fgz-info - Familienheim-Genossenschaft Zürich

Ein Zentrum «vis-à-vis» ist nicht realistisch
Die notwendigen planungs- und baurechtlichen Voraussetzungen fehlen
Mit dem am 5. März 2012 eingereichten
Antrag auf Einberufung einer ausserordentlichen
Generalversammlung wird in
einem besonderen Punkt 3 beantragt, es
seien Verhandlungen mit der Stadt sowie
mit der Schul- und Kirchgemeinde über
die Auflösung der bestehenden Baurechtsverträge
(Verwaltungsgebäude
samt Pfarrhaus der reformierten Kirchgemeinde
Friesenberg und «Blumenhaus»)
sowie über die Änderung der Bau- und
Zonenordnung aufzunehmen. Die Idee für
ein bergseitiges Zentrum dürfte kaum realisierbar
sein.
Auf dem Verhandlungsweg soll bergseits
der Schweighofstrasse eine Grundstückzusammenlegung
erreicht werden, die es ermöglichte,
auf dem neu entstehenden grösseren
Baugrundstück einen Zentrumsneubau
zu realisieren.
Dementsprechend hat Genossenschafter
Martin Hillmann auf dem Unterschriftenbogen
zur beantragten a.o. GV ein konkretes
Alternativprojekt für ein bergseitiges Zentrum
skizziert, wobei er – ohne Berücksichtigung
des geltenden Planungs- und Baurechts und
der derzeitigen Eigentumsverhältnisse – die
drei bergseitigen Grundstücksparzellen ganz
einfach zu einem Baugrundstück zusammengefasst
hat.
Nach Eingang der Unterschriftensammlung
hat die FGZ deshalb diese Idee einer Zentrumsplanung
bergseits der Schweighofstras-
se von einem erfahrenen Baujuristen (Dr. iur.
Felix Christen) im Sinne einer vorläufigen
Grobbeurteilung rechtlich beurteilen lassen.
Ein Zentrum bergseits wäre
offensichtlich baurechtswidrig
Aufgrund der vorliegenden Rechts- und
Faktenlage kann klar festgestellt werden,
dass sich eine Zentrumsentwicklung im bisher
gewünschten Umfang (mit den für die
Genossenschaft und die Quartierversorgung
wichtigen Nutzungsbedürfnissen) am neu vorgeschlagenen
Standort «vis-à-vis» mit dem
öffentlichen Bau- und Planungsrecht absolut
nicht vereinbaren lässt, und zwar im Einzelnen
aus folgenden Gründen:
Für eine Zentrumsüberbauung wäre eine
«Arealüberbauung» gemäss § 69 ff. PBG (Planungs-
und Baugesetz des Kantons Zürich)
in Verbindung mit Art. 8 BZO (Bau- und Zonenordnung
der Stadt Zürich) unbestreitbar
die zweckmässige und beste Überbauungsart.
Eine solche scheidet jedoch bergseits
der Schweighofstrasse aus planungs- und
baurechtlichen Gründen von vornherein aus,
weil mit den gegebenen Parzellenflächen die
für eine Arealüberbauung geforderte Grundstücksfläche
von mindestens 6‘000 m 2 bei
weitem nicht erreicht werden kann. Daran
würde auch der auf dem Unterschriftenbogen
vorgeschlagene zusätzliche Einbezug des korridorförmigen
Ausläufers der Schulhaus-Parzelle
von rund 700 m 2 nichts ändern, der die
beiden vorerwähnten Baurechtsgrundstücke
10 11
mit dem Verwaltungsgebäude/Pfarrhaus und
dem «Blumenhaus» voneinander trennt. Mit
dem Zusammenzug würde nämlich nur ein zusammengelegtes
Grundstück von zirka 4‘200
m 2 entstehen.
Bergseitiges Areal auch viel zu klein
Sowohl das Baurechtsgrundstück, auf
dem das Wohn- und Geschäftshaus mit der
FGZ-Verwaltung und dem Pfarrhaus der reformierten
Kirchgemeinde steht (Kat.-Nr.
WD 4177; 1‘437 m 2 ) als auch das Baurechtsgrundstück,
worauf das heutige «Blumenhaus»
mit einem Alterswohnhaus und Ladenlokalen
im Erdgeschoss gebaut ist (Kat.-Nr.
WD 8352; 2‘076 m 2 ), sind im geltenden Zonenplan
der zweigeschossigen Wohnzone W2
mit einem Mindestwohnanteil von 90 % zugewiesen.
Dabei beträgt bei beiden Grundstücksparzellen
die maximal zulässige Ausnützung
(= Verhältnis zwischen der zulässigen gebauten
Geschossfläche zur Grundstückfläche) nur
60 %, was für die vorgesehenen Nutzungsbedürfnisse
(Wohnen, Einkaufen, Restaurant,
Gesundheitszentrum, Krankenstation usw.) in
keinster Weise ausreichen würde. So könnten
bei einem Zentrum «vis-à-vis» nämlich gesamthaft
nur gerade zirka 2‘500 m 2 anrechenbare
Geschossflächen realisiert werden. Damit
liesse sich das von der FGZ ausgewiesene
sinnvolle, gemischte Raumprogramm (mit
Wohnen, Gewerbe, Quartierversorgung mit
Dienstleistungen des alltäglichen Bedarfs)
überhaupt nicht realisieren.
Demgegenüber konnte im Wettbewerbsprogramm
zum Projektwettbewerb «Ersatzneubau
Zentrum Friesenberg» auf dem
stadtseitigen Zentrums-Gebiet unterhalb der
Schweighofstrasse (Kat.-Nr. WD 7606), das
im geltenden Zonenplan der dreigeschossigen
Wohnzone W3 mit einem Mindestwohnanteil
von 90 % zugewiesen ist und eine genügend
grosse Grundstücksfläche von 12‘379 m 2 ausweist,
bei einer maximal zulässigen Ausnützung
von 130 % eine zweckmässige «Arealüberbauung»
mit anrechenbaren Flächen von
16‘092 m 2 baurechtskonform geplant werden.
Erfreulicherweise konnten dabei 12‘304 m 2 für
die Wohnnutzung (mit ca. 105 hindernisfreie
Wohnungen, zwei Pflegewohngruppen, Krankenstation
Friesenberg) sowie 3‘788 m 2 für
die quartierbezogene Gewerbenutzung (mit
Coop Schweighof, Gesundheitszentrum/Praxisgemeinschaft
Ärzte, Restaurant mit Saal
mittlerer Grösse, Läden, Kleingewerbe, Kindergarten
und Hort sowie FGZ-Regiebetriebe
und FGZ-Geschäftsstelle) eingeplant werden.
Schulhaus samt Garten- und Parkanlage
sind Denkmalschutzobjekte
Für die Planung eines Zentrums «vis-àvis»
würde – neben der bereits erwähnten
viel zu kleinen Grundstücksfläche, die eine
Arealüberbauung verunmöglicht – zusätzlich
noch ein weiteres formelles Hindernis bestehen:
Die ganze Schulhausanlage Friesenberg
(Kat.-Nr. WD 8509) ist nämlich im Inventar
der schützenswerten Bauten von kommunaler
Bedeutung aufgeführt. Bei einer Aufnahme
von Verhandlungen mit der Stadt Zürich (falls
sich diese überhaupt darauf einlassen würde)
müsste somit von Amtes wegen auch berücksichtigt
und respektiert werden, dass das
Schulhaus Friesenberg im Inventar der kommunalen
Denkmalschutzobjekte und die zugehörige
Garten- und Parkanlage (inkl. des Zugangsbereichs
ab Schweighofstrasse) im Inventar
der Gartendenkmalpflege verzeichnet sind.
Schon unter diesem denkmalpflegerischen
Gesichtspunkt, aber auch aus erschliessungs-