Tordoir-Marktwerking en ruimtelijke organisatie - Vastgoedkennis

complexe achtergrond. Feit is dat ze in evenwichtstheorie eigenlijk niet mogen bestaan omdat ze
machtsposities geven die het prijsmechanisme en welvaartsvorming verstoren. Bouwers van
evenwichtsmodellen, zowel economen als Krugman als ruimtelijk economen als Isard, hebben
veel tijd gestopt in het incorporeren van deze effecten in dynamische evenwichtsmodellen 10 . Die
worden daardoor niet-lineair en dus uitermate ingewikkeld. Ik vind echter vooral de praktische
gevolgen van schaaleffecten interessant. Schaaleffecten zijn in de praktijk van de ruimtelijke
economie zeer belangrijk. Indien ze inderdaad tot monopolieposities leiden, kan dat een reden
zijn voor overheidsbeheer van de activiteiten in kwestie. Veelal is de kwestie niet zo eenduidig.
Er kan een monopoliepositie bestaan op een bepaald ruimtelijk schaalniveau, zoals geldt voor
Schiphol als enige grote luchthaven voor Nederland en voor de KLM. De markt voor Schiphol
reikt echter verder dan Nederland: voor de transferpassagier en buitenlandse
luchtvaartmaatschappijen heeft de luchthaven bijvoorbeeld geen monopoliepositie; die kunnen
ook naar Frankfurt. De machtspositie van de luchthaven verschilt dus voor verschillende
gebruikersgroepen. Privatiseren of niet?
Bij schaaleffecten is de kwestie veelal niet een eenvoudige keuze tussen markt of overheid.
Binnen de markt zelf kan een speciale partij nuttig worden: de "projectontwikkelaar" 11 . De
projectontwikkelaar lost een lastig probleem met ruimtelijke markten op. De koper van de eerste
woning in een nieuwbouwlocatie koopt pas als hij of zij ervan verzekerd is dat de geplande
winkels en andere voorzieningen er echt komen. Die winkels vragen echter om een breder
draagvlak dan de eerste koper: er is een marktdrempel. Potentiële huizenkopers, die elkaar niet
kennen, kunnen die drempel niet slechten en blijven op elkaar wachten. Om dit dilemma te
doorbreken is een projectontwikkelaar nodig die de wijk zo compleet als nodig is voor de eerste
koper oplevert en vervolgens huizen verder stuk voor stuk kan verkopen. Projectontwikkelaars
worden door de overheid veelal als 'de markt' gezien, maar ze zijn dat niet. Ze maken een markt,
dat wel. De ontwikkelaar is daarmee als het ware een semi-zichtbare planoloog. De echte
overheidsplanoloog moet ontwikkelaars en uiteindelijke vraagmarkt goed onderscheiden. De
overheid kan natuurlijk in het kader van ontwikkelingsplanologie met private ontwikkelaars
werken, maar zal dan ook voor die intermediaire markt zich moeten verzekeren van
marktwerking. Dat gebeurt helaas niet altijd. De vaak complexe organisatorische en financiële
constructies die voor grootschalige ruimtelijke ontwikkeling worden gekozen zitten veelal op of
over de rand van echte marktwerking. Dat geldt in het bijzonder voor een populaire constructie,
publiekprivate samenwerking. Op grond van markttheorie is publiekprivate samenwerking
eigenlijk een contradictio in terminis.
Nog het meest problematisch voor de onzichtbare planoloog is het veelvuldig optreden van
externe effecten in de ruimte, waarbij partijen elkaar letterlijk en figuurlijk in de weg zitten. De
filerijder is een mooi voorbeeld, of de fabrikant die lokale overlast geeft. Volgens het theorema
van Nobelprijswinnaar Ronald Coase kan de markt externe effecten op zich wel aan en geeft
marktwerking, dat wil zeggen onderhandeling tussen de betrokkenen, betere resultaten voor allen
dan de juridische gevechten waartoe externe effecten, zoals in het geval van de vervuilende
fabrikant en de omwonenden, in de praktijk veelal aanleiding geven 12 . Rechters kunnen immers
ten nadele van een partij beslissen terwijl marktwerking zorgt voor schadevergoeding van de
verliezende partij. Coase stelt wel dat er niet teveel onderhandelingspartijen in het spel moeten
zijn en dat die partijen de positieve of negatieve waarde van de effecten in kwestie (bijvoorbeeld
overlast) moeten kunnen rangschikken langs andere waarden (bijvoorbeeld geld, of een
alternatieve woonlocatie). Coase zag veel mogelijkheden om zaken die vaak voor de rechter
6