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Outil 5
Analyse des paramètres économiques et des valeurs socioculturelles
II. Diagnose
Quels paramètres socioéconomiques
doit-on considérer ?
Xavier BENOIST
Économiste et urbaniste
Directeur général Fédération PACT ARIM, France
Le fonctionnement des marchés immobiliers des centres des villes
historiques s’inscrit dans la dynamique des marchés immobiliers
locaux et dans la dynamique des marchés des différentes villes qui
structurent le territoire du pays, voire dans les dynamiques
urbaines d’aires géographiques plus larges, correspondant à des
régions géopolitiques soumises aux mêmes règles et influences ou
à des marchés touristiques spécifiques.
Outre ces dimensions externes, les évolutions des quartiers
historiques sont marquées par les évolutions-socio
démographiques et les évolutions urbaines qui font pression sur
les marchés immobiliers et les structures urbaines ; la place et la
fonction des quartiers se sont déplacées dans l’histoire et très rares
sont les centres anciens dont la morphologie et la structure ne
doivent pas être modifiées pour s’adapter aux nouveaux usages de
la ville moderne.
Les structures immobilières peuvent donc évoluer rapidement,
évolution accélérée avec le développement de la mobilité
résidentielle, de l’attractivité touristique et de la tertiarisation de
l’emploi. Ces évolutions rendent le maintien de la diversité sociale
et fonctionnelle traditionnelle de ces quartiers plus délicats,
notamment quand les nécessités de la réhabilitation urbaine,
imposant la restauration immobilière et la valorisation des
quartiers, risquent de favoriser l’exclusion des quartiers des
familles et des populations modestes. L’augmentation des valeurs
foncières et des valeurs immobilières devra donc être maîtrisée par
des politiques d’actions foncières et d’appui à la production de
logements sociaux.
A l’inverse, certains quartiers anciens historiques se dégradent du
fait de la perte progressive de leur place historique dans le réseau
urbain, du déplacement de fonctions administratives,
marchandes, économiques ou politiques vers d’autres villes ou
d’autres quartiers. Ce processus de dévalorisation conduira parfois
au développement de l’insalubrité et de la perte d’attractivité
économique des territoires, processus qui cantonne les quartiers
dans des rôles d’accueil de populations défavorisées. La baisse des
valeurs foncières et immobilières et ses conséquences sur la
dégradation du bâti (mise en copropriété de nombre d’immeubles
en mono-propriété, division de palais et de bâtiments historiques
en plusieurs logements) ne saurait être maîtrisée sans action
lourde d’aide à la conservation des structures du bâti et à la
sauvegarde des bâtiments les plus importants des secteurs. Ces
situations nécessitent des actions de soutien aux propriétaires,
souvent incapables financièrement de supporter la charge de la
restauration immobilière et des actions foncières et immobilières
L’analyse économique ne doit pas considérer l’enclave comme un organisme
autonome mais déterminer son interrelation avec le territoire dans lequel elle est
insérée : le rôle économique du quartier dans la ville, du village dans la région
proche, etc.
pour substituer à la propriété privée défaillante des opérateurs
publics ou privés.
L’approche des centres et quartiers anciens des villes demandera
donc, dans tous les cas, une identification précise de la place et de
la fonction de l’immobilier résidentiel et urbain dans les marchés
immobiliers, du quartier dans l’histoire et dans l’évolution de la
ville, et de la ville dans l’histoire du territoire. Cette approche sera
réalisée à plusieurs échelles, -du quartier à l’îlot et à l’immeubleet
fera appel à diverses disciplines et analyses, et donnera lieu à
l’élaboration d’un projet puis de programmes particuliers
d’intervention permettant d’agir sur les dysfonctionnements identifiés.
1. La place de la ville dans la hiérarchie urbaine de sa région
et sa place dans son territoire seront les premiers critères à
prendre en compte pour apprécier la place du marché immobilier
local dans la hiérarchie des prix immobiliers du territoire. Différents
indicateurs permettent de comprendre dans quel cycle évolue le
marché immobilier local : le niveau des revenus de la population
locale, l’évolution démographique de la région, son dynamisme
économique, la structure de la propriété et la qualité de l’habitat,
le coût du logement et le coût des travaux. Les prix fonciers et
immobiliers du secteur et le volume des transactions annuelles,
comme le taux de vacance des logements ou la vitesse de
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