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Dott. Ing. MARIO BITONTI – Via Mario Greco, 21 – 88100 CATANZARO
In relazione all’ingombro del capannone sul lotto di pertinenza, lo stesso risulta praticamente
privo di piazzale: l’area esterna, priva di recinzione, è in effetti occupata dalla viabilità circostante ed è
pavimentata in conglomerato bituminoso.
Lungo il lato est del lotto è anche presente una cabina elettrica di trasformazione MT/BT del
tipo in container metallico prefabbricato.
Come già sopra evidenziato, l’immobile è costituito da un capannone industriale con adiacente
edificio a due piani fuori terra destinato ad uffici: i due corpi di fabbrica, sono separati mediante giunto
tecnico e costituiscono un unico complesso edilizio a pianta rettangolare delle dimensioni di
m. 45.70 x 38.40, ed altezza della pannellatura esterna costante pari a m. 6.70.
Il capannone industriale ha dimensioni in pianta di m. 38.40 x 37.40, per una superficie coperta
pari a 1.436,16 mq, ed è costituito da tre campate ciascuna delle dimensioni in pianta di
m. 12,70 x 37,00 (asse-asse), di cui quella centrale con altezza utile pari a m. 5.70 e quelle laterali con
altezza utile pari a m. 4.50.
La struttura portante in acciaio è costituita da montanti poggianti su fondazioni in cemento
armato collegati da capriate reticolari poste ad interasse di m. 5.30, sulle quali poggiano gli arcarecci di
sostegno del manto di copertura in eternit.
La campata centrale è dotata di carroponte da 5,00 t., con altezza libera al gancio pari a m. 4.50,
mentre le campate laterali sono solo predisposte per l’installazione delle vie di corsa per carroponte da
2,00 t., con altezza libera al gancio di m. 3.50.
Il capannone è dotato di n° 3 accessi carrabili con portoni in acciaio (uno per ciascuna campata)
posti lungo il lato nord dell’edificio.
Le tamponature esterne sono costituite da pannelli monolitici coibentati tipo “Monowall” di
colore azzurro dello spessore di mm. 40 poggiati su zoccolatura in calcestruzzo, con finestrature in
alluminio anodizzato dotate di apertura a vasistas.
Il pavimento è di tipo industriale.
All’interno del capannone, in corrispondenza delle ultime campate laterali adiacenti alla
palazzina uffici, sono presenti alcuni locali soppalcati, accessibili mediante scale interne allo stesso
capannone.
Di questi, quelli presenti in corrispondenza del lato ovest dell’edificio, hanno superficie pari a
circa 67.00 mq, soffitto inclinato a doppia falda di altezza media pari a m. 2.42 e sono comunicanti con
i locali del piano superiore della palazzina uffici: al di sotto del soppalco, sono stati ricavati alcuni
locali a servizio del capannone, aventi altezza media pari a m. 2.40 e scarso grado di finitura.
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I locali soppalcati presenti lungo il lato est dell’edificio hanno invece superficie di circa 54.00
mq, soffitto inclinato a doppia falda di altezza media pari a m. 2.42 e sono destinati ad archivio.
Il capannone è dotato di impianto di illuminazione interna e di impianto elettrico del tipo in
canalina esterna.
La palazzina uffici ha dimensioni in pianta pari a m. 8.30 x 38.40, ed è realizzata su due piani
ciascuno della superficie coperta di 318,72 mq, per una superficie coperta complessiva di mq. 637,44.
La struttura portante è costituita da telai in acciaio costituiti da ritti e montanti poggianti su
fondazioni in cemento armato, con copertura a falda unica con pendenza rivolta verso il capannone
industriale, con manto in pannelli coibentati.
Le tamponature esterne sono analoghe a quelle del capannone industriale e presentano
anch’esse finestrature in alluminio anodizzato.
I divisori interni sono realizzati parte in laterizio e parte in pannelli modulari, e gli infissi
interni sono in alluminio.
Al piano terra del suddetto corpo di fabbrica è ubicato l’ingresso principale, situato in posizione
baricentrica, da cui si dipartono i corridoi centrali che conducono ai vari locali disposti in destra ed in
sinistra degli stessi, nonché la scala che conduce al piano superiore.
Il piano terra ha due accessi di comunicazione diretta con il capannone industriale: uno
indipendente raggiungibile attraverso il corridoio che si diparte a destra dell’ingresso, e l’altro
attraverso un locale ubicato dalla parte opposta ed avente comunicazione diretta con il capannone
stesso.
Sempre al piano terra, oltre ad un servizio igienico ubicato in prossimità dell’ingresso a servizio
degli uffici, nella zona retrostante l’ingresso sono anche ubicati i servizi igienici a servizio del
capannone industriale, accessibili dal capannone stesso.
I locali del piano terra sono controsoffittati con doghe di alluminio poste ad un’altezza di m.
2.75 dal pavimento in piastrelle di grès ceramico colore beige chiaro.
I servizi igienici sono pavimentati e rivestiti con piastrelle di ceramica e sono dotati di
areazione forzata.
I locali del piano superiore, accessibili sia attraverso la scala che si diparte dall’ingresso
principale sia da una scala ubicata all’interno del capannone industriale, sono disposti in posizione
pressoché simmetrica rispetto all’asse trasversale del corpo di fabbrica, e si sviluppano in destra ed in
sinistra di un corridoio centrale che percorre quasi per intero il piano stesso.
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I locali sono controsoffittati con pannelli di fibra posti ad un’altezza di m. 2.60 dal pavimento
realizzato in laminato simil parquet.
Al piano superiore sono anche presenti due servizi igienici disposti in posizione opposta tra
loro rispetto alla scala, dotati di pavimenti e rivestimenti a tutta altezza in piastrelle di ceramica,
nonché di impianto di areazione forzata.
I locali del piano superiore sono inoltre comunicanti con i locali soppalcati realizzati all’interno
del capannone industriale.
L’edificio che ospita gli uffici è dotato di impianto elettrico del tipo in canalina esterna in pvc
corredato di corpi illuminanti a soffitto, punti prese ed interruttori, impianto telefonico, idrico-sanitario
e di climatizzazione, quest’ultimo realizzato in parte con ventilconvettori a pavimento ed in parte con
condizionatori del tipo split-system.
L’intero immobile è anche dotato di impianto di illuminazione esterna con corpi illuminanti
aggettanti dalla copertura dell’edificio, e di cabina di trasformazione MT/BT ubicata nell’area esterna
di pertinenza dell’edificio in container metallico prefabbricato.
4. CONDIZIONI GENERALI E STATO DI MANUTENZIONE DELL’IMMOBILE
In linea generale l’immobile si presenta in discrete condizioni di esercizio.
Le strutture orizzontali e verticali si presentano tutte in buone condizioni, così come anche le
pannellature esterne di tamponamento in lamiera coibentata e gli infissi esterni ed interni.
Anche il manto di copertura in eternit si presenta in discrete condizioni.
Tuttavia, nel corso del sopralluogo, si è verificato che esistono infiltrazioni d’acque meteoriche
in corrispondenza del giunto strutturale tra i due corpi di fabbrica, nonché in corrispondenza dei
compluvi esistenti tra la campata centrale e le campate laterali del capannone industriale, per cui risulta
necessario effettuare alcuni interventi di manutenzione della copertura, ed in particolare dei giunti
tecnici e delle grondaie.
La pavimentazione interna del capannone e quella della palazzina uffici si presentano in buone
condizioni, mentre il controsoffitto del piano terra della palazzina uffici necessita di alcuni interventi di
revisione in particolare nella zona d’ingresso.
I servizi igienici a servizio degli uffici si presentano in ottime condizioni, sia per quanto
riguarda pavimenti e rivestimenti che per quanto riguarda gli impianti igienico-sanitari.
I servizi igienici a servizio del capannone industriale riscontrano un minor grado di
manutenzione e risultano perciò in condizioni appena sufficienti.
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Gli impianti elettrici e di illuminazione risultano in generale in buone condizioni, così come
l’impianto idrico-sanitario.
Per quanto riguarda l’impianto di climatizzazione, questo necessita di una revisione generale
per essere pienamente riattivato.
Anche l’area esterna necessita di piccoli interventi di manutenzione.
5. STIMA DELL’IMMOBILE
Per la stima dell’immobile in oggetto si è proceduto mediante il metodo “sintetico comparativo
a valore di mercato”, ricavando il più attendibile valore attuale di mercato attraverso indagine
conoscitiva finalizzata all’individuazione dei prezzi medi di vendita praticati nello stesso ambito
territoriale per immobili di analoghe caratteristiche.
Nella ricerca del più probabile valore di mercato si è tenuto conto delle caratteristiche
specifiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile considerando molteplici fattori quali: l’ubicazione,
la consistenza, la destinazione urbanistica, le servitù attive e passive, le opere di urbanizzazione
esistenti, la conformazione orografica del suolo, i collegamenti alla rete viaria, la prossimità ad
infrastrutture e servizi pubblici o di uso pubblico, la destinazione d’uso, l’epoca di costruzione, lo stato
di conservazione e manutenzione, le condizioni statiche, il grado di funzionalità, il grado di finitura e
la qualità dei materiali impiegati, la tipologia degli impianti fissi e delle altre dotazioni dell’immobile,
la suscettibilità di trasformazione, la conformità alle norme di legge vigenti e la regolarità urbanistica.
In definitiva la stima dell’immobile secondo i criteri sopra illustrati, è stata eseguita
individuando dapprima i prezzi di compravendita di beni analoghi e quindi attribuendogli il più
probabile valore di mercato in riferimento alla collocazione nella serie dei prezzi noti, utilizzando
come parametro di confronto il prezzo unitario per superficie coperta dell’immobile, che è quello
usualmente utilizzato nel mercato edilizio locale.
I macchinari, le attrezzature e gli altri beni mobili presenti nello stabilimento sono stati oggetto
di separata valutazione effettuata da altro professionista e sono stati quindi esclusi dal valore di stima
dell’immobile.
Premesso quanto sopra, si rileva che l’immobile è sito in una zona a destinazione industriale e
commerciale prossima al centro urbano, urbanizzata e ben servita dalle vie di comunicazione principali
e dai servizi di trasporto pubblico, che ha avuto negli ultimi anni un notevole sviluppo edilizio,
soprattutto a carattere commerciale.
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I prezzi di mercato per immobili aventi caratteristiche simili per consistenza e stato di
conservazione, ubicati nella zona in oggetto o in quelle limitrofe, rilevati dal sottoscritto attraverso
consultazione di giornali locali ed informazioni acquisite presso agenzie immobiliari operanti in loco,
variano da 400,00 a 500,00 €/mq per il capannone industriale, e da 600,00 a 700,00 €/mq per la
palazzina uffici.
In relazione ai suddetti prezzi rilevati, tenuto conto della tipologia e delle finiture esistenti
nonché degli interventi di manutenzione occorrenti sull’immobile in oggetto sopra descritti, si ritiene
che, nello stato di fatto in cui si trova, il più probabile valore di mercato della parte d’immobile
destinato a capannone industriale possa essere assunto pari a € 450,00 per metro quadrato di superficie
coperta, mentre per la parte d’immobile destinata ad uffici il suddetto valore possa essere assunto pari a
€ 650,00 per metro quadrato di superficie coperta.
Si specifica che nella stima dell’immobile le superfici soppalcate realizzate all’interno del
capannone industriale, in considerazione dello scarso grado di finitura e di abitabilità dei locali
ricavati, nonché delle spese occorrenti per la loro regolarizzazione urbanistica, possono essere
considerate alla stregua di dotazioni del capannone stesso, di cui si è tenuto conto nella determinazione
del parametro di confronto (prezzo unitario per superficie coperta del capannone industriale).
In definitiva la stima del più probabile valore di mercato dell’immobile risulta:
- Capannone industriale:
Superficie coperta mq. 1.436,16 x € 450,00/mq = € 646.272,00
- Palazzina Uffici:
Superficie coperta mq. 637,44 x € 650,00/mq = € 414.336,00
Sommano in cifra tonda € 1.060.600,00
(diconsi euro unmilionesessantamilaseicento======================================)
Catanzaro, lì 18/03/2009
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A L L E G A T O 1
D O C U M E N T A Z I O N E F O T O G R A F I C A
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Foto 3 – Prospetto Sud
Foto 4 – Prospetti Nord e Ovest
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Foto 5 – Prospetto Est
Foto 6 – Interno capannone industriale
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Foto 7 – Interno capannone industriale
Foto 8 – Interno capannone industriale
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Foto 9 – Interno capannone industriale
Foto 10 – Interno capannone industriale
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Foto 11 – Interno capannone industriale – locale soppalcato
Foto 12 – Interno capannone industriale – locali soppalcati
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Foto 13 – Interno capannone industriale – locali soppalcati
Foto 14 – Interno capannone industriale – locali soppalcati
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Foto 15 – Interno capannone industriale – quadri elettrici
Foto 16 – Servizi operai
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Foto 17 – Ingresso uffici
Foto 18 – Ingresso uffici – particolare controsoffitto
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Foto 19 –Uffici piano terra
Foto 20 –Uffici piano terra
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Foto 21 –Uffici piano terra
Foto 22 –Uffici piano terra – quadro elettrico
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Foto 23 –Uffici piano terra – servizi igienici
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Foto 24 –Uffici piano rialzato
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Foto 25 –Uffici piano rialzato
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Foto 26 –Uffici piano rialzato
Foto 27 –Uffici piano rialzato
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Foto 28 –Uffici piano rialzato
Foto 29 –Uffici piano rialzato
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Foto 30 –Uffici piano rialzato – servizi igienici
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A L L E G A T O 2
P L A N I M E T R I A C A T A S T A L E
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A L L E G A T O 3
V I S U R A C A T A S T A L E
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