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te und deshalb nicht oder nur schwer zu vermieten wäre. So
wurden auch im Jahr 2005 Komplettsanierungen durchgeführt
oder begonnen:
Geibelstraße 3.317.000,00 €
Salzgrundstraße 1.933.000,00 €
Bahnhofstraße 1.465.000,00 €
Sontheimer Straße 1.079.000,00 €
John-F.-Kennedy-Siedlung 677.000,00 €
Weststraße 415.000,00 €
Großgartacher Straße 350.000,00 €
Widmannstal 279.000,00 €
Lenaustraße 237.000,00 €
Zusammen mit zahlreichen Einzelmaßnahmen und dem Aufwand
in der laufenden Instandhaltung, der plangemäß um
50 T€ reduziert wurde, ergab sich ein Instandhaltungs- und
Modernisierungsaufwand in Höhe von 8,8 Mio. € gegenüber
6,7 Mio. € im Vorjahr. Damit wurde erneut ein Höchstwert
erreicht. Er entspricht 61,5 % der Sollmiete oder 66,5 % der
Nettomiete. Inklusive der zu aktivierenden Baumaßnahmen
wurden rund 13,7 Mio. € im Wohnungsbestand investiert.
Die großen finanziellen Anstrengungen sollen weitergeführt
werden, um langfristig auch den wachsenden Anteil an älteren
Mietern komfortablen Wohnraum bieten zu können. Auf
Grund der zu erwartenden Kaufkraftverluste der Rentnerhaushalte
kommt dem günstigen Wohnraum einer kommunalen
Wohnungsgesellschaft wachsende Bedeutung zu. Diesem
Bedarf trägt die Stadtsiedlung mit komplexen Programmen
für zusammenhängende Wohnquartiere zunehmend
Rechnung.
So wird nach Erhalt der Baufreigabe noch 2006 mit dem Bau
von 27 barrierefreien, frei finanzierten Wohnungen in 3
Stadtvillen in der Friedrich-Dürr-Straße begonnen. Eine weitere
Stadtvilla wird als Eigentumsmaßnahme verkauft. Die
Gesamtentwicklung des Quartiers „Sontheimer Straße/Friedrich-Dürr-Straße“,
die im Jahr 2000 begann, wird mit diesen
Maßnahmen abgeschlossen.
Für die langfristige Umgestaltung des Quartiers „Käferflug“
(Rauchstraße, Linkstraße) begann 2005 die Planung, die vom
Aufsichtsrat bereits beschlossen wurde. Das B-Plan-Verfahren
ist eingeleitet. Die ersten Maßnahmen mit Freizug und
Abriss werden noch 2006 beginnen, mit dem ersten behindertengerechten
Neubau soll 2007 begonnen werden. Die
ersten Mieterversammlungen haben stattgefunden. Die
Quartiersentwicklung soll neben neuen Mietwohnungen, innenstadtnahen
Reihenhäusern für Eigennutzer auch Angebote
für behinderte Menschen oder andere Zielgruppen mit
speziellem Wohnraumbedarf umfassen. Durch den Wohnungsmix
soll es Familien auch ermöglicht werden, generationenübergreifend
beieinander, aber in getrennten Haushalten
zu leben.
Im Berichtsjahr konnte der Neubau Salzgrundstraße mit dem
Obdachlosen- und Übergangswohnheim an den Mieter, die
Stadt Heilbronn, termingerecht übergeben werden.
Mit diesem Bau, der den sozialen Anspruch der Stadt und
der Stadtsiedlung unterstreicht, wurde die Versorgungsqualität
für die betroffenen Menschen deutlich erhöht. Gleichzeitig
konnte die Stadt Heilbronn ihre Kosten in diesem Bereich
senken, da die Angebotsquantität bedarfsgerecht ausgelegt
werden konnte. Ebenfalls im Berichtsjahr wurde das umgebaute
ehemalige Zollamt Bahnhofstraße 2 an den Generalmieter,
die Stadt Heilbronn übergeben. Es bietet Platz für 3
städtische Ämter, die vorher auf nicht mehr optimalen Flächen
im Stadtgebiet untergebracht waren. Bei beiden Projekten
wurden die Kostenvorgaben eingehalten.
Trotz der planmäßigen Abgabe von Wohnungen an die
REGIOWERT Wohnungsprivatisierungsgesellschaft mbH, Heilbronn,
konnten die Sollmieten fast auf Vorjahresniveau gehalten
werden. Die Durchschnittsmiete je m2 Wohnfläche
stieg um 1,6 %. Die Erlösschmälerungen stiegen auf 7,5 %
an. Zum überwiegenden Teil handelt es sich um sanierungsbedingten
Leerstand, der in Kauf genommen wird. Die
durchschnittlichen Betriebskosten je m2 Wohnfläche blieben
nahezu konstant. Der große Aufwand im Rahmen der energetischen
Gebäudesanierungen konnte die hohen Energiepreissteigerungen
teilweise abfangen. Allerdings stellen sich
die angestrebten Spielräume bei den Nettokaltmieten wegen
der steigenden Energiepreise ebenfalls nicht ein, obwohl
diese die Mieter durch die vorherigen Einspareffekte nicht
belasten würden. Die Liberalisierung im Energiemarkt kommt
bisher weder den Verbrauchern noch den Wohnungsvermietern,
die in Gebäudesanierungen investieren, zugute.
Die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum zog in der
zweiten Jahreshälfte nochmals an. Trotz der Einrichtung des
Kundenservicecenters mit verlängerten Öffnungszeiten
konnten die Nachfragen kaum bewältigt werden. Im Rahmen
der Hartz IV-Umstellungen konnten in guter Zusammenarbeit
mit dem Sozialamt Härtefälle trotzdem weitgehend vermieden
werden. Der Rückgang der Fluktuationsquote auf
unter 9 % deutet darauf hin, dass der in allen Kategorien des
Mietspiegels günstige Wohnraum der Stadtsiedlung von den
Mietern hoch geschätzt wird.
Die Gewerbeeinheiten im Bestand waren 2005 weitgehend
vermietet. Bei Ladenflächen mit ungünstigem Zuschnitt oder
in benachteiligten Lagen bestehen Leerstandsrisiken nach
Ablauf der derzeitigen Mietverträge. Die Gastroimmobilien
sollten auf Grund ihrer guten Lagen auch künftig vermietbar
sein.
Mit Kaufvertrag vom 14.04.2006 wurde das Objekt in Magdeburg
vollständig veräußert, der Verkaufserlös liegt knapp
über dem Buchwert.
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