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Outil 5 Analyse des paramètres économiques et des valeurs socioculturelles Quels paramètres socioéconomiques doit-on considérer? II. Diagnose d’entreprendre d’importants travaux de restauration de leur patrimoine accentuent ces phénomènes, qui bloquent l’évolution du marché. L’absence de confort et d’équipement des logements limitant l’attractivité des ensembles immobiliers pour les jeunes, les familles et les classes moyennes, limitera l’évolution du peuplement et accentuera la dégradation de certaines parties de centres historiques, souvent touchées par le vieillissement de leur population. Ces facteurs accélèreront le processus de dévalorisation des biens, d’autant plus que les règles prévalant à la réhabilitation ou à la restauration des biens ne permettent pas aux propriétaires pauvres de réaliser les travaux de mise en conformité sans aide importante de la collectivité. Les moyens d’action publique seront alors d’autant plus nécessaires à mobiliser, proportionnellement aux besoins de logement des populations et aux besoins d’amélioration de l’habitat. 2. Les fonctions des centres historiques dans la ville seront d’autant plus importantes à identifier et à préciser dans les documents d’urbanisme qu’elles impactent fortement la politique de réhabilitation à conduire et ses différentes déclinaisons sur les différents types de patrimoines et édifices à protéger ou mettre en valeur. Les contraintes du programme et les leviers de la réhabilitation seront de différente nature selon que la planification urbaine locale aura permis ou non l’extension et le développement des fonctions tertiaires à l’écart des centres historiques. L’accueil des activités tertiaires nouvelles dans d’autres quartiers, l’accueil de fonctions tertiaires compatibles avec l’identité du quartier (équipements culturels, équipements scolaires), le déplacement des activités économiques polluantes et le maintien des activités commerciales de première nécessité sont les principaux objectifs à atteindre dans la planification locale. La finalité du projet sera de créer de nouveaux équilibres entre la structure des quartiers, leur composition sociale et leur place dans la ville en agissant sur la structure immobilière et parfois la structure foncière. 3. Les activités commerciales et économiques, soutenues d’une part par la demande des populations résidentes et d’autre part par la demande touristique ou de loisirs peuvent devenir incompatibles avec la vocation résidentielle des quartiers. Dans certaines situations extrêmes, ces déplacements des fonctions commerciales peuvent aboutir à des « déstructurations » complètes de certains secteurs, accélérant le départ des populations traditionnelles, du fait des nuisances créées, nuisances liées au développement du trafic automobile, aux besoins de stationnement et de parking, ou parfois même nuisances nocturnes liées à la transformation des pieds d’immeubles (transformation en garage, en commerces ou en restaurant et cafés). Ce phénomène ne saurait être régulé que par des réglementations de police et des règles de droit d’occupation des sols très précises et détaillées de sorte de contenir ces évolutions dans des proportions raisonnables. En effet des conflits d’usage de l’espace public naissent très souvent de la proximité d’activités concurrentes (demande d’espaces de proximité pour les résidents et demande d’espaces de développement des commerces). Ces phénomènes seront d’autant plus accentués que la rentabilité des activités économiques sera parfois sans commune mesure avec la rentabilité des activités résidentielles. Ils empêcheront parfois la réutilisation des étages des immeubles en logement, ou nuiront à la résidentialisation des quartiers. Les modalités de traitement des commerces seront l’une des questions importantes à aborder et notamment la négociation avec les représentants de ce secteur économique sera l’une des plus importantes. 5 Marché à Ghardaïa (Algérie) Ateliers artisanaux sur la place Jraba à Kairouan (Tunisie) 121
II. Diagnose Outil 5 Analyse des paramètres économiques et des valeurs socioculturelles Quels paramètres socioéconomiques doit-on considérer? 5 4. Les contraintes de la circulation et des transports, les modes de régulation du trafic et le traitement des espaces publics seront pensés pour contrôler ou accompagner ces évolutions. Les modes de transport collectifs seront ainsi privilégiés face aux transports individuels. 5. L’analyse des structures immobilières sera primordiale pour comprendre les différentes stratégies des propriétaires, qu’ils soient bailleurs ou occupants, accédants ou occupants face à ces différentes évolutions. La nature de la propriété, l’importance du patrimoine détenu par les propriétaires du secteur, la part de l’immobilier public ou soumis à des règles de transmission complexe et l’état général du bâti devront être analysés. La transformation de la structure immobilière sera d’autant plus accélérée par la réhabilitation que la transformation de la fonction dominante des quartiers ne sera pas maîtrisée et planifiée, voire accompagnée. Mais la transformation du patrimoine et son adaptation aux normes d’habitat moderne requiert la mise en place de leviers d’interventions particuliers. 6. Le peuplement des quartiers est aussi déterminant, fonction notamment de son histoire, et de l’offre permise par l’habitat du secteur : offre locative caractérisée par la taille des logement, leur niveau de confort, leur localisation et leur coût, offre d’accession lorsque les logements attirent de nouvelles populations à la recherche d’opportunités immobilières correspondant à leurs besoins, offre pour les investisseurs à la recherche de placements patrimoniaux ou de placements fiscaux lorsque des règles fiscales favorables à l’investissement sont ouvertes sur les quartiers, offre commerciale… La qualification de la fonction des quartiers (zone d’accueil des ménages à la recherche de leurs premiers logements, zone d’accueil de familles, zone de repli de populations fragiles et défavorisées…etc) pour les populations locales sera l’un des points importants du diagnostic préalable à l’élaboration de la stratégie d’intervention sur le quartier. Les synthèses sur l’évolution des secteurs et le choix des cibles d’intervention prioritaires pourront être déclinées en fonction de ces éléments d’analyses de sorte de préciser les leviers d’interventions permettant de conduire le programme de réhabilitation immobilière et de structuration du quartier. Trois types d’outils seront indispensables à manier sur les secteurs : les outils d’amélioration des logements, notamment les aides et subventions à la réalisation de travaux accordées aux propriétaires, les outils d’actions foncière nécessaires pour restructurer certains îlots pour les dédensifier ou pour acquérir des immeubles en attente de définition de leur usage ou en attente de leur restructuration, les outils de production de logements sociaux, indispensables au relogement des populations. Leur mobilisation sera plus ou moins importante en fonction des difficultés de traitement des quartiers et des enjeux sociaux, économiques, ou urbains dont ils sont porteurs. On utilise ici le terme de « restauration immobilière » pour caractériser l’intervention profonde sur l’immeuble ancien dégradé et son intégrité: architecture, structure, distribution, sanitaire. Elle est supérieure à l’amélioration de l’habitat (confort, sécurité) et à l’entretien. On pourrait aussi dire « réhabilitation lourde » . Boutique neuve à côté d’un commerce traditionnel dans la médina de Tunis (Tunisie) 122
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