modificació puntual de les normes subsidiàries de planejament del ...

FONT –VIÑOLAS ARQUITECTES SLP / Jaume Marquès i Casanovas 1 baixos 17003 Girona / tel. 972 211364
D’acord amb la Disposició transitòria única de l’ordre ECO/805/2003, modificada per
l’art. 35 de l’ordre EHA/3011/2007, el marge de benefici del promotor (b) no podrà ser
inferior al següents valors:
-Habitatges de 1ª residència: 18%
Així doncs, ens troben dins els marges establerts per la legislació: 23,97 >18
Els costos a preveure estan formats per Cc+Cp+Cfc
Essent:
Cc: Costos de construcció considerant: Cost execució material (CEM), despeses
generals (Gg) i benefici industrial constructor (Bc).
Cp: Són les despeses de promoció que estan formades per les derivades de la
construcció (Cpc) i les de la promoció (Cpp).
Cpc comprèn: honoraris tècnics, (H), seguretat i salut (SS) Estudi geotècnic (EG) i el
control de qualitat (CQ). Es consideren un 8% del Cc
Cpp comprèn: impostos no recuperables com el de transmissions patrimonials,
actes jurídics documentats, notaria, registre de la propietat, declaració d’obra nova,
divisió de propietat horitzontal (INR), cost de la llicència d’obres i taxes (T),
inspeccions de control tècnic (IQt), assegurança desenal (Sd), despeses
d’administració del promotor (Ga). Es consideren un 6% del Cc.
Cfc: Són les despeses de financiació (Cf) i les de comercialització (Cc). El Cf se situa
en un 2% dels preus de venda i els Cc en un 5%.
4.2.3 Valor en euros del sostre destinat a la construcció d’habitatges amb protecció oficial de
règim general i de preu concertat.
D’acord amb l’Ordre VIV/1952/2009, el municipi de Fornells de la Selva està inclòs en l’àmbit
territorial de preu màxim superior del grup B i, tenint en compte la disposició addicional
segona del Reial Decret 2066/2008, pel qual es regula el Pla Estatal de Vivenda i
Rehabilitació 2009-2012, que fixa el mòdul bàsic estatal en 758 €/m² útil, el preu màxim de
venda dels habitatges amb protecció oficial de règim general i de preu concertat, d’acord amb
la fórmula establerta a l’art. 9.1 de la Llei 13/2010, de 2 de febrer, del Pla per al dret a
l’habitatge del 2009-2012 és:
1. Habitatges amb protecció oficial de règim general
- mòdul bàsic estatal x 1,6 x 1,30 = 758 €/m² útil x 1,6 x 1,30 = 1.576,64 €/m² útil.
2. Habitatges amb protecció oficial de preu concertat
- mòdul bàsic estatal x 1,8 x 1,60 = 758 €/m² útil x 1,8 x 1,60 = 2.183,04 €/m² útil.
D’altra banda, l’art. 2.d del Real Decret 3148/1978, de 10 de novembre, pel qual es
desenvolupa el RDLlei 31/78, de 31 d’octubre, sobre política d’habitatge, estableix que la
protecció oficial també s’estendrà als terrenys i obres d’urbanització necessaris per a portar a
terme la construcció i el seu valor no podrà excedir del 15% de la xifra que resulti de
multiplicar el preu de venda del m² de superfície útil, en el moment d’obtenir la qualificació
definitiva, per la superfície útil dels habitatges i altres edificacions protegides.
L’art. 39.2 de la LS, en referència als patrimonis públics de sòl, estableix que els terrenys
destinats a la construcció d’habitatges amb protecció pública no podran ésser adjudicats, ni
en dita transmissió ni en les successives, per un preu superior al valor màxim de repercussió
del sòl conforme la seva legislació reguladora. Així doncs, s’estableix un valor de repercussió
del sòl del 15% del preu de venda del m² de superfície útil.
Compartim la tesi d’alguns taxadors, defensada per Juan Antonio Chinchilla Peinado en el
seu article a la “Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente” de novembre de 2007 de
l’editorial Montecorvo, en referència als patrimonis públics del sòl, segons la qual s’imposa a
l’Administració titular del terreny la limitació de no disposar d’aquest sòl pel seu valor de
mercat. Si es tracta d’un valor objectiu, diferent del de mercat, ha d’operar en els dos sentits i
48
MODIFICACIÓ PUNTUAL DE LES NSP DE FORNELLS DE LA SELVA PER A LA DELIMITACIÓ DEL SECTOR CLÍNICA GIRONA