bouwgids - Gedrukte versie - Bouwservice

BOUWGIDSwerk met vakbekwame aannemersvoor alle bouwinfo: www.bouwservice.be

Verder in deze gids(Ver) bouwen met vakbekwame partners .................................................................................................... p. 1Inhoudstafel .................................................................................................................................................... p. 2Welke lening kiezen? ...................................................................................................................................... p. 3Hypothecaire lening: Fiscale voordelen ‘enige en eigen woning’ ............................................................... p. 4Schuldsaldoverzekering op uw lening ............................................................................................................p. 6Sociale leningen in Vlaanderen ..................................................................................................................... p. 6Een sociale lening bij een erkende kredietmaatschappij ............................................................................. p. 7Een sociale lening bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) .......................................... p. 8Een sociale lening bij het Vlaams Woningfonds ........................................................................................... p. 9BTW van 6% bij renovatiewerken ................................................................................................................ p. 10Vlaamse renovatiepremie voor structurele werken ................................................................................... p. 12Vlaams energieprestatiedecreet : strengere isolatie- en ventilatie-eisen .................................................p. 14Verplicht EPC bij verkoop en verhuur ........................................................................................................... p. 16Isoleren in de praktijk ................................................................................................................................... p. 18De wet Breyne .............................................................................................................................................. p. 21Aansprakelijkheid voor gebreken in het uitgevoerde werk ....................................................................... p. 24De verzoeningscommissie bouw ................................................................................................................. p. 25Gratis verzekering gewaarborgd wonen ..................................................................................................... p. 26De taak van uw architect ............................................................................................................................. p. 28Veiligheidscoördinator .................................................................................................................................. p. 29Zekerheden van uw BIV-makelaar ............................................................................................................... p. 30Landmeter-expert: in dienst van de bouw .................................................................................................. p. 31Werk met vakbekwame aannemers ........................................................................................................... p. 32De gemeentelijke diensten stedenbouw .................................................................................................... p. 39Aandachtspunten bij aankoop van een woning of bouwperceel .............................................................. p. 33Kadastraal Inkomen (KI) ............................................................................................................................... p. 42Onroerende voorheffing ............................................................................................................................... p. 43Als u een woning binnen de 5 jaar met winst verkoopt, klopt de fiscus ................................................. p. 44BTW betalen op het eigen werk? ................................................................................................................. p. 45De Vlaamse overheid hervormt! .................................................................................................................. p. 46Is een stedenbouwkundige vergunning nodig? .......................................................................................... p. 47Kleine werken kan voortaan zonder vergunning ........................................................................................ p. 49Hoe verloopt de eerste behandeling? ......................................................................................................... p. 57Structuurplannen en ruimtelijke uitvoeringsplannen ................................................................................. p. 59De zekerheden van het stedenbouwkundig attest ..................................................................................... p. 60Decreetwijziging van 13 juli 2001: zonevreemde woningen .................................................................... p. 61Verjaringstermijn voor bouwmisdrijven ...................................................................................................... p. 63Als een perceel van bestemming verandert ............................................................................................... p. 63Voor meer bouwinformatie: www.bouwservice.be - www.woningenkijken.be ...................................... p. 64❙ 2 ❙

FINANCIEELDe juiste leningEen woning kopen, bouwgrondkopen, uw droomhuis bouwen…Een belangrijke beslissing die begintmet de keuze van de juistelening. Een hypothecair kredietsluit u af voor “een onroerenddoel”. Dit wil meestal zeggen:bouwen, verbouwen, kopen…maar bijvoorbeeld ook het financierenvan successierechtenals u onroerend goed erft. Hethypothecair krediet bestaat inverschillende vormen. Elke vormheeft zijn specifieke kenmerken(looptijd, terugbetaling, rentevoet…)en is onderworpen aaneen strikte wetgeving.Vast of variabel ?Vaste rentevoet:Bij een lening met vaste rentevoetbetaal je voor een stuk zekerheid.De formule is duurder,maar verrassingen zijn dan ookuitgesloten. Je weet vooraf wat jemaandelijks zal moeten betalen,en dit voor de gehele looptijd. Eris wel een nadeel: als de rentevoetenzakken, en je wil niet voorde rest van je leven te veel betalen;dan bestaat er de mogelijkheidom je lening te herzien en tevervangen door een nieuwe, aaneen lagere vaste rentevoet. Ditkost echter geld en de procedureis nogal omslachtig.Variabele rentevoet:Wie durft, kan kiezen voor eenvariabele rentevoet. Van bij destart liggen de maandelijkse terugbetalingenlager en wanneerde rentevoeten nog dalen, doeje extra voordeel. Maar wat alsde rentevoeten stijgen? De rentevoetenworden op bepaaldetijdstippen herzien en aangepastaan de algemeen geldende tarieven.Semi-vast/variabel:Een combinatie van bovenstaande.De rentevoeten zijn bijvoorbeeldvast voor een bepaaldeperiode (bvb 10 jaar). Nadienworden ze aangepast. De schommelingenvan de rentevoeten(zowel naar boven als naar beneden)zijn beperkter dan bij eenlening met variabele rentevoeten de uitersten zijn meestal voorafvastgelegd.Aanpassen van de rentevoet:Bij leningen met variabele rentevoetwordt vooraf vastgelegdwanneer de rentevoeten zullenherzien en aangepast worden. Ditkan elk jaar, om de twee jaar, omde drie jaar, om de vijf jaar. Je kanook kiezen voor een eerste aanpassingna 5 of 10 jaar, en daarnatelkens na 1 jaar bijvoorbeeld.Alles is kwestie van afspraak.Vergeet echter niet: hoe hoger devariabiliteit (bijvoorbeeld jaarlijkseaanpassingen) hoe lager hettarief, maar hoe groter het risiconaar de toekomst!Constant of degressief ?Bij de constante formules (vast,variabel, semi) betaal je in deeerste jaren vooral interest. Hetduurt daarom enkele jaren vooraleerje “vooruitgang” ziet. Zoalsde naam het zegt, betaal je bijde degressieve formule in hetbegin veel terug, maar die bedragenverminderen naarmatede terugbetaling vordert. Naarhet einde van het contract wordtbijna niets meer terugbetaald. Ditkomt omdat bij deze formule vanbij het begin constant een deelvan het kapitaal wordt terugbetaald,samen met de interesten.In het begin zijn dit interestenop het volledige kapitaal. Verderverminderen deze interesten,omdat ook het kapitaal steedsvermindert.Vooral in het begin mag je de lastvan een dergelijke terugbetalingniet onderschatten!❙ 3 ❙

FINANCIEELFiscale voordelen van uw hypothecaire leningSinds 1 januari 2005 geldt er eennieuw systeem van fiscale aftrekvoor hypothecaire leningen. Voornieuwe leningen bestaat de gewoneof bijkomende aftrek vaninteresten niet meer.In de plaats is een ‘aftrek voor deenige en eigen woning’ gekomendie een enveloppe vormt van:- 1.860 euro per belastingplichtige,ongeacht het niveau vanzijn belastbaar inkomen.- gedurende de 10 eerste belastbaretijdperken van de lening,wordt deze aftrek verhoogdmet 620 euro als de woning deenige en eigen woning van debelastingplichtige blijft.- gedurende de 10 eerste belastbaretijdperken van het kredietwordt een bijkomende verhogingvan 60 euro toegekendvoor wie drie of meer kinderenten laste heeft.HOOFDPRINCIPES- De “aftrek voor de enige en eigenwoning” leidt tot een belastingverminderingdie berekendwordt aan het marginaaltarief.- De nieuwe aftrek wordt forfaitairberekend en staat los vanhet inkomen of van het geleendbedrag.- De aftrek wordt toegekend perpersoon zodat de aftrek verdubbeldworden voor gehuwden enwettelijk samenwonenden.- De nieuwe regels zijn van toepassingop kredieten die vanaf1 januari 2005 werden afgesloten.Oudere leningen enherfinancieringen blijven in hetoude systeem.- Het kadastraal inkomen vanwoningen die onder het nieuwestelsel vallen wordt niet meerbelast in de personenbelasting.Dit heeft evenwel tot gevolgdat de onroerende voorheffingniet meer verrekend kan wordenmet de personenbelasting.VERDERE PRECISERINGEN- De lening moet bedoeld zijnvoor het verwerven of behoudenvan een woning. ‘Verwerven’doelt zowel op de aankoopals op de bouw van een woning.Wat ‘behouden’ betreft:de lening moet bedoeld zijn omde woning in bezit te houden,of om de waarde ervan te verhogenof op hetzelfde peil tehouden door middel van verbouwings-,verbeterings-, aanpassings-,moderniserings- ofonderhoudswerkzaamheden.- De aftrek geldt in principe perbelastingplichtige. Maar watals maar één van de echtgenotenof wettelijk samenwonendeneigenaar is van de enigeeigen woning? Als in dit gevalde andere partner mee het kredietheeft aangegaan en voldoetaan alle voorwaarden, kanhij of zij wel degelijk de fiscaleaftrek krijgen. Als deze partnerniet mee het krediet heeft aangegaan,zal alleen degene diehet krediet heeft afgeslotenrecht hebben op de fiscale aftrek.- De verhoging van de aftrekwegens kinderlast geldt voorbeide partners.- Als meer dan twee personensamen een woning kopen,komt elk van hen voor zijn/haar deel van de lening in aanmerkingvoor de aftrek voorenige woning mits hij/zij voldoetaan alle voorwaarden.- Valt een lening, die u nu aangaatvoor verbouwingswerkzaamhedenaan uw enigeen eigen woning, onder denieuwe fiscale behandelingals u nog fiscale voordelengeniet voor de aankoopleningdie u afsloot in 2001?Neen. In dat geval blijft zowelvoor de bestaande als voor denieuwe lening de ‘oude’ regelingvan toepassing. Ook bij eenhypotheekoverdracht, als u uwwoning verkoopt, een anderekoopt of bouwt, en de hypotheeklaat overzetten, blijft deoude regeling verder van kracht.Wat telt, is de datum waarop delening werd afgesloten.- Een deel van de enige eigenwoning mag gebruikt voor beroepsdoeleinden.In dat gevalkomen alleen de hypothecaireinteresten die geen betrekkinghebben op het deel vande woning dat u gebruikt voorberoepsdoeleinden, in aanmerkingvoor de aftrek voor enigewoning. De interest die u betaaltvoor de financiering vanhet beroepsgedeelte kunt u aftrekkenals beroepskosten.- U mag een deel van de enigeeigen woning verhuren. Maaropnieuw geldt dat u het deelvan de interest dat betrekkingheeft op het verhuurde gedeelte,niet fiscaal in mindering kuntbrengen voor de eigen woning.Voor deze interest mag u wel❙ 4 ❙

FINANCIEELde gewone interestafrekening(de ‘oude’ regeling) toepassen.- U mag de aftrek voor eigenwoning al toepassen vóóreen bouw, die meerdere jarenin beslag neemt, voltooidis; voorzover u aan alle anderevoorwaarden voldoet.- U mag de aftrek voor de enigewoning al toepassen als u eenwoning koopt maar de vorigeeigenaar nog enkele maandenin de woning blijft wonen, inafwachting dat zijn nieuwewoning is voltooid, als het omslechts enkele maanden gaat.Als u uw enige eigen woninggedurende langere periodeverhuurt, komt u echter niet inaanmerking voor de aftrek voorde eigen woning.- Als u een paar jaar de aftrekvoor de enige woning toepast,en dan een andere woningkoopt en die betrekt blijft uvoor de eerste woning de aftrekvoor de enige woning behouden.Voor deze aftrek wordtimmers gekeken naar uw toestandop 31 december van hetjaar waarin u het krediet aanging:in dat jaar moet het uwenige en eigen woning zijn.Wel behoudt u alleen het basisbedragvoor deze aftrek. Vanafhet jaar dat u een tweede woningkoopt, verliest u namelijkdefinitief de verhoging wegensenige woning. Uiteraard kunt uvoor de tweede woning geenaanspraak maken op de aftrekvoor enige woning.- De aftrek voor enige woninggeldt ook in geval van vruchtgebruik,erfpacht, opstal.- U verliest de verhoging van deaftrek voor de enige woningNIET als u na enkele jaren denaakte eigendom van de ouderlijkewoning erft.- Een lening voor een bouwgrondkomt niet in aanmerking.Wel mag u de interestvan deze lening aftrekken vanhet kadastraal inkomen van debouwgrond, dat u moet aangevenzolang er geen woningop staat. De lening voor dewoning komt uiteraard wel inaanmerking voor de aftrek vooreigen woning. Het is dus overhet algemeen interessanterom in een keer zowel voor degrond als voor de bouw te lenen,want in dat geval komt delening volledig in aanmerkingvoor de aftrek voor de enigewoning.- De dekking waarin de schuldsaldoverzekeringvoorzietheeft GEEN invloed op depremies die u mag inbrengenvoor de aftrek voor de enigewoning? U kunt een schuldsaldoverzekeringaangaan opbeider naam die bij overlijdenvan een van beiden het volledigegeleende kapitaal terugbetaalt.Maar u kunt evengoedkiezen voor een formule waarbijslechts 50% van de leningwordt terugbetaald als een vanbeiden overlijdt.- U kunt de premies voor eenlevensverzekering nog fiscaalblijven aftrekken als u intusseneen lening hebt aangegaandie valt onder de aftrek voor deenige woning. Om het aftrekbarebedrag aan premies te berekenen,moet u eerst de somvan het terugbetaalde kapitaalen de interesten maken. Vandeze som moet u eventueel deverhoging van de aftrek voor deenige woning aftrekken. Daarnaberekent u op basis van uwinkomen de maximale aftrekvolgens de oude regeling. Hetverschil tussen dit maximumen het bedrag dat u inbrengtvoor het basisbedrag van denieuwe aftrekregeling, mag ufiscaal inbrengen in de vormvan voor de levensverzekeringbetaalde premies.❙ 5 ❙

FINANCIEELDe zekerheden van uw schuldsaldoverzekeringWanneer u bij een bank eenwoonkrediet opneemt, dan zultu waarschijnlijk ook een schuldsaldoverzekeringmoeten afsluiten.De bank vindt dit nodig wantin geval u komt te overlijden wiegaat dan de lening terugbetalen?Daarom zal de bank vragenu te verzekeren, zodat de verzekeringsmaatschappijde leningvoor u terugbetaalt in geval vanoverlijden. Een schuldsaldoverzekeringis trouwens niet zomaareen levensverzekering. Het verzekerdebedrag, daalt ongeveereven snel als het saldo van delopende lening.De meeste banken vragen hetvolledige kredietbedrag te verzekeren.Indien u samen met eenpartner een lening neemt, dankunt u dat bedrag over u beidenverdelen. Indien u wenst dat uwpartner niet langer de leningmoet betalen, dan neemt u eenverzekering die het volledige bedraguitkeert bij uw overlijden.Maar wat als uw partner zouoverlijden en u wilt dat de leningdan evengoed wegvalt, dan zalook uw partner zich voor 100%moeten verzekeren. Uiteraardhangt aan dat alles ook een kostprijs,want een groter verzekerdbedrag betekent meteen ook eenhogere premie. In praktijk zalmen meestal opteren voor eenverzekeringsdekking van 100%van het leningsbedrag verdeeldonder de 2 verdieners: bv 60%voor het hoogste en 40% voorhet laagste inkomen.Verder hangt de premie nog vaneen aantal andere factoren af:Sociale leningen in Vlaanderenleeftijd, geslacht, gezondheidstoestand,risicofactoren: bv aldan niet roken, ... Ook de looptijdvan de lening en de rentevoetbeïnvloeden het premiebedrag.Hoe u de premie betaalt, kuntu meestal vrij kiezen. Soms kanhet fiscaal voordelig zijn dit éénmaligte doen bij de start vanuw lening, ofwel kiest u voorjaarpremies. De premies die demaatschappijen aanrekenen kunnenbehoorlijk verschillen.U moet ook beslissen wie u alsbegunstigde aanduid. Een foutekeuze kan als gevolg hebben datu de premie niet fiscaal kunt inmindering brengen; of de begunstigdedie u aanduidt kan inbepaalde gevallen zwaar belastworden.Natuurlijk gaat u voor een kredietlangs bij uw bank. Maar veelmensen vergeten dat de Vlaamseoverheid ook bepaalde woonkredietenondersteunt. Dat kan doormiddel van een subsidie, waardoorde rentevoet een stuk onderdie van de banken ligt.In het Vlaamse Gewest kan u terechtbij drie verschillende aanbiedersvan sociale leningen:- de Vlaamse Maatschappij voorSociaal Wonen (VMSW)- het Vlaams Woningfonds(enkel voor gezinnen met tenminste 1 kind)- de erkende kredietmaatschappijen.Elk van deze kanalen heeft zijneigen voorwaarden en modaliteiten,dus u maakt eerst best eengrondige vergelijking.Op de site www.socialeleningen.bevindt u alle informatie en kan unagaan of u in aanmerking komtvoor een sociale lening en waarhet de moeite loont om uw aanvraagin te dienen.❙ 6 ❙

FINANCIEELEen sociale lening bij een erkende kredietmaatschappijOp dit ogenblik erkent de Vlaamseregering 47 kredietmaatschappijendie als uitsluitenddoel het toekennen en beherenvan sociale leningen voor hetkopen, bouwen, verbouwen ofbehouden van een bescheidenwoning hebben. Een volledigelijst met contactgegevens van deerkende kredietmaatschappijenvindt u op de site www.socialeleningen.be.Kenmerkend voor de erkendekredietmaatschappijen is dathet Vlaamse Gewest haar gedeeltelijkewaarborg hecht aande toegekende sociale leningen.Dit is vooral interessant voor gezinnendie over weinig of geenstartkapitaal beschikken. Dankzijdeze waarborg kunnen zij bij eenerkende kredietmaatschappij terechtzonder dat hun rentevoetverhoogd wordt.Sinds 1 juli 2007 hecht hetVlaamse Gewest ook haar waarborgaan de kredieten die deerkende kredietmaatschappijenafsluiten om sociale leningen tekunnen verstrekken. De erkendekredietmaatschappijen zullenzich hierdoor goedkoper kunnenfinancieren, en dat komt natuurlijkook de sociale ontlener tengoede.Voorwaarden voor een socialelening bij een erkende kredietmaatschappij- De belangrijkste voorwaardeis dat de woning waarvoor ude lening wenst af te sluiten,bescheiden dient te zijn. Dithoudt in dat het ofwel gaat omeen sociale woning die doorde Vlaamse Maatschappij voorSociaal Wonen, het VlaamsWoningfonds of een socialehuisvestingsmaatschappij verkochtwordt, ofwel (voorwoningen op de privatemarkt) om een woning dieonder een bepaalde maximumverkoopwaarde valt.Vanaf 1 januari 2013 bedraagtdeze maximum verkoopwaarde225.000 euro. Dit maximummag worden verhoogd met5% per persoon ten laste. Er isbovendien een extra verhogingmet 10% voor woningen diegelegen zijn in een zogenaamdVlabinvest-gebied.- De woning moet in hetVlaamse Gewest gelegen zijn.Voorts moet het gaan om deenige woning. U mag dus geenandere woning bezitten, nochvolledig in volle eigendom,noch volledig in vruchtgebruik.- U moet de woning binnen detwee jaar na de toekenning vande sociale lening betrekken,en deze vervolgens bewonentot de lening minstens 10 jaarloopt.- In tegenstelling tot een socialelening bij de VlaamseMaatschappij voor SociaalWonen of het Vlaams Woningfonds,dient u bij een erkendekredietmaatschappij niet tevoldoen aan een maximuminkomen!Waarvoor kan ik lenen bij eenerkende kredietmaatschappij?Bij een erkende kredietmaatschappijkan u, voor zover aanalle voorwaarden wordt voldaan,terecht voor het bouwen,kopen, of verbouwen van eenbescheiden woning, alsook voorde overname van hypothecaireschulden die op een bescheidenwoning rusten.Hoeveel kan ik lenen bij eenerkende kredietmaatschappij?Bij een erkende kredietmaatschappijkan u tot 100% van dekostprijs van de woning of verbouwinglenen, tenzij de waardevan de woning dat niet toelaat.Hiertoe zal de kredietmaatschappijde waarde van de woning latenschatten. U kunt nooit meerlenen dan de geschatte waarde.De notaris- en aktekosten moetu zelf dragen.Looptijd van een socialelening bij een erkende kredietmaatschappijDe maximum looptijd voor eensociale lening bij een erkendekredietmaatschappij is 30 jaar.De maatschappij bepaalt in samenspraakmet u de looptijd diehet best bij u past.Rentevoet van een socialelening bij een erkende kredietmaatschappijEen erkende kredietmaatschappijwerkt net zoals een bank, enbepaalt de rentevoet in functievan haar eigen kosten. U kansteeds rekenen op een voordeligerentevoet, mede door dewaarborg van het Vlaamse Gewest.De rentevoet hangt hier dus nietaf van uw inkomen, maar welvan de looptijd van uw lening!❙ 7 ❙

FINANCIEELLenen bij de Vlaamse Maatschappijvoor Sociaal Wonen (VMSW)De VMSW is geen bank, maareen Vlaams overheidsagentschap.Naast het verlenen vanbetaalbare woonleningen, stimuleren,begeleiden en financierenhaar diensten ook lokale socialewoonprojecten.Zij kent goedkope sociale leningentoe aan de gezinnen die eensociale woning wensen aan tekopen, of die hun eigen woningwensen te kopen (met renovatie),te bouwen, of te renoveren.InkomenUw inkomen moet, afhankelijkvan uw gezinssamenstelling, aanbepaalde minimum- en maximumcriteriavoldoen.Enige eigendomU mag geen andere woning involle eigendom of vruchtgebruikhebben op het ogenblik van hetschriftelijke kredietaanbod vande VMSW (een naakte eigendomis daarbij niet van belang).Op deze voorwaarde bestaan inwelbepaalde gevallen uitzonderingen.Solvabiliteit en leeftijdU moet voldoende solvabel zijnom de maandelijkse afbetalingente kunnen doen. Dit betekentdat uw inkomsten hoog genoegmoeten zijn om na het betalenvan de financiële lasten, te kunnenvoldoen aan de normale gezinsbehoeften.U moet daartoeminstens het leefloon (van uwgezinssituatie) overhouden nade aflossing. Of u voldoende solvabelbent bepaalt de VMSW opbasis van attesten.Persoonlijk bewonenWanneer u een lening bij deVMSW afsluit, verbindt u zich ertoeom de betreffende woning 20jaar lang persoonlijk te bewonen.Het uitgangspunt is immers dat uwoonbehoeftig bent wanneer ude lening aangaat. Precies daaromwordt de lening, met behulpeen zekere subsidie van de overheid,goedkoop aangeboden.Wanneer u de woning verlaat,hebt u dan ook de keuze om delening meteen volledig af te lossen(waardoor alle contractueleverbintenissen verbroken zijn) ofze verder af te betalen tegen dereferentierentevoet geldig bij hetaangaan van de kredietopening,verhoogd met 2 procentpunten.Hoeveel kan ik lenen bij deVMSW?Het bedrag dat u kan lenen bijde Vlaamse Maatschappij voorSociaal Wonen is afhankelijk vande verrichting. Er is steeds sprakevan een maximum ontleenbaarbedrag. Bovendien kan u nietaltijd lenen voor de aankoop vande grond.Rentevoet van een socialelening bij de VMSWVoor de berekening van de rentevoetbij uw lening wordt rekeninggehouden met de evolutievan de marktrentevoet, met uwinkomen en gezinstoestand, methet soort verrichting waarvoor uleent en met de ligging van dewoning.U kan alvast uitgaan van enkeleeenvoudige regels:(1) U leent voordeliger bij deVMSW;(2) Hoe lager uw inkomen en hoegroter uw gezin, hoe voordeligerde lening;(3) In woonvernieuwings- ofwoongebied bouwen of kopen isnog voordeliger;(4) Renoveren is het voordeligst.De rentevoet van een lening bijde VMSW is altijd onderhevig aaneen vijfjaarlijkse herziening.Hoe schrijf ik me in voor eenlening bij de VMSW?Voor de kredietaanvragen doetde Vlaamse Maatschappij voorSociaal Wonen een beroep op dedoor haar erkende sociale huisvestingsmaatschappijen.Dezemaken uw dossier op en sturenhet door naar de VMSW. Voormeer informatie in het stadiumvan de aanvraag kan u dus bijhen terecht. U vindt een volledigelijst op de website www.vmsw.be van VMSW.Eens u een aanvraag hebt gedaanvoor een lening, wordt uw dossierovergemaakt aan een van deprovinciale cellen. De opvolgingvanaf de aanvraag tot aan deeerste aflossing gebeurt daar. Ditomvat de inspecties ter plaatse,de uitbetaling van uw kredietopening,alle formaliteiten aangaandehet ondertekenen vande kredietakte en het inschrijvenvan de hypotheek.Meer info: www.vmsw.be❙ 8 ❙

FINANCIEELLenen bij het Vlaams WoningfondsOok het Vlaams Woningfondsstelt enkele voorwaarden tot hetbekomen van een sociale lening.Het gezinU moet minstens 1 kind ten lastehebben. Het dient te gaan omkinderen die in het gezin wonen.Voor meerderjarige kinderendient men bovendien als ouderde kinderbijslag te ontvangen.Het inkomenHet belastbaar inkomen (op hetlaatst gekende aanslagbiljet)mag een vastgesteld bedragniet overschrijden. Hoe lager hetnetto belastbaar inkomen, hoevoordeliger de rentevoet.De woningDe woning is verbonden aan eenmaximum verkoopwaarde. In bepaaldegevallen verhoogd:(1) per persoon ten laste vanafde derde persoon;(2) indien het jongste kind jongeris dan 6 jaar;(3) voor iedere ascendant diereeds minstens 6 maanden inwoont.U mag geen andere woning involle eigendom of volledig invruchtgebruik hebben. De woningmoet in het Vlaams Gewestgelegen zijn en als andere bijkomendevoorwaarden dat ze:(1) desgevallend na het uitvoerenvan werkzaamheden, nietonbewoonbaar of ongeschiktmag zijn;(2) bewoond moet worden doorde aanvrager en zijn gezin;(3) niet mag verhuurd worden;De verkoopwaarde wordt vastgelegddoor een onafhankelijkeexterne expert. Indien de woningnog in opbouw is, baseert menzich op de plannen en bestekken.Het maximum volume vande woning is bij nieuwbouw ofterugbetaling van schuld voornieuwbouw beperkt op basis vanhet aantal kinderen: zijnde 590m 3bouwomvang voor gezinnen met1 of 2 kinderen ten laste, nadienverhoogt met 20 m3 per extrapersoon ten laste.Hoeveel kan ik lenen?Het maximum leningsbedrag isafhankelijk van de verrichting:(1) bij aankoop: 95 % van de verkoopwaarde(of indien deze lageris, van de aankoopprijs) van dewoning;(2) bij werken: 95 % van de kostprijsvan de werken maar steedsbeperkt tot 95 % van de verkoopwaardevan de woning na dewerken;(3) bij nieuwbouw: 95 % van dekostprijs van de bouw (grond inbegrepen)maar steeds beperkttot 95 % van de verkoopwaardevan de woning;(4) bij overname van een vorigelening: 95 % van de verkoopwaardevan de woning.Wat is mijn rentevoet?De rentevoet wordt berekend infunctie van uw netto belastbaarinkomen, uw aantal kinderen tenlaste en de ligging van de woning.De ligging van de woningDe rentevoet wordt verminderdmet 0,50 % indien de woning gelegenis in een kernstad of in bepaaldeandere gevallen. De rentevoetwordt verhoogd met 0,50% indien het een nieuwbouw (ofaankoop onder het BTW-stelsel)betreft en deze woning gelegenis buiten een woonvernieuwingsofwoningbouwgebied.Welke kosten zijn er verbondenaan de lening?Het Vlaams Woningfonds zelf rekentslechts een dossierkost van150 euro aan bij het openen vaneen leningsaanvraag. Hiermeezijn alle verdere administratievekosten van de leningsaanvraaggedekt. Het Vlaams Woningfondsrekent geen aparte schattingskostenaan. Er zijn steedsleenaktekosten verschuldigd opdeze hypothecaire leningen. Hetereloon van de notaris wordt hierwel gehalveerd aangezien hetom een sociale lening gaat.Waar kan ik terecht?Denkt u in aanmerking te komenvoor een lening bij het Vlaamswoningfonds? Hiervoor kan usteeds terecht op de maatschappelijkezetel of op één van deprovinciale kantoren.Meer info:www.vlaamswoningfonds.be.❙ 9 ❙

RENOVATIEBTW van 6% bij renovatiewerkenAls u renovatie- of herstellingswerkenaan uw woning van meerdan 5 jaar oud laat uitvoeren, kandit tegen 6 % btw.Deze fiscaal voordelige maatregelgeldt voor renovatie- en herstellingswerkenaan een privéwoning,op voorwaarde dat:- die uitsluitend of hoofdzakelijkwordt gebruikt als privéwoning.Voor gebouwen van gemengdgebruik waar het privégedeeltebijkomstig is in vergelijking methet beroepsgedeelte, bedraagthet btw-tarief ook 6 % voorwerken uitgevoerd aan hetprivégedeelte en 21 % voorwerken uitgevoerd aan hetberoepsgedeelte.Wanneer het gaat omwerken die aan het geheelvan het gebouw wordenuitgevoerd, wordt de factuuropgesplitst tussen 6 % voorhet privégedeelte en 21 %voor het beroepsgedeelte(in verhouding van privé enberoepsgedeelte).- die minstens 5 jaar geledenvoor het eerst in gebruikwerd genomen. De eersteingebruikneming is de datumwaarop de woning voor deeerste maal bewoond werd.- de werken rechtstreeks aande eindgebruiker (bewoner)(eigenaar of huurder) gefactureerdworden- de renovatiewerken werkenzijn die betrekking hebben opde woning zelf.- ook de eigenaar van eentweede verblijf kan bijrenovatiewerken genieten van6% btw- werken aan een gedeeltevan een gebouw (bv.het vernieuwen van hetkantoorgedeelte) dat hetberoepsgedeelte betreft vallenniet onder 6% btw; maar aan21%.- als bij grote verbouwingswerkenmet uitbreiding deoppervlakte van het oudegedeelte dat overblijft groteris dan de helft van de totaleoppervlakte van de woning nade uitvoering van de werken,wordt het btw-tarief van 6%toegepast. Het nieuw gedeeltemoet dus onder de oppervlakteof volume van het oud gedeelteblijven.- bij grondige renovaties wordthet tarief van 6% niet betwistwanneer de renovatiewerkenop een relevante wijze steunenop de oude dragende muren(inzonderheid de buitenmuren)en algemener op de wezenlijkeelementen van de structuur vanhet te renoveren gebouw.Volgende binnenwerken zijnaan 6%:- sanitair (wc’s, bad, douche,lavabo…) aangesloten op dewaterleiding of de riolering,bijhorende vaste badkamerkastenop maat, vasteventilators en luchtverversers inde badkamer- nieuwe elektriciteit (leidingen,stopcontacten …)Voor verlichtingsarmaturen enbijhorende lampen geldt hetbtw-tarief van 21%, behalvewanneer die armaturen volledigingewerkt zijn in het plafond.- een elektrische bel, vastebrandalarmtoestellen, vastealarmtoestellen tegen diefstal,huistelefooninstallatie (indienblijvend verbonden aan dewoning)- centrale verwarming of airconditioningmet alle toestelleninbegrepenDe levering met plaatsing vankachels, radiators, individueleconvectors op hout, kolen,olie, gas of elektriciteit kan hetbtw-tarief van 6% genietenop voorwaarde dat: 1) dezeapparaten verbonden zijn metde schoorsteenpijp of met eenandere afvoer voor gassenof rook naar buiten 2) ze zijnaangesloten op leidingenvoor de aanvoer van energie.Bijvoorbeeld: Elektrische convectors moeten rechtstreeks enblijvend zijn aangehecht aan❙ 10 ❙

RENOVATIEde elektrische installatie vanhet gebouw. Voor elektrischeconvectors die enkel via eenstopcontact zijn aangesloten,geldt het btw-tarief van 21%.- isolatie van de woning- wandbekleding, vloerbekleding(tegels, laminaat …) die wordtvastgemaakt of ter plaatse opmaat wordt gesneden volgensde afmetingen van de tebedekken oppervlakte- een nieuwe schouw, openhaard- een keuken bestaande uitopbergkasten, gootsteen, afzuigkap…Voor inbouwtoestellen zoalsoven, microgolf, kookplaat, gasofelektriciteitsfornuis, koelkast,diepvriezer, vaatwasmachine,wasmachine en droogkast geldtsteeds het btw-tarief van 21%.- opbergkasten die onroerendvan aard zijn, bijv. alsscheidingswand tussen tweekamers- het afkrabben en vernissen vanparketvloeren- de binnen- en buitenschilderwerkenen het behangenVolgende buitenwerken zijnaan 6%:- vernieuwen van de voorgevelvan de woning door haar te bepleisteren,er een nieuwe baksteenvoor te plaatsen, het moste verwijderen, te hervoegen,het verwijderen van aanslag opgevels door zandstralen of eenandere methode- luiken, rolluiken en rolgordijnenaan de buitenkant van hetgebouw- een veranda aan uw woning- een pergola indien ze deeluitmaakt van de eigenlijkewoning- een terras grenzend aan dewoning- een garage of bijkomendegarage die deel uitmaakt van dewoning zodanig dat ze gebruiktwordt door de bewonersVolgende onderhoudswerkenzijn aan 6%:- het vegen van schoorstenen,het ontstoppen van riolen enleidingen- onderhoudswerken aan liftenen aan installaties voor centraleverwarming- reinigingswerken die de uitvoeringvan onderhoudswerkenvoorafgaan (bijv. de reinigingvan een te verven oppervlakte)Volgende renovatiewerkenblijven steeds aan 21%:- renovatiewerken aan eengebouw dat niet bedoeld isvoor bewoning- de gebruikelijke huishoudelijkereiniging die de netheid vande privéwoning tot doel heeft(stofzuigen vast tapijt, dweilenvan de vloer, boenen van hetparket, wassen van de ramen…)- afbraakwerken die niet voorafgaanaan renovatie werken,herstellingen of onderhoud- renovatiewerken die geenbe trekking hebben op de eigenlijke woning zoals: 1) tuinaanleg,afsluitingen tussentuinen of percelen, tuinpaden2) aanleg van en werken aanzwembaden, sauna’s, golfterreinen,vijvers, fonteinen 3)een terras op het einde vanuw tuin, een tuinhuisje, eenpad in de tuin 4) de werken enmaterialen die u zelf uitvoertmet aangekochte materialenbij een doe-het-zelfzaak.Modaliteiten:Op de factuur moeten alle elementenvermeld worden die detoepassing van het verlaagde tariefrechtvaardigen.Hiervoor moet u als bouwheeraan de aannemer een attest,onder welke vorm ook, overhandigendat de nodige inlichtingenbevat om de factuur te kunnenopstellen. Hierin moeten zekerde definitieve bestemming vanhet gebouw en de eerste ingebruiknamezijn opgenomen.❙ 11 ❙

RENOVATIEVlaamse renovatiepremie voor structurele werkenDe Vlaamse renovatiepremie ondersteunteigenaars/bewonersdie een eigen woning willenrenoveren. De renovatiepremiegeeft hen de kans om de kwaliteitvan hun woning aanzienlijk teverbeteren. Vanaf 29/10/2009 isde renovatiepremie grondig hervormd.Wie kan de aanvraagindienen?De renovatiepremie kan aangevraagdworden door de bewonerof de verhuurder van een woning.De bewoner (eigenaar/bewonerof huurder) is diegene die dewoning op de aanvraagdatumzelf bewoont. Onder verhuurderwordt verstaan diegene die dewoning (met het oog op de onderverhuring)verhuurt aan eensociaal verhuurkantoor voor deduur van minstens 9 jaar.InkomensvoorwaardeVoor aanvragen in 2013 mag hetinkomen van de bewoner nietmeer bedragen dan:- 40.220 euro voor alleenstaandenzonder persoon ten laste- 57.460 euro voor alleenstaandenmet één persoon ten laste,te verhogen met 3.220 europer persoon ten laste (vanaf detweede)- 57.460 euro voor gehuwdenen wettelijk of feitelijksamenwonenden, te verhogenmet 3.220 euro per persoon tenlasteEr wordt gekeken naar het belastbaarinkomen van de bewonervan het derde jaar dat voorafgaataan de aanvraagdatum. Voor renovatiepremiesdie worden aangevraagdin 2013 wordt dus hetbelastbaar inkomen van 2010 inaanmerking genomen.Voor de verhuurder geldt geen inkomensgrens.Voorwaarden woningDe woning waarvoor de renovatiepremiewordt aangevraagdmoet minstens 25 jaar oud zijnen gelegen zijn in het VlaamseGewest.Een woning is een onroerendgoed of een deel ervan dathoofdzakelijk bestemd is voorde huisvesting van een gezin (ofalleenstaande). Het onroerendgoed in kwestie moet dus op deaanvraagdatum al minstens 25jaar deze bestemming hebben.Kamers en studentenkamers wordenvoor de toepassing van derenovatiepremie niet beschouwdals woning en er wordt dus geenrenovatiepremie voor toegekend.EigendomsvoorwaardeDe bewoner mag, naast de woningwaarvoor de renovatiepremiewordt aangevraagd, geen anderewoning in volle eigendom ofvolledig in vruchtgebruik (gehad)hebben op de aanvraagdatum ofde periode van drie jaar die daaraanvoorafgaat.Deze eigendomsvoorwaardegeldt niet in de volgende gevallen:- het andere goed is op deaanvraagdatum het voorwerpvan een onteigening- het andere goed is op deaanvraagdatum gesloopt en deaanvrager heeft geen perceelbestemd voor woningbouwvolledig in volle eigendom of invruchtgebruik- de andere woning is op deaanvraagdatum vervreemd(bv verkocht) en de aanvragerbewoonde het tot hij verhuisd isnaar de woning waarvoor hij derenovatiepremie aanvraagt- de andere woning is onbewoonbaarverklaard en deeigenaar geeft vervolgens eenandere bestemming aan dezeeigendom of gaat over tot sloopen was de laatste bewonerervan.Voor de verhuurder geldt dezeeigendomsvoorwaarde niet.FacturenDe renovatiepremie wordt bere-❙ 12 ❙

RENOVATIEkend op basis van facturen diebetrekking hebben op 1) werkzaamhedenuitgevoerd door eenaannemer of 2) op de aankoopvan materialen die door de aanvragerzelf zijn verwerkt of geplaatst.De totale kostprijs van de werkzaamhedendie in aanmerkingkunnen worden genomen, moetminstens 10.000 euro bedragen(exclusief btw). Dit bedrag dientdoor facturen bewezen. Dezefacturen mogen op de aanvraagdatumniet ouder zijn dan 3 jaaren evenmin dateren van voorde datum waarop u een zakelijkrecht kreeg op de woning.Tip ! Sommige facturen kunnen(deels) geweigerd worden omdatde werkzaamheden waarop zebetrekking hebben niet in aanmerkingkomen. Daarom is hetaangeraden om alle facturen dieu heeft en die binnen de geldigeperiode vallen, bij de aanvraag tevoegen (kastickets, bestelbons endergelijke worden niet aanvaard).Aanvraag – hoe en wanneer?U dient uw aanvraag voor een renovatiepremiein bij de dienst vanhet agentschap Wonen-Vlaanderenin uw provincie. Gebruik hiervoorhet aanvraagformulier en deverzamellijst van facturen van uwprovincie.U dient de aanvraag in nadat derenovatiewerkzaamheden werdenuitgevoerd, op het ogenblikdat u de woning in kwestie bewoont.U kan facturen indienendie teruggaan tot maximum driejaar voor de aanvraagdatum. Enkelfacturen die dateren vanaf uwzakelijk recht van de woning komenin aanmerking.AfhandelingNa uw aanvraag, zal het agentschapWonen-Vlaanderen eersteen ontvangstmelding versturenen gaat vervolgens na of allenoodzakelijke documenten aanwezigzijn. In principe gebeurt ditbinnen de maand.Is uw aanvraag volledig, dan ontvangtu daarvan een bevestiging.Als uw aanvraag onvolledig is,dan zal men de ontbrekende documentenopvragen.Vanaf de datum dat uw dossiervolledig is, heeft Wonen-Vlaanderenmaximaal drie maanden detijd om een beslissing te nemenover uw aanvraag. Als Wonen-Vlaanderen binnen die termijngeen beslissing heeft genomenof als u niet akkoord gaat met debeslissing, kunt u beroep aantekenen.Vanaf het verstrijken van de termijnwaarbinnen Wonen-Vlaandereneen beslissing moet nemen,of vanaf de weigering vanuw aanvraag, heeft u één maandde tijd om beroep aan te tekenen.Verstuur uw beroep altijd aangetekend.PremiebedragDe renovatiepremie bedraagtmaximaal 10.000 euro, en nooitmeer dan een bepaald percentage(20 of 30% ) van de goedgekeurdefacturen.30% als:1) u de aanvraag indient als bewoneren uw gezamenlijk belastbaarinkomen van 3 jaar voorde aanvraag niet meer bedraagtdan 28.730 euro voor aanvragenin 2013, te verhogen met 1.500euro per persoon ten laste2) u de aanvraag indient alsverhuurder. In dit geval moet ude woning die u renoveert voorminstens 9 jaar verhuren via eensociaal verhuurkantoor20% als:u de aanvraag indient als bewoneren uw gezamenlijk belastbaarinkomen van 3 jaar voor de aanvraagmeer bedraagt dan 28.730euro voor aanvragen in 2013, teverhogen met 1.500 euro per persoonten laste.EenmaligAls een renovatiepremie wordtuitbetaald, dan kan men gedurende10 jaar vanaf de aanvraagvan deze tegemoetkoming geennieuwe renovatiepremie (enevenmin een verbeteringspremie)meer aanvragen. Deze periodevan 10 jaar geldt zowel voorde bewoner als voor de woning.Hierop bestaan geen uitzonderingen!WerkzaamhedenEr komen sinds 29/10/2009(nieuwe regeling) slechts 8categorieën van werken inaanmerking, met voor elke categorieeen maximaal bedragwaarvoor er facturen aanvaardkunnen worden:• Funderingen en muren -max. 15.000 euro• Draagvloeren - max. 15.000euro• Daken - max. 15.000 euro• Buitenschrijnwerk -max. 15.000 euro• Centrale verwarming -max. 7.500 euro• Elektriciteit - max. 3.750 euro• Sanitair - max. 3.750 euro• Vervanging van een binnen -trap - max. 3.750 euroWerken die te maken hebbenmet afwerking (gevelbekleding,bepleistering, dekvloeren,wandtegels, binnendeuren, 2debadkamer of toilet) of isolatiekomen niet meer in aanmerking.Meer info :www.bouwenenwonen.be❙ 13 ❙

ENERGIEStrenge Vlaamse isolatie- en ventilatieeisenWie bouwt of verbouwt, moetvanaf 1 januari 2006 rekeninghouden met strengere opgelegdeisolatie- en ventilatieeisen. HetVlaams energieprestatiedescreetmoet leiden tot een lager energieverbruik,goedkopere energiefacturen,meer wooncomfort ...en is een gevolg van een Europeserichtlijn over de zogenaamdeenergieprestatie van gebouwenom de uitstoot van broeikasgassente verminderen.Alle gebouwen en groterenovatiesDe regeling geldt voor alle nieuwegebouwen, dus niet enkel voorwoningen en moet ook wordentoegepast bij grote renovaties:uitbreidingen, verbouwingen offunctiewijzigingen waarvoor eenstedenbouwkundige vergunningvereist is.Voor het herbouwen van een gebouwen voor een zeer grondigerenovatie van een groot gebouwgelden dus dezelfde eisen alsvoor een nieuwbouw met dezelfdebestemming.Tevens moeten bij een verbouwingzowel de verbouwde als denieuwe delen voldoen aan de gesteldeeisen.EisenMaximaal E-peil, E100De energieprestatie (E-peil) iseen maat voor het energieverbruikvan een woning en de vasteinstallaties ervan. Hoe lager hetE-peil, hoe energiezuiniger dewoning is.Het E-peil hangt af van: de compactheid;de thermische isolatie;de luchtdichtheid; de ventilatie;de verwarmingsinstallatie enhet systeem voor warm watervoorziening; de oriëntatie en bezonning;de airco. Voor woongebouwenmoet het E-peil van elkdeelproject lager zijn dan E100.Maximaal K-peilHet K-peil geeft het maximaalpeil van de globale warmteisolatievan het gebouw (in zijngeheel) weer. Bij gedeeltelijkeherbouw of bij uitbreiding geldtde K-peil eis enkel voor het herbouwdeof het nieuwe deel vanhet gebouw.Maximale U- enminimale R-waardenDat zijn eisen op vlak van thermischeisolatie:De maximale U-waarden zijn demaximale warmtedoorgangscoëfficiëntenvan de scheidingsconstructies(muur, vloer, dak, raam,deur, ...).Voor bepaalde scheidingsconstructiesgelden minimale warmteweerstanden(R-waarden).Minimumeisen voorventilatievoorzieningenDe ventilatie-eisen hangen zowelaf van de ‘aard van het werk’ alsvan de ‘bestemming’, en zelfsvan de functie van elke ruimte.Beperken van het risico opoververhittingEr wordt best al van in de ontwerpfaseaandacht besteed aande beperking van het risico opoververhitting. In gebouwenwaar relatief veel beglazing istoegepast kan het moeilijk zijnom oververhitting te beperken.Ook kan het toepassen van eenlichte bouwwijze (bv houtskeletbouw)het oververhittings risicodoen toenemen.In de praktijk1. Het maximale E-peil (E100)drukt uit hoe een gebouwpresteert op het vlak van energieverbruik:rendementen enverliezen. Dat betekent eengoede thermische isolatie vande muren en het dak, maareveneens van de vloer. Ramendienen voorzien te zijn vansuperisolerende beglazing inplaats van gewone dubbelebeglazing. Om overmatigeluchtinfiltratie en tochtproblemente voorkomen moet dewoning bovendien luchtdichtzijn: spleten en kieren bij deaansluiting van de ramen in debuitenmuren, en van het dakaan de buitenmuren ter hoogtevan de goot moeten wordenvermeden.2 Compact bouwen betekenteen woning bouwen die eenzo groot mogelijk bewoonbaarvolume creëert terwijl debuitenoppervlakte, waarlangswarmte kan verdwijnen, zoklein mogelijk is.3. Door via grote ramen op hetzuiden de passieve zonneenergiemaximaal te benutten,verminderen de kosten voorverwarming en verlichting met5 tot 10 procent. Oververhittingtijdens de zomer kan wordenvoorkomen door zonwerendglas, een regelbare buitenzonwering,een brede oversteek,aangepaste beplanting.4. Kies bij voorkeur voor eenenergiezuinige brandstof zoalsaardgas of stookolie. Elektrischverwarmen wordt sterkafgeraden: duur in verbruik enuit ecologisch opzicht onver-❙ 14 ❙

ENERGIEantwoord, want de aanmaakvan elektriciteit in de centraleheeft een rendement van amper35 à 45 %.5. Kies voor een zuinige, goedafgeregelde verwarmingsinstallatiedie is aangepast aande grootte van de woning. Bijvoorkeur een condenserendehoog rendement aardgasketelvoor de centrale verwarmingen het sanitaire warme water.6. In elke woning moet minstenseen ventilatiesysteem wordenvoorzien dat de opgelegdehoeveelheid ventilatieluchtverzekert. Het daarvoor toegepastesysteem, is naar keuze:natuurlijk, deels natuurlijk endeels mechanisch, of volledigmechanisch.Hoe bewijzen?Bij de aanvraag van een stedenbouwkundigevergunning zal dearchitect EPB-berekeningen indienendie een indicatie gevenvan hoe het gebouw aan de gesteldeeisen zal voldoen.Welkecombinatie van maatregelen enmaterialen het best worden toegepast,kan de architect berekenenmet het softwarepakket datde overheid ter beschikking stelt.De bouwheer moet vóór de startvan de werkzaamheden een verslaggeveraanstellen. Dat kan deontwerpende architect zijn, ofeen andere deskundige met deopleiding van architect of ingenieur.Zijn taak bestaat erin tijdenshet bouwproces nauwkeurigalle zaken bij te houden die deenergieprestatie van het gebouwbeïnvloeden, zoals gewijzigdemateriaalkeuze. Op het einde vande werkzaamheden maakt deverslaggever de definitieve berekeningvoor het EPB-aangifte op.Vervolgens moet deze ‘EPB-aangifte’door de verslaggever, insamenspraak met de bouwer ofverbouwer elektronisch wordeningediend bij de dienst NatuurlijkeRijkdommen en Energie.BoeteAls de eisen niet worden gehaald,riskeert de houder van destedenbouwkundige vergunning,meestal de eigenaar, een administratieveboete in verhoudingtot de afwijking van de eis. Deeigenaar-bouwheer kan de boeteeventueel contractueel verhalenop de architect, indien deze dewoning niet correct concipieerde;of op de aannemer, indien dezede werken niet heeft uitgevoerdzoals in de beschrijving (het lastenboek)staat opgegeven.Ook de verslaggever riskeert eenboete als blijkt dat hij foutiefrapporteerde over de uitgevoerdewerkzaamheden.MeerkostenHet investeren in meer isolatiemateriaalis meestal een zuiveremateriaalkost. De meerkost voorhoogrendementsbeglazing is beperkt,aangezien deze nu al inruim de helft van de woningenstandaard wordt voorzien. Algemeenkan worden gesteld datqua isolatie de meerkost nul totongeveer 1.500 euro bedraagt.De meerkost van een condenserendeaardgasketel met hoogrendement ten opzichte van eenlage temperatuurketel wordt geraamdop gemiddeld 1.500 euro.Ongeveer 20 % van de woningenplaatst nu al een condenserendeketel.De kostprijzen voor een basisventilatiesysteemvariëren sterkal naargelang volledig natuurlijktot volledig mechanisch wordtgeventileerd. Onderschat dekosten niet !❙ 15 ❙

ENERGIEVerplicht EPC bij verkoop en verhuurHet EPC (EnergiePrestatieCertificaat)is verplicht bij woningen,appartementen, ... die te koopof te huur worden aangeboden.Potentiële kopers of huurderskrijgen hiermee een idee van deenergiezuinigheid van de woningen bovendien een aantal vrijblijvendeadviezen om de energieprestatievan de woning teverbeteren.Het EPC legt op zich geen eisenop aan de woning, maar informeertde potentiële kopers ofhuurders, door aan de woningeen energetische score (kengetal)toe te kennen. Deze scorewordt berekend op basis van deeigenschappen van het gebouw(zoals de gebruikte materialen)en de isolatiewaarden van muren,dak, ramen en deuren, en deinstallaties voor verwarming enwarm water.Het kengetal wordt uitgedruktin kWh/m² en drukt uit wat hetberekende jaarverbruik is tenopzichte van de bruikbare oppervlakte.Hierbij wordt geen rekeninggehouden met het verbruikersgedrag.Het kengetal wordtop een kleurenbalk (van groennaar rood) gepositioneerd tenopzicht van geldende referentiewaarden.Een woning die zich inde groene zone bevindt, scoortdus goed op vlak van energie.Een woning in de rode zone zalenergieverslindend zijn. Ook bevathet EPC energiebesparendeaanbevelingen. Deze aanbevelingenzijn niet verplicht maar biedende koper of huurder nuttigeinformatie over mogelijke energiebesparendeinvesteringen.Verplichting voor eigenaarsDe eigenaar van een woning diedeze wil verkopen of verhurenmoet ervoor zorgen dat een EPCbeschikbaar is op moment dat dewoning te koop of te huur wordtaangeboden. Het EPC moet doorde eigenaar worden voorgelegdaan de (potentiële) kopers ofhuurders.Bij verkoop van een woongebouwwordt het EPC overgedragenaan de koper en in de notariëleakte zal een clausule metbetrekking tot het EPC wordenopgenomen. De notaris heeftmeldingsplicht aan het VlaamsEnergieagentschap indien geenEPC aanwezig is. Indien geen EPCaanwezig is, zal de eigenaar uitgenodigdworden op een hoorzittingen riskeert hij een boetetussen 500 en 5000 euro.Bij het sluiten van een huurovereenkomstontvangt de huurdereen kopie van het energieprestatiecertificaat.Welke woningen ?Het EPC bij verkoop en verhuurvan bestaande woongebouwen isverplicht vanaf het moment dateen wooneenheid te koop of tehuur wordt aangeboden. Het EPCmoet dus opgemaakt worden perwoning, per appartement, perstudio....Onder VERKOOP wordt verstaan:de zuivere verkoop van het geheelin volle eigendom van eenresidentieel gebouw dat niet doorde burgemeester onbewoonbaaris verklaard. Bij schenking, bijverkoop van enkel vruchtgebruik,bij gerechtelijke onteigening, ...is dus geen EPC verplicht.Onder VERHUUR wordt verstaan:de gewone huur, voor zover hetgaat over een verhuur over eenperiode van meer dan tweemaanden, de onroerende leasingen de woninghuur van residentiëlegebouwen. Dit betekent datvakantiewoningen, waarvan dehuurovereenkomsten voor minderdan twee maanden wordengesloten, niet over een EPC dienente beschikken.Als u voor 1 januari 2009 reedseen woning verhuurde, waarbijhet huurcontract niet werd vernieuwdna 1 januari 2009 en dehuurder blijft dezelfde, dan moetu geen EPC laten opmaken. Indienu na 1 januari 2009 wel een nieuwehuurder krijgt of het huurcontractwerd vernieuwd, dan moetu wel een EPC laten opmaken. Bijstilzwijgende verlenging van hethuurcontract is geen EPC vereist.Een WOONEENHEID is elke eenheidin een gebouw met woonfunctiedie energie verbruikt tenbehoeve van mensen en die overde nodige voorzieningen beschiktom autonoom te functioneren.Woningen zonder verwarming,zijnde zonder opwekkings- ofafgiftesysteem, moeten nietover een EPC beschikken. Ookvoor onbewoonbaar verklaarde❙ 16 ❙

ENERGIEwoningen is geen EPC nodig bijverkoop.Voor studentenhomes die bestaanuit studentenkamers zonderbadkamer en keuken, moeteen EPC opgemaakt worden voorhet gehele gebouw. Voor serviceflatsdie verkocht worden, dienteen EPC voor bestaande woningopgesteld te worden. Indien deserviceflats worden verhuurd,dient een EPC opgesteld te wordenals er effectief een huurovereenkomstmet de bewoner wordtafgesloten. Indien geen huurovereenkomstwordt afgeslotendan dient geen EPC te wordenopgemaakt.Voor woningen met gemengdefunctie, zoals een kantoor, winkel,praktijk, … moet enkel voorhet woongedeelte een EPC opgemaaktworden. Het beroepsgedeeltekan wel meegenomenbij de opmaak van het EPC opvoorwaarde dat het kleiner isdan 800 m³, kleiner is dan hetwoongedeelte en binnen het beschermdvolume valt.Rusthuizen en andere welzijn- ofgezondheidsvoorzieningen vallenonder het toepassingsgebied EPCvoor publieke gebouwen.Het EPC blijft 10 jaar geldigWanneer de wooneenheid opnieuwverkocht of verhuurdwordt, binnen deze geldigheidstermijn,moet geen nieuw EPCopgemaakt worden. Uiteraardmoet wel steeds een kopie in gevalvan verhuur en het origineleEPC in geval van verkoop wordenmeegegeven aan de nieuwehuurder of koper.Als in de woning intussen energiebesparendeinvesteringen zijndoorgevoerd, kan de eigenaar erbaat bij hebben om een nieuwEPC te laten opmaken, welk eenbetere score zal geven. Voor recentewoningen (bouwaanvraagna 1 januari 2006) is reeds eenEPC (voor bouw) beschikbaaren moet geen nieuw EPC (voorverkoop en verhuur) opgemaaktworden binnen de geldigheidsperiodevan 10 jaar.Wie kan een EPC opmaken ?Enkel een erkende energiedeskundigetype A kan een EPC bijverkoop of verhuur van een woningopmaken. Een erkend energiedeskundigetype A heeft eendoor het Vlaams Energieagentschaperkende opleiding gevolgden is geslaagd in een examen.Het is als eigenaar aan te radenom verschillende energiedeskundigentype A te contacterenvoor een offerte. Er wordt doorde overheid geen vaste prijs opgelegd.Hoe verloopt de opmaak ?Een energiedeskundige type Ainspecteert eerst de woning terplaatse en kijkt daarbij naar hetdak, de muren, de vloer, de ramen,de deuren, de gebruikteisolatiematerialen, de verwarmingsinstallatie... Daarna verwerkthij alle gegevens in eenspeciaal softwareprogramma omde energiescore te berekenen enhet EPC op te maken en te ondertekenen.De opmaak van een EPCneemt gemiddeld ongeveer eenhalve dag in beslag.De opmaak gebeurt met behulpvan de certificatiesoftware diedoor het Vlaams Energieagentschapter beschikking wordt gesteldaan de erkende energiedeskundigentype A. Bij de inspectiemoet de energiedeskundige typeA het inspectieprotocol volgen.Door het gebruik van een vasteinspectiemethode en specifiekesoftware wordt de reproduceerbaarheidverhoogd.Controle op het EPCHet Vlaams Energieagentschapcontroleert steekproefsgewijs opde geleverde prestaties, kwalificatiesen de aanvullende vereistenvan de erkende energiedeskundige,alsook op de correctheiden aanwezigheid van een EPC bijverkoop of verhuur en bovendienkunnen ook meldingen gedaanworden aan het agentschap.SanctiesIn geval van afwezigheid van eenEPC bij het te koop of te huur stellenvan een woning, zal de eigenaaruitgenodigd worden op eenhoorzitting. Het Vlaams Energieagentschapkan de eigenaar vaneen woongebouw een administratievegeldboete opleggen vanminimaal 500 euro tot maximaal5000 euro. De afwezigheid vaneen EPC is op zich geen redendat de woning niet kan verkochtof verhuurd worden, echter deeigenaar loopt wel het risico opeen boete.Als misbruiken worden vastgesteldof als blijk wordt gegevenvan kennelijke onbekwaamheid,kan het Vlaams Energieagentschapde erkenning van de energiedeskundigeintrekken.Als blijkt dat het EPC van onvoldoendekwaliteit getuigt of alsblijkt dat de energiedeskundigeniet aan de voorwaarden voldoet,kan het Vlaams Energieagentschapde EPC in kwestieintrekken.Als bij de controle blijkt dat hetEPC niet met de werkelijkheidovereenstemt, kan het VlaamsEnergieagentschap aan de energiedeskundigeeen boete opleggentussen 500 en 5000 euro.❙ 17 ❙

ENERGIEIsoleren in de praktijkBij nieuwbouwprojecten engrote renovaties verplicht deEnergieprestatie- en Binnenklimaatregelgeving(EPB) ons omenergiezuiniger te wonen. Degemiddelde dikte van dakisolatieis de laatste jaren dan ook gestegen,het marktaandeel van condensatieketelsneemt gestaagtoe en ruim 80% van de Vlamingenkiest bij renovatie meteenvoor hoogrendementsglas.Veel bestaande woningen zijntot nu toe door de mazen vanhet energienet geglipt. Volgensbenaderende schatting heeft vande woningen in Vlaanderen 10%geen dakisolatie, 10% geen dubbelglas en 50% van de verwarmingsketelshebben een slechtrendement.Met haar energieprogramma2020 wil de Vlaamse overheidiedereen overtuigen van de dringendenoodzaak van dakisolatie,hoogrendementsbeglazing eneen condensatieketel.Een energiezuinige woning vermindertuw energieverbruik enook de CO 2-uitstoot en verhoogtook uw wooncomfort. Daarnaastverbetert het energieprestatiecertificaat,en stijgt bijgevolg dewaarde van uw woning. Meestalis uw investering al op enkele jarenterugverdiend.DakisolatieEEN WARM EN STERK DAKEen rendabele isolatie begintmet het dak, het vormt immersuw grootste verliespost. Dooreen niet geïsoleerd dak gaat tot2 keer meer warmte verlorendan door niet geïsoleerde buitenmuren.Het dak isoleren levertal vlug een besparing op van30% per jaar.Een bestaand hellend dak kan opdrie manieren worden geïsoleerd(aan de binnenzijde, aan de buitenzijdeen door isolatie van dezoldervloer. Een plat dak magenkel aan de bovenkant wordengeïsoleerd. Hoe u een hellenddak isoleert, hangt af van de bestemmingvan de ruimte onderhet dak.Wanneer u dit wil bewonen, isoleertu het volledige dak. Wanneeru deze ruimte alleen als zolderwil gebruiken, isoleert u hetbest in of op de zoldervloer. Zomoet er minder ruimte wordenverwarmd.Bij isoleren aan de binnenzijdevan een dak in goede staat wordtde isolatie meestal aangebrachttussen de kepers of spanten. Hetis vaak een eenvoudige oplossingdie u gemakkelijk zelf kanuitvoeren, mits u te informerenen enkele essentiële regels terespecteren.U kan ook isoleren met volle platenin pur-schuim, rechtstreekstegen de houten constructie vanhet dak, dankzij de uiterst hogeisolatiewaarde van deze dunneplaten verliest u hierbij geen extraruimte.Bij isoleren aan de buitenzijdeworden isolatieplaten aangebrachtaan de bovenzijde vande draagconstructie. Dit wordteen sarkingdak genoemd. Zelfsbij onregelmatige afstanden vanspanten of kepers verzekert eensarkingdak de continuïteit vanhet isolatieschild, waardoor koudebruggenworden uitgesloten.Een sarkingdak is werk voor eenvakman.Een volledige renovatie is noodzakelijkwanneer uw hellendedak geen onderdak en geendampscherm heeft. Het is immersniet water- en winddicht.Meestal is het dan ook niet aangeradende oude dakbedekkingte recupereren maar te voorzienin een nieuwe bedekking.Een duurzame en energiezuinige❙ 18 ❙

ENERGIEwoning vraagt om een gepastedak- en gevelopbouw en om dejuiste folies die dak, gevel en isolatiebeschermen doordat ze meeinstaan voor de water- en winddichtheid.Isoleer de zoldervloer als u deruimte onder het dak niet wilbewonen. Zo wordt niet de heleleegstaande zolderruimte meeverwarmd en verspilt u geenenergie. Meestal kan u een zoldervloergemakkelijk dikkerisoleren. Doe dat! Hoe beter uisoleert, hoe beter uw wooncomfort.Meestal is het wel wenselijkdat de vloer beloopbaar blijft.Platte daken mogen uitsluitendaan de bovenkant worden geïsoleerd.Het (bijkomend) aan debinnenkant isoleren leidt vaaktot inwendige condensatie en isdaarom in de meeste gevallen afte raden.Voor een door een vakbekwameaannemer geplaatste dakisolatiekan u belastingaftrek genieten.GlasisolatieVERNIEUWD SCHRIJNWERKOok als uw ramen in goede staatzijn, is het rendabel om de bestaandebeglazing te vervangendoor hoogrendementsbeglazing.Hoogrendementsglas isoleert tot3 keer beter dan dubbele beglazing.Met hoogrendementsglasmoet u veel minder stokenom het binnen toch aangenaamwarm te krijgen. Als het buiten–10°C is en u stookt op 20°C, danheeft de binnenzijde van gewoondubbel glas een temperatuur van9°C, terwijl hoogrendementsglas15°C warm aanvoelt. Aldus kan uook tijdens de winter comfortabeldicht bij het raam blijven zitten,ook al staat de radiator daar nietdirect in de buurt. Hoogrendementsglasis voorzien van eenonzichtbare, flinterdunne coatingen heeft een spouw die gevuldis met een edelgas. Bij gewoondubbel glas is de spouw gevuldmet lucht. Voor zongerichte ramenkunnen op het glas coatingsworden aangebracht die het zonlichtreflecteren en oververhittingvoorkomen. Energiebewust verbouwenwordt door de alsmaarstijgende stookkosten een steedsbetere investering. Performantebeglazingen zijn daarbij onmisbaar,ze garanderen een nooit gezienethermische isolatie en latengebruikers volop van daglicht enzonnewarmte genieten.Als uw ramen niet meer in goedestaat zijn, vervangt u deze doornieuwe ramen met hoogrendementsbeglazing(U-waarde van1,1 W/m²K).Maar zelfs met hoogrendementsbeglazingkan de isolatiewaardevan een vensters sterk variërennaargelang van het raamprofiel:- Een venster in hardhout met60 mm profieldiepte en eenU-waarde van het profiel van2,0 W/m²K resulteert in eenventster met een U-waarde van1,7 W/m²K.- Een aluminium venster metthermisch onderbroken profielenen een U-waarde van hetprofiel van 2,6 W/m²K resulteertin een ventster met eenU-waarde van 1,9 W/m²K.- Een kunststofvenster in pvc meteen meerkamerprofiel en eenU-waarde van het profiel van1,8 W/m²K resulteert in eenvenster met een U-waarde van1,7 W/m²K.CondensatieketelsVERVANG UW VEROUDERDESTOOKKETELAls uw huidige ketel dateert vanruim voor 2000, is het veelal tijdvoor vervanging. Met een nieuwecondensatieketel bespaart uop uw energieverbruik gemakkelijktot 35% en de uitstoot vanschadelijke stoffen daalt tot eentiende. Sinds enkele jaren kiezensteeds meer mensen voorcondensatieketels als dé oplossingvoor hun verwarming. Dezeketels zetten brandstof om inwarmte en halen daarnaast zoveelmogelijk restwarmte uit deverbrandingsgassen, waardoorhet verbruik aanzienlijk daalt.Oude verwarmingsketels maaktendaarentegen geen gebruikvan de latente warmte in verbranding-of rookgassen en eengroot deel van de warmte verdweendus via de schoorsteen.Condenserende ketels benuttendie warmte wel. Dat gebeurtdoor de waterdamp in de rookgassente laten neerslaan ‘condenseren’.Het rendement ishierdoor zo’n 15% hoger bij eencondensatieketel op gas en 10%hoger bij een condensatieketelop stookolie.Condensatieketels op aardgas zijnte herkennen aan het of HR Toplabel.Wandketels zijn hiervoor demeest populaire oplossing envormen ruim 80% van alle recentgeplaatste gasketels. Ze zijnbeschikbaar voor een heel breedbereik aan verwarmbare oppervlaktes,gaande van appartemententot vrijstaande woningen.Condensatieketels op stookolie❙ 19 ❙

ENERGIEzijn te herkennen aan het Optimaz-elitelabel.Vloerketels zijn hiervoor demeest populaire oplossing envormen ruim 90% van alle recentgeplaatste stookolieketels. Dezeketels maken gebruik van eengroot volume verwarmingswater.Daardoor worden ze minderbelast, wat vooral de duurzaamheiden de levensduur ten goedekomt: vloerketels gaan vlot 20 tot25 jaar mee. Wandketels biedenhetzelfde rendement als vloerketels,maar ze nemen minderplaats in..Kies een verwarmingsinstallatiedie aangepast is aan de behoeftevan de woning. Een te zware installatieheeft geen zin, aangeziendie zorgt voor rendementsverlies.De ervaring leert dat demeeste verwarmingsinstallatiesnog steeds te zwaar zijn. Doormiddel van een kamerthermostaatmet tijdsindeling en thermosstatischekranen op elke radiatorkunt u in iedere ruimte eenaangepaste temperatuur krijgen.Een buitenvoeler zorgt er voordat de temperatuur van de ketelautomatisch wordt aangepastaan de weersomstandigheden.GevelisolatieUW WONING IN EEN NIEUW(BINNEN)KLEEDJEBij buitenisolatie wordt het isolatiemateriaalaangebracht tegende koude zijde van de gevel. Hetgeheel wordt afgewerkt met eenbekleding die wordt bevestigdop een houten of metalen structuur.Een andere mogelijkheid iseen gevelsteen tegen de muurmetselen. Doe voor de plaatsingvan buitenmuurisolatie altijd eenberoep op een vakman.Voor binnenisolatie hebt u tweemogelijkheden:1. Een voorzetwand die bestaatuit een roostering (in hout of‘metalstud’) die wordt opgevuldmet isolatie. Daarop komt eendampscherm en vervolgens eenafwerking met bijvoorbeeld houtof gipsplaten.2. Polyurethaan isolatieplatenmet een dampscherm en gipskartonplaatals afwerking. De isolatieplatenkunnen rechtstreeksop de muur gekleefd worden ofop een houten lattenwerk wordengevezen.Laat een vakman of een architectvooraf onderzoeken of isolatieaan de binnenkant technisch welhaalbaar is en geen problemenkan veroorzaken.Spouwmuren kunnen extra wordengeïsoleerd met een inblaastechniek.Een spouwmuur herkent u meestalaan de stootvoegen. Dat zijnverticale openingen tussen tweegevelstenen die zich net bovende waterkeringlaag bevinden endie dienen voor de ventilatie vande spouw. Het is aangeraden omde spouw volledig te vullen. Eenprima materiaal voor spouwvullingzijn waterafstotende glaswolvlokken,die door middel vaneen luchtstroom zodanig in eenspouwmuur aangebracht wordendat de spouwvulling homogeenverdeeld is over de spouw.Voor het navullen van spouwendoet u het best een beroep opeen vakman die op dat vlak eenjarenlange ervaring heeft. Vraaghem voorzichtigheidshalve referentiesvan vergelijkbare werken.VERWARMEN MET EENWARMTEPOMPEen warmtepomp is een alternatiefvoor een condensatieketel alsu uw woning uitstekend isoleerten verwarmt met vloerverwarming.Warmtepompen zijn zeermilieu vriendelijk: er vindt geenverbranding plaats en dus komener geen rookgassen vrij. Warmtepompenzijn bovendien zeer zuinig!Minstens 75 % van de noodzakelijkeenergie wordt geleverddoor zonne-energie die is opgeslagenin de aarde, het grondwateren de lucht. Dat maakt verwarmenmet een warmtepompzeer goedkoop. Een warmtepompverwarmt een doorsnee woningmet 50% minder energie. Nadelenzijn een grotere investering,grotere radiatoren of oppervlaktevan vloerverwarming en het opwarmenverloopt trager.De opbrengst van een warmtepompis sterk afhankelijk vande temperatuur van de warmtebron(grond, grondwater ofbuitenlucht). Laat u deskundigadviseren!Lucht-water warmtepompenont trekken energie aan de buitenluchten zetten die om toteen hogere temperatuur, zodatwarmte kan worden afgegevenaan water.Een grond-water of water-waterwarmtepomp benut de hernieuwbarewarmte uit de bodemof het grondwater. Dat gebeurtvia een aardsonde of een aardcollectordie ongeveer 1,5 m diepwordt aangebracht. De compactewarmtepompen van de nieuwstegeneratie verzekeren een hogerrendement (COP) en een hoogwarmwatercomfort. Bovendiennemen ze weinig ruimte in enhebben ze een mooi, geïntegreerddesign.❙ 20 ❙

BESCHERMINGVeilig kopen en (ver)bouwenDE WET BREYNEDe wet ‘Breyne’ regelt de woningbouwen de verkoop van tebouwen of in aanbouw zijndewoningen en dateert van 1971.Zij werd in de loop der jarenmeermaals gewijzigd.Mits inachtneming van de specifiekeregels van de wet Breyneblijven de overeenkomsten voorhet overige geregeld door hetBurgerlijk Wetboek inzake koopof aanneming.Dwingend rechtDe Woningbouwwet beschermtde kandidaat-bouwer of de kandidaat-kopervan een te bouwen ofin aanbouw zijnde woning tegenonrechtmatige bedingen in hetcontract en tegen het risico vaninsolvabiliteit van de aannemer.Om deze bescherming te garanderenzijn de meeste bepalingenvan de wet van dwingend recht,zodat er niet kan van afgewekenworden. Afwijkingen die de verplichtingenvan de bouwprofessioneel(aannemer, promotor, …)verzwaren (de bescherming uitbreiden)zijn wel toegelaten.ToepassingsgebiedDe wet is van toepassing van zodradrie voorwaarden gezamenlijkzijn vervuld:1) Het moet gaan om een overeenkomstwaarbij de aannemer,promotor of verkoper zich ertoeverbindt een gebouw te bouwen,te laten bouwen of te verschaffen.Ze slaat zowel op een gewonealgemene aannemingsovereenkomst,een verkoop opplan of een sleutel-op-de-deurformule. Men kan niet aan dewet ontsnappen door deze overeenkomstente benoemen alsbijvoorbeeld coördinatiecontract,waarbij de tussenpersoon als organisatorof raadgever de leidingheeft over het project.2) Het gebouw is bestemd voorhuisvesting of voor gemengdgebruik; op voorwaarde dat hetvoor bewoning bestemde gedeelteminstens evenwaardig ismet het beroepsgedeelte.3) De koper of bouwheer verplichtis één of meerdere stortingen tedoen vóór de voltooiing.Vallen niet onder deze wet-de ‘gewone’ verkoop van eenafgewerkt huis of appartement-de verkoop van een onafgewerkthuis zonder dat de verkoper zichertoe verbindt het af te werken-de bouw van een woning doorafzonderlijke aannemers diede opdrachtgever afzonderlijktoevertrouwt aan verschillendebouwberoepen. In dit verbandkan een algemeen aannemer,promotor of verkoper zich nietaan de toepassing van de wetonttrekken door de werken metvalse voorwendsels op te splitsen.Verder zijn uitgesloten:- overeenkomsten aangegaanmet gewestelijke huisvestingsenlandmaatschappijen- overeenkomsten aangegaanmet gemeenten en intercommunaleverenigingen- overeenkomsten aangegaanmet een professionele koper ofopdrachtgever wiens geregeldewerkzaamheid erin bestaathuizen of appartementen op terichten (of te laten oprichten)om ze onder bezwarendetitel te vervreemden. Elkeovereenkomst die door dezepersonen wordt aangegaanwordt geacht gesloten te zijnin het kader van zijn geregeldewerkzaamheid, zelfs indien hetde bouw van een woning vooreigen gebruik betreft.Een niet-professionele koper ofopdrachtgever, die bijvoorbeeldeen appartementsgebouw laatbouwen met de bedoeling deappartementen te verhuren ofte verkopen geniet daarentegenwel de bescherming van de wet.VerbouwingswerkenDe wet is eveneens van toepassingop de overeenkomsten voorde verkoop van een bestaandewoning, waarbij de verkoperzich ertoe verbindt grote verbouwings-of uitbreidingswerken uitte voeren.De totale prijs van deze werkendient dan meer dan 80% van dekoopprijs van de woning uit temaken en hoger te liggen dan18.600 euro en bovendien dekoper vóór de voltooiing één ofmeer stortingen moet doen.StudieovereenkomstenStudieovereenkomsten betreffendebouwwerken vallen ookonder de wet Breyne, tenzij destudieovereenkomst aan viervoorwaarden voldoet:- zij omvat een beschrijvingvan de werken waarop destudieopdracht betrekkingheeft- zij omvat een overzicht van debehoeften van de koper of de❙ 21 ❙

BESCHERMINGopdrachtgever- de kostprijs ervan bedraagt nietmeer dan 2% van de voorzienebouwkosten- de koper of opdrachtgeverwordt uitdrukkelijk eenbedenktijd van minstens zevendagen gewaarborgd vooraleerdeze overeenkomst definitiefvan kracht wordt.Tienjarige aansprakelijkheid(verplicht principe)De tienjarige aansprakelijkheidinzake aannemingsovereenkomsten(uit het burgerlijk wetboek)is ook toepasselijk gemaakt opde promotor en de verkoper.De wet bepaalt zelfs dat dezeaansprakelijkheid ook geldt terbescherming van de opeenvolgendeeigenaars van een huis ofappartement tegen de oorspronkelijkeverkoper.Verder is het voldoende dat éénappartement van een collectiefgebouw vóór de voltooiing wordtverkocht opdat de tienjarigeaansprakelijkheid van de verkoperook zou gelden voor de gemeenschappelijkedelen van dena voltooiing verkochte appartementen.De tienjarige aansprakelijkheidloopt vanaf de definitieve oplevering,tenzij contractueel andersovereengekomen. Elk beding datstrijdig is met de hierboven vermeldeprincipes wordt als ongeschrevenbeschouwd.Betaling (verplicht principe)De aannemer, verkoper of promotormag geen enkele betalingeisen (of aanvaarden) vooraleerde overeenkomst is gesloten.Voor het overige dient rekeningte worden gehouden met volgendebepalingen:- bij het sluiten van de overeenkomstmag een voorschotvan maximaal 5% wordengevraagd- bij verkoop van een bouwgrond,mag de prijs ervan slechtsgevraagd worden bij hetverlijden van de authentiekeakte voor de notaris en ditrekening houdend met het(eventueel) betaalde voorschot.Deze prijs mag vermeerderdworden met deze van dereeds uitgevoerde werken,mits goedkeuring door eenarchitect.- als de verkoop van eenbestaande woning gepaardgaat met het sluiten van eenaannemingsovereenkomst voorde uitvoering van verbouwingswerkenzal de som die deaannemer of promotor magvragen bij het verlijden van deauthentieke akte maximaal deverkoopprijs, verhoogd met deprijs van de reeds uitgevoerdewerken, bedragen.- het saldo van de prijs is slechtsopeisbaar in gedeelten dienooit hoger mogen zijn dan dereeds uitgevoerde werken;Prijsherziening(verplicht principe)Prijsherziening is slechts mogelijkindien dit contractueel werdvoorzien. De herziening dientdaarenboven te beantwoordenaan de volgende voorwaarden:- enkel de prijs van het gebouwof van de verbouwingswerkenis voor herziening vatbaar- deze prijs is ten hoogste voor80% vatbaar voor herziening- de herziening kan enkel gebeurenin functie van deschommelingen van de lonenen de schommelingen vande prijzen van materialen,grondstoffen, producten,… deherziening wegens schommelingenvan de lonen en desociale lasten mag ten hoogstebetrekking hebben op 50% vande prijs van het gebouw- de herzieningen moetenworden berekend op basis vande laatste schommelingen voorhet begin van de werken waaropde gevraagde gedeeltelijkebetaling betrekking heeft.Eigendoms- enrisicooverdrachtDe rechten van de verkoper op degrond gaan dadelijk over op dekoper en eigendomsoverdrachtvan de bouw gebeurt naarmatede bouwmaterialen worden verwerkt.Het risico (tenietgaan door overmachtzoals stormschade, diefstal,brand, ...) wordt slechtsovergedragen op het ogenblikvan de voorlopige oplevering vande werken. Verder mag de overeenkomstgeen beding van wederinkoopinhouden.Financiële waarborg (verplichtprincipe)Om zijn verplichtingen te waarborgendient de aannemer, verkoperof promotor een zekerheidte stellen in de vorm van eenwaarborg. Deze is verschillendnaar gelang het al dan niet eenerkende aannemer betreft.Een erkende aannemer is verplichteen borgtocht te stellen van5% van de prijs (= de totale prijsvan het huis of het appartementverminderd met de kostprijs vande bouwgrond, BTW niet inbegrepen)en moet hiervan, binnen dedertig dagen na de overeenkomsthet bewijs voorleggen.Deze borgtocht wordt bij helftenvrijgemaakt, de eerste helftbij de voorlopige opleveringen het resterende deel bij de❙ 22 ❙

BESCHERMINGeindoplevering. Bij vertraging inde uitvoering of bij volledige ofgedeeltelijke niet-uitvoering (tewijten aan de verkoper of aan deaannemer) mag de koper of opdrachtgeverevenwel de sommendie hem toekomen wegens hetgeleden nadeel voorafnemen ophet bedrag van de borgtocht.Een niet erkende aannemer isverplicht een voltooiingwaarborgte stellen, waarbij een financiëleinstelling zich er ten aanzien vande koper of opdrachtgever alshoofdelijke borg toe verbindt denodige sommen te betalen voorde voltooiing van de woonst.Bij verkoop van een bestaandewoning met een aannemingsovereenkomstvoor de uitvoeringvan verbouwingswerken dientde waarborg te voorzien in desom voor de uitvoering van dezewerken.Opleveringen(verplicht principe)De wet Breyne voorziet in eenverplichte oplevering in twee fasen:de voorlopige en de eindoplevering(definitieve oplevering)met een tussentijd van minstenséén jaar. Bij appartementsgebouwenmag de eindopleveringvan de privatieve gedeelten nietplaatsvinden vóór deze van degemeenschappelijke gedeelten.In principe kunnen zowel devoorlopige als de definitieve opleveringslechts bewezen wordendoor een schriftelijke en op tegenspraakopgemaakte akte.De regel van de uitdrukkelijkeen schriftelijke oplevering kentechter twee belangrijke uitzonderingen:1) de bewoning of de ingebruiknamevan de woning geldt(behoudens tegenbewijs) alsvermoeden van stilzwijgendeaanvaarding.2) de koper of opdrachtgeverwordt vermoed de werken teaanvaarden, indien hij een schriftelijkverzoek van de aannemer ofde verkoper om op een bepaaldedatum tot de oplevering (voorlopigof definitief) over te gaan,zonder gevolg heeft gelaten enbovendien geen gevolg geeftaan een aanmaning per deurwaardersexploot.Dit vermoedengeldt niet voor de oplevering vande gemeenschappelijke gedeeltenvan een gebouw.Het contractHet contract moet alle nodigeen correcte informatie verstrekkenom de toekomstige eigenaar(of kandidaat-verwerver) toe telaten met kennis van zaken deverbintenis aan te gaan.Daarom dient het contract (of debelofte) verplichtend volgendebepalingen te bevatten:1) de vermelding van de identiteitvan de eigenaar van de gronden van de bestaande opstallen.2) de vermelding van de uitgiftedatumen de voorwaardenvan de bouwvergunning ofweldat de overeenkomst wordt aangegaanonder de opschortendevoorwaarde van de toekenningvan een bouwvergunning. Hierbijmoet de aanvrager er zich toeverbinden om zijn medecontractant,binnen de maand na ontvangstvan de kennisgeving vande bouwvergunning, hiervan inhet bezit te stellen.3) de vermelding of de koper ofopdrachtgever de overeenkomstal dan niet afhankelijk maakt vande opschortende voorwaardevan het bekomen van een financiering.Tevens moet het minimumbedragen de door de klantgewenste voorwaarden van definanciering worden vermeld.De opschortende voorwaardemoet vervuld zijn binnen een termijnvan drie maanden. Er dientop gewezen dat de kandidaatkoperof -opdrachtgever die eenovereenkomst aangaat onder deopschortende voorwaarde zichertoe verbindt de nodige inspanningente doen om deze financieringte bekomen.4) een nauwkeurige beschrijvingvan de private en de gemeenschappelijkegedeelten diehet voorwerp uitmaken van deovereenkomst.5) een bijlage met de nauwkeurigeplannen en gedetailleerdebestekken, ondertekend dooreen architect en met vermeldingop welke wijze en met welkematerialen de werken zullenworden uitgevoerd. Indien heteen appartement betreft, dientdaarenboven een afschrift van dein authentieke vorm opgemaaktebasisakte en van het reglementvan mede-eigendom worden bijgevoegd.Het ontbreken van dezebijlagen aan de authentieke aktekan worden gedekt door een inde akte opgenomen verklaringvan de notaris dat deze documentenin het bezit zijn van departijen.6) de vermelding van de totaalprijsvan de woning en de betalingswijze(en desgevallend demogelijkheid van een prijsherziening).De prijs moet alle werkenomvatten die nodig zijn voor denormale bewoonbaarheid.7) de vermelding van het bestaanvan de gewestelijke overheidstegemoetkomingeninzakehuisvesting en het meedelen vande basisvoorwaarden.8) de vermelding van de aanvangsdatumder werken, de uitvoerings-of leveringstermijn en❙ 23 ❙

BESCHERMINGde schadevergoeding wegensvertraging in de uitvoering oflevering. De schadevergoedingwegens vertraging moet minstensovereenstemmen met eennormale huurprijs van het afgewerktegoed.9) een bepaling over de opleveringswijze.10) de uitdrukkelijke vermelding,van de mogelijkheid voorde koper of opdrachtgever om denietigheid van de overeenkomstof van een met de wet strijdigbeding in te roepen in geval vanniet-nakoming van de bepalingenvan de artikels 7 (verplichtevermeldingen) en 12 (financiëlewaarborg) van de wet. Daarenbovenmoet de tekst van deze tweeartikels integraal in de overeenkomstworden opgenomen;11) de erkenning van de partijendat zij sedert vijfien dagen kennishebben van de bovenvermeldegegevens en stukken.Het ontbreken van bovenvermeldeverplichte vermeldingenof bijlagen wordt gesanctioneerdmet de nietigheid van de overeenkomstof van het strijdig beding.De nietigheid moet door dekoper of opdrachtgever wordeningeroepen vóór het verlijden vande authentieke akte of wanneerhet een aannemingsovereenkomstbetreft vóór de voorlopigeoplevering. Desbetreffend heeftde notaris een controleopdracht.In de authentieke akte dient hijimmers te vermelden dat de bepalingenvan de artikels 7 en 12werden nageleefd en als hij vaststeltdat in de overeenkomst devoorschriften van de betreffendeartikels niet worden nageleeftmoet hij weigeren de akte teverlijden.BronBurgerlijk wetboek – WetgevingBreyne – Info Confederatie BouwAANSPRAKELIJKHEIDVOOR GEBREKEN IN HETUITGEVOERDE WERKWanneer een aannemer zich verbindttot het uitvoeren van eenbepaald werk, dan moet hij ditdoen volgens de plannen en dewensen van de opdrachtgeveren zijn architect en volgens dezogeheten ‘regels van de kunst’.Doet hij dit slecht en vertoont hetwerk dat hij aflevert fouten engebreken, dan kan hij aansprakelijkworden gesteld. Ook de architectheeft zijn aansprakelijkheid.Beide zijn aansprakelijk voor devolle 100% . Om de draagwijdtevan hun aansprakelijkheid van deaannemer (en de architect) tebepalen, moet men een onderscheidmaken tussen:1. de zichtbare gebreken,2. de verborgen gebreken,3. de gebreken die de stevigheidvan het gebouw aantasten.Zichtbare gebrekenZowel de aannemer als de architectzijn aansprakelijk voorde zichtbare gebreken tot debouwheer het werk heeft aanvaard.Nadien kan de bouwheerachteraf niet meer klagen overgebreken die hij op het ogenblikvan de aanvaarding van het werkkende of had moeten kennen. Deaanvaarding van het werk doorde bouwheer gebeurt best schriftelijk,maar kan ook stilzwijgendgebeuren. Zo kan de aanvaardingvan de opdrachtgever afgeleidworden uit de volledige betalingvan de prijs of uit het feit dat debouwheer het gebouw zonderprotest in bezit heeft genomen.Wanneer de aannemer beroepheeft gedaan op onderaannemers,is hij het niet die het werkvan de onderaannemers moetaanvaarden, maar de hoofdaannemerzelf. (Contractueel kandeze wel bedingen dat de aanvaardinggebonden is aan deaanvaarding van het geheel)In de praktijk wordt de aanvaardingvaak opgesplitst in tweefasen. Men spreekt dan van eenvoorlopige oplevering en eendefinitieve oplevering. In haar arrestvan 16 oktober 1969 beslistehet Hof van Cassatie dat niet devoorlopige oplevering doch welde definitieve oplevering als aanvaardinggeldt, tenzij de partijenin de bouwovereenkomst uitdrukkelijkanders hebben afgesproken.Verborgen gebrekenVerborgen gebreken zijn die gebrekendie op het ogenblik vande aanvaarding van het werkniet gekend waren. Vaak werdgesteld dat de aansprakelijkheidvoor deze gebreken net als bijeen aankoop slechts gedurendeeen korte termijn (bijvoorbeeldéén jaar) liepen. In haar arrestvan 15 september 1994 brachthet Hof van Cassatie echter duidelijkheidin deze kwestie doorte stellen dat de aannemer gedurendeeen periode van 30 jaaraansprakelijk is voor de verborgengebreken. Deze regel is echterniet dwingend. Dit houdt indat de aannemer zijn aansprakelijkheidvoor verborgen gebrekenbij overeenkomst kan beperkentot bijvoorbeeld 6 maanden nade aanvaarding.❙ 24 ❙

BESCHERMINGGebreken aangaande de stabiliteitvan het gebouwVoor de gebreken die de stabiliteitvan het gebouw in het gedrangbrengen bepaalt artikel792 van het Burgerlijk Wetboekimmers dat de aannemer en dearchitect voor dit soort gebrekengedurende een periode van 10jaar aansprakelijk zijn. Deze tienjarigeaansprakelijkheid geldt zowelvoor de zichtbare als voor deverborgen gebreken, zolang zemaar met de stevigheid van hetgebouw te maken hebben.Voorbeelden van gebreken diede stevigheid van het bouwwerkaantasten zijn lekken in het dak,een onvoldoende verankeringvan een dak, inbreuk op de wettelijkeplichten in verband met dehoogte van het gebouw of in verbandmet de rooilijn, ongeschiktheidvan de bodem,...Voorbeelden van verborgen gebrekendie de stabiliteit van hetbouwwerk niet aantasten zijneen foutief uitgevoerde bezetting,een slechte plaatsing vanbuisleidingen, verrotting van deraamkozijnen, een slechte akoestischeisolatie, het loskomen vande bevloering, enzovoort. Voordeze gebreken is de aannemerdus gedurende een periode van30 jaar aansprakelijk (tenzij anderscontractueel bedongen).In ieder geval heeft de wetgevervoorzien in een tienjarige aansprakelijkheidvan de aannemeren de architect die begint te lopenzodra de opdrachtgever dewerken heeft aanvaard. De regelmet betrekking tot deze tienjarigeaansprakelijkheid is vanopenbare orde: dit wil zeggen datovereenkomsten die van deze regelafwijken nietig zijn. Men magdeze echter wel bij overeenkomstverzwaren. Zo kan men niet overeenkomendat de aannemer gedurendeeen periode van slechts5 jaar aansprakelijk zou zijn vooreventuele gebreken in de constructie,wel voor een periodevan 20 jaar.DE VERZOENINGS-COMMISSIE BOUWAls een jarenlang gekoesterdedroom eindelijk tot uitvoeringkomt, is de bouwheer gelukkigmaar ook ongerust. Want in demeeste gevallen gaat het om hethuis van zijn leven en mag hijgeen fouten begaan. Het gebeurtniet zelden dat een conflict vastlooptof dat de partijen aarzelenom zich tot het gerecht te wenden,ook al omwille van de zwareof soms buitensporige kosten vaneen gerechtelijke procedure inverhouding tot de inzet van hetgeschil. Nu bestaat er evenweleen andere procedure, die buitende rechtbank loopt en die snelleren goedkoper is.De kostenWanneer men een beroep doetop de Commissie, betaalt men bijhet inleiden van het dossier eenvast bedrag van 375 euro, datin gelijke delen over de partijenwordt verdeeld en dat de kostendekt van het eerste plaatsbezoekvan de deskundige en het opstellenvan het proces-verbaal vanverzoening of het technisch bindendverslag. Naast het voordeelvan deze bescheiden basisprijsblijven de partijen meester overde kosten van eventuele bijkomendeonderzoeksdaden. Immers,bovenop het vaste bedragmoet de deskundige voor eventuelebijkomende onderzoeksdaden,eerst een bestek latengoedkeuren door de partij die deexpertise heeft aangevraagd ener de kosten van voorschiet.SamenstellingVier organismen sloegen dehanden in elkaar om de VerzoeningscommissieBouw op te richten:deze commissie werd op desporen gezet door de ConfederatieBouw en de Bouwunie (voorde aannemers), Test Aankoop(voor de consumenten) en deKoninklijke Federatie van Architectenverenigingenvan België.In 2005 trad het NAV toe.Contractuele bepalingOm zich tot een rechtbank tewenden, heeft men geen contractuelebepaling nodig, aangeziendie de vanzelfsprekendeen wettelijk bevoegde instantieis om geschillen te beslechten.Daarentegen om een beroepte doen op een buitengerechtelijkeinstantie zoals de Commissie,moeten de partijen heteens zijn om het geschil buitende rechtbank te houden en aande Commissie voor te leggen.Dit akkoord kan na het ontstaanvan een geschil worden gesloten❙ 25 ❙

BESCHERMINGdoor het ondertekenen van destandaardclausule waarmee debevoegdheid van de Commissieerkend wordt, maar het kanook al bestaan op het ogenblikdat het aannemings- en/of architectencontractwordt gesloten,waarin voornoemde clausule danrechtstreeks opgenomen wordt.Technische en snelleafhandelingDe Commissie komt tussenbeidein alle technische geschillen dierijzen tussen de consument en dearchitect en/of de aannemer(s)die betrokken zijn bij particulierebouw– of renovatiewerken.De Commissie garandeert eensnelle afhandeling (binnen hoogstens6 maanden), een objectievebeoordeling dankzij de driepartijen die er deel van uitmakenen ten slotte garandeert zij eendeskundige behandeling dankzijde inschakeling van deskundigen-bemiddelaarsmet minstens10 jaar ervaring. De door de Commissiebenoemde expert-verzoenerzal de standpunten van departijen met elkaar trachten teverzoenen door ze tot wederzijdsetoegevingen te bewegen enzo het geschil op te lossen.Bindend verslagMaar zelfs als het niet tot eenverzoening komt, blijft de tussenkomstvan de Commissie tochheel nuttig, aangezien de deskundigedan een technisch bindendverslag opstelt, dat de partijenniet meer in twijfel kunnentrekken voor de rechter, tenzij inecht uitzonderlijke gevallen. Ditlevert een aanzienlijke tijdwinstop voor een eventuele verderegerechtelijke procedure, aangeziende expertise dan reeds heeftplaatsgevonden.ProcedureZodra het geschil bij de Commissieaanhangig is gemaakt en nagegaanwerd of de partijen heteens waren om de bevoegdheidvan de Commissie te erkennen:- organiseert de Commissie eeninleidende zitting- stelt de Commissie, op basisvan het dossier en van deuiteenzetting van de partijen,de deskundige-bemiddelaaraan die het meest beslagen isin het technisch probleem datzich voordoet- de deskundige brengt eenbezoek ter plaatse en poogt departijen bij dit eerste bezoek teverzoenen; slaagt hij daar nietin, dan stelt hij een technischverslag op, al dan niet op basisvan bijkomende onderzoekendie worden aangerekend tegende officiële tarieven van deCommissie.BasisregelsDe Commissie en de deskundigemoeten de voorschriften van hetreglement in acht nemen die derechten van de verdediging en denaleving van de vastgelegde termijnenwaarborgen. Ze garanderendat de expertise volstrekt onpartijdigen op tegensprekelijkewijze verloopt. Ze bieden vooralde zekerheid dat men binneneen termijn van zes maanden zalweten of het probleem definitiefis opgelost, dan wel of het voorde rechtbank moet worden gebracht,maar dan zonder dat ereen nieuwe expertise nodig is.Voor alle informatie, surftu naar de site van deVerzoeningscommissie op:www.bouwverzoening.beVerzoeningscommissie BouwV.Z.W.,Espace JacquemotteHoogstraat 1391000 BrusselTel : 02 504 97 86(Elke werkdag van 9.30 tot 12.00 en14.00 tot 16.00 uur)GRATIS VERZEKERINGGEWAARBORGD WONENOm het risico van het kopen,bouwen of renoveren van eenwoning te beperken kan u, wanneeru een hypothecaire leningaangaat, een gratis verzekeringgewaarborgd wonen afsluiten.De verzekering gewaarborgd wonenloopt over een periode vantien jaar. Als u tijdens deze verzekeringsperiodeonvrijwillig werkloosof arbeidsongeschikt wordt,kunt u na een wachttijd van driemaanden gedurende maximaaldrie jaar een tegemoetkomingontvangen in de aflossing van uwhypothecaire lening.De tegemoetkoming die de verzekeraarmaandelijks zal uitkerenaan uw kredietinstelling is afhankelijkvan: het werkelijk geledeninkomensverlies, de maandelijkseafbetaling en de duur vande periode dat u beroep dient tedoen op de tegemoetkoming. Inhet eerste jaar is de tegemoetkomingbeperkt tot 70 % vanhet afbetalingsbedrag. Vanaf hettweede jaar ontvangt u 56% vanhet afbetalingsbedrag. Vanaf hetderde jaar ontvangt u nog 42%van dit bedrag. Dit bedrag isbeperkt tot 500 of 600 euro permaand, maar is misschien kleiner,afhankelijk van uw inkomensverliesen de geleende som.De verzekeringskosten wordendoor het Vlaamse gewest ge-❙ 26 ❙

BESCHERMINGdragen - als aanvrager hoeft udus geen premie te betalen! Deverzekering stopt wanneer u dewoning niet meer bewoont (bv.op het ogenblik dat u het huisverhuurt.)Voorwaarden- U hebt minstens 50.000 eurogeleend om een woning tebouwen, te kopen (of te kopenen renoveren).- Leningen die uitsluitend dienenvoor renovatiewerken komenmaar in aanmerking vanaf25.000 euro.- De woning waarvoor u leentmoet uw enige woning zijn engelegen zijn in het Vlaamsegewest.- Uw eerste kapitaalsopnamemag niet langer dan een jaarvoor het indienen van deaanvraag tot het bekomen vande gratis verzekering hebbenplaatsgevonden.- Op het tijdstip van de aanvraagmoet u volledig arbeidsgeschiktzijn en ook een beroepsactiviteituitoefenen, hetzij:1) als werknemer met eencontract van onbepaalde duur(minstens in een deeltijdse betrekking)en waarvan de proefperiodeal voltooid is.2) als werknemer met een tijdelijkcontract, waarvan minstenseen jaar bij uw huidigewerkgever (contracten in hetkader van uitzendarbeid komenniet in aanmerking).3) als zelfstandige, als u uwzelfstandige activiteit in hoofdberoepuitoefent.- De twaalf maanden, dieaan de datum van de verzekeringsaanvraagvoorafgaan,moet u ononderbroken gewerkthebben - met uitzondering vaneen of meerdere infectieziektenvan beperkte duur (vb.griep) en/of het wettelijkzwangerschapsverlof.- De (geschatte) waarde van uwwoning is beperkt !De geschatte verkoopwaardevan de woning (schatting doorde kredietinstelling waar u uwlening hebt afgesloten) magniet meer bedragen dan 320.000euro. Echter… in de gemeentenvan het arrondissement Halle-Vilvoorde en in enkele gemeentenvan het arrondissement Leuvenwordt dit bedrag verhoogdtot 368.000 euro. De lijst van degemeenten waar de verhoogdeverkoopswaarde van toepassingis vindt u op www.bouwenenwonen.be- Enkel bij nieuwbouw of voor wieeen woning koopt en volledigheropbouwt (vervangingsbouw)(volledige herbouw) gelden ernog inkomensvoorwaarden:Situatie1Indien uw gezamenlijk belastbaarinkomen zoals dit voorkomt opuw laatst gekende aanslagbiljet:- meer bedraagt dan 39.250(35.000 + indexaanpassing)*euro voor een alleenstaande- meer bedraagt dan 56.060(50.000 + indexaanpassing)*euro voor samenwonenden,te verhogen met 3.140 (2800+ indexaanpassing)* euro perpersoon ten laste- meer bedraagt dan 56.060(50.000 + indexaanpassing)*euro voor een alleenstaandepersoon met een persoon telaste, te verhogen met 3.140(2.800 + indexaanpassing)*euro per persoon ten lastevanaf de tweede persoon tenlaste*(gezondheidsindexcijfer 104,32van oktober 2006 - jaarlijks op1 januari aangepast aan hetgezondheidsindexcijfer van demaand oktober)dan moet het peil van primairenergieverbruik van uw nieuwewoning lager liggen dan of gelijkzijn aan E70. Het maximaal uitkeringsbedragis beperkt tot 500euro per maand.Situatie2Is uw gezamenlijk belastbaar inkomenkleiner dan of gelijk aande bovenvermelde grenzen, danheeft u recht op de gratis verzekeringgewaarborgd wonen enals bovendien uw nieuwe woningenergiezuinig (lager dan of gelijkaan E70) is, dan hebt u recht opde hogere maximale tegemoetkomingvan 600 euro.Voor de aankoop van eenbestaande woning gelden geeninkomensgrenzen of E-voorwaarden.- U hebt nog niet eerder genotenvan een verzekeringgewaarborgd wonen waarvande premie door de Vlaamseoverheid ten laste werdgenomen.AanvraagHet aanvraagformulier en debijhorende toelichting voorde verzekering gewaarborgdwonen kunnen (in pdf) gedownloadworden van de sitewww.bouwenenwonen.beU kunt deze documenten tevensschriftelijk aanvragen bij: WonenVlaanderen- Koning AlbertII-laan 20 bus 7 - 1000 Brussel. Ofper e-mail: wonenvlaanderen@rwo.vlaanderen.be❙ 27 ❙

BEROEPEN EN DESKUNDIGENDe veelzijdigheid van uw architectBij het bouwen of verbouwenkomen heel wat administratieve,en vooral technische en constructievefactoren kijken, waarvooreen heel specifieke opleiding enervaring vereist is. Om het bouwprocesop een veilige manier telaten verlopen voorziet de wetdaarom dat u voor de opmaakvan de plannen en de opvolgingvan de bouwwerken een architectmoet aanstellen. In principeis het zo dat van zodra er bouwconstructieveingrepen dienente gebeuren, u een architect zalmoeten aanspreken. Bij nieuwbouwzal u steeds een architectmoeten aanstellen.Voor bepaalde kleine, niet bouwconstructievewerkzaamhedenbent u evenwel niet verplichtom gebruik te maken van eenarchitect. Uiteraard mag je voordeze kleine werken steeds eenarchitect aanspreken, of de deskundigheidvan vakspecialisteninroepen, zoals: een binnenhuisarchitect,een bouwkundig tekenaar,een tuinontwerper. In hoeveru de samenwerking met dearchitect voorziet, moet u voorafduidelijk afspreken en vastleggenin een overeenkomst. De taakvan de architect zal minstensbestaan uit de opmaak van debouwplannen en het toezicht opde werf. In de meeste gevallenzal een volledige opdracht aande architect toevertrouwd worden.Dit zal in belangrijke mateafhangen van uw eigen betrokkenheidin het bouwproces, detijd en energie die u hiervoor zelfkan of wenst uit te trekken.Voor wie aan bouwen of verbouwendenkt, is de keuze vaneen architect één van de belangrijkstebeslissingen. Al iemandin het vooruitzicht? Ga zeker dereferenties van die architect na,bezoek enkele van zijn realisatiesen spreek met de bewoners overhun ervaringen. Bij de meestearchitecten is een voorafgaandgesprek vrijblijvend enkosteloos. Aarzel dus niet om metverschillende architecten contactop te nemen. De keuze voor eenarchitect die u aanspreekt, gebeurtdikwijls op basis van wat erover hem of haar verteld wordt,of door contacten met mensendie onder gelijkaardige omstandighedengebouwd of verbouwdhebben.De architect zal gedurende devolledige periode van het bouwprocesuw raadsman en vertrouwenspersoonzijn in een bouwproceswaarbij u gedurende eenlangere periode intensief metelkaar zal moeten samenwerken.Het is daarom belangrijk dat hettussen u en de architect klikt.De architect maakt een voorstudievan uw toekomstige woning.Hierbij houdt hij rekening met :uw wensen en beschikbare budget.Neem voldoende de tijd vooreen goed voorontwerp. Als eenvoorstudie u niet bevalt, dan kanje nog altijd (mits vergoeding)een andere architect kiezen.Bevalt de voorstudie u wel, danstelt u een schriftelijke opdrachtop met uw architect. Sluit geenovereenkomst af waarbij de architectzijn verantwoordelijkheidstopt wanneer de woning winddichtis.De bouwaanvraag omvat, plannenmet duidelijke richtlijnenvoor het volume, de materiaalkeuzeen de ligging en anderedocumenten die nodig zijn omhet dossier in te dienen bij de gemeente.Uw architect zorgt voorhet indienen van de aanvraag.De beslissing ervan kan enkelemaanden duren.Bij een gunstige beslissing kanuw architect een uitvoeringsdossieropmaken. Dit is een geheelvan technische uitvoeringsplannendie de aannemer nodig heeftvoor de realisatie: het ontwerp,een lastenboek en een meetstaat.Het lastenboek bestaat uiteen administratief gedeelte (deprijs, de uitvoeringstermijnen,...)en een technisch gedeelte (omschrijvingvan de werken, richtlijnenvoor de uitvoering,...).❙ 28 ❙

BEROEPEN EN DESKUNDIGENVeiligheidscoördinatorWanneer tenminste twee aannemersde werken uitvoeren, zelfsal komen deze aannemers nooitgelijktijdig op de bouwplaats,moeten coördinatoren aangesteldworden. Als het geheel vande werken door slechts één aannemerwordt uitgevoerd, is er dusgeen verplichting om coördinatorenaan te stellen. Bouwberoepenzijn voor het merendeel risicoberoepen.Dit risico wordt nogverhoogt door de gelijktijdige ofopeenvolgende aanwezigheidvan verschillende ondernemingenop éénzelfde werf.De veiligheidscoördinator moet ervoor zorgen dat het supplementairrisico dat ontstaat als gevolgvan de interactie van verschillendeaannemers wordt ingedijkt. Uheeft dus iemand nodig met ervaringen beroepskennis.Wat doet deveiligheidscoördinator?(1) In de ontwerpfase stelt deveiligheidscoördinator, nagrondige studie van hetbouwdossier, vóór de startvan de werken een gezondheids-en veiligheidsplan opzodat de aannemers dezeinformatie kunnen verwerkenin hun lastenboeken. Ditplan wordt meegestuurd metde prijsaanvraag en de aannemersmoeten in hun offertebeschrijven hoe ze hetzullen uitvoeren. De coördinator(ontwerp) moet hunbeschrijving beoordelen.(2) Tijdens de werken controleerthij regelmatig de werken enhoudt dit bij in een coördinatiedagboek(3) Na de werken bezorgt hij ueen postinterventiedossiermet alle maatregelen die umoeten genomen wordenbij latere onderhouds of verbouwingswerken(op basisvan lastenboek, liggingsplannutleidingen, ...). Dit postinterventiedossierwordt overgemaaktaan de opdrachtgeveren dient bijgehouden enbij wijzigingen aangevuld teworden door de eigenaar. Bijverkoop van het goed moetdit dossier aan de nieuwe eigenaaroverhandigd wordenen de notaris acteert dit in deaankoopakte.Bouwwerken minder dan500m 2 :Voor de bouwwerken waarvande totale oppervlakte kleineris dan 500 m 2 is een soepel regimevoorzien dat toelaat dataannemers zelf de functie vanveiligheidscoördinator kunnenuitoefenen.Op de particuliere bouwmarktwas er nood aan versoepeling.Een nieuwe, aangepaste regeling,goedgekeurd door de federale regeringin maart 2004, maakt danook een onderscheid tussen groteen kleine bouwwerken. We benadrukkendat de veiligheidscoördinatieop kleine bouwplaatsen envoor particuliere woningbouwniet is afgeschaft!Wie is deze veiligheidscoördinator?Hier wordt de architect of de aannemer(wanneer er geen architectvereist is) gestimuleerd deveiligheidscoördinatie op zich tenemen. Beiden moeten hiervoorwel aan een aantal voorwaardenvoldoen. Zo moeten ze o.a. voldoendeberoepservaring hebbenen een bijkomende opleiding genoten.Is niet aan alle voorwaardenvoldaan, dan moet alsnogeen externe veiligheidscoördinatoraangesteld worden.Wie stelt de veiligheidscoördinatoraan?Voor werven kleiner dan 500 m 2 :(1) de architect (2) indien er geenarchitect is: de hoofdaannemer ofde eerste aannemer die met deopdrachtgever een contract afsluit(3) de opdrachtgever indiendie werkgever is.Voor werven groter van 500 m 2 :steeds de opdrachtgever, ongeachtof het een particulier of ondernemingbetreft.De kosten voor de veiligheidscoördinatorzijn voor de opdrachtgever.Er zijn geen vaste gereglementeerdetarieven. Normaalberekent men het aantal uren opbasis van de moeilijkheidsgraaden de duur van de werken. Tochkan men stellen dat men bijvoorbeeldvoor de bouw van eeneengezinswoning rekening moethouden met een ereloon datnaargelang de omvang van dewerken varieert tussen de 1% tot3% van de kostprijs van de werkenofwel een forfaitair bedrag arato van 1500 euro.❙ 29 ❙

BEROEPEN EN DESKUNDIGENZekerheden van uw BIV-makelaarTot voor enige jaren kon iedereenhet beroep van vastgoedmakelaaruitoefenen. Dit resulteerde echterin een wildgroei die noch voor deconsument, noch voor de professionelemakelaar een gezonde situatiewas. Sedert het KoninklijkBesluit van 6/09/93, werd hieraaneen einde gesteld. Meteenwerd duidelijk omschreven welkeberoepsactiviteiten beschermdwerden en aan welke vereistenmen dient te voldoen om de titelvan vastgoedmakelaar te kunnenbekomen en voeren. VernoemdK.B. voorzag tevens in de oprichtingvan een Beroepsinstituut vanVastgoed-makelaars (BIV).Een vastgoedmakelaar is eenpersoon die onder het statuut vanzelfstandige activiteiten uitoefentmet betrekking op (1) bemiddelingof (2) beheer van onroerendegoederen. De vastgoedmakelaarmag vrij samenwerken of eenassociatie oprichten met anderevastgoedmakelaars met het oogop de uitoefening van gereglementeerdeactiviteiten; het ishem verboden dit te doen meteen derde die een dergelijke activiteitzonder toelating uitoefent.De vastgoedmakelaar moet zijnberoep uitoefenen in een herkenbaarlokaal. Hij maakt hierbijzijn hoedanigheid van vastgoedmakelaaren zijn BIV-erkenningsnummer;duidelijk zichtbaar vanbuitenaf. Elke vastgoedmakelaaris verplicht aangesloten bij hetBIV. Wie niet is aangesloten, is inovertreding met de wet en loopthet gevaar tot correctionele straffenwegens onwettelijke uitoefeningvan het beroep.De vastgoedmakelaar verplichtom zijn burgerlijke beroepsaansprakelijkheidte laten verzekeren.De beroepsverenigingen biedendegelijke polissen aan, maarde vastgoedmakelaar is vrij in dekeuze van een financiële instellingof verzekeringsmaatschappij.Tevens is hij verplicht om allegelden en waarden van derdente laten waarborgen door eenfinanciële borgstelling van eenbank of verzekeringsmaatschappij.De vastgoedmakelaar die inde uitoefening van zijn beroepeen voorschot ontvangt, is verplichtdit te overhandigen aande rechthebbenden en de verrekeningervan te verantwoorden.In geval van verkoop of anderevervreemding van een onroerendzakelijk recht of van een handelsfonds,worden de gelden op eenafzonderlijke rekening geplaatsten komen de interesten toe aande partij die recht heeft op dehoofdsom. Gerechtvaardigde financiëlekosten kunnen in minderingworden gebracht.De vastgoedmakelaar moet contractengebruiken die duidelijken ondubbelzinnig opgesteldzijn. Elke opdracht maakt hetvoorwerp uit van een geschrevenovereenkomst van bepaaldeduur.Het bedrag van het ereloon wordtschriftelijk vastgesteld tussen departijen. Bij het bepalen van zijnereloon houdt de vastgoedmakelaarrekening met de complexiteitvan de opdracht, met zijn bijzonderekwalificaties en de algemenekosten eigen aan de opdracht.De vastgoedmakelaar mag geenenkele beloning of ander voordeelontvangen met betrekkingtot zijn opdrachten en buiten wetenvan zijn opdrachtgever.Voor elke zaak stelt de vastgoedmakelaareen dossier samen datzo volledig mogelijk moet zijn. Hijis verantwoordelijk voor de bewaringvan alle documenten enakten die hij, voor de behandelingvan de hem toevertrouwdezaak, van zijn opdrachtgeverontvangen heeft of voor deze bestemdzijn. Hij moet ze hem teruggevenzodra hij ze niet meernodig heeft.De vastgoedmakelaar staat zelf invoor de te voeren publiciteit. Dein deze publiciteit vermelde prijsmoet steeds de prijs zijn die ingemeenschappelijk overleg metde opdrachtgever is vastgesteld.Hij moet in de gevoerde publiciteiten alle andere promotiemiddelen,minstens melding makenvan zijn naam of firmanaam.Wanneer hem een bemiddelingsopdrachttoevertrouwd wordt,staat de vastgoedmakelaar vanuitzijn marktkennis de opdrachtgeverbij in de schatting van dereële waarde van het goed. Hijmag zich niet, onder invloed vande wensen van de verkoper,laten leiden tot een abnormaalhoge schatting om aldus een verkoopopdrachtte verkrijgen.De vastgoedmakelaar mag in zijnhoedanigheid geen gebruik makenvan opties te zijnen bate, ongeachtof deze al dan niet overdraagbaarzijn.Het BIV waakt ondermeer overde naleving van de deontologiedoor haar aangeslotenmakelaars. Het reglement metrichtlijnen en gedragsregelskan op de website van het BIV:www.biv.be worden geraadpleegd.❙ 30 ❙

BEROEPEN & DESKUNDIGENLandmeter-expert: in dienst van de bouwVolgens de bescherming vande titel en van het beroep vanlandmeter-expert bestaat de beroepsbedrijvigheidnaast het afpalenvan terreinen onder meeruit het opmaken en ondertekenenvan plannen die dienen voor:een grenserkenning; een overdracht;het regelen van gevallenvan gemeenheid en voor gelijkwelke akte of proces-verbaaldat voorziet in identificatie vangrondeigendom dat ter hypothecaireinschrijving kan wordenvoorgelegd.De landmeter-expert die werkuitvoert voor consumenten moetbeëdigd zijn en moet deze beëdigingtrouwens op al zijn opgesteldedocumenten vermelden.Het lijkt evident dat uw landmetereffectief werkzaam is alszelfstandig landmeter in vrijberoep. Een landmeter in dienstvan de overheid of van een bedrijfheeft vaak niet de neutraliteitom te beslissen voor anderepartijen. Naast een algemeencumulverbod voor alle ambtenaren(tenzij met toestemming vande overheid) is er een specifiekverbod voor alle landmeters bijhet ministerie van financiën (dusin essentie het kadaster) om eenzelfstandige activiteit te cumuleren.Dit is ook logisch aangeziende landmeters van het kadastermoeten instaan voor de correcteen onafhankelijke bepaling vanhet kadastraal inkomen van deeigendommen.De vergoeding van de dienstenvan een landmeter zal in de regeleen ereloon zijn, geen uurloon.Voor de veelvuldig voorkomendesoorten opdrachten zijn er tabellenopgesteld als richtlijnen vooreen eerlijke en correcte bepalingvan het ereloon. Met de vrijemarkteconomie van Europa in hetachterhoofd zijn deze erelonenniet bindend. Het is dus raadzaamvooraf met de landmeter overeente komen over de grootte van devergoeding.Afpaling – expertise – muurovername- plaatsbeschrijvingBij een grensbetwisting wordtvaak gebruik gemaakt van hetburgerlijk recht, dat zegt dat iedereigenaar zijn nabuur kan verplichtentot het afpalen van hunaan elkaar grenzende eigendommen.Deze afpaling geschiedt opgemene kosten.De volledigheid van een expertiseuit zich vooral in de degelijkheidvan het onderzoek terplaatse en opzoekingwerken bijstedenbouw, kadaster, notariaten,databanken van vergelijkingspunten,enz … Een volledigexpertiseverslag bestaat uit: eengoede en degelijke beschrijvingvan het geschatte eigendom; allevoor- en nadelen eraan verbonden;een analyse van de ligging;de (toekomstige) mogelijkhedenvan het eigendom; de eventuelegebreken of tekortkomingenervan; enz. …Tenslotte is hetverslag niet volledig zonder gedetailleerdevergelijkingspunten:een overzicht van de gerealiseerdeprijzen van soortgelijke eigendommendie in de nabijheid enrecent werden verhandeld (ofeen gedetailleerde berekeningswijzeindien in zeer uitzonderlijkeomstandigheden geen vergelijkingspuntenaantoonbaar zijn).Een correct berekende muurovernameverondersteld eenvolledige opname van alle onderdelen:de fundering; uitgravingen;dekstenen; isolatielagen(even belangrijke elementen alsde bakstenen zelf).De nauwkeurigheid van eenplaatsbeschrijving is van zeergroot belang aangezien het verslagbij het einde van een huurofhet einde van werken moet duidelijkzijn om nieuwe schade tekunnen vaststellen en begroten.Niet alleen de gebreken of beschadigingen,maar evenzeer dematerialen zelf, dienen correctbeschreven te worden.❙ 31 ❙

Werk met vakbekwame aannemersVernieuwd systeem geregistreerdeaannemersIn 2012 werd het systeem vande registratie van aannemersin zijn vorige vorm afgeschaft.Het was volgens Europa in strijdmet de principes van vrij verkeer.De registratie diende in de praktijkals een soort kwaliteitslabelwaaraan een aantal voordelenwerden verbonden zoals een verlaagdbtw-tarief. De registratieals aannemer gebeurt voortaanautomatisch op het ogenblik dathet ondernemingsnummer vaneen bedrijf in de KruispuntBankvan Ondernemingen (KBO) geactiveerdwordt of wanneer erbouwactiviteiten aan de inschrijvingvan een niet-aannemer wordentoegevoegd. Op basis vande activiteiten uit de bouwsectorwordt automatisch een hoedanigheidals geregistreerd aannemertoegekend. De voorwaardentot registratie veranderen niet,maar ze worden niet meer voorafgecontroleerd. Wanneer uit eencontrole achteraf blijkt dat aan devoorwaarden niet (langer) voldaanwordt, kan de commissie dehoedanigheid als geregistreerdaannemer intrekken.Controleer of uw aannemerover een vestigingsattestbeschikt.In de bouwsector zijn er 17 beroepenwaarvoor een specifiekeberoepskennis noodzakelijk is.Het vestigingsattest vormt hetbewijs dat een aannemer uitdeze categorieën gemachtigd enbekwaam is om dit soort werkuit te voeren. U doet er dan ookgoed aan eerst na te gaan of deaannemer van uw keuze beschiktover dit attest, tenminste voor dehieraan onderworpen beroepen.Bouwberoepen waarvoor eenvestigingsattest vereist is:• schrijnwerker (timmerman)• installateur van centraleverwarming• plafoneerder encementbewerker• schilder• metser en betonwerker• steenhouwer• marmerbewerker• tegelzetter• elektrotechnisch installateur• behanger en plaatser vanwand- en vloerbekleding• aannemer van glaswerken• sanitaire installateur(loodgieter)• installateur van verwarmingmet gas met individueletoestellen• dak en zinkwerker• waterdichter van bouwwerken• sloopwerkerIs uw aannemer lid van deConfederatie BouwDe aansluiting bij de ConfederatieBouw is niet verplicht, maarbiedt bijkomende zekerheid omdatde aannemers permanentbijgestaan worden door hun beroepsorganisatie.In de praktijkblijken onder de faillissementenin de bouw weinig leden van deConfederatie Bouw te behoren.Een aannemer die lid is van deConfederatie, mag u doorgaansbeschouwen als een ernstigeaannemer. Plaatselijke ledenlijstenvind u op de website:www.confederatiebouw.beIs uw aannemer lid vanhet “Charter van deWoningbouwers”?Bouwt u met een algemene aannemer,dan is de wet Breyne vantoepassing en kiest u best eenaannemer die toegetreden is tothet “Charter van de Woningbouwers”.Dit Charter werd opgestelddoor de Federatie van AlgemeneBouwaannemers, een lidfederatievan de Confederatie Bouw. Detoegetreden aannemers verbindenzich tot de strikte toepassingvan de wet Breyne. De ledenlijstvan het Charter van woningbouwersvindt u op de website vande FABA: www.faba.beQualibouwIs een kwaliteitslabel voor ondernemingenin de bouwsector, specifiekontwikkeld voor die ondernemersdie hun klanten garantieswillen geven over de kwaliteitvan hun werk. Qualibouw ontwikkeldevoor de aannemer eenhandboek met duidelijk omschrevenkwaliteitscriteria. Om hieraante voldoen dient deze, naeen opleidingsprogramma, eenaantal interne en externe procedureste volgen en zijn gevoerdekwaliteitsbeleid permanent tetoetsen en te ver-beteren. Indienu het gevoel zou hebben dat uwopmerkingen of ontevredenheiddoor de aannemer niet ernstiggenomen worden, kunt u zich totde organisatie richten. Zij komenimmers ter plaatse voor een kortevaluatiegesprek.en een onafhankelijkeexpert kan uw bouwprojectuitkiezen om het werkvan de Qualibouw-ondernemerop vaktechnische criteria te beoordelen.Aan de hand van hetevaluatiegesprek, het expertverslagen de werf- en werkplaatsbezoeken,beoordeeld qualibouwde kwaliteit van zijn leden diejaarlijks opnieuw hun kwaliteitslabelmoeten verdienen.❙ 32 ❙

KOPEN & VERKOPENAandachtspunten bij aankoop van een woningof bouwperceelDe belangrijkste documentenen/of attesten zijn: hetbodemattest,het stedebouwkundiguittreksel, het postinterventiedossier(PID), een keuringsverslagvan de elektrische installatieen het energieprestatiecertificaat(EPC).EEN GELDIG AANKOOPBODIn de volksmond hoor je al snelzeggen ‘ ik heb een bod gedaan’maar volgens de rechtspraakmoet een bod wel aan bepaaldevoorwaarden voldoen:- een welomschreven prijs (geen‘minimale’ of ‘maximale’ prijs,geen ‘eerste’ of ‘definitief’bod,…)- een juiste omschrijving vanhet onroerend goed (‘eengelijkvloers appartement’ isonvoldoende)- gebruik een duidelijke taal (niet‘wenst’ een bod te doen, maar‘doet’ een bod)- vermeld voor alle duidelijkheiden ter informatie vanbeide partijen dat ‘door deaanvaarding van dit bod deverkoop tot stand komt’.- vermeld voorzichtigheidshalvedat het bod enkel geldt alshet goed ‘vrij is van lasten enhypotheken’.- vermeld zeker een einddatum,anders geldt uw bod vooreeuwig.Het is echter niet omdat u eengeldig bod hebt uitgebracht datde verkoper het goed aan u moetverkopen. Pas als hij zich schriftelijkakkoord verklaart met uw bod(het dus aanvaard), dan hebbenkoper en verkoper vanaf dat momentverplichtingen:- Krijgt de verkoper nadat hij uwbod aanvaard heeft nog eeninteressanter bod, dan moet hijdit weigeren.- Wanneer u een andere woningzou vinden die goedkoper is ofnog meer aan uw verwachtingenvoldoet, blijft u toch gebondenaan de verkoop.Net zoals bij het compromis kunnenin een bod opschortendevoorwaarden worden opgenomen(meest voorkomend hetverkrijgen van een hypothecairelening ten bedrage van …)EEN EENZIJDIGE OPTIEStel dat u wenst te kopen, maarnog niet absoluut zeker bent entoch laat u niet graag de gelegenheidaan u voorbijgaan, dankunt u aan de eigenaar-verkopereen optie vragen. Dit is een eenzijdigeverbintenis van laatstgenoemdeom niet te verkopen aaniemand anders binnen een bepaaldetermijn (bv. 1 week of 14dagen). Een optie moet beperktworden in de tijd. Men kan immersde verkoper niet onbeperktlaten wachten. Beslist u binnendeze periode te kopen, dan laatu dit schriftelijk weten aan deverkoper. Dit noemt men dan het“lichten” van de optie. Meestalwordt overeengekomen dat u deverkoper per aangetekende briefmoet inlichten. Eenmaal de optiegelicht, is de verkoop definitief.Als je binnen de afgesprokentermijn niets doet verloopt deoptie en is de eigenaar vrij omhet goed aan iemand anders teverkopen.Omdat door het lichten van deoptie de verkoop automatischvolgt, is het noodzakelijk dat allemodaliteiten van de verkoop (ondermeer prijs, betalingstermijnen voorwaarden) reeds nauwkeurigin de optie zijn opgenomen.Zoals bij de onderhandseverkoopovereenkomst, zal ookhier uiterlijk binnen vier maandenna het lichten van de optie,de notariële akte volgen.Soms moet je als kandidaat-kopervoor een optie een bepaaldbedrag betalen dat door de verkoperbeschouwd wordt als eenvoorschot wanneer de optie gelichtwordt en als een soort schadeloosstelling,wanneer dit nietgebeurt.HET COMPROMIS IS BINDENDEens een akkoord bereikt met deverkoper en beslist het huis (ofappartement) (of bouwperceel)te kopen, bent u klaar om hetcompromis te ondertekenen. Danis de koop definitief ! Het compromisheeft dezelfde juridischewaarde als de notariële akte.Eenzijdig onder het compromisuitkomen, is niet mogelijk. Er bestaatwel de mogelijkheid om hetcompromis te ontbinden, mitswederzijds akkoord. Het compromismoet dan samen met eenzogenaamde overeenkomst totminnelijke ontbinding binnen de4 maanden aangeboden wordenop het registratiekantoor (kost20 euro).❙ 33 ❙

KOPEN & VERKOPENOm een compromis op te stellenhoeft u niet naar de notaris tegaan, maar het is wel belangrijkdat het de volgende vermeldingenbevat:1. De contracterende partijen,zijnde de persoonlijke gegevensvan de koper en de eigenaarverkoper.Is de verkoper de enigeeigenaar of is het akkoord vanandere mede-eigenaars nodig? Ishij gehuwd en zo ja, onder welkstelsel?2. De beschrijving van het onroerendgoed is belangrijk en het issoms nuttig aan het compromiseen schets of een uittreksel uithet kadastraal plan toe te voegen(al heeft de inhoud daarvan opzichzelf geen bewijswaarde) endoor beide partijen te ondertekenen.3.Vermeld de prijs bij voorkeur incijfers en letters. Bepaal wel duidelijkde betalingsmodaliteiten.Het is gebruikelijk om, bij hettekenen van het compromis, eenvoorschot van 10 % te storten enhet resterende saldo bij het tekenenvan de notariële akte. Laatopnemen dat de eigenaar hetvoorschot ontvangen heeft.4. Eventuele opschortende voorwaarden.Als koper een of meerdereopschortende voorwaardenlaten opnemen in het compromis,is perfect wettelijk. Dan vindt dekoop enkel plaats als deze voorwaardenzich hebben voorgedaan,zo niet is het alsof het compromisnooit bestaan heeft. Hetverkrijgen van een hypothecairelening is de meest voorkomendeopschortende voorwaarde. Eenandere voorbeeld is het bekomenvan een stedenbouwkundige vergunning.5. Eventuele erfdienstbaarheden.Ideaal voor de koper is datde verkoper in het compromisverklaart dat er, voor zover hijweet, geen erfdienstbaarhedenof andere lasten zijn. Het zou nietaangenaam zijn moest u pas latermerken dat uw buren bijvoorbeeldeen recht van doorganghebben op uw grond.6. Bijzondere afspraken. Zo kande koper bijvoorbeeld laten noterendat eventuele kosten om deelektrische installatie in orde testellen door de verkoper gedragenworden of dat de verkoperbewonertegen een bepaaldedatum de woning verlaten enontruimd heeft.Toch naar de notaris ? De notarismaakt gratis een verkoopovereenkomstop maat. Zo bent u erzeker van dat het juridisch in ordeis en het is voor de notaris achterafmoeilijk om een slecht opgesteldeovereenkomst recht tezetten. Aarzel niet door uw notarisde gemaakte afspraken deskundigop papier te laten zetten.Wanneer een verkoper (of makelaar)u een eigen verkoopovereenkomstvoorstelt, is het aan teraden deze voor te leggen aanuw notaris en de ondertekeningervan enkele dagen uit te stellen.Een goed bedoelende verkoper(of makelaar) zal hier geen probleemmee hebben en de koperoverigens de tijd geven om heteventuele voorschot vrij te makentegen de ondertekening.Een voorschot betalen is gebruikelijk.Geef dit voorschot vooralle veiligheid bij de notaris inbewaring. Hij geeft het pas vrij nagrondig onderzoek. Rust er geenhypotheek op de eigendom? Zijner geen achterstallige belastingenverschuldigd? Is er geenvoorkooprecht? Is degene die zichvoordoet als verkoper wel deechte of enige verkoper? Is hijwel gemachtigd om te tekenen?UITDRUKKELIJK VERMELDEOPSCHORTENDE VOORWAARDEIn tegenstelling met de optie isde inlassing van een opschortendevoorwaarde geen eenzijdigeverbintenis, maar een deel vande verkoopovereenkomst waarbijkoper en verkoper hun akkoordnog laten afhangen van devervulling van een voorwaarde.Meestal wordt deze voorwaardegesteld door de kandidaat-koper.Zo kan worden afgesproken datde verkoop pas tot stand komt alsde koper een lening bekomt. Integenstelling tot wat velen denken,is deze opschortende voorwaardegeenszins automatisch ofvan rechtswege van toepassing.Ze dient uitdrukkelijk te wordenvermeld in het compromis.Een opschortende voorwaardewordt best voldoende gedetailleerd– bv. bij het afhankelijkstellen van de verkoop ‘van hetbekomen van een hypothecairkrediet’:- binnen welke termijn moetde financiering toegekendworden?- welk bedrag moet gefinancierdworden?- op welke wijze zal de verkoperingelicht worden over het aldan niet toekennen van definanciering?Een ander veel voorkomende opschortendevoorwaarde is dezevan het bekomen van een stedenbouwkundigevergunning.AANDACHTSPUNTEN BIJ EENBOUWPERCEEL- Is het wel degelijk bouwgrond?Vraag het stedenbouwkundig uittreksel.Wettelijk gezien moet deverkoper ook een stedenbouwkundigattest kunnen voorleggen❙ 34 ❙

KOPEN & VERKOPENwaarin duidelijk de bestemmingvan de grond staat vermeld. Kanhij dat niet en wil je de verkoopvastleggen, neem dan een koopoptievoor een bepaalde periode(bijvoorbeeld twee weken) tot jeofficieel de garantie krijgt dat hetperceel wel degelijk bouwgrondis. Als de verkoper een koopoptieweigert, en je besluit de grond tekopen, laat dan in het compromis(de voorlopige verkoopovereenkomst)een clausule (opschortendevoorwaarde) opnemen dathet attest binnen een bepaaldetermijn moet worden uitgereikt.Als dat niet gebeurt, vervalt deverkoopovereenkomst. Je kan hetattest ook zelf aanvragen bij degemeente.- Is het terrein niet opgenomenin een onteigeningsplan? Detechnische dienst van de gemeenteheeft informatie overde bestemming van het terreinen de omgeving, zowel opkorte, middellange en eventuelelange termijn. Zo kom je ook teweten of in de nabijheid binnenenkele jaren geen wegenbouwwerkenzijn gepland.- Kan de verkoper je hetverplichte bodemattestvoorleggen? Daarvoor kijktOVAM (de afvalstoffenmaatschappij)haar register vanverontreinigde gronden na envermeldt ze op het attest of hetterrein daarin al dan niet isopgenomen. Dat is belangrijkeinformatie, want het sanerenvan verontreinigde grond kanzeer duur zijn. Zonderbodemattest mag de notarisbovendien geen verkoopakteverlijden.- Mag je op het terrein het huisbouwen dat je in gedachtenhebt? De stedenbouwkundigevoorschriften stellen een aantalvoorwaarden inzake onderandere de dakhelling, dekroonlijsthoogte, de gevelmaterialenen de bebouwbareoppervlakte. Deze voorwaardenverschillen soms van wijk totwijk.- Heeft de bouwgrond eengoede vorm? De vorm vanhet bouwterrein bepaalt vooreen groot deel de vorm ende oriëntatie van je woning.Kunnen de leefruimtes naarhet zuiden of het zuidwestenworden gericht, zodat je volopkan profiteren van passievezonne-energie. Naar hetnoorden gerichte leefruimtenzijn koud en donker envergen meer verwarming enverlichting.- Zijn er geen extra kosten voorhet bouwrijp maken van hetperceel? Vertoont de bouwgrondgeen groot niveauverschil?Het ideale terrein voor eenlandelijke woning ligt ongeveer50 cm boven het straatpeil, ishorizontaal in de straatrichting,en helt lichtjes naar achter toe.Loopt de grond naar achter toeveel meer naar beneden, danzullen er ophogingswerkennodig zijn. Loopt het terreindaarentegen naar omhoog,dan zal er grond moetenworden weggehaald. Ook hetbouwrijp maken van het terrein(ontbossen en verwijderenvan obstakels) kan leiden totbelangrijke meerprijzen.- Heeft de bouwgrond voldoendedraagkracht? Voor drassige ofopgehoogde gronden is eennormale fundering niet sterkgenoeg om het gewicht vaneen woning te kunnen dragen.Er zullen dan palen in de grondmoeten worden geheid, of erzal een zwevende vloerplaatmoeten worden voorzien. Demeerkosten kunnen oplopentot 25.000 euro. Bij twijfelraadpleeg je een architect ofaannemer die op de hoogteis van de kwaliteit van de❙ 35 ❙

KOPEN & VERKOPENondergrond in de omgeving enervaring heeft met constructiesuit de buurt. Wanneer ookhij twijfelt, kan alleen eengrondig grondonderzoek zekerheidgeven, alhoewel eenoppervlakkige sondering nooiteen overbodige luxe is.- Zijn alle nutsvoorzieningenaanwezig? Als deze over enigeafstand aangevoerd moetenworden, gebeurt dit meestal opkosten van de aanvrager. Is ereen openbaar waterleidingnet,een aardgasleiding, is ertv-distributie en ligt er eentelefoonkabel?- Is er geen geluidsoverlast ofmilieuhinder? Autowegen,spoorwegen, lawaaierige envervuilende bedrijven kunnentot ver in de omtrek storendzijn.- Hoe zit het met de omsluiting:afstand tot werk of stad enautowegen, het openbaar ver -voer. Zijn er scholen in debuurt?AANDACHTSPUNTEN BIJ EENWONING- Zijn er voldoende kamers?Zijn keuken en badkamervoldoende groot, en zitten ze opde juiste plaats? Of moeten erbinnenmuren worden gesloopt?Zo ja: zijn dat dragende of nietdragende muren?- Zijn er geen vocht- en schimmelproblemen?Kenmerkendvoor schimmelproblemen zijnonder andere bruin poeder,witachtig schuim, dichte dradendie doen denken aan stofdradenof spinnenwebben, een zachtezone wanneer je met eenpriem of een nagel in houtsteekt, en verdachte geuren.Vocht merk je aan vlekken enblazen in de verf, loskomendbehangselpapier of golvendhout. Wees op je hoede als demuren zijn afgedekt met eennieuw papiertje, panelen ofplanchetten !- Hoe zit het met de gevel?Probeer eens met je een nagelde voegen weg te krabben.Los, zanderig voegsel onderaande muren kan wijzen op nattemuren. Brokkelige voegen zullenmoeten worden vernieuwd enopnieuw opgevoegd. Dat is eenvrij dure zaak.- Hoe is het gesteld met hetdakgebinte? Is het hout nogin goede staat, moet hetgedeeltelijk worden vervangen,of is het aangetast door insectenof zwammen? Zeker zwammenzijn ware ondingen. Wil je vande zolder een woonruimtemaken, dan moeten de kepersvoldoende dik zijn, zodat jetussen de ruimten genoegthermische isolatie kanaanbrengen.- Gaan alle deuren en ramennog vlot open en dicht? Heefthet schrijnwerk alleen eenonderhoudsbeurt nodig of moetje ze volledig vervangen? Watis het type beglazing: enkel ofdubbel?- Vraag naar de verwarmingskosten.Als er nog geen centraleverwarming ligt of als deverwarmingsinstallatie verouderdis, laat je het besteen hoogrendementsketelinstalleren.- Hoe is het gesteld metde elektrische installatie?Vraag naar het verplichtkeuringsattest. Misschien is zenog bruikbaar, maar moet zeworden verzwaard. Een oudeelektrische installatie latenvoldoen aan alle bepalingenvan het Algemeen Reglementop de Elektrische Installatie,kortweg A.R.E.I., kan duuruitvallen.- Vraag naar het stedenbouwkundiguittreksel ! Werd hethuis al eerder verbouwd, ofzijn er allerlei bijgebouwenopgetrokken? Indien ja, werddaarvoor een bouwvergunningafgeleverd?- Kunnen badkamer en keukenbewaard blijven? Indien ja, testdan de staat en de werking vande uitrusting.- Is de kelder droog? Zijn dekeldergewelven nog gezond ofzie je barsten? Zijn de houtenvloerbalken niet aangetastdoor zwammen of insecten?En zijn de stalen liggers die de(bakstenen) gewelven dragenniet te erg geroest?- Zijn er geen erfdienstbaarheden?Zeker in oude stadskernen is datvaak een probleem. Gebouwenzijn soms gedeeltelijk overelkaar heen gebouwd.- Let vooral goed op het behang.Loskomend behang in dehoeken kan erop wijzen dateen van de twee muren, ofbeide bewegen. Nieuw behangof voorzetpanelen verraadtdikwijls ‘oplapwerk’.❙ 36 ❙

KOPEN & VERKOPENAandacht voor deze punten kanje achteraf veel problemen, onaangenameverassingen en extrakosten besparen. Je kan de verkoperop de gebreken wijzen ennoodzakelijke herstellingen bij devraagprijs onderhandelen. In gevalvan twijfel, vraag je best eentweede bezichtiging in aanwezigheidvan een architect of aannemer.Voor oudere woningen, inminder goede staat, is het adviesvan een deskundige altijd aangeraden.AANDACHT VOOR STEDENBOUW-KUNDIGE VOORSCHRIFTENVoordat u een perceel grond ofeen gebouw aankoopt, vraagt uhet best enkele inlichtingen aande bevoegde instanties, om zekerte zijn dat uw project kans op slagenheeft. De meest aangewezenen snelste manier om aan informatiete komen is een bezoek tebrengen aan de technische dienst(dienst stedenbouw of ruimtelijkeordening) van de gemeenteof stad waar het goed is gelegen.Deze mensen zijn vertrouwd metde plaatselijke situatie en zijngoed op de hoogte van het gemeentelijkruimtelijk beleid.Stedenbouwkundig uittrekselIn uitvoering van de VlaamseCodex Ruimtelijke Ordening isde verkoper verplicht naar aanleidingvan de verkoop van eenonroerend goed in het VlaamseGewest de nodige stedenbouwkundigeinformatie te verschaffenaan de koper. De notaris isgehouden in de verkoopaktemelding te maken van dit stedenbouwkundiguittreksel (datniet ouder mag zijn dan 1 jaar).Het stedenbouwkundig uittrekselbestaat uit een uittreksel uit hetplannenregister en een uittrekseluit het vergunningenregister.Het uittreksel uit het plannenregistervermeldt de meest recentestedenbouwkundige bestemmingvan het goed.Het uittreksel uit het vergunningenregistervermeldt: (1) of ervoor het goed een stedenbouwkundigevergunning is uitgereikt;(2) of een verkavelingsvergunningvan toepassing is; (3) of hetonroerend goed belast is met eenbouwovertreding; (4) of er op hetgoed een voorkooprecht rust.StedenbouwkundigevoorschriftenHet gemeentebestuur moet wettelijkalle plannen bijhouden dieop het gemeentelijke grondgebiedbetrekking hebben. Dit zijndus gewestplannen, algemeneplannen van aanleg (APA), bijzondereplannen van aanleg(BPA), ruimtelijke uitvoeringsplannen(RUP), verkavelingsplannen,rooilijnplannen, verordeningenen ook onteigeningsplannen.U hebt het recht om al deze plannenen documenten in te kijkenen inlichtingen te vragen diebetrekking hebben op het perceeldat u interesseert. Al dezeplannen worden ook verwerktin het “plannenregister” dat elkegemeente heeft of moet ontwikkelen.Aandachtspunten:1) Wat is de bestemming van hetperceel volgens het goedgekeurdegewestplan ?Als het perceel in een van deverschillende soorten woongebiedligt, is dat al een hele geruststelling.Als het perceel inhet woonuitbreidingsgebied ligt,kunt u daar niet zomaar op bouwen.Als het perceel niet in eenwoongebied ligt, dan mag er inprincipe geen nieuw woonhuisop gebouwd worden; tenzijhet perceel deel uitmaakt vaneen goedgekeurde en niet-vervallenverkaveling of het een bedrijfswoningbij een landbouw- oftuinbouwbedrijf betreft.Sinds 1 mei 2000 worden degewestplannen in principe nietmeer gewijzigd. Ze worden opsommige plaatsen vervangendoor ruimtelijke uitvoeringsplannen.Vraag na of het perceel ineen dergelijk ruimtelijk uitvoeringsplan(RUP) ligt.2) Bestaat er een goedgekeurdalgemeen of bijzonder plan vanaanleg of een RUP (ruimtelijk uitvoeringsplan)waarin het perceelgelegen is ?Zo ja, dan onderzoekt u best : watde bestemming van de grond isen wat de stedenbouwkundigevoorschriften vastleggen in verbandmet de plaatsing van hetgebouw, afstanden ten opzichtevan de perceelsgrenzen, te gebruikenmaterialen, dakhelling,aantal bouwlagen enzovoort.Zo neen, vraag dan of er al eenontwerp van bijzonder plan vanaanleg of gemeentelijk ruimtelijkuitvoeringsplan bestaat. Hetis immers van belang niet enkelde bestemming van de grondente kennen op het moment zelf,maar ook te weten wat er laterdoor anderen of uzelf gebouwdmag worden of door de gemeentegepland is.3) Bestaat er een onteigeningsplanwaarin het perceel is opgenomen?Zo ja, op welke termijn wordt eenonteigening gepland ? Wordt hetperceel volledig of gedeeltelijkonteigend ? Waarom en door wiewordt er onteigend?4) Ligt uw perceel in een verkaveling?❙ 37 ❙

KOPEN & VERKOPENIndien het perceel grond een lotis uit een goedgekeurde verkaveling,dan moet u laten onderzoekenof de verkaveling niet vervallenis.5) Bestaat er een rooilijnplan ?Een rooilijnplan legt met een lijnde toekomstige grens vast tussenhet openbare domein en de privateeigendommen. Dit heeft alsgevolg dat voor de rooilijn geennieuwbouw mogelijk is. Voorverbouwing van al bestaandegebouwen, die getroffen zijndoor een rooilijn, gelden specialeregels.6) Bestaan er erfdienstbaarheden?De gemeente kent niet alle erfdienstbaarheden.Maar de belangrijkste,zoals ondergrondseleidingen die sommige percelendoorkruisen, kent ze wel. Ookkent de gemeente sommige erfdienstbaarhedenvan doorgang,zoals voetwegen, loswegen, endergelijke.7) Bestaat er een provinciale ofgemeentelijke stedenbouwkundigeverordening ?Want ook daardoor kunnen bijkomendestedenbouwkundige normenin verband met maximumdakhoogte of te gebruiken materialenverplicht worden.8) Andere gegevens ?Ook andere gegevens of plannenkunnen de bouwmogelijkhedenop het perceel beïnvloeden. Wedenken hierbij aan habitat- of vogelrichtlijngebieden,de nabijheidvan een spoorlijn, de waterproblematiek,de aanwezigheid vaneen bos op het perceel, ...BODEMATTESTEén van de belangrijke doelstellingenvan het bodemdecreet isde potentiële koper te beschermen.Verwerft u binnenkort eengrond (grond – woning –appartement)? Dan beschikt u over denodige bescherming die zorgt datu niet het slachtoffer wordt vanonwetendheid en vermijdt dat ueen risicogrond koopt.Voor particulieren betekent overdrachtmeestal het kopen, verkopen,ruilen en schenken vangronden. Een grond verworvenuit een erfenis telt dus niet mee.De aankoop van een woning ofvan een appartement geldt welals overdracht van een grond.Het Bodemdecreet verplicht deoverdrager (verkoper) om voorhet sluiten van de overeenkomst(compromis) bij de OVAM eenbodemattest aan te vragen ende inhoud ervan mee te delenaan de verwerver (koper). Hetbodemattest vermeldt alle gegevensdie over de grond gekendzijn.Er zijn twee attesttypes:1) Een blanco bodemattest vermeldtdat de OVAM voor dezegrond niet beschikt over gegevensbetreffende de bodemkwaliteit.Dit betekent niet dat degrond niet verontreinigd is, enkeldat er nog geen oriënterend bodemonderzoekwerd uitgevoerd.Indien gegevens er op wijzen dater vroeger risicoactiviteiten op degrond werden uitgeoefend, danvermeldt het bodemattest dat degrond slechts kan worden overgedragenals er vooraf een oriënterendbodemonderzoek werd(wordt) uitgevoerd.2) Bodemattest voor een grondwaarvan een bodemonderzoekwerd ingediend bij de OVAMHet attest vermeldt of er op degrond verontreiniging werd aangetroffenen of verder onderzoekof bodemsanering noodzakelijk is.Meestal is het de verkoper die hetbodemattest moet aanvragen enberust in eerste instantie op hemde verplichting om aan de koperalle inlichtingen te verschaffenover de betrokken grond. Indieneen risicoactiviteit wordt (werd)uitgeoefend, moet de verkopereen bodemonderzoek uitvoerenalvorens de koopovereenkomstte sluiten. Als de verkoper dezeonderzoeksplicht niet nageleefdheeft, kan de koper de nietigheidvan de overdracht vorderen.Op eenvoudig verzoek kan deOVAM ook aan derden een bodemattestafleveren.De regelgeving is enkel van toepassingvoor gronden gelegen inhet Vlaams Gewest.❙ 38 ❙

KOPEN & VERKOPENDe kostprijs van een bodemattestbedraagt 32 euro per kadastraalperceel en de aflevering van debij niet-risicogronden is gemiddeld8 kalenderdagen.ELEKTRISCHE KEURING METVERPLICHTINGBij de verkoop van een woninggebouwd vóór 1981 (dit is vóórde invoering van het AREI - hetAlgemeen Reglement op de ElektrischeInstallaties) is de verkopervanaf 1 juli 2008 verplicht om eenkeuringsattest van de elektrischeinstallatie voor te leggen.De verkoop mag niet doorgaanals de notaris niet over het attestbeschikt op datum van de notariëleakte. Het is daarom aangeradendeze controle tijdig aante vragen want anders stelt denotaris de notariële akte uit, tothij in het bezit is van een geldigeelektriciteitskeuring.Bij een negatief verslag mag deverkoop wel (blijven) doorgaan.Als de elektrische keuring vermeldtdat de installatie niet conformhet AREI is, mag de woningdus evengoed verkocht wordenen mag de notariële akte verledenworden. Enkel als er geenattest is wordt de verkoop opgeschort.Bij een negatieve controle heeftde koper 18 maanden de tijd omde elektrische installatie in ordete brengen. De verkoper is ditniet verplicht te doen, tenzij ereen overeenkomst (compromis)is (tussen koper en verkoper) diedeze laatste verplicht de installatiein orde te brengen.Ook het ontbreken van een situatieschemaen het ééndraadsschemageven aanleiding tot een opmerkingin het keuringsverslag.De keuring moet gebeuren dooreen erkend organisme (technischbureau). De kostprijs ervanschommelt, afhankelijk van dewoning, tussen 100 en 200 euro.POSTINTERVENTIEDOSSIEREen postinterventiedossier (PID)bevat verscheidene documentendie men nodig heeft bij eventuelelatere werken aan een gebouw.Al de gebruikers, hetzij eigenaars,huurders, of, bij eventueleverbouwingen, architecten ofaannemers, moeten op een eenvoudigemanier kunnen achterhalenwelke bv. de structuren vanhet gebouw zijn, hoe de structuurwerd opgebouwd en welke materialener in een gebouw zitten.Daarom worden alle technischegegevens met betrekking tot eengebouw verzameld in een dossier,genaamd “postinterventiedossier(PID)”.Dit dossier moet gedurende deganse levensduur bij het gebouwblijven en zal worden aangevuldmet de nieuwe gegevens indiener zich wijzigingen aan het gebouwvoordoen.Het postinterventiedossier moetworden overhandigd aan denieuwe eigenaar bij elke verkoopvan een woning of appartementwaarvan de bouw is begonnenna 1 mei 2001 of waaraan werkenzijn uitgevoerd sinds 1 mei2001 door één of meerdere aannemers.VERPLICHT EPCHet EPC (EnergiePrestatieCertificaat)is verplicht bij woningen,appartementen, ... die te koop(of te huur) worden aangeboden.Het EPC legt op zich geen eisenop aan de woning, maar informeertde potentiële kopers (ofhuurders) door aan de woningeen energetische score (kengetal)toe te kennen. Deze scorewordt berekend op basis van deeigenschappen van het gebouw(zoals de gebruikte materialen)en de isolatiewaarden van muren,dak, ramen en deuren, en deinstallaties voor verwarming enwarm water. Het kengetal wordtop een kleurenbalk (van groennaar rood) gepositioneerd tenopzicht van geldende referentiewaarden.De verkoper moet er voor zorgendat een EPC beschikbaar is op hetmoment dat de woning te koopwordt aangeboden. Het EPC moetdoor de eigenaar worden voorgelegdaan de (potentiële) kopers.Bij verkoop van een woongebouwwordt het EPC overgedragen aande koper en in de notariële aktezal een clausule met betrekkingtot het EPC worden opgenomen.De notaris heeft meldingsplichtaan het Vlaams Energieagentschapindien geen EPC aanwezigis. Indien geen EPC aanwezigis, zal de eigenaar uitgenodigdworden op een hoorzitting en riskeerthij een boete tussen 500 en5000 euro.VRIJ EN ONBELAST ?In een notariële verkoopakte zalmen vrijwel steeds de clausuleterugvinden dat het eigendomverkocht wordt ‘voor vrij en onbelast’.Dit is een zeer belangrijkeclausule die betrekking heeftop het feit dat de koper het goedverkrijgt zonder enige schuld ofhypotheek.Welke beletselen kunnen er voornamelijkbestaan tegen een overdracht‘voor vrij en onbelast’ ?1. HypothekenIndien de verkoper een schuld ofeen lening had aangegaan diegewaarborgd werd door een hypotheek,dan moet deze schuld❙ 39 ❙

KOPEN & VERKOPENaangezuiverd worden uiterlijkbij het verlijden van de akte.De notaris zal nagaan op hethypotheekkantoor of een hypotheekwerd ingeschreven en inhet bevestigend geval zal hij deafrekening van de schuld vragenaan de schuldeiser. Hij zaler voor zorgen dat de koopprijsaangewend wordt tot terugbetalingvan de nog lopende schuld.Indien dit niet zou gebeuren, zoude schuldeiser immers weigerende hypotheek te laten doorhalen.Bij niet doorhalen van de hypotheekinschrijvingloopt de kopergevaar dat het door hem gekochteeigendom nog zou verkochtworden op verzoek van de voormeldeschuldeiser. De opzoekingenen de tussenkomst van denotaris verhinderen dit.2. BelastingenVooraleer een notariële verkoopakteverleden wordt, is de notariswettelijk verplicht navraag tedoen bij de bevoegde ontvangersvan belastingen of de verkopernog fiscale schulden heeft. Ditgeldt zowel voor directe belastingenals voor belastingen op detoegevoegde waarde, zelfs voorsuccessierechten.Indien de betrokken ontvangerbinnen de 12 werkdagen na devraag van de notaris laat wetendat er inderdaad nog fiscaleschulden bestaan, is de notarisook verplicht de nodige geldenaf te nemen van de koopprijs, omdeze schulden aan te zuiveren.3. Stedenbouwkundige inbreukenIndien het verkochte eigendomopgericht of verbouwd werd instrijd met dwingende stedenbouwkundigebepalingen kan deoverheid op het hypotheekkantoorlaten noteren dat een vorderingtot afbraak ingesteld werd.Indien er een vonnis tot afbraakgeveld werd, zal daarvan ookmelding gemaakt worden aanhet hypotheekkantoor. De notariszal voor het verlijden van de aktenagaan of dergelijke bezwarenbestaan. De koper zal er desgevallendvan in kennis worden gesteldvooraleer hij tot de aankoopovergaat. De notaris zal trouwensook bij de betrokken gemeentenagaanwelke vergunningen zijn afgeleverden of er bouwmisdrijvenbekend zijn.4. Betwistingen van het eigendomsrechtvan de verkoperIndien er betreffende het eigendomsrechtvan de verkoperbetwistingen bestaan, zal er ophet hypotheekkantoor meldinggemaakt zijn van dagvaardingenof gerechtelijke uitspraken dienaangaande.De door de notariste verrichten opzoekingen zullenmet zich meebrengen dat hij departijen daarvan in kennis kanstellen vóór het verlijden van deakte.5. Elke mogelijke vordering tegende verkoper die aanleiding kangeven tot beslagmaatregelenSchuldeisers van de verkoperhebben de mogelijkheid om deonroerende goederen van deverkoper met beslag te bezwarentot waarborg van de betalingvan hun vordering. Indiendergelijke maatregelen wordengetroffen, zal daarvan ook meldinggemaakt worden op het hypotheekkantoor,zodat de notarisdaarvan ook weet heeft en er kanvoor zorgen dat van de koopprijsde nodige gelden afgehoudenworden om de betrokken schuldterug te betalen. Deze beletselenkunnen reeds bestaan op hetogenblik dat de onderhandseverkoop-overeenkomst ondertekendwordt. Indien de notaristijdig ingeschakeld wordt, zalhij er voor zorgen dat het voorschotin dat geval de juiste bestemmingkrijgt. Indien dit nietgebeurt, bestaat het grote risicodat de koper zijn voorschot nietzal kunnen recupereren indiende verkoop uiteindelijk niet kangerealiseerd worden wegens eenvan deze beletselen. Daarom datin de regel de notaris het voorschotop een bijzondere rekeningblokkeert tot de verkoopakte.Uit het vorige blijkt nogmaals dathet nuttig en voorzichtig is omzich als koper te laten bijstaandoor een notaris vanaf het opmakenvan de onderhandse verkoopovereenkomst.Deze tussenkomstvan de notaris brengt geenbijkomend ereloon of kosten metzich meeCOMMANDVERKLARING –STERKMAKING - LASTGEVINGDe akte commandverklaring isdeze waarbij de persoon diehet laatste bod heeft gedaan en❙ 40 ❙

KOPEN & VERKOPENdus als koper werd beschouwdverklaart dat hij in feite heeftgekocht voor iemand anders.Deze laatste (commandgever)zal geacht worden het verkochteeigendom rechtstreeks van deverkoper gekocht te hebben ener zal geen nieuw recht van overgangmoeten betaald worden.Het nut van de commandverklaringis vooral van praktische aard,bv. de uiteindelijke koper wil zichniet onmiddellijk kenbaar maken.Commandverklaring is onderworpenaan volgende voorwaarden:1. Het recht om commandverklaringte kunnen doen moetuitdrukkelijk in de verkoopaktevoorbehouden zijn.2. Het moet in authentieke vorm,dus bij notariële akte gebeurenen dit uiterlijk de 1ste werkdagna de toewijzing of de 1ste werkdagna die waarop de termijnverstreken is voor het doen vaneen hoger bod.3. Het moet zuiver en eenvoudiggebeuren, dus zonder dat erveranderingen aan de voorwaardenvan de verkoop aangebrachtworden.4. Bij een vrijwillige openbareverkoop moet het bij deurwaardersexplootaan de ontvangervan de registratie worden betekendof de akte moet ter registratieaangeboden worden uiterlijkde eerste werkdag na de dagvan de verkoop. In de praktijk zalhet de notaris zijn die de akte vancommandverklaring ter registratiezal aanbieden. Gezien de zeerkorte termijn is het aan te radende commandverklaring zo vlugmogelijk (dezelfde dag nog) teverlijden voor een notaris.Commandverklaring kan ook bijeenverkoop uit de hand en moetdan binnen de 24 uren na de ondertekeningvan de compromis.Verschil met sterkmaking en lastgeving- Bij lastgeving is de lastgeveronmiddellijk gekend en delasthebber handelt in opdrachtvan een vooraf gekendepersoon.- Bij sterkmaking handelt desterkmaker niet in eigen naam.Hij handelt alleen maar om tebeloven dat de persoon voorwie hij zich sterk maakt, zalgoedkeuren. Bij gebrek aangoedkeuring zal de sterkmakerin de regel zelf verbonden zijn.- Bij commandverklaring handeltde commandnemer in eigennaam met de mogelijkheid eenandere persoon binnen eenbepaalde tijd in zijn plaats tedoen stellen.TEKORTSCHATTING ENPRIJSBEWIMPELINGAls koper betaalt u registratierechtenvolgens de waarde vanuw verworven eigendom.De ontvanger der registratie steltde verkoopwaarde vast aan dehand van vergelijking met prijzenvan gelijkaardige eigendommenin de omgeving. De schattingdie daaruit voortvloeit is echtersteeds het gevolg van uiteenlopendeen vaak ook subjectievebeoordelingscriteria. Daaromzal de ontvanger er meestal toebereid zijn met de koper eendiscussie over de waarde aan tegaan. Vooreerst kan u van de ontvangermededeling krijgen vande vergelijkingspunten waarophij zich steunt. Daar u als koperuw eigendom beter kent, kan uwellicht tegen argumenteren: deslechte onderhoudstoestand, hetmatige comfort, het bestaan vanerfdienstbaarheden, enz.... Hetis bovendien aan te raden uwnotaris van de tekortschatting teverwittigen. Hij bezit wellicht anderevergelijkingspunten die uwstandpunt kunnen staven.Dit alles kan ertoe leiden dat umet de ontvanger tot een akkoordkomt over een voor beidepartijen aanneembare waarde.Komt een dergelijk akkoord niettot stand, dan zal de ontvangerde procedure van controleschattinginstellen. Het verslag van dedaarna aangeduide deskundigenis bindend voor beide partijen.Wordt de koper in het ongelijkgesteld en de waarde van deeigendom minstens één achtstehoger geschat dan wat was opgegevenin de akte, dan moet hijniet enkel de bijrechten betalen,maar tevens de boete en de procedurekostenmet inbegrip vanhet ereloon van de deskundigen.Bewuste prijsbewimpeling isstrafbaar !In sommige gevallen gaat hetom een weloverwogen verzwijgenvan de werkelijke prijs, inde hoop hogere aktekosten tevermijden: men noemt dit prijsbewimpeling.De prijsbewimpelingwordt zwaarder gestraft dande tekortschatting. Het eerste isimmers een werkelijk fiscaal misdrijf,terwijlde tekortschatting een vergissingis in de waardebepaling van hetgoed. Bij prijsbewimpeling zullendan ook koper EN verkoper aande boete worden onderworpen.Bovendien stellen koper en verkoperzich bloot aan correctionelestraffen onder de vorm vanstrafrechtelijke geldboeten ofgevangenisstraf.❙ 41 ❙

FISCAALKadastraal Inkomen (KI)Aan elk onroerend goed dat inBelgië gelegen is, wordt doorde Administratie van het Kadaster,de Registratie en de Domeinen(AKRED) een “kadastraalinkomen” toegekend. Dit fictiefinkomen wordt geacht overeente stemmen met het gemiddeldjaarlijks nettoinkomen dat ondernormale omstandigheden vaneen onroerend goed kan bekomenworden. Om dit inkomenvast te stellen plaatst men zichop een bepaald referentietijdstip.Dit referentietijdstip is tot op hedennog altijd 1 januari 1975. Opdit ogenblik wordt door de AKREDdus nog steeds gewerkt op basisvan de nettohuur die men voorhet onroerend goed in kwestiezou hebben kunnen bekomen per1 januari 1975. Met de “nettohuur”wordt bedoeld de werkelijkontvangen huurprijs verminderdmet de onderhouds- en herstellingskosten(forfaitair 40% vande huurprijs). Indien de belastingplichtigehet onroerend goedzelf bewoont, wordt gewerkt metde huurwaarde in plaats van dewerkelijk ontvangen huurprijs.Wanneer het kadastraal inkomenniet op deze wijze kan vastgesteldworden, wordt het bepaalddoor vergelijking met andere gelijkaardigepercelen. Er wordt eenkadastraal inkomen per kadastraalperceel bepaald.Normaal gezien worden de bestaandekadastrale inkomens periodiek,om de 10 jaar, herschatvia een algemene perequatie.Dit gebeurt ambtshalve doorde AKRED. De laatste algemeneperequatie dateert echter alvan de wet van 19 juli 1979 dieals referentietijdstip de nettohuurwaardeper 1 januari 1975vooropstelde. Sedertdien vondgeen algemene perequatie meerplaats. Van de eerstvolgendeperequatie is momenteel enkelduidelijk dat ze de datum van 1januari 1994 als referentietijdstipzal hebben, doch wanneer dieperequatie zelf plaats zal vinden,is niet bekend. Ter compensatievan het uitblijven van een nieuwealgemene perequatie, worden dekadastrale inkomens sinds aanslagjaar1991 geïndexeerd, doorze te vermenigvuldigen met eenindexatiecoëfficiënt.De coëfficiënt wordt verkregendoor het gemiddelde van de indexcijfers(van de consumptieprijzen)van het jaar dat het aanslagjaarvoorafgaat te delen door hetgemiddelde van de indexcijfersvan de jaren 1988 (100) en 1989(103,11). De afronding gebeurtop vier cijfers na de komma:Aanslagjaar Index K.I.2009..........................1,54612010..........................1,54612011 ........................ 1,57902012 ........................ 1,6349Aan een nieuw gebouwd onroerendgoed of na het uitvoerenvan grote verbouwingswerkenaan een bestaand onroerendgoed, wordt door de AKRED opbasis van een geïndividualiseerdeschatting een nieuw kadastraalinkomen toegekend bij nieuwbouwof wordt het bestaandekadastraal inkomen herschat bijverbouwing.De belastingplichtige zelf, dit isde eigenaar, de vruchtgebruiker,enz. dient de AKRED binnen dedertig dagen na de ingebruiknemingvan het onroerend goed ofna de voltooiing van de verbouwingswerkenop de hoogte tebrengen van de reden tot (her)schatting door aangifte te doenvan die ingebruikneming of voltooiingvan de bouwwerken.Meestal verzendt “de dienstvan het kadaster” spontaan eenaangifteformulier aan de belastingplichtigezodra deze dienstdoor de gemeente op de hoogteis gebracht van de ingebruikneming.Dit aangifteformulier moetbinnen de 14 dagen teruggezondenworden aan het kadaster.Het geschatte of herschatte kadastraalinkomen wordt door deAKRED aan de belastingplichtigebetekend, dit wil zeggen “officieelte kennen gegeven”, via eenaangetekend schrijven. Wie nietakkoord gaat met het nieuwe ofherziene kadastraal inkomen kanbinnen de twee maanden na debetekening een gemotiveerd bezwaarschriftindienen bij AKREDper aangetekende brief, metde opgave van een alternatiefkadastraal inkomen.Het kadastraal inkomen wordtjuridisch geacht te bestaan vanafde eerste dag van de maand dievolgt op de maand van de ingebruiknemingof de voltooiing vande werken, ook al gebeurt de officiëlebetekening (kennisgeving)door de administratie meestalveel later in de tijd.❙ 42 ❙

FISCAALOnroerende voorheffingElke woning krijgt een KadastraalInkomen (KI) toegewezen. Hoe lagerhet KI, hoe minder onroerendevoorheffing je moet betalen.Je doet er dus goed aan bij hetvastleggen ervan extra waakzaamte zijn. Hoe wordt het KI bepaalt?Hoe kan je reageren als het hogeruitvalt dan je had verwacht?De onroerende voorheffing iseen gewestbelasting op het inkomenuit onroerende goederen.Dit kunnen gronden, gebouwen ofsommige soorten bedrijfsuitrustingzijn.Het is een jaarlijkse belastingdie berekend wordt op het geïndexeerdekadastraal inkomen vanonroerende goederen.De onroerende voorheffing die ubetaalt bestaat uit 3 gedeelten:1) de basisheffing bestemd voorde Vlaamse overheid 2) hieropheft de provincie opcentiemen 3)hierop heft de gemeente opcentiemen.Deze laatste kunnen zelfde hoogte van de opcentiemenbepalen, zodat er goedkopere enduurdere gemeenten zijn voor deonroerende voorheffing.De onroerende voorheffing moetbetaald worden door de eigenaarvan het onroerend goed. Wie op1 januari de eigenaar was, zal deonroerende voorheffing moetenbetalen voor het volledige jaar,zelfs al werd het onroerend goedin de loop van het aanslagjaarverkocht.Hij is immers wettelijk gezien deenige belastingplichtige.Niet alleen de eigenaar maar ookde vruchtgebruiker, de bezitter,de erfpachter of de opstalhoudervan een onroerend goed kunnenbelastingplichtige zijn. Deze opsommingis opgenomen in de weten kan niet uitgebreid worden totandere personen (limitatieve opsomming).Zo kan vb. een huurderof een blote eigenaar wettelijkgeen belastingplichtige zijn.Het aanslagbiljet onroerendevoorheffing wordt in principeopgesteld en verstuurd naar éénpersoon, nl. diegene die het eerstvermeld staat in de bestandenvan het Kadaster.Voor nieuw gebouwde onroerendegoederen is de onroerendevoorheffing voor de eerste keerverschuldigd voor het jaar datvolgt op het jaar van de ingebruiknamevan het onroerend goed (endus niet voor het jaar van ingebruiknemingzelf). De onroerendevoorheffing wordt apart berekendper kadastraal perceel. Eventueleverminderingen worden afgetrokkenvan de onroerende voorheffingvan het perceel waarop zijbetrekking hebben. De verminderingkan nooit meer bedragendan de verschuldigde onroerendevoorheffing.Vlaamse belastinglijn:078-15 30 15www.onroerendevoorheffing.beVoorbeeld van berekening :voor een onroerend goed met een kadastraal inkomen van1.166 EUR, gelegen in de stad Aalst,provincie Oost-Vlaanderen (aanslagjaar 2012).Indexeren van het kadastraal inkomen1.166 EUR x 1,6349 (indexatiecoëfficiënt aanslagjaar 2012) =1.906 EUR (rekenkundige afronding op de euro)Basisheffing Vlaams gewestDe onroerende voorheffing voor het Vlaamse Gewest(basisheffing of hoofdsom)1.906 EUR x 2,5% = 47,65 EUR (rekenkundige afronding op deeurocent) (x 1,6% soc. won.)Provinciale opcentiemenDe provincie Oost-Vlaanderen heft 295 opcentiemen of 2,95keer de hoofdsom van de belasting (voor elke eurocent die hetVlaamse Gewest aanrekent, vraagt de provincie 2,95 eurocent).De onroerende voorheffing voor de provincie is dus gelijk aan :47,65 EUR x 2,95 = 140,57 EURGemeentelijke opcentiemenDe stad Aalst heft 1.500 opcentiemen of 15 keer de hoofdsomvan de belasting.47,65 EUR x 15 = 714,75 EURTotaal (zonder verminderingen)Om de totale onroerende voorheffing te kennen, moeten de driebovenstaande bedragen worden opgeteld :47,65 EUR + 140,57 EUR + 714,75 EUR = 902,97 EUR❙ 43 ❙

FISCAALAls u een woning binnen de 5 jaar met winst verkoopt, klopt de fiscusParticulieren konden vroegereen woning steeds belastingvrijverkopen. Sedert 1 januari 1997heeft de wetgever evenwel eenmeerwaardebelasting van 16,5%ingevoerd voor winsten op gebouwendie binnen de 5 jaar verkochtworden.Basisregel:Particulieren die een gebouwdonroerend goed binnen vijf jaarna de verwerving ervan verkopen,moeten vanaf aanslagjaar 1998,inkomsten 1997, in de personenbelasting16,5 % belastingen (teverhogen met gemiddeld ietsmeer dan 6 % gemeentebelastingen 3 % crisisbelasting) betalen opde winst, de meerwaarde.Vrijstellingen:- De eigen gezinswoning. Met gezinswoningbedoelt men hier deeigen woning, maar dan wel in defiscale betekenis van het woord.De vrijstelling geldt immers indienu de fiscale vrijstelling voor deeigen woning geniet voor de periodevanaf l januari van het jaardat voorafgaat aan het jaar van deverkoop.- Woningen van minderjarigen,onbekwaamverklaarden en geesteszieken.- Sommige onteigeningen of overdrachtenin der minne van onroerendegoederen ten algemenennutte.- Gronden waarop een gebouwstaat waarvan de verkoopwaardelager is dan 30 % van de verkoopprijsvan het geheel. Deze meerwaardenlijken op het eerste zichtvrijgesteld te zijn, maar komenmeteen in aanmerking voor eenandere soort meerwaardetaxatie,nl. die op ongebouwde onroerendegoederen (33% bij verkooptijdens de eerste 5 jaar na de aankoopen 16,5% vanaf het zesdetot het achtste jaar).De meerwaarde is slechts belastbaarin de volgende gevallen:- Als het gebouw onder bezwarendetitel (bijv. door aankoop,ruiling,...) is verkregen. De meerwaardeis dan belastbaar als binnenvijf jaar na de datum van verkrijginghet gebouw vervreemdwordt.- Als het gebouw verkregen isbij schenking. De winst is belastbaarals u de woning vervreemdtbinnen drie jaar na de akte vanschenking en binnen vijf jaar nadatde schenker het onroerendgoed onder bezwarende titel hadverkregen.- U verkreeg grond onder bezwarendetitel of bij schenking. Hieropbouwt u binnen de vijf jaar na deverkrijging van de grond.De winst is belastbaar alsu het geheel binnen de vijfjaar na de datum van deeerste ingebruikneming ofverhuring van het gebouwvervreemdt.De termijn wordt berekendvanaf de datum dernotariële aankoopakte totde datum der notariëleverkoopakte.Berekening:De belastbare meerwaardewordt geheven op hetverschil tussen de verkoopprijsen de aankoopprijs.De verkoopprijs is de prijswaartegen het onroerendgoed is overgedragen ofde waarde van een herschattingen wordt verminderdmet de kostenvoor verkoop, zoals hetcommissieloon van eenvastgoedmakelaar, publiciteit, onkostenlandmeter, etc..De werkelijk gedragen aanschaffingskostenmogen bij de aankoopprijsbijgeteld worden, meteen minimum van 25 % (zelfs alzijn de werkelijke onkosten minderdan 25%).Bovendien mag het bedrag vande “aankoopprijs + aanschaffingkosten”verhoogd worden met5 % per volledig jaar dat het goedin uw bezit was (of per verlopenjaar tussen de datum van de ingebruiknamevan een zelf opgerichtgebouw en de verkoop ervan).Investeringen, kosten en verbeteringswerkendie u zelf gedaanhebt tussen de aankoop en verkoopmogen ook in rekening gebrachtworden.Een voorbeeld :Drie jaar geleden kocht u een woning voor50.000 EUR. De ontvanger der registratierechtenherschatte dit bedrag naar 165.000EUR. Na 3 jaar verkoopt u de woning voor300.000 EUR. U heeft daarvoor een makelaaringeschakeld, wiens commissieloon 15.000EUR bedraagt. In het eerste jaar na de aankoophad u verbouwingswerken verrichtvoor 18.750 EUR door een geregistreerdeaannemer. De belastbare meerwaarde bedraagtin dit geval :Verkoopprijs300.000 e- commissie makelaar -15.000 e285.000 eHerschatte aankoopprijs 165.000 e+ 25% aanschaffingskosten + 41.250 e206.250 e+ (5% x 3 jaar) op 206.250 e + 30.938 e237.188 e+ uitgevoerde werken + 18.750 e255.938 eBelastbare meerwaarde(285.000 e - 255.938 e) 29.062 e❙ 44 ❙

FISCAALBTW betalen op het eigen werk?De eigenaar van een pas opgerichtgebouw moet bij de BTWbouwceleen aangifte indienenbinnen de drie maanden, te rekenenvanaf de datum van de betekeningvan het K.I. (kadastraalinkomen)Deze aangifte (formulier 106/3)wordt door de BTW-bouwcel verzondenaan de eigenaar op basisvan de toegekende bouwvergunning.Iedere eigenaar van een pas opgerichtgebouw is gehouden, deplans, de bestekken en alle facturente bewaren gedurende vijfjaren vanaf de betekening vanhet K.I.Aan de hand van de ingediendeaangifte, plans en lastenboekwordt door de BTW-administratiede normale waarde van denieuwbouw berekend.Deze normale waarde wordt vergelekenmet de oprichtingsprijs:facturen (waarop btw betaaldwerd) In voorkomend gevalwordt de BTW gevorderd over hetverschil.Bij de berekening van de oprichtingsprijswordt rekening gehoudenmet de waarde die deAdministratie toekent aan heteigen werk. De bouwheer kandit eigen werk bewijzen met allemiddelen:getuigenverklaring vande buren, bouwpolitie, diploma’svan vakbekwaamheid, …Voorbeeld 1:Normale waarde berekend volgens administratie: 130.000- facturen van werken, gepresteerd door aannemers: 90.000- aankopen van materialen zelf verwerkt door bouwheer: 18.000- waarde door de administratie toegekend aan eigen werk: 22.000Totale oprichtingsprijs: 130.000De administratie neemt in dit geval aan dat er BTW werd geheven over de normale waarde, er wordtdus niets bijgevorderd (alhoewel er slechts effectief BTW werd betaald over 108.000 euro) Uiteraarddient de bouwheer een bewijs van het eigen werk te leveren.Voorbeeld 2:Normale waarde berekend volgens administratie: 130.000Oprichtingsprijs (excl..BTW)- facturen van werken, gepresteerd door aannemers: 80.000- aankopen van materialen zelf verwerkt door bouwheer: 18.000- waarde door de administratie toegekend aan eigen werk: 22.000Totale oprichtingsprijs: 120.000Uit een vergelijking tussen de normale waarde en de oprichtingsprijs blijkt een tekort van 10.000 euro.De administratie zal 21% BTW vorderen over het tekort van 10.000 euro. Indien het tekort groter is daneen achtste t.o.v. de oprichtingsprijs wordt ook een boete gevorderd (volgens barema’s tussen 10 en35 %). Indien de bouwheer niet tot een minnelijke schikking komt met de Administratie, kan hij eendeskundige schatting inleiden.❙ 45 ❙

WETGEVING STEDENBOUWDe Vlaamse overheid hervormt!Van AROHM naar RWODe Administratie Ruimtelijke Ordening,Huisvesting, Monu-mentenen Landschappen (AROHM)werd op 1 juli 2006 omgevormdin het Vlaams Ministerie voorRuimtelijke Ordening, Woonbeleiden Onroerend Erfgoed(RWO).Dit ministerie bestaat uit eenaantal agentschappen die zichbezig houden met de uitvoeringvan het beleid (afhandeling vande concrete dossiers) + een departementRWO dat instaat voorde beleidsvoorbereiding en beleidsevaluatieProvinciale Agentschappen van de Vlaamse Overheid:Ruimtelijke Ordening AntwerpenAnna-BijnsgebouwLange Kievitstraat 111 - 113, bus 52, 2018 AntwerpenTel. 03 224 65 20 - Fax 03 224 65 60ruimtelijkeordening.ant@rwo.vlaanderen.beRuimtelijke Ordening LimburgHendrik Van VeldekegebouwKoningin Astridlaan 50, bus 1, 3500 HasseltTel. 011 74 21 00 - Fax 011 74 21 99ruimtelijkeordening.lim@rwo.vlaanderen.beRuimtelijke Ordening Oost-VlaanderenGebroeders Van Eyckstraat 4-6, 9000 GentTel. 09 265 45 11 - Fax 09 265 45 01ruimtelijkeordening.ovl@rwo.vlaanderen.beRuimtelijke Ordening Vlaams BrabantDirk BoutsgebouwDiestsepoort 6 - bus 91, 3000 LeuvenTel. 016 66 58 50 - Fax 016 66 58 55ruimtelijkeordening.vbr@rwo.vlaanderen.beRuimtelijke Ordening West-VlaanderenWerkhuisstraat 9, 8000 BruggeTel. 050 44 28 11 - Fax 050 44 28 13ruimtelijkeordening.wvl@rwo.vlaanderen.beOverige Vlaamse overheidsinstellingen werkzaam rondruimtelijke ordening:Vlaamse Commissie voor Ruimtelijke Ordening (VLACORO)www.vlacoro.beDe Hoge Raad voor het Handhavingsbeleid(Voorheen: De Hoge Raad voor het Herstelbeleid)Koning Albert II-laan 35 bus 80, 1030 BrusselTel. (02)553 17 93 - Fax (02)553 17 94http://www.hogeraadvoorhethandhavingsbeleid.be/E-mail: info@hrh.vlaanderen.beWAAR KAN IK TERECHTMET MIJN VRAGEN ?Voor vragen over concrete dossiers isde gemeente uw aanspreekpuntVoor vragen over het Vlaamsebeleid rond ruimtelijke planningDepartement RWO - ruimtelijkeplanningPhoenixgebouwKoning Albert II-laan 19 bus 111210 BRUSSELTel. 02-553 83 79Fax 02-553 83 85Voor vragen over het Vlaamsebeleid rond stedenbouwkundigevergunningen(Let op! Voor concrete dossiers blijftde gemeente uw aanspreekpunt)Departement RWO – stedenbouwkundigbeleidPhoenixgebouwKoning Albert II – laan 19 bus 101210 BrusselTel. 02/553 83 84Fax 02/553 83 35e-mail: stedenbouwkundigbeleid@rwo.vlaanderen.beVoor vragen over inspectie enhandhaving bij bouwmisdrijvenInspectie RWOKoning Albert II – laan 19 bus 221210 BrusselTel. 02/553 83 63Fax 02/553 83 65e-mail: inspectie@rwo.vlaanderen.beVoor ALGEMENE vragen over debehandeling van concrete dossiers:Agentschap R-O VlaanderenRuimtelijke ordening – onroerenderfgoedPhoenixgebouwKoning Albert II – laan 191210 Brussel❙ 46 ❙

WETGEVING STEDENBOUWIs een stedenbouwkundige vergunning nodig?vervangen van dakgebintes ofdragende balken van het dak,met uitzondering van plaatselijkeherstellingen of geheel of gedeeltelijkherbouwen of vervangenvan buitenmuren, zelfs metrecuperatie van de bestaandestenen.Bouwen en verbouwenAls algemene regel geldt dat uvoor het bouwen van een constructieeen stedenbouwkundigevergunning nodig hebt. De wetgevingruimtelijke ordening steltechter dat u niet enkel om tebouwen een vergunning nodighebt, maar ook om : een grond tegebruiken voor het plaatsen vaneen of meer vaste inrichtingen; afte breken; te herbouwen; te verbouwen(zowel buiten als binnenin een gebouw).De wetgeving ruimtelijke ordeningdefinieert bouwen verder alshet oprichten van een gebouw ofeen constructie of het plaatsenvan een inrichting die: omwillevan de stabiliteit steun neemt in,aan of op de grond of bestemdis om ter plaatse te blijven staan.U moet een vergunning aanvragenzelfs als : de constructie uitniet-duurzame materialen is opgetrokken;de constructie uit elkaarkan worden genomen; deconstructie verplaatsbaar is; u enkeliets wil afbreken; u enkel ietswil heropbouwen; het enkel omverhardingen gaat; de constructieondergronds is.Het begrip “bouwen” is dus heelruim. Ook voor het bouwen vaneen veranda, het plaatsen vaneen reclamebord, van houten afsluitingen,van verhardingen envan afsluitingen die uit betonplatenbestaan, is bijvoorbeeld eenvergunning nodig.Onderhouds- eninstandhoudingswerkenInstandhoudings- of onderhoudswerkendie geen betrekkinghebben op de stabiliteitmogen plaatsvinden zonder stedenbouwkundigevergunning.Hieronder kunnen geen werkenbegrepen worden die betrekkinghebben op de constructieve elementenvan het gebouw, zoals:Tijdelijke werkenEr is uiteraard geen stedenbouwkundigevergunning nodig voortijdelijke werken, handelingen enwijzigingen nodig voor de uitvoeringvan vergunde werken, voorzoverdeze plaatsvinden binnende werkstrook afgebakend in destedenbouwkundige vergunning.Het kan hier gaan om werfkranen,tijdelijke opslag van grond,tijdelijke verhardingen, nodig omde werf te bereiken, enz...Technische installaties ingebouwenEr is geen vergunning nodig voorde plaatsing van sanitaire, elektrische,verwarmings-, isolerings-,of verluchtingsinstallaties binneneen gebouw. Door deze werkenmag wel het gebruik van het gebouwniet veranderen. Ook maghet aantal woongelegenhedenniet wijzigen.BinnenverbouwingenEr is geen vergunning nodig voorde inrichtingswerkzaamhedenbinnen een gebouw of de werkzaamhedenvoor de geschiktmakingvan lokalen. Door de werkenmag het gebruik van het gebouwniet veranderen. Ook mag hetaantal woongelegenheden nietwijzigen.Evenmin mogen de werken geenconstructieproblemen met zichmeebrengen.❙ 47 ❙

WETGEVING STEDENBOUWVerhardingenIn principe is voor de aanleg vanverhardingen een stedenbouwkundigevergunning nodig,AfsluitingenIn principe is voor de plaatsingvan afsluitingen een stedenbouwkundigevergunning nodig,OntbossingenVoor ontbossen is ook een stedenbouwkundigevergunningnodig. Hier gelden geen uitzonderingenop. Er is zelfs een bijzonderecompensatieregelingvan toepassing. Deze wordt nietopgelegd in de regelgeving inzakeruimtelijke ordening, maarin het bosdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten.Vellen van bomenVoor het vellen van hoogstammigebomen, alleenstaand, ingroeps- of lijnverband is eenstedenbouwkundige vergunningnodig, als ze geen deel uitmakenvan een bos.Als hoogstammige boom wordtbeschouwd elke boom die opeen hoogte van 1 meter bovenhet maaiveld een stamomtrekvan 1 meter heeft.ReliëfwijzigingenDe wetgeving ruimtelijke ordeningbepaalt dat voor aanmerkelijkereliëfwijzigingen eenstedenbouwkundige vergunningnodig is. Als aanmerkelijke reliëfwijzigingwordt onder meerbeschouwd elke aanvulling, ophoging,uitgraving of uitdiepingdie de aard of functie van het terreinwijzigt.Enkele voorbeelden van reliëfwijzigingenwaarbij de aard offunctie van het terrein wijzigt,zijn het afgraven van een 10centimeter dikke humuslaag innatuurgebied, of het aanleggenvan parkeerplaatsen op eenweiland in landbouwgebied doorhet ophogen met steenslag. Dezewerken zijn vergunningsplichtigook al gaat het maar over enkelecentimeter.Maar ook als de aard of functievan het terrein dezelfde blijft,kan een reliëfwijziging aanmerkelijkzijn, omwille van zijnomvang. Reeds jarenlang wordthiervoor meestal het criteriumvan 50 centimeter gehanteerd,ook al staat dit niet letterlijk inde regelgeving. Is de ophogingof uitgraving groter, dan is doorgaanseen vergunning vereist.Zelfs als er geen vergunning nodigis, moet u nog altijd zorgendat de reliëfwijziging niet strijdigis met de bepalingen van het burgerlijkwetboek.Gebruik van een grondMen heeft een stedenbouwkundigevergunning nodig voor:het opslaan van gebruikte ofafgedankte voertuigen, van allerhandematerialen, materieelof afval ; het parkeren van voertuigen,wagens of aanhangwagens;het plaatsen van één ofmeer verplaatsbare inrichtingendie voor bewoning kunnen wordengebruikt, zoals woonwagens,kampeerwagens, afgedanktevoertuigen, tenten ; het plaatsenvan één of meer verplaatsbareinrichtingen of rollend materieeldie hoofdzakelijk voor publicitairedoeleinden worden gebruikt.Gebruikswijzigingen vangebouwenU hebt een vergunning nodigvoor het geheel of gedeeltelijkwijzigen van de hoofdfunctievan een onroerend bebouwdgoed met het oog op een nieuwefunctie. Worden als hoofdfunctiebeschouwd: wonen; verblijfsrecreatie;dagrecreatie; landbouwin de ruime zin; handel, horeca,kantoorfunctie en diensten; industrieen ambacht.Wijzigen van aantalwoongelegenhedenEr is een vergunning nodig voorhet wijzigen van het aantal❙ 48 ❙

WETGEVING STEDENBOUWwoongelegenheden die bestemdzijn voor de huisvesting van eengezin of een alleenstaande, ongeachtof het gaat om een eensgezinswoning,een etagewoning,een flatgebouw, een studio ofeen al dan niet gemeubileerdekamer. Deze vergunning is nodig,ook al voert u geen enkel bouwwerkuit.Reclamepanelen enuithangbordenIn principe is voor de plaatsingvan publiciteitsinrichtingen ofuithangborden een vergunningnodig. Een aantal zaken zijn vrijgesteldvan vergunning: de bevestigingaan een vergund gebouwvan niet-lichtgevende uithangborden,met een totale maximaleoppervlakte van 4 vierkantemeter; publiciteitsinrichtingendie voortvloeien uit wettelijke ofreglementaire bepalingen; publiciteitsinrichtingendie enkel informatievan de overheid bevattenof deel uitmaken van sensibiliseringscampagnesvan de overheid;door de overheid beschikbaar gesteldedragers met het oog opsocio-culturele en politieke affichage;verkiezingspubliciteit, opvoorwaarde dat gezamenlijk aande vastgelegde voorwaarden isvoldaan; publiciteitsinrichtingen,aangebracht op een onroerendgoed, waarbij wordt bekendgemaaktdat dit goed te koop ofte huur is, op voorwaarde dat detotale maximale oppervlakte nietmeer bedraagt dan 4 vierkantemeter en dat de publiciteitsinrichtingten laatste 14 dagen nade verhuring of verkoping wordtverwijderd;Recreatieve terreinenVoor het aanleggen of wijzigenvan recreatieve terreinen,waaronder een golfterrein, eenvoetbalterrein, een tennisveld ofeen zwembad is een vergunningnodig.Andere vergunningsplichtigewerkenDe bovenstaande opsomming isniet volledig.Een gemeentelijke stedenbouwkundigeverordening bijvoorbeeldkan een stedenbouwkundige vergunningverplicht stellen. Zo kaneen gemeentelijke verordeningeen vergunningsplicht invoerenvoor het schilderen van gevels.Ook kan een gemeentelijke verordeningbepalen dat in die gemeentealtijd een vergunningnodig is voor het vellen van bomen,ook al gelden er in Vlaanderennormalerwijze een aantalvrijstellingen.Kleine werken kan voortaan zonder vergunningWERKEN AAN EN ROND DEWONING. VERGUNNING NODIG?- MELDINGSPLICHT?Wie een kleine ingreep aan zijnwoning wil doorvoeren, kan datvanaf 1 december 2010 snelleren met minder administratieveverplichtingen. Voor een aantalwerken is een stedenbouwkundigevergunning niet langer nodigen voor andere werken wordt destedenbouwkundige vergunningvervangen door een meldingsplicht;zoals: het openbrekenvan een gevel voor het plaatsenvan een grote raampartij; interneverbouwingswerken die gepaardgaan met stabiliteitswerken; hetoprichting van bijgebouwen,met een maximale oppervlaktevan 40m² en eveneens voor nietoverdekte constructies (terras,zwembad, vijver, …) waarvande oppervlakte samen maximaal80m² bedraagt.De werken moeten wel gemeldworden aan de gemeente meteen vast formulier. Twintig dagenna het indienen van dit formulier,kan u al met de werken beginnen.Uw project moet wel aaneen aantal voorwaarden voldoen,dus win steeds informatie in bijuw gemeentelijke dienst stedenbouw.Zowel de vrijstelling als de meldingvan werken zijn niet geldigals ze strijdig zijn met andere regelgevingzoals: beschermde erfgoed,verkavelingvoorschriften,lokale plannen (APA, BPA, RUP).Het blijft dus aangeraden zich opvoorhand goed te informeren.Ook aan de verplichte medewerkingvan een architect verandertniets en zo blijft bij stabiliteitswerkenzijn samenwerking verplicht.Evenmin verandert deverplichting tot het energieprestatieverslag,het aanstellen vaneen veiligheidscoördinator en hetnaleven van de bepalingen vanhet burgerlijk recht.VERBOUWEN - RENOVATIE -ONDERHOUDZonder volume-uitbreidingKleine onderhoudswerken ofverbeteringswerken zijn nietvergunningsplichtig. Stabiliteits-❙ 49 ❙

WETGEVING STEDENBOUWwerken zijn in vele gevallen meldingsplichtig.Stabiliteitswerkenaan voorgevels zijn altijd aan eenvergunning onderworpen.VrijstellingOnderhoudswerken zijn vrijgesteldvan de stedenbouwkundigevergunningsplicht, zoals:- het vervangen van ramen (glasen schrijnwerk).- het vervangen van pleisterwerk.- het herstellen van kapotte verhardingen.- het vervangen van kepers, panlattenen leien op het dak doornieuwe kepers, panlatten enleien, zonder vervanging van dedragende balken (het dakgebinte).Handelingen zonder stabiliteitswerkenen zonder wijziging vanhet fysiek bouwvolume aan zijgevels,achtergevels en dakenzijn vrijgesteld van vergunning.Het kan dan bijvoorbeeld gaanover het plaatsen van voorzetrolluiken,dakvlakvensters, steenstrips,gevelisolatie, ...Deze handelingen zijn wel vergunningssplichtigals ze aan devoorgevel worden uitgevoerd,omdat ze het uitzicht van destraat kunnen beïnvloeden.Binnenverbouwingen zonderstabiliteitswerken zijn ook vrijgesteld,zoals:- het plaatsen van een nieuwekeuken of badkamer.- het opsplitsen van een slaapkamerin twee kleinere slaapkamers.- het inrichten van slaapkamersin de zolder.Voert u deze werken uit om defunctie van het pand te wijzigen,om meer wooneenheden te creërenof om uit te breiden, dangelden andere vergunningsgebondenregels.MeldingWerken met betrekking op destabiliteit van de constructie, uitgevoerdbinnen in de woning,aan zijgevels, achtergevels of aanhet dak zijn meldingspichtig.Voorbeelden van meldingspichtigestabiliteitswerken:- het plaatsen van een nieuweraamopening in de achtergevel.- het vervangen van dragendebalken van het dak door nieuwedragende balken- het geheel of gedeeltelijk herbouwenof vervangen van buitenmuren.Voert u deze werken uit om defunctie van het pand te wijzigen,om meer wooneenheden te creërenof om uit te breiden, dangelden andere regels.Medewerking architectAls voor de verbouwing constructieveingrepen aan de bestaandewoning nodig zijn (zoals bijvoorbeeldhet maken van nieuwegevelopeningen, of openingen indragende muren), dan moet eenarchitect betrokken zijn bij de opstellingvan het meldingsdossier.FUNCTIEWIJZIGINGHet veranderen van de functievan uw woning of van een gedeelteervan (bv. een stallingombouwen tot een woongedeelte,een hoeve in landbouwgebiedgebruiken als woning zonder ereen landbouwactiviteit uit te oefenen,een gebouw in recreatiegebiedpermanent bewonen) issteeds vergunningsplichtig, zelfsals u geen werken uitvoert moetu een stedenbouwkundige vergunningaanvragen.Vrijstelling van vergunning enmelding geldt voor:Het in een woongebouw uitoefenenvan functies, die complementairzijn aan het wonen,zoals kantoorfunctie, vrij beroep,handel, horeca, dienstverleningen ambacht, is vrijgesteld vanvergunning, als aan elk van devolgende vereisten is voldaan:- het woongebouw is gelegenin een woongebied of in eendaarmee vergelijkbaar gebied- de woonfunctie blijft de hoofdfunctievan het gebouw- de complementaire functie beslaatminder oppervlakte dande woonfunctie en nooit meerdan 100 vierkante meter,- de complementaire functieis niet strijdig met de voorschriftenvan stedenbouwkundigeverordeningen, ruimtelijkeuitvoeringsplannen, plannenvan aanleg en verkavelingvergunningen.Ook een tijdelijke gebruikswijzigingvan een gebouw, met eenmaximale duur van negentig (90)dagen per jaar, is van vergunningvrijgesteld. (bv. een fruitbedrijfdat tijdens het oogstseizoen eengarage tijdelijk gebruikt als verkoopsruimte).OPSPLITSINGEen huis opdelen in appartementen,kamerwoningen of studio’sis altijd en overal vergunningsplichtig,zelfs als je hiervoor geenbouwwerken uitvoert. De enigeuitzondering hierop is de regelingvan het zorgwonen.VrijstellingHet verbouwen van een woningtot zorgwoning, zonder uitbreidingen zonder dat dit gepaard gaatmet constructieve werken, is vrijgesteldvan de vergunningsplicht.❙ 50 ❙

WETGEVING STEDENBOUWMeldingHet verbouwen van een woningtot zorgwoning zonder uitbreidingmaar met constructieve werken ismeldingsplichtig. Voor de uitbreidinghebt u immers ook vaak eenstedenbouwkundige vergunningnodig.LOSSTAANDE BIJGEBOUWEN INDE TUINLosstaande bijgebouwen in de tuinzoals een tuinhuis, serre, schuurtje,poolhouse of garage komen in velegevallen in aanmerking voor eenvrijstelling van vergunning.VrijstellingEr geldt onder voorwaarden eenvrijstelling van vergunning voorhet optrekken van vrijstaande bijgebouwenin de zij- en/of achtertuin.Er geldt een maximum van40 vierkante meter oppervlakteaan vrijstaande bijgebouwen perwoning. Ook reeds bestaande losstaandebijgebouwen worden hierbijgerekend.De vrijstelling geldt enkel als delosstaande bijgebouwen:- een hoogte van 3 meter nietoverschrijden.- maximaal 30 meter van dewoning opgetrokken worden.- in de zijtuin 3 meter van deperceelsgrens blijven.- in de achtertuin 1 meter van deperceelsgrens blijven of tegeneen bestaande scheidingsmuurop de perceelsgrens gebouwdworden zonder deze bestaandescheidingsmuur te wijzigen.De vrijstelling geldt niet als de losstaandebijgebouwen opgetrokkenworden:- in ruimtelijk kwetsbaar gebied- in een oeverzone, afgebakend ineen bekken- of deelbekkenbeheersplan.-in de 5 m strook langs waterlopen.Een voorbeeld: U wil in uw achtertuineen vrijstaand tuinhuisplaatsen. Momenteel heeft u aleen serre van 15 m² staan. Hetvrijstellingsbesluit maakt het umogelijk om zonder stedenbouwkundigevergunning en zondermelding een tuinhuis te bouwendat 25m² groot is (want 15 + 25= 40). Naast de maximale oppervlaktemoet u ook rekening houdenmet een maximale hoogtevan 3 meter en de afstanden totde perceelsgrenzen.MeldingBinnen deze categorie zijn ergeen meldingen nodig.UITBREIDENVoor het uitbreiden van een woningis als basisregel steeds eenstedenbouwkundige vergunningnodig; toch volstaat in sommigegevallen een melding.MeldingVoor de aanbouw van bijgebouwenaan de woning zoals een veranda,een carport tegen de zijgevel,een annex met bijkeuken ofeen kleine gelijkvloerse uitbreidingwordt de vergunningsplichtonder voorwaarden vervangendoor een meldingsplicht.Er geldt een maximum van 40vierkante meter aangebouwdebijgebouwen per woning. De bestaandeaangebouwde bijgebouwen,zoals veranda’s en bijkeukensmoeten meegeteld wordenbij de berekening van deze maximaleoppervlakte.De meldingsplicht geldt enkelvoor aangebouwde bijgebouwendie:- niet hoger zijn dan 4 meter, gemetenvanaf de grond.- de functie van de woning enhet aantal woongelegenhedenniet wijzigen.- in de zijtuin minstens 3 metervan de perceelsgrens blijven.- in de achtertuin minstens 2 metervan de perceelsgrens blijven- tegen een aanpalend gebouwgebouwd, mogen ze tot op deperceelsgrens reiken, voor zoverde bestaande scheidingsmuurniet gewijzigd wordt. Debouwdiepte van het bijgebouw❙ 51 ❙

WETGEVING STEDENBOUWmag de bouwdiepte van hetaanpalend gebouw niet overschrijden.Een voorbeeld: u heeft net eenwoning gekocht en wenst achteraanuit te breiden met eenveranda. De veranda heeft eenoppervlakte van 36 m². Voor deverbinding tussen de woning ende nieuwe veranda dient in dedragende achtergevel een nieuweopening gemaakt te worden.U zal een architect onder de armdienen te nemen bij de opstellingvan het meldingsdossier.Medewerking architectAls voor het bouwen van de bijgebouwenconstructieve ingrepenaan de bestaande woningnodig zijn (zoals bijvoorbeeld hetmaken van nieuwe gevelopeningen,of openingen in dragendemuren), dan moet een architectbetrokken zijn bij de opstellingvan het meldingsdossier.OPRIT -TERRAS - ZWEMBAD -SIERVIJVERVoor het aanleggen van verhardeconstructies in de tuin heeft u inprincipe een stedenbouwkundigevergunning nodig. Dankzij de vrijstellingsregelingkomt u ook zondervergunning al een heel eind.VrijstellingDe strikt noodzakelijke toegangenen opritten naar de woningzijn vrijgesteld van vergunning.Parkeerplaatsen in de voortuinvallen hier niet onder. Wel detoegang tot voordeur en garage.De aanleg van een niet–overdekteconstructie (siervijver, terras,zwembad,…) is vrijgesteld vanvergunning tot maximaal 80 vierkantemeter per goed in zijtuinen achtertuin. Al bestaande nietoverdekte constructies, zoals terrassen,siervijvers of zwembaden,moeten meegeteld worden bij deberekening van deze maximaleoppervlakte. Strikt noodzakelijktoegangen en opritten wordenniet meegeteld bij deze maximaleoppervlakte.De vrijstelling geldt enkel voorconstructies die:- geen bouwvolume hebben.- niet hoger dan 1,5 meter bovenhet maaiveld komen.- 1 meter van de perceelsgrensverwijderd blijven.- minder dan 30 meter van dewoning verwijderd zijn.- niet in een kwetsbaar gebiedliggen.- niet in een oeverzone, afgebakendin een bekken- of deelbekkenbeheersplan,of in de 5meter brede strook langs de oevervan een waterloop liggen.Voorbeeld: U wenst een zwembadin de tuin. Momenteel heeftu al een kleine siervijver van15m² en een terras van 20 m².Uw plannen betreffen het aanleggenvan een zwembad van45m². Vermits 15 + 20 + 45 = 80kunt u het zwembad aanleggenzonder vergunning.MeldingBinnen deze categorie zijn ergeen meldingen nodig.ZONNEPANELEN -SCHOTELANTENNESHet plaatsen van zonnepanelenen schotelantennes is in demeeste situaties vrijgesteld vanstedenbouwkundige vergunning.Alle plaatsingen van zonnepanelenof schotelantennes in devoortuin of op de voorgevel, zijnvergunningsplichtig.VrijstellingOp een plat dak is de plaatsingvan zonnepanelen vrijgesteldals de installatie niet hoger dan1 meter boven de dakrand komt.Op een hellend dak is de plaatsingvan zonnepanelen vrijgesteldzolang ze geïntegreerd wordenin het hellende dakvlak.Onder zonnepanelen geïnte-❙ 52 ❙

WETGEVING STEDENBOUWgreerd in het hellende dakvlakwordt verstaan :- ofwel bovenop de feitelijkedakbedekking en dus indezelfde helling maar ertegenof enkele centimeters erbovenworden gemonteerd.- ofwel tussenin of ter vervangingervan zijn geplaatst enbijgevolg zelf als dakbedekkingfungeren.Het plaatsen van een schotelantennemet een maximale diametervan 80 centimeter op hellendedaken achter de dakrand of tegende achtergevel van gebouwen, inde kleur van de gevel of in eenneutrale, onopvallende kleur isvrijgesteld van vergunning.Het plaatsen van een schotelantennemet een maximale diametervan 120 centimeter op eenplat dak of in de achtertuin, opvoorwaarde dat de hoogte beperktblijft tot 150 centimeter isvrijgesteld van vergunning.MeldingBinnen deze categorie zijn ergeen meldingen nodig.BOMEN EN HAGENAanplantingen in de tuin zijn nietvergunningsplichtig..Bomen moeten volgens het veldwetboek2 meter afstand houdenvan de perceelsgrens. Hagen dieniet gemeenschappelijk op deperceelsgrens geplant wordenmoeten minstens 50 cm van deperceelsgrens staan. Het vellenvan hoogstammige bomen (eenboom met een omtrek van minstens1 meter op 1 meter hoogte)is in principe vergunningsplichtig.Er bestaan een aantal vrijstellingen.Voor ontbossen is altijd een vergunningnodig en is heraanplanten(boscompensatie) verplicht.Ook het vellen van losstaandehoogstammige bomen is in regelaan een vergunning onderworpen.VrijstellingVellen van hoogstammige bomenis vrijgesteld van vergunning onderde volgende voorwaarden:- de boom behoort niet tot eenbos.- de boom staat in woongebied,agrarisch gebied of industriegebied.- de boom staat niet in ‘woonparkgebied’.- de boom staat op maximaal 15meter van de woning.MeldingBinnen deze categorie zijn ergeen meldingen nodig.AFSLUITINGENVoor het plaatsen van een afsluitingof hekwerk heeft u in principeeen stedenbouwkundigevergunning nodig. Er gelden eenaantal vrijstellingen.VrijstellingIn zij- en achtertuin kunt u zondervergunning een afsluiting plaatsentot 2 meter hoog. In de voortuinmag de afsluiting niet hogerzijn dan 1 meter, tenzij ze open is(van draad of draadgaas). Dan isook hier een hoogte van 2 metervrijgesteld van vergunning.De vrijstelling geldt niet als:- de afsluiting verder dan 30 metervan de woning geplaatstwordt.- de afsluiting geplaatst wordtin een oeverzone, afgebakendin een bekken- of deelbekkenbeheersplanof in de 5 meterbrede strook langs waterlopen.Een afsluiting op de perceelsgrensplaatsen kan enkel als beide burenakkoord zijn.MeldingBinnen deze categorie zijn ergeen meldingen nodig.BRIEVENBUSSEN – BARBECUES -SPEELTOESTELLEN -ORNAMENTENHet plaatsen van constructies inde tuin is in principe vergunningsplichtig.Een groot aantal vrijstellingenvoorkomen onnodigeprocedures.❙ 53 ❙

WETGEVING STEDENBOUWVrijstellingDe plaatsing van allerhandekleine tuinconstructies zoals tuinornamenten,brievenbussen,barbecues en speeltoestellen isvrijgesteld van vergunning binneneen straal van 30 meter vande woning, voor zover ze zichniet bevinden in een oeverzone,afgebakend in een bekken- ofdeelbekkenbeheersplan of in de5 meter brede strook langs deoever van een waterloop.MeldingBinnen deze categorie zijn ergeen meldingen nodig.OPSLAAN VAN MATERIAAL,OPZETTEN VAN TENTENEen grond gebruiken voor opslag,caravans of tenten valt onderde stedenbouwkundige vergunningsplicht.Er bestaan een aantalvrijstellingen.VrijstellingVolgende activiteiten worden ondervoorwaarden vrijgesteld vanvergunning:- het opslaan van allerhande bijde woning horende materialenen materieel met een totaalmaximaal volume van 10kubieke meter en niet zichtbaarvanaf de openbare weg.- het plaatsen van één verplaatsbareinrichting die kan dienenvoor bewoning (zoals eenwoonwagen, kampeerwagenof tent) niet zichtbaar vanafde openbare weg en zonder ereffectief in te wonen.Dit alles kan enkel binnen eenstraal van 30 meter van de woning,en niet in een oeverzone,afgebakend in een bekken- ofdeelbekkenbeheersplan, of in de5 meter brede strook langs eenwaterloop.MeldingBinnen deze categorie zijn ergeen meldingen nodig.OPHOGEN OF AFGRAVEN VANHET TERREINVoor een aanmerkelijke reliëfwijzigingheeft u een stedenbouwkundigevergunning nodig.De wetgeving stelt dat eenreliëfwijziging ‘aanmerkelijk’ isals de aard of functie van het terreinwijzigt zelfs al gaat het maarom een paar centimeter.VrijstellingVoor een niet-aanmerkelijkereliëfwijziging is geen stedenbouwkundigevergunning nodig.Let wel op dat men de natuurlijkewaterafloop tussen percelen nietmag belemmeren. U moet ookrekening houden met de voorschriftenvan stedenbouwkundigeverordeningen, ruimtelijkeuitvoeringsplannen, plannen vanaanleg, verkavelingsvergunningenof stedenbouwkundigevergunningen en andere regelgevingdie op het perceel vantoepassing is. Het aanbrengenvan reliëfwijzigingen is in dezeplannen vaak niet toegestaan.MeldingBinnen deze categorie zijn ergeen meldingen nodig.ONDERGRONDSE CONSTRUCTIESDe stedenbouwkundige vergunningsplichtgeldt ook voor ondergrondseconstructies. In de meestcourante gevallen geldt een vrijstelling.VrijstellingGebruikelijke ondergrondse constructiesbij de woning, zoals eenbrandstoftank, de huisaansluitingenvan de nutsvoorzieningen,een regenwaterput, zijn vrijgesteld.❙ 54 ❙

WETGEVING STEDENBOUWDe vrijstelling geldt niet als:- de ondergrondse constructievoor de rooilijn of in een achteruitbouwstrookligt.- de constructie verder dan 30meter van de woning geplaatstwordt.- de constructie geplaatst wordtin een oeverzone, afgebakendin een bekken- of deelbekkenbeheersplanof in de 5 meterbrede strook langs waterlopen.MeldingBinnen deze categorie zijn ergeen meldingen nodig.SLOPENOok het slopen van constructies isin regel een stedenbouwkundigevergunning nodig.VrijstellingSommige afbraakwerken zijn vrijgesteldvan vergunning:- slopen of verwijderen van zakenwaarvan de plaatsing vrijgesteldis van vergunning- volledige afbraak van een vrijstaandbouwwerk of constructie,voor zover dit niet:1. opgenomen is in de inventarisvan bouwkundig erfgoed.2. groter is dan 100 vierkantemeter.3. een bijzonder belang heeftvoor de kwaliteit van de leefomgeving,een volkskundige, historischeof esthetische waardeheeft, als referentie dient voorde bevolking van een buurt ofwijk, of bijdraagt tot het gevoelenvan een plaatselijke bevolkingtot een bepaalde plek tebehoren.Zoals: fonteinen, kiosken, pompen,putten, kruisen, veldkapellen,standbeelden, wegwijzers,schandpalen, grens palen,mijlpalen, lantaarnpalen, uur -werken, klokkenspelen, zonnewijzers,hekkens, omheiningmuren,luifels, graven, herkenningstekensvan merkwaardigegebeurtenissen uit het verleden,balies, straatmeubilair, waterkunstwerkjes,bakhuizen,houtskeletbouw, koetshuizen,oranjerieën, priëlen, ijskelders;MeldingBinnen deze categorie zijn ergeen meldingen nodig.TIJDELIJKE HANDELINGEN ENCONSTRUCTIESIn principe zijn ook tijdelijke handelingenen constructies vergunningsplichtig.Er bestaan een aantalvrijstellingen.VrijstellingSommige tijdelijke handelingenen constructies zijn vrijgesteldvan vergunning:- tijdelijke handelingen nodigvoor de uitvoering van vergundewerken, voor zover dezeplaatsvinden binnen de werkstrookafgebakend in de stedenbouwkundigevergunning(een werfkeet of werfkraanvoor de aannemer bijvoorbeeld),- tijdelijke constructies, met uitzonderingvan publiciteitsinrichtingen,indien ze:1. niet langer dan negentig dagenblijven staan.2. niet geplaatst worden inruimtelijk kwetsbaar gebied,zoals natuurgebied.3. niet ingaan tegen de algemenebestemming van hetgebied.MeldingBinnen deze categorie zijn ergeen meldingen nodig.WERKEN AAN HET DAK ENGEVELSHet plaatsen van zonnepanelenop de daken van gebouwen dieniet vallen onder voorschifteninzake verplicht materiaalgebruikvan verkavelingvergunningen,bpa’s of ruimtelijke uitvoeringsplannen,wordt volledig vrijgesteldvan stedenbouwkundigevergunning op uitzondering vanbeschermde monumenten ofgebouwen die zijn opgenomenin de inventaris bouwkundig❙ 55 ❙

WETGEVING STEDENBOUWerfgoed of gelegen zijn in beschermdedorpszichten, landschappen.Er is ook geen stedenbouwkundigevergunning nodig voor devolgende zaken bij vergunde gebouwen:- dakvlakvensters in het dakvlak,tot een maximum van 20% vande oppervlakte van het dakvlakin kwestie.- fotovoltaïsche zonnepanelenen/of zonneboilers op een platdak.- het kaleien of pleisteren vangevels.- het aanbrengen van steenstripsop een gevel.- het aanbrengen van een waterwerendeen isolerende afdekkingop blinde zijgevels.- het plaatsen van uitklapbareof uitrolbare zonneschermenaan ramen. Die zonneschermenmogen zich niet bevinden bovenhet openbaar domein.- het plaatsen van voorzetrolluiken.- het omvormen van een plat daktot extensief groendak met lagebegroeiing zoals een vetplanten,mos-, gras- en/of kruidendak.ARCHITECT NODIG ?Aan de verplichte medewerkingvan een architect verandert niets.Voor vele werken blijft zijn medewerkingverplicht.StabiliteitswerkenBij stabiliteitswerken blijft de medewerkingvan een architect verplicht.Als voor het bouwen vande bijgebouwen constructieve ingrepenaan de bestaande woningnodig zijn (zoals bijvoorbeeld hetmaken van nieuwe gevelopeningen,of openingen in dragendemuren), dan moet een architectbetrokken zijn bij de opstellingvan het meldingsdossier.Garage of carportEr is geen architect nodig als degarage of carport kleiner is dan30 vierkante meter, een kroonlijsthoogteheeft die beperkt is tot3 meter en een nokhoogte vanmaximaal 4,50 meter. Is aan eenvan die voorwaarden niet voldaan(de garage of carport is bijvoorbeeld35 vierkante meter groot),dan is een architect nodig.TerrasVoor de aanleg van een terras isgeen architect nodig.VerandaEr is geen architect nodig alsde veranda kleiner is dan 30vierkante meter, een kroonlijsthoogteheeft die beperkt is tot3 meter en een nokhoogte vanmaximaal 4,50 meter. Is aan eenvan die voorwaarden niet voldaan(de veranda is bijvoorbeeld35 vierkante meter groot), dan iseen architect nodig. Als aan eenbestaand gebouw wordt aangebouwd,dan mogen de werkennoch de oplossing van eenconstructieprobleem met zichmeebrengen, noch de stabiliteitvan de aanpalende gebouwenwijzigen.TuinhuisEr is ook geen architect nodigals het tuinhuis kleiner is dan 30vierkante meter, een kroonlijsthoogteheeft die beperkt is tot3 meter en een nokhoogte vanmaximaal 4,50 meter. Is aan eenvan die voorwaarden niet voldaan(het tuinhuis is bijvoorbeeld35 vierkante meter groot), dan iseen architect nodig.Zwembad of siervijverEr is ook geen architect nodig alshet openluchtzwembad kleineris dan 150 vierkante meter enop minstens 2 meter afstand vande perceelsgrenzen en gebouwenligt. Er is ook geen architectnodig als de siervijver op meerdan 1 meter van de perceelsgrenzenligt.Afsluitingen en hagenEr is geen architect nodig voorhet plaatsen van afsluitingen ofhet planten van hagen.❙ 56 ❙

WETGEVING STEDENBOUWHoe verloopt de eerste behandeling?De decreten ruimtelijke ordeningvoorzien in twee vergunningssystemen.Als de gemeenten voldoenaan een aantal voorwaarden,gaan ze over van het “oudesysteem” naar het “nieuwe systeem”.Door het nieuwe systeemkrijgen de gemeenten een grotereautonomie bij het behandelenvan de aanvragen.Momenteel is in de meesteVlaamse gemeenten het “oudesysteem” nog van toepassing.Om zelfstandig vergunningen temogen afhandelen volgens deprocedure van het nieuwe decreetruimtelijke ordening, moeteen gemeente eerst voldoen aanvijf voorwaarden. Een gemeentemoet eerst beschikken over :een goedgekeurd gemeentelijkruimtelijk structuurplan ; een gemeentelijkestedenbouwkundigeambtenaar; een conform verklaardplannenregister; een vastgesteldvergunningenregister;een register van de onbebouwdepercelen.De gemeente kan u meedelenwelk vergunningssysteem ophaar grondgebied van toepassingis.ONDER HET OUDE SYSTEEMBEHANDELING IN EERSTEAANLEG BIJ DE GEMEENTEVolledigheidscontroleHebt u uw dossier in de gemeenteafgegeven? Als het dossier volledigis, krijgt u dadelijk een ontvangstbewijs.Hebt u het dossieraangetekend opgestuurd? Binnenvijf dagen na ontvangst zendt degemeente u met een aangetekendebrief een ontvangstbewijsof deelt ze u op dezelfde wijzemee dat uw dossier niet volledigis.Openbaar onderzoekVoor sommige aanvragen wordteen openbaar onderzoek georganiseerdom na te gaan of er burgerszijn die bezwaren hebbentegen uw project.Het schepencollege zal zich moetenuitspreken over die bezwaren.Hebben de klagers gelijk ofniet? Bezwaren leiden dus nietautomatisch tot een weigeringvan uw aanvraag.Adviezen inwinnenSoms moet de gemeente adviezeninwinnen over een aanvraagtot stedenbouwkundige vergunning.Deze adviezen zijn zelfs bindend,voorzover ze negatief zijn ofvoorwaarden opleggen.Deze adviezen dienen steeds binnendertig dagen na ontvangstvan de adviesaanvraag verstuurdte zijn naar het college van burgemeesteren schepenen. Alsgeen advies is verleend binnendie termijn, mag het college aande adviesvereisten voorbijgaan.Advies van de gemachtigdeambtenaar van stedenbouwVroeger moest bijna elke aanvraagvoor een stedenbouwkundigevergunning voor advies naarde gemachtigde ambtenaar vanstedenbouw. Alleen binnen bijzondereplannen van aanleg enverkavelingen kon de gemeentezelf zonder dit advies beslissingennemen. Tegenwoordig zijnal vele aanvragen (ongeveer 4aanvragen op 5) vrijgesteld vandit advies.Beslissing van hetschepencollegeDe gemeente zal uw aanvraagbeoordelen, rekening houdendmet: de eventuele bezwaren ;de eventuele adviezen ; de voorschriftenvan gewestplan, bijzonderplan van aanleg en/of verkaveling; de mogelijke hinder voorde buurt (privacy, inkijk, bouwdiepte,terreinbezetting, ...).Hierna krijgt u de beslissing vanhet schepencollege. Het decreetbepaalt dat u deze beslissingkrijgt binnen 75 dagen. Dit isslechts een termijn van orde. Datbetekent dat het schepencollegeook nadien nog geldige beslissingenkan nemen. In de praktijkhangt de behandelingstermijnvaak af van de complexiteit vanhet dossier. Als er geen openbaaronderzoek en geen adviezen nodigzijn, slagen veel gemeentenerin om u in minder dan 75 dageneen beslissing te bezorgen.Maar bij complexere procedureskan het langer duren. Als de 75dagen verstreken zijn zonder beslissing,dan kunt u wel in beroepgaan bij de bestendige deputatievan de provincie.Wordt uw aanvraag geweigerd,dan kunt u ook in beroep gaan bijde bestendige deputatie.Krijgt u een stedenbouwkundigevergunning, dan kunt u beginnente bouwen, op voorwaardedat u binnen 25 dagen geen briefvan de gemachtigde ambtenaarvan stedenbouw gekregen hebt,waarmee hij de vergunningschorst. Die ambtenaar heeft immersde taak om na te gaan ofde gemeente alle wetten en reglementenwel heeft gerespecteerd.❙ 57 ❙

WETGEVING STEDENBOUWWordt uw vergunning geschorst,dan moet u wachten! Binnen 40dagen na kennisgeving kan uwvergunning, zo nodig, door deminister vernietigd worden. Heeftde vernietiging binnen die termijnniet plaats, dan is de schorsingopgeheven en mag u beginnen tebouwen.ONDER HET NIEUWE SYSTEEMBEHANDELING IN EERSTEAANLEG BIJ DE GEMEENTEVolledigheidscontroleHebt u uw dossier in de gemeenteafgegeven? Als het dossier volledigis krijgt u dadelijk een ontvangstbewijs.Hebt u het dossier aangetekendopgestuurd? De gemeentelijkestedenbouwkundige ambtenaargaat, na ontvangst van uw aanvraag,na of ze volledig is. Als deaanvraag volledig is, dan stuurt degemeentelijke stedenbouwkundigeambtenaar u hiervan binnen14 dagen een schriftelijke bevestiging.Als de aanvraag niet volledig is,dan brengt de gemeentelijke stedenbouwkundigeambtenaar ubinnen veertien dagen daarvanop de hoogte. Hierbij vermeldt hijwaarom uw aanvraag niet volledigis. De vergunningsprocedure wordthiermee definitief stopgezet. Alsbinnen veertien dagen geen kennisgevingis verzonden, dan wordthet dossier geacht administratiefvolledig en ontvankelijk te zijn.Op het volledigheidsbewijs wordtaangegeven of een openbaar onderzoekzal gehouden worden.Openbaar onderzoekVoor sommige aanvragen wordteen openbaar onderzoek georganiseerdom na te gaan of erburgers zijn die bezwaren hebbentegen uw project.Het schepencollege zal zich moetenuitspreken over die bezwaren.Hebben de klagers gelijk of niet?Bezwaren leiden dus niet automatischtot een weigering van uwaanvraag.Adviezen inwinnenSoms moet de gemeente adviezeninwinnen over een aanvraagtot stedenbouwkundige vergunning.Deze adviezen zijn zelfs bindend,voorzover ze negatief zijn of voorwaardenopleggen:Deze adviezen dienen steeds binnendertig dagen na ontvangstvan de adviesaanvraag verstuurdte zijn naar het college van burgemeesteren schepenen. Als geenadvies is verleend binnen die termijn,mag het college aan de adviesvereistenvoorbijgaan.Beslissing van hetschepencollegeDe gemeente zal uw aanvraag beoordelen,rekening houdend met:de eventuele bezwaren; de eventueleadviezen; de voorschriftenvan gewestplan, bijzonder planvan aanleg en/of verkaveling; demogelijke hinder voor de buurt(privacy, inkijk, bouwdiepte, terreinbezetting,...).Het schepencollege zendt u binnen75 dagen na de datum vanindiening van de aanvraag debeslissing. Gelijktijdig zendt hetcollege van burgemeester enschepenen een afschrift van debeslissing samen met het volledigedossier naar de gewestelijkestedenbouwkundige ambtenaaren een afschrift van de beslissingnaar de instanties die advies dienenuit te brengen.Het schepencollege kan voor projectenwaarvoor een openbaaronderzoek nodig is, beslissen toteen eenmalige verlenging van determijn met 30 dagen. Het collegezendt u deze beslissing vóór hetverstrijken van de termijn van 75dagen.Als binnen de termijn van 75dagen (105 dagen in geval vanverlenging), de beslissing niet isverzonden, wordt dit gelijkgesteldmet een stilzwijgende weigering.De gemeentelijke stedenbouwkundigeambtenaar brengt u hiervanop de hoogte binnen tien dagenna afloop van bovenvermeldetermijn.Wordt uw aanvraag geweigerd ofstilzwijgend geweigerd, dan kuntu in beroep gaan bij de bestendigedeputatie.Krijgt u een stedenbouwkundigevergunning, dan kunt u beginnente bouwen, als u niet binnen25 dagen na de datum vanverzending van de beslissing opde hoogte werd gebracht van deinstelling van een beroep bij debestendige deputatie.Wordt beroep ingesteld (bijvoorbeelddoor omwonenden), danmoet u natuurlijk wachten metbouwen tot de bestendige deputatiebeslist over uw aanvraag.U kunt als vergunningsaanvragerberoep instellen tegeneen negatieve beslissing vanhet schepencollege (of eenstizwijgende weigering) bij debestendige deputatie van deprovincie.Hierbij is het best u te latenbijstaan door een advocaatdie in eerste instantie met uwachitect en de bevoegde ambtenaarzal overleggen op zoeknaar een gepaste oplossing ofu bij een eventuele verdereprocedure zal begeleiden.❙ 58 ❙

WETGEVING STEDENBOUWStructuurplannen en ruimtelijke uitvoeringsplannenAan de beperkte ruimte in Vlaanderenworden verschillende,vaak tegenstrijdige eisen gesteld.Bedrijven willen voldoende uitbreidingsruimteen mensen hebbenbehoefte aan comfortabelewoningen, maar tegelijk moet erook voldoende open ruimte zijnvoor landbouw en natuur.De Vlaamse overheid heeft eensysteem uitgewerkt van ruimtelijkestructuurplanning waarbinnenvisie en concrete acties op elkaaraansluiten. De basis van hetbeleid is een gewestelijk, provinciaalof gemeentelijk ruimtelijkstructuurplan dat de krijtlijnenvoor het ruimtelijk beleid uitzet,vertrekkend vanuit de bestaandetoestand. Om dat ruimtelijk structuurplanuit te voeren, hanteertde overheid verschillende instrumentenvan ruimtelijke uitvoeringsplannentot en met stedenbouwkundigevergunningen.Maar de weg loopt ook omgekeerd:concrete problemen uit dedagelijkse praktijk beïnvloedende opmaak en herziening van hetruimtelijk structuurplan.Een ruimtelijk structuurplanIn een ruimtelijk structuurplanlegt de Vlaamse, provinciale ofgemeentelijke overheid vastwelke ruimtelijke structuur zevoor ogen heeft en welke engagementenze daar concreet vooraangaat.Nog anders gezegd: een ruimtelijkstructuurplan geeft zelf geenregels of voorschriften voor eenconcreet perceel. Het geeft welde algemene voorwaarden waaraandie voorschriften moetenvoldoen.Kortom: het Vlaamse, provincialeof gemeentelijke ruimtelijk structuurplanlevert een beleidskaderwaaraan de overheid voortdurendhaar concrete beslissingentoetst.Het Ruimtelijk StructuurplanVlaanderen bepaalt het Vlaamseruimtelijke-ordeningsbeleid tot2007 en wordt een eerste keerherzien in 2002. U kunt het plan,de brochure of de video bestellenvia de website van de Vlaamseoverheid of via de Vlaamseinfolijn.Niet alle provincies en gemeentenhebben een ruimtelijk structuurplan,maar de meeste zijnwel met het structuurplanningsprocesbegonnen. U kunt terechtbij het provinciebestuur of op hetgemeentehuis om het ruimtelijkstructuurplan aan te vragen ofom meer informatie te vragenover de stand van zaken.Ruimtelijke uitvoeringsplannenEen ruimtelijk uitvoeringsplangeeft uitvoering aan een ruimtelijkstructuurplan. Het heeft eenverordenende waarde voor alleoverheidsbeslissingen en legtvoor een bepaald gebied (of vooreen bepaald thema: alle sportterreinen,of alle buurtparkjes) ondermeer vast.In de praktijk bevat een ruimtelijkuitvoeringsplan een kaart en eentekst die bindende voorschriftenvastlegt. Die voorschriften kunnenoverigens een stuk verdergaan dan louter de bestemmingvan de grond (“Mag ik hier bouwenof niet?”). Het plan kan ookvermelden op welke manier eenbepaald gebied moet worden ingerichten beheerd, binnen welketermijnen dat moet gebeuren enop welke voorwaarden.De ruimtelijkeuitvoeringsplannen zullenlangzamerhand de vroegere gewestplannenen bijzondere plannenvan aanleg (BPA’s) vervangen.Hetis niet de bedoeling datde ruimtelijke uitvoeringsplannenmeteen alle gewestplannen enBPA’s gaan vervangen. Pas als deoverheid vindt dat een bepaaldesituatie niet langer voldoet, zal zeer een ruimtelijk uitvoeringsplanvoor opstellen. Om geen lacuneste laten ontstaan, blijven de nubestaande gewestplannen enBPA’s geldig zolang een Vlaams,provinciaal of gemeentelijk ruimtelijkuitvoeringsplan ze nietvervangt. Geldt een ruimtelijkuitvoeringsplan uitsluitend vooreen deelgebied van het bestemmingsplan(bijvoorbeeld eenspoorlijn), dan valt het bestemmingsplanook alleen weg voordat deel.StedenbouwkundigeverordeningenNaast ruimtelijke uitvoeringsplannenkan elke overheid ookstedenbouwkundige verordeningenopstellen. Die zijn beperktervan aard. Ze geven geen bestem❙ 59 ❙

WETGEVING STEDENBOUWmingen maar leggen alleen deinrichting vast. Een stedenbouwkundigeverordening geeft bijvoorbeeld:ook een ruimtelijk uitvoeringsplankan dergelijke regels bevatten.In principe is het dus mogelijkdat een overheid geen enkelestedenbouwkundige verordeningopstelt. Meestal geven stedenbouwkundigeverordeningenregels voor een volledig grondgebiedterwijl een ruimtelijk uitvoeringsplaneen gedeelte vandat gebied behandelt.De Vlaamse overheid legt de basisbeginselenvan de ruimtelijkeordening vast, al was het maarom te voorkomen dat Vlaandereneen lappendeken wordt vanmicroscopische entiteiten die elkhun eigen visie uitwerken.Het is de taak van de provinciesen gemeenten om die algemenekrijtlijnen in te vullen met eigenruimtelijke structuurplannen enruimtelijke uitvoeringsplannen.In principe moet de gemeentedaarvoor niet wachten op de provinciemaar er is natuurlijk welonderling overleg om de verschillendeinitiatieven op elkaar af testemmen.Provincies en gemeenten hebbenduidelijk meer bevoegdhedengekregen dan vroeger. Binnen devroegere wetgeving legden de(nationale) gewestplannen ookde plaatselijke ruimtelijke ordeningvast. De gemeenten, die hetbest geplaatst zijn om de lokaleknelpunten te kennen, haddenonvoldoende ruimte voor eeneigen beleid. Nu hebben ze diebeleidsruimte wel.In de eerste plaats wordt de ruimtelijkeordening een zaak voor degemeente. Provincie en gewestzijn alleen verantwoordelijk voordie zaken die het gemeentelijkbelang overstijgen.De bestaande plannen van aanlegen de nieuwe ruimtelijkeuitvoeringsplannen zijn een referentiekadervoor het concretevergunningenbeleid. Op basisvan die plannen worden stedenbouwkundigevergunningentoegekend of geweigerd. Op hunbeurt vloeien die ruimtelijke uitvoeringsplannenweer voort uitde principes van een ruimtelijkstructuurplan.De overgang van gewestplannenen BPA’s naar ruimtelijke uitvoeringsplannengebeurt erg geleidelijk.Ten eerste vervalt een gewestplanof BPA pas als het wordtvervangen door een ruimtelijkuitvoeringsplan.Bovendien kan een gemeenteof provincie pas met ruimtelijkeuitvoeringsplannen beginnente werken als ze een ruimtelijkstructuurplan heeft, wat nu nogniet altijd het geval is.Heeft een gemeente of provincienog geen ruimtelijk structuurplan,dan blijft ze werken volgenshet oude systeem. Gemeentenkunnen dan nog altijd een BPAopstellen op voorwaarde dat hetniet tegen de principes van hetRuimtelijk Structuurplan Vlaandereningaat.Daarom liggen op elk gemeentehuisregisters ter inzage die vanelk perceel de huidige bouwmogelijkhedenen vergunningsgeschiedenisweergeven.• Het plannenregister geeft vooreen bepaald gebied alle voorwaardenuit BPA’s, gewestplannen,ruimtelijke uitvoeringsplannenof stedenbouwkundigeverordeningen die op het ogenblikgelden.• Het vergunningsregister geeftper kadastraal perceel alle geldige,vervallen en geweigerdevergunningen, overtredingen,gerechtelijke uitspraken, betaaldeen niet betaalde boetes,enzovoort.De zekerheden van het stedenbouwkundig attestElke mondeling verkregen informatieheeft uiteraard weinig juridischewaarde.Wilt u de inlichtingen over hetperceel dat u interesseert schriftelijkbevestigd zien, dan kunt ueen stedenbouwkundig attestaanvragen bij het gemeentebestuur.Een dergelijk attest geeftmeer zekerheid.Het attest wordt verleend opbasis van een door u opgemaaktschetsontwerp. Op de technischedienst van uw gemeente kunt ude nodige aanvraagformulierenbekomen. Om een stedenbouwkundigattest aan te vragen hebtu geen architect nodig. U hoeftook geen eigenaar van de betrokkengrond te zijn. U kunt duszonder veel kosten en zonderrisico meer zekerheid verkrijgenover de bouwmogelijkheden opeen bepaald perceel.Let op! Een attest is nog geenstedenbouwkundige vergunning,en de er op vermelde informatieinzake bestemming en de opgelegdevoorwaarden blijft slechtstwee jaar geldig te rekenen vanafde uitreiking van het attest.❙ 60 ❙

WETGEVING STEDENBOUWDecreetswijziging van 13 juli 2001Zonevreemde woningenSinds de opmaak van de gewestplannenin de jaren ‘70 is er voortal van woningen het probleemvan “zonevreemdheid” ontstaan.Zonevreemdheid wil zeggen datdeze woningen, die ofwel reedsbestonden van voor de Wet op destedenbouw van 1962, ofwel nadienwerden opgericht met eenbehoorlijke bouwvergunning, inprincipe strijdig zijn met de bestemmingsvoorschriftenvan degeldende plannen van aanleg.De jongste jaren heeft de Vlaamseregering in verschillende decretenen besluiten een kaderuitgetekend waarbinnen hetal lang aanslepende probleemvan de zonevreemde woningenduurzaam en met rechtszekerheidvoor de burger kan wordenopgelost.Bij de concrete uitwerking entoepassing van dat kader vervullende gemeenten de komendejaren een cruciale rol. Met het opte maken gemeentelijk ruimtelijkstructuurplan en de bijhorenderuimtelijke uitvoeringsplannenbeschikken zij immers over eenkrachtig en soepel instrumentom de zonevreemde woningendie ontwikkelingsperspectieventoe te kennen die het best aansluitenbij de plaatselijke nodenen mogelijkheden.Het decreet van 13 juli 2001is gepubliceerd in het BelgischStaatsblad van 3 augustus 2001.Tien dagen na publicatie werdhet van kracht.Onderhouds- en instandhoudingswerkendie geen betrekkinghebben op de stabiliteit.U kan zonder vergunning in allezones onderhouds- en instandhoudingswerkenuitvoeren diegeen betrekking hebben op destabiliteit, bijvoorbeeld het vervangenvan kapotte dakpannen,het vervangen van versleten ramen,...Onder instandhoudings- of onderhoudswerkendie geen betrekkinghebben op de stabiliteit,worden werken verstaan die hetgebruik van het gebouw voorde toekomst ongewijzigd veiligstellen door het bijwerken, herstellenof vervangen van geërodeerdeof versleten materialen ofonderdelen.Hieronder kunnen geen werkenbegrepen worden die betrekkinghebben op de constructieve elementenvan het gebouw, zoalshet vervangen van dakgebintesof dragende balken van het dak(met uitzondering van plaatselijkeherstellingen) en het geheelof gedeeltelijk herbouwenof vervangen van buitenmuren(zelfs met recuperatie van de bestaandestenen).Werken die vrijgesteld zijn vanstedenbouwkundigevergunningU kan zonder vergunning in allezones werken uitvoeren die vrijgesteldzijn van stedenbouwkundigevergunning zoals bijvoorbeeldhet plaatsen van eenbadkamer binnen in het gebouw,leggen van parketvloer, hetplaatsen van een wand in gipskartonplaat,...Onderhouds- en instandhoudingswerkendie welbetrekking hebben op destabiliteitU kan mits stedenbouwkundigevergunning in alle zones onderhouds-en instandhoudingswerkendie wel betrekking hebbenop de stabiliteit, uitvoeren, bijvoorbeeldvervangen van dakgebinte,her-oprichten van eenkromme buitenmuur, …Het dient te gaan over een nietverkrotte bestaande vergundewoning of gebouw. De goederuimtelijke ordening mag nietworden geschaad.Onder instandhoudings- en onderhoudswerkendie betrekkinghebben op de stabiliteit, wordenwerken verstaan die het gebruikvan een woning of gebouw voorde toekomst ongewijzigd veiligstellen door ingrepen, die betrekkinghebben op de constructieveelementen. Daaronder wordtonder meer begrepen het vervangenvan dakgebinten en hetgedeeltelijk vervangen van debestaande buitenmuren.Het is de bedoeling om in detoekomst deze aanvragen vrij testellen van openbaar onderzoeken van het advies van de gemachtigdeambtenaar.Als de vergunning geweigerdwordt, kan u onder voorwaardende aankoop van uw perceel doorhet Vlaams gewest eisen.Als de werken voor deze onderhouds-en instandhoudingswerkendie betrekking hebben op destabiliteit al (deels) uitgevoerdzijn, dan hebt u één jaar de tijdom een regularisatievergunning❙ 61 ❙

WETGEVING STEDENBOUWaan te vragen. De termijn van 1jaar geldt voor het indienen vande aanvragen, niet voor het behandelenervan.U kan in de meeste gebiedenverbouwen, herbouwen en uitbreiden.De aanvraag moet betrekkinghebben op:• het verbouwen van een bestaandgebouw binnen het bestaandebouwvolume ;• het herbouwen op dezelfdeplaats van een bestaande woningbinnen het bestaandebouwvolume voor zover hetkarakter en de verschijningsvormvan de woning behoudenblijven. Als herbouwen op dezelfdeplaats wordt beschouwd,het herbouwen van een nieuwewoning die op minstens driekwart van de oppervlakte vande bestaande woning, met inbegripvan de woningbijgebouwendie er fysisch één geheelmee vormen, wordt opgericht ;• het herbouwen op een gewijzigdeplaats van een bestaandewoning, binnen het bestaandbouwvolume op voorwaardedat de woning getroffen is dooreen rooilijn of gevat is dooreen gemeentelijke verordeninginzake de voorbouwlijn en opvoorwaarde dat de wijzigingvan de inplanting zich beperkttot de verplaatsing die tot gevolgheeft dat het gebouw dezelfdevoorbouwlijn krijgt alsde dichtstbijzijnde gebouwenof tot de verplaatsing conformde in de verordening voorzienevoorbouwlijn;• het uitbreiden van een bestaandewoning; de uitbreidingkan met inbegrip van dewoningbijgebouwen, die er fysischéén geheel mee vormen,slechts leiden tot een maximaalbouwvolume van 1000 m 3 ;deze uitbreiding mag de 100 %volumevermeerdering echterniet overschrijden.Om te mogen verbouwen, herbouwenen uitbreiden moet uverder voldoen aan een aantalvoorwaarden.a) de woning of gebouw is ophet moment van de vergunningsaanvraagniet verkrotb) de woning of gebouw is vergundof wordt geacht vergundte zijnc) zo het bestaande bouwvolumemeer bedraagt dan 1.000m 3 , dient het volume van deherbouwde woning beperktte blijven tot 1.000 m 3d) het aantal woongelegenhedenmoet beperkt blijven tothet bestaande aantalMoet uw gebouw gelegen zijnlangs een voldoende uitgerusteweg?Onder de vorige regeling kondenafwijkingen niet wordentoegestaan langs aardewegen.Momenteel is deze bepaling geschrapt.Wel blijft de algemeneregeling van artikel 100 van hetdecreet van toepassing. Dit impliceertdat het bouwen (en dusook het herbouwen) langs onvoldoendeuitgeruste wegen nietkan vergund worden. Het verbouwenen uitbreiden kan wel vergundworden.U kan in de meeste gebiedenbepaalde functiewijzigingen uitvoeren.Als uw woning afbrandt, zijn erook oplossingen.Woningen gelegen in agrarischegebieden met ecologischewaarde of belang, of agrarischegebieden met bijzondere waardekrijgen dus de mogelijkheid totheropbouw na ramp of brand.Meestal moet u geen planbatenbetalen wanneer debestemming van uw woningin de toekomst verandert (vanbijvoorbeeld landbouwgebiednaar woongebied).Het principe is duidelijk. Er wordennormalerwijze geen planbatenbetaald voor deze wijzigingenvan de bestemmingen vande grond. Er zijn daarop slechtsenkele uitzonderingen.De vrijstelling van de planbatengeldt niet voor woningen, meteen kadastraal inkomen hogerdan 750 euro, in één van de volgendegevallen :a) als het aantal woongelegenhedenop het perceel wordtverhoogdb) als er een gehele of gedeeltelijkewijziging van de hoofdfunctievan de woning naareen andere dan de woonfunctiewordt toegestaan (Eenvoorbeeld is een woning waareen café of handelszaak vanwordt gemaakt)c) als de volumenormen metmeer dan 25% worden overschreden.De wetgeving is complex, metrichtlijnen, uitzonderingen, plaatselijkeaanvullingen,…Informeer bij de gemeentelijkedienst stedenbouw.❙ 62 ❙

WETGEVING STEDENBOUWVerjaringstermijn voor bouwmisdrijvenAlle bouwmisdrijven, met uitzonderingvan illegale constructies inbos- en natuurgebieden, verjarenvoortaan na 5 jaar. Vanaf 19 januari2005 kwam door uitspraakvan het Arbitragehof een eindeaan een complete chaos over deverjaring van bouwmisdrijven.Oorspronkelijk verjaarden bouwmisdrijvennooit. Sinds enkelejaren hanteerde men een verjaringstermijnvan 5 jaar, met3 grote uitzonderingen: 1) voorbouwsels in bos- en natuurgebied2) bij onaanvaardbare hindervoor de omwonenden 3) voorernstige inbreuken op essentiëlestedenbouwkundige regels. Op19 januari 2005 vernietigde hetArbitragehof de laatste 2 uitzonderingen.Men mag immers aannemendat in geval van ernstigehinder van de omwonenden zijgeen 5 jaar wachten om klacht inte dienen en bij ernstige stedenbouwkundigeovertredingen deinspectie of het parket binnen de5 jaar handelen.Een garage zonder vergunning,een illegale verbouwing of eenzonder bouwvergunning opgetrokkenwoning mogen voortaanblijven staan als er binnen de 5jaar geen juridische procedure opgang is gekomen.Opgelet ! Voor de burgerlijkerechtbank geldt nog steeds eenverjaringsperiode van 20 jaar.Enerzijds schept dit voor de omwonendende mogelijkheid zelfeen procedure te starten, los vanstrafrechterlijke vervolging opinitiatief van de stedenbouwkundigeinspectie. Anderzijds denktde politiek er aan, door nog teonderzoeken decreetwijzigingen,deze mogelijkheid voor een langereverjaringstermijn in de toekomstook uit te sluiten.Als een perceel van bestemming verandertAangezien ruimtelijke uitvoeringsplannengeregeld wordenherzien, is het mogelijk dat percelenvan bestemming veranderen.Dat kon vroeger ook al: deoverheid kon en kan tot onteigeningovergaan voor de aanlegvan bijvoorbeeld een spoorlijn,sociale woningen, pleinen ofparken.Om bestemmingswijzigingendoor te kunnen voeren zonderzichzelf of de burger onnodigschade toe te brengen, heeft deoverheid een systeem van planbatenen planschade uitgewerkt.Planschade was ook vroeger albekend: als een stuk grond inwaarde daalt, kan de eigenaareen aanvraag indienen om 80%van de waardevermindering terugbetaaldte krijgen. Planschadewordt alleen toegekend als degrond vóór de planwijziging voorbebouwing in aanmerking kwamen na de bestemmingswijzigingniet meer.Planbaten zijn nieuw. Ze zijn hetspiegelbeeld van de planschade:Als een stuk grond in waardestijgt doordat het ruimtelijk uitvoeringsplanzijn bestemmingverandert, betaalt de eigenaarbij de verkoop een eenmaligeheffing per vierkante meter. Zebedraagt in de praktijk ongeveer20% van de waardevermeerdering.Een deel van die heffinggaat samen met andere middelenin een grondfonds dat deplanschadebetalingen uitvoert.Op die manier kan de overheideen grondbeleid voeren zonderdat de belastingbetaler daarvooropdraait.Planbaten en -schade wordenniet automatisch toegekend. Voorplanschade moet u zelf een procedurestarten en planbaten betaaltu pas als u de grond effectief verkooptof als er een bouwvergunningwordt afgeleverd. Planbatenkunt u alleen verkrijgen als debestemmingswijziging is veroorzaaktdoor een ruimtelijk uitvoeringsplan- dus niet door een BPAof gewestplan.❙ 63 ❙

Voor meer bouwinformatie: www.bouwservice.beWie koop of bouwplannen heeft, informeert zich best zo snel en volledig mogelijk.links, direct ingezoomd op jouwgemeente kan je zeer gebruiksvriendelijkverschillende plannenen stedenbouwkundige gegevensraadplegen.Nadien kan je gericht en ter zakeverder informeren bij de gemeentelijkedienst stedenbouw.Op zoek naar woonideeën?Voor wie bouwt zijn ideeën opdoenen droomwoningen bezoekenhet eerste werk. Liefst heb jeal je eigen plannetje opgemaakttegen de tijd dat het eerste gesprekmet de architect plaatsvindt.Door middel van ‘kijkwoningen’laten we je surfen over de belangrijksterealisaties van eentweehonderdtal architecten. Deideeën voor je eigen woning volgenvanzelf.Aannemers & dienstenOnder deze rubriek zijn informatiefichesen advertenties vanaannemers en diensten in debouw terug te vinden zijn. Zoekenkan op naam, op gemeenteen volgens verschillende categorieënvan activiteiten.Fabrikanten en producten : Opzoek naar een gepast bouwmateriaal?Het internet biedt je de mogelijkheidom op een snelle manieraan de gepaste informatie tekomen. Op hun website biedende fabrikanten de nieuwste materialenen tendensen aan. Devragen die je hebt zijn zeer diversen vereisen op alle domeinendeskundige antwoorden. Doorde thematische bundeling vande meest bevraagde materialenhelpen wij je op een snelle, efficiëntemanier vooruit in hetkeuzeaanbod.Gemeentelijke infoOnze stedenbouwwetgeving isbijzonder complex en daaromzijn de gemeentelijke dienstenstedenbouw een eerste en ergbelangrijke bron van informatie.Onder ‘gemeentelijke info’ zijndaarom infopagina’s van alle 308Vlaamse gemeenten opgenomen.Deze omvatten bevoegdepolitici, diensthoofden, rechtstreeksedienstnummers, e-mailadressen,openingsuren,…Daarnaast is er een samenwerkingmet het Agentschap voorGeografische Informatie Vlaanderen.Zo verstrekken wij je de gepasteFinancieelInvesteren in een eigen huis isnog altijd een uitstekende enzeer veilige belegging.Dat een zorgvuldig gepland kredietzorgt voor aanzienlijke belastingswinstenis bekend.Berekeningsmodules van de belangrijkstebanken bepalen jeleenmogelijkheden en de maandelijkseaflossingslast.InfolinksHet internet geeft je de mogelijkheidom op een snelle manieraan de gepaste informatie te komen.De vragen die je hebt zijnzeer divers en vereisen op alledomeinen deskundige antwoorden.Soms wordt het je te veelom site per site de antwoordenop je vragen te zoeken. Dan kandeze rubriek je terug overzichtgeven. Door een thematischebundeling van de meeste bevraagdeonderwerpen hopenwij je op een snelle en efficiëntemanier vooruit te helpen in hetinformatieaanbod.Wij bieden je aan de hand van linksnaar externe sites van overhedenen beroepsorganisaties vlot demeest betrouwbare en correcteinformatie aan.www.bouwservice.bewww.woningenkijken.be❙ 64 ❙

financiële infokijkwoningen architectenpraktische infolinksfotoreeksen & realisatiesgratis bouwgidsgemeentelijke bouwinfoaannemers zoekenwww.bouwservice.be❙ 61 ❙