Perizia di stima - Aste

Perizia di stima 

Fallimento Aliké Real Estate S.p.a. 

Descrizione 

Si tratta di una villa con patio, parco e piscina costruita alle 

porte della città di Trieste al civ. n° 341 viale Miramare. 

Richiedente 

Dott. Bommarco Giorgio 

Via DANTE ALIGHIERI, 5 – 34100 TRIESTE 

Tel. 0400642411 

Giudice Delegato: dott. Giovanni Sansone 

Curatore Fallimentare: dott. Giorgio Bommarco 

Stimatori 

geom. De Paolo Antonio 

via BONAFATA, 2 – 34100 TRIESTE 

Tel. 0407600250 

dott. ing. Gregori Giulio 

via FILZI, 8 – 34132 TRIESTE 

Tel. 040365610 

Trieste, 08.07.2009

TRIBUNALE DI TRIESTE 

SEZIONE FALLIMENTARE 

Fallimento “ALIKE’ REAL ESTATE S.p.A.” 

Iscrizione al n. 5 del 13 febbraio 2009. 

PERIZIA TECNICA PER LA VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE 

DENOMINATO VILLA HAUSBRANDT, SITO A TRIESTE IN VIALE 

MIRAMARE 341 

PREMESSE 

Tipologia: Bene Immobile “VILLA HAUSBRANDT”. 

Ubicazione: Viale Miramare 341 

Gli scriventi dott. ing. Giulio Gregori con studio in Trieste in via F. Filzi, 8 

iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Trieste al n. 1624 e 

geom. Antonio De Paolo iscritto all’Albo C.T.U. del Tribunale Ordinario di 

Trieste al n.134 e al Ruolo Periti ed Esperti della C.C.I.A.A. di Trieste al 

n.665, in seguito alla nomina di periti nella valutazione dell’immobile 

denominato Villa Hausbrandt, sito a Trieste in Viale Miramare 341, 

redigono la presente perizia. 



Stimatori: geom. Antonio De Paolo Gallery immobiliare – via S.Nicolò,23 – TS tel 040 7600250 

Ing. Giulio Gregori – Studio Tecnico – via F.Filzi,8 – TS tel. 040 3474323 

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PREMESSE 

SOMMARIO 

1. OPERAZIONI SVOLTE 

2.DESCRIZIONE DEI BENI 



Fallimento “ALIKE’ REAL ESTATE” S.p.A. 


SOMMARIO 

IDENTIFICAZIONE TAVOLARE E CATASTALE DELL’IMMOBILE 

Estremi Catasto 

Estremi Tavolari 

3.CONCORDANZA TAVOLARE E CATASTALE 

4.DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI 

5.RAPPORTI DI LOCAZIONE O SIMILI 

6.REGOLARITA’ URBANISTICA E CATASTALE 

7.8.9.ABUSIVISMO EDILIZIO 

10.VINCOLI 

11.-12.FUNZIONALITA’ DEI BENI 

13.-14.DENUNCE FISCALI E CERTIFICAZIONE ENERGETICA 

15.DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE 

ALLEGATI 





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1.OPERAZIONI SVOLTE 





Per adempiere al compito ricevuto, gli scriventi acquisivano in data 17 

giugno 2009 presso l’Archivio Disegni del Servizio della Pianificazione 

Urbana del Comune di Trieste i necessari dati sull’immobile, ed 

effettuavano un accesso presso l’Ufficio Condono del Servizio Concessioni 

Edilizie per reperire eventuali estremi di istanze di provvedimenti, anche 

in corso di definizione, ex L 47/85. 

Per quanto accertato direttamente presso il Servizio Concessioni Edilizie 

non esistono procedure sanzionatorie in corso. 

In data 11 giugno, 24 giugno e 2 luglio 2009 gli scriventi effettuavano, 

sopralluoghi all’immobile. 

Si procedeva inoltre ad acquisire i necessari dati presso il Nuovo Catasto 

Edilizio Urbano e l’Ufficio Tavolare. 

Si effettuava infine una verifica presso l’Agenzia delle Entrate per 

verificare la presenza di contratti d’affitto. 






2. DESCRIZIONE DEI BENI 





Descrizione dei beni oggetto della perizia, previa esatta individuazione 

degli stessi in relazione ai dati catastali e tavolari; dei dati effettivamente 

risultati; il censimento regolare di tutte le proprietà ed altri diritti reali 

rilevati; la sussistenza di diritti di comproprietà o di altri diritti reali 

parziali 

IDENTIFICAZIONE TAVOLARE E CATASTALE DELL’IMMOBILE 

Estremi catasto 

Catastalmente l’immobile risulta costituito da: 

1. Immobili siti nel Comune di Trieste sezione di Prosecco 

(Codice L424N) – Catasto terreni: 

N. 1 – Foglio 17, Particella 2073 – Qualità vigneti, classe 5 – Superficie 

1530 m 2 – Reddito Dominicale Euro 7,11, Agrario Euro 6,32 – Variazione 

geometrica del 30/01/1986 n. 1153A .1/1985 in atti dal 17/11/2003 

(protocollo n .95092) (GB) Corrispondenza – GN – 7055/1985 









N. 4 – Foglio 17, Particella 2083 – Qualità prati, classe 5 – Superficie 940 

m 2 – Reddito Dominicale Euro 1,46, Agrario Euro 0,97 – Variazione 






















geometrica del 30/01/1986 n. 1153B .1/1985 in atti dal 17/11/2003 



























N. 12 – Foglio 17, Particella 2121 – Qualità orti, classe 3 – Superficie 150 

m 2 – Reddito Dominicale Euro 1,70 (L. 3300), Agrario Euro 1,20 (L. 2325) 

– Impianto meccanografico del 31/10/1991 - annotazione 

N. 13 – Foglio 17, Particella 2116/2 – Qualità prati, classe 3 – Superficie 

266 m 2 – Reddito Dominicale Euro 0,89 (L. 1729), Agrario Euro 0,48 (L. 

931) – Impianto meccanografico del 31/10/1991 - annotazione 

N. 14 – Foglio 17, Particella 2086/1 – Qualità vigneti, classe 5 – Superficie 




N. 15 – Foglio 17, Particella 2120/2 – Qualità passaggio – Superficie 24 

m 2 – Impianto meccanografico del 31/10/1991 - annotazione 









N. 18 – Foglio 17, Particella 2111/3 – Qualità prati, classe 5 – Superficie 









Immobile 12: Annotazione f.p. 216 



Totale superfici: 7.711 m 2 





Redditi: Dominicale Euro 40,21 – Agrario Euro 35,29 

Intestazione degli immobili indicati al n. 1 

N. 1 – Dati anagrafici: Alike Immobiliare s.r.l. con sede in Monfalcone – 

codice fiscale: 01064880311 – Diritti e oneri reali: proprietà per 1/1 

Dati derivanti da: Decreto tavolare del 22/12/2005 Voltura n. 2777 

.1/2007 in atti dal 09/02/2007 (protocollo n . TS0013834) Repertorio n.: 

57051 Rogante Grimaldi Sede Grado (CD) Compravendita GN 150/2006 

Unità immobiliare 

N. 1 - sezione urbana M, foglio 17, particella 2122 sub 1, zona censuaria 

2, categoria A/8, classe 5, consistenza 30,5 vani, rendita Euro 9.766,20, 

con dati derivanti da variazione del 07/04/2008 n. 26649 .1/2008 in atti 

dal 07/04/2008 (protocollo n. TS0065621) VARIAZIONE PER MODIFICA 

IDENTIFICATIVO 

Indirizzo: viale Miramare n. 341 piano T – 1 – 2 

Intestato: 

N. 1 – Alike Real Estate s.p.a. con sede in Trieste – codice fiscale 

01064880311 – diritti e oneri reali: proprietà per 1/1 












2, categoria A/3, classe 4, consistenza 3,5 vani, rendita Euro 433,82, con 

dati derivanti da variazione del 07/04/2008 n. 26654 .1/2008 in atti dal 

07/04/2008 (protocollo n. TS0065629) VARIAZIONE PER MODIFICA 


Indirizzo: viale Miramare n. 341 piano T 

Intestato: 





2, categoria C/6, classe 4, consistenza 48 m 2 , rendita Euro 312,35, con 

dati derivanti da variazione del 07/04/2008 n. 26657 .1/2008 in atti dal 

07/04/2008 (protocollo n. TS0065632) VARIAZIONE PER MODIFICA 


Indirizzo: viale Miramare n. 341 piano T 

Intestato: 



Si allegano alla presente le visure effettuate in data 24.06.2008 da 

proprio incaricato con delega. 

Presso l’ufficio catastale si è rinvenuta inoltre, utile per le successive 

valutazioni, la seguente documentazione: 






- mappa catastale 

- planimetrie attuali catastali. 





Si allegano la mappa e le planimetrie succitate (Allegato A) 

Estremi Tavolari 

Tavolarmente l’immobile risulta costituito da: 

P.T.2726 del C.C. DI PROSECCO 

Consistenza 

Corpo Tavolare 1° 

p.c.n.2119 vigna 4 di mq 180 




p.c.n.2083 prato 5 di mq 940 

p.c.n.2086/1 vigna 5 di mq 173 





p.c.n.2116/2 prato 3 di mq 266 

p.c.n.2120/2 passaggio di mq 24 

p.c.n.2121 orto 3 di mq 150 














p.c.n.2111/3 prato 5 di mq 97 

Piano G.N.7055/85 

Corpo Tavolare 2° 

p.c.n.2122 urbana di mq 5514 

Piano G.N.7055/85 

Proprietà 

Pres.4.1.2006 G.N.150 

Pres.5.7.2006 G.N.10086 (Variazione denominazione) 

- Alikè Real Estate S.p.A. con sede in Trieste – 

Pende G.N.6443/09 

Aggravi 

Servitù passive omesse 

Pres.19.2.1959 G.N.982 

Pres.19/2/1959 G.N.976-980 e 1115/59 

Pres.19.2.1959 G.N.979 

Pres.19.2.1959 G.N.974 

Pres.19.2.1959 G.N.974 

Pres.19.2.1959 G.N.977 

Annotato che, sulle pp.cc.nn. 2119, 2122, 2108, 2107/2, 

2107/3, 2104, 2111/3, 2077/2, 2086, 2081, 2082, 2083, 

2073, 2117, non possono elevarsi costruzioni per oltre 1/5 

dell’area né che abbiano più piani o distino meno di mt.6 dal 

muro del parco o lo superino e che qualsiasi progetto dovrà 

essere approvato dall’amministrazione. 

Pres.5.10.2006 G.N.14373 

Intavolato diritto di ipoteca a favore della Banca di Credito 










Cooperativo di Staranzano Soc.Coop. – Staranzano, per Euro 

7.000.000,00 di cui Euro 3.500.000,00 di capitale. 

Si allegano gli estratti tavolari effettuati, Piano G.N.7055/85, 

Atto Tavolare G.N.150/06 (domanda, titolo e decreto 

compravendita B.B.IMMOBILIARE S.R.L.-ALIKE’ IMMOBILIARE 

S.R.L.) Atto tavolare G.N.10086/06 (domanda, titolo e decreto 

variazione dell’iscritta proprietaria da ALIKE’ IMMOBILIARE 

S.R.L. a ALIKE’ REAL ESTATE S.P.A., Atto Tavolare 

G.N.6443/09 (domanda, titolo e decreto annotazione sentenza 

dichiarativa di fallimento dell’iscritta proprietaria e la nomina a 

curatore del dott.Giorgio Bommarco). (Allegato B) 

3.CONCORDANZA TAVOLARE E CATASTALE 

3.0 Verifica della concordanza tra le trascrizioni tavolari e quelle catastali 

(individuazione dei beni e dei soggetti) e in caso di discordanza, indicare 

le procedure ed i costi per il ripristino della corrispondenza della base 

reale (immobili e diritti) necessaria per il trasferimento e volturazione dei 

diritti e dei beni 

Dalla verifica della concordanza tra le trascrizioni tavolari e quelle catastali 

risulta che: 

al Catasto Terreni non è stata effettuata la variazione per modifica 

identificativo da Alikè Immobiliare srl a Alikè Real Estate Spa 

I costi per un professionista per la regolarizzazione dell’identificativo 

possono essere quantificati in € 1200,00+ IVA dovuta per legge. 










4.DESCRIZIONE ANALITICA DEI BENI 

4.0 Descrizione analitica dei beni indicando la tipologia del bene, l’altezza 

interna utile, la composizione interna, le condizioni di manutenzione, le 

caratteristiche strutturali del bene (Strutture verticali, Solai, Copertura, 

Manto di copertura, Scale, Pareti esterne dell’edificio), nonché le 

caratteristiche interne di ciascun immobile (Infissi esterni, Infissi interni, 

Tramezzature interne, Pavimentazione, Plafoni, Porta d’ingresso, Scale 

interne, Impianto elettrico, Impianto idrico, Impianto termico) precisando 

per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la 

loro rispondenza alla vigente normativa 

Si tratta di un edificio isolato posto in un’area verde in zona Miramare. Il 

contesto in cui si colloca l’edificio risulta peculiare: per la posizione 

topografica, all’ingresso di Trieste, affacciato sul Golfo collocato in un 

luogo dominante verso la città e la costa italiana e istriana, vicino al 

Castello e al parco di Miramare, e per l’ambiente in cui è inserito l’edificio, 

all’interno di un parco che si estende tra la Strada Statale 14 fino alla 

strada di accesso al Parco di Miramare e con alcune aree anche sopra la 

Strada Statale 14. La proprietà è delimitata da una recinzione metallica 

posta su un cordolo fuori terra in calcestruzzo, da muri rivestiti in pietra o 

da rete metallica. Verso la S.S. 14 la proprietà verso la p.c.n. 1962 non è 

delimitata da alcun elemento fisico, risulta invece presente una recinzione 

più a monte. L’accesso principale alla proprietà si apre lungo la S.S. 14 e 

vi sono anche accessi da viale Miramare. In corrispondenza di uno di 

questi esiste una costruzione contenente le pompe a servizio della piscina. 

Dall’ingresso su viale Miramare si sale verso l’edificio attraverso una serie 










di viali e di camminamenti ora parzialmente impercorribili in quanto invasi 

dalla vegetazione del parco praticamente in stato di abbandono. La 

costruzione realizzata per contenere le pompe a servizio della piscina, 

esistente in corrispondenza dell’ingresso da viale Miramare, è un 

manufatto ad un solo piano, con facciate rivestite in pietra e copertura in 

coppi. L’accesso dalla S.S. 14 avviene attraverso un percorso stradale 

pavimentato in porfido, che scende avvicinandosi alla parte posteriore 

della villa e che termina con un’area adibita a parcheggio. Il percorso 

stradale risulta con i muri laterali parzialmente divelti e il fondo talvolta 

interessato dalla crescita di vegetazione. I canali di raccolta e di scolo 

delle acque meteoriche sono riempiti di materiale mostrando uno stato di 

abbandono ormai datato. I sentieri che attraversano il parco e collegano i 

punti panoramici, talvolta anche resi vivibili con la formazione di aree 

pianeggianti e un tempo forse attrezzate, sono in terra battuta e per 

alcuni tratti in materiale vario (cemento, pietra artificiale e pietra 

naturale). Tutti i camminamenti sono talvolta difficilmente percorribili a 

causa della vegetazione incolta in crescita. Parte dei camminamenti risulta 

dissestata. In corrispondenza del confine a monte della p.c.n. 1962 risulta 

indicato sia sulle mappe catastali che sui piani tavolari un manufatto ora 

non visibile a causa della fitta vegetazione presente. Si è assunta 

l’informazione che si trattava di un manufatto costituito da elementi 

metallici e plexiglas, con funzione di serra. Non è stata rinvenuta alcuna 

documentazione presso gli Archivi del Comune di Trieste. In tale zona, ma 

in posizione diversa, è presente una costruzione in legno con copertura in 

coppi. Per tale manufatto non è stata rinvenuta alcuna documentazione. 

L’edificio principale è costituito da un piano terra (parzialmente contro 










terra), un primo piano e un secondo piano. L’edificio è in muratura con 

solai di laterocemento e copertura in coppi. Le facciate esterne sono 

intonacate e rifinite di colore bianco. 

Il piano terra, collegato ai piani superiori attraverso una scala ed un 

ascensore interni, risulta composto per la parte anteriore da un salone 

con porta di accesso anche dalla parte anteriore del giardino. L’altezza 

interna del salone è di m 3,40 circa, il pavimento è in legno e i serramenti 

in legno naturale. Si annota che il locale risulta occupato da materiale 

depositato (campionatura edile). Posteriormente al salone si apre un atrio 

dal quale si accede all’esterno in prossimità dell’autorimessa, di un 

alloggio indipendente, della centrale termica e della lavanderia. 

L’alloggio indipendente posto a tale livello è costituito da un atrio, cucina, 

due camere, bagno e ripostiglio. L’altezza interna dei locali è pari a circa 

m 2,80. I locali risultano occupati da arredi. I pavimenti delle camere sono 

in legno, la cucina ed il servizio igienico risultano piastrellati con 

rivestimento della pareti in ceramica fino all’altezza di m 2,00 circa. Le 

altre parti sono intonacate e pitturate; i serramenti sono in legno di colore 

bianco. 

Il primo piano è costituito da un ampio salone pavimentato in legno, 

controsoffittato con elementi rimuovibili, di altezza interna al 

controsoffitto pari a m 2,80. I serramenti sono in legno ed internamente 

sono stati in parte dipinti di colore bianco. Il locale risulta attualmente 

occupato da uffici. Dal salone si apre una biblioteca con retrostante 

ripostiglio. Le pareti della biblioteca sono parzialmente rivestite con 

pannelli in legno lavorato e risulta visibile un caminetto. All’interno del 

vano risultano depositate porte ed altri elementi. La copertura della 










biblioteca è inclinata con un lucernario quasi al centro del locale. Dalla 

biblioteca si accede ad un ripostiglio di altezza variabile fino al minimo di 

m 1,00 circa. Dal salone si accede ad un ripostiglio e al vano scale che 

collega i diversi piani e sul quale si apre l’ascensore. Dall’atrio posteriore 

al salone si accede ad un ripostiglio, ad un sistema bagni non ultimati, alla 

sala da pranzo e, attraverso un disimpegno, alla cucina collegata 

mediante disimpegni, all’uscita posteriore del piano. Accanto all’uscita 

posteriore si apre un bagno con antibagno. La cucina è attualmente priva 

di pavimento e rivestimento. La finestra, munita di inferriata, è in legno di 

colore bianco. Dalla cucina, attraverso un atrio si può accedere 

direttamente al corpo costituito dal porticato esterno posto in adiacenza 

alla piscina. 

Il secondo piano è costituito da corridoio, disimpegno, quattro camere, tre 

bagni, due ripostigli, un vano tecnico. Da una camera si accede ad alcuni 

vani accessori all’abitazione. Il piano è collegato agli altri piani mediante 

una scala e l’ascensore. I pavimenti dei corridoi e delle camere sono in 

legno, due bagni risultano demoliti mentre il terzo è rivestito in ceramica 

sia a pavimento che a parete ed è completo di sanitari. I serramenti sono 

in legno e le finestre sono internamente dipinte di colore bianco mentre le 

porte sono di colore verde. Tutte le scale di collegamento sono rivestite in 

legno. 

Non è stata rinvenuta alcuna documentazione sull’ascensore. Gli impianti 

si presentano parzialmente rifatti, con ancora tracce e parti demolite 

visibili ma non risultano ultimati e non sono state rinvenute dichiarazioni 

di conformità. L’edificio risulta dotato inoltre di antenna parabolica e di 

impianto di condizionamento con gli scambiatori di calore posti all’esterno. 










Per questi impianti non è stata rinvenuta alcuna documentazione 

autorizzativa. 

Si annota che le finestre esterne sono dotate di inferriate al piano terra e 

in alcune parti posteriori e di oscuranti in legno ai livelli superiori. 

In generale l’edificio si trova in parziale stato di abbandono, con presenza 

di infiltrazioni d’acqua dovute alla assenza di manutenzione e locali le cui 

finiture (pavimenti ed eventuali rivestimenti) sono state demolite per 

future opere di manutenzione poi abbandonate. 

Lateralmente all’edificio principale si colloca una piscina con i relativi 

servizi. A monte lo spazio piscina è chiuso da un porticato collegato 

direttamente all’edificio principale (attraverso la cucina, come si è detto) e 

sul quale si aprono due stanze, ad un livello più basso e parzialmente 

interrati, si trovano i locali originariamente destinati a spogliatoio e sauna. 

Attualmente tali locali sono aperti, versano in uno stato di completo 

abbandono e sono ancora occupati dai resti degli arredi. Anche la piscina 

risulta interessata dal processo di decadimento in atto e presenta parti 

dell’originario rivestimento in mosaico cadute, i gradini e altre finiture 

rotti. 

Le superfici nette dell’edificio risultano essere: 

piano terra: 

salone+atrio = 82,00 m 2 +5,46 m 2 = 87,46 m 2 

vano scala di collegamento con il livello superiore = 7,35 m 2 

autorimessa = 44,18 m 2 

centrale termica = 21,71 m 2 

lavanderia = 18,75 m 2 

alloggio indipendente: 






primo piano: 





atrio+cucina+camera+bagno+camera+ripostiglio = 

5,90 m 2 + 11,02 m 2 + 7,41 m 2 + 5,16 m 2 + 15,85 m 2 + 3,40 m 2 = 

= 48,74 m 2 

salone = 126,61 m 2 

ripostiglio+vano scala = 6,88 m 2 + 13,20 m 2 = 20,08 m 2 

biblioteca = 18,83 m 2 

ripostiglio (posto dietro la biblioteca) = 25,25 m 2 

atrio+sala da pranzo = 19,40 m 2 + 38,02 m 2 = 57,42 m 2 

ripostiglio+disimpegno+antibagno+2wc = 

6,94 m 2 + 2,58 m 2 + 3,96m 2 + 3,36 m 2 + 2,83m 2 = 19,67 m 2 

disimpegno+cucina+disimpegno+ingresso+antibagno+bagno = 

3,61 m 2 + 23,67 m 2 + 2,73 m 2 + 4,57 m 2 + 4,36 m 2 + 1,74 m 2 

= 40,68 m 2 

atrio+collegamento allo spazio piscina = 

10,52 m 2 + 47,18m 2 = 57,70 m 2 

sottoscala = 24,65 m 2 

secondo piano: 

vano scale+corridoio+vano tecnico = 

17,75 m 2 + 11,19 m 2 + 3,58 m 2 = 32,52 m 2 

camera+bagno+camera+ripostiglio+camera+bagno+bagno+camera+ 

+ ripostiglio = 

23,40 m 2 + 7,45 m 2 + 11,19 m 2 + 6,13 m 2 + 14,40 m 2 + 

+ 3,10 m 2 + 9,73 m 2 + 44,93 m 2 + 4,94 m 2 = 125,27 m 2 

vani accessori all’abitazione = 106,52 m 2 

locali a servizio della piscina: 






2 stanze = 31,92 m 2 

spogliatoi e sauna: 





disimpegno+spogliatoio+spogliatoio+sauna+disimpegno+doccia+wc = 

2,56 m 2 + 5,51m 2 + 4,73m 2 + 6,41m 2 + 2,20m 2 + 1,12m 2 + 

+ 1,45m 2 = 23,98 m 2 

superficie coperta costituente il porticato: 89,10 m 2 

piscina: 83,50 m 2 

Tabella riassuntiva: 

destinazione vani superfici (mq) 

superficie principale 609,88 

sauna e spogliatoi 23,98 

vani accessori 178,90 

porticato 89,10 

garage 44,18 

aree scoperte 13225,00 

Si allega alla presente un quadro fotografico dei luoghi (allegato C) 










5.RAPPORTI DI LOCAZIONE O SIMILI 

5.0 Operazioni di accertamento di eventuali rapporti di locazione 

(precisando la data del contratto e della registrazione) o di altro tipo (es. 

contratti di comodato, leasing, ecc. o diritti di abitazione dell’immobile 

come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti 

civili del matrimonio, ecc.) conferenti il godimento dei beni a terzi 

indicandone le date di apparente inizio e scadenza, il regime legale 

(soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi 

o meno), il corrispettivo ed allegando tutti i documenti rinvenuti 

Dalle informazioni assunte presso l’Agenzia delle Entrate non esistono 

contratti di locazione in essere 










6.Regolarità urbanistica e catastale 

6.0 Verifica della situazione urbanistica dell’immobile indicando gli estremi 

delle licenze di costruzione e del certificato di abitabilità e/o agibilità (se 

reperibili) 

La variante n. 66 al P.R.G.C. di Trieste, attualmente vigente, colloca 

l’edificio in zona omogenea V6 – Verde privato. Le particelle poste dietro 

la Caserma dei Carabinieri e verso il parco di Miramare sono in zona U2B 

– Parco Urbano. Le particelle site oltre la S.S. 14 risultano zonizzate U2C 

– Verde privato di pubblico interesse e per una limitata porzione P1 – 

Zone per l’Università, la ricerca scientifica e tecnologica. 

L’area è vincolata ai sensi del D.Leg.vo 42 dd. 22.01.2004 (beni culturali e 

paesaggistici) e grava vincolo-idrogeologico. Il tutto come risultante dalla 

ricognizione dei vicoli operata dal vigente P.R.G.C. di Trieste. 

Dall’archivio tecnico del Servizio Coordinamento Amministrativo del 

Comune di Trieste e dall’Archivio disegni del Servizio della Pianificazione 

Urbana, relativamente all’immobile oggetto di perizia sono stati rinvenuti i 

seguenti atti (allegato D alla presente): 

• Decreto n° 7871 dd. 15.02.1894 

Costruzione prima parte edificio; 

• Decreto n° 57108 dd. 17.10.1898 

Costruzione tettoia posteriore sinistra; 

• Decreto n° 23585 dd. 12.04.1899 

Costruzione corpo aggiuntivo a destra dell’edificio originario; 

• Decreto n° 35841 dd. 29.05.1899 

Costruzione corpo aggiuntivo posteriore destro; 










• Atto autorizzativo dd. 06.03.1958, prot. gen. n° 74757, reg. corr. 

n° 1047/1-17 

“Progetto di sistemazione e restauro del fondo p.c. 2114, 2122, 

2123, 2124, 2125, 2111, Fogli 21, 22 di Prosecco, di proprietà del 

sig. dott. Roberto Hausbrandt”; 


n° 13/10-59 

“Progetto di cancello in ferro battuto per l’ingresso principale della 

villa di proprietà del dott. Roberto Hausbrandt sita in viale Miramare 

341 Grignano”; 


n° 556/1-63 

“Progetto di cancello in ferro battuto per l’ingresso alla proprietà del 

dott. Roberto Hausbrandt sita in viale Miramare 341”; 


n° 10/112-64 

“Progetto per la costruzione di una sauna-spogliatoio e servizi 

igienici da erigersi sul terreno di proprietà del dott. Roberto 

Hausbrandt sito al viale Miramare n° 341”; 


n° 580/1-66 

“Progetto per la riforma ed ampliamento della casa di abitazione, 

inclusa la costruzione di un patio adiacente la piscina da erigersi, per 

conto del dott. Roberto Hausbrandt, al n° 341 di viale Miramare”. 

- non corrisponde pianta quota 10.20 












- sul lato anteriore vi è cambio di sagoma. 


n° 580/9-66 

“Stato reale della casa di abitazione e adiacente patio eretto per 

conto del dott. Roberto Hausbrandt al n° 341 di viale Miramare”. 

Su tali elaborati in data 06.12.1969 è stata rilasciata l’abitabilità con 

prot. 580/10-66 a nome sig. Roberto Hausbrandt. 

Relativamente a tale disegno la situazione accertata risulta quella 

rappresentata nella tavola 1 - stato di fatto, allegata alla D.I.A. dd. 

03.04.2006 acquisita al prot. gen. n° 060857, per lavori di 

manutenzione (si rinvia a tale tavola per lo stato reale su cui 

vengono anche indicate le posizioni dei coni fotografici). 

Rispetto allo stato reale rappresentato nella tavola 1 - stato di fatto, 

allegata alla D.I.A. dd. 03.04.2006, si compara la situazione con 

quanto autorizzato e si osserva: 

- pianta livello 1: una finestra del salone risulta chiusa sul lato 

ovest-nord-ovest (non incide paesaggisticamente né dal punto di 

vista igienico-sanitario, trattasi di intervento interno 

paragonabile ad un’opera funzionale all’utilizzo e 

all’arredamento); 

- pianta livello 3: il bagno di fronte alla scala risulta senza un 

tramezzo interno (ritenuta opera di arredamento) 


n° D/ 18168/11/91/2141 

“Modifica interna e ridistribuzione degli spazi nell’edificio di 










rappresentanza di viale Miramare 341”. 

- pianta pianoterra: lavori non eseguiti; 

- pianta primo piano: eseguiti lavori zona bagni vicino all’atrio; 

- eseguite demolizioni zona salone; 

- eseguita demolizione zona sala riunioni; 

• D.I.A. dd. 03.04.2006, acquisita al protocollo del Comune di 

Trieste al prot. gen. n° 60857, allegata integralmente su 

supporto informatico (si riportata in perizia nell’Allegato C solo la 

tavola n°1 con l’indicazione dei coni fotografici). La D.I.A. non 

risulta chiusa agli atti. 

• D.I.A. dd. 24.09.2007, acquisita al protocollo del Comune di 

Trieste al prot. gen. n° 162472, allegata integralmente su 

supporto informatico. La D.I.A. non risulta chiusa agli atti. 

• DINIEGO di concessione edilizia e paesaggistica prot. corr. 

11/1991-13/2007, allegata integralmente su supporto 

informatico. 






7-8-9.ABUSIVISMO EDILIZIO 





7.0.Verifica della presenza di eventuali abusi edilizi condonati con la 

relativa documentazione necessaria alla vendita 

Non è stata presentata alcuna istanza di condono ai sensi della L. 47/85, 

L. 724/94 e L. 326/03. 

8.0 Verifica della presenza di eventuali abusi edilizi ancora da condonare 

ed indicare, in caso di esistenza di opere abusive, l’eventuale sanabilità ai 

sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 con la quantificazione dei relativi 

costi assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali 

competenti 

Come sopra riportato si è riscontrata la presenza di un manufatto in legno 

e di opere impiantistiche (antenna parabolica e impianto di 

condizionamento) per i quali non sono stati rinvenuti atti autorizzativi. Tali 

elementi risultano per le caratteristiche costruttive e il tipo di collocazione 

facilmente asportabili e dovranno quindi essere rimossi provvedendo alla 

rimessa in pristino dei siti sui quali vengono a collocarsi. 

9.0 Verifica circa l’esistenza o meno di provvedimenti sanzionatori emessi 

dal Comune ex L. 47/85 

Da quanto accertato non vi sono provvedimenti in atto. 






10.VINCOLI 





10.0 Verifica circa la presenza, o meno, di vincoli ai sensi della legge 

1089/1939 modificata dal D.Lgt. 490/1999 

D.M. 17 ottobre 1958 (vincolo indiretto), si trova in zona tutelata dal 

punto di vista paesaggistico (Legge 1497/1939) 

(allegato E) 

11. FUNZIONALITA’ DEI BENI 

11.0 Indicazione delle eventuali opere necessarie secondo la migliore 

scienza ed esperienza ed il costo dei lavori di ripristino della funzionalità 

cui i beni sono destinati, ove gravemente compromessa, secondo la 

migliore scienza ed esperienza 

Non risultano presenti opere abusive da sanare. 

12-13.DENUNCE FISCALI E CERTIFICAZIONE ENERGETICA 

12.0 Indicazione dei dati necessari per la compilazione delle denunce 

fiscali obbligatorie conseguenti alla vendita (tra cui INVIM e ICI, a titolo di 

esempio) e per la voltura dei beni all’aggiudicatario definitivo e redigere, 

per ogni lotto di vendita proposto e su pagina separata, un prospetto 

riepilogativo e descrittivo 

Catasto Terreni: 

Particella 2073 – Reddito Dominicale Euro 7,11 – Agrario Euro 6,32 


Particella 2082 - Reddito Dominicale Euro 3,97 – Agrario Euro 3,68 



















Particella 2116/2 – Reddito Dominicale Euro 0,89 – Agrario Euro 0,48 





Totale: Redditi: Dominicale Euro 40,21 – Agrario Euro 35,29 

Unità immobiliari: 


2, categoria A/8, classe 5, consistenza 30,5 vani, rendita Euro 9.766,20 



2, categoria A/3, classe 4, consistenza 3,5 vani, rendita Euro 433,82 



2, categoria C/6, classe 4, consistenza 48 m 2 , rendita Euro 312,35 










13.0 Verifica se vi è o meno l’obbligo di allegare l’attestato di 

qualificazione energetica di cui al D.L.vo 18.08.2005 n. 192 così come 

modificato dal D. L.vo 29.12.2006 

Ai sensi del D.Leg.vo 311/2006 la certificazione energetica è obbligatoria 

nel trasferimento a titolo oneroso delle singole unità immobiliari a partire 

dal 1° luglio 2009. La predisposizione di tale atto sarà a carico 

dell’aggiudicatario. 










14. DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE 

14.0 Determinazione del valore commerciale dei beni secondo la migliore 

scienza ed esperienza del settore immobiliare di riferimento, per tipologia, 

classe, ubicazione, stato di fatto, opere necessarie alla migliore 

funzionalità 

Si specifica che il valore indicato nella presente perizia si riferisce ai luoghi 

nello stato in cui si trovano e alla attuale destinazione urbanistica delle 

aree e che attualmente risulta in fase di adozione una variante generale al 

P.R.G.C. di Trieste che potrebbe prevedere la modifica della destinazione 

d’uso delle aree. La destinazione d’uso attuale limita la capacità 

edificatoria e di trasformazione del sito, in ragione della peculiare 

posizione e della sensibilità del contesto. 

La villa oggetto della presente stima rappresenta un’unità immobiliare di 

assoluto prestigio nel panorama delle residenze della fascia Costiera 

Triestina, da tutti considerato luogo molto ambito e commercialmente 

appetibile. A dimostrazione di ciò vi è il fatto che molti proprietari 

immobiliari provengano da altre province se non addirittura da altre 

Regioni anche estere. Questo territorio, che va dal Castello di Miramare 

fino a quello di Duino, costituisce la parte residenziale più esclusiva della 

città. 

Nello specifico, la proprietà in questione ha tutte quelle caratteristiche che 

la rendono unica nel suo genere (vicinanza Castello di Miramare, posizione 

dominante con uno straordinario affaccio su tutto il Golfo, ampie 

dimensioni, facile accesso). 

L’immobile inoltre è dotato di un ampio parco di ca.13.000 mq che 










circonda gli edifici insistenti e ne garantisce la massima privacy. Purtroppo 

lo stato di manutenzione è alquanto scarso, questo infatti necessita, per 

essere riportato ai fasti della costruzione iniziale, di una approfondita 

opera di ristrutturazione. 

L’elemento che sicuramente bisogna tener conto per procedere alla sua 

valutazione è quello inerente i costi di gestione e manutenzione del parco, 

essendo questa una voce di spesa che dovrà essere sostenuta in maniera 

costante e continuativa. 

Il mercato immobiliare relativo alle ville costruite sulla Costiera triestina 

rimane quasi immune alle crisi del settore, soprattutto in virtù del fatto 

che il territorio provinciale è molto limitato e non permette l’offerta di 

nuove edificazioni di questa tipologia. 

L’immobile nasce quale residenza estiva del dott. Roberto Hausbrandt, 

destinazione che verrà mantenuta fino a qualche anno fa quando, 

acquisito dalla Regione Friuli- Venezia Giulia, fu oggetto di un progetto di 

trasformazione ad uso foresteria mai realizzato. 

In seguito, con il passaggio alla successiva proprietaria Alikè, l’intenzione 

fu di farne la sede degli uffici dell’azienda. 

Di fatto, però, alcuna opera in tal senso è stata mai iniziata. 

Pertanto oggi l’immobile giace in uno stato di completo abbandono, che ha 

reso sempre più gravi le sue condizioni e sempre più onerose le opere di 

un’eventuale ristrutturazione. 

In realtà la sua naturale e più logica destinazione sarebbe quella per cui 

inizialmente è stata costruita. 

Nella determinazione del valore, i prezzi al metro quadrato debbono 

prendere in considerazione l’ampia metratura, oltre a tutte le quote di 










pertinenza. Questa tendenza proietterebbe più verso una stima a corpo 

che non a misura. 

destinazione vani superfici (mq) aliquota superficie 

pesata (mq) 

superficie principale 609,88 1 609,88 

sauna e spogliatoi 23,98 1/2 11,99 

vani accessori 178,90 1/2 89,45 

porticato 89,10 1/3 29,70 

garage 44,18 1/2 22,09 

totale 763,11 

aree scoperte 13225,00 

Il valore medio: 

Si assume: per l’edificio un valore di €/m 2 2800,00 

per il parco un valore di €/m 2 30,00 

Il valore medio viene quindi ad essere pari a € 2.533.458,00 arrotondati a 

€ 2.534.000,00 (Euro duemilionicinquecentotrentaquattromila/00) 

Il valore minimo: 



Il valore minimo viene quindi ad essere pari a € 2.280.112,20 arrotondati 

a € 2.280.000,00 (Euro duemilioniduecentoottantamila/00) 

Il valore massimo: 



Il valore massimo viene quindi ad essere pari a € 2.660.130,90 

arrotondati a € 2.660.000,00 (Euro duemilioniseicentosessantamila/00) 

In fede. 

Trieste, 8 luglio 2009 






Allegati: 





- allegato A: visure catastali, estratto di mappa catastale 

F.M. 17 e planimetrie catastali; 

- allegato B: estratti tavolari; 

- allegato C: quadro fotografico con indicazione coni 

fotografici sulla tavola 1 – stato di fatto – relativa alla 

D.I.A. dd. 03.04.2006, prot. gen. n° 060857; 

- allegato D: elenco atti abilitativi (anche su supporto 

informatico) 

- allegato E: vincoli 










allegato A: visure catastali, estratto di mappa catastale F.M. 17 e 

planimetrie catastali. 






allegato B: estratti tavolari. 














allegato C: quadro fotografico con indicazione coni fotografici sulla 

tavola 1 – stato di fatto – relativa alla D.I.A. dd. 03.04.2006, prot. 

gen. n° 060857. 










allegato D: elenco atti abilitativi (anche su supporto informatico). 






allegato E: vincoli

Perizia di stima - Aste

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