WIR - Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eG

Wissenswertes über Nutzungsgebühren in unserer
Genossenschaft
Vorteile für Bestandsmitglieder und langfristige
Stabilität bei Neuvermietungen
Da ein Dach über dem Kopf zu den
Grundbedürfnissen zählt, unterliegen
die dazu erforderlichen vertraglichen
Regelungen einem besonderen Schutz.
Der Gesetzgeber schützt Mieter im
laufenden Mietverhältnis vor überzogenen
Miet erhöhungen durch Begrenzungen
in Bezug auf den einmaligen
Anpassungsbetrag und in Bezug
auf den Höchstwert.
Die Anmietung einer Wohnung ist ein
so genanntes Dauerschuldverhältnis. Ein
einmal geschlossener Vertrag hat laufende
Zahlungen zur Folge. So wie jeder Produkthersteller
(z.B. Autohersteller) bei steigenden
Kosten seine Preise neu kalkuliert, hat auch
jeder Vermieter die Möglichkeit, den Preis
für die Wohnung anzupassen.
Für alle Mietverhältnisse gilt:
Grundsätzlich wird bei Mietanpassungen
unterschieden nach Anpassungen im
Zusammenhang mit baulichen Veränderungen
und nach Anpassungen im laufenden
Mietverhältnis ohne bauliche Maßnahmen.
Unter baulichen Veränderungen
sind dabei immer Modernisierungen bzw.
Maßnahmen mit Wertverbesserung (z.B.
Energieeinsparung) gemeint und keine Instandhaltungsmaßnahmen
des Vermieters.
Bei Anpassungen im Zusammenhang mit
Modernisierungen darf die Kaltmiete pro
Jahr um maximal 11 % des Rechnungsbetrages
für den Modernisierungsanteil
erhöht werden. Es kann allerdings auch vor
der Modernisierung mit dem Mieter eine
Vereinbarung geschlossen werden, in der
sich beide Parteien auf die zukünftig zu
zahlende Kaltmiete und den Umfang der
baulichen Maßnahme verständigen.
Unabhängig von Modernisierungen und
Wertverbesserungen hat jeder Vermieter
das Recht, im laufenden Vertrag die Miete
an die Marktentwicklung anzupassen. Dies
ist sozusagen ein Ausgleich für steigende
Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten
und Finanzierungskosten. Hier begrenzt der
Gesetzgeber auf eine Anpassung um maxi-
mal 20 % in 3 Jahren. Die Obergrenze stellt
die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Diese
muss der Vermieter im Erhöhungsschreiben
nachweisen. Als Begründungsmittel sind der
Mietspiegel, die Nennung von Vergleichswohnungen
oder die Erstellung eines Gutachtens
vorgeschrieben. Der Mieter muss
dem Erhöhungsverlangen schriftlich zustimmen.
Das Rechtsmittel für den Vermieter bei
Nichtzustimmung ist die Klage.
Die in unserer Genossenschaft im Jahr
2010 durchgeführte Anpassung der Nutzungsentgelte
ist dort einzuordnen. Dabei
wurden über die gesetzlich vorgeschriebenen
Beschränkungen hinaus weitere
Begrenzungen zu Gunsten unserer Nutzer
festgelegt. Insbesondere die Obergrenze
wurde 15 % unter den Wert der ortsüblichen
Vergleichsmiete festgesetzt.
Wie soll es weiter gehen?
Nutzungsentgelte für „neue“
Mitglieder, also Neubezug:
Überwiegend liegen unsere festgelegten
Nutzungsentgelte etwas unter dem Mietspiegel.
Es gibt aber auch Lagen, wie z.B. das
Damenviertel, die im aktuellen Mietspiegel
nicht der tatsächlichen Marktsituation
entsprechend abgebildet werden. Bei der
Festlegung der Nutzungsentgelte für die
Neuvermietung werden die Lage und die
Ausstattung der Wohnung mit zu Grunde
gelegt.
Nutzungsentgelte für Mitglieder,
die im Bestand umziehen:
Mit Stichtag 01.01.2012 gelten für
Mitglieder unserer Genossenschaft,
die im Bestand umziehen, nicht die
für die Neuvermietung festgelegten
Nutzungsentgelte. Diese Nutzungsverträge
werden – natürlich in
Abhängigkeit von Wohnungsausstattung
und Lage – wie Bestandsverträge
behandelt.
Voraussetzung dafür ist ein mindestens seit
sieben Jahren bestehendes Nutzungsverhältnis.
Zieht ein Mitglied im Bestand der
Genossenschaft in eine neue Wohnung, die
im Gegensatz zur bisherigen über einen Aufzug
verfügt und in der das Bad modernisiert
wurde, so wird sich das im Nutzungsentgelt
bemerkbar machen.
Nutzungsentgelte im Zusammenhang
mit baulichen Maßnahmen
bzw. Modernisierungen:
Bevor an einem Objekt umfassende Modernisierungen
umgesetzt werden, hat innerhalb
der Genossenschaft ein Entscheidungsprozess
nach den Kriterien zur Bestandsentwicklung
und eine Befragung der betroffenen
Mitglieder stattgefunden. Bei der Festlegung
des Nutzungsentgeltes nach der Modernisierung
orientieren wir uns nicht an den
umlagefähigen Kosten. Wir bewerten das
Objekt mit den vorgesehenen Wertverbesserungen.
Das Nutzungsentgelt orientiert sich
damit an der ortsüblichen Vergleichsmiete
bzw. an Neuvermietungen in Objekten, die
diese Ausstattung jetzt schon haben. Damit
kann es nicht passieren, dass in einem vergleichbaren
Objekt, an dem aktuell Aufzüge
angebaut werden, auf Grund der Baukosten
höhere Nutzungsentgelte verlangt werden,
als in einem Objekt, das bereits über dieses
Ausstattungsmerkmal verfügt. Die Anpassung
des Nutzungsentgeltes erfolgt mit einer
Modernisierungsvereinbarung.
Anpassung der Nutzungsentgelte
im laufenden Bestandsvertrag:
Wie bereits ausgeführt, erfolgen die
Anpassungen der Nutzungsentgelte
mit Begrenzungen, die über
den gesetzlichen Schutz hinaus
gehen. Die Obergrenze liegt aktuell
bei 15 % unter der ortsüblichen
Vergleichsmiete.
10 WIR · Mitgliederzeitung der WG „Carl Zeiss“ eG · Dezember 2012