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Le marché des fonds de commerce
Principe du crédit-bail
Ce dernier point reste néanmoins
relatif, dans la mesure où les banques,
dans leur analyse financière des sociétés,
‘retraitent’ les contrats de crédit-bail en
les considérant comme des emprunts.
En contrepartie de la mise à disposition
du bien par le crédit-bailleur, ce dernier
facture au crédit-preneur des loyers
dont les montants sont déterminés,
tout comme pour un prêt classique, par
un tableau d’amortissement financier
du capital initialement déboursé par le
crédit-bailleur.
Chaque loyer est donc composé du remboursement
d’une fraction du capital et
des intérêts de la période sur le capital
restant dû, selon la même logique financière
que celle appliquée pour un crédit
classique.
Sur le plan comptable, le crédit-preneur :
- n’enregistre pas le bien en immobilisation,
puisqu’il n’en est pas propriétaire ;
- n’enregistre, par conséquent, pas
d’amortissement du bien ;
- n’enregistre pas de dettes correspondant
au capital déboursé par le crédit
bailleur ;
- enregistre en charges les loyers versés
pour l’intégralité de leur montant.
Comme le crédit classique, le crédit-bail
permet la déduction sur les intérêts.
Fiscalement, les loyers comptabilisés
sont déductibles sous réserve de réintégrer
la part du loyer correspondant au
foncier. Mais pour une analyse plus fine
- pour évaluer l’intérêt du crédit-bail par
rapport à l’acquisition par emprunt avec
votre comptable -, il faut tenir compte des
flux de trésorerie dégagés dans chaque
cas. L’analyse de la valeur actuelle nette
semble être le meilleur outil pour comparer
les deux modes de financement.
Le ‘loyer’ est composé d’une fraction du
capital investi par la société de créditbail,
de l’intérêt courant sur ce capital et
d’une marge bénéficiaire pour la société
de crédit-bail.
La durée du ‘bail’ est une notion relative
dans la mesure où les établissements
financiers admettent, sous certaines
réserves, qu’à l’issue du contrat, le bien
© THINKSTOCK
Pour évaluer l’intérêt du crédit-bail par rapport à
l’acquisition par emprunt avec votre comptable, il
faut tenir compte des flux de trésorerie dégagés dans
chaque cas.
ne soit pas totalement amorti et que le
preneur s’en rende propriétaire en s’acquittant
du montant du capital restant
dû. Ce montant, appelé valeur résiduelle
(VR), peut représenter jusqu’à 30 % de la
valeur initiale. Ce point constitue une des
particularités du crédit-bail immobilier,
les VR des contrats de crédit-bail mobiliers
étant, sauf cas particulier, toujours
nulles.
Très sommairement et sauf cas particulier,
en matière de durée, il peut être retenu
que la durée d’un contrat de créditbail
qui prévoit une VR nulle peut être
d’une durée maximale de vingt ans.
Toujours aussi sommairement, cela
revient à admettre un amortissement
de 5 % du capital par année. Dans ces
conditions, il peut être retenu que pour
une VR de 20 %, la durée d’un contrat
de crédit-bail ne peut excéder seize ans.
Mais attention, il y a une obligation de
publicité pour les contrats d’une durée
supérieure à douze ans dont le coût est
de 1 % des loyers du contrat.
Au terme du bail, on peut imaginer que
le terrain ou l’immeuble a bénéficié d’une
plus-value importante : dans ce cas la société
utilisatrice a fait une bonne affaire.
Le crédit-preneur se porte acquéreur de
l’immeuble, dont on peut raisonnablement
penser que la valeur s’est appréciée
par rapport au prix d’acquisition initial
pour le montant de la VR. Dans ces
conditions, cet achat peut, en principe,
facilement être lui-même finançable par
crédit classique sur une durée plus courte
qu’une durée habituelle de financement
immobilier. Quant à la société de créditbail
immobilier, elle fait là un placement
avantageux, car elle reste propriétaire
du bien pendant toute la durée du crédit-bail
et cela sans aucun risque. En
revanche, la pratique du crédit-bail comporte
quelques risques : contrairement
au bail classique entre un propriétaire
et un locataire, la société utilisatrice sera
dans l’obligation de payer ‘le loyer’ jusqu’à
la clôture du contrat de crédit-bail même
en cas de disparition de l’immeuble (nouveau
chantier, par exemple) sauf disposition
contraire au contrat (clause de fin
anticipée au contrat). Dans ce cas, elle
devra payer une pénalité contractuelle.
STÉPHANE CORRE,
GROUPE MICHEL SIMOND