TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA - Aste

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TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA
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PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N°18/01
Promossa dalla : Banca di Roma S.p.A.
Contro: Pupa Felicina
Relazione Di Consulenza Tecnica D’ufficio
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Il C.T.U.
Dott. arch. Angela RETTURA
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Relazione Di Consulenza Tecnica D’ufficio
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Ill. mo Sig. G.E. Dr Ciufolini della Sez. Civ. del Tribunale di Vibo Valentia.
1. PREMESSA
Con verbale di udienza del 19/11/2002, la S.V.I. nominava me sottoscritto, dr. arch. Angela
RETTURA, residente in Paravati di Mileto alla via cap. F. Furci, iscritta all’albo degli
“Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori” della provincia di Vibo Valentia con
il N°161, Consulente Tecnico d’Ufficio nel procedimento di espropriazione immobiliare
N°18/01, promosso dalla “Banca di Roma” contro la sig. ra Pupa Felicina (c.f. PPU FCN 45M
69 H785F) nata a San Calogero (VV) il 29 Agosto 1945, e residente in Roma alla via Eudo
Giulioli N°47 sc. H int. 3. In quella stessa seduta, davanti al G. E., dichiarai di accettare
l’incarico e prestai giuramento promissorio di rito. La S.V.I. mi affidò, quindi, il seguente
mandato:
mandato:
“Provveda l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione
ritenuta necessaria:”
1. previo sopralluogo, alla esatta individuazione dell’immobile pignorato, fornendo
una sintetica ed esauriente descrizione, con una succinta esposizione delle sue
caratteristiche, ed allegando documentazione fotografica - solo esterna – del bene e
del contesto urbanistico in cui è inserito;
2. alla identificazione catastale del medesimo previo accertamento dell’esatta
rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze
catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale
emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le eventuali variazioni che
fossero necessarie per l’aggiornamento del Catasto, ivi compresa la denuncia al
N.C.E.U. in relazione alla Legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda
ovvero predisponendola ove mancante;
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3. alla verifica della regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico, e, in caso di
esistenza di opere abusive, all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle
Leggi 47/85 e 724/94 e soprattutto – nelle ipotesi di mancata presentazione
dell’istanza, di totale inesistenza o nullità della stessa – della probabilità da parte
dell’aggiudicatario della richiesta di sanatoria ex art. 17 co.5 e 40 comma 6 legge
47/85, assumendo le opportune informazioni presso gli Uffici Comunali competenti
circa: a) la tempestività della domanda di sanatoria, b) l’esistenza di opere in
suscettibili di sanatoria, c) l’avvenuto pagamento dell’intera oblazione, d)
l’esistenza o meno di vincoli ex art. 32 co. 3 legge 47/85 ed in caso positivo se sia
stata inoltrata la richiesta per la concessione del parere all’autorità preposta e se
questa lo abbia rilasciato, e) la richiesta di documentazione aggiuntiva da parte del
comune; f) se il comune abbia rilasciato concessione in sanatoria, g) nel caso di
istanza in sanatoria ex legge 724/95.
4. all’accertamento circa la disponibilità effettiva del bene, precisando se il medesimo
sia gravato o meno da locazioni – con specificazione della data del contratto, del
titolo e della registrazione-, affitti, canoni, usufrutto, servitù od altri diritti con
specificazione in caso di immobili con destinazione industriale o commerciale del
tipo di attività svolta; alla determinazione del valore di mercato dell’immobile e
dell’eventuale quota di proprietà, o di altro diritto, pignorata, tenuto conto
dell’incidenza di eventuali diritti reali o personali di terzi, degli oneri
condominiali, delle spese occorrenti per la cancellazione delle trascrizioni, nonché
dell’eventuale presenza di opere abusive alla stregua dei seguenti criteri: il ctu
effettuerà una media tra il valore catastale del bene, quello risultante dal valore
venale di comune mercato desunto dalla media dei prezzi di trasferimento registrati
presso l’Ufficio del Registro, quelli risultanti da stima analitica del reddito degli
immobili e da stima comparativa assumendo come fonte di riferimento il prezzo di
mercato corrente in zona desunto dall’archivio generale dei valori medi dei comuni
d’Italia; indicherà, quindi il valore d’asta, operando una riduzione fino al 15%
rispetto al valore di mercato come sopra determinato, in considerazione dello stato
del bene e della sua effettiva disponibilità, delle condizioni di mercato e in generale
della natura della vendita giudiziaria atteso che la stessa avviene senza la garanzia
per vizi;
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5. nell’ipotesi che il bene sia divisibile, ove opportuno, alla formazione di uno o più
lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e specificando il valore di ciascun
lotto secondo i criteri esposti al punto n. 4 e provvedendo, ove necessario, alla
redazione del frazionamento, allegando alla relazione di estimativa i tipi
debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
6. a determinare, ai fini del calcolo dell’INVIM (DPR n. 643/72) il valore iniziale di
ciascun bene o lotto di beni, tenendo conto di ogni maggiorazione di legge, nonché
il valore dell’immobile al 31/12/1992;
7. a predisporre, nel caso di eventuali diritti di comproprietà o altri diritti reali, un
progetto di separazione della quota in natura della quota di pertinenza del debitore
esecutato, ai fini del giudizio di divisione, evidenziando anche eventuali vincoli di
indivisibilità o di diritto pubblico opponibili ai creditori procedenti;
8. a depositare la relazione entro 90 giorni dalla comunicazione del presente decreto
unitamente a due fotocopie dell’elaborato di perizia;
9. a redigere per ogni lotto su pagina separata un progetto riepilogativo e descrittivo,
giusto il modello riportato in calce al presente decreto (da denominarsi allegato a)
e da porsi come primo allegato alla consulenza.
Nell’assegnarmi il termine di giorni novanta (90) per il deposito della consulenza, la S.V.I.
rinviò la causa, per il prosieguo, al 15/04/2003.
2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA
Dopo aver preso visione; più volte, presso il Tribunale, del fascicolo contenente gli atti
inerenti la causa; presso L’Ufficio Tecnico Erariale (agenzia del Territorio) Ufficio Provinciale
di Vibo Valentia, per effettuare le visure aggiornate ed acqusire i dati relativi ai beni oggetto di
esproprio immobiliare, e presso l’ufficio Tecnico Comunale di San Calogero, per acqusire la
cartografia necessaria (stralci planimetrici dello strumento urbanistico, aerofotogrammetrie e
mappe catastali degli immobili esecutati), e per visionare eventuali documenti utili allo
svolgimento delle indagini; con lettera raccomandata A.R. del 31/01/2003 (Cfr. All. N°2)
comunicai alle parti che avrei dato inizio alle operazioni di sopralluogo, in via preliminare
il giorno 07 febbraio 2003 alle ore 10.00, sul luogo oggetto della controversia; le stesse
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proseguirono, poi il giorno 15 febbraio 2003, dopo aver dato preventivo avviso alle parti,
tramite telegramma e si conclusero, con l’ultimo sopralluogo, in data 22 febbraio 2003 (anche
questo preceduto da un avviso, per mezzo di un telegramma).
Della lettera di avviso alle parti e dei telegrammi, esistono le copie (Cfr. All. N°2, N°3n
e N°4n) e anche dei relativi verbali di accesso ai luoghi (Cfr. All. N°5, N°6, e N°7), che
vengono allegati alla presente Consulenza D’ufficio e ne fanno quindi parte integrante.
In tali occasioni, a volte assistita e coadiuvata dall’arch Giuseppe Stellittano, procedetti
alla verifica dello stato e delle caratteristiche dei beni immobili in oggetto, per mezzo
di rilievi metrici e fotografici, in modo tale da renderli intelligibili ed avere,
inoltre, dati sufficienti al migliore espletamento della presente consulenza.
Nel corso del primo accesso, alla presenza del fratello della sig. Pupa Felicina per come
riportato nel verbale di sopralluogo (Cfr. All. N°5), dopo aver proceduto all’ispezione dei luoghi
per cui è causa, eseguì un rilievo fotografico degli stessi (Cfr. All. N°8n) e rinviai, poi le
operazioni per il prosieguo a data da destinarsi.
Durante il secondo sopralluogo, potei eseguire solo alune foto esterne alla proprietà
(Cfr. All. N°9n), poiché non mi fù possibile accedere ai luoghi in oggetto (Cfr. All. N°6).
Nel terzo ed ultimo sopralluogo, alla presenza della signora Pupa Felicina,
effettuai, oltre ad un ulteriore rilievo fotografico degli immobili (Cfr. All. N°10n), anche un
rilievo metrico (Cfr. All. N°11), concludendo così, le operazioni di sopralluogo (Cfr. All. N°7).
La descrizione dei luoghi e degli immobili in oggetto, avrà luogo in un successivo
paragrafo, ove i singoli immobili, verranno considerati uno alla volta, comprendendo
nello stesso paragrafo, descrizione, dati caratteristici, dati catastali ed apposito “modello
identificativo ipocatastale” (Cfr. All. N°1n), facendo sempre riferimento agli elaborati
grafici e fotografici allegati.
Sulla scorta delle indagini, degli accertamenti e dei rilievi effettuati, ho redatto la presente
relazione, suddividendola nei seguenti paragrafi:
1. Individuazione, descrizione e identificazione catastale degli immobili;
2. Variazioni per l’aggiornamento catastale;
3. Scelta del criterio di stima e determinazione del prezzo base di vendita;
4. Formazione dei lotti;
5. Dati necessari per la denuncia INVIM;
6. Formalità da cancellare;
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7. Conclusioni.
Descrivendo e valutando i beni oggetto di causa, di proprietà della sig ra Pupa Felicina,
nel seguente ordine;
a) Terreno, sito in comune di San Calogero, alla frazione Calmiera, in località
“Stancone” identificato al catasto terreni, al foglio di mappa N°12, particelle
N°589;
b) Terreno, sito in comune di San Calogero, alla frazione Calmiera, in località
“Stancone” identificato al catasto terreni, al foglio di mappa N°12, particelle
N°590;
c) Fondo, sito in comune di San Calogero, alla frazione Calmiera,
identificato al catasto terreni, al foglio di mappa N°12, particelle N°609;
3. RISPOSTE AI CAPI DEL MANDATO
3) 1. Individuazione, descrizione e identificazione degli immobili;
Gli immobili di proprietà della sig. Pupa Felicina, sono ubicati, tutti e tre, nel comune di
San Calogero alla frazione Calmiera, censiti al catasto terreni del comune di San Calogero al
foglio di mappa N°12, particelle N°589-590-609, si tratta di due fondi agricoli, in località
Stancone (part. 589-590 tra di loro limitanti), più un terzo fondo, identificato catastalmente
come ente urbano (Cfr. All. N°12n).
3 1 a) Terreno, sito in agro di San Calogero part.. lla 589.
Tale terreno ricade in agro del comune di San Calogero, non molto distante dal centro
abitato della frazione Calmiera, località Stancone ( Cfr. All. N°13).
Si identifica con giacitura alquanto scoscesa, poiché, non è altro che una fascia di terreno
dalla larghezza variabile (da 6m ai 20m) che costeggia, lungo il lato nord-ovest, il corso d’acqua
denominato “Stancone”. E’, in parte, un fossato, il terreno presenta una vegetazione composta
da cespugli (Cfr. All. N°14) per come risulta anche, dalla visura catastale (Cfr. AllN°12n).
L’immobile, è raggiungibile attraverso una stradina comunale “Calmiera - San Nicola”
(Cfr. All. N°15), che si diparte dal centro abitato di Calmiera, in prossimità del bivio con il corso
Umberto ( Cfr. All. N°17); attualmente vi si accede, da questa strada per mezzo di un cancello,
posto lungo la strada stessa (Cfr. All. N°15) e ubicato sulla proprietà del limitante, sig. Pugliese
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Isabella, prarticella N°591, proprietà questa che bisogna attraversare (per circa m 100) per poter
accedere al fondo in questione.
In catasto terreni è riportato alla partita N°4788, foglio n°12, del N.C.T. del Comune di
San Calogero, particella. 589, superficie di are 30.40 circa, qualità PASC CESPG classe U,
di REDDITO DOMINICALE euro 0,31 , REDDITO AGRARIO euro 1,41; di proprietà
della signora Pupa Felicina .
Nuda proprietà, pervenuta alla sig. ra Pupa Felicina, per donazione da Pugliese Isabella
(nata a San Calogero il 21 aprile 1909 ) , con atto ricevuto dal notaio Francesco Orabona del 26
maggio 1984, trascritto a Catanzaro in data 11 giugno 1984 al N°10108 R.P ( Cfr. All. N°16),
usufrutto sig. ra Pugliese Isabella.
Confina, lungo il lato Nord con la particella N°584 (proprietà della sig. ra Mazzitelli
Concettina, lungo il lato Ovest con la particella N°588 (proprietà del sig. Pugliese Giuseppe),
a Sud con le particella N°597 e 598 (proprietà dei sig. ri Pupa Aldo Antonio, Pupa Felicina,
Pupa Palmira, e Pupa Caterina), lungo il lato ad Est con l’altra particella, la N°590, anch’essa
oggetto della presente esecuzione immobiliare, e quindi, di proprietà della stessa ditta
(sig.ra Pupa Felicina).
La particella N° 589, - come ho potuto constatare, visionando lo strumento urbanistico
comunale, presso l’ufficio tecnico del Comune di San Calogero, ved. Stralcio del P.R.G.
(Cfr: All. N°17), P.R.G. approvato con D.P.G.R. n.587 del 24/06/1991, e per come risulta
dal certificato di destinazione urbanistica (Cfr. All. N°18) - ha la seguente destinazione
urbanistica, con le seguenti prescrizioni,;
SPECIFICAZIONI: Verde Agricolo; DENSITA’ EDILIZIA: mc/mq 0.03; Altezza dei piani
fuori terra ml. 7,50; CARATTERISTICHE EDILIZIE; Distanze dai cigli stradali: ml. 20-
30-40–60; Distanza dai confini di proprietà: ml 10; DESTINAZIONI EDILIZIE; Specifica
: residenze rurali; Tollerata : edifici rurali destinati al servizio aziendale.
Per quanto riguarda il modello identificativo ipocatatstale dell’immobile in oggetto
ved. (Cfr. All. N°1a)
3 1 b) Terreno, sito in agro di San Calogero, part.. lla 590.
Tale terreno ricade in agro del comune di San Calogero, non molto distante dal centro
abitato della frazione Calmiera ( Cfr. All. N°13).
In catasto terreni è riportato alla partita N°4788, foglio n°12, del N.C.T. del Comune di San
Calogero, particella. 590, della superficie di are 97.90 circa, qualità SEMINATIVO classe 1,
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di, REDDITO DOMINICALE euro 45,51, REDDITO AGRARIO euro 17,7; di proprietà
della signora Pupa Felicina .
Anche questa proprietà come quella sopra descritta è pervenuta alla sig.ra Pupa
Felicina, per donazione da Pugliese Isabella (nata a San Calogero il 21 aprile 1909 ), con atto
ricevuto dal notaio Francesco Orabona del 26 maggio 1984, trascritto a Catanzaro in data 11
giugno 1984 al N°10108 R.P (Cfr. All.N°16), usufrutto sig. ra Pugliese Isabella.
Confinante lungo il lato Nord-Ovest con la particella 589 sopra descritta e di proprietà della
stessa ditta (sig.ra Pupa Felicina), con parte della proprietà della sig. ra Mazzitelli Concettina,
particella N°584 e con parte della strada comunale (Cfr. All. N°15) denominata “Calimera -
San Nicola”, lungo il lato ad Est con la particella N°591 di proprietà di Pugliese Isabella e
a Sud con la particella N°599 (proprietà dei sig. ri Pupa Aldo Antonio, Pupa Felicina,
Pupa Palmira, e Pupa Caterina).
Anche questo, come l’immobile descritto al paragrafo precedente, è raggiungibile
attraverso la stradina comunale, che si diparte dal centro abitato di Calmiera, al bivio con il corso
Umberto ( Cfr. All. N°17); attualmente vi si accede da questa, per mezzo di un cancello, posto
lungo la strada stessa (Cfr. All. N°15) e ubicato sulla proprietà del limitante, sig. Pugliese
Isabella, prarticella N°591, proprietà questa che bisogna attraversare (per circa m 50) per poter
accedere al fondo in questione.
Si presenta con giacitura un po’ scoscesa, per quanto riguarda la coltura è caratterizzata
da alberi di uliveto distribuiti sull’intera superficie (Cfr.All.N°19 foto), contrariamente a quel
che risulta dalla visura catastale, “seminativo” (Cfr. All. N°12), la proprietà risulta recintata,
con rete metallica, solo lungo il lato nord e solo per il tratto confinante con la strada
interpoderale, dalla quale si potrebbe accedere comodamente, quindi, senza attraversare la
proprietà confinante come si fa attualmente.
La particella N°590, per come risulta dallo strumento urbanistico comunale,
ved. Stralcio del P.R.G. (Cfr: All. N°17), approvato con D.P.G.R. n.587 del 24/06/1991, e
dal certificato di destinazione urbanistica (Cfr. All. N°18), ha la seguente destinazione
urbanistica, con le seguenti prescrizioni,;
SPECIFICAZIONI: Verde Agricolo; DENSITA’ EDILIZIA: mc/mq 0.03; Altezza dei piani
fuori terra ml. 7,50; CARATTERISTICHE EDILIZIE; Distanze dai cigli stradali: ml. 20-
30-40–60; Distanza dai confini di proprietà: ml 10; DESTINAZIONI EDILIZIE; Specifica
: residenze rurali; Tollerata : edifici rurali destinati al servizio aziendale.
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Per quanto riguarda il modello identificativo ipocatatstale dell’immobile in oggetto
ved. (Cfr. All. N°1b).
3 1c) Terreno, sito in agro di San Calogero, part.. lla 609.
L’immobile oggetto della presente procedura, è situato nei pressi del centro abitato
della frazione Calmiera (Cfr. All. N°20 aereofotogrammetria), lungo la via denominata A. Diaz,
numero civico 28, è riportato alla partita N°4788, foglio n°12, del N.C.T. del Comune di San
Calogero, particella N° 609 (ENTE Urbano), della superficie di are 2,70 circa (Cfr. All. N°12n).
Confinante a Sud con la strada comunale, via A. Diaz, ad Ovest con le particelle
N°713-608-599, a Nord con la particella 602 e ad Ovest con la particella N° 610.
Proprietà pervenuta alla sig.ra Pupa Felicina, per donazione da Pugliese Serafina,
con atto ricevuto dal notaio Domenico Longo dell’1 novembre 1988, trascritto a Catanzaro in
data 10 novembre 1988 al N°18375 R.P (Cfr. All. N°16).
Il terreno, rispetto alla strada presenta un dislivello di circa tre metri, vi si accede per
mezzo di un cancello, posto, in prossimità del lato destro della strada stessa (Cfr. All. N°9 e
N°9a) e ubicato sulla proprietà del limitante, sig. Pupa Francesco prarticella N°610, proprietà
questa che bisogna attraversare (per circa m 10) per poter accedere al fondo della sig. Felicina
Pupa, la stessa proprietà della sig ra Pupa allo stato attuale, viene attraversata da proprietari di
altri lotti ad essa confinanti.
Tutt’intorno, le proprietà confinanti, risultano piantumate da alberi di ulivi e da piccoli
aranceti, coltivazione tipica di queste zone.
L’immobile, privo di vegetazione, (tranne che per qualche arbusto lungo il lato sud e
confinante con la strada, ved. All. N°10), si presenta con giacitura piana, su di essa esiste parte
di un fabbricato rurale, di modeste dimensioni, che attualmente risulta disabitato e costituisce
parte integrante con l’altra porzione di fabbricato attiguo (lungo il lato est del fabbricato stesso)
(Cfr. All. N°10), ma appartenente ad altro proprietario, particella N°610 di proprietà del sig.
Pupa Francesco.
Per quanto riguarda le caratteristiche costruttive del fabbricato, trattasi di una vecchia
costruzione, con struttura di elevazione in muratura mista (pietra e laterizi), ad un solo piano
fuori terra, con solaio di copertura sostenuto da travi in legno, il tutto ad un unico corpo di
fabbrica appartenente a due diversi proprietari, con N°2 ingressi indipendenti.
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L’edificio è rialzato dal piano di campagna da tre gradini, vi si accede ad esso dalla porta
d’ingresso posta sul lato sud dello stesso (Cfr. All. N°8, N°10n), è composto da tre vani
(due camere e un piccolo soggiorno) un corridoio di distribuzione più due piccoli locali,
destinati a servizi (cucina e bagno), il tutto per una superficie complessiva di 83,6 mq ed una
cubatura di 300 mc, con copertura a falde inclinate, in legno e tegole, gli infissi interni sono in
legno, quelli esterni parte in alluminio e altri in legno.
L’anno di costruzione, da indagini effettuate, si fa risalire al 1946, mentre i due locali di
servizio (Cfr. All. N°11), sono stati realizzate in una fase successiva, circa 10 anni dopo e sono
con struttura in muratura mista e in blocchi di cemento (Cfr. All. N°8n).
Il fabbricato, presenta verso la parte alta (dal solaio di copertura in sotto, per circa ml 1)
delle vistose lesioni (Cfr. All. N°10na), allo stato attuale non è abitato, si presenta in uno stato
di semi-abbandono e in un mediocre stato di conservazione.
Il fabbricato in oggetto non è di alcun interesse artistico e storico, ed in quanto tale non è
assoggettato ai vincoli di cui alle leggi del 1939, la N°1089 e la N°1497, relative rispettivamente
alle c.d. “cose d’arte” e alle “bellezze naturali”; su quest’immobile, non risultano esserci vincoli
di particolare interesse.
Data l’età di costruzione 1946, anteriore alla legge N° 10 del 28 gennaio 1977, non si sono
svolte particolari indagini riguardo la regolarità edilizia del, manufatto stesso.
Tenuto conto delle modeste dimensioni del fabbricato e della superficie stessa, lo scrivente
perito, non ritiene opportuna alcuna suddivisione in più lotti dell’immobile qui descritto.
La particella N°609, località Stancone, secondo lo strumento urbanistico comunale, del
Comune di San Calogero, P.R.G. approvato con D.P.G.R. n.587 del 24/06/1991 ha la seguente
destinazione urbanistica, con le seguenti prescrizioni (Cfr: All. N°17) e per come risulta dal
certificato di destinazione urbanistica (Cfr. All. N°18);
SPECIFICAZIONI: SPECIFICAZIONI: Zona B2a zona residenziale di completamento
edilizio;DENSITA’ EDILIZIA: mc/mq 2.50; Altezza dei piani fuori terra ml 10,00;
Numero dei piani fuori terra 3; Distanza dai confini di proprietà ml 0.00/5,00; Distanza
dagli edifici ml 0,00/10,00; lunghezza massima dei prospetti ml 30,00.
Per quanto riguarda il modello identificativo ipocatatstale dell’immobile in oggetto ved.
(Cfr. All. N°1c).
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3) 2. Variazioni per l’aggiornamento catastale;
Terreno, sito in agro di San Calogero, part.. lla 590. Dalle indagini effettuate, l’intera
superficie dell’immobile risulta piantumata da alberi di ulivo, contrariamente a quel che risulta
dalla visura catastale (ved. All. N°12); non SEMINATIVO, bensì ULIVETO, quindi è da
rettificare al catasto la qualità.
3) 3. Scelta del criterio di stima e determinazione del prezzo base di vendita;
3 3. a) Terreno, sito in agro di San Calogero part.. lla 589.
Tale terreno ricade non molto distante dal centro abitato della frazione Calmiera, località
Stancone (Cfr. All. N°13), comune di San Calogero, raggiungibile attraverso la stradina
comunale “Calmiera - San Nicola”.
Si identifica con giacitura alquanto scoscesa, è in parte un fossato, che costeggia, lungo il
lato nord-ovest, il corso d’acqua denominato “Stancone”.
Il terreno presenta una vegetazione composta da cespugli (Cfr. All. N°14) per come risulta
anche, dalla visura catastale (Cfr. All.N°12n).
L’immobile, ha la seguente destinazione urbanistica, con le seguenti prescrizioni;
SPECIFICAZIONI: Verde Agricolo; DENSITA’ EDILIZIA: mc/mq 0.03
Considerati, i valori agricoli medi dei terreni compresi nelle singole regioni agrarie della
provincia di Vibo Valentia (per l'anno 2002), e tenuto conto delle indagini in luogo da me svolte,
il valore del terreno in oggetto di are (30,40) risulta essere:
€ 2,00 x 3040 mq = € 6.080 ( valore della piena proprietà ).
Considerato che la sig. Pupa Felicina è titolare della nuda proprietà dell’immobile, bisogna
stabilire il valore dell’usufrutto, spettante alla sig. Pugliese Isabella.
Una valutazione dell’usufrutto, va fatta applicando al valore della piena proprietà un
coefficiente, riferito all’età e al sesso della persona avente diritto; nel caso in oggetto si assume
un coefficiente pari a 0,89 (trattasi di un solo avente diritto, di sesso femminile ed età 94 anni ).
€ 6.080 x 0,89 = € 5.411,20 ( valore della nuda proprietà ).
€ 6.080 - € 5411,2 = € 668,8 ( valore dell’usufrutto ).
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3 3. b) Terreno, sito in agro di San Calogero, part.. lla 590.
Tale terreno ricade non molto distante dal centro abitato della frazione Calmiera, località
Stancone (Cfr. All. N°13), comune di San Calogero, anche questo, come l’immobile descritto al
paragrafo precedente, è raggiungibile attraverso la stradina comunale, che si diparte dal centro
abitato di Calmiera.
Si presenta con giacitura un po’ scoscesa, per quanto riguarda la coltura: questa è
caratterizzata da alberi di uliveto distribuiti sull’intera superficie (Cfr. All. N°19), il lotto, è ben
servito, dalla strada comunale “Calmiera San Nicola” (Cfr. All. N°14), dalla quale si potrebbe
accedere comodamente.
La particella N°590, ha la seguente destinazione urbanistica, con le seguenti prescrizioni;
SPECIFICAZIONI: Verde Agricolo; DENSITA’ EDILIZIA: mc/mq 0.03.
Considerati, i valori agricoli medi dei terreni compresi nelle singole regioni agrarie della
provincia di Vibo Valentia (per l'anno 2002), e tenuto conto delle indagini in luogo da me svolte,
il valore del terreno in oggetto di are (97,90) risulta essere:
€ 3,00 x 9790 mq = € 29370 ( valore della piena proprietà ).
Considerato che la sig. Pupa Felicina è titolare della nuda proprietà dell’immobile, bisogna
stabilire il valore dell’usufrutto, spettante alla sig. Pugliese Isabella.
Una valutazione dell’usufrutto, va fatta applicando al valore della piena proprietà un
coefficiente, riferito all’età e al sesso della persona avente diritto; nel caso in oggetto si assume
un coefficiente pari a 0,89 (trattasi di un solo avente diritto, di sesso femminile ed età 94 anni ).
€ 29.370 x 0,89 = € 26.139,30 ( valore della nuda proprietà ).
€ 29.370 - € 26.139,3 = € 3.230,7 ( valore dell’usufrutto ).
3 3. c) Terreno, sito in agro di San Calogero, part.. lla 609 con annesso Fabbricato rurale..
Per la stima di questo immobile, poiché su questa part. lla esiste un fabbricato rurale, lo
scrivente perito ha stimato un valore di mercato, che equivale, al valore dell’area più il valore
dell’edificio di cui trattasi.
Per quel che concerne la valutazione del terreno, sito in agro di San Calogero, foglio 12
part.. lla 609, sul quale sorge il fabbricato; il vigente strumento urbanistico del comune di San
Calogero, PRG, identifica l’area in cui ricade l’immobile in oggetto come: Zona B2a zona
residenziale di completamento edilizio;DENSITA’ EDILIZIA: mc/mq 2.50;
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Per calcolare il valore attuale dell’area, occorre stabilire in base allo strumento urbanistico
comunale (P.R.G. ved. Cfr. All.N°17) quale sia la volumetria costruibile sull’area in oggetto,
tale volumetria va moltiplicata per il valore di mercato dell’area; assumendo come fonte di
riferimento il valore di mercato corrente in zona, desunto dall’elenco generale dei valori medi dei
comuni d’Italia, e tenuto conto delle indagini in luogo da me svolte; considerata, quindi, la
superficie in oggetto pari a 270 mq (are 2,70), moltiplicata per l’indice di zona, pari a 2,5 mc/mq,
allora avremo:
270 mq x 2,5 = 675 mc
dove 675 mc rappresenta, quindi, la volumetria realizzabile,
considerato il valore di mercato pari a € 30,00,
allora avremo:
€ 30,00 x 675 mc = € 20.250,00
Tra i metodi di stima da adottare per la determinazione del valore venale dell’edificio,
lo scrivente perito, ritenendolo il più idoneo, ha deciso di adottare, il “metodo comparativo”
certa di far bene e di trovare il valore venale più probabile.
Naturalmente, tenuto conto che, esistono differenze di valore a seconda dell’età, qualità e
stato dell’edificio, nonché delle caratteristiche e ubicazione delle singole unità immobiliari, ed
anche a secondo che l’immobile sia libero e disponibile, oppure locato.
Però, pur considerando tutto ciò, per stimare le differenze di valore rispetto alle quotazioni
medie è necessario applicare, caso per caso, i coefficienti di differenziazione, cioè numeri
moltiplicatori che permettono di determinare la differenza tra le quotazioni medie e le
quotazioni degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle tipiche della media.
Questo procedimento è molto attendibile poiché consente di stimare, partendo da un valore
medio a nuovo, il valore attuale oppure quello storico, per mq commerciale, di un immobile in
base alla sua età e caratteristiche effettive.
Quindi, la valutazione dell’immobile in oggetto, secondo il cosiddetto “metodo di
raffronto” è stata eseguita in base ai seguenti criteri:
• Determinata la superficie dell’unità immobiliare, ho considerato un coefficiente di
omogeneizzazione pari a 0,45 per età e qualità e stato di conservazione, poichè il
fabbricato il fabbricato è stato realizzato oltre 55 anni fa;
• Per edificio con solai sostenuti da travi in legno, e ubicati in zona ad elevato
rischio sismico, un coefficiente pari 0,60;
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• Per abitazioni sprovviste di doppi servizi un ulteriore coefficiente 0,90;
• Per edifici con giardini di superficie superiore alla metà della superficie in pianta
dell’edificio, un ulteriore coefficiente 1,06;
• Per edifici dotati di parcheggio di uso comune, un ulteriore coefficiente 1,05;
• Inoltre preso in considerazione il coefficiente di piano , per edifici senza ascensore,
piano terreno e rialzato 0,97.
Considerato, le quotazioni medie di mercato in euro per mq commerciale, di abitazione
nuove o integralmente ristrutturate (fonti ISTAT) e tenuto conto delle indagini in luogo da me
svolte, il valore risulta essere:
€ 650,00/mq, moltiplicato per i coefficienti correttivi, di cui sopra, si avrà un valore
unitario pari a:
€ 650,00 / mq x ( 0,45 x 0,60 x 0,90 x 1,06 x 1,05 x 0,97 ) = € 170,53/mq
se allora € 170,53 x 83,6 mq = € 14.256,30
Ed in c.t. € 14.256,30
Allora avremo, a seguito delle stime sopra riportate, il valore reale dell’immobile,
part.. lla 609, che equivale, al valore dell’area € 20.250 più il valore della costruzione su di essa
esistente € 14.256,30 , per un totale di € 34.506,30.
3) 4. Formazione dei lotti;
Vista la conformazione del terreno, identificato alla particella 589 (Cfr. All. N°13), poiché,
non è altro che una striscia di terreno scoscesa, che costeggia un fossato (il corso d’ acqua
denominato Stancone), poiché lo stesso lotto, non ha alcuna possibilità di libero accesso da
strade, vista anche l’esiguità della superficie, e considerato che confina lungo il lato est con
l’altra proprietà della stessa ditta particella 590, anch’essa oggetto di causa, e che questa ha parte
del lato posto a nord confinante con la strada comunale Calmiera San Nicola, la sottoscritta ha
pensato di accorpare le due particelle, N°589 e N°590, venendo a formare così un unico lotto
per la vendita, lotto N°1.
Mentre per la particella N°609, vista l’esiguità della superficie, non è prevista alcuna
suddivisione, verrà messa in vendita così com’è, lotto N°2.
E’ pertanto possibile distinguere, ai fini della vendita, due lotti (Cfr. All. N°13a), lotto N°1
e lotto N°2 .
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3) 5. Dati necessari per la denuncia INVIM;
Il valore iniziale dell’immobile, di proprietà della sig. ra Pupa Felicina, ubicato sulla part. lla
N°909, trattandosi di un fabbricato realizzato nel 1946, quindi edificato prima dell’entrata
in vigore dell’INVIM (ai sensi del 3° comma dell’art. 6 del D.P.R. 26/10/1972 N°643 integrato
dal D.P.R. 23/12/1974 N°688 e successive modifiche), sarebbe quello venale che il bene aveva al
1° gennaio 1963 .
3) 6. Formalità da cancellare;
Le formalità da cancellare con il decreto di trasferimento, salvo errori ed omissioni,
relativamente alle proprietà di cui trattasi, sono le seguenti:
Nota di trascrizione di sequestro conservativo del / / a favore della
“ BANCA DI ROMA”;
Pignoramento immobiliare a favore della “BANCA DI ROMA S.p.A.”,
del / / .
3) 7. Conclusioni.
Il prezzo base di vendita degli immobili di proprietà della sig. ra Pupa Felicina, siti ala
frazione Calimera del comune di San Calogero, in località Stancone, ed oggetto dell’esproprio
immobiliare, promosso dalla “ BANCA DI ROMA S.p.A” è pertanto:
a) Terreno, sito in agro di San Calogero part.. lla 589:
€ 5.411,20 ( dic. euro cinquemilaquattrocentoundici,venti )
operando una riduzione fino al 15% rispetto al valore di mercato come sopra determinato,
si avrà: € 4.599,50
b) Terreno, sito in agro di San Calogero, part.. lla 590:
€ 26.139,30 ( dic. euro ventiseimilacentotrentanove,trenta )
operando una riduzione fino al 15% rispetto al valore di mercato come sopra determinato,
si avrà: € 22.218,45
c) Terreno, sito in agro di San Calogero, part.. lla 609:
€ 34.506,30 ( dic. euro trentaquattromilacinquecentose,trenta ).
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operando una riduzione fino al 15% rispetto al valore di mercato come sopra determinato,
si avrà: € 29.330,35
Lotto N°1 part.. lla 589 e part.. lla 590 ( € 4.599,50 + € 22.218,45), totale € 26.817,95.
Lotto N°2 part.. lla 609, totale € 29.330,35.
Il tutto per un valore totale di € 56148,30.
Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, resto a disposizione per qualsiasi
chiarimento dovesse necessitare.
Sono allegati alla presente, e ne costituiscono parte integrante, N°20 elaborati.
DISTINTI SALUTI
Il C.T.U.
Dott. arch. Angela RETTURA
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MODELLO IDENTIFICATIVO DEI DATI IPOCATASTALI DELL’ IMMOBILE
Terreno, sito in San Calogero, località Stancone.
UBICAZIONE DELL’IMMOBILE: Comune di San Calogero, frazione Calmiera,
località Stancone, terreno.
COMPOSIZIONE: sup. totale riferita all’intero immobile: part. lla 589 di are 30.40.
DESCRZIONE CATASTALE: Numero di partita: 4788, foglio N°12, (N.C.T.),
Comune di San Calogero particella N°589 (pascolo cespugli) di are 30.40,
con reddito dominicale di euro 0,31 e reddito agrario di euro 1,41 (ved. Cfr. All.
N°12).
PERTINENZA: Nuda proprietà intestata alla sig. ra Pupa Felicina, nata a San
Calogero (VV) il 29/08/1945, (c.f. PPU FCN 45M69 H785F), usufrutto sig. ra
Pugliese Isabella nata a San Calogero il 21 aprile 1909.
PROVENIENZA DEL BENE : Tale terreno, è pervenuto alla Sig. ra Pupa Felicina
per donazione da Pugliese Isabella; con atto ricevuto dal notaio Francesco Orabona
del 26 maggio 1984, denuncia trascritta in data 11 giugno1984 al N°10108 R.P.
CONFINI: A Nord con la particella N°584 proprietà della sig. ra Mazzitelli
Concettina, lungo il lato Ovest con la particella N°588 proprietà del sig.
Pugliese Giuseppe, a Sud con le particella N°597 e 598 proprietà, per un quarto, dei
sig. ri Pupa Aldo Antonio, Pupa Felicina, Pupa Palmira, e Pupa Caterina, lungo il
lato ad Est con l’altra particella, la N°590 proprietà della stessa ditta, sig. ra Pupa
Felicina.
ALLEGATO N°1a
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MODELLO IDENTIFICATIVO DEI DATI IPOCATASTALI DELL’IMMOBILE
Terreno, sito in San Calogero, località Stancone.
UBICAZIONE DELL’IMMOBILE: Comune di San Calogero, frazione Calmiera,
località Stancone, terreno.
COMPOSIZIONE: sup. totale riferita all’intero immobile: part. lla 590 di are 97,90.
DESCRZIONE CATASTALE: Numero di partita: 4788, foglio N°12, (N.C.T.),
Comune di San Calogero particella N°590 (seminativo) di are 97.90, con reddito
dominicale di euro 45,51 e reddito agrario di euro 17,7 (ved. Cfr. All. N°12).
PERTINENZA: Nuda proprietà intestata alla sig. ra Pupa Felicina, nata a San
Calogero (VV) il 29/08/1945, (c.f. PPU FCN 45M69 H785F), usufrutto sig. ra
Pugliese Isabella nata a San Calogero il 21 aprile 1909.
PROVENIENZA DEL BENE : Tali terreni, sono pervenuti alla Sig. ra Pupa Felicina
per donazione da Pugliese Isabella; con atto ricevuto dal notaio Francesco Orabona
del 26 maggio 1984, denuncia trascritta in data 11 giugno 1984 al N°10108 R.P.
CONFINI: Confinante lungo il lato Nord-Ovest con la particella 589 proprietà
della stessa ditta (sig.ra Pupa Felicina), con parte della proprietà della sig. ra
Mazzitelli Concettina particella N°584 e con parte della stradina interpoderale,
denominata San Nicola, lungo il lato ad Est con la particella N°591 di proprietà di
Pugliese Isabella, e a Sud con la particella N°599 proprietà, per un quarto, dei sig. ri
Pupa Aldo Antonio, Pupa Felicina, Pupa Palmira, e Pupa Caterina).
ALLEGATO N°1b
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MODELLO IDENTIFICATIVO DEI DATI IPOCATASTALI DELL’IMMOBILE
Fondo, sito in San Calogero, località Stancone.
UBICAZIONE DELL’IMMOBILE: Comune di San Calogero, frazione Calmiera,
località Stancone, terreno con fabbricato rurale.
COMPOSIZIONE: sup. totale riferita all’intero immobile: part. lla are 02.70.
609 di
DESCRZIONE CATASTALE: Numero di partita: 4788, foglio N°12, (N.C.T.),
Comune di San Calogero particella N°609 (ente urbano) di are 02.70, (ved. Cfr.
All. N°12b).
PERTINENZA: Nuda proprietà intestata alla sig. ra Pupa Felicina, nata a San
Calogero (VV) il 29/08/1945, (c.f. PPU FCN 45M69 H785F), usufrutto sig. ra
Pugliese Serfina nata a San Calogero il 20 aprile 1914, deceduta a Tropea
il 27 agosto 2000.
PROVENIENZA DEL BENE : Tali immobile, è pervenuto alla Sig. ra Pupa Felicina
per donazione da Pugliese Serafina; con atto ricevuto dal notaio Domenico Longo
del’1 novembre 1988, trascritto in data 10 novembre 1988 al N°18375 R.P.
CONFINI: Confinante lungo il lato Nord con la particella 602 proprietà del sig.
Pupa Francesco, lungo il lato ad Est con la particella N°610 proprietà del sig. Pupa
Francesco, e a Sud con la strada A. Diaz, ad Ovest con le particelle N°608 e 713
anche queste di proprietà del Pupa Francesco.
ALLEGATO N°1c
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