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Dott. Ing. MARIO BITONTI – Via Mario Greco, 21 – 88100 CATANZARO Gli impianti elettrici e di illuminazione risultano in generale in buone condizioni, così come l’impianto idrico-sanitario. Per quanto riguarda l’impianto di climatizzazione, questo necessita di una revisione generale per essere pienamente riattivato. Anche l’area esterna necessita di piccoli interventi di manutenzione. 5. STIMA DELL’IMMOBILE Per la stima dell’immobile in oggetto si è proceduto mediante il metodo “sintetico comparativo a valore di mercato”, ricavando il più attendibile valore attuale di mercato attraverso indagine conoscitiva finalizzata all’individuazione dei prezzi medi di vendita praticati nello stesso ambito territoriale per immobili di analoghe caratteristiche. Nella ricerca del più probabile valore di mercato si è tenuto conto delle caratteristiche specifiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile considerando molteplici fattori quali: l’ubicazione, la consistenza, la destinazione urbanistica, le servitù attive e passive, le opere di urbanizzazione esistenti, la conformazione orografica del suolo, i collegamenti alla rete viaria, la prossimità ad infrastrutture e servizi pubblici o di uso pubblico, la destinazione d’uso, l’epoca di costruzione, lo stato di conservazione e manutenzione, le condizioni statiche, il grado di funzionalità, il grado di finitura e la qualità dei materiali impiegati, la tipologia degli impianti fissi e delle altre dotazioni dell’immobile, la suscettibilità di trasformazione, la conformità alle norme di legge vigenti e la regolarità urbanistica. In definitiva la stima dell’immobile secondo i criteri sopra illustrati, è stata eseguita individuando dapprima i prezzi di compravendita di beni analoghi e quindi attribuendogli il più probabile valore di mercato in riferimento alla collocazione nella serie dei prezzi noti, utilizzando come parametro di confronto il prezzo unitario per superficie coperta dell’immobile, che è quello usualmente utilizzato nel mercato edilizio locale. I macchinari, le attrezzature e gli altri beni mobili presenti nello stabilimento sono stati oggetto di separata valutazione effettuata da altro professionista e sono stati quindi esclusi dal valore di stima dell’immobile. Premesso quanto sopra, si rileva che l’immobile è sito in una zona a destinazione industriale e commerciale prossima al centro urbano, urbanizzata e ben servita dalle vie di comunicazione principali e dai servizi di trasporto pubblico, che ha avuto negli ultimi anni un notevole sviluppo edilizio, soprattutto a carattere commerciale. 7
Dott. Ing. MARIO BITONTI – Via Mario Greco, 21 – 88100 CATANZARO I prezzi di mercato per immobili aventi caratteristiche simili per consistenza e stato di conservazione, ubicati nella zona in oggetto o in quelle limitrofe, rilevati dal sottoscritto attraverso consultazione di giornali locali ed informazioni acquisite presso agenzie immobiliari operanti in loco, variano da 400,00 a 500,00 €/mq per il capannone industriale, e da 600,00 a 700,00 €/mq per la palazzina uffici. In relazione ai suddetti prezzi rilevati, tenuto conto della tipologia e delle finiture esistenti nonché degli interventi di manutenzione occorrenti sull’immobile in oggetto sopra descritti, si ritiene che, nello stato di fatto in cui si trova, il più probabile valore di mercato della parte d’immobile destinato a capannone industriale possa essere assunto pari a € 450,00 per metro quadrato di superficie coperta, mentre per la parte d’immobile destinata ad uffici il suddetto valore possa essere assunto pari a € 650,00 per metro quadrato di superficie coperta. Si specifica che nella stima dell’immobile le superfici soppalcate realizzate all’interno del capannone industriale, in considerazione dello scarso grado di finitura e di abitabilità dei locali ricavati, nonché delle spese occorrenti per la loro regolarizzazione urbanistica, possono essere considerate alla stregua di dotazioni del capannone stesso, di cui si è tenuto conto nella determinazione del parametro di confronto (prezzo unitario per superficie coperta del capannone industriale). In definitiva la stima del più probabile valore di mercato dell’immobile risulta: - Capannone industriale: Superficie coperta mq. 1.436,16 x € 450,00/mq = € 646.272,00 - Palazzina Uffici: Superficie coperta mq. 637,44 x € 650,00/mq = € 414.336,00 Sommano in cifra tonda € 1.060.600,00 (diconsi euro unmilionesessantamilaseicento======================================) Catanzaro, lì 18/03/2009 8
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