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<strong>Outil</strong> 5 Analyse des paramètres économiques et des valeurs socioculturelles II. Diagnose Quels paramètres socioéconomiques doit-on considérer ? Xavier BENOIST Économiste et urbaniste Directeur général Fédération PACT ARIM, France Le fonctionnement des marchés immobiliers des centres des villes historiques s’inscrit dans la dynamique des marchés immobiliers locaux et dans la dynamique des marchés des différentes villes qui structurent le territoire du pays, voire dans les dynamiques urbaines d’aires géographiques plus larges, correspondant à des régions géopolitiques soumises aux mêmes règles et influences ou à des marchés touristiques spécifiques. Outre ces dimensions externes, les évolutions des quartiers historiques sont marquées par les évolutions-socio démographiques et les évolutions urbaines qui font pression sur les marchés immobiliers et les structures urbaines ; la place et la fonction des quartiers se sont déplacées dans l’histoire et très rares sont les centres anciens dont la morphologie et la structure ne doivent pas être modifiées pour s’adapter aux nouveaux usages de la ville moderne. Les structures immobilières peuvent donc évoluer rapidement, évolution accélérée avec le développement de la mobilité résidentielle, de l’attractivité touristique et de la tertiarisation de l’emploi. Ces évolutions rendent le maintien de la diversité sociale et fonctionnelle traditionnelle de ces quartiers plus délicats, notamment quand les nécessités de la réhabilitation urbaine, imposant la restauration immobilière et la valorisation des quartiers, risquent de favoriser l’exclusion des quartiers des familles et des populations modestes. L’augmentation des valeurs foncières et des valeurs immobilières devra donc être maîtrisée par des politiques d’actions foncières et d’appui à la production de logements sociaux. A l’inverse, certains quartiers anciens historiques se dégradent du fait de la perte progressive de leur place historique dans le réseau urbain, du déplacement de fonctions administratives, marchandes, économiques ou politiques vers d’autres villes ou d’autres quartiers. Ce processus de dévalorisation conduira parfois au développement de l’insalubrité et de la perte d’attractivité économique des territoires, processus qui cantonne les quartiers dans des rôles d’accueil de populations défavorisées. La baisse des valeurs foncières et immobilières et ses conséquences sur la dégradation du bâti (mise en copropriété de nombre d’immeubles en mono-propriété, division de palais et de bâtiments historiques en plusieurs logements) ne saurait être maîtrisée sans action lourde d’aide à la conservation des structures du bâti et à la sauvegarde des bâtiments les plus importants des secteurs. Ces situations nécessitent des actions de soutien aux propriétaires, souvent incapables financièrement de supporter la charge de la restauration immobilière et des actions foncières et immobilières L’analyse économique ne doit pas considérer l’enclave comme un organisme autonome mais déterminer son interrelation avec le territoire dans lequel elle est insérée : le rôle économique du quartier dans la ville, du village dans la région proche, etc. pour substituer à la propriété privée défaillante des opérateurs publics ou privés. L’approche des centres et quartiers anciens des villes demandera donc, dans tous les cas, une identification précise de la place et de la fonction de l’immobilier résidentiel et urbain dans les marchés immobiliers, du quartier dans l’histoire et dans l’évolution de la ville, et de la ville dans l’histoire du territoire. Cette approche sera réalisée à plusieurs échelles, -du quartier à l’îlot et à l’immeubleet fera appel à diverses disciplines et analyses, et donnera lieu à l’élaboration d’un projet puis de programmes particuliers d’intervention permettant d’agir sur les dysfonctionnements identifiés. 1. La place de la ville dans la hiérarchie urbaine de sa région et sa place dans son territoire seront les premiers critères à prendre en compte pour apprécier la place du marché immobilier local dans la hiérarchie des prix immobiliers du territoire. Différents indicateurs permettent de comprendre dans quel cycle évolue le marché immobilier local : le niveau des revenus de la population locale, l’évolution démographique de la région, son dynamisme économique, la structure de la propriété et la qualité de l’habitat, le coût du logement et le coût des travaux. Les prix fonciers et immobiliers du secteur et le volume des transactions annuelles, comme le taux de vacance des logements ou la vitesse de 5 119
II. Diagnose <strong>Outil</strong> 5 Analyse des paramètres économiques et des valeurs socioculturelles Quels paramètres socioéconomiques doit-on considérer? 5 Les études de type économique doivent analyser la structure de la propriété ainsi que les dynamiques immobilières existantes, deux facteurs importants pour envisager les possibilités de gestion des opérations de réhabilitation. transformation des commerces, caractériseront les évolutions probables des secteurs et donneront des précisions utiles à la compréhension des mutations, sur les types d’investisseurs (ou sur le désinvestissement) et le montant des investissements moyens sur le secteur. Ces données permettront de caractériser le cycle de valorisation ou de dévalorisation en cours sur les quartiers et de préciser les aides à mettre en place pour conduire le programme de réhabilitation de l’habitat et des fonctions commerciales. Tous les secteurs anciens historiques ont été soumis à des cycles de valorisation / dévalorisation selon les tensions existantes sur les marchés et la place de l’immobilier du centre historique dans le marché local de l’habitat. Les cycles de dévalorisation accompagnent généralement l’appauvrissement d’une région, mais ils peuvent se développer dans des marchés immobiliers actifs - du fait de la rigidité du marché foncier ou de l’absence d’offre de logements disponibles pour les personnes les plus défavorisées ou pour les familles - comme des cycles de valorisation peuvent se développer dans des régions peu dynamiques - du simple fait de la pression touristique. En effet, la dureté des marchés fonciers,, exprimée par la résistance qu’exercent certains propriétaires à céder leurs biens (ou à les transformer), en l’attente de valorisation foncière, accentue la tendance à la dégradation du tissu ancien. Les stratégies concertées de certains propriétaires préférant attendre la possibilité de démolir et de reconstruire plutôt que Panneau annonçant la location de logements traditionnels à Marrakech (Maroc) Agent immobilier dans la médina de Marrakech (Maroc) 120
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