Funk-BBT News Ausgabe 1/2011 Demografischer ... - Funk Gruppe

� immobilienwirtschaft � Versicherungswirtschaft � branchen-news
ten“ nachfrage nach modernen und innovativen Wohnformen
besteht.
wirtschaftliche betrachtung nachfragegerechten wohnungsneubaus
im land brandenburg
Das Beispiel aus Gräfenhainichen ist sicher nicht in andere Regionen
übertragbar. Daher möchten wir im Folgenden anhand der
Rahmensetzung des Landes Brandenburg für die Förderung von
Mietwohnungsneubau modellhaft die Beziehung zwischen Mietpreis
und Investitionskosten betrachten.
Die BBT GmbH hat anhand von Rechen-Varianten die Wirtschaftlichkeit
verschiedener Mietwohnungsneubauprojekte im Rahmen
eines vollständigen Finanzplans (VoFi) überprüft. In der nachfolgenden
Betrachtung zeigen wir die technischen und wirtschaftlichen
Möglichkeiten und deren Grenzen auf.
Folgende Annahmen sind Grundlage der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung:
Q Die angesetzten Mietniveaus orientieren sich an den mittleren
bis oberen Mietniveaus des Jahres 2008 gemäß BBU-
Marktmonitor 2009 im engeren Verflechtungsraum (4,66
Euro/m ² bis 7,65 Euro/m² p. M.) und äußeren Entwicklungsraum
(4,12 Euro/m ² bis 7,00 Euro/m² p. M.) sowie den ermittelten
zumutbaren Mieten für Seniorenhaushalte (Mietbelastung)
aus den vorangegangen Ausführungen.
Q Bei den kalkulierten Baukosten stützen wir uns auf unsere
langjährigen Erfahrungen im Bereich der Projektsteuerung,
die wir aus der Realisierung von aktuellen neubauvorhaben
und Modernisierungen bei mehr als 2.500 Wohnungen gesammelt
haben.
Q Da die meisten Wohnungsunternehmen in ihrem Portfolio
über unbebaute Grundstücke verfügen und dadurch einen
Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Marktteilnehmern
aufweisen, wurden in den Beispielrechnungen die Kosten für
den Grundstückserwerb vernachlässigt.
Q
Für die Finanzierung wurden marktübliche Prämissen
angesetzt.
Q Die Energieeffizienz entspricht in allen Varianten der EnEV
2009. Gesonderte energetische Maßnahmen sind nicht
geplant.
Die erste Variante „Seniorengerecht, unteres Preissegment“ zeigt
die Schaffung von modernem Wohnraum einfacheren Standards.
Bei einer Miete von 4,60 Euro/m², die vom Großteil der Seniorenhaushalte
leistbar ist, wird ein seniorengerechter neubau mit
Baukosten von 1.150 Euro/m² (Kostengruppen 200-600) kalkuliert.
Für diese Baukosten können barrierearme Wohnungen geschaffen
werden, die durch einen Fahrstuhl erschlossen werden.
Ein moderner Laubengang ermöglicht die kosteneffiziente Erschließung
aller Wohnungen einer Etage. Weiterhin können flexible
Grundrisse gewährleistet werden. Es wird auf den Bau eines
Kellers verzichtet, Abstellmöglichkeiten werden in Boxen auf den
Freiflächen realisiert. Die Ausstattung ist einfach, aber modern.
Bei der zweiten Variante „Seniorengerecht, unteres bis mittleres
Preissegment“ wird ein entsprechender neubau bei einer Miete
von 5,50 Euro/m² und Baukosten von 1.300 Euro/m² (Kostengruppen
200-600) kalkuliert. Für diese Baukosten werden barrierearme
Wohnungen mit schwellenlosem Zugang und einem Aufzug,
der bis in das Kellergeschoss bzw. die Tiefgarage führt, realisiert.
Alle Küchen und Bäder können außenliegend mit Fenstern ausgestattet
werden, eine Raumhöhe von 2,70 m und Holzfenster können
ebenfalls realisiert werden. Die Balkone erreichen eine Größe
von mindestens 10 m ² und 1,80 m Tiefe.
Bei der dritten Variante „Seniorengerecht, mittleres bis oberes
Preissegment“ wird bei der Kalkulation des neubaus von einer
Miete von 7,50 Euro/m ² und Baukosten von 1.400 Euro/m² (Kostengruppen
200-600) ausgegangen.
Mit diesem Baukostenansatz lassen sich u. a. eine lichte Raumhöhe
bis 3,20 m sowie hochwertige Bodenbeläge wie Parkett und
Fliesenboden mit Fußbodenheizung umsetzen.
Die hochwertigen Fenster werden mit Sonnenschutzvorrichtung
ausgestattet. Außerdem werden die Bäder und Sanitäreinrichtungen
mit einer hochwertigen Ausstattung versehen. Weiterhin
ist es möglich, vorbereitete Kaminanschlüsse in den Wohnungen
zu realisieren. Ein Aufzug in alle Wohnungen, eine Tiefgarage und
Videogegensprechanlagen gehören genauso dazu wie Balkone
bzw. Terrassen für jede Wohneinheit. Zusätzlich wurde eine Betrachtung
gemäß der Rahmenbedingungen zur Förderung für die
Errichtung von preisgünstigen neubaumietwohnungen im Land
Brandenburg für die Varianten 1 und 2 ergänzt:
Bei einer Belegungsbindung von mindestens 20 % der Wohnungen,
erstvermietet zu 5,50 Euro/m² p. M. im Stadt-Umland-Zusammenhang
Berlin und in Potsdam und zu 4,60 Euro/m² p. M
außerhalb, sind geförderte Baudarlehen zwischen 400 Euro/m ²
und 500 Euro/m² Wohnfläche möglich.
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