modificació puntual de les normes subsidiàries de planejament del ...

AJUNTAMENT DE FORNELLS DE LA SELVA 

MODIFICACIÓ PUNTUAL DE LES NORMES SUBSIDIÀRIES DE PLANEJAMENT DEL 

MUNICIPI DE FORNELLS DE LA SELVA PER A LA DELIMITACIÓ DEL SECTOR DE SÒL 

URBANITZABLE DELIMITAT “CLÍNICA GIRONA”

FONT –VIÑOLAS ARQUITECTES SLP / Jaume Marquès i Casanovas 1 baixos 17003 Girona / tel. 972 211364 

2 

MODIFICACIÓ PUNTUAL DE LES NSP DE FORNELLS DE LA SELVA PER A LA DELIMITACIÓ DEL SECTOR CLÍNICA GIRONA


INDEX GENERAL 

I. Memòria. 

II. Normes urbanístiques proposades. 

III. Agenda. 

IV. Avaluació econòmica financera. 

V. Memòria social. 

VI. Plànols. 

VII. Estudi d’avaluació de la mobilitat generada (annex 1). 

VIII. Informe de sostenibilitat ambiental (annex 2) 

INDEX DETALLAT. 

I. MEMÒRIA 

0. Antecedents 

1. Objecte de la modificació. 

2. Situació i emmarcament territorial. 

2.1 Introducció. 

2.2 El municipi. 

2.3 Geologia. 

2.4 El paisatge. 

2.5 El medi natural. 

2.6 Riscos naturals i geològics. 

3. Planejament superior i legislació vigents o en tràmit. 

3.1 El planejament urbanístic general vigent. 

3.2 El planejament territorial . 

3.3 El planejament director urbanístic . 

3.4 Legislació, plans i projectes sectorials vigents. 

3.5 Legislació urbanística vigent. 

4. Determinacions, contingut i tramitació. 

4.1 Determinacions pròpies de la modificació del planejament urbanístic general (118.1 RLU). 

4.2 Contingut documental (118.4 RLU). 

4.3 Tramitació (96 TRLU). 

5. L’avanç de modificació tramitat. 

5.1 Antecedents 

5.2 Informe de l’òrgan ambiental. 

5.3 Informe del departament competent en matèria d’urbanisme. 

5.4 Acompliment de les prescripcions dels informes. 

6. Modificació proposada. 

6.1 Criteris generals de l’ordenació. 

6.2 Alternatives analitzades. 

6.3 Proposta d’Ordenació. 

7. Justificació de l’observança de l’objectiu de desenvolupament urbanístic sostenible, d’acord amb l’art 

3 i 9 de la Llei d’urbanisme (59.3.b TRLU). 

7.1 Preservació front al risc d’inundació. 

7.2 Riscos geològics. 

7.3 Risc d’incendi forestal. 

7.4 Risc químic. 

7.5 Risc d’exposició al camp magnètic. 

7.6 Risc de transport de mercaderies perilloses. 

3 



7.7 Preservació dels terrenys amb pendent elevada. (art.9 TRLU) 

8. Justificació que es tracta d’una modificació de les NSP ( 95.5 TRLU, 116 i 117 RLU) 

9. Determinacions de l’article 99 del TRLU específiques de les modificacions de les figures de 

planejament urbanístic. 

9.1 Identitat de les persones propietàries els darrers cinc anys (99.1.a). 

9.2 Previsió d’execució immediata (99.1.b). 

9.3 Avaluació econòmica de la rendibilitat de l’operació (99.1.c). 

9.4 Innecessarietat de l’informe de la CTU Girona previ a la tramitació (99.2.a). 

9.5 Innecessarietat inicial de l’informe de la CUC previ a l’aprovació definitiva (99.2.b). 

9.6 Deure de cessió de l’aprofitament urbanístic a l’administració actuant (99.3 i 45.1.a) 

9.7 Concurrència interessos públics i privats (97). 

10. Mesures adoptades per a facilitar l’assoliment d’una mobilitat sostenible (59.3.c TRLU). 

11. Avaluació ambiental. 

12. Programa de participació ciutadana. (art.22 i 105 RLU) 

13. Document comprensiu (art 8.5.a TRLU). 

13.1 Delimitació dels àmbits subjectes a suspensió de llicències. 

13.2 Resum de l’abast de les determinacions del Pla. 

II. NORMES URBANÍSTIQUES PROPOSADES 

Fitxa del sector de sòl urbanitzable delimitat “Clínica Girona” 

III. AGENDA 

1. Formulació del planejament derivat 

2. Terminis a establir en el pla d’etapes del PPU. 

IV. AVALUACIÓ ECONÒMICA FINANCERA 

1 Pressupost de les despeses d’urbanització. 

1.1 Obres d’urbanització. 

1.2 Projectes. 

1.3 Despeses de formalització i inscripció. 

1.4 Indemnització dels sistemes vinculats. 

1.5 Total despeses d’urbanització. 

2 Estudi i justificació de la viabilitat. 

2.1 Repercussió dels costos d’obres d’urbanització. 

2.2 Fons disponibles. 

3 Informe de sostenibilitat econòmica. 

3.1 Suficiència i adequació del sòl destinat a usos productius. 

3.2 Estimació i ponderació de l’ impacte en les finances públiques. 

4 Avaluació econòmica de la rendibilitat de l’operació. 

4.1 Rendiment econòmic segons l’ordenació vigent. 

4.2 Rendiment econòmic segons la nova ordenació. 

4.3 Rendibilitat. 

5 Annex pressupost de les obres d’urbanització (MSV) 

V. MEMÒRIA SOCIAL. 

1. Introducció 

2. Marc legislatiu 

3. El sector Clínica Girona a Fornells de la Selva 

4. Conclusions i compliment d’objectius 

4 



VI. PLÀNOLS. 

1. Situació. 

2. Emplaçament / Ortofoto 

3. Planejament vigent. 

3.1 Planejament urbanístic general vigent (NSP). 

3.2 Planejament derivat vigent a l’entorn. Sector Camí de Palau. 

3.3 Planejament derivat vigent a l’entorn. PMU UA7 La Selva. 

4. PDU del sistema urbà de Girona. 

5. Usos del sòl. 

6. Planejament proposat. 

7. Suspensió de llicències. 

8. Proposta d’ordenació orientativa. 

9. Estructura de la propietat. 

VII. ESTUDI D’AVALUACIÓ DE LA MOBILITAT GENERADA (Annex 1). 

1. Dades de partida. 

2. Determinació de la mobilitat generada. 

3. La mobilitat a peu i de bicicletes. 

4. La mobilitat en transport públic. 

5. La xarxa viària bàsica. Itineraris principals de vehicles. 

6. L’espai viari. Utilització i reserves d’espai per als diferents medis. 

7. Encaix i definició dels nodes d’unió amb la xarxa general del municipi. 

8. El pla director urbanístic del sistema urbà de Girona. Criteris i determinacions al sistema 

d’infraestructures de mobilitat. 

9. Finançament. 

VIII. INFORME DE SOSTENIBILITAT AMBIENTAL (Annex 2). 

1. Consideracions prèvies. 

2. Objectius. 

3. Identificació dels requeriments ambientals significatius en l’àmbit del pla. 

4. Plantejament i contrast d’alternatives. Anàlisi de l’ordenació adoptada. 

5. Descripció ambiental de la modificació puntual d’acord amb l’alternativa d’ordenació adoptada. 

6. Els probables efectes significatius en el medi ambient que es deriven de la modificació puntual 

proposada. 

7. Avaluació ambiental de la modificació puntual i justificació del compliment dels objectius ambientals 

establerts. 

8. A tall d’anàlisi 

5 



6 



7 

MODIFICACIÓ PUNTUAL DE LES NSP DE FORNELLS DE LA SELVA PER A LA DELIMITACIÓ DEL SECTOR CLÍNICA GIRONA 

I. MEMÒRIA


8 



0. Antecedents 

En data 27 de gener de 2011, la sessió del Ple de l’ajuntament de Fornells de la Selva, va acordar 

d’aprovar inicialment la Modificació puntual de les Normes Subsidiàries de Planejament del terme 

municipal de Fornells de la Selva, per a la delimitació del sector de sòl urbanitzable delimitat 

“Clínica Girona”. 

Atès que la modificació de les NSP classifica com a urbanitzable terrenys no urbanitzables, 

d’acord amb l’art. 7.2.c de la Llei 6/2009, s’ha de sotmetre a avaluació ambiental. El document 

aprovat inicialment s’estableix en base a l’informe de referència amb núm. OTAAGI200900295, de 

data 21 de desembre de 2009. 

Durant el termini d’informació pública es sol·licita informe als organismes per raó de llurs 

competències sectorials: ACA, Secretaria de Mobilitat, Direcció General de Carreteres de la 

Generalitat, Direcció General de Comerç de la Generalitat, Òrgan ambiental del departament de 

Territori i Sostenibilitat, Departament de Salut i Direcció General d’habitatge. 

Passat el termini d’un mes, s’han rebut tots els informes a excepció del de l’ACA, amb les 

següents consideracions: 

Secretaria de Territori i Mobilitat 

- En fases posteriors de planejament s’hauran de considerar implantacions singulars, en 

especial, el projecte de l’equipament sanitari. 

- En el plànol O.04 del EAMG, grafiar l’itinerari per a vianants que descriu el text de l’estudi i que 

ha de complir amb les especificacions de l’article 15 del Decret 344/2006. 

- Els carrers E1 i E2, hauran d’estar degudament senyalitzats segons el reglament general de 

circulació com a carrers de convivència i per tant, la velocitat màxima dels vehicles haurà de 

ser de 20 km/h. 

- La proposta de xarxa d’itineraris per a bicicletes està comentada a l’estudi, però la 

representació al plànol O.04 no s’adequa a la descripció del text. Cal també indicar les 

reserves per aparcaments de bicicletes en sòl públic. 

- Remarca que l’estudi proposa una modificació del recorregut de la línea L-10 d’autobús que 

uneix Fornells amb l’estació de Renfe de Girona, situant una nova parada d’autobús al sector. 

- Pel que fa al nou ús comercial, caldrà que l’estudi de mobilitat mencioni les disposicions de 

l’article 6 del Decret que obliga als nous locals comercials a destinar un mínim del 10% de 

sostre comercial a magatzem a fi de reduir les operacions de càrrega i descàrrega de 

mercaderies. 

Totes aquests aspectes han estat considerats en el present document. 

Direcció General de Carreteres de la Generalitat 

- Referent a la connexió del vial proposat amb la C-65, mitjançant una ampliació de la rotonda 

existent, s’haurà d’ajustar al requeriment de la normativa sectorial (instruccions per al disseny i 

projecte de rotondes de la Generalitat de Catalunya). 

S’ha adaptat la rotonda. 

Direcció General de Comerç 

Tots els aspectes tractats fan referència al PPU del Sector “Clínica Girona” que es tramita 

simultàniament. 

Òrgan Ambiental del Departament de Territori i Sostenibilitat 

- La ubicació dels aprofitaments residencials i la vialitat associada que preveu l’ordenació 

proposada comportaran una afectació significativa sobre les comunitats de roureda humida i 

alzinar incloses dins els límits del sector, amb impactes severs sobre la integritat dels hàbitats 

que conformen i sobre la fauna pròpia que es pot trobar actualment en aquests indrets 

forestals. En aquest sentit, cal indicar que en el pla no s’han valorat alternatives d’ubicació per 

aquests usos residencials en indrets ambientals més favorables, si s’escau, fora de l’àmbit del 

sector, tal i com es va demanar al document de referència. 

- Els vials de connexió del sector amb la N-IIa i la C-65 tindran impactes severs que no han estat 

valorats pel pla, en tant els traçats que es proposen fragmentaran dos terrenys forestals en 

bon estat de conservació situats a l’est i oest del sector, classificats pel planejament vigent 

com a sòl no urbanitzable, conformats per les mateixes comunitats forestals de roureda 

9 



humida i alzinar i amb individus de gran port. Altrament, cal considerar les dificultats d’encaix 

topogràfic dels vials proposats atenent el complex relleu de la zona, especialment en el cas de 

la connexió amb la C-65, que implicaran moviments de terres importants i mesures 

complementàries per evitar els riscos derivats de processos erosius. 

En aquest cas, i per tal de minimitzar l’impacte ambiental, caldria considerar els traçats 

proposats pel pla en les alternatives d’ordenació A i B i valorar ajustar els vials el màxim 

possible a la trama urbana preexistent. 

- Per tot l’anterior, cal concloure que, tal com està plantejada la proposta de modificació puntual, 

aquesta no es pot valorar favorablement, per la qual cosa caldrà modificar-la en sentit 

d’aconseguir disminuir l’impacte ambiental sobre els espais forestals atenent a les qüestions 

considerades en el present informe. 

Les modificacions introduïdes en el present document son, bàsicament, per donar compliment a 

les consideracions efectuades per l’òrgan ambiental del Departament de Territori i Sostenibilitat, 

consistents en reubicar l’aprofitament residencial i es desafecta amb el major grau possible les 

àrees boscoses. 

Departament de Salut 

El Servei Català de la Salut emet informe comunicant que no tenen observacions al respecte. 

La Direcció General d’Habitatge 

- L’Agència de l’habitatge de Catalunya emet informe favorable. 

El PDU del sistema urbà de Girona aprovat definitivament, preveu un seguit d’àrees d’expansió o 

reestructuració urbana, en les que estableix que caldrà, en cas de no procedir a la tramitació 

conjunta del planejament derivat, la tramitació prèvia d’un avanç de Pla de tot l’àmbit per tal 

d’assegurar la seva concordança en l’ordenament entre diferents termes municipals. Els terrenys 

afectats per la present modificació, estan inclosos dins de l’Àmbit de l’estació de l’Avellaneda – 

àrea hospitalària sud (t.m. Girona i Fornells de la Selva). 

El PDU aprovat inicialment sí que preveia un àmbit per implantar una zona hospitalària al sud del 

sistema urbà de Girona, dins el terme municipal de Fornells, que coincidia amb les voluntats 

expressades públicament per part de l’Ajuntament de Fornells de la Selva i la Clínica Girona, que 

com a propietària d’una part important dels terrenys te la intenció d’instal·lar en els mateixos un 

equipament sanitari modern que permeti donar un correcte servei als seus usuaris, traslladant les 

instal·lacions actuals situades al centre urbà de Girona. 

En conseqüència, l’Ajuntament de Fornells de la Selva va promoure la iniciativa de classificar uns 

terrenys de aproximadament 6 Ha que permetés la instal·lació de l’ esmentat equipament 

hospitalari, seguint tots els processos exigits legalment i molt concretament el de sotmetre 

l’expedient a avaluació ambiental. Tant l’òrgan ambiental com el departament competent en 

matèria d’urbanisme varen emetre els seus respectius informes sense cap referència a les 

determinacions aparegudes sobre la necessitat de redactar un avanç de Pla , com finalment 

consta en el PDU aprovat definitivament. 

Una vegada emesos els informes esmentats, l’Ajuntament de Fornells va promoure la tramitació 

de la modificació de les NNSS de Fornells i paral·lelament la societat Mas Casa Groga SA dels 

propietaris de la Clínica Girona van promoure la tramitació del Pla Parcial que definia la 

modificació de les NNSS. Ambdós documents foren presentats a l’ajuntament de Fornells de la 

Selva el 10 de juny de 2010, molt abans de l’entrada en vigor del PDU que va ser l’1 de setembre 

de 2010, per bé que l’Ajuntament no els va aprovar inicialment fins el gener de 2011. 

Exposats aquests antecedents, que en aquest cas són significatius per justificar la correcta 

tramitació seguida fins avui, no deixa de ser necessari donar compliment a les determinacions que 

estableix l’article 5.2 de la normativa del PDU ja que jeràrquicament s’imposa al planejament 

general municipal, i per tant s’incorpora de manera simultània a la tramitació de modificació de les 

NNSS de Fornells de la Selva, un document en expedient independent, l’avanç de Pla de tot 

l’àmbit definit en el Plànol 4.1 del PDU 

D’acord amb els antecedents exposat en aquest punt, i tenint en compte que les modificacions 

introduïdes al document impliquen canvis substancials, es considera necessari tornar a aprovar 

inicialment la present modificació de les NSP, amb un nou document d’ISA, i així sotmetre de nou 

el document a exposició pública i tornar a sol·licitar els informe als organismes afectats per raó de 

llurs competències sectorials. 

10 



1. Objecte de la modificació. 

L’objecte de la present modificació puntual de les Normes Subsidiàries del terme municipal de 

Fornells de la Selva és classificar com a sòl urbanitzable delimitat una part dels terrenys que el 

PDU del sistema urbà de Girona aprovat definitivament preveu per la instal·lació de la zona 

hospitalària sud, i que les NSP de Fornells de la Selva vigents classifica com a sòl no 

urbanitzable, amb la finalitat que l’equipament sanitari privat de la Clínica Girona, actualment 

implantada al centre de la ciutat de Girona i amb necessitats de creixement que no pot assolir a la 

seva actual situació, es pugui instal·lar en aquests terrenys amb les condicions més idònies per al 

seu funcionament i necessitats actuals i amb possibilitat de poder créixer més en el futur. El Pla 

Director contempla aquesta ubicació per un equipament sanitari de manera estratègica als efectes 

de donar una correcta cobertura geogràfica que complementi la distribució hospitalària en funció 

de les dos existents actualment, el Trueta al nord de Girona i el Santa Caterina situat al municipi 

de Salt, que cobreix el sector oest del conjunt urbà del Gironès. 

Complementàriament també es preveu la possibilitat d’implantar una sèrie d’activitats 

econòmiques i d’habitatges al servei del mateix equipament que en conjunt facin atractiva i viable 

la transformació urbanística d’aquest àmbit del municipi. 

Aquesta modificació, també te com a objecte el de qualificar com a sistema viari els terrenys fora 

del sector necessaris per garantir la connexió amb les vies estructurants del territori (antiga N-IIa, 

actual carretera de Barcelona, i la C-65), i vincular aquest sistema a l’execució del nou sector 

urbanitzable delimitat “Clínica Girona”, amb el ben entès que en el moment que es classifiquin els 

sectors confrontants, tant els de Fornells de la Selva com els de Girona, aquests sistemes es 

tractin com infraestructures comunes tal com estableix l’Avanç de planejament de l’àmbit “Estació 

Avellaneda – Àrea Hospitalària Sud”. 

2. Situació i emmarcament territorial. 

2.1 Introducció 

Amb els últims anys s’ha anat consolidant l’àrea urbana de Girona que gira entorn de la capital, 

composada per vuit municipis que ja abastaven les Normes Subsidiàries de 1981. Aquesta àrea 

urbana creix i adquireix un caràcter més complex amb una major interrelació, complementarietat i 

interdependència entre els municipis implicats. Es pot arribar a considerar com una trama única, si 

més no a nivell de planejament, els municipis de Girona, Salt, Sarrià, Fornells i Vilablareix. 

2.2 El Municipi 

El municipi de Fornells de la Selva, amb una extensió de 11,84 Km² i una altitud mitjana de 102 m 

s’ubica a la vall mitjana de l'Onyar, estès a banda i banda del riu, al pla de Girona, comarca del 

Gironès, i forma part de l’àrea urbana de la ciutat de Girona. 

El seu límit septentrional es troba annexat a Girona mitjançant l'antic municipi de Palau-Sacosta. 

A llevant, afronta amb Quart d'Onyar i Llambilles i a migdia, seguint en part la riera de Boventó, 

amb el de Campllong; al sud-oest afronta amb Riudellots de la Selva; a ponent, el límit del terme 

passa més enllà de la carretera N-II, que recorre la seva part oest, tot vorejant Aiguaviva i 

Vilablareix. 

El territori és pla, drenat pel riu Onyar, que conforma un meandre situat gairebé totalment dintre 

del municipi. També hi passa el ferrocarril de Barcelona a Portbou, que té una estació en el nucli 

urbà. Dintre del terme municipal hi ha els veïnats de la Barceloneta, de la Selva, del Mas Cases i 

del Mas Serra, i la urbanització Fornells Park, així com nombroses masies. 

En línies generals l'ambient és mediterrani amb una pluviositat mitjana de 771,12 l/m2 i any 

11 



2.3 Geologia 

En relació a les característiques geològiques del lloc dir que ens trobem sobre materials del 

Terciari (Pliocé), formats per sorres arcòsiques de granulometria variable amb intercalacions 

d’argiles i llims de color vermell ocre, així com també nivells de graves. Aquests materials formen 

part del sistema de ventalls al·luvials de la conca neògena de la Selva. 

2.4 El paisatge 

L’àmbit encaixa de ple dins d’aquells espais periurbans, intersticials o de transició entre àrees 

urbanes i els ambients agrícoles o forestals, en els quals el fet urbà s’hi acostuma a fer evident 

però a l’hora hi resisteixen encara elements més tradicionals o vinculats al sector primari. Davant 

aquestes situacions, l’escenari resultant acostuma a ser un espai a mig camí entre ambdues 

realitats, en el qual el paisatge urbà ens mostra la seva cara menys amable en forma de 

perímetres degradats i tota mena d’actuacions discordants, i tanmateix el paisatge agrícola, 

forestal o natural evidencia el seu caràcter residual a l’expectativa. 

2.5 El medi natural 

Pel que fa a la vegetació, a l’entorn es poden diferenciar dos tipus de zones, les zones boscoses i 

les àrees obertes. Pel que fa a les zones boscoses, aquestes es situen a la meitat de ponent, tot i 

que també en trobem un petit fragment a l’extrem més oriental. Es tracta d’un bosc mixt d’alzines i 

roures, amb presència de suros, oms, pi blanc i pi pinyer. La vegetació en les àrees obertes és 

relativament incipient, llevat de les restes de l’antic bosc que es manifesta en forma d’arbres 

aïllats o petites agrupacions, les zones obertes van ser abandonades com espais agrícoles i 

encara hi son evidents els impactes de la utilització del sector com a circuit de motos. 

La fauna de la zona es caracteritza per la presència d’espècies tant de caràcter mediterrani com 

de l’element euro-siberià, d’acord amb la seva situació biogeogràfica i els condicionants climàtics 

locals. Hi son presents els amfibis i rèptils de la zona, aus boscanes i de l’ecotò conreu-forestal. 

Ja per últim i respecte als mamífers, cal assenyalar la presència d’animals com el ratolí de bosc, 

la musaranya comuna, la guilla, el gat mesquer,... entre d’altres. 

2.6 Riscos naturals i geològics. 

Al sector no existeixen riscos hidràulic, geològics, d’incendi forestal, químics. d’exposició al camp 

magnètic ni de transport de mercaderies perilloses, tal com es justifica a l’apartat 4.5.3 de la 

memòria d’ordenació. 

3. Planejament superior i legislació vigent o en tràmit. 

3.1 El planejament urbanístic general vigent. 

El planejament urbanístic general vigent al municipi de Fornells de la Selva és la revisió de les 

Normes subsidiàries de planejament, el text refós de la qual es va aprovar definitivament per la 

Comissió Territorial d’urbanisme de Girona el 10 de febrer de 1999 (DOGC 2928 de 12 de juliol de 

1999). 

D’altra banda, per acord de Ple de data 28 d’abril de 2005 es va aprovar la refosa de les 

modificacions puntuals aprovades des de l’entrada en vigor de les Normes subsidiàries de 

planejament de la qual es va assabentar la CTU de Girona de data 27 de juliol de 2005. 

Aquest planejament classifica els terrenys motiu de la present modificació com a sòl no 

urbanitzable i els qualifica en part com a zona agrícola, clau 8.a, i part com a zona forestal, clau 

8.b. 

12 



3.2 El planejament territorial. 

El planejament territorial que afecta el sector és el Pla territorial parcial de les comarques 

gironines aprovat definitivament el 14 de setembre pel Govern de Catalunya ( publicat en el 

DOGC nº 5735 el 15 d’0ctubre de 2010 ). Aquest planejament categoritza l’àmbit com a sòl de 

protecció preventiva, que es aquell que la seva ulterior classificació resta en mans del 

planejament urbanístic general. 

3.3 El planejament director urbanístic . 

L’àmbit del pla està afectat pel Pla director urbanístic del sistema urbà de Girona aprovat 

definitivament el 27 de juliol de 2010 ( publicat en el DOGC nº 5705 el 1 de setembre de 2010 ). 

Aquest planejament inclou l’àmbit del SUD “Clínica Girona” dins d’una Actuació territorial 

estratègica (“Àmbit de l’estació de l’Avellaneda- Àrea Hospitalària Sud”, t.m. Girona i Fornells de 

la Selva). Atès l’interès posicional i estratègic de l’àmbit en l’ordenació del sistema urbà, el Pla 

preveu, en cas de no procedir a la tramitació conjunta del planejament derivat, la tramitació prèvia 

d’un Avanç de pla de tot l’Àmbit, que s’ha de sotmetre a informació de tots els municipis afectats. 

Dit Avanç de Pla es tramita simultàniament a la present modificació puntual de les NSP. 

3.4 Legislació, plans i projectes sectorials vigents. 

El sector no està afectat per altres legislacions plans o projectes sectorials com carreteres, 

ferrocarrils, aeroports, xarxes de transport de serveis, forestal, costes, aigües, patrimoni cultural, 

espais naturals, etc. 

3.5 Legislació urbanística vigent. 

- Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme. 

- Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s'aprova el Reglament de la Llei d'urbanisme, modificat 

pel Decret 80/2009, de 19 de maig, pel qual s’estableix el règim jurídic dels habitatges per fer 

efectiu el dret de reallotjament (RLU). 

- RDL 2/2008, de 20 de juny, pel qual s’aprova el text refós de la Llei de sòl. 

4. Determinacions, contingut i tramitació. 

4.1 Determinacions pròpies de la modificació del planejament urbanístic general (118.1 RLU). 

L’art. 118.1 del RLU estableix que les modificacions dels plans urbanístics han de contenir les 

determinacions adequades a llur finalitat específica, d’entre les pròpies de la figura de 

planejament modificada i,per bé que aquesta bé imposada per un pla director urbanístic, en 

qualsevol cas, han de: 

a) Justificar la conveniència de la modificació i de les noves determinacions que 

s’introdueixen. 

b) Identificar i descriure, en la documentació escrita i gràfica, les determinacions i les normes 

urbanístiques objecte de modificació. 

c) Establir, mitjançant les normes urbanístiques i els plànols d’ordenació corresponents, les 

determinacions que s’introdueixen amb la modificació i que substitueixen les precedents. 

d) Justificar el compliment, si s’escau, de l’increment de les reserves de sòl per a espais 

lliures públics i equipaments públics. 

A mes de les pròpies del POUM en sòl urbanitzable delimitat establertes a l’art. 58.7: 

“Concreten la delimitació dels sectors, que poden ésser físicament discontinus, i, per a 

cadascun d'aquests, els índexs d'edificabilitat bruta; la densitat màxima, que no pot superar 

en cap cas els cent habitatges per hectàrea; els usos principals i compatibles, i els 

estàndards que determinen les reserves mínimes per al sistema local d'espais lliures i 

equipaments” 

13 



I desenvolupades a l’art. 68.4 del RLU: 

a) Concretar la delimitació dels sectors. 

b) Determinar la inclusió en el sector de terrenys destinats a sistemes generals o la vinculació 

al sector, a efectes de gestió, de terrenys destinats a sistemes generals. 

c) Establir l’índex d’edificabilitat bruta, els usos principals i compatibles i les densitats o 

intensitats dels usos. 

d) Fixar els estàndards que determinen les reserves mínimes per als sistemes urbanístics. 

e) Determinar, si s’escau, la participació del sector en els costos d’implantació de les 

infraestructures de transport públic, d’acord amb el què estableix la legislació sectorial. 

f) Establir els terminis d’execució. 

4.2 Contingut documental (118.4 RLU). 

D’acord amb l’art. 118.4 del RLU, les modificacions dels plans urbanístics han d’estar integrades 

per la documentació adequada a la finalitat, contingut i abast de la modificació. En tot cas, han 

d’incorporar l’informe ambiental corresponent les modificacions de plans urbanístics que se 

sotmetin a avaluació ambiental o aquelles altres que tinguin alguna repercussió ambiental. També 

s’ha d’incorporar un estudi d’avaluació de la mobilitat generada, en els casos que així ho 

estableixi la legislació vigent. 

Per tant, d’acord amb l’article 59 del TRLU i 69 a 74 del RLU, que regula la documentació pròpia 

dels POUM haurà de contenir: 

1 La memòria descriptiva i justificativa amb els estudis complementaris que escaiguin: 

- El programa de participació ciutadana. 

- La justificació de l’observança de l’objectiu del desenvolupament urbanístic sostenible. 

- Les mesures adoptades per a facilitar l’assoliment d’una mobilitat sostenible en el municipi. 

- L'informe de sostenibilitat econòmica. 

2 Els plànols d'informació i d'ordenació urbanística del territori. 

3 L’agenda i l'avaluació econòmica i financera de les actuacions a desenvolupar. 

4 La documentació mediambiental adequada que, d’acord amb la Llei 6/2009, atès que el POUM 

està subjecte a avaluació ambiental, serà l’informe de sostenibilitat ambiental en l’aprovació 

inicial que es complementarà amb la memòria ambiental abans de la definitiva. 

5 La memòria social, que ha de contenir la definició dels objectius de producció d’habitatge 

protegit. 

6 El document comprensiu previst a l’art. 8.5 del TRLU. 

4.3 Tramitació. 

L’art. 96 del TRLU estableix que la modificació de qualsevol dels elements duna figura del 

planejament urbanístic se subjecta a les mateixes disposicions que en regeixen la formació, amb 

les excepcions que s’estableixin reglamentàriament i les particularitats establertes al mateix 

article. 

Per tant, la tramitació i terminis se subjectarà als establerts a l’art. 85 del TRLU i 110 i 111 del 

RLU, que cal complementar amb la Llei de règim jurídic de les administracions públiques i del 

procediment administratiu comú. 

En cadascuna de les aprovacions el secretari ha d’estendre la diligència oportuna en la qual es 

faci constar quins són els documents aprovats (113 RLU). 

1. AVALUACIÓ AMBIENTAL. En primer lloc cal atendre si la modificació de les NSP reuneix 

algun dels requisits establerts a l’art. 7 i Annex 1 de la Llei 6/2009, del 28 d’abril, d’avaluació 

ambiental de plans i programes, per saber si està subjecte al procediment d’impacte 

ambiental que estableix el D. 114/1988, de 7 d’abril. Aleshores cal sotmetre’l al procediment 

establert a la normativa sectorial d’avaluació d’impacte ambiental (Llei 6/2001, del 8 de maig, 

de modificació RDL 1302/86, de 28 de juny, d’avaluació d’impacte ambiental). 

Atès que es reuneix els requisits, d’acord amb l’art. 7.2.c de la Llei 6/2009, del 28 d’abril, 

d’avaluació ambiental de plans i programes, atès que la modificació de les NSP classifica 

com urbanitzables terrenys no urbanitzables, s’ha de sotmetre a avaluació ambiental. 

14 



La DA dotzena de la mateixa Llei estableix que l’avaluació ambiental del planejament 

urbanístic es regula per la legislació urbanística en els aspectes relatius al contingut de 

l’informe de sostenibilitat ambiental i el seu procediment, és a dir, s’ajustarà al procediment 

establert a l’art. 115 del RLU i, per tant, prèviament a la presentació a tràmit de la modificació 

de les NSP s’han realitzat els tràmits següents: 

a. Presentació a l’òrgan ambiental de l’avanç del Pla amb el contingut establert a l’art. 106 

del RLU. 

b. L’òrgan ambiental ha emès el document de referència que determina, un cop efectuades 

les consultes necessàries, l’abast de l’informe de sostenibilitat ambiental i els criteris, 

objectius i principis ambientals aplicables, i identifiqui les administracions públiques 

afectades i el públic interessat. (Exp. OTAAGI200900295 de data 21 de desembre de 

2009). 

c. L’avanç de Pla s’ha tramès simultàniament al departament competent en matèria 

d’urbanisme. 

d. El departament competent en matèria d’urbanisme ha lliurat un informe urbanístic i 

territorial, valorant l’adequació a la legislació urbanística, al planejament territorial i al 

desenvolupament urbanístic sostenible. Aquest informe s’ha d’incorporar en el document 

de referència. (Exp. 2009/038371/G, de data 13 de novembre de 2009). 

I a partir d’aquest moment pertoca: 

2. FORMULACIÓ DE LA MODIFICACIÓ DE LES NSP seguint els criteris i solucions generals 

aprovats. 

3. INFORME tècnic sobre la documentació, la suspensió de llicències preceptiva i recomanant 

l’aprovació inicial. Essent d’iniciativa pública careix de sentit qualsevol altre recomanació, ja 

que cal entendre que es tracta d’un document tècnicament i política consensuat. 

4. INFORME jurídic sobre les competències, quòrums, els informes que cal sol·licitar, la 

documentació que cal sotmetre a IP, i l’obertura del termini d’IP que, d’acord amb l’art 85.4 

TRLU, ha de ser d’un mes, però, atès que modificació de les NSP està subjecte a avaluació 

ambiental, juntament amb la seva documentació cal sotmetre a informació pública l’informe 

de sostenibilitat ambiental pel termini de 45 dies (115.c RLU), per tant, a la pràctica, el termini 

d’IP esdevé de 45 dies. 

5. DICTAMEN de la comissió informativa sobre l’aprovació inicial. 

6. ACORD DE PLE (22 Llei 7/85), per majoria absoluta del nombre de membres (47 Llei 7/85) 

disposant l’aprovació inicial de la modificació de les NSP, la suspensió reglada de tramitació 

de llicències (73.2 TRLU), i l’obertura del tràmit d’informació pública. 

7. EDICTE d’anunci d’informació pública al BOP, en dos diaris de major difusió a l’àmbit local i 

al tauler d’edictes de la corporació, a més d’aquells mitjans que es prevegi en el programa de 

participació ciutadana, com falques radiofòniques o a la TV local. S’ha de trametre abans de 

10 dies de produït l’acord (art. 85.4 TRLU). 

8. DONAR publicitat per mitjans telemàtics de la convocatòria d’informació pública (art. 8.5.c 

TRLU). 

9. DOCUMENTACIÓ sotmesa a informació pública: la documentació pròpia de la modificació de 

les NSP, el document comprensiu previst a l’art. 8.5.a del TRLU, que conté un resum de 

l’abast de llurs determinacions i els àmbits subjectes a suspensió de llicències; l’avanç de pla 

(106.3 RLU), i l’informe de sostenibilitat ambiental (115.c del RLU). 

10. INFORMES (art. 85.5 TRLU). Simultàniament a la Informació pública s’ha de sol·licitar 

informe als organismes afectats per raó de llurs competències sectorials que disposen d’un 

mes per a emetre’l . En el municipi de Fornells tindríem: 

- ACA (art. 8.5 DL 3/2003); 

- Secretaria de mobilitat (DT 2a D.344/2006). 

- Direcció General de Carreteres de la Generalitat. 

- Direcció General de Comerç de la Generalitat. 

- Òrgan ambiental del Departament de Territori i Sostenibilitat. 

- Departament de Salut 

- Direcció General d’Habitatge 

11. AUDIÈNCIA altres ajuntaments. Per bé que l’àmbit de la modificació del sòl que es classifica 

de sòl urbanitzable no llinda amb cap municipi veí , pel fet que l’ intervenció comporta 

15 



reordenar el giratori situat a la carretera de Girona a Quar, que sí que llinda amb el municipi 

de Girona, cal donar audiència a l’ajuntament de Girona (art. 85.7 TRLU). 

12. CERTIFICAT de Secretaria sobre el resultat de la informació pública. 

13. INFORME tècnic sobre les al·legacions, els informes dels organismes afectats per llurs 

competències i les consultes sobre l’informe de sostenibilitat; recomanant si cal introduir 

modificacions. Si aquestes són substancials caldrà un nou termini d’IP (112.1 RLU), d’acord 

amb el criteri de canvis substancials establert a l’art. 112.2 RLU. 

14. MEMÒRIA AMBIENTAL. Cal incorporar al document la memòria ambiental (115.d RLU) 

15. INFORME ÓRGAN AMBIENTAL. Lliurament a l’òrgan ambiental de l’ISA i la memòria 

ambiental per l’emissió d’informe vinculant. 

16. DICTAMEN de la comissió informativa sobre la resolució de les al·legacions i dels informes, 

si és el cas, proposant l’aprovació provisional i la tramesa de l’expedient a la Comissió 

Territorial d’Urbanisme per a la seva aprovació definitiva. 

17. ACORD de Ple d’aprovació provisional. 

18. OFICI a la CTU, abans de 10 dies de pres l’acord (89.5 TRLU), sol·licitant l’aprovació 

definitiva i trametent còpies de l’expedient i projecte en suport paper; i memòria, Normes 

urbanístiques i plànols d’ordenació en suport informàtic, seguint els criteris de l’Ordre 

PTO/343/2005 pel que fa les normes. 

19. COMUNICACIÓ de la Comissió Territorial d’Urbanisme, informant de la recepció de 

l’expedient i dels terminis per a la seva resolució. 

20. PROPOSTA de la Comissió tècnica proposant l’aprovació definitiva, la suspensió total o 

parcial per deficiències esmenables, la denegació per defectes no esmenables, o el retorn de 

l’expedient si no és complet o manca algun tràmit (92.1 TRLU). L’acord de suspensió i 

denegació de l’administració de la Generalitat només es poden fonamentar en motius 

d’interès supramunicipal, de legalitat i de racionalitat urbanística, tal com preveuen els 

apartats 2, 3 i 4 de l’art. 87 TRLU, o per la ponderació, respecte a la classificació del sòl, de 

la transcendència dels règims d’especial protecció derivats del planejament territorial o de la 

legislació sectorial (92.2 TRLU). 

21. ACORD d’aprovació definitiva de la CTU. S’ha de produir i notificar abans de quatre mesos 

de la recepció de l’expedient complet (91.1 TRLU). 

22. TEXT REFÓS. L’art. 91.5 TRLU preveu la possibilitat que es produeixi un acord que 

requereixi la presentació d’un text refós. Aleshores la resolució conseqüent s’ha de dictar en 

el mateix termini que l’aprovació definitiva, és a dir quatre mesos. 

23. PUBLICACIÓ en el DOG (107.1 TRLU), 

24. GARANTIR l’accés telemàtic de la memòria, les Normes i els plànols d’ordenació en el 

Registre de planejament urbanístic de Catalunya (18.4 RLU). 

25. GARANTIR per part de l’Ajuntament l’accés telemàtic a la memòria, les Normes i els plànols 

d’ordenació (8.5.b TRLU i 17.2.d RLU), si el municipi té més de 10.000 habitants (art. 17.3 

RLU). 

26. RECURSOS. Contra l’acord de la CTU, que posa fi a la via administrativa, es pot interposar 

un requeriment previ, davant el Conseller del Departament de Territori i Sostenibilitat, en el 

termini d’un mes de la notificació, que s’entendrà desestimat si passen tres mesos sense que 

s’hagi dictat i notificat la resolució expressa i quedarà aleshores oberta la via contenciosa 

administrativa. 

5. L’avanç de modificació tramitat. 

5.1 Antecedents. 

Tal com hem comentat a la part de tramitació, quan cal sotmetre a avaluació ambiental un pla, 

d’acord amb la DA cinquena de la Llei 6/2009, del 28 d’abril, d’avaluació ambiental de plans i 

programes, es regulen per la legislació urbanística els aspectes relatius al contingut de l’informe 

de sostenibilitat ambiental i el seu procediment, és a dir, al procediment establert a l’art. 115 del 

16 



RLU amb les peculiaritats que s’estableix a l’esmentada DA cinquena. D’acord amb aquestes 

disposicions legals s’han realitzat els tràmits següents: 

- Presentació a l’òrgan ambiental de l’avanç del Pla amb el contingut establert a l’art. 106 del 

RLU, que en data 21 de desembre ha emès el document de referència que determina, un cop 

efectuades les consultes necessàries, l’abast de l’informe de sostenibilitat ambiental i els 

criteris, objectius i principis ambientals aplicables, i identifica les administracions públiques 

afectades i el públic interessat. 

- L’avanç de Pla s’ha tramès simultàniament al departament competent en matèria d’urbanisme 

que ha emès un informe urbanístic i territorial en data 13 de novembre de 2009, valorant 

l’adequació a la legislació urbanística, al planejament territorial i al desenvolupament urbanístic 

sostenible. 

5.2 Informe de l’òrgan ambiental. 

El 21 de desembre de 2009 els Serveis Territorials a Girona del Departament de Medi Ambient i 

Habitatge han emès el document de referència per a l’elaboració de l’informe de sostenibilitat 

ambiental del planejament urbanístic (ISA). 

Al document es fa esment de les 13 administracions públiques afectades i a públic interessat, dels 

qual únicament un ha emès resposta. 

A l’informe es determina que l’ISA, a més del que determina l’art. 70 del RLU, haurà d’incloure els 

aspectes complementaris següents: 

1 El pla preveu afectar parcialment una de les poques rouredes humides que resten en el pla de 

Girona i amb un valor ambiental significatiu. Així mateix, en el sector s’indentifiquen individues 

d’alzina i roure d’edat avançada i port considerable. El pla haurà d’analitzar els efectes de la 

proposta sobre la integritat d’aquesta comunitat en el context local en el qual s’emmarca, i 

cercar i valorar alternatives que afectin terrenys amb menor valor ambiental, considerant, per 

exemple, els terrenys de naturalesa agrícola adjacents al sector proposat. 

2 Cal valorar l’alternativa de traslladar l’aprofitament residencial a altres zones de la trama 

urbana per tal d’evitar afectar els terrenys forestals amb millor estat de conservació. 

3 Tot i que l’ordenació proposada es considera com orientativa, el pla haurà de tenir en compte 

els valors naturals existents i les zones de sensibilitat ambiental que identifiqui l’ISA per tal de 

definir les propostes d’ordenació posteriors. 

4 Caldrà preveure un disseny dels vials de connexió del sector que minimitzi l’impacte ambiental 

sobre les comunitats forestals, evitant-ne al màxim la fragmentació, i que aprofiti, per exemple, 

els vials preexistents d’accés a la zona residencial de Palau. 

5 Cal valorar la compatibilitat dels usos residencials o sanitaris amb els usos industrials i les 

infraestructures preexistents al voltant del nou sector, i concretament pel que es refereix als 

objectius de qualitat acústica a assolir en funció de la capacitat acústica del territori d’acord 

amb el Decret 176/2009, de 10 de novembre, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei 

16/2002, de 28 de juny, de protecció contra la contaminació acústica, i se n’adapten els 

annexos (article 38 i annex A) 

6 L’ISA i el pla hauran de justificar la suficiència de les infraestructures existents d’abastament 

d’aigua així com de sanejament per tal d’absorbir la nova demanda resultant del nou sector 

sanitari i residencial. 

7 El pla haurà d’incorporar en la normativa les mesures correctores que prevegi l’ISA. 

Finalment estableix que caldrà consultar a les administracions següents: 

- Agència Catalana de l’Aigua. 

- Departament de Salut 

- Oficina Territorial d’Avaluació Ambiental. 

5.3 Informe del departament competent en matèria d’urbanisme. 

La Secretaria per a la planificació del DPTOP va emetre l’informe urbanístic i territorial en el qual, 

pel que fa el planejament territorial manifesta que la proposta no és contradictòria amb les 

directrius de l’avantprojecte de Pla territorial de les comarques Gironines. 

A l’apartat de valoració es manifesta que: 

17 



- Caldrà justificar que no es tracta d’una revisió (art. 95 TRLU) 

- S’han d’aplicar les cessions per a sistemes per als diferents usos. 

- Caldrà garantir la urbanització del vial de connexió simultàniament al sector. 

- La modificació hauria d’avançar un estudi de la vegetació i valorar la seva qualitat. 

5.4 Acompliment de les prescripcions dels informes. 

- El PDU del sistema urbà de Girona preveu l’Àmbit de l’Estació Avellaneda- Àrea Hospitalària 

Sud situat en dos termes municipals, el de Girona i Fornells de la Selva, i delimitat al nord per 

zones parcialment consolidades del municipi de Girona, al sud pel sòl urbà consolidat d’ús 

residencial de baixa densitat del municipi de Fornells de la Selva, a l’est per la carretera C-65 

de Girona a Palamós. Simultàniament a la present modificació de les NSP, es tramita l’Avanç 

de Pla que avarca tot l’Àmbit previst pel PDU, i és aquí a on queda realment justificat que les 

rouredes humides, així com l’alzinar i roure d’edat avançada i port considerable queden 

totalment protegits a excepció d’alguna actuació puntual e inevitable degut a les necessitats de 

connectivitat del sector amb les vies més importants (Carretera de Barcelona i C-65). 

- S’ha traslladat l’aprofitament residencial a una altra zona del sector sense valor ambiental per 

tal de mantenir la massa boscosa, gairebé en la seva totalitat. 

- La proposta d’ordenació que es proposa, te en compte els valors naturals existents i les zones 

de sensibilitat ambiental que identifica l’ISA. 

- S’ha modificat el traçat dels vial de connexió del sector per tal de minimitzar l’impacte 

ambiental sobre les comunitats forestals. En concret, el vial situat a l’est del sector (el que 

connecta amb la C-65) s’ha desplaçat cap als terrenys del nord que presenten un ús agrícola. 

- A l’apartat 8 d’aquesta memòria es justifica que el 20% de la suma de la superfície del sòl 

classificat pel planejament general com a sòl urbà i del classificat com a sòl urbanitzable que ja 

disposi de les obres d'urbanització executades (292.660 m²) és abastament superior que la 

modificació de la classificació de superfície de sòl no urbanitzable dels darrers 3 anys 

(103.658m²). 

- A la fitxa que regula el desenvolupament urbanístic del sector s’estableix els estàndards que 

determinen les reserves mínimes per al sistema local d'espais lliures i equipaments d’acord 

amb les establertes a la legislació urbanística (art. apartat 3 i 4 de l’art. 65 del TRLU i 81.4 

RLU) i, per tant, es deixa en mans del PPU el càlcul de les superfícies, que lògicament haurà 

de fer-se d’acord amb els criteris establerts a l’art. 81.4 del RLU. 

- El vial de connexió exterior s’ha inclòs com un sistema vinculat al sector, amb la finalitat 

d’obtenir-ne la titularitat en la reparcel·lació i poder-lo urbanitzar simultàniament amb el sector. 

- L’informe de sostenibilitat ambiental conté una valoració de la vegetació existent al sector. 

6. Modificació proposada. 

La modificació proposada consisteix en delimitar un nou sector de sòl urbanitzable delimitat SUD- 

“Clínica Girona”, sotmès al règim establert l’apartat II d’aquesta modificació, corresponent a 

Normes urbanístiques; i establir com a sistemes de comunicacions vinculats al sector, d’acord 

amb allò establert a l’art. 35.2.a del Reglament de la Llei d’urbanisme, els terrenys classificats 

com a sòl no urbanitzable necessaris per a la connexió del sector amb la xarxa viària existent (N-II 

i C-65) que queden qualificats com a sistema urbanístic de comunicacions, xarxa viària. 

6.1 Criteris Generals de l’Ordenació. 

En funció que l’objecte bàsic d’aquesta proposta urbanística es la implantació d’un espai 

d’equipament sanitari privat de notable envergadura, l’ordenació cal plantejar-la en funció d’aquest 

objectiu i per tant es parteix de la millor ubicació d’aquest equipament, considerant-se que la millor 

resposta és situar-lo en els terrenys més a l’est de l’àmbit de configuració relativament rectangular 

i recolzats sobre un vial important. Per altre part, es indubtable que aquest equipament requereixi 

d’una xarxa viària en coherència amb la potència del mateix i per tant la connexió viària amb la 

xarxa viaria bàsica existent (N-II i C-65) és del tot necessària. 

18 



Per les característiques pròpies de l’equipament sanitari i pel seu correcte i òptim funcionament, 

l’edificació corresponent a l’equipament cal resoldre-la en una alçada de PB+4P, per bé que en el 

projecte constructiu final es plantejarà la viabilitat funcional d’una alçada menor, s’ha de preveure 

el número de plantes esmentat. Pel que fa a la resta d’edificacions, s’anirà a un número de 

plantes de PB+2 i en alguns casos amb un àtic complementari més ajustada a les preexistents en 

els terrenys colindants. 

6.2 Alternatives Analitzades. 

A l’ISA s’han analitzat tres alternatives d’ordenació, que tenen en comú la ubicació de 

l’equipament sanitari privat però que difereixen en la resta d’ordenació de l’àmbit i de manera molt 

significativa en la xarxa viària de connexió del sector amb la resta de la xarxa viària existent. 

Reproduïm la presentació dels escenaris analitzats a l’ISA com A, B i C: 

• Escenari A 

Les zones residencial (Pb+1 i Pb+2) –a ponent– i hospitalària –a llevant– es troben 

separades pel sòl terciari, el qual es disposa en sentit nord-sud. Els espais forestats que 

s’alliberen se situen a l’extrem de llevant i al nord-oest de l’àmbit, en aquest últim cas 

configurant una franja allargassada. L’equipament comunitari es troba ocupant la part 

meridional del polígon. Els accessos al sector es fan aprofitant en part la vialitat preexistent 

de la zona industrial –al nord-oest– i de les urbanitzacions annexes –al sud-est. 

IMATGE 16 

19 



• Escenari B 

Les zones residencial (Pb+2) –a ponent– i hospitalària –a llevant– es troben separades per 

sòl terciari, el qual es disposa en sentit nord-sud. Els espais forestats que s’alliberen se 

situen a l’extrem de llevant i en una franja en forma de “L” girada i sentit dominant nord-sud. 

L’equipament comunitari es troba ocupant la part meridional –costat est– del polígon. Els 

accessos al sector es fan de nou en nou, mitjançant vials directes que accedeixen –cap a 

l’est– fins les carreteres de Girona a Fornells i C-249 de Girona a Quart, i –cap a l’oest– fins 

la N-II. 

IMATGE 18 

20 



• Escenari C 

En aquesta darrera proposta es manté l’equipament sanitari al límit est del sector, les zones 

residencials (pb+2) es desplacen més al sud-est alliberant la massa boscosa existent i el 

terciari es situa alineat al residencial amb façana a l’equipament sanitari. S’alliberen la 

majoria d’espais forestals, quedant aquests protegits com a sistema d’espais lliures. 

L’equipament comunitari es troba a la mateixa situació que la proposta anterior, ocupa la part 

meridional – costat est del sector. 

Els accessos al sector es segueixen plantejant de nou en nou, mitjançant vials que 

connecten amb la C-65 i la antiga nacional N-IIa, actual Carretera Barcelona. 

Com es pot constatar, l’alternativa A planteja una solució viària aprofitant la vialitat existent del 

sector residencial de baixa densitat situat al sud de l’àmbit que és una de les recomanacions de 

l’informe de l’òrgan ambiental, que si bé permetria no creuar el bosc existent a l’est de l’àmbit no 

és una solució acceptable per quant deixa l’equipament sanitari amb un nivell d’accessibilitat molt 

deficient que qüestiona de manera determinant la seva funcionalitat. Efectivament les dos 

connexions viaries, tant la que connecta amb el sector residencial existent com la possible 

colindant al sòl industrial situat al nord – oest no donen una resposta acceptable a la necessitat de 

l’equipament i per tant no poden ser acceptades. 

Per tant s’ha optat per l’escenari B que planteja un vial de 16 metres d’amplada que connecta 

correctament amb la xarxa viària bàsica existent ( antiga N-II, actualment vial urbà, i la C-65 just 

en el giratori existent situat a la carretera de Quart a Girona). Aquest vial dona garanties per la 

correcta accessibilitat a l’equipament i deixa una franja de terreny entre el vial i el sector 

residencial destinat a dotacions comunitàries que facilita la transició urbanística entre aquest 

sector de baixa densitat i el nou sector proposat, per bé que s’aprofita per donar continuïtat a un 

vial existent amb caràcter peatonal i estrictament d’ús restringit. 

Per últim, es proposa una opció, la C, que aporta les avantatges de l’opció B sense haver de patir 

un impacte ambiental tant sever, així és que es manté la proposta dels 2 vials de nova creació, de 

16 metres d’amplada, que connecta el nou sector amb la C-65 i la carretera Barcelona, però amb 

el de connexió amb la C-65 desplaçat al nord per tal de desafectar la massa boscosa i afecta 

terrenys agrícoles. Així mateix, s’opta per desplaçar les zones residencials més al sud-est per 

alliberar la massa forestal situada a l’oest del sector gairebé en la seva totalitat. 

21 



En conclusió, dels 3 escenaris analitzats l’opció a adoptar és la C atès que és la millor que reuneix 

les virtuts per protegir, i així perseverar, gairebé la totalitat de les masses boscoses existents i 

resol les necessitats del sector, en primer lloc per que es resolen les necessitats de 

comunicacions d’un equipament sanitari d’aquestes característiques amb unes òptimes 

connexions amb les vies estructurants del territori, la C-65 i la Carretera Barcelona; es situa 

l’aprofitament residencial en els terrenys amb menys valor ambiental del sector i es compacta 

l’aprofitament (residencial, terciari i d’equipament sanitari privat) per que pengi d’un mateix eix 

viari i així disminuir la xarxa viària i l’impacte ambiental que comporta la implantació d’un sector de 

nova creació. 

6.3 Proposta d’Ordenació. 

L’ordenació proposada es recolze en l’eix viari principal que creua el sector amb forma de “L” i 

que el connecta d’est a oest amb la carretera C-65 i l’antiga N-IIa. L’aprofitament del sector penja 

directament de l’eix principal situant les zones residencials i terciària al costat oest i la peça 

d’equipament comunitari privat (destinat a ús sanitari assistencial) al costat est del vial. Pel que fa 

a la resta de vialitat, es limita a un vial perimetral a la zona residencial amb caràcter de prioritat 

invertida i un petit tram de carrer que donarà continuïtat al Carrer Eugeni d’Ors per resoldre el cul 

de sac existent. Per últim, destacar la important reserva d’Espais Lliures que es qualifica al límit 

oest del sector per tal de protegir el bosc existent. A la banda sud de l’eix viari principal, i en 

contacte amb el teixit urbà existent de baixa densitat, es preveu ubicar el sistema d’equipaments 

comunitaris i la resta d’espais lliures. 

7. Justificació de l’observança de l’objectiu de desenvolupament urbanístic 

sostenible, d’acord amb l’art 3 i 9 de la Llei d’urbanisme (59.3.b TRLU). 

7.1. Preservació front al risc d’inundació 

El planejament urbanístic general de Fornells de la Selva no està adaptat a les determinacions de 

la Llei d’urbanisme i no conté l’estudi d’inundabilitat, aleshores, d’acord amb la DT 1a del RLU, els 

PPU en els quals hi hagi terrenys inclosos en alguna de les zones inundables regulades en 

l’article 6 del mateix reglament s’han d’ajustar a les condicions i limitacions establertes als 

apartats 2, 3 i 4 de l’esmentat article, o bé han de preveure, amb l’informe favorable de 

l’administració hidràulica, l’execució de les obres necessàries per tal que les cotes definitives 

resultants de la urbanització compleixin les condicions de grau de risc d’inundació adequades per 

a la implantació de l’ordenació i usos establerts per l’indicat planejament. 

De la delimitació de les zones inundables a les conques internes de Catalunya de l’any 2001, de 

l’estudi de planificació de l’espai fluvial de les conques del baix Ter i de l’estudi que conté el PDU 

del sistema urbà de Girona se’n desprèn que l’àmbit no està afectat per les línies d’inundabilitat de 

la vall fluvial del riu Onyar, i conseqüentment esdevé innecessari preveure mesures contra el risc 

d’inundació. 

7.2. Riscos geològics. 

No s’ha observat ni es té constància documental de l’existència de roques solubles susceptibles 

de desenvolupar esfondraments. Tampoc es té constància d’antecedents d’esfondraments. No 

s’ha observat cons de dejecció ni per l’àrea transcorre cap curs fluvial que pugui generar 

processos de soscavacions. No hi ha presència de cursos d’aigua. 

No s’ha detectat indicis ni es té constància documental que en el passat s’hagin desenvolupat 

processos de perillositat geològica que justifiqui la realització d’un estudi de detall previ a la 

definició dels usos del sòl. Els pendents dels terrenys són totes inferiors al 10%. 

7.3. Risc d’incendi forestal. 

La part més boscosa de l’àmbit, situada a llevant i ponent del sector, és un bosc mixt d’alzines i 

roures amb presència de suros i es qualifica com a sistema urbanístic d’espais lliures públics, el 

manteniment i neteja del qual minimitza el risc de propagació d’incendi de l’àrea boscosa. 

22 



El sector limita a llevant i ponent amb dues petites zones boscoses que no tenen continuïtat amb 

cap massa forestal i, per tant, no li són d’aplicació directa les consideracions de l’apartat 1.2.6 del 

document bàsic de seguretat en cas d’incendi SI 5 “Intervenció dels bombers” del CTE. 

La petita part del bosc de llevant que penetra dins el sector es qualifica com a sistema urbanístic 

d’espais lliures públics, la qual cosa també ha de garantir el seu manteniment i neteja. El bosc de 

ponent se separa de la part edificada 13 metres, tres metres es corresponen amb la separació 

mínima que normativament haurà d’establir el PPU entre les construccions i els límits de les 

finques, i els altres 10 amb l’amplada del vial perimetral que delimita la zona edificable, la qual 

cosa minimitza el risc de propagació d’incendi de l’àrea boscosa. A més a més, el PDU dels 

sistema urbà de Girona preveu nous assentaments a aquesta banda del sector amb la qual cosa 

probablement aquesta massa boscosa passarà a ser sistema d’espais lliures i restarà amb les 

mateixes condicions que la part inclosa en el sector. 

7.4. Risc químic. 

El risc tecnològic originat pels processos s’anomena risc químic. La legislació obliga a les 

empreses i l’Administració a posar en coneixement aquestes activitats susceptibles de provocar 

exposició al risc químic. En aquest sentit, el Pla especial d’emergència exterior del sector químic 

de Catalunya (PLASEQCAT) es va elaborar per a preveure les emergències per accidents greus 

amb substàncies perilloses. 

El Pla territorial parcial de les comarques Gironines únicament identifica riscos químics associats 

a instal·lacions subjectes a legislació d’accidents greus i al PLASEQCAT, de nivell alt, situats a 

l’altra banda de la carretera N-II. 

7.5. Risc d’exposició al camp magnètic. 

El marc legal que regula els límits d’exposició del camp magnètic és el Decret 3151/1968, 

Reglament de les Línies Elèctriques Aèries d’Alta Tensió. L’àmbit del sector no està afectat per al 

pas de cap línia d’alta tensió, pel què no correspon l’avaluació del mateix. 

7.6. Risc de transport de mercaderies perilloses. 

Les mercaderies perilloses són matèries o objectes que presenten risc per a la salut, per a la 

seguretat o que poden produir danys en el medi ambient, en les propietats o a les persones. El 

transport d’aquestes genera al seu pas situacions de risc que cal avaluar. En aquest sentit, l’àmbit 

del sector Clínica Girona es troba prou allunyada de les vies susceptibles de rebre afluència de 

transport de mercaderies perilloses. 

7.7. Preservació dels terrenys amb pendent elevada. (art.9 TRLU) 

El sector no té pendents superiors al 20%, tal com es pot comprovar a l’estudi topogràfic i a 

l’estudi de pendents del PDU del sistema urbà de Girona. 

El pendent més elevat se situa al límit de ponent del sector, que de la part nord a la sud s’enlaira 

uns 9 metres amb un pendent del 4,10 %, amb la qual cosa el pendent del sector s’allunya molt 

del màxim legalment establerts per poder-los classificar com a urbanitzables (20%). 

23 



8. Justificació que es tracta d’una modificació de les NSP (95.5 TRLU, 116 i 117.1 

RLU). 

D’acord amb l’art. 95.5 del TRLU: 

“5. En tot cas, constitueix revisió del planejament general l'adopció de nous criteris respecte a l'estructura 

general i orgànica o el model d'ordenació o de classificació del sòl preestablerts, i també l'alteració del 

planejament general vigent que consisteix en la modificació de la classificació del sòl no urbanitzable i 

que comporta, per si mateixa o conjuntament amb les modificacions aprovades en els tres anys anteriors, 

un increment superior al 20% de la suma de la superfície del sòl classificat pel planejament general com 

a sòl urbà i del classificat com a sòl urbanitzable que ja disposi de les obres d'urbanització executades. 

L'adaptació del planejament general municipal a les determinacions dels plans directors urbanístics de 

delimitació i ordenació d'àrees residencials estratègiques a què fa referència l'apartat 1.f de l'article 56 no 

requereix en cap cas la revisió del planejament general municipal”. 

La proposta de modificació de les NSP plantejada pretén avançar en el temps l’ordenació d’una 

part de la zona hospitalària sud prevista en el PDU del sistema urbà de Girona, de manera que 

permeti la implantació immediata en el nou sector la Clínica Girona, arran de la necessitat 

imperiosa de creixement i modernització d’aquest equipament sanitari que no permet esperar la 

revisió de les NSP vigents que han de culminar amb l’aprovació d’un Pla d’ordenació urbanística 

municipal que, en compliment de les determinacions del PDU, hauria d’incorporar aquest àmbit 

dins el Sòl urbanitzable. 

La modificació proposada ni tant sols pretén solucionar una necessitat del planejament urbanístic 

municipal sinó del supramunicipal, que ha vist en aquests terrenys la solució idònia per a donar 

cobertura sanitària a la part sud del sistema urbà de Girona, juntament amb l’àrea nord (Truheta) i 

la de ponent (Salt). Per tant, la modificació plantejada no comporta l’adopció de nous criteris 

respecte l’estructura general i orgànica o del model d'ordenació o de classificació del sòl 

preestablerts, sinó la de solucionar un problema puntual de sistemes territorials i, 

conseqüentment, es tracta d’una modificació puntual de les NSP i no una revisió del planejament 

general. 

D’altra banda, a l’any 2005 l’Ajuntament va aprovar un text refós de les Normes subsidiàries per 

tal de recollir totes aquelles modificacions tramitades des de l’aprovació de les NSP a l’any 1999. 

Des d’aquell moment s’han tramitat noves modificacions, però, en els tres darrers anys només les 

tres següents: 

- Modificació de les NS en el títol II i la DT8, publicada el 24 d’octubre de 2007. 

- Modificació de les NS a les ordenances incloses dins el Títol II i el Títol III, publicada el 22 de 

gener de 2008. 

- Modificació de les NS a l’àmbit discontinu can Marcel·lo, ctra. de Palau, publicada el 17 de 

novembre de 2009. 

D’aquestes modificacions les dues primeres únicament fan referència a temes normatius i la 

darrera preveu la classificació com a sòl urbà de 43.755 m² de terreny classificats com a sòl no 

urbanitzable. 

Per tant, en el supòsit d’aprovar-se el present document, la modificació total de la classificació de 

la superfície de sòl no urbanitzable serà de 103.658 m² (43.755 + 59.903), i el total de sòl urbà 

previst a les NSP i del sòl urbanitzable que ja disposa de les obres d’urbanització executades són: 

SU Residencial 34,48 ha 

SU industrial 32,99 ha 

SU sistema espais lliures 6,66 ha 

SU sistema equipaments 6,48 ha 

SU urbanitzat *65,72 ha 

Total ........................................... 146,33 ha 

*Es correspon amb el sector de desenvolupament urbà industrial “Pla de la Selva” 

El 20% d’aquesta superfície (292.660 m²) és abastament superior que la modificació de la 

classificació de superfície de sòl no urbanitzable dels darrers 3 anys (103.658 m²), amb la qual 

cosa per aquest concepte tampoc es tracta d’una revisió de les NSP. 

24 



9. Determinacions de l’article 99 del TRLU específiques de les modificacions de les 

figures de planejament urbanístic. 

D’acord amb l’apartat segon de l’art. 99 del TRLU, en el redactat que li atorga el decret legislatiu 

1/2010 les modificacions de les figures de planejament hauran de contenir: 

9.1 Identitat de les persones propietàries els darrers cinc anys (99.1.a). 

Els terrenys inclosos dins l’àmbit son propietat de la societat “MAS CASA GROGA, SA” en 

funció del canvi de nom escripturat a l’any 1978, com es pot constatar a l’escriptura que 

s’adjunta en l’expedient administratiu. Aquesta propietat segueix sent la mateixa a l’actualitat 

per tant es justifica que no hi ha hagut canvi de titular en els últims 5 anys. Cal fer constar 

que una part dels terrenys del sector situats a l’est del mateix i que tenen forma triangular i 

que són de la societat “MAS CASA GROGA, SA” en el cadastre figuren a nom de Construler 

S.A. . El fet que això és una errada queda evidenciat per la modificació de les NNSS que 

ajustaven la delimitació del sector precisament en aquest límit, argumentant la tramitació pel 

fet d’ajustar el límit a la topografia del terreny, a una línia elèctrica existent i a la propietat 

global de la finca. 

Cal dir però, que en aquest document hi ha uns terrenys afectats per obres vinculades al 

sector que part dels mateixos son de la mateixa societat “MAS CASA GROGA, SA” i els 

terrenys restants, en l’expedient administratiu de tramitació del document, es farà constar les 

dades de cadastre que es disposen on es comprova que no hi ha hagut canvi de titularitat en 

els darrers 5 anys. 

En el plànol 8 d’estructura de la propietat hi figuren les finques afectades, que són a efectes 

de notificacions les següents: 

MAS CASA GROGA SA, ref. 17078A002000160000K0 

C/Joan Maragall 26, 17002 Girona 

Construler SA, ref. 17078A002000190000KD 

C/Jaume I, nº 3, 2º, 17001 Girona ( com s’ha dit consta en el cadastre de manera errònia ) 

Respecte dels terrenys afectats per sistemes vinculats: 

Esteve Frigola Planas, ref. 17078A002000130000KT i 17078A002000120000KL 

C/La Canya , 17458 Fornells de la Selva 

Ernest Roura Cufí, ref. 17078A002000180000KR 

Mas Arbuse , 17457 Riudellots de la Selva 

Lluís Torrent Tomàs, ref. 17078A002000170000KK 

C/Santa Clara nº 17 , 17001 Girona 

Joan Busó, ref. 17078A002000070000KQ 

C/. València, 299, 8º, 1a; 08009 Barcelona 

9.2 Previsió d’execució immediata (99.1.b). 

L’agenda de la present modificació puntual de les NSP preveu l’execució immediata del pla, 

preveient un termini màxim de sis mesos des de l’aprovació definitiva de la present 

modificació per a presentar el PPU, dotze mesos per a presentar el projecte d’urbanització 

des de la notificació de l'acord d'aprovació definitiva del pla parcial urbanístic; sis mesos per 

a iniciar les obres d’urbanització, a partir de la publicació de l'aprovació definitiva del projecte 

d’urbanització, i de 18 mesos per a executar les obres bàsiques. 

9.3 Avaluació econòmica de la rendibilitat de l’operació (99.1.c). 

A l’apartat 4 del de l’avaluació econòmica i financera (document IV) s’incorpora l’avaluació 

econòmica de la rendibilitat de l’operació. 

25 



9.4 Innecessarietat de l’informe de la CTU Girona previ a la tramitació (99.2.a). 

El planejament urbanístic general vigent al municipi de Fornells de la Selva és la revisió de 

les Normes subsidiàries de planejament, el text refós de la qual es va aprovar definitivament 

per la Comissió Territorial d’urbanisme de Girona el 10 de febrer de 1999 (DOGC 2928 de 12 

de juliol de 1999), amb la qual cosa la seva vigència és superior a 5 anys i conseqüentment 

esdevé innecessari l’informe previ a la seva tramitació per part de la comissió territorial 

d’urbanisme de Girona. 

9.5 Innecessarietat inicial de l’informe de la CUC previ a l’aprovació definitiva (99.2.b). 

Atès que d’acord amb l’avaluació econòmica de l’apartat 9.3, la present modificació 

determina que el percentatge de cessió a l’administració actuant no és superior al 15%, 

esdevé innecessari l’informe favorable de la Comissió D’Urbanisme de Catalunya previ a 

l’aprovació definitiva de la present modificació. 

9.6 Deure de cessió de l’aprofitament urbanístic a l’administració actuant (45.1.a i 99.3) 

D’acord amb l’apartat segon de l’art. 45.1.a del TRLU, atès que la finalitat de la present 

modificació és establir un nou sector de sòl urbanitzable delimitat, les persones propietàries 

han de cedir a l’administració actuant el sòl corresponent al 15% de l’aprofitament urbanístic 

del sector. 

L’art. 99.3 del TRLU estableix que aquest percentatge es pot incrementar fins el 20% de 

manera proporcionada i justificada si el valor de les parcel·les resultants de la modificació, un 

cop descomptades les càrregues urbanístiques imputables, és sensiblement superior al valor 

mitjà de la resta de sòls de l’entorn de la mateixa categoria proposada. 

Cal fer palès que la finalitat bàsica de la modificació és la instal·lació de l’equipament sanitari 

privat i no la realització d’una transformació urbanística lucrativa i, a més, de la rendibilitat 

calculada a l’apartat 9.3 no es dedueix que aquesta sigui superior a altres sòls urbanitzables 

similars, per la qual cosa es fixa com a deure de cessió el 15% mínim establert a l’art. 45.1.a. 

9.7 Concurrència interessos públics i privats (97). 

L’art. 97.1 del TRLU estableix: 

“Les propostes de modificació d'una figura de planejament urbanístic han de raonar i justificar la 

necessitat de la iniciativa, i l'oportunitat i la conveniència amb relació als interessos públics i privats 

concurrents. L'òrgan competent per a aprovar la modificació ha de valorar adequadament la 

justificació de la proposta i, en el cas de fer-ne una valoració negativa, ha de denegar-la”. 

I l’apartat 2 del mateix article estableix els casos en els quals cal fer-ne una valoració 

negativa. 

L’interès públic de la proposta es desprèn de les necessitats detectades en el PDU del 

sistema urbà de Girona per tal de donar una cobertura sanitària idònia i efectiva a l’àrea 

urbana de la ciutat de Girona i al fet que l’equipament sanitari privat de la Clínica Girona, 

actualment implantada al centre de la ciutat de Girona i amb necessitats de creixement que 

no pot assolir a la seva actual situació, s’ha de traslladar de manera immediata a una 

ubicació més idònia i la present modificació de les NSP de Fornells únicament pretén fer 

coincidir temporalment aquestes necessitats amb les previsions del PDU, sense poder 

esperar la revisió de les NSP de Fornells de la Selva. 

26 



10. Mesures adoptades per a facilitar l’assoliment d’una mobilitat sostenible (59.3.c 

TRLU) 

Les mesures establertes per a facilitar l’assoliment d’una mobilitat sostenible són les que se’n 

deriven de l’estudi d’avaluació de la mobilitat generada que s’adjunta a l’apartat VII d’aquest 

document, corresponent a l’annex 1. 

D’aquest document se’n desprèn que la vialitat proposada, tant rodat com per a vianants donen 

resposta principalment a la mobilitat urbana, articulant, donant connectivitat i accessibilitat a gran 

part de la ciutat, per la qual cosa no es fa necessari la realització de noves connexions viaries. Pel 

que fa l’increment de serveis de transport públic, la proposta modifica el recorregut de la línia 

existent sense generar increment de recorreguts, ni freqüències per donar servei al sector. 

11. Avaluació ambiental. 

D’acord amb l’art. 7.1.c de la Llei 6/2009, del 28 d’abril, d’avaluació ambiental de plans i 

programes, les modificacions del planejament urbanístic general que alterin la classificació de sòl 

no urbanitzable estan subjectes a avaluació ambiental, que segons la DA cinquena de la mateixa 

Llei es regula per la legislació urbanística en els aspectes relatius al contingut de l’informe de 

sostenibilitat ambiental i el seu procediment, és a dir, s’ajustarà al procediment establert a l’art. 

115 del RLU. 

D’acord amb aquest articulat en aquesta fase de planejament pertoca incorporar al document 

l’informe de sostenibilitat ambiental i, abans de l’aprovació provisional caldrà ampliar amb la 

memòria ambiental. 

A l’apartat VIII d’aquest document (annex núm. 2), s’adjunta l’informe de sostenibilitat ambiental 

(ISA) que, d’acord amb els requeriments ambientals establerts a l’apartat 3.3 de l’ISA, a l’apartat 7 

es realitza l’avaluació ambiental i la justificació del compliment dels objectius ambientals 

establerts, desglossat en tres apartats: 

- Contrast i justificació de la congruència de la modificació puntual amb els requeriments 

ambientals significatius en el seu àmbit. 

- Avaluació global de la modificació puntual. 

- Mesures de seguiment i supervisió que es preveuen. 

A l’apartat 8 s’identifiquen els requeriments ambientals significatius en l’àmbit del pla, els criteris i 

obligacions de protecció ambiental i la descripció ambiental de la modificació d’acord amb 

l’alternativa d’ordenació adoptada, i s’estableixen les mesures per al foment de la preservació i 

millora del medi ambient següents, que en compliment de l’informe emès pel Departament de 

Medi Ambient s’incorporen a les ordenances de la present modificació: 

1. Preservació de les zones i elements de valor ambiental alt i mitjà –i que s’assenyalen en l’ISA– 

en aquells sectors on no hi hagi ocupació per edificacions o elements viaris. Tal i com ja s’ha 

esmenat, això suposarà un total d’aproximadament 8.100 m2 de zones de valor ambiental alt i 

1.044 m2 de valor ambiental mitjà, del conjunt total de cessions d’espais lliures. 

2. De manera específica, caldrà també que es mantinguin els elements arbrats de valor ambiental 

alt o mitjà, i que coincideixin amb zones d’estacionament de vehicles o en espais de vorera 

que permetin alliberar-los o habilitar escocells. Això és així particularment al sector del complex 

hospitalari i a llevant dels usos terciaris. 

3. Als espais de valor ambiental baix i allà on ho permeti l’ordenació del sector, s’hi conformarà la 

comunitat primigènia de bosc mixt d’alzines i roures, també amb presència de suros i oms. Les 

espècies arbustives se suposa que per contacte acabaran colonitzant aquests nous sectors de 

manera espontània. 

La superfície a restaurar amb aquesta comunitat no serà mai inferior als 4.000 m², amb la qual 

cosa s’assolirà el 80% de les zones d’alt valor ambiental inicialment existents –aquests 4.000 

m² de nova creació se sumaran als aproximadament 10.500 m2 que ja es preserven. 

27 



Una aproximació de la distribució final dels espais forestals del sector és la que es pot veure a 

la Imatge 23. 

4. En les tasques de revegetació es considerarà tothora i com a primera opció el transplantament 

–només fem referència a peus de roure, alzina i surera– dels elements arbrats de major port i 

rellevància que puguin quedar afectats per la nova ordenació. Descartada aquesta alternativa 

per raons operacionals o de dificultat de pervivència dels exemplars, els treballs de forestació 

es faran tot garantint la procedència dels exemplars a introduir. 

5. En els treballs de revegetació i/o enjardinament del sector, s’utilitzaran en allò que fa als arbres 

i els arbustos els que segueixen –tot garantint sempre la seva procedència: 

5.1 Arbres 

- Roure martinenc (Quercus humilis) 

- Alzina (Quercus ilex) 

- Surera (Quercus suber) 

- Freixe de fulla petita (Fraxinus angustifolia) 

- Auró blanc (Acer campestre) 

- avellaner (Corylus avellana) 

5.2 Arbustos i lianes 

- Aladern de fulla estreta (Phillyrea angustifolia) 

- Sanguinyol (Cornus sanguinea) 

- Arboç (Arbutus unedo) 

- Marfull (Viburnum tinus) 

- Ginesta (Spartium junceum) 

- Aranyoner (Prunus spinosa) 

- Arç blanc (Crataegus monogyna) 

- Esbarzer (Rubus ulmifolius) 

- Galzeran (Ruscus aculeatus) 

- Estepa negra (Cistus monspeliensis) 

- Estepa borrera (Cistus salviifolius) 

- Englantina (Rosa sempervirens) 

- Lligabosc etrusc (Lonicera etrusca) 

- Lligabosc mediterrani (Lonicera implexa) 

- Heura (Hedera helix) 

També s’estableixen les mesures de seguiment i supervisió següents: 

1. Preservar estrictament i evitar impactes en aquells sectors que restin al marge del fet 

constructiu. En tot cas s’hi faran tasques de restauració i neteja de l’entorn. 

2. Avaluar de forma individualitzada les possibilitats de transplantament d’aquells peus de 

roure, alzina i surera que inevitablement quedin afectats. Si és el cas, es podrà també tenir 

en compte la seva incorporació en tant que elements de l’arbrat viari. 

12. Programa de participació ciutadana (art. 22 i 105 RLU). 

Atès que el planejament urbanístic general no està adaptat a les determinacions de la Llei 

d’urbanisme no es disposa del programa de participació ciutadana regulat a l’art. 22, el qual 

només és obligatori en cas de revisió del planejament urbanístic general. Per tant la participació 

ciutadana en aquest procés de modificació de les NSP serà la regulada en la legislació 

urbanística i que s’ha detallat a l’apartat 4.3 d’aquesta memòria corresponent a tramitació. 

28 



13. Document comprensiu (art 8.5.a TRLU). 

13.1 Delimitació dels àmbits subjectes a suspensió de llicències. 

L’art. 71.2 del TRLU estableix que l'aprovació inicial dels instruments de planejament urbanístic 

obliga l'administració competent a acordar les mesures enunciades a l'apartat 1, en els àmbits en 

què les noves determinacions comportin una modificació del règim urbanístic. 

Atès que la present modificació comporta un canvi de règim urbanístic dels terrenys inclosos en el 

sector, per canvi de classificació de sòl no urbanitzable a sòl urbanitzable delimitat, i als terrenys 

afectats per sistemes vinculats arran de la seva qualificació com a sistema urbanístic de 

comunicacions, en els terrenys grafiats en el plànol núm. 7. caldrà acordar la suspensió de 

l'atorgament de llicències de parcel·lació de terrenys, d'edificació, reforma, rehabilitació o 

enderrocament de construccions, d'instal·lació o ampliació d'activitats o usos concrets i d'altres 

autoritzacions municipals connexes establertes per la legislació sectorial, 

13.2 Resum de l’abast de les determinacions de la modificació del Pla. 

L’objecte de la present modificació puntual de les Normes Subsidiàries del terme municipal de 

Fornells de la Selva és classificar com a sòl urbanitzable delimitat uns terrenys situats al nord del 

barri Fornells Park, entre la carretera N-II i la C-65, que les NSP vigents classifiquen com a sòl no 

urbanitzable, i establir com a sistemes vinculats al sector, amb l’única finalitat d’obtenir-ne la 

titularitat, però sense que els seus propietaris participin en l’execució del sector, els terrenys 

necessaris per a connectar-lo amb els eixos viaris territorials esmentats. 

El sector delimitat, anomenat “Clínica Girona”; té una superfície de 60.515m² i els sistemes 

vinculats de aproximadament 21.500 m 2 , que podran ajustar-se en el planejament derivat en 

funció de la proposta de vialitat definitiva. El sostre total de l’actuació és de 45.386 m², del qual 

un mínim del 52% s’haurà de destinar a l’equipament sanitari i la resta a usos residencials 

d’habitatge i terciaris, al servei del mateix equipament que en conjunt facin atractiva i viable la 

transformació urbanística d’aquest àmbit del municipi. 

El nombre màxim d’habitatges a construir serà de 120, dels quals, com a mínim el 30 % del 

sostre residencial, tindran algun règim de protecció pública. 

Girona, 6 d’octubre de 2011 

Jordi Font Bel / Jaume Viñolas Segarra, arqtes. 

FONT - VIÑOLAS ARQUITECTES S.L.P. 

29 



30 



II. NORMES URBANÍSTIQUES PROPOSADES 

31 



32 



Fitxa del sector de sòl urbanitzable delimitat “clínica Girona” 

1 Superfície del sector: 60.515 m², el planejament derivat podrà ajustar aquesta per adaptar-se 

als límits de la propietat en funció d’un aixecament topogràfic precís en un màxim d’un 1%. 

2 Classificació: sòl urbanitzable delimitat 

3 Edificabilitat bruta: 0,75 m²st/m²s, de la qual com a mínim el 0.39 m²st/m²s, es destinarà a 

sostre sanitari privat, i com a màxim el 0,18 m²st/m²s es podran destinar a usos residencials 

d’habitatge i el 0,18 m²st/m²s a la resta d’usos compatibles diferent del principal. 

4 Nombre màxim de plantes: a definir pel PPU, però en qualsevol cas l’alçada de PB+4 només 

s’admetrà en l’equipament sanitari privat. 

5 Densitat màxima: 20 Habitatges/Ha (120 habitatges). 

6 Reserves mínimes per a habitatges de protecció pública: 

- Habitatges amb protecció oficial de règim general: 20% del sostre residencial (24 hab.) 

- Habitatges amb protecció oficial de preu concertat: 10% del sostre residencial (12 hab.) 

7 Usos: 

- Principals: equipament sanitari privat 

- Compatibles: residencial i habitatge (la superfície mínima per habitatge serà de 68 m 2 útils), 

comercial, comercial a l’engròs, oficines i serveis, restauració, cultural i social, educatiu, 

garatge, serveis tècnics, sanitari, assistencial, esportiu, administratiu, radiocomunicació, 

serveis urbans. 

- Prohibits: Religiós. 

8 Cessions: 

- Sistema urbanístic de comunicacions, xarxa viària: segons el PPU. 

- Sistema urbanístic d’espais lliures públics: 25%. 

- Sistema urbanístic d’equipaments comunitaris: 5%. 

- Aprofitament urbanístic: 15% a l’administració actuant. 

9 Manteniment global de les superfícies destinades a cadascun dels sistemes urbanístics locals: 

D’acord amb el que disposa l’art. 64 del Text refós de la Llei d’urbanisme, part del sistema 

d’equipaments comunitaris es podrà destinar a espais lliures si l’objectiu és d’interès públic tal 

com preservar en la seva màxima extensió la massa boscosa existent. 

10 Terminis: 

El sector es desenvoluparà en el primer sexenni de vigència de la modificació de les NSP. 

11 Sistemes vinculats: 

D’acord amb allò que preveu l’art. 35.2.a del Reglament de la Llei d’urbanisme, es vincula al 

sector de la Clínica Girona els terrenys classificats com a sòl no urbanitzable necessaris per a 

la connexió del sector amb la xarxa viària existent (N-II i C-65) que queden qualificats el 

sistema urbanístic de comunicacions, xarxa viària. La superfície exacte dels terrenys de 

sistema vinculats al sector els definirà el planejament derivat en funció de la definició del 

sistema viari, però que aproximadament són de 21.500 m 2 . 

Cal fer constar que tal com estableix l’Avanç de planejament de l’àmbit “Estació Avellaneda – 

Àrea Hospitalària Sud” definit pel PDU, en el moment que els planejaments generals del 

municipi de Girona i Fornells classifiquin els sectors confrontants, aquests sistemes vinculats 

passaran a tenir consideració d’Infraestructures comunes. 

12 Deure de conservació. 

No s’imposa el deure de conservació mitjançant la constitució d’una junta de conservació, en 

no apreciar-se les circumstàncies que ho fan necessari ni les condicions establertes a l’art 68.7 

del RLU, però la garantia es mantindrà durant un termini de 3 anys des de la recepció de les 

obres. 

13 Mesures ambientals: 

1. Situar el sistema urbanístic d’espais lliures públics en la zona boscosa existent al sector, 

preservant la màxima superfície possible d’acord amb les determinacions de l’ISA, 

33 



incrementant el necessari (aproximadament fins a 16.500 m²) la superfície mínima 

establerta a l’apartat vuitè d’aquestes Normes urbanístiques, incloent la part que es permet 

destinar-hi d’equipaments comunitaris. 

2. Preservar les zones i elements de valor ambiental alt i mitjà que s’assenyalen en l’ISA en 

aquells sectors on no hi hagi ocupació per edificacions o elements viaris. 

3. Mantenir els elements arbrats de valor ambiental alt o mitjà, i que coincideixin amb zones 

d’estacionament de vehicles o en espais de vorera que permetin alliberar-los o habilitar 

escocells. 

4. A més dels espais de valor ambiental baix i allà on ho permeti l’ordenació del sector, es 

durà a terme la revegetació de les zones identificades al plànol núm. 08 “Proposta 

d’ordenació”. S’hi conformarà la comunitat primigènia de bosc mixt d’alzines i roures, també 

amb presència de suros i oms, i la superfície a restaurar amb aquesta comunitat no serà 

inferior als 3.500 m 2 . 

5. En les tasques de revegetació, pel que fa a peus de roure, alzina i surera, es considerarà 

tothora i com a primera opció el transplantament dels elements arbrats de major port i 

rellevància que puguin quedar afectats per la nova ordenació. Descartada aquesta 

alternativa per raons operacionals o de dificultat de pervivència dels exemplars, els treballs 

de forestació es faran tot garantint la procedència dels exemplars a introduir. 

6. En els treballs de revegetació i/o enjardinament del sector, tot garantint sempre la seva 

procedència, s’utilitzaran en allò que fa als arbres: Roure martinenc (Quercus humilis), 

Alzina (Quercus ilex), Surera (Quercus suber), freixe de fulla petita (Fraxinus angustifolia), 

Auró blanc (Acer campestre), Avellaner (Corylus avellana); i els arbustos els que 

segueixen: Aladern de fulla estreta (Phillyrea angustifolia), Sanguinyol (Cornus sanguinea), 

Arboç (Arbutus unedo), Marfull (Viburnum tinus), Ginesta (Spartium junceum), Aranyoner 

(Prunus spinosa), Arç blanc (Crataegus monogyna), Esbarzer (Rubus ulmifolius), Galzeran 

(Ruscus aculeatus), Estepa negra (Cistus monspeliensis), Estepa borrera (Cistus 

salviifolius), Englantina (Rosa sempervirens), Lligabosc etrusc (Lonicera etrusca), Lligabosc 

mediterrani (Lonicera implexa), Heura (Hedera helix). 

7. Es tindran en consideració les mesures de protecció ambiental previstes a la fitxa del 

Sector Fornells 1 “Clínica Girona” de l’ISA de l’Avanç de pla de l’àmbit “Estació Avellaneda - 

Àrea Hospitalària Sud”. 




34 



1. Formulació del planejament derivat 

2. Terminis a establir en el pla d’etapes del PPU. 

35 


III. AGENDA


36 



1. Formulació del planejament derivat. 

D’acord amb l’apartat segon de l’art. 99.1.b del TRLU, en el redactat que li atorga el decret 

1/2010, l’execució de les previsions contingudes en la present modificació seran immediates, per 

la qual cosa caldrà presentar el pla parcial urbanístic del sector a l’Ajuntament per a la seva 

tramitació abans de sis mesos des de la publicació de l’acord d’aprovació definitiva de la present 

modificació. 

2. Terminis a establir pel PPU en el Pla d’etapes. 

El Pla d’etapes del Pla parcial urbanístic establirà com a màxim els terminis següents: 

− Projecte d’urbanització.: 

Es presentarà davant l’Ajuntament per la seva tramitació abans de tres mesos des de la 

notificació de l'acord d'aprovació definitiva del PPU. 

− Obres d’urbanització: 

S’establirà un termini màxim per a iniciar les obres d’urbanització de sis mesos, a partir de la 

publicació de l'aprovació definitiva del projecte d’urbanització, i de 18 mesos per a executar les 

obres , admetent-se una pròrroga de dos mesos per a iniciar-les i de 6 mesos per acabar-les, 

si hi ha causes raonables que ho justifiquin. 

− Projecte de reparcel·lació. 

El projecte de reparcel·lació es presentarà davant l’Ajuntament per a la seva tramitació de 

manera simultània al projecte d’urbanització i en qualsevol cas abans de tres mesos des de la 

notificació de l'acord d'aprovació definitiva del present pla. 

− Edificació de l’equipament sanitari privat. 

Els terminis per a l’inici i la finalització de l’equipament sanitari privat seran de 2 anys per a 

l’inici de les obres, a comptar des que la parcel·la tingui la condició de solar, i de 3 anys per a 

la llur finalització, a comptar des de la data d’atorgament de la llicència d’obres. 

− Edificació dels habitatges de protecció pública. 

Els terminis per a l’inici i la finalització dels habitatges amb protecció oficial seran de 2 anys per 

a l’inici de les obres, a comptar des que la parcel·la tingui la condició de solar, i de 3 anys per a 

la llur finalització, a comptar des de la data d’atorgament de la llicència d’obres. 

− Edificació dels habitatges lliures. 

Els terminis per a l’inici i la finalització dels habitatges lliures seran de 5 anys per a l’inici de les 

obres, a comptar des que la parcel·la tingui la condició de solar, i de 3 anys per a la llur 

finalització, a comptar des de la data d’atorgament de la llicència d ’obres. 




37 



38 



1. Pressupost de les despeses d’urbanització. 

1.1. Obres d’urbanització. 

1.2. Projectes. 

1.3. Despeses de formalització i inscripció. 

1.4. Indemnització dels sistemes vinculats. 

1.5. Total despeses d’urbanització. 

2. Estudi i justificació de la viabilitat. 

2.1. Repercussió dels costos d’obres d’urbanització. 

2.2. Fons disponibles. 

3. Informe de sostenibilitat econòmica. 

3.1. Suficiència i adequació del sòl destinat a usos productius. 

3.2. Estimació i ponderació de l’ impacte en les finances públiques. 

4. Avaluació econòmica de la rendibilitat de l’operació. 

4.1. Rendiment econòmic segons l’ordenació vigent. 

4.2. Rendiment econòmic segons la nova ordenació. 

4.3. Rendibilitat. 

5. Annex pressupost de les obres d’urbanització (MSV) 

AVALUACIÓ ECONÒMICA FINANCERA 

39 



40 



1. Pressupost de les despeses d'Urbanització.- 

La valoració de les despeses previstes es realitza de manera estadística i caldrà actualitzar-la una 

vegada redactat el projecte d’urbanització. 

Atès que l’avaluació econòmica ha de contenir una previsió de totes les despeses d’urbanització, 

a més de les obres d’urbanització cal incloure tots aquells conceptes previstos a l’art. 114 del 

TRLU, és a dir: 

a. La totalitat de les obres d'urbanització determinades pel planejament urbanístic i pels projectes 

d'urbanització amb càrrec al sector, que en aquest cas inclourà tant les obres d’urbanització 

internes del sector com les externes corresponents als sistemes vinculats i a la connexió 

exterior dels serveis urbanístics 

b. Les indemnitzacions procedents per l'enderrocament de construccions i la destrucció de 

plantacions, d'obres i d'instal·lacions. 

c. Les indemnitzacions procedents pel trasllat forçós d'activitats. 

d. El cost dels avantprojectes, dels plans parcials urbanístics i els plans de millora urbana, dels 

projectes d'urbanització i dels instruments de gestió urbanística. 

e. Les despeses de formalització i d'inscripció en els registres públics corresponents dels acords i 

les operacions jurídiques derivats dels instruments de gestió urbanística. 

f. Les despeses de gestió, degudament justificades, sota els principis de proporcionalitat i de no 

enriquiment injust. 

g. Les indemnitzacions procedents per l'extinció de drets reals o personals, d'acord amb la 

legislació aplicable en matèria de règim de sòl i de valoracions. 

h. Les despeses generades per a l'efectivitat del dret de reallotjament, d'acord amb el que 

disposa l'apartat 2. 

Tractant-se de la delimitació d’un sector de propietari únic no es valoren els apartat b, c, f i g; 

tampoc existeixen drets de reallotjament, però, en aquest cas caldrà incloure les despeses 

procedents de l’obtenció dels terrenys afectats a sistemes vinculats. 

1.1 Obres d’urbanització. 

- D’acord amb els predimensionats dels serveis urbanístics a implantar i els preus estadístics 

que contenen els fulls Excel que s’acompanyen a l’annex corresponent a pressupost de les 

obres d’urbanització(MSV), el cost total de les obres d’urbanització interiors del sector 

(sense IVA) són .....................................................................................................2.234.662 € 

- I les obres d’urbanització del vial exterior que comunica l’àmbit amb la N-II i la C-65, que 

són sistemes vinculats al sector (sense IVA), pugen a .........................................1.034.040 € 

1.2 Projectes. 

- El cost dels documents de planejament (avanç de pla, modificació de les NSP i PPU), el 

projecte d’urbanització del sector, el de les obres externes, el projecte de reparcel·lació, i la 

direcció de les obres (sense IVA) pugen a ...............................................................220.000 € 

1.3 Despeses de formalització i inscripció. 

- Les despeses registrals per a la inscripció del projecte de reparcel·lació en el Registre de la 

propietat pugen aproximadament (sense IVA)............................................................24.000 € 

41 



1.4 Indemnització dels sistemes vinculats. 

- El sistemes vinculats al sector d’acord amb allò establert a l’art. 35 del RLU s’obtenen 

d’acord amb allò disposat a l’art. 133.4 del mateix Reglament i participen en la 

reparcel·lació als únics efectes de la determinació de la indemnització que correspon a les 

persones propietàries i fer efectiva llur cessió a l’administració. La determinació del valor 

d’indemnització es farà atenent a llur classificació i atenent al fet que la modificació de les 

NSP que es tramita els classifica com a sòl no urbanitzable. El preu unitari serà el 

corresponent al sòl rural establert a l’art. 23 del RDL 2/2008, pel qual s’aprova el text refós 

de la Llei de sòl, es a dir, mitjançant la capitalització de la renda anual real o potencial de 

l’explotació, que de manera indicativa podem situar en 4 €/m², amb la qual cosa el valor 

total de la indemnització (que no porta IVA) serà de 21.500 m² x 4 €/ m² 

.....................................................................................................................................86.000 € 

1.5 Servei de Transport públic 

- D’acord amb la proposta de mobilitat es modifica el recorregut de la línia existent L10 amb 

una longitud de 1000 m amb relació al recorregut actual. El cost per 10 anys del dèficit 

d’explotació pel transport públic és de .....................................................................160.454 € 

1.6 Total despeses d’urbanització 

- El total de les despeses d’urbanització és de .......................................................3.759.156 € 

2. Estudi i justificació de la viabilitat.- 

2.1 Repercussió dels costos d'obres d'urbanització 

D’acord amb el cost de les despeses d’urbanització previstes, la repercussió mitjana 

estimada serà: 

- 3.759.156 € / 45.386 m² sostre = 82,83 € / m² st 

- 3.759.156 € / 31.813 m² sòl privat = 118,16 € / m² sòl net 

- 3.759.156 € / 60.515 m² sòl del sector = 62,12 € / m² sòl brut 

Aquests valors de repercussió sobre el sòl (brut i net) o el sostre se situen dins els raonables 

en actuacions que contenen la diversitat d’implantacions que proposa la present modificació 

de les NSP. 

2.2 Fons disponibles 

La urbanització del sector anirà a càrrec del propietari únic del sector, la societat Mas Casa 

Groga SA, que explota l’activitat de l’equipament sanitari actual situat dins la ciutat de Girona 

i que disposa de solvència suficient per a executar el sector. 

3. Informe De Sostenibilitat Econòmica.- 

El present informe de sostenibilitat econòmica forma part de la documentació obligatòria que 

desplega l’ordenació de les actuacions urbanitzadores, tal com ve determinat a l’article 12 del 

Decret llei 1/2007 de 16 d’octubre de mesures urgents en matèria urbanística i que modifica 

diferents apartats dels articles 59, 61 i 66 del text refós de la llei d’urbanisme, recollint allò previst 

a l’article 15.4 de la Llei del sòl estatal 8/2007 de 28 de maig. En concret, l’article 12 del Decret 

1/2007 de 16 d’octubre estableix que l’informe de sostenibilitat econòmica ha de contenir: 

“.... la justificació de la suficiència i adequació del sòl destinat a usos productius i la 

ponderació de l’impacte de les actuacions previstes en les finances públiques de les 

administracions responsables de la implantació i el manteniment de les infraestructures i 

de la implantació i prestació dels serveis necessaris”. 

42 



A la disposició transitòria segona, apartat 3, del mateix Decret Llei 1/2007 s’estableix que l’informe 

de sostenibilitat econòmica s’haurà d’aplicar als instruments de planejament aprovats inicialment 

amb posterioritat a l’1 de juliol de 2007. Per tant, i en base a la legislació urbanística aplicable, 

s’elabora el present informe de sostenibilitat econòmica relatiu al PPU del sector Clínica Girona. 

3.1 Suficiència i adequació del sòl destinat a usos productius. 

Les polítiques econòmiques i fiscals per a la localització de les activitats productives 

corresponen principalment a àmbits superiors al pròpiament municipal. Urbanísticament i a 

nivell estrictament municipal es considera convenient facilitar que en el municipi es produeix 

un cert equilibri entre el nombre de població ocupada resident i el nombre de llocs de treball 

existents. I això sota el principi de facilitar la implantació d’aquesta població i evitar que es 

produeixin majors necessitats de mobilitat de la població resident per motius de treball. 

De les dades d’Idescat se’n dedueix que a l’any 2001 Fornells de la Selva tenia una població 

de més de 16 anys de 1.325 persones, dels quals 819 estaven ocupats, 57 desocupats i 449 

inactius, la qual cosa situava l’atur en un 6,5% de la població activa. De les dades de 

localització se’n dedueix que de la població ocupada 234 ho fan en el mateix municipi. Tot i 

que no es disposa de dades concretes del municipi, és notòria la recessió econòmica i 

l’increment de l’atur a nivell de Catalunya i que justifica la necessitat de generar sòl per a 

usos productius per incrementar la població ocupada i evitar la necessitat de desplaçament 

dels residents. 

Aquest model és, a la pràctica, concordant amb el model d’interdependència territorial que 

s’està donant a Catalunya. La deslocalització dels llocs de treball cap a zones properes és 

funció directa de la voluntat de la població de situar la seva residència no en funció del lloc de 

treball sinó en base a altres valors alternatius: qualitat de vida, entorn adequat, nivell de 

serveis i, òbviament, el preu de l’habitatge. 

Per això, i encara que els percentatges poden haver canviat quelcom, amb els 

desenvolupaments urbans que ara es plantegen es considera prioritari incrementar 

percentualment el nombre de llocs de treball per a tal d’afavorir l’equilibri entre el nombre de 

població ocupada resident i el nombre de nous llocs de treball que es generaran per motiu 

d’aquesta implantació. 

L’augment de llocs de treball que es generaran en el sector assolirà xifres importants amb la 

implantació del nou equipament sanitari a més de la implantació de les noves activitats 

econòmiques que la proximitat de l’equipament farà atractives. 

3.2 Estimació i ponderació de l’impacte en les finances públiques. 

L’actuació urbanística del sector Clínica Girona, d’acord amb la seva naturalesa i les seves 

dimensions, es preveu que pot incidir sobre les finances públiques des de diferents aspectes 

que són el següents: 

3.2.1 Sobre els ingressos i despeses de capital derivats de l’actuació. 

Per la banda de les despeses les principals inversions municipals que es deriven d’una 

actuació urbanística d’aquest tipus són la construcció de l’equipament comunitari cultural 

previst en el sector i la intervenció sobre els espais lliures públics. 

En el cas que ens ocupa la previsió de sòls destinats a equipaments és d’aproximadament 

3.600 m² de sòl, superfície aquesta que permet destinar-lo als usos abans esmentats. Per 

això la repercussió sobre les finances municipals, pel que fa a aquest aspecte, és reduïda i 

difícilment quantificable, però en qualsevol cas podrà ser fàcilment absorbida per la 

materialització de les cessions del 15% d’aprofitament urbanístic del sector. 

Per tant, queda clar que, pel que fa al capítol d’ingressos i despeses de capital que se’n 

poden derivar per l’ajuntament de Fornells de la Selva en el desenvolupament previst del 

sector Clínica Girona que es proposa es pot concloure que el seu impacte sobre les finances 

públiques és sostenible econòmicament. 

43 



3.2.2 Sobre els ingressos i despeses corrents municipals. 

Els principals efectes sobre els ingressos i despeses corrents de la hisenda municipal de 

Fornells d ela Selva pel desplegament urbanístic del sector Clínica Girona seran els que 

provinguin del normal funcionament dels nous sistemes i serveis amb que s’ha de dotar el 

sector i que, competencialment i llevat de les infraestructures explotades per companyies de 

serveis, tindran que anar a càrrec de l’ajuntament, a més dels propis que es derivaran de 

l’ocupació de les noves activitats construïdes. 

A aquest respecte, l’estimació de l’impacte de tots aquests aspectes sobre els ingressos i 

despeses corrents municipals, i per a tal de no entrar en una casuística excessiva i atenent a 

les principals partides que poden quedar afectades, s’ha considerat: 

a. Ingressos 

Les principals partides que poden experimentar els augments més significatius són: 

Impost de bens immobles (IBI); Impost sobre construccions; taxes per llicències d’obres; 

taxa de recollida d’escombraries; i l’ impost d’activitats econòmiques (IAE). 

b. Despeses 

Els principals augments a contemplar corresponen a les partides de serveis de 

competència directa de l’ajuntament: Manteniment i reposició de l’espai públic (vials zones 

verdes, espais lliures i altres), Manteniment de l’enllumenat públic i del clavegueram; 

Neteja i recollida d’escombraries; i la possible major dotació de personal i organització 

municipal per atendre el nou desenvolupament urbanístic. 

En principi els augments en les despeses corrents derivats dels nous serveis a la propietat 

que poden comportar les actuacions urbanístiques previstes al Pla Parcial, com són les 

exposades de manteniment i reposició del nou espai públic, de l’enllumenat públic i del 

clavegueram, de la recollida d’escombraries i de la vigilància han d’estar cobertes per 

l’aplicació de les taxes corresponents, tal i com estableix la llei reguladora de les hisendes 

locals junt amb els majors ingressos a percebre per concepte d’IBI dels nous locals per 

activitats i, també, per l’ impost sobre construccions i del de recollida d’escombraries. 

En aquesta línia, i prenent com a referència els valors que avui s’apliquen en concepte 

d’IBI i de recollida d’escombraries i projectats al moment en que estiguin acabades les 

instal·lacions de les activitats econòmiques (horitzó 2.013), fàcilment els ingressos que pot 

assolir la hisenda municipal són les següents: 

- Impost sobre bens immobles i escombraries 45.386 m² * 4 €/m2 = 181.544 € 

- Impost sobre activitats econòmiques 4 activitats * 1200 € = 4.800 € 

- Taxes diverses ( guals, vehicles comercials, etc. ) 12.000 € 

Total ingressos 198.344 € 

Aquest capítol representa un ingrés promig de l’ordre de 4,37 €/ m² sostre. 

Respecte les despeses directament vinculades al manteniment de l’espai públic les 

podrem estimar en base a barems orientatius que són d’aplicació ordinària en el procés 

urbanístic i que podem xifrar en uns marges de mínims i màxims a invertir anualment. 

Aquestes despeses són: 

Concepte Superfície Cost Unitari Cost manteniment anual 

Manteniment en m 2 de sòl (mínim – màxim) Mínim Màxim 

Espais lliures 16.957 m 2 

1 – 2 16.957 33.914 

Espai viari 7.396 m 2 

3 – 4 22.188 29.584 

Altres (5%) 2.521 3.709 

TOTAL DESPESES ................ 41.666 67.207 

44 



Aquest capítol representa una despesa promig de 0,92 €/m² sostre en el supòsit mínim i 

de 1,48 €/m² sostre com a màxim, amb la qual cosa la implantació no respresenta un 

increment de despesa per a l’Ajuntament, a més dels ingressos provinents de l’impost de 

construcció ICIO i de les taxes de tramitació de llicències i d’activitats. 

Finalment, i pel que fa a les despeses que se’n poden derivar de la nova organització i 

dotació municipal que pot requerir la major gestió i control urbanístic que generi el 

desplegament d’aquest Pla Parcial no es preveu que augmentin de forma significativa i 

que, en gran part, es puguin considerar incloses en el 5% addicional de manteniment. 

En qualsevol cas, queda clar que l’increment dels ingressos corrents per motiu d’aquesta 

actuació urbanística garanteix suficientment les despeses corrents que genera la seva 

conservació i manteniment. 

3.2.3 Impacte sobre els sectors econòmiques. 

L’aportació mitjana d’un treballador de la construcció al producte interior brut a preus de mercat – 

PIB – pel conjunt de Catalunya a l’any 2006 es situava a l’entorn de 40.500 €. 

Partint que el valor del PIB de Catalunya a l’any 2006 es situava en 137.072.000.000 € a preus 

constants de l’any 2000 (veure Anuari econòmic Comarcal – Caixa Catalunya 2007), en resulta 

que el valor real en dita data era de 165.172.000.000 €, en tant que el pes del sector de la 

construcció en aquesta xifra era del 8,58% (14.200.000.000 €), en resultaria que la població 

ocupada seria de l’ordre d’un 350.000 treballadors en aquesta branca de l’activitat econòmica. 

Aplicant el supòsit que per cada nova construcció d’aquesta envergadura s’acostumen a generar 

set llocs de treball, aleshores l’impacte global en PIB de la implantació del pla parcial a preus 

actuals es pot estimar en un resultat de multiplicar 40.500 € per 7 edificacions d’activitats 

econòmiques per 7 treballadors , que dóna un resultat de 1.984.500 €. 

Tanmateix, i considerant una etapa d’edificació de 5 anys, amb un nivell d’edificació regular i 

anàleg per a cada any, en resultaria la construcció d’una mitjana de 3.467 m2 per any, el que 

significaria la consolidació estable de 10 llocs de treball durant aquest període. Aquest llocs de 

treball s’haurien d’afegir als estables de 85 llocs generats per les pròpies activitats econòmiques 


Per tot això, es pot afirmar que queda demostrada la sostenibilitat econòmica de l’actuació 

urbanística del Pla Parcial, tant pel que fa a la suficiència i adequació del sòl destinat a usos 

productius com del balanç positiu que resulta de ponderar els ingressos i despeses que les noves 

edificacions i les noves prestacions de serveis generen. 

És a dir, l’actuació que aquí es planteja és urbanísticament viable i econòmicament sostenible per 

trobar-se dins els paràmetres en que es desenvolupen altres actuacions anàlogues i no provoca 

dèficit a la hisenda municipal amb la nova estructura que assolirà per motiu d’aquesta i altres 

actuacions urbanístiques similars. 

45 



4. Avaluació Econòmica De La Rendibilitat De l’Operació.- 

L’art. 94.1.c del TRLU estableix que l’avaluació econòmica financera ha d'incloure, com a 

separata, una avaluació econòmica de la rendibilitat de l'operació en la qual s'ha de justificar, en 

termes comparatius, el rendiment econòmic derivat de l'ordenació vigent i el que resulta de la 

nova ordenació. 

4.1 Rendiment econòmic segons l’ordenació vigent. 

El valor de mercat de qualsevol finca ens el defineix bàsicament el mètode de comparació 

mitjançant les tècniques comparatives que consisteixen en comparar l’actiu objecte de taxació 

amb altres de semblants qualitats o característiques dels quals es coneix el preu. La 

comparació s’efectua en base un o varis signes externs, també anomenats variables exògenes 

o explicatives. No hi ha dubte que, emprant el sistema de comparació adequat, la quantificació 

monetària del valor del bé serà el reflexa del possible valor de mercat. El valor de mercat pel 

mètode de comparació és el valor que s’utilitza prioritàriament per les valoracions de garantia, 

amb qualsevol finalitat, és l’únic valor emprat en el mon financer, empresarial i en les relacions 

comercials entre particulars. 

Això no obstant, tractant-se de sòl no urbanitzable, normalment aliè al joc de l’oferta i la 

demanda, no es disposa de comparables per poder establir el valor pel mètode de comparació. 

L’ordre ECO/805/2003, de 27 de març, sobre normes de valoració de béns immobles i 

determinats drets per a certes finalitats financeres, modificada per l’Ordre EHA/3011/2007, de 

4 d’octubre, i per l’Ordre EHA/564/2008, de 28 de febrer, ens posa a l’abast altres tècniques i 

metodologies que ens permeten trobar el valor de mercat del sòl no urbanitzable, com és el 

mètode de capitalització de rendes. En definitiva, és la mateixa metodologia que propugna la 

Llei de sòl estatal, en cas d’expropiacions urbanístiques, en el seu article 23 per a valorar el sòl 

rural, o la Llei d’hisendes locals, a efectes fiscals. 

Per a trobar el valor de la finca cal actualitzar la renda neta anual o potencial produïda pel 

terreny en el moment de la valoració. Atès que no es tracta d’actualitzar la renda produïda per 

una activitat ubicada en un edifici amb una vida útil concreta, en el qual hauríem de capitalitzar 

a un nombre d’anys determinats, capitalitzem a perpetuïtat, amb la qual cosa únicament cal 

dividir la renda neta anual entre la taxa d’actualització: 

VA = Rn/i 

Essent: 

⋅ VA: Valor actual de la finca 

⋅ Rn: renda néta anual = Rb – G 

⋅ Rb = renda bruta = Ingressos + subvencions 

⋅ G = despeses fixes (impostos assegurances) + despeses variables (salaris empleats, 

aigua, llum... 

⋅ i: taxa d’actualització = 2,50 

Les dades a emprar són les següents: 

. Renda teòrica per hectàrea de conreu de blat de moro: 2.106 €/ha. 

. Despeses d’explotació: 825 €/ha. 

. Renda neta: 1.281,80 €/ha. = 0,12818 €/m² 

. i: 2,50% 

. Vi = Rn/i 

. Vi = 0.12818 €/m² / 0.02= 5,12 €/m². 

Valoració actual de la finca: 60.515 m² x 5,12 €/m² = 309.836 € 

46 



4.2 Rendiment econòmic segons la nova ordenació. 

4.2.1 Aprofitament urbanístic 

De la nova ordenació en resulta l’aprofitament urbanístic següent: 

- Sostre d’habitatges amb protecció oficial de règim general: 2.100 m² 

- Sostre d’habitatges amb protecció oficial de preu concertat: 1.050 m² 

- Sostre d’habitatges lliures: 7.350 m² 

- Sostre terciari: 10.850 m² 

- Sostre sanitari privat: 24.036 m² 

4.2.2 El mètode residual estàtic 

Per a la valoració dels terrenys destinats a rebre l’aprofitament urbanístic emprem el mètode 

residual estàtic que consisteix en l’anàlisi de les inversions en valors actuals, en base a l’ús 

més intensiu i millor possible. S’estima descomptant el conjunt de despeses i beneficis de 

construcció i promoció del valor de l’immoble actual en venda, obtenint residualment el valor 

del sòl. 

La seva aplicació està lligada als mètodes de valoració del cost de reposició i de mercat, ja 

que el valor de l’immoble ha de ser conegut mitjançant un anàlisi del mercat i amb la 

metodologia del cost de reposició es troben el total de les despeses a tenir en compte 

(llicències, projectes, direcció d’obres, planejament, indemnitzacions, etc...) per a obtenir 

residualment el valor del sòl. 

La fórmula a emprar ve establerta a l’art. 42 de l’Ordre ECO/805: 

F= VM x (1-b) - Σ Ci 

Essent: 

F= Valor del terreny a obtenir residualment 

VM= Valor del producte final obtingut pel mètode de comparació 

b= Marge o benefici net del promotor en tant per ú, atenent als ratis de mercat del producte 

final en aquest moment 

Ci= Cadascuna de les despeses necessàries considerades 

El coeficient b.- És la tassa d’actualització o rendibilitat mínima anual exigible a una 

inversió immobiliària i està formada per la suma de tres components: 

-TLR = Tassa lliure de risc (rendibilitat del deute públic) 

-PRM = Prima de risc de mercat (uniforme en un país a cada moment) 

-PRP =Prima de risc del producte (variable en funció de l’ús). 

Per definir la tassa lliure de risc (TLR) s’agafa la mitjana del deute públic del mercat 

secundari a 3 anys dels 12 mesos anteriors a la data de valoració, és a dir de gener a 

desembre de 2009: 2,98%. 

Les dues primes de risc sumades formen la prima de risc (PR) variables segons l’ús. 

Com que a Fornells de la Selva bàsicament els l’habitatge és de primera residència, els 

valors establerts per a cada tipus. L’ordre ECO/805/2003 estableix els valors mínims 

següents: 

-Habitatges de 1ª residència: 8% 

En les circumstàncies actuals on les vendes resulten difícils de concretar, tot i que la 

norma no ho estableix, resulta prudent per a determinar la tassa d’actualització aplicar 

un diferencial addicional: 


El marge brut del promotor s’obté mitjançant la fórmula següent: 

-b= 1,5 x (TLR+PR+PA)= 1,5 x (2,98 + 8 + 5) = 23,97% 

47 



D’acord amb la Disposició transitòria única de l’ordre ECO/805/2003, modificada per 

l’art. 35 de l’ordre EHA/3011/2007, el marge de benefici del promotor (b) no podrà ser 

inferior al següents valors: 


Així doncs, ens troben dins els marges establerts per la legislació: 23,97 >18 

Els costos a preveure estan formats per Cc+Cp+Cfc 

Essent: 

Cc: Costos de construcció considerant: Cost execució material (CEM), despeses 

generals (Gg) i benefici industrial constructor (Bc). 

Cp: Són les despeses de promoció que estan formades per les derivades de la 

construcció (Cpc) i les de la promoció (Cpp). 

Cpc comprèn: honoraris tècnics, (H), seguretat i salut (SS) Estudi geotècnic (EG) i el 

control de qualitat (CQ). Es consideren un 8% del Cc 

Cpp comprèn: impostos no recuperables com el de transmissions patrimonials, 

actes jurídics documentats, notaria, registre de la propietat, declaració d’obra nova, 

divisió de propietat horitzontal (INR), cost de la llicència d’obres i taxes (T), 

inspeccions de control tècnic (IQt), assegurança desenal (Sd), despeses 

d’administració del promotor (Ga). Es consideren un 6% del Cc. 

Cfc: Són les despeses de financiació (Cf) i les de comercialització (Cc). El Cf se situa 

en un 2% dels preus de venda i els Cc en un 5%. 

4.2.3 Valor en euros del sostre destinat a la construcció d’habitatges amb protecció oficial de 

règim general i de preu concertat. 

D’acord amb l’Ordre VIV/1952/2009, el municipi de Fornells de la Selva està inclòs en l’àmbit 

territorial de preu màxim superior del grup B i, tenint en compte la disposició addicional 

segona del Reial Decret 2066/2008, pel qual es regula el Pla Estatal de Vivenda i 

Rehabilitació 2009-2012, que fixa el mòdul bàsic estatal en 758 €/m² útil, el preu màxim de 

venda dels habitatges amb protecció oficial de règim general i de preu concertat, d’acord amb 

la fórmula establerta a l’art. 9.1 de la Llei 13/2010, de 2 de febrer, del Pla per al dret a 

l’habitatge del 2009-2012 és: 

1. Habitatges amb protecció oficial de règim general 

- mòdul bàsic estatal x 1,6 x 1,30 = 758 €/m² útil x 1,6 x 1,30 = 1.576,64 €/m² útil. 

2. Habitatges amb protecció oficial de preu concertat 

- mòdul bàsic estatal x 1,8 x 1,60 = 758 €/m² útil x 1,8 x 1,60 = 2.183,04 €/m² útil. 

D’altra banda, l’art. 2.d del Real Decret 3148/1978, de 10 de novembre, pel qual es 

desenvolupa el RDLlei 31/78, de 31 d’octubre, sobre política d’habitatge, estableix que la 

protecció oficial també s’estendrà als terrenys i obres d’urbanització necessaris per a portar a 

terme la construcció i el seu valor no podrà excedir del 15% de la xifra que resulti de 

multiplicar el preu de venda del m² de superfície útil, en el moment d’obtenir la qualificació 

definitiva, per la superfície útil dels habitatges i altres edificacions protegides. 

L’art. 39.2 de la LS, en referència als patrimonis públics de sòl, estableix que els terrenys 

destinats a la construcció d’habitatges amb protecció pública no podran ésser adjudicats, ni 

en dita transmissió ni en les successives, per un preu superior al valor màxim de repercussió 

del sòl conforme la seva legislació reguladora. Així doncs, s’estableix un valor de repercussió 

del sòl del 15% del preu de venda del m² de superfície útil. 

Compartim la tesi d’alguns taxadors, defensada per Juan Antonio Chinchilla Peinado en el 

seu article a la “Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente” de novembre de 2007 de 

l’editorial Montecorvo, en referència als patrimonis públics del sòl, segons la qual s’imposa a 

l’Administració titular del terreny la limitació de no disposar d’aquest sòl pel seu valor de 

mercat. Si es tracta d’un valor objectiu, diferent del de mercat, ha d’operar en els dos sentits i 

48 



tampoc pot ésser inferior, i així ho ha establert la jurisprudència, tal com s’esmenta a dit 

article. 

Igualment, atenent al principi de major i millor ús establert a l’art. 3 de l’ECO/805 també cal 

considerar que el preu de venda dels habitatges amb protecció pública serà el màxim 

establert en la normativa sectorial, i conseqüentment el valor de repercussió del sòl també 

serà el màxim legalment establert, o sigui el 15% del preu de venda del mòdul. 

Atès que habitualment la repercussió del sòl s’efectua amb el sostre construït caldrà 

transformar el preu màxim de venda establert en m² útils a m² construïts. L’experiència ens 

demostra que per habitatges d’entre 70 i 100m² de superfície, un 15% d’aquesta no és 

computable com a útil, per tant tenim: 0,85 m² sostre útil = 1 m² sostre construït 

A aquest valor també cal descomptar el sostre destinat a espais comuns que es fixa en un 

10% del sostre construït. 

D’aquestes dades obtenim que els preus de repercussió del sòl per m² construït són: 

1. Habitatges amb protecció oficial de règim general: 

- V= 1.576,64 €/ m² sostre útil x 0,85 m² útil/m² construït x 0,15 x 0,9 = 180,98 €/m² 

de sostre. 

2. Habitatges amb protecció oficial de preu concertat: 

- V= 2.183,04 €/ m² sostre útil x 0,85 m² útil/m² construït x 0,15 x 0,9 = 250,50 €/m² 

de sostre. 

I el valor total del sostre destinat a cadascuna d’aquestes tipologies: 

- Valor total sostre habitatges PO de règim general: 2.100 m² x 180,98 €/m² = 380.058 € 

- Valor total sostre habitatges PO de preu concertat: 1.050 m² x 250,50 €/m² = 263.025 € 

4.2.4 Valor en euros del sostre destinat a la construcció d’habitatges lliures. 

De l’estudi de mercat efectuat obtenim que el valor de venda del producte final és de 

2,396 m², que una vegada deduïts els espais comuns representa 2.150,10 €/m² 

. Ús lliure 

. Valor de mercat del producte final (VM) 2.150 €/m² útil 

. Cost de construcció Cc 875 €/m² 

. cpc 70 €/m² 

. cpp 52,50 €/m² 

. cf 43 €/m² 

. cc 107,50 €/m² 

. b 23,97 

F= VM x (1-b) - Σ Ci 

F= 486,64 €/m² 

- Valor total sostre d’habitatges lliures: 7.350 m² const x 0.85 x 486,64 €/m²útil = 3.040.283 € 

4.2.5 Valor en euros del sostre destinat a terciari. 

De l’estudi de mercat efectuat obtenim que el valor de venda del producte final és de 

1.870 €/m² , que una vegada deduïts els espais comuns representa 1.700 €/m². 

. Ús terciari 

. Valor de mercat del producte final (VM) 1700 €/m² útil 

. Cost de construcció Cc 825 €/m² 

. cpc 66 €/m² 

. cpp 49,50 €/m² 

. cf 34 €/m² 

. cc 85 €/m² 

. b 23,97 

49 



F= VM x (1-b) - Σ Ci 

F= 233,01 €/m² 

- Sostre total de terciari: 10.850 m² const x 0.85 x 233,01 €/m²útil = 2.148.934 € 

4.2.6 Valor en euros del sostre destinat a sanitari privat. 

No existeix mercat d’aquest producte i per similitud amb altres equipaments el seu valor 

se situa al 70% del valor de l’habitatge de renda lliure sense deduir els espais comuns 

(2.396 x 0.7). 

. Ús Sanitari 

. Valor de mercat del producte final (VM) 1.677 €/m² 

. Cost de construcció Cc 1.000 €/m² 

. cpc 80 €/m² 

. cpp 60 €/m² 

. cf 33,54 €/m² 

. cc 0 €/m² 

. b 23,97 

F= VM x (1-b) - Σ Ci 

F= 24.05 €/m² 

- Sostre total de sanitari privat: 24.036 m² x 24,05 €/m² = 578.065 € 

4.3 Rendibilitat. 

El valor total de l’aprofitament urbanístic és de 6.410.365 €, que una vegada deduïdes les 

despeses d’urbanització (3.759.156 €) i el valor del terreny d’acord amb el planejament vigent 

(309.836 €), queda una rendibilitat de 2.341.373 €. 

Aquest resultat justifica la viabilitat econòmica de l’operació urbanística, però no és una 

dada definitiva considerar en la posterior reparcel·lació , ja que en la mateixa caldrà 

determinar la valoració del sòl en funció d’un estudi de mercat amb mostres fiables en el 

moment d’inici de la reparcel·lació. 




50 



5. -ANNEX PRESSUPOST OBRES URBANITZACIÓ (MSV) 

51 



52 



53 



54 



55 



56 



57 



58 



59 



60 



V. MEMÒRIA SOCIAL 

61 



62 



MEMÒRIA SOCIAL 

1. Introducció. 

El present document, conté tres apartats: 

a. El marc jurídic que determina la necessitat de redactar la memòria social; 

b. Un anàlisi sobre el mercat de l’habitatge a Fornells de la Selva; 

c. Definició dels objectius d’habitatge protegit al Pla Parcial. 

El primer apartat te per objectiu definir exactament la necessitat de redactar una memòria social per a 

l’àmbit. Fonamentalment es tracta d’acotar l’abast del document que no pretén, ni pot, substituir una 

memòria social del pla general vigent. 

El segon apartat te per objectiu valorar els ritmes de construcció en l’àmbit proposat en relació a la 

resta de Catalunya, i valorar també el pes de l’actuació en el municipi. 

I en darrer terme, es defineix la producció d’habitatge del Pla Parcial i s’analitza el compliment dels 

objectius de l’habitatge protegit tant pel que fa a la quantitat com a la distribució dels mateixos dins 


2. Marc legislatiu: Planejament general General – Llei d’urbanisme – Llei 18/2007 

La memòria social és un document que ha de formar part dels plans d’ordenació urbanística 

municipal (POUM). La seva regulació es desenvolupa en els articles 34.3, 59.1 del Text refós de la 

Llei d’urbanisme (TRLU). 

A més, independentment de la seva obligatorietat en els nous POUM, la Llei també determina la 

necessitat d’incorporar una memòria social en els documents de planejament derivat que 

desenvolupen planejament general que no disposen de memòria social. 

Així, en la disposició transitòria cinquena, diu: 

Disposició Transitòria cinquena (Figures de planejament derivat i instruments de gestió) 

Els instruments de planejament urbanístic derivat, relatius a sectors que preveuen usos 

residencials, que desenvolupen planejament urbanístic general que no contingui la memòria 

social que exigeix l’article 59 n’han d’incorporar una que defineixi els objectius de producció 

d’habitatge protegit o assequible. 

És doncs fonamental que la memòria social contingui una estimació de les necessitats d’habitatge 

protegit i assequible, així com els requeriments temporals de col·lectius amb necessitats d’assistència 

o emancipació. 

En definitiva, i en relació a la memòria social que ha de contenir el Pla Parcial, el present document 

te per objectiu donar compliment al que determina la Disposició transitòria 5.2, on s’especifica que cal 

fer una memòria social que defineixi clarament els objectius de producció d’habitatge protegit. 

3. El sector Clínica Girona a Fornells de la Selva 

La DT 5.2 del TRLU estableix que els instruments de planejament urbanístic derivat relatius a sectors 

que preveuen usos residencials que desenvolupen planejament urbanístic general no adaptat a la 

Llei d’urbanisme i que no contingui la memòria social que exigeix l'article 59 del TRLU, n'han 

d'incorporar una que defineixi els objectius de producció d'habitatge protegit o assequible. 

Actualment el municipi de Fornells de la Selva només disposa de 8 habitatges de protecció oficial 

construïts al C/Vicenç Vives. El ritme de creixement d’habitatge al terme municipal es d’uns 357 

habitatges al període 1991-2007, o sigui un rati de 181 habitatges per cada 1000 habitants. 

L’àmbit de modificació de les NSP està previst la construcció de uns 120 habitatges dels quals 36 

habitatges correspon a habitatges de protecció pública en les seves diferents modalitats, Habitatges 

amb protecció oficial de règim general i Habitatges amb protecció oficial de preu concertat. 

La valoració del pes que representa l’actuació, en el marc de la demanada d’habitatge social depèn 

de les hipòtesi de creixement que es prenguin. El més important és que un percentatge important de 

l’oferta d’habitatge pot correspondre a població susceptible d’adquirir habitatge protegit, i des 

63 



d’aquest punt de vista qualsevol operació que incorpori percentatges importants d’HPO és 

fonamental per l’objectiu de solidaritat urbana establert a la Llei pel dret a l’habitatge. 

Els paràmetres urbanístics del sector son els següents: 

sòl 

(m 2 ) 

ZONES APROFITAMENT PRIVAT 

E3.9 Equipament privats 18.373,80 m 2 

4b Illa oberta 6.045,07 m 2 

4hp Habitatge protegit 1.578,54 m 2 

8b Terciari 5.816,04 m 2 

TOTAL ZONES 31.813,45 m 2 

SISTEMES LOCALS DE CESSIÓ 

X Xarxa viària 7.396,63 m 2 

V1 Espais lliures, jardins públics 16.957,09 m 2 

E Equipaments 4.348,34 m 2 

TOTAL 28.702,06 m 2 

TOTAL ZONES 31.813,45 m 2 

TOTAL SISTEMES 28.702,06 m 2 

TOTAL SECTOR 60.515,51 m 2 

El sector contempla la següent producció d’habitatge: 

PARÀMETRES PLA PARCIAL 

sostre 

% 

(m2) 

30,26 % 24.036 m 2 

9,99 % 7.350 m 2 

2,61 % 3.150 m 2 

9,61 % 10.850 m 2 

64 


coef. edif. 

(m 2 st/m 2 s) 

52,57 % 45.386 m 2 0,75 m 2 st 

12,22 % 

28,02% 

7,19 % 

47,43 % 

52,57 % 

47,43 % 

100,00 % 

Superfície sector 

60.515,51 m 2 

Edificabilitat bruta Sostre Sostre m2/habitatge habitatges Reserva 

0,75 (m 2 ) % d’habitatges 

Total sostre 44.927 100,00% 

HPO règimen general 2.100 4,63% 87,5 24 20,00% 

HPO Concertat 1.050 2,32% 87,5 12 10,00% 

Total Habitatge HPO 3.150 6,95% 36 30% 

Habitatge R Lliure 7.350 16,20% 87,5 84 70% 

Equipaments i Comercial 34.886 76,85% 

Total sostre residencial 10.500 23,15% 120 100% 

Densitat (habitatges / hectàrea) 20 

Habitants (2,8) 336 

Tipologia habitatges per règim accés: 

Número 

habitatges 

HPO Regimen general HPO preu concertat 

Superfície 

(m2) 

Sostre 

(m2) 

Número 

habitatges 

Superfície 

(m2) 

Sostre 

(m2) 

24 87,5 2.100 12 87,5 1.050 

Total 

Número habitatges Superfície mitja (m 2 ) Sostre (m 2 ) 

36 87,5 3.150


Número habitatge Lliure: 

Habitatge Lliure 

Número habitatges Superfície mitja (m 2 ) Sostre (m 2 ) 

84 87,5 7.350 

Sobre un sostre residencial de nova implantació de 10.400 metres quadrats, els mínims legals 

d’habitatge protegit, establerts per la Llei d’Urbanisme són els que apareixen a la taula següent, 

comprats amb els reals del Pla Parcial. 

Sostre residencial de nova implantació 

10.500 mín. legal Pla Parcial 

HPO R General 2.100,00 20% 2.100,00 20% 

HPO Concertat 1.050,00 10% 1.050,00 10% 

Suma HPO 3.150,00 30% 3.150,00 30% 

4. Conclusions compliment objectius: 

- Des del punt de vista de l’oferta d’habitatge de protecció pública el sector representa el la 

posada al mercat del el 30% de l’habitatge de protecció oficial. Per tant es tracta d’una 

operació clau i molt destacada en matèria de producció d’habitatge de protecció oficial. 

- El sostre residencial destinat a habitatges de protecció pública són els determinats per la 

Llei. 

- En nombre d’habitatges, representa una operació que pot assolir els 36 habitatges protegits. 

- El Pla Parcial promou habitatges amb diferent protecció i per tant de diferent preu. 

En definitiva: 

El Pla Parcial defineix molt clarament els objectius de producció d’habitatge protegit, complint amb 

els mínims legals establerts. 




65 



66 



1. Situació. 

2. Emplaçament / Ortofoto 

3. Planejament vigent. 

3.1 Planejament urbanístic general vigent (NSP). 

3.2 Planejament derivat vigent a l’entorn. Sector Camí de Palau. 

3.3 Planejament derivat vigent a l’entorn. PMU UA7 La Selva. 

4. PDU del sistema urbà de Girona. 

5. Usos del sòl. 

6. Planejament proposat. 

7. Suspensió de llicències. 

8. Proposta d’ordenació orientativa. 

9. Estructura de la Propietat 

67 


VI. PLÀNOLS

modificació puntual de les normes subsidiàries de planejament del ...

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?