WIR - Wohnungsgenossenschaft Carl Zeiss eG

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Wissenswertes über Nutzungsgebühren in unserer Genossenschaft Vorteile für Bestandsmitglieder und langfristige Stabilität bei Neuvermietungen Da ein Dach über dem Kopf zu den Grundbedürfnissen zählt, unterliegen die dazu erforderlichen vertraglichen Regelungen einem besonderen Schutz. Der Gesetzgeber schützt Mieter im laufenden Mietverhältnis vor überzogenen Miet erhöhungen durch Begrenzungen in Bezug auf den einmaligen Anpassungsbetrag und in Bezug auf den Höchstwert. Die Anmietung einer Wohnung ist ein so genanntes Dauerschuldverhältnis. Ein einmal geschlossener Vertrag hat laufende Zahlungen zur Folge. So wie jeder Produkthersteller (z.B. Autohersteller) bei steigenden Kosten seine Preise neu kalkuliert, hat auch jeder Vermieter die Möglichkeit, den Preis für die Wohnung anzupassen. Für alle Mietverhältnisse gilt: Grundsätzlich wird bei Mietanpassungen unterschieden nach Anpassungen im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen und nach Anpassungen im laufenden Mietverhältnis ohne bauliche Maßnahmen. Unter baulichen Veränderungen sind dabei immer Modernisierungen bzw. Maßnahmen mit Wertverbesserung (z.B. Energieeinsparung) gemeint und keine Instandhaltungsmaßnahmen des Vermieters. Bei Anpassungen im Zusammenhang mit Modernisierungen darf die Kaltmiete pro Jahr um maximal 11 % des Rechnungsbetrages für den Modernisierungsanteil erhöht werden. Es kann allerdings auch vor der Modernisierung mit dem Mieter eine Vereinbarung geschlossen werden, in der sich beide Parteien auf die zukünftig zu zahlende Kaltmiete und den Umfang der baulichen Maßnahme verständigen. Unabhängig von Modernisierungen und Wertverbesserungen hat jeder Vermieter das Recht, im laufenden Vertrag die Miete an die Marktentwicklung anzupassen. Dies ist sozusagen ein Ausgleich für steigende Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Finanzierungskosten. Hier begrenzt der Gesetzgeber auf eine Anpassung um maximal 20 % in 3 Jahren. Die Obergrenze stellt die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Diese muss der Vermieter im Erhöhungsschreiben nachweisen. Als Begründungsmittel sind der Mietspiegel, die Nennung von Vergleichswohnungen oder die Erstellung eines Gutachtens vorgeschrieben. Der Mieter muss dem Erhöhungsverlangen schriftlich zustimmen. Das Rechtsmittel für den Vermieter bei Nichtzustimmung ist die Klage. Die in unserer Genossenschaft im Jahr 2010 durchgeführte Anpassung der Nutzungsentgelte ist dort einzuordnen. Dabei wurden über die gesetzlich vorgeschriebenen Beschränkungen hinaus weitere Begrenzungen zu Gunsten unserer Nutzer festgelegt. Insbesondere die Obergrenze wurde 15 % unter den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt. Wie soll es weiter gehen? Nutzungsentgelte für „neue“ Mitglieder, also Neubezug: Überwiegend liegen unsere festgelegten Nutzungsentgelte etwas unter dem Mietspiegel. Es gibt aber auch Lagen, wie z.B. das Damenviertel, die im aktuellen Mietspiegel nicht der tatsächlichen Marktsituation entsprechend abgebildet werden. Bei der Festlegung der Nutzungsentgelte für die Neuvermietung werden die Lage und die Ausstattung der Wohnung mit zu Grunde gelegt. Nutzungsentgelte für Mitglieder, die im Bestand umziehen: Mit Stichtag 01.01.2012 gelten für Mitglieder unserer Genossenschaft, die im Bestand umziehen, nicht die für die Neuvermietung festgelegten Nutzungsentgelte. Diese Nutzungsverträge werden – natürlich in Abhängigkeit von Wohnungsausstattung und Lage – wie Bestandsverträge behandelt. Voraussetzung dafür ist ein mindestens seit sieben Jahren bestehendes Nutzungsverhältnis. Zieht ein Mitglied im Bestand der Genossenschaft in eine neue Wohnung, die im Gegensatz zur bisherigen über einen Aufzug verfügt und in der das Bad modernisiert wurde, so wird sich das im Nutzungsentgelt bemerkbar machen. Nutzungsentgelte im Zusammenhang mit baulichen Maßnahmen bzw. Modernisierungen: Bevor an einem Objekt umfassende Modernisierungen umgesetzt werden, hat innerhalb der Genossenschaft ein Entscheidungsprozess nach den Kriterien zur Bestandsentwicklung und eine Befragung der betroffenen Mitglieder stattgefunden. Bei der Festlegung des Nutzungsentgeltes nach der Modernisierung orientieren wir uns nicht an den umlagefähigen Kosten. Wir bewerten das Objekt mit den vorgesehenen Wertverbesserungen. Das Nutzungsentgelt orientiert sich damit an der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. an Neuvermietungen in Objekten, die diese Ausstattung jetzt schon haben. Damit kann es nicht passieren, dass in einem vergleichbaren Objekt, an dem aktuell Aufzüge angebaut werden, auf Grund der Baukosten höhere Nutzungsentgelte verlangt werden, als in einem Objekt, das bereits über dieses Ausstattungsmerkmal verfügt. Die Anpassung des Nutzungsentgeltes erfolgt mit einer Modernisierungsvereinbarung. Anpassung der Nutzungsentgelte im laufenden Bestandsvertrag: Wie bereits ausgeführt, erfolgen die Anpassungen der Nutzungsentgelte mit Begrenzungen, die über den gesetzlichen Schutz hinaus gehen. Die Obergrenze liegt aktuell bei 15 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. 10 WIR · Mitgliederzeitung der WG „Carl Zeiss“ eG · Dezember 2012
Anpassungen erfolgen nur einmal in einem Dreijahreszeitraum, auch wenn die mögliche 20 %ige Erhöhung nicht ausgeschöpft wurde. Auch zukünftig werden wir jährlich unter den festgelegten Bedingungen alle Nutzungsverhältnisse auf Anpassungsmöglichkeiten prüfen. Die Anzahl der anzupassenden Nutzungsverträge ist dabei wesentlich geringer als im Jahr 2010. So erhielten in diesem Jahr 4 % unserer Mitglieder ein Erhöhungsverlangen. 2010 waren es knapp die Hälfte. Das einige Mitglieder ein zweites Mal angepasst werden, liegt daran, dass bei diesen Verträgen das ursprüngliche Nutzungsentgelt sehr gering war. WIR · Mitgliederzeitung der WG „Carl Zeiss“ eG · Dezember 2012 Zum Teil hatten wir Bestandsverträge mit einem geringen Nutzungsentgelt von z.B. 3,50 € pro Quadratmeter, während das neu einziehende Mitglied in der Nachbarwohnung 5,40 € zu zahlen hatte. Eine Anpassung des Altvertrages konnte bei diesem Beispiel im ersten Schritt nur um 20 %, also auf 4,20 € erfolgen. Damit war die intern festgelegte Obergrenze für Bestandsverträge von 4,60 € noch nicht erreicht. Eine zweite Anpassung wird also folgen. Dies betrifft aber nur eine geringe Zahl unserer Mitglieder. Auch zu beachten ist, dass mit Fördermitteln finanzierte Objekte für einen festgelegten Zeitraum einer Mietpreisbindung unterliegen. Die Genossenschaft hat für diesen Zeitraum zinsverbilligte Darlehen und damit einen Zinsvorteil erhalten, der an die Nutzer weiterzugeben ist. Laufen die Förderzeiträume aus, so werden auch diese Objekte in die jährliche Prüfung auf Anpassungsmöglichkeiten mit einbezogen. Zusammenfassend und abschließend möchte ich an dieser Stelle sagen, dass unsere Genossenschaft die Vorteile für Bestandsmitglieder auch weiterhin gewährleistet. Dies schließt jedoch eine Harmonisierung des Niveaus der Nutzungsentgelte in den Objekten ein, denn auch die langfristige Stabilität der Nutzungsgebühren für neue Mitglieder ist uns wichtig. Schlussendlich soll niemand, der schon lange in unserer Genossenschaft wohnt und auch niemand, der neu einzieht, Angst davor haben müssen, dass die Nutzungsgebühr Jahr für Jahr uferlos steigt. Bitte kommen Sie bei konkreten, persönlichen Fragen zum Thema „Nutzungsgebühr“ auf uns zu, indem Sie das Gespräch zu Ihrem Kundenbetreuer suchen. Iris Hippauf Vorstand WG „Carl Zeiss“ eG Fotos: WG „Carl Zeiss“ eG 11
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