einschätzung zur Inflationsentwicklung<br />
im Jahresverlauf wegen der stark gestiegenen Energiepreise<br />
geändert hat und die Notenbanken in den USA und Europa<br />
die Leitzinsen angehoben haben, sind die langfristigen<br />
Kapitalmarktzinsen überraschend tief. Das liegt einerseits<br />
daran, dass die Inflationsanstiege nur vorübergehende Erscheinungen<br />
sind und die Notenbanken kaum einen Grund<br />
haben, die Leitzinsen weiter anzuheben. Andererseits gibt es<br />
eine tiefe Skepsis gegenüber dem Wirtschaftswachstum in Europa<br />
und der Nachhaltigkeit des Konsum- und Immobilienbooms<br />
in den USA. Jedenfalls reflektieren die aktuellen<br />
Langfristzinsen die Aussichten auf schwächeres Wachstum bei<br />
kontrollierter Inflation. Sollte das Wachstum in 2006 stärker<br />
ausfallen und damit die Inflationstendenz zunehmen, wird der<br />
Rentenmarkt unter Druck geraten. Von Experten wird für das<br />
erste Quartal 2006 eine weitere Leitzinsanhebung um 0,25 %<br />
sowohl von der Europäischen Zentralbank (EZB) als auch von<br />
der US-Notenbank erwartet. Bei den dann erreichten Niveaus<br />
von 2,50 % (EZB) und 4,50 % (FED) werden die Notenbanken<br />
verharren. Für die ersten Monate 2006 werden leicht höhere<br />
Baugeldzinsen erwartet, so dass sich die 10-jährigen Baugeldzinsen<br />
zwischen 3,50 % und 4,00 % bewegen werden.<br />
Das positive Zinsumfeld brachte dem Wohnungsbau zuwenig<br />
inländische Impulse. Lediglich ausländische Investoren nutzten<br />
das international niedrige Zinsniveau zu massiven Investitionen<br />
in deutsche Wohnungsbestände.<br />
Die inländische Wohnkaufkraft wird jedoch von der stagnierenden<br />
Entwicklung der verfügbaren Einkommen mitbestimmt,<br />
zunehmend auch von den steigenden Energiekosten.<br />
Es ist daher davon auszugehen, dass die Zahlungsfähigkeit<br />
von Mieterhaushalten nicht oder nur wenig steigen, wenn<br />
nicht sogar sinken wird. Potenzielle Käufer selbst genutzten<br />
Wohneigentums werden zusätzlich von den Zukunftserwartungen<br />
an den Arbeitsmärkten und dem Wegfall der Eigenheimförderung<br />
beeinflusst. Die Wohnungswirtschaft kann<br />
daher kurzfristig kaum mit positiven Impulsen seitens der<br />
Nachfrager rechnen.<br />
Mitentscheidend für die langfristige Wohnungsnachfrage ist<br />
die Bevölkerungsentwicklung. Auch im Jahr 2005 hat die Bevölkerung<br />
in Baden-Württemberg zugenommen. Die Zunahme<br />
ist durch Wanderungsgewinne bedingt, während mehr<br />
Baden-Württemberger gestorben sind als geboren wurden.<br />
Es ist davon auszugehen, dass entsprechend der Entwicklung<br />
in allen anderen Bundesländern auch in Baden-Württemberg<br />
das Geburtendefizit nachhaltig sein wird. Der Bevölkerungsanstieg<br />
der letzten 10 Jahre war schon zu drei Vierteln auf<br />
die Zuwanderung nach Baden-Württemberg zurückzuführen.<br />
Nach Berechnungen des statistischen Landesamtes dürfte<br />
die Bevölkerung in Baden-Württemberg noch bis zum<br />
Jahr 2025 auf Grund der Zuwanderung wachsen.<br />
Nach der Wohnungsbedarfsprognose des Statistischen Landesamtes<br />
Baden-Württemberg ist die Wohnungsversorgung<br />
aktuell nahezu ausgeglichen. Das ermittelte landesweite<br />
Wohnungsdefizit lag im Jahr 2002 bei lediglich 9.000 Einheiten.<br />
Hierbei sind jedoch erhebliche regionale Unterschiede<br />
zu beachten. Für die meisten Stadtkreise und Landkreise<br />
mit Hochschulen wurde ein weiterhin hohes Defizit ermittelt.<br />
Bei 29 der insgesamt 44 Stadt- und Landkreise wurde<br />
eine Voll- oder sogar „Über“versorgung festgestellt. Wesentlicher<br />
Bestimmungsfaktor für die Wohnungsnachfrage ist die<br />
Zahl der Haushalte. Mit dem prognostizierten Anstieg der<br />
Haushalte würde sich auch ein Anstieg der potenziellen<br />
Wohnungsbewerber ergeben. Bis zum Jahr 2020 wurde ein<br />
landesweiter Neubaubedarf von 665.000 Wohnungen ermittelt.<br />
Dazu wäre der Bau von etwa 36.000 Wohnungen jährlich<br />
erforderlich. Das derzeitige Fertigstellungsniveau entspricht<br />
in etwa diesem Bedarf.<br />
Zum Jahresbeginn 2005 ist Hartz IV als vorerst letzte Stufe<br />
zur Reform des Arbeitsmarktes in Kraft getreten. Seither sind<br />
im Arbeitslosengeld II auch die Zuschüsse zu den Unterkunftskosten<br />
wie Miete und Betriebskosten enthalten. Mietkosten<br />
werden nur noch bis zu einem Höchstbetrag für eine<br />
„angemessene Wohnung“ übernommen. Was angemessen ist,<br />
wird regional festgelegt. Bei einer ablehnenden Beurteilung<br />
über die Angemessenheit der zu bezuschussenden Mietwohnung<br />
wird der Arbeitslosengeldempfänger aufgefordert, sich<br />
innerhalb eines halben Jahres um eine preisgünstigere Wohnung<br />
zu bemühen. Bisher sind die Regelungen in Hartz IV<br />
weitgehend ohne negative Folgen für die Wohnungswirtschaft<br />
geblieben. Nach einer Pressemitteilung des Deutschen<br />
Mieterbundes geht dieser davon aus, dass 500.000 Bescheide<br />
im Jahr 2006 an ALG II Empfänger verschickt werden, in<br />
denen diese aufgefordert werden, in eine preisgünstigere<br />
Wohnung umzuziehen.<br />
2. Die allgemeine Situation der Stadtsiedlung<br />
<strong>Heilbronn</strong> GmbH im Geschäftsjahr 2005<br />
Die Hoffnungen auf ein Anziehen der Konjunktur und auf<br />
eine Verbesserung der Rahmenbedingungen, insbesondere<br />
für die Bau- und Wohnungswirtschaft wurden auch 2005<br />
erneut enttäuscht. Die Stadtsiedlung konnte im schwierigen<br />
Umfeld ihre im Wirtschaftsplan gesteckten Ziele erreichen
oder übertreffen. Die finanzwirtschaftliche Situation des<br />
Unternehmens konnte 2005 erneut verbessert werden.<br />
Der Jahresüberschuss stieg überplanmäßig auf 214.006,71 €.<br />
Der operative Cashflow stieg um 4,6 % an, der Cashflow vor<br />
Instandhaltung lag um 21,4 % über dem Vorjahreswert und<br />
betrug ca. 91 % der Sollmieten.<br />
In der Hausbewirtschaftung blieben die Sollmieten trotz Abgängen<br />
aus dem Anlagevermögen nahezu konstant, da<br />
durch neue Objekte und planmäßige Mieterhöhungen die<br />
Erlöse verbessert wurden.<br />
Mit ca. 8,82 Mio. € erreichte der Aufwand für Modernisierung<br />
und Instandhaltung einen Höchstwert, allerdings mussten<br />
durch die umfangreichen Sanierungen im Bestand erhöhte,<br />
geplante Erlösschmälerungen hingenommen werden.<br />
Die Erlöse aus dem Dienstleistungsbereich stiegen um über<br />
10 % an und lieferten positive Deckungsbeiträge.<br />
Die Ergebnisse im Bauträgerbereich entwickelten sich positiv<br />
und stärkten die Investitionsfähigkeit im eigenen Mietwohnungsbestand.<br />
Die Zinsquote sank erneut leicht auf 12,5 % der Sollmieten,<br />
derivative Finanzinstrumente wurden nicht eingesetzt.<br />
Auf Grund tariflicher Erhöhungen und einer Neueinstellung<br />
im Kundenservicecenter stiegen die Personalaufwendungen<br />
an.<br />
Die Abschreibungen entwickelten sich gemäß den gewählten<br />
Abschreibungssätzen, wurden jedoch durch einen geplanten<br />
Gebäudeabriss in Höhe von 110 T€ belastet.<br />
Der sonstige betriebliche Aufwand wurde im Rahmen der<br />
Umstellung auf das neue EDV-System „Wodis“ belastet.<br />
Ebenfalls waren erneut Abschreibungen auf Mietforderungen<br />
in beträchtlicher Höhe zu verkraften.<br />
Das Anlagevermögen stieg durch die getätigten Investitionen<br />
und zwei neue Gebäude trotz des Verkaufs von zwei<br />
Wohnanlagen an die REGIOWERT leicht an.<br />
Das Umlaufvermögen sank, obwohl das Geschäftsvolumen<br />
im Bauträgerbereich erfolgreich beibehalten werden konnte.<br />
Dieser Effekt ist nicht zuletzt durch die verbesserte Risikostruktur<br />
im Baugeschäft zu erklären.<br />
Im Finanzierungsbereich wurde durch die Valutierung von<br />
Förderdarlehen für Energieeinsparungsmaßnahmen das Darlehensportfolio<br />
leicht umstrukturiert. Einige größere Darlehen<br />
wurden nach Auslauf der Zinsbindung getilgt.<br />
Insgesamt konnte durch den Rückgang des Umlaufvermögens<br />
und die Reduktion von Verbindlichkeiten zusammen<br />
mit dem erzielten Jahresüberschuss die Eigenkapitalquote<br />
von 26,49 % auf 27,39 % gesteigert werden.<br />
Der Aufsichtsrat der Stadtsiedlung wurde auf vier turnusmäßigen<br />
Sitzungen im Rahmen von Controllingberichten über<br />
John-F.-Kennedy-Siedlung, Fahrradboxen<br />
John-F.-Kennedy-Siedlung, neue Balkone<br />
5
6<br />
den Geschäftsverlauf, die Unternehmensbereiche, die Ge-<br />
schäftsfeldentwicklung und die einzelnen Projekte infor-<br />
miert. Beschlüsse wurden auf Basis von Einzelvorlagen nach<br />
Beratung gefasst.<br />
Auch im Jahr 2005 wurde der Weiterbildung der Belegschaft<br />
große Bedeutung beigemessen. Ein Auszubildender wurde<br />
nach Beendigung des Ausbildungsverhältnisses in ein befristetes<br />
Arbeitsverhältnis übernommen. Drei weitere Auszubildende<br />
absolvieren bei der Stadtsiedlung ihre betriebliche<br />
Ausbildung.<br />
Die Zusammenarbeit mit dem Betriebsrat verlief problemlos.<br />
Der Betriebsrat wurde von der Geschäftsführung im Rahmen<br />
gemeinsamer Sitzungen umfassend über den Geschäftsverlauf<br />
unterrichtet.<br />
Zum Jahresende 2005 schied planungsgemäß die Kreissparkasse<br />
<strong>Heilbronn</strong> GmbH aus dem Gesellschaftskreis der<br />
Stadtsiedlung aus. Ihre Firmenanteile wurden von der Stadt<br />
<strong>Heilbronn</strong> übernommen, die nunmehr Alleingesellschafter<br />
ist.<br />
3. Entwicklung des Anlagevermögens<br />
Die primären Unternehmensziele der Stadtsiedlung <strong>Heilbronn</strong><br />
GmbH sind die<br />
– Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit Wohnraum<br />
zu sozialverträglichen Konditionen,<br />
– Eigentumsbildung für breite Schichten der Bevölkerung,<br />
– Erfüllung von Aufgaben für den städtischen Gesellschafter.<br />
Modernisierungsmaßnahmen „Geibelstraße“ und „Sontheimer Straße“<br />
Zur Erreichung dieser Ziele entwickelt die Stadtsiedlung<br />
<strong>Heilbronn</strong> GmbH vor allem ihren Wohnungsbestand nach<br />
den Kriterien einer dynamischen Portfolioanalyse aus der im<br />
Jahr 2002 eine 15-jährige Bestandsstrategie abgeleitet<br />
wurde. Die Planfortschreibung mit den objektbezogenen<br />
Maßnahmen und Investitionen wird vom Aufsichtsrat jährlich<br />
verabschiedet.<br />
Um Eigenmittel für die langfristige Entwicklung des Bestands<br />
zu generieren werden die Geschäftsfelder Bauträgergeschäft,<br />
Wohnungsprivatisierung, Projektentwicklung und<br />
-steuerung sowie Immobiliendienstleistungen aktiv von der<br />
Gesellschaft oder von Tochtergesellschaften betrieben. Diesen<br />
Aktivitäten kommt eine steigende Bedeutung zu, da es<br />
außer den Kreditangeboten für die energetische Sanierung<br />
kaum noch brauchbare Förderinstrumente im Wohnungsbau<br />
gibt. Die erzielbaren Mieten lassen andererseits eine komplette<br />
Deckung des notwendigen Aufwandes für die Bestandsentwicklung<br />
nicht zu. Die beschlossenen Änderungen<br />
im Gemeindewirtschaftsrecht können daher langfristig zu<br />
Lasten der Bestandsentwicklung gehen. Sie treffen damit die<br />
Mieter und die Kommunen, weil sich die Wohnquartiere<br />
deutlich verschlechtern können.<br />
Obwohl die Bevölkerung in Deutschland insgesamt in den<br />
nächsten Jahren schrumpfen wird, ist prognostiziert, dass die<br />
Zahl der Haushalte weiter deutlich steigen wird. Für die Region<br />
<strong>Heilbronn</strong>-Franken wird ein Bevölkerungswachstum bis<br />
2020 von 4,2 % auf 924.000 Einwohner prognostiziert. Der<br />
Stadtkreis <strong>Heilbronn</strong> wird leicht auf 123.000 Einwohner<br />
wachsen, der Landkreis <strong>Heilbronn</strong> überproportional um<br />
6,2 % auf 349.000 Einwohner.<br />
Trotz der positiven Nachfrageaussichten begegnet die Stadtsiedlung<br />
dem Risiko, dass der Wohnungsbestand langfristig<br />
den geänderten Wohnbedürfnissen nicht entsprechen könn-
te und deshalb nicht oder nur schwer zu vermieten wäre. So<br />
wurden auch im Jahr 2005 Komplettsanierungen durchgeführt<br />
oder begonnen:<br />
Geibelstraße 3.317.000,00 €<br />
Salzgrundstraße 1.933.000,00 €<br />
Bahnhofstraße 1.465.000,00 €<br />
Sontheimer Straße 1.079.000,00 €<br />
John-F.-Kennedy-Siedlung 677.000,00 €<br />
Weststraße 415.000,00 €<br />
Großgartacher Straße 350.000,00 €<br />
Widmannstal 279.000,00 €<br />
Lenaustraße 237.000,00 €<br />
Zusammen mit zahlreichen Einzelmaßnahmen und dem Aufwand<br />
in der laufenden Instandhaltung, der plangemäß um<br />
50 T€ reduziert wurde, ergab sich ein Instandhaltungs- und<br />
Modernisierungsaufwand in Höhe von 8,8 Mio. € gegenüber<br />
6,7 Mio. € im Vorjahr. Damit wurde erneut ein Höchstwert<br />
erreicht. Er entspricht 61,5 % der Sollmiete oder 66,5 % der<br />
Nettomiete. Inklusive der zu aktivierenden Baumaßnahmen<br />
wurden rund 13,7 Mio. € im Wohnungsbestand investiert.<br />
Die großen finanziellen Anstrengungen sollen weitergeführt<br />
werden, um langfristig auch den wachsenden Anteil an älteren<br />
Mietern komfortablen Wohnraum bieten zu können. Auf<br />
Grund der zu erwartenden Kaufkraftverluste der Rentnerhaushalte<br />
kommt dem günstigen Wohnraum einer kommunalen<br />
Wohnungsgesellschaft wachsende Bedeutung zu. Diesem<br />
Bedarf trägt die Stadtsiedlung mit komplexen Programmen<br />
für zusammenhängende Wohnquartiere zunehmend<br />
Rechnung.<br />
So wird nach Erhalt der Baufreigabe noch 2006 mit dem Bau<br />
von 27 barrierefreien, frei finanzierten Wohnungen in 3<br />
Stadtvillen in der Friedrich-Dürr-Straße begonnen. Eine weitere<br />
Stadtvilla wird als Eigentumsmaßnahme verkauft. Die<br />
Gesamtentwicklung des Quartiers „Sontheimer Straße/Friedrich-Dürr-Straße“,<br />
die im Jahr 2000 begann, wird mit diesen<br />
Maßnahmen abgeschlossen.<br />
Für die langfristige Umgestaltung des Quartiers „Käferflug“<br />
(Rauchstraße, Linkstraße) begann 2005 die Planung, die vom<br />
Aufsichtsrat bereits beschlossen wurde. Das B-Plan-Verfahren<br />
ist eingeleitet. Die ersten Maßnahmen mit Freizug und<br />
Abriss werden noch 2006 beginnen, mit dem ersten behindertengerechten<br />
Neubau soll 2007 begonnen werden. Die<br />
ersten Mieterversammlungen haben stattgefunden. Die<br />
Quartiersentwicklung soll neben neuen Mietwohnungen, innenstadtnahen<br />
Reihenhäusern für Eigennutzer auch Angebote<br />
für behinderte Menschen oder andere Zielgruppen mit<br />
speziellem Wohnraumbedarf umfassen. Durch den Wohnungsmix<br />
soll es Familien auch ermöglicht werden, generationenübergreifend<br />
beieinander, aber in getrennten Haushalten<br />
zu leben.<br />
Im Berichtsjahr konnte der Neubau Salzgrundstraße mit dem<br />
Obdachlosen- und Übergangswohnheim an den Mieter, die<br />
Stadt <strong>Heilbronn</strong>, termingerecht übergeben werden.<br />
Mit diesem Bau, der den sozialen Anspruch der Stadt und<br />
der Stadtsiedlung unterstreicht, wurde die Versorgungsqualität<br />
für die betroffenen Menschen deutlich erhöht. Gleichzeitig<br />
konnte die Stadt <strong>Heilbronn</strong> ihre Kosten in diesem Bereich<br />
senken, da die Angebotsquantität bedarfsgerecht ausgelegt<br />
werden konnte. Ebenfalls im Berichtsjahr wurde das umgebaute<br />
ehemalige Zollamt Bahnhofstraße 2 an den Generalmieter,<br />
die Stadt <strong>Heilbronn</strong> übergeben. Es bietet Platz für 3<br />
städtische Ämter, die vorher auf nicht mehr optimalen Flächen<br />
im Stadtgebiet untergebracht waren. Bei beiden Projekten<br />
wurden die Kostenvorgaben eingehalten.<br />
Trotz der planmäßigen Abgabe von Wohnungen an die<br />
REGIOWERT Wohnungsprivatisierungsgesellschaft mbH, <strong>Heilbronn</strong>,<br />
konnten die Sollmieten fast auf Vorjahresniveau gehalten<br />
werden. Die Durchschnittsmiete je m2 Wohnfläche<br />
stieg um 1,6 %. Die Erlösschmälerungen stiegen auf 7,5 %<br />
an. Zum überwiegenden Teil handelt es sich um sanierungsbedingten<br />
Leerstand, der in Kauf genommen wird. Die<br />
durchschnittlichen Betriebskosten je m2 Wohnfläche blieben<br />
nahezu konstant. Der große Aufwand im Rahmen der energetischen<br />
Gebäudesanierungen konnte die hohen Energiepreissteigerungen<br />
teilweise abfangen. Allerdings stellen sich<br />
die angestrebten Spielräume bei den Nettokaltmieten wegen<br />
der steigenden Energiepreise ebenfalls nicht ein, obwohl<br />
diese die Mieter durch die vorherigen Einspareffekte nicht<br />
belasten würden. Die Liberalisierung im Energiemarkt kommt<br />
bisher weder den Verbrauchern noch den Wohnungsvermietern,<br />
die in Gebäudesanierungen investieren, zugute.<br />
Die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum zog in der<br />
zweiten Jahreshälfte nochmals an. Trotz der Einrichtung des<br />
Kundenservicecenters mit verlängerten Öffnungszeiten<br />
konnten die Nachfragen kaum bewältigt werden. Im Rahmen<br />
der Hartz IV-Umstellungen konnten in guter Zusammenarbeit<br />
mit dem Sozialamt Härtefälle trotzdem weitgehend vermieden<br />
werden. Der Rückgang der Fluktuationsquote auf<br />
unter 9 % deutet darauf hin, dass der in allen Kategorien des<br />
Mietspiegels günstige Wohnraum der Stadtsiedlung von den<br />
Mietern hoch geschätzt wird.<br />
Die Gewerbeeinheiten im Bestand waren 2005 weitgehend<br />
vermietet. Bei Ladenflächen mit ungünstigem Zuschnitt oder<br />
in benachteiligten Lagen bestehen Leerstandsrisiken nach<br />
Ablauf der derzeitigen Mietverträge. Die Gastroimmobilien<br />
sollten auf Grund ihrer guten Lagen auch künftig vermietbar<br />
sein.<br />
Mit Kaufvertrag vom 14.04.2006 wurde das Objekt in Magdeburg<br />
vollständig veräußert, der Verkaufserlös liegt knapp<br />
über dem Buchwert.<br />
7
8<br />
4. Die Entwicklung des Bauträgergeschäfts<br />
Das Mitte des Jahres nach oben korrigierte Vertriebsziel im<br />
Bauträgergeschäft konnte in einem schwierigen Umfeld erreicht<br />
werden. Die von der Stadtsiedlung angebotenen Projekte<br />
hatten eine gute Akzeptanz bei den Interessenten. Insgesamt<br />
wurden über die Stadtsiedlung 58 Neubauobjekte<br />
(davon 18 Objekte der Cäcilienpark am Neckar GbR) verkauft.<br />
Die Vorzieheffekte auf Grund des Wegfalls der Eigenheimzulage<br />
waren bereits im Jahr 2004 eingetreten. Die unsichere<br />
Arbeitsplatzsituation und die damit verbundenen Schwierigkeiten<br />
bei der Baufinanzierung bei vielen Interessenten verhinderte<br />
zahlreiche weitere Verkaufsabschlüsse. Auch das<br />
sehr niedrige Zinsniveau des Jahres 2005 änderte daran<br />
nichts.<br />
Nennenswerte Risiken aus dem Bauträgergeschäft hat die<br />
Stadtsiedlung <strong>Heilbronn</strong> derzeit nicht. Die im Bau befindlichen<br />
Projekte sind im Verkauf weit fortgeschritten, geplante<br />
Vorhaben sind gut vorverkauft oder die Grundstücke wurden<br />
in Option gesichert. Alle Projekte weisen eine gute Deckungsbeitragssituation<br />
auf. Aus abgewickelten Projekten<br />
bestehen zzt. keine weiteren Risiken. Es wird keine nennenswerte<br />
Grundstücksbevorratung betrieben.<br />
Die Projektentwicklung und -leitung wird von der Stadtsiedlung<br />
selbst durchgeführt. Die Bauleitung wird je nach Kapazitätsauslastung<br />
übernommen. Eigene Planungskapazitäten<br />
wurden trotz des in den letzten Jahren stark ausgeweiteten<br />
Projektvolumens nicht aufgebaut. Die technischen Mitarbeiter<br />
könnten bei einer negativen Geschäftsentwicklung vorübergehend<br />
im eigenen Wohnungsbestand eingesetzt werden,<br />
so dass mittelfristig kein nennenswertes Fixkostenrisiko besteht.<br />
Die Seniorenwohnanlage in Neuenstadt wurde im Berichtsjahr<br />
bis auf zwei Einheiten abverkauft. Das Reihenhausprojekt<br />
in der Florian-Geyer-Straße in <strong>Heilbronn</strong> Böckingen ist<br />
komplett verkauft und weitgehend übergeben. Das im Frühjahr<br />
gestartete Reihenhausprojekt in <strong>Heilbronn</strong> Sontheim ist<br />
bei Beginn des Innausbaus zu 90 % verkauft.<br />
Das Projekt in <strong>Heilbronn</strong> Biberach fand bisher noch keine<br />
Resonanz, obwohl es preislich sehr gut positioniert ist.<br />
In den Stadtvillen vier bis sechs in den „Neckarterrassen“<br />
sind bis auf fünf Einheiten alle Wohnungen im Berichtsjahr<br />
verkauft worden. Der Vertrieb von Villa sieben begann im<br />
Herbst 2005. Das Grundstück Rosenberg-/Ecke Cäcilienstraße<br />
wurde an die Inhaber des dort seit langem ansässigen Weinmarktes<br />
verkauft. Die „Cäcilienpark am Neckar <strong>GB</strong>R“ hat<br />
somit nur noch das Vermarktungsrisiko der Villen sieben bis<br />
neun.<br />
Das Projekt „neue Ortsmitte“ in Lehrensteinsfeld soll bei<br />
einem Vorverkauf von ca. 40 % der Wohn- und Gewerbeeinheiten<br />
gestartet werden. Derzeit werden Verhandlungen geführt,<br />
die im Erfolgsfall den Projektstart ermöglichen.<br />
Die Wohnanlage in der Friedrich-Dürr-Straße in <strong>Heilbronn</strong>–<br />
Süd wird nach Erteilung der Baugenehmigung begonnen. In<br />
der zum Verkauf bestimmten Stadtvilla konnten 30 % der<br />
Wohnungen verkauft werden.<br />
Die Einschätzung für das Jahr 2006 ist durch den Wegfall<br />
der Eigenheimzulage und die Streichung der degressiven Afa<br />
schwieriger geworden. Die Stadtsiedlung versucht mit attraktiven<br />
Angeboten, teilweise in Kooperation mit einer befreundeten<br />
Wohnungsbaugenossenschaft, das gute Niveau<br />
der Vorjahre zu halten.<br />
Seniorenwohnanlage „Helmbundhöhe“ Bahnhofstraße 2
5. Entwicklung der Beteiligungsgesellschaften<br />
Die REGIOWERT Wohnungsprivatisierungsgesellschaft mbH<br />
konnte 2005 den Vorjahresverkaufswert nicht erreichen. Der<br />
Hauptgrund ist in der zu geringen Zahl an freien Wohnungen<br />
zu sehen. Die Projekte stießen nach wie vor auf große<br />
Resonanz bei Interessenten, die bisher noch nicht in den<br />
Wohnanlagen der REGIOWERT wohnen. Die Bestandsmieter<br />
sind auf Grund der konjunkturellen Gegebenheiten, aber<br />
teilweise auch auf Grund der Alterstruktur nur bedingt in<br />
der Lage, ihre Wohnung zu erwerben.<br />
Das Jahresergebnis wird auf Grund der Erzielung hoher Kostenvorteile<br />
in der Sanierung durch Vergabekoppelung über<br />
dem Vorjahresniveau liegen. Insgesamt hat die REGIOWERT<br />
ca. 42 % ihres Bestandes verkauft und untersucht laufend<br />
neue Projekte im Markt.<br />
Bestandsgefährdende Risiken liegen in der REGIOWERT nicht<br />
vor, da sie ihren Zinsaufwand aus der Wohnungsbewirtschaftung<br />
decken kann und keine eigene Verwaltungsstruktur<br />
hat.<br />
Die Cäcilienpark am Neckar <strong>GB</strong>R wird das Jahr 2005 erwartungsgemäß<br />
positiv abschließen. Auch für das Jahr 2006 besteht<br />
eine positive Ertragsperspektive. Die Kapitalbindung<br />
der Gesellschafter wurde sukzessive weiter zurückgeführt.<br />
Die Innovationsfabrik <strong>Heilbronn</strong> GmbH wird auf Grund der<br />
Vollauslastung des Gebäudes ihr Ergebnis gegenüber dem<br />
Vorjahr verbessern. Der Wirtschaftsplan 2006 sieht eine weitere<br />
geringfügige Ergebnissteigerung vor.<br />
Die am Jahresende neu gegründete SH Gebäudeservice<br />
GmbH war zum Jahresanfang erst sehr eingeschränkt im eigenen<br />
Gebäudebestand aktiv. Das Geschäftsmodell soll im<br />
Jahresverlauf konkretisiert werden.<br />
6. Risiken der künftigen Entwicklung und<br />
Maßnahmen<br />
Bestandsgefährdende Risiken bestehen nicht.<br />
Mit den investiven Maßnahmen im eigenen Wohnungsbestand<br />
soll den demografischen und sozialen Veränderungen<br />
Rechnung getragen werden, um eine nachhaltige Vermietbarkeit<br />
zu gewährleisten. Die hohen Investitionsaufwendungen<br />
werden mittelfristig gemäß der Wirtschaftsplanung<br />
großteils aus dem eigenen Bestand zu erwirtschaften sein.<br />
Der Rekordwert des Jahres 2005 bei den aufwandswirksamen<br />
Investitionen dürfte allerdings die nächsten Jahre kaum wiederholbar<br />
sein. So wird für das Jahr 2006 ein Wert von<br />
knapp über 6 Mio. € geplant.<br />
Umfassendere Maßnahmen, die auch Abriss und Neubau beinhalten,<br />
sollen auch weiterhin durch gezielte Privatisierung<br />
und ertragsstarke Bauträgermaßnahmen unterstützt werden.<br />
Wie in der Vergangenheit werden diese Maßnahmen mit<br />
einer hohen Risikoorientierung durchgeführt.<br />
Auf absehbare Zeit bestehen bei der Stadtsiedlung keine<br />
Risiken aus der Finanzierungssphäre. Durch den Verkauf des<br />
Bestandsobjektes in Magdeburg wird freie Liquidität geschaffen<br />
werden, die für Investitionen in <strong>Heilbronn</strong> genutzt<br />
werden kann, um die Mieterlöse weiter zu stärken.<br />
Für das Wirtschaftsjahr 2006 wird ein Ergebnis auf Vorjahresniveau<br />
angestrebt.<br />
Cäcilienpark „Senioren-Cafe“ Neckarterrassen, Außenansicht<br />
9
10<br />
BAUTÄTIGKEITEN IM<br />
ANLAGEVERMÖGEN<br />
Fertigstellungen im Berichtsjahr 2005:<br />
John-F.-Kennedy-Siedlung<br />
Sanierung der Gebäude John-F.-Kennedy-Str. 5-5/2<br />
mit 18 Mietwohnungen<br />
Christophstraße/Christophplatz<br />
Abschluss des 6. Bauabschnittes mit 18 Mietwohnungen<br />
Magdeburg<br />
Sanierung Dodendorfer Straße 8 bis 14 mit<br />
28 Mietwohnungen<br />
<strong>Heilbronn</strong>, Bahnhofstraße<br />
Büroumbau und -sanierung mit 1.195 m2 vermietbarer<br />
Fläche, Baubeginn April 2005,<br />
Fertigstellung September 2005<br />
<strong>Heilbronn</strong>, Salzgrundstraße<br />
Obdachlosen- und Übergangswohnheim mit<br />
22 Wohneinheiten, Baubeginn April 2005,<br />
Fertigstellung September 2005<br />
Geplante Baubeginne 2006:<br />
<strong>Heilbronn</strong>, Friedrich-Dürr-Straße<br />
Neubau von 27 Wohnungen mit TG<br />
geplanter Baubeginn Juli 2006<br />
Schwabengute Reihenhäuser „Schwaigern-Stetten“<br />
BAUTÄTIGKEITEN IM<br />
UMLAUFVERMÖGEN<br />
Fertigstellungen im Berichtsjahr 2005:<br />
<strong>Heilbronn</strong>, Franziska-Schmidt-Weg<br />
Neckarterrassen Stadtvilla vier und fünf mit je 19 Wohnungen<br />
Schwaigern-Stetten, Bahnhofstraße (3. BA)<br />
Neubau von 5 Reihenhäusern<br />
<strong>Heilbronn</strong>-Frankenbach, Hintertorstraße<br />
Neubau von 10 Reihenhäusern<br />
Weinsberg, Maulrainweg<br />
Neubau von 10 Reihenhäusern<br />
Im Bau befindliche Objekte:<br />
<strong>Heilbronn</strong>, Franziska-Schmidt-Weg<br />
Neckarterrassen Stadtvilla sechs, geplante Fertigstellung April 2006<br />
<strong>Heilbronn</strong>, Florian-Geyer-Straße<br />
Neubau von 12 Reihenhäusern, geplante Fertigstellung April 2006<br />
<strong>Heilbronn</strong>, Port-Talbot-Straße<br />
Neubau von 10 Reihenhäusern, geplante Fertigstellung Juni 2006<br />
Geplante Baubeginne 2006:<br />
<strong>Heilbronn</strong>, Victoria-Wolff-Weg<br />
Neckarterrassen Stadtvilla 7<br />
geplanter Baubeginn Juli 2006<br />
<strong>Heilbronn</strong>, Friedrich-Dürr-Straße<br />
Neubau von 9 Wohnungen mit TG<br />
geplanter Baubeginn Juli 2006<br />
Lehrensteinsfeld, südliches Rathaus<br />
Neubau Wohn- und Geschäftshaus mit 10 Wohnungen<br />
und TG und 9 Reihen- und Doppelhäuser<br />
geplanter Baubeginn August 2006
AKTUELLE BAUVORHABEN<br />
<strong>Heilbronn</strong> – Innenstadt „Neckarterrassen“<br />
Für die hochwertigen Stadtwohnungen in den markant gestal-<br />
teten Villen am Neckarufer bestand rege Nachfrage und die<br />
Wohnungen haben sich sehr gut verkauft.<br />
Der Bau der Stadtvillen 4 und 5 wurde im Jahr 2005 abgeschlossen.<br />
Bis auf drei 2-Zimmer-Wohnungen wurden sämtliche<br />
Wohnungen verkauft und an die Käufer übergeben.<br />
Im September konnte das Richtfest von Haus 6 gefeiert werden,<br />
zu diesem Zeitpunkt waren bereits 14 der 19 Wohnungen verkauft.<br />
Die Fertigstellung ist für April 2006 vorgesehen.<br />
.„Die Erfolgsgeschichte geht weiter“. Unter diesem Motto wurde<br />
Ende 2005 mit dem Vertrieb der Wohnungen von Haus 7 begonnen.<br />
Diese Stadtvilla wird um ein Geschoss erweitert, so<br />
dass insgesamt 22 Wohnungen angeboten werden.<br />
<strong>Heilbronn</strong>, Florian-Geyer-Straße<br />
Nach dem Abbruch von 2 Doppelhäusern aus dem Anlagevermögen,<br />
wurden die sehr großen Grundstücke mit 12 Reihenhäusern<br />
nachverdichtet. Mit 4 Hausgruppen, 6 Garagen und 14<br />
Stellplätzen, wurden die Grundstücke optimal verwertet.<br />
Unser bewährtes Konzept der kostengünstigen Reihenhäuser<br />
und die gute Wohnlage überzeugten die Kundschaft, so dass bei<br />
Rohbaufertigstellung bereits alle Häuser verkauft waren.<br />
Mit einem dezenten und trotzdem modernen Farbkonzept fügt<br />
sich die Wohnanlage angenehm in das gewachsene Umfeld ein.<br />
<strong>Heilbronn</strong>-Sontheim, Port-Talbot-Straße<br />
Im Stadtgebiet <strong>Heilbronn</strong>-Sontheim, in unmittelbarer Nähe zur<br />
Fachhochschule <strong>Heilbronn</strong>, konnte von der Stadt <strong>Heilbronn</strong> ein<br />
Grundstück erworben werden, auf dem zehn kostengünstige<br />
Reihenhäuser realisiert werden können.<br />
Die Stadt <strong>Heilbronn</strong> fördert dieses Projekt mit einem Zuschuss<br />
für Familien mit Kindern im Rahmen ihres Förderprogramms für<br />
„Junge Familie“. Gefördert wird der Erwerb des Baugrundes mit<br />
25 %, maximal 25.000 Euro. Damit soll der „Abwanderung“ junger<br />
Familien aus der Stadt vorgebeugt werden.<br />
Die Anfragen und der Verkauf haben gezeigt, dass kostengünstige<br />
und kinderfreundliche Häuser sehr gefragt sind. Mit dem<br />
Bau von 10 Reihenhäusern wurde im Oktober 2005 begonnen.<br />
Bereits vor Baubeginn waren fünf Häuser notariell beurkundet<br />
und im April 2006 neun Häuser verkauft.<br />
<strong>Heilbronn</strong>, Neckarterrassen<br />
<strong>Heilbronn</strong>, Florian-Geyer-Straße<br />
<strong>Heilbronn</strong>-Sontheim, Port-Talbot-Straße<br />
11
12<br />
BESTANDSMANAGEMENT<br />
Wohnungsbestand<br />
Im Berichtsjahr ist ein Rückgang des eigenen Bestandes um<br />
92 Einheiten auf 3.722 Wohnungen zu verzeichnen. Hauptursache<br />
hierfür ist der Verkauf zweier Objekte in der<br />
Sontheimer Straße/Friedrich-Dürr-Straße und Münzingstraße<br />
mit insgesamt 84 Wohnungen an die Tochtergesellschaft<br />
REGIOWERT. Weitere Abgänge entstanden durch Grundrissänderungen<br />
im Rahmen der Modernisierung von zwei weiteren<br />
Gebäuden im Sanierungsgebiet Unteres Industriegebiet<br />
und den Verkauf von Wohnungen in der Florian-Geyer-Straße<br />
an die dortigen Mieter. Dem steht ein Zugang von 28<br />
Wohnungen durch die Sanierung weiterer vier Häuser in der<br />
Dodendorfer Straße in unserem Quartier in Magdeburg gegenüber.<br />
Eine Mietpreisbindung auf Grund öffentlicher Förderung besteht<br />
für insgesamt 1.476 Wohnungen und damit 39,7 % des<br />
Gesamtbestandes. Im Vorjahr betrug der Anteil noch 40,4 %.<br />
Kundenservice<br />
Die ständige Weiterentwicklung der Service-Leistungen für<br />
unsere Kunden genießt eine hohe Priorität. Unter diesem<br />
Gesichtspunkt wurde die Organisationsstruktur für den Bereich<br />
Bestandsmanagement auf Verbesserungsmöglichkeiten<br />
hin untersucht. Auch die immer stärker in den Vordergrund<br />
rückende Projektarbeit – zum Beispiel im Rahmen von Quartiersentwicklungen<br />
– erforderte eine kritische Überprüfung<br />
der seitherigen Aufbauorganisation. Diese sollte die Mitarbeit<br />
in wechselnden Teams mit unterschiedlichen Aufgabenstellungen<br />
ermöglichen, ohne die jeweiligen Kernaufgaben<br />
vernachlässigen zu müssen.<br />
Die Ergebnisse dieser Untersuchungen wurden im Sommer<br />
2005 in die Praxis umgesetzt. Die ursprünglich drei Teams<br />
zur Betreuung unseres eigenen Bestandes wurden zu zwei<br />
Teams mit erweiterter Verantwortlichkeit zusammengefasst.<br />
Daneben wurde ein Service-Team gebildet, welches in der<br />
Hauptsache den Sprechstundenbetrieb für Wohnungssuchende<br />
und Mieter sowie das Mahnwesen zur Aufgabe<br />
hat. Ein viertes Team übernimmt die Verwaltung für Dritte in<br />
Form der Wohungseigentums- und Mietverwaltung.<br />
Für die Bildung eines eigenen Service-Teams sprach vor<br />
allem auch die immer unbefriedigender gewordene Situation<br />
während unserer Sprechstunden. Da unsere Gesellschaft seit<br />
Anfang der 70er-Jahre auch als „Wohnungsamt“ für die<br />
Stadt <strong>Heilbronn</strong> fungiert, war der Besucherandrang während<br />
der Sprechzeiten Montag und Mittwoch vormittags und<br />
Donnerstag nachmittags zuletzt kaum mehr zu bewältigen.<br />
Eine Ausdehnung der Sprechzeiten auf die gesamte Arbeitswoche<br />
war unumgänglich geworden. Die erweiterten<br />
Sprechzeiten wurden verknüpft mit der Einrichtung eines<br />
Kunden-Service-Centers im Erdgeschoss unseres Bürogebäudes.<br />
Dort werden die Kunden seit Anfang September von den<br />
Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen des Service-Teams empfangen<br />
und ihre Anliegen bearbeitet. Die Erfahrungen in den<br />
ersten Monaten waren durchweg positiv. Die neuen Sprechzeiten<br />
wurden von unseren Kunden rasch angenommen und<br />
längere Wartezeiten gehören der Vergangenheit an. Die zentrale<br />
Bearbeitung der im Kunden-Service-Center entlastet<br />
zudem die beiden Teams für die Bestandsbetreuung. Hier<br />
wurden Kapazitäten frei, die nun für die wichtigen Aufgaben<br />
in der Bestandsentwicklung und auch in der Kundenbindung<br />
genutzt werden können.<br />
Gisela Brümmer, Irmgard Eberling und Michael Schanz sind Ihre Ansprechpartner im KSC.
Bestandspflege und -entwicklung<br />
Nach dem Rekordjahr 2004 mit annähernd 11 Millionen Euro<br />
flossen im Berichtsjahr wiederum über 13,5 Millionen Euro<br />
in die Modernisierung und Instandhaltung unserer eigenen<br />
Wohnungsbestände, davon fast 8,8 Millionen Euro aufwandswirksam.<br />
Ausgehend von den Empfehlungen im Technischen<br />
und Kaufmännischen Unternehmenskonzept der iwb<br />
und den in den Vorjahren begonnenen Quartiersentwicklungen<br />
wurden in die Modernisierungsplanung für 2005 Maßnahmen<br />
mit einem Budget von insgesamt 6,6 Millionen Euro<br />
im Aufwand eingestellt.<br />
Den Schwerpunkt des Jahresprogramms bildete die Komplettsanierung<br />
des Quartiers Geibelstraße/Sontheimer Landwehr<br />
im <strong>Heilbronn</strong>er Süden. Das unter dem Namen „Fleiner<br />
Höhe“ bekannte Wohngebiet zeichnet sich aus durch seine<br />
ruhige Lage, großzügig bemessene Grün- und Spielflächen<br />
und ausgewogene Bewohnerstrukturen. Die Wohnungen aus<br />
den 60er-Jahren selbst waren jedoch „in die Jahre gekommen“.<br />
Insbesondere die Eternit-Fassaden und die Ausstattung<br />
und Größe der Bäder entsprachen nicht mehr heutigen Anforderungen.<br />
Insgesamt wurden für die umfassende Modernisierung<br />
zwischen 540 und 590 Euro pro Quadratmeter<br />
Wohnfläche veranschlagt. Das zweijährige Arbeitsprogramm<br />
für insgesamt 165 Wohnungen in sieben Häusern wurde in<br />
fünf Bauabschnitte eingeteilt. Die Bauabschnitte eins bis<br />
drei mit insgesamt 104 Wohnungen wurden im Berichtsjahr<br />
fertig gestellt. Mit Bauabschnitt vier (18 Einheiten) wurde<br />
vor dem Jahreswechsel begonnen. Bauabschnitt fünf bildet<br />
das Hochhaus Sontheimer Landwehr 56 (43 Einheiten), welches<br />
im laufenden Geschäftsjahr saniert wird, wobei hier besonderes<br />
Augenmerk auf die künftige Eignung der Wohnungen<br />
auch für Senioren gerichtet wird. Die Investitionssumme<br />
für das gesamte Quartier beläuft sich auf annähernd 9 Milli-<br />
onen Euro. Die Mieten liegen nach der Modernisierung zwischen<br />
5,80 und 6,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.<br />
Neben diesem Arbeitsschwerpunkt wurden die in den Vorjahren<br />
modernisierten Wohnanlagen in der Sontheimer Straße<br />
und Elbinger Straße mit neu gestalteten Außenanlagen<br />
abgerundet und damit endgültig fertig gestellt.<br />
Der Gesamtaufwand für Reparaturen, ungeplante Instandhaltung<br />
und Mieterwechselsanierung betrug im Berichtsjahr<br />
2,1 Millionen Euro. Damit konnte der Vorjahreswert mit 9,30<br />
Euro pro Quadtratmeter Wohnfläche auf 8,62 Euro gedrückt<br />
werden. Seit dem Jahr 2002 (18,15 Euro) konnte diese Kostenposition<br />
damit mehr als halbiert werden. Der im Technischen<br />
und Kaufmännischen Unternehmenskonzept ausgewiesene<br />
Zielwert von 8,00 Euro erfordert im laufenden Geschäftsjahr<br />
die Ausschöpfung weiterer Einsparungspotenziale.<br />
Die Einführung von Einheitspreisabkommen für die 13<br />
umsatzstärksten Gewerke im ersten Halbjahr 2005 hat bereits<br />
entsprechende Wirkungen auf der Kostenseite gezeigt.<br />
Im Geschäftsjahr 2006 werden diese Wirkungen erstmalig<br />
ganzjährig durchschlagen.<br />
Die Stadtsiedlung als Wohnungsunternehmen<br />
mit Sozialauftrag<br />
Als städtisches Unternehmen hat die Stadtsiedlung den im<br />
Gesellschaftsvertrag festgelegten Auftrag, einen Beitrag zur<br />
Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum schwerpunktmäßig<br />
in <strong>Heilbronn</strong> zu sozial vertretbaren Bedingungen zu<br />
leisten. Gleichzeitig muss sie diesen Auftrag so erfüllen, dass<br />
die Gesamtrentabilität des Unternehmens gewährleistet ist.<br />
Rentabilität meint in diesem Fall nicht die Maximierung von<br />
Unternehmensgewinnen, sondern die Kostendeckung ein-<br />
Modernisierungsprojekte „Fleiner Höhe“, und „Elbinger Straße“<br />
13
14<br />
schließlich angemessener Verzinsung des Eigenkapitals und<br />
Bildung ausreichender Rücklagen. Mit anderen Worten: das<br />
Unternehmen muss unabhängig von städtischen Subventionen<br />
existieren und den Sozialauftrag erfüllen können. Die<br />
Stadtsiedlung geht diesen schwierigen Weg zwischen sozialer<br />
Verantwortung und wirtschaftlichem Erfolg seit vielen<br />
Jahrzehnten sehr erfolgreich.<br />
Der soziale Auftrag geht dabei heute weit über die reine<br />
Versorgung mit preisgünstigen Mietwohnungen hinaus. Die<br />
Stadtsiedlung erfüllt beispielsweise spezielle Aufgaben für<br />
die Stadt <strong>Heilbronn</strong> im Rahmen der Daseinsvorsorge. Im vergangenen<br />
Jahr wurden vier Neubauten im Alten Industriegebiet<br />
ihrer Bestimmung als Obdachlosen- und Übergangswohnheim<br />
für Spätaussiedler übergeben. Für beide Einrichtungen<br />
hatte die Stadt einen Bedarf, der am sinnvollsten mit<br />
zweckmäßigen und dabei preisgünstigen Neubauten an<br />
einem dafür geeigneten Standort gedeckt werden konnte.<br />
Diese Bauaufgabe übernahm die Stadtsiedlung. Die Stadt<br />
hat die Häuser anschließend komplett angemietet. Unter<br />
dem Strich ergaben sich für den städtischen Haushalt gegenüber<br />
der vorherigen Lösung deutliche Einsparungen.<br />
Neben der Stadt als Alleingesellschafterin sind insbesondere<br />
die verschiedenen in <strong>Heilbronn</strong> tätigen sozialen Einrichtungen<br />
und Verbände ständige Partner der Stadtsiedlung. Einige<br />
dieser Einrichtungen sind sogar seit vielen Jahren in Räumlichkeiten<br />
der Stadtsiedlung untergebracht und erbringen<br />
ihre Dienste zwar nicht ausschließlich, aber doch in erheblichem<br />
Maß für deren Mieter. Diese Quartiers- oder Stadtteilarbeit<br />
trägt dazu bei, dass viele Probleme und Konflikte vor<br />
Ort gelöst und nicht mit der Stadtsiedlung als Vermieterin<br />
ausgetragen werden.<br />
Die Träger der freien Wohlfahrtspflege, die betroffenen städtischen<br />
Fachämter und die Stadtsiedlung haben vor einigen<br />
Jahren den Arbeitskreis soziale Integration ins Leben gerufen.<br />
Dieser hat sich zum Ziel gesetzt, die verschiedenen Hilfeleistungen<br />
im Interesse aller Beteiligten zu bündeln und<br />
wirkungsvoller zu gestalten. Erkannte Defizite werden mit<br />
ganz konkreten Projekten bearbeitet. So entstand beispielsweise<br />
eine einfach und kostengünstig gehaltene Informationsbroschüre<br />
für Wohnungssuchende. Bei der Stadtsiedlung<br />
wurde eine so genannte Notfallkartei eingerichtet, in<br />
der Wohnungssuchende in besonderen Notlagen geführt<br />
und vorrangig mit Wohnraum versorgt werden sollen. Ein<br />
weiterer wichtiger Baustein dieser Kooperation ist die Mietschuldnerberatung.<br />
Hierfür hat sich aus fünf Trägern der<br />
freien Wohlfahrtspflege eine Arbeitsgemeinschaft formiert<br />
und mit der Stadtsiedlung eine vertragliche Vereinbarung<br />
zur Beratung von Mietern getroffen, die aus unterschiedlichsten<br />
Gründen ihrer Zahlungsverpflichtung nicht mehr<br />
nachkommen. Ziel der Beratung ist die Vereinbarung eines<br />
Hilfeplans mit den Mietern, mit dessen Umsetzung die Wohnung<br />
erhalten und eine kostspielige Räumung vermieden<br />
werden soll. Durchschnittlich 20 Mieter befinden sich seit<br />
zwei Jahren in der Beratung durch die Arbeitsgemeinschaft.<br />
Mit dem seitherigen Erfolg sind alle Beteiligten zwar zufrieden,<br />
arbeiten aber dennoch an der weiteren Verbesserung<br />
dieses Beratungsmodells.<br />
Obdachlosen- und Übergangswohnheim Meseno SOZIAL-HAUS
WEG-Verwaltung/Hausverwaltung für Dritte<br />
Das Geschäftsfeld Wohnungseigentumsverwaltung wurde<br />
auch 2005 kontinuierlich ausgebaut. Im Jahr 2005 konnte<br />
ein Zuwachs von drei Eigentümergemeinschaften erzielt<br />
werden. Der Verwaltungsbestand umfasste zum Ende des<br />
Geschäftsjahres 42 Wohnungseigentümergemeinschaften<br />
mit insgesamt 1.001 Wohneinheiten, die von zwei Mitarbeitern<br />
betreut werden. Die Abrechnungen, Rechnungsprüfungen,<br />
Objektbegehungen und Eigentümerversammlungen<br />
wurden im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes durchgeführt.<br />
Um den ständig wachsenden Anforderungen auf<br />
Grund Änderungen und Neuerungen in der Rechtsprechung<br />
in diesem Geschäftsfeld gerecht zu werden, nehmen die Mitarbeiter<br />
regelmäßig an Fachveranstaltungen der Immobilienverbände<br />
teil.<br />
Der Bereich Hausverwaltung für Dritte, der im Jahr 2005 im<br />
Rahmen einer Umorganisation mit der WEG-Verwaltung zusammengelegt<br />
wurde, ist während des Jahres 2005 auf 512<br />
Einheiten angewachsen und wird von einer Mitarbeiterin betreut.<br />
REGIOWERT<br />
Die REGIOWERT GmbH war im Berichtsjahr trotz schwieriger<br />
Rahmenbedingungen weiterhin erfolgreich auf dem Geschäftsfeld<br />
der sozialverträglichen Mieterprivatisierung<br />
tätig. Insgesamt konnten 26 Wohnungen mit einem Umsatzvolumen<br />
von 2 Millionen Euro verkauft werden. Zum Jahresende<br />
2005 waren mit 98 Wohnungen etwas über 40 % des<br />
gesamten Projektvolumens der REGIOWERT veräußert.<br />
Mit einem Anteil von 30 % entspricht die Anzahl der Mieter<br />
unter den bisherigen Käufern allerdings noch nicht den<br />
Erwartungen. Üblicherweise können bei der sozialverträglichen<br />
Mieterprivatisierung Quoten zwischen 50 und 60 %<br />
erreicht werden. Die Gründe liegen insbesondere bei den drei<br />
Objekten in <strong>Heilbronn</strong> hauptsächlich im recht hohen Altersdurchschnitt<br />
der Mieter. Im ersten Halbjahr 2006 sind weitere<br />
verkaufsfördernde Maßnahmen vorgesehen. Vor dem Hintergrund<br />
des Wegfalls der Eigenheimzulage zum Jahresende<br />
2005 bleibt abzuwarten, wie sich die Nachfrage in diesem<br />
Marktsegment entwickeln wird. Zwar sollte diese staatliche<br />
Förderung gerade bei der seriösen sozialverträglichen Mieterprivatisierung<br />
eigentlich keine kaufentscheidende Rolle<br />
im Rahmen der Finanzierung spielen, einen zusätzlichen Anreiz<br />
zum Erwerb der eigenen Wohnung stellte sie aber zweifellos<br />
dar.<br />
Münzingstraße, neue Fassade<br />
15
UNSERE WOHNUNGSBEWERBER<br />
Stand Stand<br />
31.12.2004 31.12.2005<br />
(Haushalte) Anteil in % (Haushalte) Anteil in % Veränd. Veränd. in %<br />
1 Person 1.330 839 – 491 – 36,92<br />
Deutsche/Aussiedler 1.023 76,92 667 79,50 – 356<br />
Ausländer 307 23,08 172 20,50 – 72<br />
2 Personen 1.073 602 – 471 – 43,90<br />
Deutsche/Aussiedler 704 65,61 408 67,77 – 296<br />
Ausländer 369 34,39 194 32,23 – 175<br />
3 Personen 663 357 – 306 – 46,15<br />
Deutsche/Aussiedler 379 57,16 210 58,82 – 169<br />
Ausländer 284 42,84 147 41,18 – 137<br />
4 Personen 478 242 – 236 – 49,37<br />
Deutsche/Aussiedler 229 47,91 112 46,28 – 117<br />
Ausländer 249 52,09 130 53,72 – 119<br />
5 Personen 184 101 – 83 – 45,11<br />
Deutsche/Aussiedler 67 36,41 44 43,56 – 23<br />
Ausländer 117 63,59 57 56,44 – 60<br />
6 und mehr Personen 116 98 – 18 – 15,52<br />
Deutsche/Aussiedler 18 15,52 26 26,53 8<br />
Ausländer 98 84,48 72 73,47 – 26<br />
Gesamt 3.844 2.239 – 1.605 – 41,75<br />
Deutsche/Aussiedler 2.420 62,96 1.467 65,52 – 953<br />
Ausländer 1.424 37,04 772 34,48 – 652<br />
16
DIE BESTANDSÜBERSICHT<br />
ÜBER EIGENE, ANGEMIETETE UND VERWALTETE WOHNUNGEN<br />
WOHNUNGEN<br />
Bestand 31.12.04 3.813<br />
Abgang wg. Wohnungszusammenlegung 2<br />
Abgang aus Verkauf bzw. Abriss (JFK) 96<br />
Abgang durch Umbau/Modernisierung 22<br />
Zugang durch Umbau/Modernisierung 29<br />
Bestand 31.12.05 3.722<br />
WOHNUNGSBESTAND NACH DER WOHNFLÄCHE<br />
bis 39 m² 252<br />
39 m²–48 m² 455<br />
48 m²–65 m² 1.239<br />
65 m²–75 m² 669<br />
75 m²–90 m² 719<br />
über 90 m² 388<br />
Bestand 31.12.04 3.722<br />
GEWERBLICH GENUTZTE EINHEITEN<br />
Bestand 31.12.04 40<br />
WOHNUNGSVERWALTUNG<br />
Mietverwaltung für Dritte 512<br />
Wohnungseigentumsverwaltung 1001<br />
Bestand 31.12.03 1.513<br />
17
VERANSTALTUNGEN<br />
UND AKTIVITÄTEN<br />
18<br />
19.02.–01.05.05<br />
Ausstellung „Stille Zeitzeugen“<br />
im Hagenbucher<br />
Der Architekturfotograf Bernhard Lattner hat sich in Heil-<br />
bronn auf Entdeckungsreise begeben und bildnerisch einen<br />
Bogen gespannt aus dem ältesten Bauwerk, dem Götzen-<br />
turm aus dem 13. Jahrhundert, bis in die Gegenwart mit der<br />
Fügerbrücke. Unter den ausgestellten Arbeiten waren auch<br />
zahlreiche Gebäude der Stadtsiedlung <strong>Heilbronn</strong>, darunter<br />
auch eine Mietwohnungsanlage in der Bahnhofsvorstadt.<br />
23.02.05<br />
Stimme-Forum zur Stadtentwicklung<br />
Rund 180 interessierte Zuhörer lockte das Stimme-Forum<br />
„Geiz-Gier-Unvermögen. Woran kranken unsere Städte?“ in<br />
den Hagenbucher. Sachlich und engagiert diskutierten Klaus<br />
Pfizenmayer, Haus und Grundeigentümerverein, Bürgermeister<br />
Ulrich Frey, Architekt Matthias Müller und der Geschäftsführer<br />
der Stadtsiedlung <strong>Heilbronn</strong>, Robert an der Brügge,<br />
mit dem Moderator Gerd Kempf.<br />
05.03.–06.03.05<br />
Große Immobilien-Börse der Sparkasse:<br />
Bauen, Kaufen, Finanzieren<br />
Über 20 Bauträger aus der Region präsentierten anschaulich<br />
ihre interessanten und aktuellen Bauvorhaben sowie ein<br />
breites Angebot bereits bestehender Immobilien. Mit dem<br />
Seminar „Die Bauen und ruhig schlafen-Finanzierung“ und<br />
dem Vortrag „Strom erzeugen mit Photovoltaik“ rundete die<br />
Sparkasse die Veranstaltung ab. Gemeinsam mit der Heimstättengenossenschaft<br />
Neckarsulm eG, der Gemeinschaftshilfe<br />
<strong>Heilbronn</strong> eG und der GEWO Wohnungsbaugenossenschaft<br />
<strong>Heilbronn</strong> eG stellte die Stadtsiedlung ein vielfältiges<br />
Immobilienangebot für unterschiedliche Zielgruppen vor.
05.04.05<br />
Gemütliche „Kaffeerunde“ in<br />
<strong>Heilbronn</strong>-Neckargartach –<br />
Beginn einer Porträtreihe<br />
Bei einer „Kaffeerunde“ in der Betreuten Seniorenwohnanlage<br />
in Neckargartach hat Sonja Gläser-Kirmse den <strong>Heilbronn</strong>er<br />
Künstler Bernhard Karlowitz vorgestellt und über die Zusammenarbeit<br />
im Rahmen seines Projektes „Malerei In Um<br />
Von Nach Mit <strong>Heilbronn</strong>“ berichtet. Neben Mieterkindern,<br />
die zu Malkursen eingeladen waren, wurden Modelle für eine<br />
Porträtreihe gesucht und prompt gefunden.<br />
Bernhard Karlowitz porträtierte die Bewohnerinnen und Bewohner<br />
Monika Neuss, Albert Bauer, Christine und Richard<br />
Müller sowie die Betreuerin Ruth Zürn und zeigte die gelungenen<br />
Kunstwerke bei einer Gruppenausstellung im Hagenbucher.<br />
17.04.05<br />
Frühlingsfest in der „Helmbundhöhe“<br />
Umrahmt von interessanten Vorträgen zum Betreuten Wohnen,<br />
Testament und Erbrecht, einer Verlosung sowie kleinen<br />
kulinarischen Köstlichkeiten feierten die Bewohnerinnen und<br />
Bewohner der Betreuten Seniorenwohnanlage „Helmbundhöhe“<br />
in Neuenstadt ein Frühlingsfest.<br />
April 2005<br />
Die Stadtsiedlung wirbt auf einem Stadtbus<br />
Seit April 2005 ist der blaue, rundum bemalte Stadtbus mit<br />
Werbeflächen der Stadtsiedlung <strong>Heilbronn</strong> im Einsatz. Er ist<br />
auf allen Linien im Wechsel und im gesamten Stadtgebiet<br />
unterwegs.<br />
19
20<br />
22.04.05 und 30.09.05<br />
Spatenstich und Schlüsselübergabe<br />
Mit dem Bau eines Obdachlosen- und Übergangswohnheimes<br />
setzt die Stadtsiedlung ein soziales Signal in schwieriger Zeit.<br />
Immer wieder übernimmt die Stadtsiedlung für die Stadt Heil-<br />
bronn Aufgaben in der Wohnraumversorgung, die vom feien<br />
Markt nicht erfüllt werden. Der Bau von vier Gebäuden zur Unterbringung<br />
von obdachlos gewordenen Personen oder Familien<br />
und Übersiedlern ist eine davon. Insgesamt hat die Stadtsiedlung<br />
ca. 2,6 Mio. Euro in die Baumaßnahme investiert. Es wurde einfach,<br />
aber mit funktionalem und modernem Standard gebaut.<br />
Insbesondere bei der Wärmedämmung wurde auf eine hohe<br />
Bauqualität geachtet. Die Gebäude fügen sich durch eine<br />
freundliche Farbgebung und aufgelockerte räumliche Anordnung<br />
gut in die Umgebung ein.<br />
07.05.05–September 05<br />
Kindermalprojekt zu Gunsten von Unicef<br />
Den Auftakt zu einem Malprojekt mit Mieterkindern bildete eine<br />
Kindervernissage am 7. Mai mit Erläuterungen von Bernhard<br />
Karlowitz zu dem Ausstellungsprojekt, Musik zum Mitsingen und<br />
kleinen kulinarischen Köstlichkeiten. In den herrlichen Räumen<br />
des Hagenbucher fand in den Pfingstferien ein Malkurs für interessierte<br />
Mieterkinder, Eltern und Freunde statt. Von den kleinen<br />
Kunstwerken, darunter Porträts, Obst und Gemüse, Landschaften,<br />
eine „Studie in Grau“, selbst der Künstler war begeistert. Für<br />
die meisten Teilnehmer war es die erste Begegnung mit Farbe.<br />
Die Stadtsiedlung hat die Kunstwerke für eine Ausstellung im<br />
Foyer ihres Bürogebäudes zu einem symbolischen Mietpreis in<br />
Höhe von 500 Euro angemietet, das Geld floss in eine Unicef-<br />
Spendenaktion. Während des Malprojektes wurden im Hagenbucher<br />
44 Euro gesammelt und der Künstler beteiligte sich via<br />
Katalogverkauf mit 156 Euro. So kamen für zwei aktuelle<br />
Unicef-Projekte insgesamt 700 Euro zusammen.
09.05.05<br />
Baustellenrundfahrt mit dem Aufsichtsrat<br />
Die Stadtsiedlung informiert den Aufsichtsrat regelmäßig<br />
und transparent über alle Geschäftsaktivitäten. Dazu gehören<br />
auch regelmäßige Baustellenrundfahrten, bei denen die<br />
Aufsichtsratsmitglieder aus erster Hand Informationen über<br />
die Neubaumaßnahmen und Sanierungsprojekte der Stadtsiedlung<br />
erhalten.<br />
Neben den Bauträgermaßnahmen in Neuenstadt und Weinsberg<br />
wurden bei der Rundfahrt die großen Bestandsmodernisierungen<br />
im Unteren Industriegebiet, in der Sontheimer<br />
Straße und Elbinger Straße sowie der John-F.-Kennedy-Siedlung<br />
besichtigt.<br />
09.06.05<br />
Exkursion mit Studenten der Hochschule für<br />
Wirtschaft und Umwelt Nürtingen<br />
Im Rahmen einer Lehrveranstaltung im 7. Semester des Studiengangs<br />
Immobilienwirtschaft hat Robert an der Brügge,<br />
der an der Hochschule das Fach „Strategische Planung in<br />
Wohnungsunternehmen“ unterrichtet, Studentinnen und<br />
Studenten zu einer Exkursion nach <strong>Heilbronn</strong> eingeladen.<br />
Zwei Bauträgermaßnahmen, sechs Modernisierungsprojekte<br />
sowie die Besichtigung der Innovationsfabrik <strong>Heilbronn</strong><br />
standen auf dem Programm.<br />
24.06.05<br />
Spielplatzeinweihung in der Elbinger Straße<br />
Im Zusammenhang mit den umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen<br />
der Stadtsiedlung im „Unteren Industriegebiet“<br />
wurde von der Stadt <strong>Heilbronn</strong> die Sanierung und<br />
Umgestaltung des stark abgenutzten Spielplatzes in der Ellwanger<br />
Straße angegangen. Nach Abbruch der alten Beläge<br />
und Entsorgung der Spielgeräte sind ungewöhnliche Sandund<br />
Spielbereichseinfassungen aus Naturmaterialien, wie<br />
Steinstelen, Holzstämmen und Findlingen entstanden – der<br />
Aktivität der Besucher sind keinen Grenzen gesetzt.<br />
30.06. und 01.07.05<br />
FIT Forum in der Innovationsfabrik<br />
Das 1. Forum Innovation und Technologie in der IFH unter<br />
der Schirmherrschaft von Rezzo Schlauch hatte das Ziel, Unternehmer,<br />
Existenzgründer, Wissenschaftler, Banker und<br />
Vertreter der Kommunen zusammenzubringen. Auf der Begleitmesse<br />
präsentierten zahlreiche Unternehmen sowie Beratungs-<br />
und Forschungseinrichtungen ihre attraktiven Angebote,<br />
darunter die Stadtsiedlung <strong>Heilbronn</strong>.<br />
21
22<br />
09.07.05<br />
Bürgerfest in der Ellwanger Straße<br />
Der Arbeitskreis Freizeit und Kultur der Lokalen Agenda 21 <strong>Heilbronn</strong><br />
hat alle Bürger aus dem Wohngebiet „rund um die Ellwanger<br />
Straße“, darunter zahlreiche Mieterinnen und Mieter<br />
der Stadtsiedlung, Vertreter der Stadtverwaltung und des Gemeinderates,<br />
Kirchen, Moscheen und Vereine zu einem Bürgerfest<br />
eingeladen. Die Stadtsiedlung hat die Veranstaltung mit<br />
einer Spende unterstützt.<br />
22.07.05<br />
Mieterfest in der Rauchstraße<br />
Auf Initiative der Bewohner fand in den Wohnanlagen<br />
Rauchstr. 63 und 71 ein „Anwohnerfest“ statt. Das Ziel, mit der<br />
„Mieterfestserie“, die von der Stadtsiedlung 2003 ins Leben gerufen<br />
wurde, lediglich einen Anstoß für eigene Mieteraktivitäten<br />
zu geben, wurde hier erreicht. Darüber waren die Geschäftsleitung<br />
und Mitarbeiter der Stadtsiedlung gleichermaßen<br />
begeistert. Die wertvolle Veranstaltung, die das Zusammengehörigkeitsgefühl<br />
unter den Mietern stärkt und davon profitiert<br />
letztendlich auch der Vermieter, wurde von der Stadtsiedlung<br />
mit einer Spende für Getränke und Grillgut unterstützt.<br />
22.07.05<br />
Theaterbesuch mit Bewohnern<br />
Als kleines Dankeschön für das Vertrauen bei der Anmietung<br />
bzw. beim Kauf einer Wohnung der Stadtsiedlung, wurden die<br />
Bewohnerinnen und Bewohner der Betreuten Seniorenwohnanlagen<br />
in Neuenstadt und <strong>Heilbronn</strong>-Neckargartach zu dem Freilichtspiel<br />
„Das Käthchen von <strong>Heilbronn</strong>“ in den Deutschhof eingeladen.<br />
In Begleitung der Betreuerinnen und Mitarbeitern der<br />
Stadtsiedlung genossen die aktiven Seniorinnen und Senioren<br />
das klassische Schauspiel – aufgeführt von 83 jungen ehrenamtlichen<br />
Laienschauspielern – unter freiem Himmel.<br />
12.09.05<br />
Kunden-Service-Center bei der Stadtsiedlung<br />
Der Kunde steht bei der Stadtsiedlung im Mittelpunkt der Geschäftstätigkeit.<br />
Die Vielzahl der Kunden und deren Wünsche<br />
haben zuletzt dazu geführt, dass während der Sprechzeiten längere<br />
Wartezeiten in Kauf genommen werden mussten. Dieser<br />
Zustand sollte geändert werden. Im Erdgeschoss des Bürogebäudes<br />
in der Urbanstraße 10 wurde ein Kunden-Service-Center<br />
eingerichtet: Hier werden die Kunden künftig während den auf<br />
die ganze Arbeitswoche ausgedehnten Sprechzeiten bedient.
13.09.05<br />
Schlüsselübergabe in der Bahnhofstraße 2<br />
Nachdem die Stadtsiedlung das ehemalige Hauptzollamt ge-<br />
kauft und für eine Million Euro saniert hat, sind das städti-<br />
sche Gesundheitsamt, die Beratungsstelle für Familie, Jugend<br />
und Senioren sowie die Abteilung Veterinärwesen und Lebensmittelüberwachung<br />
des Ordnungsamtes eingezogen.<br />
Das Gebäude am Eingang zur Bahnhofsvorstadt zeigt sich<br />
durch ein mutiges Konzept des Farbdesigners Thomas Stolz<br />
fröhlich und farbenfroh.<br />
16.09.05<br />
Hoffest in Frankenbach<br />
Nach Fertigstellung der Reihenhäuser und Außenanlagen,<br />
hat die Stadtsiedlung die Bewohner und Nachbarn zu einem<br />
Hoffest eingeladen – eine kleine Entschädigung für den<br />
Lärm und Schmutz während der Bauphase. Dabei hatten die<br />
Käufer Gelegenheit, ihre neuen Nachbarn und den Bauträger<br />
bei einem Gläschen Wein näher kennen zu lernen.<br />
23.09.05<br />
Richtfest in den Neckarterrassen<br />
In der „ersten Reihe“, direkt am Neckarufer und in unmittelbarer<br />
Nachbarschaft zu den bereits erstellten und bezogenen<br />
fünf Stadtvillen, hat die Cäcilienpark am Neckar GbR mit<br />
dem Bau der Villa sechs eine erfolgreiche Baumaßnahme<br />
vervollständigt. Als Pluspunkte nannte der Baubürgermeister<br />
Ulrich Frey beim Richtfest nicht nur die Nähe zur Innenstadt<br />
und Neckar, sondern auch die ansprechende Architektur.<br />
„Die Stadtvillen zeichnen sich durch Farbe, Details, Aussicht<br />
und die variablen Wohnungszuschnitte aus“, fügte Robert an<br />
der Brügge hinzu.<br />
23
24<br />
11.10.05<br />
Preise für die grünen Oasen der Mieter<br />
Die Stadtsiedlung hat zum dritten Mal ihre Mieterinnen und<br />
Mieter zur Teilnahme am Blumenschmuckwettbewerb aufgerufen.<br />
Die Jury war unter Anleitung des Gärtnermeisters Michael<br />
Döttling unterwegs, um zu sehen, was die Hobby-Gärtner zu<br />
bieten haben. Von farbenfrohen Balkonkästen über üppig und<br />
abwechslungsreiche Vorgärten bis hin zu vorbildlich gepflegten<br />
Hängen reichte die Palette der Beiträge. Für ihre Mühe wurden<br />
Meta-Luise Wolf, Renate Lehmeier und Klaus Cena belohnt.<br />
13.10.05<br />
Küchenkonzert in der Schwabstraße<br />
Für Überraschung und Neugierde sorgte die Mieterin Ophelia<br />
Giokarinis mit einer Einladung zu einem Küchenkonzert. Die<br />
Gäste genossen einen Abend mit hohem Unterhaltungswert und<br />
machten Bekanntschaft mit dem Hildesheimer Künstler Siggi<br />
Stern. Neben dem Texten und Komponieren seiner Lieder hat er<br />
es sich zur Aufgabe gemacht, Konzerte „in fremden Küchen“ zu<br />
geben und dabei aus seiner Kindheit, Jugend, der ersten Liebe,<br />
Umgebung, Eindrücken und Begegnungen zu erzählen.<br />
23.10.05<br />
Immobilientag der „starken Vier“<br />
Beim dritten gemeinsamen Immobilientag präsentierten die ehemals<br />
gemeinnützigen Wohnungsunternehmen Gemeinschaftshilfe<br />
<strong>Heilbronn</strong> eG, GEWO Wohnungsbaugenossenschaft <strong>Heilbronn</strong><br />
eG, Heimstättengenossenschaft Neckarsulm eG und die Stadtsiedlung<br />
<strong>Heilbronn</strong> GmbH ihr reichhaltiges Immobilienangebot<br />
in der Wein Villa.<br />
Ob attraktive Eigentumswohnungen oder Betreute Seniorenwohnungen,<br />
Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Gartenhofhäuser,<br />
Neubau oder Gebrauchtimmobilien – die Aussteller<br />
boten ein vielfältiges Angebot in <strong>Heilbronn</strong> und der Region.
14.11.05<br />
PC-Spende an die Stiftung Lichtenstern im<br />
Wert von 16.000 Euro<br />
Regelmäßig unterstützt die Stadtsiedlung durch Spenden die<br />
Arbeit von Wohlfahrtseinrichtungen, wie beispielsweise Meseno<br />
oder Unicef.<br />
Als die Steinle & Klöpfer Computer GmbH zum 1. September<br />
2005 eine neue Hardware in den Büroräumen der Stadtsiedlung<br />
installierte, wurde die Idee geboren, die gebrauchten<br />
Rechner, Bildschirme sowie das Zubehör mit einem aktuellen<br />
Betriebssystem aufzurüsten und einer sozialen Einrichtung<br />
kostenlos zur Verfügung zu stellen. Die Wahl fiel auf die<br />
Evangelische Stiftung Lichtenstern, einem wertvollen und<br />
wichtigen Partner für behinderte Menschen.<br />
02.12.05<br />
Spende an Meseno und Menschen in Not<br />
Seit einigen Jahren verzichtet die Stadtsiedlung <strong>Heilbronn</strong><br />
auf die Verteilung von Weihnachtsgeschenken und unterstützt<br />
stattdessen soziale Einrichtungen. So gingen auch in<br />
diesem Geschäftsjahr Spendenschecks an die Meseno-Elsa-<br />
Sitter-Stiftung (3.000 Euro) und an die HSt-Aktion Menschen<br />
in Not (1.000 Euro). „Nach Abschluss eines vernünftigen<br />
Geschäftsjahres wollen wir auch andere am Erfolg teilhaben<br />
lassen“, betonte Robert an der Brügge bei der Übergabe<br />
der Spenden an die Vertreter der sozialen Einrichtungen.<br />
02.12.05<br />
Adventsfeier mit Mieterkindern<br />
Die Hausmeisterin Silvia Weher hat alle Mieterkinder aus der<br />
Robert-Bosch-Straße zu einer Adventsfeier eingeladen.<br />
Neben Tee, Gebäck, Weihnachtsfilm und Trompetenspiel<br />
durften die Kinder selbst aktiv werden und Pin-Wände individuell<br />
gestalten. Laut Frau Weher sind dabei richtige kleine<br />
Kunstwerke entstanden. Zur Belohnung überreichte der Nikolaus<br />
kleine Geschenktüten.<br />
25
DER JAHRESABSCHLUSS<br />
BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2005<br />
A K T I V A 2005 2004<br />
A Anlagevermögen € €<br />
I. Immaterielle Vermögensgegenstände 147.078,00 8.693,00<br />
II. Sachanlagen 89.959.253,76 89.124.529,23<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 76.491.795,68 76.464.863,42<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 12.431.978,66 12.105.472,93<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 335.928,06 367.542,77<br />
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 309.340,00 183.901,00<br />
Bauvorbereitungskosten 28.021,02 2.749,11<br />
Geleistete Anzahlungen 362.190,34 0,00<br />
III. Finanzanlagen 125.322,00 75.322,00<br />
Anteile an verbundenen Unternehmen 50.002,00 2,00<br />
Beteiligungen 75.000,00 75.000,00<br />
Andere Finanzanlagen 320,00 320,00<br />
Summe Anlagevermögen 90.231.653,76 89.208.544,23<br />
B Umlaufvermögen<br />
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke 8.067.025,03 8.629.904,99<br />
und andere Vorräte<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 2.162.495,19 1.734.828,92<br />
Bauvorbereitungskosten 343.939,74 298.036,26<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten 1.205.377,55 1.329.188,94<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 525.148,80 1.343.689,53<br />
Unfertige Leistungen 3.830.063,75 3.924.161,34<br />
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 2.512.093,70 3.442.513,36<br />
Forderungen aus Vermietung 211.388,54 196.932,68<br />
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 510.926,67 547.758,20<br />
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 35.330,23 13.335,16<br />
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 38.985,22 50.000,00<br />
Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.552,20 0,00<br />
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungs- 294,60 0,00<br />
verhältnis besteht<br />
Sonstige Vermögensgegenstände 1.713.616,24 2.634.487,32<br />
III. Wertpapiere 2.458,60 2.458,60<br />
Sonstige Wertpapiere 2.458,60 2.458,60<br />
IV. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 416.072,51 2.566.820,84<br />
Summe Umlaufvermögen 10.997.649,84 14.641.697,79<br />
C Rechnungsabgrenzung 14.094,44 19.476,59<br />
Bilanzsumme 101.243.398,04 103.869.718,61<br />
26
P A S S I V A 2005 2004<br />
A Eigenkapital € €<br />
I. Gezeichnetes Kapital 2.080.000,00 2.080.000,00<br />
II. Gewinnrücklagen 25.440.305,98 25.284.877,35<br />
Gesellschaftsvertragliche Rücklage 2.045.167,52 2.045.167,52<br />
Bauerneuerungsrücklage 9.287.915,24 9.132.486,61<br />
Andere Gewinnrücklagen 14.107.223,22 14.107.223,22<br />
III. Bilanzgewinn 214.006,71 155.428,63<br />
Jahresüberschuss 214.006,71 155.428,63<br />
Summe Eigenkapital 27.734.312,69 27.520.305,98<br />
Sonderposten mit Rücklageanteil 33.500,00 25.056,60<br />
B Rückstellungen 4.488.242,00 3.818.764,00<br />
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 850.742,00 1.065.264,00<br />
Sonstige Rückstellungen 3.637.500,00 2.753.500,00<br />
C Verbindlichkeiten 68.985.138,48 72.505.197,03<br />
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 47.553.982,14 47.914.691.89<br />
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 11.839.121,14 14.170.879,68<br />
Erhaltene Anzahlungen 5.630.527,54 5.787.769,47<br />
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.796.652,04 2.753.478,42<br />
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 119.882,56 87.160,41<br />
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 615.881,93 1.586.900,62<br />
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 81.436,39 166.770,00<br />
Sonstige Verbindlichkeiten 347.654,14 37.546,54<br />
(davon aus Steuern € 16.786,47/Vorjahr € 44.871,50)<br />
(davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 12.851,03/Vorjahr € 5.923.08)<br />
D Rechnungsabgrenzung 2.204,87 395,00<br />
Bilanzsumme 101.243.398,04 103.869.718,61<br />
27
DIE GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG<br />
FÜR DIE ZEIT VOM 01.01. BIS 31.12.2005<br />
28<br />
2005 2004<br />
€ €<br />
Umsatzerlöse 24.436.200,80 24.345.180,03<br />
aus der Hausbewirtschaftung 17.771.168,50 17.951.902,01<br />
aus Verkauf von Grundstücken 6.158.901,77 5.936.440,29<br />
aus Betreuungstätigkeit 455.240,77 410.738,54<br />
aus anderen Lieferungen und Leistungen 50.889,76 46.099,19<br />
Veränderungen des Bestandes an Verkaufsgrundstücken – 979.591,33 1.078.170,08<br />
und unfertigen Leistungen<br />
Sonstige betriebliche Erträge 4.342.219,94 5.046.286,55<br />
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 17.002.895,12 17.583.410,95<br />
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 13.121.406,55 11.326.492,84<br />
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.843.799,04 6.221.637,37<br />
Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 37.689,53 35.280,74<br />
Rohergebnis 10.795.934,29 12.886.225,71<br />
Personalaufwand 2.783.464,31 2.642.275,83<br />
Löhne und Gehälter 2.162.502,13 2.040.212,15<br />
soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 620.962,18 602.063,68<br />
und Unterstützung<br />
(davon für Altersversorgung € 220.821,40/Vorjahr €158.306,27)<br />
Abschreibungen 4.067.207,02 6.330.346,29<br />
Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.382.256,02 1.331.010,13<br />
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen 17,60 158,33<br />
des Finanzanlagevermögens<br />
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 55.242,44 36.327,71<br />
Abschreibungen auf Finanzanlagen 2.500,00 2.500,00<br />
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.787.657,32 1.819.275,38<br />
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 828.109,51 797.304,12<br />
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag – 1,34 0,00<br />
Sonstige Steuern 614.104,14 641.875,49<br />
Jahresüberschuss 214.006,71 155.428,63<br />
Einstellung in die/Entnahme aus der Bauerneuerungsrücklage 0,00 0,00<br />
Bilanzgewinn/Bilanzverlust 214.006,71 155.428,63
ANHANG<br />
DES JAHRESABSCHLUSSES 2005<br />
A. ALLGEMEINE ANGABEN<br />
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrech-<br />
nung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt. Für<br />
die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren<br />
gewählt.<br />
In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und der Verlustrechnung<br />
ergaben sich keine Veränderungen.<br />
Von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 H<strong>GB</strong> wird Gebrauch<br />
gemacht.<br />
B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN<br />
BILANZIERUNGS- UND<br />
BEWERTUNGSMETHODEN<br />
Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungsoder<br />
Herstellungskosten angesetzt, es wurden lediglich<br />
Fremdkosten aktiviert.<br />
Folgende Abschreibungssätze wurden angesetzt:<br />
Immaterielle Vermögensgegenstände werden linear über drei<br />
Jahre abgeschrieben.<br />
Wohngebäude werden linear über eine Gesamtnutzungsdauer<br />
von 40 bzw. 50 Jahren abgeschrieben, ein Wohnheim über<br />
20 Jahre. Die 1992 bis 1994 erstellten Gebäude werden<br />
gemäß § 7 Abs. 5 Satz 2 EStG mit einer Ausnahme mit 5 %<br />
beginnend degressiv abgeschrieben. Die 1996 und 1997 fertig<br />
gestellten Gebäude werden gemäß § 7 Abs. 5 Satz 3 mit<br />
7 % beginnend degressiv abgeschrieben. In 1997 abgeschlossene<br />
Modernisierungsaufwendungen eines Gebäudes<br />
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet werden<br />
gem. § 7h EStG mit 10 % linear abgeschrieben.<br />
Geschäftsbauten werden linear über die Gesamtnutzungsdauer<br />
von 25 Jahren, ein Gebäude wird linear über 40 Jahre<br />
und ein Ladenlokal über 50 Jahre abgeschrieben.<br />
Maschinen werden linear mit 20 %, die Betriebs- und Geschäftsausstattung<br />
linear mit 5 bis 33,3 % abgeschrieben.<br />
Die Zugänge des Jahres 1998 werden gem. § 7 Abs. 2 EStG<br />
degressiv abgeschrieben.<br />
Das Umlaufvermögen wird zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten<br />
oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert<br />
bewertet. Die Bilanzierung der Zu- und Abgänge erfolgt zum<br />
Zeitpunkt des wirtschaftlichen Eigentumübergangs.<br />
Bei Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen<br />
wurden allen erkennbaren Risiken durch Einzelwertberichtigungen<br />
Rechnung getragen.<br />
Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für die Bildung<br />
von Rechnungsabgrenzungsposten für angefallene Geldbeschaffungskosten<br />
wurde in früheren Jahren Gebrauch gemacht,<br />
seit dem Geschäftsjahr 2001 wird davon abgesehen.<br />
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe der voraussichtlichen<br />
Inanspruchnahme.<br />
Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte auf<br />
Grund eines versicherungsmathematischen Gutachtens entsprechend<br />
der Vorschriften des § 6a EStG. Der Rechnungszinsfuß<br />
beträgt 6 v. H. Es wird die Richttafel 2005G von Prof.<br />
Klaus Heubeck zugrunde gelegt. Der Unterschiedsbetrag, der<br />
auf dem Übergang von der Richttafel 1998 auf die Richttafel<br />
2005G beruht, wird gleichmäßig auf drei Wirtschaftsjahre<br />
(2005–2007) verteilt.<br />
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ<br />
UND ZUR GEWINN-<br />
UND VERLUSTRECHNUNG<br />
I. Bilanz<br />
1. In der Position Unfertige Leistungen sind € 3.830.063,75 (Vorjahr<br />
€ 3.924.161,34) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.<br />
2. Rücklagenspiegel<br />
Bestand Einstellung Einstellung Entnahme Bestand<br />
am Ende der Gesellschafter- während des für das am Ende des<br />
des Vorjahres versammlung Geschäftsjahres Geschäftsjahr Geschäftsjahres<br />
aus dem Bilanz-<br />
gewinn des<br />
Vorjahres<br />
€ € € € €<br />
Gewinnrücklagen<br />
Gesellschaftsvertragliche Rücklage 2.045.167,52 0,00 0,00 0,00 2.045.167,52<br />
Bauerneuerungsrücklage 9.132.486,61 155.428,63 0,00 0,00 9.287.915,24<br />
Andere Gewinnrücklagen 14.107.223,22 0,00 0,00 0,00 14.107.223,22<br />
Gesamt 25.284.877,35 155.428,63 0,00 0,00 25.440.305,98<br />
29
3. Entwicklung des Anlagevermögens<br />
AK/HK Zugänge Abgänge Umbuchungen Zuschreibungen AK/HK<br />
historisch (+/–) historisch<br />
01.01.2005 31.12.2005<br />
€ € € € €<br />
Immaterielle Vermögensgegenstände 167.208,83 184.491,60 105.968,16 245.732,27<br />
Sachanlagen<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte mit Wohnbauten 155.089.422,56 2.562.484,59 2.279.333,94 1.462.975,01 156.835.548,22<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 15.886.872,75 857.287,24 5.234,54 16.738.925,45<br />
Grundstücke und grundstücksgleiche<br />
Rechte ohne Bauten 776.569,30 – 31.614,71 744.954,59<br />
Technische Anlagen und Maschinen 31.966,83 31.966,83<br />
Andere Anlagen, Betriebs- und<br />
Geschäftsausstattung 1.014.949,25 206.777,07 111.117,95 1.110.608,37<br />
Anlagen im Bau 1.458.503,84 – 1.430.482,82 28.021,02<br />
Bauvorbereitungskosten 2.749,11 4.824,01 – 7.573,12 0,00<br />
Geleistete Anzahlungen 362.190,34 362.190,34<br />
Finanzanlagen<br />
172.802.529,80 5.089.876,75 2.395.686,43 – 6.695,64 0,00 175.490.024,48<br />
Anteile an verbundenen Unternehmen 12.501,00 52.500,00 65.001,00<br />
Beteiligungen 75.000,00 75.000,00<br />
Sonstige Ausleihungen 0,00 0,00<br />
Andere Finanzanlagen 320,00 320,00<br />
87.821,00 52.500,00 0,00 0,00 0,00 140.321,00<br />
Anlagevermögen insgesamt 173.057.559,63 5.326.868,35 2.501.654,59 – 6.695,64 0,00 175.876.077,75<br />
30<br />
Umbuchung in das Umlaufvermögen: 6.695,64 €
Abschreibungen Abschreibungen Abschreibungen Umbuchungen Zuschreibungen Abschreibungen Buchwert zum Buchwert zum<br />
(kumulierte) des Geschäftsjahres auf Abgänge (kumulierte) 31.12.2005 31.12.2004<br />
01.01.2005 31.12.2005<br />
€ € € € €<br />
158.515,83 46.106,60 105.968,16 98.654,27 147.078,00 8.693,00<br />
78.624.559,14 3.424.028,83 1.704.835,43 80.343.752,54 76.491.795,68 76.464.863,42<br />
3.781.399,82 526.227,67 680,70 4.306.946,79 12.431.978,66 12.105.472,93<br />
409.026,53 409.026,53 335.928,06 367.542,77<br />
31.966,83 31.966,83<br />
831.048,25 70.844,07 100.623,95 801.268,37 309.340,00 183.901,00<br />
28.021,02<br />
362.190,34<br />
0,00 2.749,11<br />
83.678.000,57 4.021.100,57 1.806.140,08 0,00 0,00 85.892.961,06 89.959.253,76 89.124.529,23<br />
12.499,00 2.500,00 14.999,00 50.002,00 2,00<br />
0,00 75.000,00 75.000,00<br />
0,00<br />
0,00 320,00 320,00<br />
12.499,00 2.500,00 0,00 0,00 0,00 14.999,00 125.322,00 75.322,00<br />
83.849.015,40 4.069.707,17 1.912.108,24 0,00 0,00 86.006.614,33 90.231.653,76 89.208.544,23<br />
31
4. In dem „Sonderposten mit Rücklageanteil“ sind<br />
ausgewiesen:<br />
32<br />
Geschäftsjahr Vorjahr<br />
€ €<br />
Investitionszulage 33.500,00 25.056,60<br />
Ein Betrag in Höhe von € 41.948 ist im Geschäftsjahr zugeflossen.<br />
5. In den „Sonstigen Rückstellungen“ sind folgende Rückstellungen<br />
mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:<br />
Drohende Verluste aus Nachschusspflicht 720.000,00<br />
Gewährleistung 130.500,00<br />
Instandhaltung 1.050.000,00<br />
Steuerberatung, Jahresabschluss und Prüfung 66.000,00<br />
Resturlaub/Gleit- und<br />
Altersteilzeitguthaben/Gehälter 201.000,00<br />
Drohende Verluste erhöhte Aushubkosten 367.000,00<br />
Noch anfallende Baukosten 124.000,00<br />
Drohende Verluste aus Altlastenübernahme 500.000,00<br />
Beihilfen 448.000,00<br />
Maklerhonorare 21.000,00<br />
Veröffentlichung 10.000,00<br />
€<br />
3.637.500,00<br />
6. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten<br />
sowie die zur Sicherheit gewährten<br />
Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich<br />
wie folgt dar:<br />
Verbindlichkeiten Insgesamt<br />
Bei den Angaben in Klammern handelt<br />
es sich um die Vorjahreszahlen<br />
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 47.553.982,14<br />
(47.914.691,89)<br />
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 11.839.121,74<br />
(14.170.879,68)<br />
Erhaltene Anzahlungen * 5.630.527,54<br />
(5.787.769,47)<br />
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.796.652,04<br />
(2.753.478,42)<br />
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 119.882,56<br />
(87.160,41)<br />
Verbindlichkeiten aus Lieferungen 615.881,93<br />
und Leistungen (1.586.900,62)<br />
Verbindlichkeiten gegenüber 81.436,39<br />
verbundenen Unternehmen (166.770,00)<br />
Sonstige Verbindlichkeiten 347.654,14<br />
(37.546,54)<br />
Gesamtbetrag 68.985.138,48<br />
(72.505.197,03)<br />
GPR = Grundpfandrecht<br />
B = gesichert durch Bürgschaft Dritter<br />
* = steht zur Verrechnung an
Davon<br />
Restlaufzeit gesichert<br />
unter 1 bis 5 über Art der<br />
1 Jahr Jahre 5 Jahre Sicherung<br />
3.820.532,34 5.448.913,68 38.284.536,12 47.553.982,14 GPR<br />
(2.850.767,53) (4.274.929,26) (40.788.995,10) (47.914.691,89)<br />
690.810,12 3.089.601,73 8.058.709,89 11.839.121,74 GPR<br />
(726.313,19) (3.120.312,17) (10.324.254,32) (14.170.879,68)<br />
5.630.527,54<br />
(5.787.769,47)<br />
88.713,81 2.707.938,23 2.796.652,04 B<br />
(46.015,58) (2.707.462,84) (2.753.478,42)<br />
119.882,56<br />
(87.160,41)<br />
615.881,93<br />
(1.586.900,62)<br />
81.436,39<br />
(166.770,00)<br />
347.654,14<br />
(37.546,54)<br />
11.395.438,83 8.538.515,41 49.051.184,24 62.189.755,92<br />
(11.289.243,34) (7.395.241,43) (53.820.712,26) (64.839.049,99)<br />
33
34<br />
II. Gewinn- und Verlustrechnung<br />
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind –<br />
soweit nicht vorstehend erläutert – folgende wesentlichen<br />
außerordentlichen Erträge und Aufwendungen enthalten:<br />
Sonstige betriebliche Erträge:<br />
Erträge aus Grundstücksverkäufen<br />
des Anlagevermögens € 3.557.179,04<br />
Sonstige betriebliche Aufwendungen:<br />
Aufwendungen aus Nachschusspflicht<br />
IFH GmbH € 76.500,00<br />
Abschreibungen:<br />
Abschreibungen Abriss 1 Haus<br />
Kutzstrasse 15–15b in Magdeburg € 106.181,37<br />
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind –<br />
soweit nicht vorstehend erläutert – folgende wesentlichen<br />
periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:<br />
Sonstige betriebliche Erträge:<br />
Erträge aus der Auflösung von<br />
Rückstellungen € 240.522,00<br />
Steuerfreie Investitionszulage<br />
Erträge aus der Ausbuchung von<br />
€ 33.504,60<br />
Verbindlichkeiten € 74.890,32<br />
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke:<br />
Aufwendungen für in früheren<br />
Jahren abgerechnete Objekte € 63.267,94<br />
D. SONSTIGE ANGABEN<br />
1. Es bestehen folgende nicht in der Bilanz ausgewiesene<br />
oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die<br />
Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:<br />
Verpflichtungen aus Bauund<br />
Pachtverträgen T€ 600<br />
2. Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile<br />
in Höhe von mindestens 20 % an<br />
folgenden Unternehmen:<br />
IFH Innovationsfabrik <strong>Heilbronn</strong> GmbH<br />
Stammkapital € 51.129,19<br />
davon Anteile 51 % € 26.075,89<br />
Die Anteile wurden zum<br />
31.12.2000 auf € 1 abgewertet.<br />
€ 1,00<br />
Für 2005 wird mit einem Jahresfehlbetrag<br />
von T€ 150 gerechnet; 2004 betrug der<br />
Jahresfehlbetrag T€ 210.<br />
Beteiligung an der „Cäcilienpark am<br />
Neckar GbR“ mit 331 /3 %<br />
Festkapital € 3.026.643,42 € 1.405.833,78<br />
Die Beteiligung wurde zum<br />
31.12.2000 um € 1.120.809,64<br />
abgewertet.<br />
Zuzüglich Beitragskonten € 65.680,68<br />
Bilanzausweis<br />
„Sonstige Vermögensgegenstände“ € 1.471.514,46<br />
Ein Jahresabschluss für 2005 liegt<br />
noch nicht vor. Der Jahresüberschuss<br />
2004 betrug T€ 437.<br />
Regiowert GmbH<br />
Stammkapital € 150.000,00<br />
davon Anteile 50 % € 75.000,00<br />
Ein Jahresabschluss für 2005 liegt ungeprüft vor und<br />
schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€ 456<br />
ab. Im Jahr 2004 betrug der Jahresüberschuss T€ 255.<br />
SH Gebäudeservice GmbH<br />
Neugründung zum 08.10.2005,<br />
Handelsregistereintrag am 19.12.2005<br />
Stammkapital € 50.000,00<br />
davon Anteile 100 %. € 50.000<br />
Es wurde ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag<br />
abgeschlossen.
3. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäf-<br />
tigten Arbeitnehmer betrug:<br />
Voll- Teilzeit-<br />
beschäftigte beschäftigte<br />
Kaufmännische Mitarbeiter 21 5<br />
Technische Mitarbeiter 8 0<br />
Mitarbeiter im Regiebetrieb 3 0<br />
Hauswarte (hauptamtlich) 5 1<br />
37 6<br />
Außerdem wurden durchschnittlich 3 Auszubildende<br />
beschäftigt.<br />
4. Pensionsverpflichtungen für frühere Mitglieder des<br />
Geschäftsführungsorgans und ihrer Hinterbliebenen:<br />
Für laufende Pensionen € 850.742,00<br />
5. Gegenüber Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in<br />
der Bilanz ausgewiesene<br />
Verbindlichkeiten gegenüber € 10.924.186,13)<br />
anderen Kreditgebern (€ 13.209.451,45)<br />
6. Mitglieder der Geschäftsführung:<br />
Robert an der Brügge<br />
Geschäftsführer hauptamtlich<br />
7. Mitglieder des Aufsichtsrates:<br />
Helmut Himmelsbach<br />
Oberbürgermeister Vorsitzender<br />
Anne Allinger<br />
Hausfrau Schriftführerin<br />
Helga Drauz-Oertel<br />
Dipl.-Ing. f.<br />
Weinbau u. Oenologie (FH) stellv. Vorsitzende<br />
Ulrich Frey<br />
Baubürgermeister<br />
Eugen Gall<br />
selbstst. Weinbaumeister stellv. Schriftführer<br />
Alban Hornung<br />
Bezirksschornsteinfegermeister<br />
Karl-Heinz Losch<br />
Freier Architekt<br />
Herbert Tabler<br />
Rentner<br />
<strong>Heilbronn</strong>, 28.04.2006<br />
Robert an der Brügge<br />
35
36<br />
DANK DER GESCHÄFTSFÜHRUNG<br />
Das Jahr 2005 war erneut von wirtschaftlichen Risiken, ins-<br />
besondere in der Bau- und Wohnungswirtschaft geprägt.<br />
Trotzdem konnte die Stadtsiedlung <strong>Heilbronn</strong> GmbH ihre im<br />
Wirtschaftsplan festgelegten Ziele erreichen, bzw. eindeutig<br />
übertreffen.<br />
Für die sehr gute Zusammenarbeit im Geschäftsjahr 2005<br />
bedankt sich die Geschäftsführung bei dem Aufsichtsrat der<br />
Stadtsiedlung. Insbesondere der Aufsichtsratsvorsitzende,<br />
Herr Oberbürgermeister Helmut Himmelsbach, war mit seinen<br />
großen immobilienwirtschaftlichen Kompetenzen stets<br />
als Ratgeber für die Geschäftsführung ansprechbar. Ihm gilt<br />
ein besonderer Dank. Dank gilt auch den Gesellschaftern für<br />
die gute Zusammenarbeit im abgelaufenen Jahr. Plangemäß<br />
schied die Kreissparkasse aus dem Gesellschafterkreis aus<br />
und hat ihre Anteile an die Stadt <strong>Heilbronn</strong> abgegeben.<br />
Für die jahrelange gute Zusammenarbeit bedankt sich die<br />
Geschäftsführung beim bisherigen Mitgesellschafter der<br />
Kreissparkasse <strong>Heilbronn</strong>.<br />
Die Geschäftsführung bedankt sich für die hervorragende<br />
Arbeit, die von den Mitarbeitern der Stadtsiedlung im<br />
Geschäftsjahr 2005 geleistet wurde. Ohne sie wäre das erreichte<br />
Jahresergebnis nicht möglich gewesen. Insbesondere<br />
wurden auch im Rahmen der Einführung des neuen EDV-<br />
Systems die Mitarbeiter an allen Arbeitsplätzen überproportional<br />
gefordert.<br />
Für die gute Zusammenarbeit gilt auch für das abgelaufene<br />
Jahr dem Betriebsrat der Stadtsiedlung ein besonderer Dank.<br />
Stets wurde zum Wohle des Unternehmens und der Mitarbeiter<br />
gehandelt.<br />
Die Geschäftsführung bedankt sich bei allen Partnern aus<br />
den Bereichen Handwerk und Dienstleistung. Das abgewickelte<br />
Bauvolumen der Stadtsiedlung erreichte, insbesondere<br />
im eigenen Wohnungsbestand, im Jahr 2005 ein neues<br />
Rekordniveau. Dies war nur möglich, weil eine weitgehend<br />
reibungslose Abwicklung in allen Bereichen gegeben war.<br />
Das Bestreben der Geschäftsführung ist es, dem regionalen<br />
Handwerk auch zukünftig ein hohes Auftragsvolumen zu<br />
bieten.<br />
Die eingeschlagene Unternehmensstrategie wurde auch im<br />
Geschäftsjahr 2005 von den Partnern im Bankenbereich eindeutig<br />
unterstützt. Ihnen gilt unser Dank.<br />
Die Zusammenarbeit mit zahlreichen sozialen Einrichtungen,<br />
Organisationen und Ämtern wurde im Jahr 2005 weiter<br />
intensiviert. Nur mit ihnen gemeinsam können wir unseren<br />
wohnwirtschaftlichen Sozialauftrag erfüllen. Für die gute<br />
Zusammenarbeit gilt allen Beteiligten daher ein besonderer<br />
Dank.<br />
Insbesondere bedanken wir uns bei unseren vielen Mietern,<br />
die seit langen Jahren in den Wohnungsbeständen der<br />
Stadtsiedlung leben. Sie sind oftmals ein Garant für ein<br />
lebenswertes Umfeld und stabile Sozialstrukturen. Auch<br />
künftig wird es auf ihre Bereitschaft zur Integration von<br />
neuen Mietern ankommen, damit unsere Wohnquartiere<br />
lebenswert bleiben.<br />
Im Jahr 2005 wurde der Beratungsbereich der Stadtsiedlung<br />
auf eine Struktur im Rahmen eines Kunden-Service-Centers<br />
umgestellt. Die Bearbeitungs- und Wartezeiten wurden<br />
deutlich minimiert. Auf Grund der begrenzten Verfügbarkeit<br />
von Wohnungen gelang es 2005 jedoch nicht, allen Wohnungsinteressenten<br />
innerhalb einer befriedigenden Frist eine<br />
Wohnung anzubieten. Die, die nicht kurzfristig zum Zuge<br />
kommen konnten, bitten wir um Verständnis.<br />
Die Neubauangebote der Stadtsiedlung im Bauträgerbereich<br />
fanden eine sehr gute Akzeptanz in einem schwierigen<br />
Markt. Das gesetzte Verkaufsziel konnte erreicht und 58<br />
Verträge abgeschlossen werden. Wir danken allen Kunden,<br />
die der Stadtsiedlung <strong>Heilbronn</strong> GmbH bzw. der Cäcilienpark<br />
am Neckar GbR Vertrauen geschenkt haben.<br />
Im Dienstleistungsbereich mit WEG-Verwaltung, Mietverwaltung<br />
und Projektleitungen konnten wir unseren Umsatz<br />
erneut um über 10 % steigern. Für das entgegengebrachte<br />
Vertrauen dürfen wir uns an dieser Stelle bedanken. Auch<br />
zukünftig werden wir die uns anvertrauten Vermögenswerte<br />
gewissenhaft betreuen.<br />
In unseren immobilienwirtschaftlichen Tochtergesellschaften<br />
REGIOWERT Wohnungsprivatisierungsgesellschaft mbH und<br />
Cäcilienpark am Neckar GbR wurden im Jahr 2005 sehr gute<br />
Betriebsergebnisse erzielt. Den beteiligten Partnern danken<br />
wir für die sehr positive Zusammenarbeit im abgelaufenen<br />
Geschäftsjahr. Die eingeschlagene Geschäftspolitik wird<br />
jeweils konsequent weitergeführt.
BERICHT DES AUFSICHTSRATES<br />
Die Stadtsiedlung <strong>Heilbronn</strong> GmbH entwickelte sich auch<br />
im Geschäftsjahr 2005 positiv. Die Ziele des Wirtschaftsplans<br />
konnten eingehalten und in den meisten Bereichen sogar<br />
übertroffen werden. Es wurde ein Jahresergebnis erreicht,<br />
das über dem Vorjahreswert liegt. Dies gelang trotz eines<br />
auch im Jahr 2005 schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes,<br />
von dem vor allem die Kunden der Stadtsiedlung überdurchschnittlich<br />
betroffen waren. Erneut entwickelte sich auch die<br />
Branchenkonjunktur negativ. Dieser Trend hält bereits seit<br />
über 10 Jahren an. Das Ergebnis ist umso höher zu bewerten,<br />
weil es der Stadtsiedlung gelang, Investitionen in Rekordhöhe,<br />
die im Anlagevermögen getätigt wurden, im Instandhaltungsaufwand<br />
ergebnismäßig zu bewältigen. Außerplanmäßig<br />
konnten weitere Verbindlichkeiten abgebaut werden. Die<br />
am Ende des Jahres 2002 beschlossene Unternehmensstrategie<br />
der nachhaltigen Erneuerung des eigenen Wohnungsbestandes<br />
wurde 2005 mit zahlreichen großen Sanierungsmaßnahmen<br />
und gezielten Einzelinvestitionen konsequent weitergeführt.<br />
Der Aufsichtsrat hält es für geboten, dass dieser<br />
Weg konsequent in der Zukunft verfolgt wird.<br />
Nur mit einem gesunden Wohnungsbestand kann die Stadtsiedlung<br />
auch in Zukunft ihrem Sozialauftrag nachkommen.<br />
Auch im Jahr 2005 unternahm das Unternehmen größte<br />
Anstrengung, um seine satzungsgemäßen Aufgaben zur<br />
Versorgung der sozial schwächeren Schichten der <strong>Heilbronn</strong>er<br />
Bevölkerung zu erfüllen. Die Nachfrage nach günstigem<br />
Wohnraum überstieg das verfügbare Angebot. Nur mit der<br />
Einführung verlängerter Öffnungszeiten und Verstärkung<br />
des Kunden-Service-Teams gelang es, im Jahr 2005 den<br />
starken Andrang von Mietinteressenten zumindest organisatorisch<br />
zu bewältigen. Der Aufsichtsrat unterstützt die<br />
Stadtsiedlung deutlich in ihrer Belegungspolitik, die den<br />
Wohnungsquartieren weiterhin viele ausgeglichene Sozialstrukturen<br />
erhalten soll. Die Stadtsiedlung flankiert damit,<br />
nachhaltig die städtische Sozial- und Wohnungspolitik.<br />
Im Eigentumsbereich gelang es der Stadtsiedlung auch im<br />
Jahr 2005 erfolgreich zu agieren. Mit angebotenen kostengünstigen<br />
Reihenhäusern wurde die städtische Wohnungspolitik,<br />
die sich vor allem an Familien richtet, erfolgreich<br />
unterstützt.<br />
Im Berichtsjahr haben sich auch die Beteiligungsgesellschaften<br />
REGIOWERT GmbH und Cäcilienpark am Neckar GbR im<br />
Wohnungsprivatisierungsgeschäft bzw. im Bauträgerbereich<br />
erneut positiv entwickelt.<br />
Der Aufsichtsrat wurde im Geschäftsjahr 2005 in vier turnusmäßigen<br />
Sitzungen von der Geschäftsleitung über die<br />
Unternehmensentwicklung und die Verfolgung der definierten<br />
Unternehmensstrategie unterrichtet.<br />
Im Rahmen von Controllingberichten, die den Anforderun-<br />
gen des Risikomanagements umfangreich nachkommen und<br />
in Form von Einzelvorlagen, konnte der Aufsichtsrat eingehend<br />
beraten und notwendige Beschlüsse lt. dem Gesellschaftsvertrag<br />
fassen.<br />
Die von der Geschäftsleitung vorgeschlagene Themenstellung<br />
für die Überwachungsprüfung wurde durch die WTS,<br />
Wohnwirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH, im Frühjahr<br />
2005 abgearbeitet. Die Prüfungsfeststellungen wurden –<br />
soweit sinnvoll – im Unternehmen umgesetzt.<br />
Der vorliegende Jahresabschluss mit Anhang und Lagebericht<br />
wurde durch den gemäß Gesellschafterbeschluss mit<br />
der Prüfung beauftragten Verband baden-württembergischer<br />
Wohnungsunternehmen e. V. geprüft. Es wurde festgestellt,<br />
dass die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat ihren<br />
nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Verpflichtungen<br />
nachgekommen sind. Bei der Prüfung wurden auch<br />
Feststellungen zur Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung<br />
und zu den wirtschaftlichen Verhältnissen im Sinne des § 53<br />
Abs. 1 Haushaltsgrundsätzegesetz getroffen. Die Prüfung hat<br />
zu keinen Beanstandungen geführt. Der Bestätigungsvermerk<br />
wurde uneingeschränkt erteilt.<br />
Gemäß § 12 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages hat der Aufsichtsrat<br />
den Jahresabschluss, den Lagebericht und den<br />
Vorschlag der Geschäftsführung über die Zuführung des<br />
Jahresabschlusses zur Bauerneuerungsrücklage geprüft.<br />
Er hat auch vom Ergebnis der Prüfung des Jahresabschlusses<br />
durch den Abschlussprüfer Kenntnis genommen. Gegen das<br />
Prüfungsergebnis werden von Seiten des Aufsichtsrates<br />
keine Einwendungen erhoben. Der Aufsichtsrat hat gemäß<br />
§ 15 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages nach vorheriger, gemeinsamer<br />
Beratung mit der Geschäftsführung über die<br />
Zuführung zur Bauerneuerungsrücklage beschlossen. Der<br />
von der Geschäftsführung aufgestellte Jahresabschluss wird<br />
gebilligt. Der Gesellschafterversammlung wird empfohlen,<br />
den Jahresabschluss festzustellen und den Gewinn der Bauerneuerungsrücklage<br />
zuzuführen.<br />
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen<br />
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die im Berichtsjahr<br />
geleistete Arbeit und das Engagement für die Aufgaben und<br />
Ziele des Unternehmens.<br />
<strong>Heilbronn</strong>, 21. April 2006<br />
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates<br />
Helmut Himmelsbach<br />
37
BESTÄTIGUNGSVERMERK UND PRÜFUNGSERGEBNIS<br />
AUS DER ERWEITERUNG DES PRÜFUNGSAUFTRAGES NACH § 53 HGRG<br />
38<br />
Bestätigungsvermerk<br />
Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben<br />
wir mit Datum vom 28. April 2006 den folgenden uneinge-<br />
schränkten Bestätigungsvermerk erteilt:<br />
„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn-<br />
und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung<br />
der Buchführung und den Lagebericht der Stadtsiedlung<br />
<strong>Heilbronn</strong> GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar<br />
bis 31. Dezember 2005 geprüft. Die Buchführung und die<br />
Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den<br />
deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden<br />
Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages liegen in<br />
der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.<br />
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns<br />
durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss<br />
unter Einbeziehung der Buchführung und über<br />
den Lagebericht abzugeben.<br />
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 H<strong>GB</strong><br />
unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer<br />
(DW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer<br />
Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so<br />
zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,<br />
die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss<br />
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer<br />
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes<br />
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken, mit hinreichender<br />
Sicherheit erkannt werden.<br />
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die<br />
Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche<br />
und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die<br />
Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen<br />
der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungsbelegsbezogenen<br />
internen Kontrollsystems sowie Nachweise<br />
für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht<br />
überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.<br />
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze<br />
und der wesentlichen Einschätzungen<br />
der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung<br />
des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir<br />
sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend<br />
sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.<br />
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.<br />
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen<br />
Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den<br />
gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung<br />
der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen<br />
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-,<br />
Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht<br />
steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt<br />
insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft<br />
und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen<br />
Entwicklung zutreffend dar.“<br />
Prüfungsergebnis<br />
Auftragsgemäß wurden bei der Prüfung auch die Vorschriften<br />
des § 53 HGrG beachtet. Dementsprechend haben wir<br />
geprüft, ob die Geschäfte ordnungsgemäß, d.h. mit der notwendigen<br />
Sorgfalt und in Übereinstimmung mit den einschlägigen<br />
handelrechtlichen und anderen gesetzlichen Vorschriften,<br />
den Bestimmungen der Gesellschaftsvertrages und<br />
der Geschäftsordnungen für die Geschäftsführung und den<br />
Aufsichtsrat geführt worden sind. Außerdem haben wir Feststellungen<br />
zu den wirtschaftlichen Verhältnissen de Gesellschaft<br />
getroffen.<br />
Die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat haben die ihnen<br />
nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Verpflichtungen<br />
ordnungsgemäß erfüllt. Die wirtschaftlichen Verhältnisse<br />
der Gesellschaft sind geordnet.<br />
Über die im vorliegenden Bericht getroffenen Feststellungen<br />
hinaus, hat unsere Prüfung keine Besonderheiten ergeben,<br />
die nach unserer Auffassung für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit<br />
der Geschäftsführung und der wirtschaftlichen<br />
Verhältnisse der Gesellschaft von Bedeutung sind.<br />
Der vorstehende Bericht wurde aufgrund der bei der Prüfung<br />
anhand der Unterlagen getroffenen Feststellungen und<br />
der den Prüfern erteilten Aufklärungen und Nachweise nach<br />
bestem Wissen und Gewissen erstellt.<br />
Stuttgart, 28. April 2006<br />
Verband<br />
baden-württembergischer<br />
Wohnungsunternehmen e. V.<br />
gez. Wibusch gez. Beck<br />
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
I m p r e s s u m<br />
Herausgeber und Redaktion: Stadtsiedlung <strong>Heilbronn</strong> GmbH<br />
Fotos: Stadtsiedlung <strong>Heilbronn</strong> GmbH,<br />
Olga Sanchez, Madrid<br />
Gestaltung und Herstellung: Hammonia-Verlag GmbH,<br />
Werbeagentur, Hamburg