Projekt izgradnje pivovare u Gospodarskoj zoni Mala ... - Grad Buzet

Projekt izgradnje pivovare u Gospodarskoj zoni
Mala Huba II
- Analiza troškova i koristi za Grad Buzet -
svibanj 2010.

Sadržaj
1 Uvod ........................................................................................................................................................................................ 3
2 Gospodarska kretanja u Buzetu ................................................................................................................................ 3
3 Gospodarska zona Mala Huba 2................................................................................................................................ 7
4 Projekt izgradnje nove pivovare ........................................................................................................................... 10
4.1 Investitor .................................................................................................................................................................. 10
4.2 Razvojni koncept nove pivovare .................................................................................................................. 11
4.3 Zona zahvata projekta ....................................................................................................................................... 12
5 Ekonomski učinci projekta ...................................................................................................................................... 13
6 Podloga za utvrđivanje početne cijene nekretnina ..................................................................................... 16
7 Zaključak ........................................................................................................................................................................... 17
2

1 Uvod
Grad Buzet je prije osam godina pokrenuo projekt razvoja gospodarske zone Mala Huba
2 kako bi se stvorili prostorni i infrastrukturni preduvjeti za daljnji razvoj malog i
srednjeg poduzetništva, razvoj društvene i komunalne infrastrukture, povećanje
zaposlenosti, a time i poboljšanje demografskih prilika općenito.
S obzirom da je industrija okosnica razvoja Grada Buzeta, projekt je prvenstveno
zamišljen kao poticajna mjera upravo poduzetnicima koji obavljaju sekundarne
djelatnosti.
Dosad je u zonu uloženo ukupno 3,5 mil kn, od čega 2,6 mil kn Grad Buzet, a ostalo
Istarska županija i MINGORP. Ulaganja se odnose na kupnju zemljišta, izgradnju
prometnica te projektnu dokumentaciju. Zona nije opremljena komunalnom
infrastrukturom.
Kako se Istarska pivovara d.o.o. (dalje u tekstu: Investitor) obratila Gradu Buzetu s
iskazanim interesom za izgradnju nove pivovare u zoni Mala Huba 2 na području koje
pokriva četvrtinu ukupne površine zone, Grad Buzet obvezao se razmotriti mogućnost
realizacije projekta te poduzeti sve što je u njegovoj nadležnosti kako bi se stvorile
potrebne pretpostavke za realizaciju istog.
Budući je zemljište u planiranoj zoni obuhvata projekta u vlasništvu Grada Buzeta, a
stečeno je pod posebnim uvjetima, Grad Buzet treba donijeti odluku o raspisivanju
natječaja za prodaju nekretnina i pri tom maksimalno zaštiti svoje interese. Stoga je
važno pažljivo pristupiti definiranju početne jedinične cijene, a važno je također postaviti
jasne kriterije koje ponuditelji trebaju ispuniti kako bi uopće stekli pravo na nadmetanje.
Budući da u trenutku izrade ove analize COIN ne raspolaže svim relevantnim tržišnim,
organizacijskim, tehničkim i financijskim pretpostavkama budućeg projekta, ovaj
materijal treba poslužiti isključivo kao ekonomska podloga gradskim tijelima za
donošenje odluke o raspisivanju natječaja, utvrđivanje početne jedinične cijene i
dodatnih kriterija natječaja, te kao dokumentirani dokaz o raspolaganju darovanim
nekretninama sukladno Odluci Vlade Republike Hrvatske iz studenog 2008.
2 Gospodarska kretanja u Buzetu
Temelj gospodarske djelatnosti Grada Buzeta čini industrijska proizvodnja koja se
obavlja u 40-ak tvrtki ili obrtničkih pogona, a zastupljena je u drvnoj, tekstilnoj, metalnoj,
prehrambenoj, grafičkoj industriji i industriji građevinskog materijala.
Također, poljoprivredna proizvodnja je oduvijek zauzimala jedno od važnijih mjesta u
gospodarstvu Grada Buzeta, što je uostalom karakteristično i za druga područja u
unutrašnjosti Istre. U individualnoj poljoprivrednoj proizvodnji zastupljene su gotovo
sve grane poljoprivredne proizvodnje od tradicionalnog vinogradarstva i vinarstva,
3

stočarstva i ratarstva do voćarstva, koje ima nešto manju tradiciju (osim maslinarstva i
uzgoja lješnjaka i smokava).
Turizam i ugostiteljstvo u privrednoj strukturi Grada Buzeta ne zauzima istaknutije
mjesto. U ovoj grani ostvaruju se dosta niski ekonomski i financijski rezultati, a
zapošljava relativno mali broj ljudi.
Gospodarstvo Grada Buzeta u 2008. godini činilo je 226 tvrtki te oko 260 obrtnika. Broj
tvrtki rastao je u zadnjih nekoliko godina što je dovelo i do povećanja zaposlenih,
odnosno relativno niske stope nezaposlenosti. No, situacija se naglo pogoršala u
proteklih 12 mjeseci gdje posebno zabrinjava porast nezaposlenosti od čak 78%.
Kretanje nezaposlenosti od 2002.-2009. na području
Grada Buzeta
Godina Broj nezaposlenih
2002. 183
2003. 79
2004. 63
2005. 91
2006. 83
2007. 66
2008. 80
2009. 142
Izvor: HZZ, obrada Grad Buzet
Kretanje broja nezaposlenih od 2002.-2009. na području
Grada Buzeta
200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009.
U gospodarstvu Grada Buzeta najbrojnije su tvrtke koje obavljaju djelatnost trgovine na
veliko i malo te čine 36% svih tvrtki. Značajan udio imaju i tvrtke u djelatnosti
prerađivačke industrije koje čine 19% svih tvrtki te zapošljavaju 42,5% ukupno
zaposlenih.
4

U strukturi poduzetnika prevladavaju mali poduzetnici koji čine 96% svih poduzetnika,
što je u skladu sa strukturom koja prevladava u županiji i na razini države.
Iz donje tablice i grafa vidljiv je značajan pad prihoda zadnje dvije godine. Nastavak
negativnog trenda očekivan je i u 2010. godini zbog pogoršanja poslovne klime,
smanjenih ulaganja, te sveopće nelikvidnosti koja onemogućava daljnji rast i razvoj
tvrtki.
Kretanje osnovnih financijskih pokazatelja poduzetnika na
području Grada Buzeta (u tisućama kn)
OPIS 2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009.*
Ukupni prihodi 984.478 1.155.897 1.244.838 1.294.941 1.478.291 1.683.187 1.609.879 1.448.891
Ukupni rashodi 953.160 1.262.178 1.161.686 1.244.503 1.457.247 1.652.973 1.572.550 1.462.472
Dobit nakon oporezivanja 36.351 44.991 84.164 62.046 34.947 41.762 33.845 27.076
Gubitak nakon oporezivanja 10.750 156.438 4.580 16.517 22.613 20.580 5.145 4.116
Izvor: FINA, obrada Grad Buzet
*Projekcija za 2009. godinu izvršena je na temelju ostvarenih rezultata poduzetnika na razini RH u prva tri kvartala (ukupni
prihodi smanjeni za 10%, ukupni rashodi za 7%, a bruto dobit za 30%). Bruto dobit poduzetnika na razini RH pala je ukupno
za 30%, no s obzirom da istarski poduzetnici tradicionalno ostvaruju bolje poslovne rezultate od prosjeka izvršena je
korekcija za 20%.
1.800.000
Kretanje osnovnih financijskih pokazatelja poduzetnika na
području Grada Buzeta (u tisućama kn)
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009.
Ukupni prihodi
Dobit nakon oporezivanja
Ukupni rashodi
Gubitak nakon oporezivanja
Također i investicije imaju silazan trend, što ne iznenađuje jer su investicije usko
korelirane sa sveukupnim stanjem u gospodarstvu i poslovnim prilikama.
5

Investicije u dugotrajnu imovinu poduzetnika Grada Buzeta
( u tisućama kn)
Godina Investicije
2002. 123.542
2003. 161.002
2004. 147.424
2005. 169.310
2006. 218.501
2007. 169.176
2008. 142.350
2009. 113.880
Izvor: FINA, obrada Grad Buzet
250.000
Investicije u dugotrajnu imovinu poduzetnika Grada Buzeta
(u tisućama kn)
200.000
150.000
100.000
50.000
0
2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009.
S obzirom da upravo poslovanje poduzetnika i investicije imaju sinergijski i
multiplikativan efekt na određene prihode gradskog proračuna, iz tablice u nastavku
evidentan je njihov pad u 2009. godini u odnosu na 2008. godinu.
Prihodi proračuna Grada Buzeta (u kn)
Vrsta prihoda 2008. 2009. IND
Porez i prirez na dohodak 23.327.627 21.733.378 93
Porez na promet nekretnina 1.301.573 1.211.126 93
Komunalni doprinos 953.149 689.368 72
Komunalna naknada 5.281.122 5.063.541 96
Naknada za priključenje na vodovodnu mrežu 162.908 119.611 73
Naknada za priključenje na kanalizacijsku mrežu 63.500 114.929 181
Ostali prihodi 28.211.055 12.989.114 46
UKUPNI PRIHODI 59.300.934 41.921.067 71
6

Podaci o gospodarskim kretanjima ukazuju na to da trenutno ne postoji poduzetnička
klima, te se u skorom razdoblju bez značajnih poticajnih mjera ne može očekivati velik
interes malih poduzetnika za investiranje u zonu Mala Huba 2, posebno dok ona ne bude
u cijelosti komunalno opremljena.
3 Gospodarska zona Mala Huba 2
Gospodarska zona Mala Huba 2 obuhvaća 15,7 ha površine građevinskog područja, a
nalazi se zapadno od Buzeta, između državne ceste D201 i nerazvrstane ceste za Kajine.
Zona je locirana uz državnu cestu i u neposrednoj blizini grada Buzeta i graničnog
prijelaza, te je povoljna za lociranje proizvodnih, skladišno – distribucijskih i trgovačkih
poslovnih sadržaja.
U zoni trenutačno posluje 7 poduzetnika s ukupno 61 zaposlenikom.
Prostorni razvitak gospodarske zone Mala Huba 2 definiran je na osnovu Prostornog
plana uređenja Grada Buzeta (2005.) i Urbanističkog plana uređenja Gospodarske zone
Mala Huba 2 (2007).
Prostornim planom uređenja određena je lokacija, površina, namjena i drugi elementi
gospodarske zone. Odredbama PPU u sklopu ove zone moguće je graditi građevine
slijedećih namjena:
• Industrijsko – poljoprivredno – prerađivačkih
• Servisno – zanatskih i komunalnih
• Stacionarno – transportnih i skladišnih
• Ostalih djelatnosti koje nisu inkompatibilne s osnovnom djelatnošću Zone
• Infrastrukturnih građevina i mreža
Urbanističkim planom uređenja utvrđena je namjena površina, njihova struktura,
prometnice i komunalna infrastruktura, uvjeti korištenja, uređenja i zaštite područja.
U sklopu zone određene su slijedeće osnovne namjene:
• Površine gospodarske – poslovne – pretežito uslužne namjene
• Površine gospodarske – proizvodne – pretežno zanatske namjene
• Prometne površine
• Površine infrastrukturnih objekata i uređaja
• Zaštitne zelene površine
• Bujičini vodotoci
7

Namjena površina u zoni Mala Huba 2
Namjena m 2 ha %
Gospodarska namjena – pretežno
zanatska
Gospodarska namjena – pretežno
uslužna
81.328 8,13 51,6
20.171 2,02 12,8
Javne ceste 4.655 0,47 3,0
Nerazvrstane ceste 5.108 0,51 3,2
Nerazvrstane ceste – ceste u zoni 12.941 1,29 8,2
Infrastrukturne nadzemne
građevine
2.260 0,23 1,4
Zaštitne zelene površine 25.937 2,59 16,5
Bujičini vodotoci 5.076 0,51 3,3
UKUPNO 157.476 15,75 100
Legenda:
Gospodarska,
pretežito zanatska
Gospodarska,
pretežito uslužna
Od ukupno 81.328 m 2 površina namijenjenih gospodarskoj namjeni (zanatska) 12.942
m 2 je izgrađeno, a uključuju dva gospodarska kompleksa, odnosno dvije građevne čestice.
Ostalo neizgrađeno zemljište površine 68.386 m 2 uključuje 11 građevnih čestica.
Površina namijenjena za poslovne namjene (uslužna) obuhvaća 3 građevne čestice
ukupne površine 20.171 m 2 .
8

Prostorne mogućnosti razvoja gospodarske zone su znatne. Površina zemljišta na kojem
se uređuju građevne čestice iznosi 100.887 m 2 što omogućava potencijalnim korisnicima
iskorištenje oko 64% površine zone.
Ukupna površina za izgradnju građevina iznosi 40.275 m 2 , u okviru koje izgrađenosti
najveća ukupna bruto iskorištenost, a u koju je uključena površina svih dozvoljenih etaža
građevine iznosi najviše 92.632 m 2 . Uz najmanju gustoću od 30 osoba/ha broj zaposlenih
iznosio bi oko 300 osoba. Ovisno o djelatnostima, taj broj može biti i veći, te iznositi
između 500 i 700 zaposlenih osoba.
Prostori uz državnu cestu namjenjuju se poslovnim sadržajima - trgovačkim, skladišnim,
komunalnim i uslužnim sadržajima koji traže građevine manjih gabarita. Središnji i južni
dijelovi prostora koji su udaljeniji od ceste namijenjeni su zanatskim i drugim
proizvodnim djelatnostima.
Planom su utvrđeni maksimalni koeficijenti izgrađenosti (0,4) i iskorištenosti (0,92) te
broj etaža (2, odnosno 3 na 1/3 površine građevine). Maksimalne visine građevina
iznose 9 m, dok za pomoćne građevine iznosi 5 m. Napomena: O ovim elementima treba
posebno voditi računa prilikom izmjena plana.
Unutar građevne čestice investitor je obvezan osigurati i određeni broj parkirnih mjesta.
Ukupna vrijednost dosadašnjih ulaganja u zonu Mala Huba 2 iznosi 3.493.704 kn. Prema
podacima Grada Buzeta dosad je investirano u projektnu dokumentaciju, izgradnju dijela
prometne infrastrukture te u kupnju zemljišta od fizičkih osoba i to:
• Ožujak 2006., Zvezdan Marinac, 6.110 m 2 , po cijeni od 15 EUR/m 2
• Veljača 2008., Marinela Vidović, 2.820 m 2 , po cijeni od 25 EUR/m 2
Struktura ulaganja po namjeni
(u kn)
Opis ulaganja
Dosadašnja ulaganja
Projekti, dokumentacija 248.984
Kupnja zemljišta 1.194.650
Ceste i prilazi 2.050.070
Ukupno 3.493.704
Struktura i dinamika ulaganja po izvorima financiranja
(u kn)
Izvori financiranja 2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009. Ukupno
Grad Buzet 181.600 22.700 199.000 233.700 187.000 549.713 1.189.991 2.563.704
Istarska županija 100.000 200.000 300.000
MINGORP 80.000 300.000 250.000 630.000
UKUPNO 261.600 22.700 299.000 433.700 187.700 849.713 1.439.991 3.493.704
9

4 Projekt izgradnje nove pivovare
4.1 Investitor
Formalno pravno kao investitor prema Gradu Buzetu nastupa Istarska pivovara d.o.o.,
Buzet, tvrtka osnovana 2008., s temeljnim kapitalom u iznosu od 17.218.200 kn.
Osnivač je B.P. Grupa d.o.o., Buzet.
Radi stjecanja cjelovitije slike o Investitoru, a posebno efektima njegovog poslovanja
koji se direktno i indirektno reflektiraju na proračunske prihode Grada Buzeta, u
nastavku prikazujemo najrelevantnije podatke o „povezanim“ tvrtkama.
B.P. Grupa d.o.o., osnivač Istarske pivovare d.o.o. i BUP d.o.o. su tvrtke sa sjedištem u
Buzetu, dok je sjedište Bavaria Adrie d.o.o., koja je vlasnik BUP-a u Zagrebu.
Napomena: Potrebno je s Investitorom razgovarati o razlozima zbog kojih je B.P. Grupa
prebacila u siječnju 2010 sjedište u Buzet, te da li neki od zaposlenika B.P. Grupe imaju ili
će imati prebivalište u Gradu Buzetu.
Buzetska pivovara (BUP d.o.o.) osnovana je 1977. godine. Od 1990. godine bila je dio
ljubljanske pivovare Union. U tom je razdoblju pivovara bila tzv. skladište za ljubljansko
pivo. 2001. proširila je svoj proizvodni program s izgradnjom punionice gazirane i
negazirane stolne vode Vistra. 2005. u Istru ulazi Bavaria Adria koja je do danas u
razvoj i modernizaciju uložila oko 80 milijuna kuna. Postupno je i domaći proizvod,
Favorit pivo, vraćen na vodeću poziciju na istarskom tržištu. Od 2005. godine pivo
izvoze u BiH, 2008. godine proširili su se na tržište Italije, a godinu dana kasnije počeli
su izvoziti i na Kubu.
Prema javno dostupnim informacijama BUP je u prvoj polovici 2009. godine imao rast
proizvodnje i prodaje od čak 57%, za razliku od hrvatskog pivarskog tržišta koje je palo
za 7%. U 2008. godini proizveli su 95.000 hektolitara, a u 2009. godini oko 170.000
hektolitara. Trenutačni kapacitet pivovare je 250.000 hl godišnje.
Od 67 stalno uposlenih radnika, najveći udio (50%) čine radnici sa SSS, visok je udio
(30%) radnika sa NKV što je rezultat naslijeđene kvalifikacijske strukture iz prošlosti,
dok je ostalo osoblje - njih 10 sa VSS i 3 sa VŠS. Prosječna neto plaća isplaćena u
pivovari u 2008. godini iznosila je 4.938 kn.
U nastavku su prikazani osnovni financijski pokazatelji „povezanih“ tvrtki.
10

Osnovni financijski pokazatelji „povezanih“ tvrtki za 2008. godinu
(u kn)
BUP d.o.o.
Buzet
BAVARIA
ADRIA d.o.o.
Zagreb
B.P. Grupa
d.o.o.
Buzet
UKUPNI PRIHODI 84.573.854 81.701.422 184.689.940
UKUPNI RASHODI 84.444.829 81.473.088 184.201.800
BRUTO DOBIT 129.025 228.334 488.140
NETO DOBIT/GUBITAK 44.745 172.557 -394.590
Istarska
pivovara d.o.o.
Buzet
UKUPNA IMOVINA 117.427.951 26.578.918 81.024.554
Dugotrajna nematerijalna imovina 5.551.292 / 1.075.436
Dugotrajna materijalna imovina 50.512.072 / 9.986.996
Dugotrajna financijska imovina / 16.022.000 17.238.200
Kratkotrajna imovina 61.364.587 10.556.918 52.723.922
TEMELJNI KAPITAL 20.018.500 200.000 7.100.000 17.218.200
BROJ ZAPOSLENIH 67 3 97
Izvor: FINA
4.2 Razvojni koncept nove pivovare
Namjera Investitora je otvaranje tehnološki najmodernije pivovare u gospodarskoj zoni
Mala Huba 2 s posebnim naglaskom na energetsku efikasnost i zaštitu okoliša.
Predviđeni kapacitet nove pivovare iznosi 500.000 hl gotovog piva godišnje, a
predviđena mogućnošću proširenja na 1.000.000 hl godišnje. Projekt je baziran na
strogim standardima Europske unije i zadovoljava rigorozne kriterije IPPC direktive.
Otvaranjem novog pogona zaposlilo bi se 78 radnika što bi značajno utjecalo na
smanjenje nezaposlenosti, porasta životnog standarda žitelja te povećanje
proračunskih prihoda. Najviše radnika bilo bi srednje stručne spreme, njih 66, dok bi
ostatak, njih 12 činili voditelji odjela te rukovoditelji pogona sa VSS.
Napomena: Potrebno je s Investitorom razgovarati da li se na razini Buzeta radi o novom
zapošljavanju ili će se reducirati postojeći broj radnika u BUP-u.
Cijela investicija planirana je u iznosu od 30 mil EUR, od čega se cca 8 mil EUR odnosi
na izgradnju objekata namijenjenih proizvodnji piva, cca 18 mil EUR na izgradnju
obrade otpadnih voda, te opremu za proizvodnju i punjenje piva. Investicija se planira
dovršiti do kraja 2012. godine.
Za potrebe izračuna financijskih učinaka projekta na proračun Grada Buzeta, od
Investitora su zatraženi određeni tehnički parametri koji su iskazani u tablici koja
slijedi. Iz tablice je evidentno da će se projekt razviti na površini od 3,4 ha.
Napomena: Zbog neusklađenosti u podacima dostavljenim od Investitora, kao ispravan
smo uzeli podatak koji je baza za izračun, a ne rezultat.
11

Struktura projekta
Bruto
površina
(m2)
Neto
površina
(m2)
Visina
(m)
Obujam
(m3)
Upravna zgrada (H max=15) 847 635 18 15.246
Pogon kuhanja piva (varionica) s pripadajućim spremnicima (H max=15) 1.225 1.146 15 18.375
Dislocirani sustav prijema sirovina i skladištenja (silosi slada i krupice, obrada
istih) (H max=30)
138 128 30 4.140
Ležni podrum (CKF fermentacije i odležavanja); (H max=25) 256 256 25 6.400
Pogon karbonizacije i miješanja koncentriranog piva, pogon deaeracije, pogon
pripreme vode, pogon skladištenja i propagacije kvasca, filtracija (H max=12)
790 755 12 9.480
Sistem BBT tankova (H max=15) 96 96 14 1.344
Skladište kemikalija (H max=10) 78 71 10 780
Pogon bačvarije sa pripadajućim skladištem (H max=10) 2.325 2.285 10 23.250
Pogon punionice boca sa pripadajućim skladištem (H max=10) 2.904 2.968 10 29.040
Pogon energetike (kotlovnica, rashladni i zračni kompresori, rekuperacija CO2) (H
max=10)
1.333 1.304 10 13.330
UKUPNO ZATVORENE POVRŠINE 9.992 9.644 121.385
Asfaltne površine 10.000
Zelene površine 13.500
Parkirališta 1.000
UKUPNO OTVORENE POVRŠINE 24.500
SVEUKUPNO PODRUČJE NAMJENJENO PIVOVARI 34.492
Izvor: INVESTITOR
3,4 ha
4.3 Zona zahvata projekta
Projekt se planira smjestiti na deset katastarskih čestica u vlasništvu Grada Buzeta.
Ukupna površina čestica prema vlasničkom listu iznosi 47.975 m 2 (4,8 ha), a prema
posjedovnom listu 42.568 m 2 (4,3 ha).
Kč.br.
Zk.
uložak
K.O. Vlasnik Posjednik
1. 2544/3 2572 Buzet Grad Buzet Grad Buzet
2. 2544/1 2789 Buzet Grad Buzet Grad Buzet
Oznaka
zemljišta
prema
vlasničkom
listu
Livada i
oranica
Livada i
oranica
Površina
prema
vlasničkom
listu (m 2 )
Oznaka
zemljišta
prema
posjedovnom
listu
Površina
prema
posjedovnom
listu (m 2 )
6.110 Oranica 5.947
9.673
Livada i
oranica
3. 2550/1 2789 Buzet Grad Buzet Grad Buzet Livada 2.865 Livada 2.865
4. 2550/3 2789 Buzet Grad Buzet Grad Buzet
Livada,
sjenokoša i
pašnjak
1.415
Pašnjak, livada,
livada
5. 2551/6 2789 Buzet Grad Buzet Grad Buzet Pašnjak 730 Pašnjak 730
6. 2548 1096 Buzet Grad Buzet Grad Buzet Livada 2.820 Livada 2.820
7. 2540 3170 Buzet Grad Buzet Grad Buzet Livada 1.892 Livada 1.892
8. 2544/2 3170 Buzet Grad Buzet Grad Buzet Livada 9.753 Livada 4.509
9. 2544/4 3170 Buzet Grad Buzet Grad Buzet
Oranica i
livada
9.673
1.415
9.244 Oranica, livada 9.244
10. 2544/5 3170 Buzet Grad Buzet Grad Buzet Oranica 3.473 Oranica 3.473
UKUPNO ( m 2 ) 47.975 42.568
Izvor: GRAD BUZET
12

Legenda:
Zona zahvata projekta
unutar zone Mala
Huba 2
S obzirom na neujednačenost površina u zemljišnim knjigama i posjedovnim listovima na
dvije katastarske čestice, sve su daljne projekcije bazirane na površini od 4,3 ha.
5 Ekonomski učinci projekta
Radi stjecanja potpune slike o vrijednosti projekta izgradnje pivovare za Grad Buzet,
potrebno je imati u vidu da realizacijom kupoprodaje nekretnina te izgradnjom projekta
nastaju određeni jednokratni prihodi za Grad Buzet, ali i stalni godišnji prihodi.
‣ Jednokratni prihodi: prihodi od poreza na promet nekretnina, prihodi od
komunalnog doprinosa, prihodi od naknada za priključenje na sustav opskrbe
pitkom vodom i naknada za priključenje na sustav otpadnih i oborinskih voda
‣ Godišnji prihodi: prihodi od poreza na dohodak, prihodi od poreza na dobit i
prihodi od komunalnih naknada. Porez na dobit nije projiciran budući da
računamo da će Investitor u potpunosti konzumirati dozvoljene porezne olakšice
na brdsko planinskom području (200 tis EUR u tri fiskalne godine).
Svi daljnji izračuni izrađeni su na temelju parametara dobivenih od Investitora, internih
akata dobivenih od Grada, te uz određene pretpostavke koje su u izračunu pojašnjene.
13

Komunalna naknada
• Izvor: Odluka o komunalnoj naknadi (SN Grada Buzeta, 9/01, 9/05 i 8/09) i Odluka o
vrijednosti boda za obračun komunalne naknade (SN Grada Buzeta, 9/2001)
• Vrijednost boda: 0,32 kn/m 2
• Koeficijent zone Mala Huba 2: 0,90
• Koeficijenti namjene: za zatvoreni prostor (proizvodnja) 3,8, za otvoreni prostor
(zelene površine, parkirališta) 0,38
Pretpostavke:
Vrsta građevinskog objekta
Bruto površina
(m 2 )
Neto
površina
(m 2 )
1. Zatvorene površine 9.992 9.644
2. Otvorene površine 24.500 24.500
Ukupno 34.492 34.144
Na godišnjoj razini komunalna naknada iznosila bi cca 160 tis kn.
Komunalni doprinos
• Izvor: Odluka Grada Buzeta o komunalnom doprinosu (kolovoz 2009.)
• Jedinična vrijednost komunalnog doprinosa: 40 kn/m 3
• Pretpostavka: Obujam građevine iznosi 121.385 m 3
Komunalni doprinos procijenili smo na cca 4,9 mil kn.
Naknada za priključenje na sustav opskrbe pitkom vodom
• Izvor: Odluka Grada Buzeta o priključenju na sustav opskrbe pitkom vodom
(prosinac 2006.)
• Za proizvodne djelatnosti obračunava se naknada za priključenje: 10.000 kn + 10 kn
po m 3 prostora, a ako maksimalna satna potrošnja prelazi 0,4 l/s vode, navedeni
iznos uvećan za 1.000 kn za svakih daljnjih 0,1 l/s.
• Pretpostavka: Obujam građevine iznosi 121.385 m 3 , maksimalna satna potrošnja
33l/s vode.
Naknadu za priključenje na sustav opskrbe pitkom vodom procijenili smo na cca 1,5 mil
kn.
14

Naknada za priključenje na sustav odvodnje otpadnih i oborinskih voda
• Izvor: Odluka Grada Buzeta o odvodnji i pročišćavanju otpadnih voda i priključenju
na sustav javne odvodnje (prosinac 2001.)
• Naknada za priključenje na sustav javne odvodnje iznosi 6.000 kn ako maksimalna
satna potrošnja ne prelazi 0,2 l/s , odnosno 6.000 kn + 2.000 kn za svakih daljnjih 0,1
l/s.
• Pretpostavka: Maksimalna satna potrošnja iznosi 33 l/s vode.
Naknadu za priključenje na sustav odvodnje otpadnih i oborinskih voda procijenili smo
na cca 662 tis kn.
Porez na promet nekretnina
• Izvor: zakonski propisi (kupac plaća 5% poreza na promet nekretnina, Gradu Buzetu
pripada 60% ukupnog poreza na promet nekretnina)
• Pretpostavka: Površina nekretnina je 43.000 m 2 , tržišna vrijednost nekretnine je 30
EUR/m 2
Ukupni jednokratni prihod s osnova poreza na promet nekretnina iznosi cca 280 tis kn.
Porez na dohodak
• Izvor: zakonski propisi (90% poreza prihod je Grada Buzeta)
• Pretpostavke: Planirani broj zaposlenih je 78, osnovica za izračun poreza je
prosječna neto plaća po zaposleniku od 5.000 kn i faktor osobnog odbitka od 1,5
Ukupni godišnji prihod s osnove poreza na dohodak procijenili smo na 340 tis kn.
_____
Rezimirano, jednokratni prihodi od projekta za Grad Buzet iznosili bi 7,3 mil kn, a stalni
godišnji prihodi 500 tis kn.
Jednokratne prihode treba promatrati kao vrijednost koja će se u kratkom roku uložiti u
infrastrukturno opremanje zone. Svedeno na jediničnu cijenu to iznosi 23 EUR/m 2 .
Stalne prihode moguće je diskontiranjem svesti na sadašnju vrijednost. Pod
pretpostavkom da je vijek projekta pivovare 30 godina, neto sadašnja vrijednost stalnih
prihoda uz primjenu diskontne stope od 5% iznosi 7,7 mil kn. Svedeno na jediničnu
cijenu to iznosi 24,5 EUR/m 2 .
15

6 Podloga za utvrđivanje početne cijene nekretnina
Grad Buzet stekao je vlasništvo nad zemljištem u zoni zahvata projekta pod posebnim
uvjetima i za namjenu predviđenu važećim dokumentima prostornog uređenja, odnosno
za izgradnju gospodarske zone. Iz tog je razloga u zoni zahvata projekta predviđeno
formiranje više građevnih čestica za više potencijalnih investitora.
Budući da je Investitor iskazao namjeru kupnje zemljišta u zoni zahvata projekta, Grad
Buzet je dužan razmotriti pozitivne i negativne efekte prodaje veće površine zemljišta od
planirane jednom investitoru za jednu poduzetničku inicijativu, umjesto većem broju
investitora za više poduzetničkih inicijativa.
Prema grubim kalkulacijama, od ukupno 15,7 ha površine cijele zone Mala Huba 2,
Investitor bi stekao 27% ukupne površine (4,3 ha/15,7 ha).
Međutim, od 15,7 ha površine cijele zone Mala Huba 2, svega 10,1 ha odnosi se na
površinu koja je stvarno namijenjena gospodarskoj namjeni i koja bi stvarno bila
predmet prodaje ukoliko bi se prema UPU-u izradila parcelacija i formirale građevne
čestice. Tako gledajući Investitor bi stekao 43% ukupne površine (4,3 ha/10,1 ha).
Uobičajeno je da u gospodarskim zonama jedinice lokalne samouprave daju zemljište na
raspolaganje po nižim cijenama jer tako stimuliraju poduzetništvo koje generira
zaposlenost i nove prihode za proračun. Međutim, najčešće se vodi računa o tome da se
nadoknade izvršena ulaganja jedinica lokalne samouprave, od kojih su najveća ulaganja u
komunalnu infrastrukturu. Tako je npr. Grad Poreč poduzetnicima u poduzetničkoj zoni
Buići – Žbandaj utvrdio početnu cijenu zemljišta potpuno opremljenog komunalnom
infrastrukturom u iznosu od 60 EUR/m 2 , čime su pokrivena cjelokupna ulaganja u zonu.
U ovom slučaju ne postoji jednostavna formula za određivanje početne cijene zemljišta
budući da zona nije infrastrukturno opremljena, da se dosadašnja ulaganja Grada Buzeta
odnose na cijelu zonu Mala Huba 2, a ne samo na zonu zahvata projekta pivovare, a
sveukupno su ulaganja po m 2 puno niža nego što je tržišna cijena zemljišta po m 2 . Naime,
u studenom 2008. godine porezna uprava utvrdila je vrijednost nekretnina površine
28.037 m 2 koje je RH darovala Gradu Buzetu u visini - 29 EUR/m 2 .
Stoga smo mišljenja da pri utvrđivanju početne cijene treba krenuti od minimalne cijene,
a to je ona koja pokriva dosadašnja ulaganja Grada Buzeta, a prije donošenja konačne
odluke o početnoj cijeni potrebno je uzeti u razmatranje nekoliko važnih činjenica koje
navodimo u zaključku.
Minimalna cijena
Cjelokupni iznos ulaganja Grada Buzeta u zonu Mala Huba 2 je 2.563.704 kn. Prema
informacijama Grada Buzeta sva se ulaganja odnose upravo na zonu zahvata projekta,
izuzev projektne dokumentacije. Ukoliko od iznosa uloženog u projektnu dokumentaciju
zadržimo 43% (koliko je učešće Investitora), tada je iznos ulaganja u zonu zahvata
projekta 2.421.783 kn.
16

Pod pretpostavkom da će natječaj za prodaju obuhvatiti površinu od 4,3 ha, ulaganje
Grada Buzeta u zonu zahvata projekta nadoknađuje uz prodajnu cijenu od 56 kn/m 2 (7,7
EUR).
Ukoliko se utvrdi da je površina zone zahvata projekta manja od 4,3 ha, tada se
srazmjerno smanjenju površine povećava jedinična cijena.
7 Zaključak
Gospodarska kretanja u Gradu Buzetu ukazuju na to da se u skorom razdoblju, bez
značajnih poticajnih mjera, ne može očekivati velik interes malih poduzetnika za
ulaganje u zonu Mala Huba 2, te s tim u svezi svakom potencijalnom investitoru koji
pokazuje ozbiljan interes za ulaganje treba pristupiti s dužnom pažnjom. Osim toga, zonu
je potrebno urediti komunalnom infrastrukturom, za što je potrebno izdvojiti značajna
sredstva iz proračuna.
S obzirom na strateške ciljeve koje je odredio Grad Buzet vezano za daljnji razvoj
proizvodnih i prerađivačkih djelatnosti, izgradnja projekta pivovare u zoni Mala Huba 2
u cijelosti je prihvatljiva. Zona obuhvata projekta pivovare zauzima četvrtinu ukupne
površine zone Mala Huba 2, te ostaje dovoljno prostora za buduće interese malog
poduzetništva, kako proizvodne tako i uslužne namjene. Promjene UPU-a, analizirano s
našeg aspekta, nisu znatne, no svakako preporučamo da o tome relevantno mišljenje da
stručnjak tehničke struke.
Prije nego što se odredi početna cijena zemljišta ili donese odluka o prihvaćanju
minimalne cijene kao početne cijene, potrebno je voditi računa o dosad realiziranim
kupoprodajama, te o vrijednosti nekretnina utvrđenoj od strane Porezne uprave
prilikom darivanja nekretnina RH Gradu Buzetu. Naime, te su vrijednosti znatno više od
minimalne cijene.
Međutim, ipak najrealniju tržišnu cijenu nekretnina određuje samo tržište, odnosno
odnos ponude i potražnje u određenom trenutku. Budući da alternativna potražnja danas
ne postoji, onda je i minimalna cijena ekonomski prihvatljiva ukoliko ona generira
dodatne koristi za Grad Buzet, pod čime se posebno podrazumijeva:
1) Opremanje zone komunalnom infrastrukturom, te s tim u svezi i porast interesa
malih poduzetnika za investiranje u zoni
Investitor bi trebao u cijelosti snositi troškove opremanja zone komunalnom
infrastrukturom, odnosno Grad Buzet ne bi trebao preuzimati nikakve obveze s tim u
svezi, osim obveze da Investitoru nadoknadi komunalna davanja. Nakon što se izvrši
procjena ulaganja u komunalnu infrastrukturu, Grad Buzet bi trebao s Investitorom
zaključiti ugovor o financiranju izgradnje komunalne infrastrukture, precizno
definirati svaku vrstu ulaganja i pri tome voditi računa o namjeni pojedinih
proračunskih prihoda i zakonskoj mogućnosti kompenzacije ulaganja s budućim
17

komunalnim davanjima. Prije toga svakako preporučamo izvršiti procjenu potrebnih
ulaganja u komunalnu infrastrukturu kako bi se dobila realna cijena zemljišta se
uređenom infrastrukturom.
2) Povećanje zaposlenosti i stalni godišnji prihodi
_____
Povećanje zaposlenosti i privlačenje radno aktivnog stanovništva je osnovni cilj
svake jedinice lokalne samouprave jer to u konačnici vodi ka poboljšanju kvalitete
života i podizanju standarda svih građana. Financijski efekti budućeg zapošljavanja,
ali i komunalne naknade kao stalnog prihoda, ogledaju se kroz neto sadašnju
vrijednost budućih prihoda kao što je iskazano u završnom dijelu točke 5. -
Ekonomski učinci projekta.
Zbog vrlo jasne odredbe Odluke Vlade RH vezano za daljnje raspolaganje darovanim
nekretninama, naš je prijedlog da se ova analiza, zajedno s Odlukom Grada Buzeta o
raspisivanju natječaja i svim natječajnim kriterijima, dostavi Ministarstvu gospodarstva,
rada i poduzetništva i Središnjem državnom uredu za upravljanje državnom imovinom
kao dokumentiran dokaz da se sredstva ostvarena prodajom darovanih nekretnina
koriste za gospodarski razvoj Grada Buzeta.
18