bouwgids - Gedrukte versie - Bouwservice

FISCAALAls u een woning binnen de 5 jaar met winst verkoopt, klopt de fiscusParticulieren konden vroegereen woning steeds belastingvrijverkopen. Sedert 1 januari 1997heeft de wetgever evenwel eenmeerwaardebelasting van 16,5%ingevoerd voor winsten op gebouwendie binnen de 5 jaar verkochtworden.Basisregel:Particulieren die een gebouwdonroerend goed binnen vijf jaarna de verwerving ervan verkopen,moeten vanaf aanslagjaar 1998,inkomsten 1997, in de personenbelasting16,5 % belastingen (teverhogen met gemiddeld ietsmeer dan 6 % gemeentebelastingen 3 % crisisbelasting) betalen opde winst, de meerwaarde.Vrijstellingen:- De eigen gezinswoning. Met gezinswoningbedoelt men hier deeigen woning, maar dan wel in defiscale betekenis van het woord.De vrijstelling geldt immers indienu de fiscale vrijstelling voor deeigen woning geniet voor de periodevanaf l januari van het jaardat voorafgaat aan het jaar van deverkoop.- Woningen van minderjarigen,onbekwaamverklaarden en geesteszieken.- Sommige onteigeningen of overdrachtenin der minne van onroerendegoederen ten algemenennutte.- Gronden waarop een gebouwstaat waarvan de verkoopwaardelager is dan 30 % van de verkoopprijsvan het geheel. Deze meerwaardenlijken op het eerste zichtvrijgesteld te zijn, maar komenmeteen in aanmerking voor eenandere soort meerwaardetaxatie,nl. die op ongebouwde onroerendegoederen (33% bij verkooptijdens de eerste 5 jaar na de aankoopen 16,5% vanaf het zesdetot het achtste jaar).De meerwaarde is slechts belastbaarin de volgende gevallen:- Als het gebouw onder bezwarendetitel (bijv. door aankoop,ruiling,...) is verkregen. De meerwaardeis dan belastbaar als binnenvijf jaar na de datum van verkrijginghet gebouw vervreemdwordt.- Als het gebouw verkregen isbij schenking. De winst is belastbaarals u de woning vervreemdtbinnen drie jaar na de akte vanschenking en binnen vijf jaar nadatde schenker het onroerendgoed onder bezwarende titel hadverkregen.- U verkreeg grond onder bezwarendetitel of bij schenking. Hieropbouwt u binnen de vijf jaar na deverkrijging van de grond.De winst is belastbaar alsu het geheel binnen de vijfjaar na de datum van deeerste ingebruikneming ofverhuring van het gebouwvervreemdt.De termijn wordt berekendvanaf de datum dernotariële aankoopakte totde datum der notariëleverkoopakte.Berekening:De belastbare meerwaardewordt geheven op hetverschil tussen de verkoopprijsen de aankoopprijs.De verkoopprijs is de prijswaartegen het onroerendgoed is overgedragen ofde waarde van een herschattingen wordt verminderdmet de kostenvoor verkoop, zoals hetcommissieloon van eenvastgoedmakelaar, publiciteit, onkostenlandmeter, etc..De werkelijk gedragen aanschaffingskostenmogen bij de aankoopprijsbijgeteld worden, meteen minimum van 25 % (zelfs alzijn de werkelijke onkosten minderdan 25%).Bovendien mag het bedrag vande “aankoopprijs + aanschaffingkosten”verhoogd worden met5 % per volledig jaar dat het goedin uw bezit was (of per verlopenjaar tussen de datum van de ingebruiknamevan een zelf opgerichtgebouw en de verkoop ervan).Investeringen, kosten en verbeteringswerkendie u zelf gedaanhebt tussen de aankoop en verkoopmogen ook in rekening gebrachtworden.Een voorbeeld :Drie jaar geleden kocht u een woning voor50.000 EUR. De ontvanger der registratierechtenherschatte dit bedrag naar 165.000EUR. Na 3 jaar verkoopt u de woning voor300.000 EUR. U heeft daarvoor een makelaaringeschakeld, wiens commissieloon 15.000EUR bedraagt. In het eerste jaar na de aankoophad u verbouwingswerken verrichtvoor 18.750 EUR door een geregistreerdeaannemer. De belastbare meerwaarde bedraagtin dit geval :Verkoopprijs300.000 e- commissie makelaar -15.000 e285.000 eHerschatte aankoopprijs 165.000 e+ 25% aanschaffingskosten + 41.250 e206.250 e+ (5% x 3 jaar) op 206.250 e + 30.938 e237.188 e+ uitgevoerde werken + 18.750 e255.938 eBelastbare meerwaarde(285.000 e - 255.938 e) 29.062 e❙ 44 ❙