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INHALT Lagebericht 3 Bautätigkeiten im Anlagevermögen 10 Bautätigkeiten im Umlaufvermögen 10 Aktuelle Bauvorhaben 11 Bestandsmanagement 12 Wohnungsbestand 12 Kundenservice 12 Bestandspflege und -entwicklung 13 Die Stadtsiedlung als Wohnungsunternehmen mit Sozialauftrag 13 WEG-Verwaltung/Hausverwaltung für Dritte 15 REGIOWERT 15 Unsere Wohnungsbewerber 16 Bestandsübersicht 17 Veranstaltungen und Aktivitäten im Jahr 2005 18 Jahresabschluss 26 Bilanz zum 31. Dezember 2005 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit 28 vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2005 Anhang 29 Dank der Geschäftsführung 36 Bericht des Aufsichtsrates 37 Bestätigungsvermerk und Prüfungsergebnis 38 2
LAGEBERICHT 1. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE Im Jahr 2005 hat sich in Deutschland der im Vorjahr begonnene leichte Konjunkturaufschwung in abgeschwächter Form fortgesetzt. Das Bruttoinlandsprodukt wuchs im Jahr 2005 nur um 0,9 %. Im Vorjahr wurde noch eine Wachstumsrate von + 1,6 % erreicht. Wie in den Vorjahren blieb das deutsche Wachstum deutlich hinter dem durchschnittlichen Wachstum im Euroraum (+ 1,3 %) oder den USA (+ 4,2 %) zurück. Für 2006 wird mit einem positiven Wirtschaftswachstum in Deutschland von + 1,5 % gerechnet. Auch dieser Wert liegt unter der, für den Euroraum prognostizierten Wachstumsrate von + 2,0 %. 2006 würde Deutschland damit den drittletzten Platz im Euroraum beim Wirtschaftswachstum einnehmen. Die Wirtschaft in Baden Württemberg wuchs im Jahr 2005 um + 1,25 %, während 2004 noch + 2 % erreicht wurden. Dieser Wert wird vom statistischen Landesamt auch wieder für das Jahr 2006 prognostiziert. Die wesentliche Stütze für die deutsche Konjunktur 2005 war wiederum die Exportwirtschaft. Die Ausfuhren könnten erstmals den Wert von 1 Billion Dollar überschreiten (Vorjahr 820 Mrd. Dollar). Weil bei Deutschlands wichtigsten Handelspartnern – vor allem in der Euro-Zone – die Konjunktur anziehe, sei mit einem Zuwachs der deutschen Warenexporte im Jahr 2006 um fast zehn Prozent zu rechnen, schätzen etwa die Ökonomen des Kieler Instituts für Weltwirtschaft. Ende 2004 erreichte der Euro mit einem Kurs von 1,36 Dollar seinen bisherigen Höchststand. Im Laufe des Jahres 2005 erholte sich die US-Währung jedoch deutlich, da die US-Notenbank die Zinsen deutlich anhob und durch Vergrößerung der Zinsdifferenz den US-Dollar stärkte. Die positive US- Konjunkturentwicklung und die Zinserhöhungen verhinderten, dass sich das Doppeldefizit in der US-Leistungsbilanz und im US-Haushalt negativer auf den Dollarkurs auswirkte. Mittelfristige Prognosen sehen einen schwächeren Dollarkurs zur Verminderung dieser Defizite. Diese Entwicklung könnte die deutschen Exporte negativ beeinflussen. Auch im Jahr 2005 setzte sich der seit Mitte der neunziger Jahre anhaltende Negativtrend in der deutschen Bauwirtschaft fort. Er ist seit über 10 Jahren die größte konjunkturelle Belastung. Die realen Bauinvestitionen sanken im Jahr 2005 um ca. 4 % gegenüber dem Vorjahr. Verantwortlich hierfür war neben der negativen konjunkturellen Beeinflussung des Gewerbebaus auch die anhaltende Investitionsschwäche der öffentlichen Hand. Während der ersten neun Monate des Jahres 2005 wurden in Baden Württemberg ca. 26.800 Wohnungen, 8 % weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum, genehmigt. Der Wegfall der Eigenheimzulage und der degressiven Gebäudeabschreibung werden der Wohnungsbaukonjunktur weiter zusetzen. Allerdings wird für 2006 teilweise auch erwartet, dass die realen Bauinvestitio- nen leicht anziehen und damit der untere Wendepunkt der Baukonjunktur erreicht wird. Ein Schwachpunkt der Konjunktur blieb auch 2005 der private Konsum. Insbesondere die verhaltenen Tariflohnsteigerungen, die erneute Nullrunde bei den Renten und die Verschärfung einzelner Arbeitslosengeld-II-Regelungen lassen vielen Haushalten kaum Spielraum für höhere Ausgaben. Diese Entwicklungen werden langfristig auch die Wohnkaufkraft weiter schmälern. Anfang des Jahres 2005 wurde im Rahmen der statistischen Umstellungen bei der Einführung weiterer Hartz-Gesetze das reale Ausmaß der Arbeitslosigkeit deutlich, als die Zahl von 5 Mio. Beschäftigungslosen überschritten wurde. Die Tendenz zum „jobless growth“ prägt den Arbeitsmarkt nachhaltig, da der internationale Wettbewerbsdruck dazu geführt hat, dass die deutsche Wirtschaft in vielen Bereichen ihre Wertschöpfungstiefe in den letzten Jahren dramatisch verringert hat. Im Jahresdurchschnitt waren ca. 4,9 Mio. Menschen in Deutschland arbeitslos, ca. 500 Tsd. mehr als im Jahr 2004. In Baden-Württemberg waren durchschnittlich 380 Tsd. Arbeitslose, 40 Tsd. mehr als im Vorjahr zu verzeichnen. Der Rückgang bei den sozialversicherungspflichtig Beschäftigten dürfte sich 2006 zwar verlangsamen, allerdings wird die Industrie – trotz guter Auftragslage – auf Grund des Globalisierungsdrucks weitere Stellen, auch im hoch qualifizierten Bereich abbauen oder verlagern. Beschäftigungsgewinne werden im Bereich der geringfügig Beschäftigten erwartet oder im Rahmen sonstiger Arbeitsgelegenheiten („1-Euro- Jobs“), vor allem im Dienstleistungsbereich, realisiert. Die Entwicklung der verfügbaren Realeinkommen folgte im Jahr 2005 der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Daran hat erwartungsgemäß die Steuerreform am Jahresanfang 2005 nichts geändert. Auch die aktuellen Auseinandersetzungen in der Tarifrunde 2006 werden die negative Entwicklung für die Arbeitnehmerhaushalte in der Summe nicht ändern. Eine zunehmende Belastung für die Budgets der Privathaushalte, mittelfristig auch für die Produktionskosten, stellen die dynamisch steigenden Energiepreise dar, die die Teuerungsrate treiben. So stiegen die Verbraucherpreise 2005 um 2 %. Für das laufende Jahr werden + 1,3 % erwartet. Die tatsächliche Entwicklung dürfte zunehmend von der Lage im Nahen Osten, dem Wirtschaftswachstum in Asien, aber auch von der Bereitschaft und Fähigkeit der Ölindustrie zu Erweiterungsinvestitionen abhängen. Erwartungsgemäß wurden vom deutschen Staat die Stabilitätskriterien der europäischen Währungsunion mit einem Staatsdefizit in Höhe von 3,6 % des Bruttoinlandsproduktes klar verfehlt, für 2006 wird mit 3,2 % ebenfalls der Grenzwert von 3 % überschritten. Zur Verbesserung der Staatseinnahmen und zur Stabilisierung der wankenden Sozialsysteme wurden von der neuen, 3
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