Jaarverslag 2007 - Woongoed Zeeuws-Vlaanderen

Jaarverslag
2007

INHOUDSOPGAVE JAARVERSLAG 2007
Pagina
Algemene Beschouwingen 5
Verklaring van de raad van commissarissen 6
Verklaring van de directeur/bestuurder 7
JAARVERSLAG VAN HET BESTUUR
I Verantwoording belanghouders 8
- Huurders 8
- Belanghoudersraad 8
- Overige belanghouders 9
II Werkorganisatie 13
- Algemeen 13
- Personeel en organisatie 13
- Personeelsbeleidsplan en regelingen 15
- Functioneringsgesprekken en beoordelingssysteem 16
- Ziekteverzuim 17
-
III Verantwoording raad van commissarissen 18
- Personalia raad van commissarissen 18
- Benoemingsprocedure 19
- Aantal leden raad van commissarissen 19
- Werkwijze en inhoudelijk toezicht door raad van commissarissen 19
- Informatiebronnen raad van commissarissen 22
- Kerncommissies 23
- Aanwezigheid derden in vergaderingen 23
- Andere activiteiten raad van commissarissen 23
- Governance 23
- Beoordeling directeur/bestuurder 23
- Verantwoording van het beleid rondom de bestuurdersbeloning 24
- Verantwoording van het beleid rondom honorering raad van 24
commissarissen
- Integriteit 25
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2007 26
I Kengetallen over de afgelopen 3 jaar 27
II Het verhuren van woningen 28
- Het verhuren van woningen aan de doelgroep 28
- Oninbaar 28
- Huurbeleid en -verhoging 2007 28
- Huurprijsniveau 29
- Het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep 29
- Woningaanpassingen gehandicapten 29
- Huurtoeslag 29
- Verkoop huurwoningen 29
- Verkoopbeleid 29
- Woonfraudebeleid 30
- Huurachterstanden 30
1

III De kwaliteit van het woningbezit 32
- Onderhoud 32
- Strategisch voorraadbeheer 38
- Overzicht projecten 38
- Interne projecten 44
IV Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid 46
- Stichting Huurdersbelangen 46
- Advies bij nieuwbouwprojecten 46
- Regionale Klachtenadviescommissie 46
- Huurcommissie 46
- Bewonersblad 46
- Klanttevredenheid 46
- WoonQuest 49
V Het waarborgen van de financiële continuïteit 50
- Algemeen 50
- Verbindingen 52
VI Leefbaarheid 54
VII Rapport van bevindingen volkshuisvestingsverslag 57
ACCOUNTANTSVERKLARING BIJ DE JAARREKENING 61
JAARREKENING 2007 63
I Balans 64
II Winst- en verliesrekening 66
III Toelichting op de balans 67
Waarderingsgrondslagen en grondslagen voor resultaatbepaling 67
IV Toelichting op de winst- en verliesrekening over het boekjaar 2007 83
2

JAARVERSLAG 2007
Statutaire naam Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
Gemeente waar de instelling is gevestigd Terneuzen
Adres Communicatielaan 2 Terneuzen
Postbus 269
4530 AG Terneuzen
Publieksbalie Axel
Markt 1 Axel
Publieksbalie Oostburg
Raadhuisplein 1 Oostburg
E-mail adres info@woongoedzvl.nl
Internet adres www.woongoedzvl.nl
Telefoonnummer 0115 – 63 60 00
Faxnummer 0115 – 63 60 99
Datum van oorspronkelijke oprichting 25 oktober 1947
Koninklijk Besluit waarbij de 9 april 1948, nr. 58
instelling is toegelaten
Inschrijving Kamer van Koophandel Handelsregister nr. 21.013149
Aangesloten bij Aedes
Bedrijfstakcode Woningcorporaties NRV-nr.: 659
3

ALGEMENE BESCHOUWINGEN
Monique en Dyanthe
Ongetwijfeld de meest ingrijpende gebeurtenis in 2007 voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
is het overlijden van onze medewerkster huurincasso, Monique van Roon-Nieuwenboom en
haar pasgeboren dochtertje Dyanthe. Monique werkte ruim 27 jaar bij onze organisatie en
bij één van de rechtsvoorgangers daarvan. Haar grote wens leek eindelijk werkelijkheid te
worden toen ze zwanger was. Direct na de bevalling is ze overleden. Haar dochtertje
Dyanthe mocht maar één dag oud worden. Bij zo een gebeurtenis vallen alle problemen die
de organisatie op te lossen heeft weg. Volkomen verslagen probeerden de collega’s de
draad op te pakken. 2007 kon voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen geen goed jaar meer
worden.
Overheid
De voor de sector zeer teleurstellende overheidsmaatregelen als de integrale invoering van
vennootschapsbelasting en de verplichting om bij te dragen aan het opknappen van de 40
krachtwijken zijn ook bij Woongoed Zeeuws-Vlaanderen hard aangekomen. De sterke
financiële positie van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen betekent dat deze eenzijdige en zeer
ingrijpende maatregelen voor de aangegane verplichtingen geen gevolgen hebben. De
ruimte voor de noodzakelijke maatschappelijke investeringen in ons werkgebied wordt
daardoor echter wel aanzienlijk beperkt.
Krimp
Het bevolkingsaantal van Zeeuws-Vlaanderen loopt terug. Partijen zijn het eens dat dit een
structureel probleem is. De oplossing ligt in een ingrijpende transitie van het woningbezit.
Minder eengezinswoningen, meer woningen geschikt voor senioren en één- en
tweepersoonshuishoudens. Dit is ook een uitgangspunt dat is neergelegd in ons strategisch
voorraadbeleidsplan dat in 2007 is vastgesteld. Tot 2015 denken wij het aantal woningen in
bezit van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, door sloop en verkoop, met 10% te verminderen.
Er wordt wel nieuw gebouwd, vooral voor de genoemde categorieën en bijzondere
doelgroepen. Ook realiseren we woningen voor de verkoop.
Prestatieafspraken
In het vorige jaarverslag is melding gemaakt van de voortgangen van de gesprekken met de
drie gemeenten in ons werkgebied die tot prestatieafspraken moesten leiden. De gesprekken
zijn in zowel de gemeente Hulst als in Sluis en Terneuzen afgerond met een pakket aan
afspraken voor de komende jaren. Het is nu zaak om die afspraken om te zetten in concrete
projecten.
Maatschappelijk ondernemen
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wil samen met andere maatschappelijke partners werken
aan een (nog) beter Zeeuws-Vlaanderen. Mede door de al eerder gememoreerde krimp,
maar ook door vergrijzing en ontgroening staat de leefbaarheid van het platteland onder
druk. Dit vraagt om nieuwe ideeën en de bereidheid om initiatieven op een breed terrein te
nemen en/of te ondersteunen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen stond mede aan de wieg
van een hernieuwde aanpak van de promotie van Zeeuws-Vlaanderen. In toenemende
mate zoeken partijen ons op voor het realiseren van plannen als een nieuw dorpshuis,
hergebruik van panden die hun oorspronkelijke bestemming hebben verloren, realisering van
(brede) scholen en andere voorzieningen. Dat we onze oorspronkelijke doelgroep daarbij
niet uit het oog verliezen is vanzelfsprekend en mag blijken uit het achterwege laten van de
jaarlijkse huurverhoging in 2007.
5

VERKLARING VAN DE DIRECTEUR/BESTUURDER
Het verslag, zoals dat aan u is voorgelegd, geeft een getrouw beeld van zowel het
functioneren als van de financiële positie van onze stichting. De directeur/bestuurder
verklaart dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting in de regio
Zeeuws-Vlaanderen, conform het Besluit Beheer Sociale Huursector.
Terneuzen, 15 april 2008
C.M. Reinhoudt
Directeur/bestuurder
7

JAARVERSLAG VAN HET BESTUUR
I VERANTWOORDING BELANGHOUDERS
Huurders
Zie onderdeel bewoners betrekken bij beleid op pagina 46.
Belanghoudersraad
De statuten bepalen dat er een belanghoudersraad is. Hieronder wordt verstaan: de
vergadering van belanghouders die gevraagd en ongevraagd advies uitbrengt aan de
directie en raad van commissarissen en aan wie in de statuten bevoegdheden zijn
toegekend.
De voorzitter van de belanghoudersraad is mevrouw S. de Mol-Marcusse. De heer M. van
Dorst was vice-voorzittter , maar heeft in de loop van het jaar zijn lidmaatschap van de
belanghoudersraad opgezegd. Omdat hij vooral ook zakelijke betrekkingen heeft met
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en om belangenverstrengeling te voorkomen heeft hij het
lidmaatschap opgezegd. De heer J. Kruidhof is hem als vice-voorzitter opgevolgd. Mevrouw I.
Staal heeft in het najaar van het verslagjaar haar lidmaatschap in verband met privéomstandigheden
opgezegd. Mevrouw L. d’Hoore is in september 2007 verwelkomt als nieuw
lid van de belanghoudersraad. De andere leden zijn mevrouw F. Hopman-Penne en de
heren T. de Buck, B. Pauwels. F. Deij, R. Asselman en J. Dieleman.
De belanghoudersraad kwam in het verslagjaar drie keer bijeen. In de vergaderingen is met
name stil gestaan bij de taakinvulling en de rol van de raad. De uitkomsten van het
visitatierapport zijn nadrukkelijk onderwerp van gesprek geweest. De door Woongoed
Zeeuws-Vlaanderen gekozen oplossingen voor gesignaleerde verbeterpunten zijn kritisch
besproken.
Hetzelfde is gedaan met het ondernemingsplan 2008-2012. De lijst van (toekomstige)
projecten is vanuit het maatschappelijk perspectief tegen het licht gehouden en
bediscussieerd.
In het najaar 2007 is aandacht besteed aan de evaluatie van de raad. Vervolgens zijn
werkafspraken gemaakt voor 2008. Ook het rooster van aftreden is vastgesteld. Verder zijn de
verschillende projecten toegelicht en is het ondernemingsplan 2008-2012 aan de orde
geweest.
Voorts is er overleg gevoerd met het WoonPlatform van R&B Wonen. Dit platform heeft een
soortgelijke functie binnen genoemde corporatie als de belanghoudersraad binnen
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. In het overleg is nadrukkelijk stilgestaan bij de rol dat een
gremium als deze raad, c.q. platform heeft. Welke mogelijkheden er daadwerkelijk zijn om
invloed uit te oefenen op het beleid van de corporatie en wiens belangen behartigd
worden. Daarbij is geconstateerd dat dè belanghouder van de corporatie niet exact te
definiëren is. Van de raad wordt vooral een open-mind richting de samenleving verwacht en
problemen die worden gesignaleerd, af te zetten tegen de mogelijkheden die de corporatie
heeft om daadwerkelijk een oplossing te bieden.
Vanuit de corporatie vindt administratieve ondersteuning plaats.
In de laatste vergadering van 2007 heeft de belanghoudersraad ervaringen uitgewisseld met
de Stichting Huurdersbelangen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De werkwijze en de
verschillende taken en doelstellingen van beide gremia zijn daarbij uitvoerig aan de orde
geweest. Is de belanghoudersraad met name actief op het regionaal maatschappelijk
gebeuren in relatie tot de corporatie, zo zet de Stichting Huurdersbelangen zich met name in
voor het belang van de huurders van de corporatie.
8

De leden van de belanghoudersraad ontvangen jaarlijks een vaste onkostenvergoeding van
€ 250,00 (inclusief reiskosten). De vergoeding van de voorzitter en de vice-voorzitter bedraagt
respectievelijk € 1.000,00 en € 750,00 per jaar (inclusief reiskosten). De vergoeding wordt
jaarlijks aangepast met hetzelfde percentage als de salarissen conform de CAO
Woondiensten.
De leden van de belanghoudersraad zijn op basis van de volgende profielschets
geselecteerd:
De belanghoudersraad is een adviesorgaan van personen uit het maatschappelijk middenveld van
Zeeuws-Vlaanderen dat gevraagd en ongevraagd advies geeft over bouwen, beheren, wonen en
leefbaarheid in het werkgebied van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De belanghoudersraad spiegelt
het maatschappelijk presteren van de woningcorporatie aan de ervaringen en aan de verlangens en
behoeften van de plaatselijke samenleving.
Vereisten:
- aantoonbare maatschappelijke kennis en/of ervaring in Zeeuws-Vlaanderen;
- aantoonbare betrokkenheid bij één of meerdere maatschappelijke onderwerpen en/of
organisaties op de volgende gebieden: zorg, cultuur, jeugd, lokaal bestuur, veiligheid, openbaar
vervoer, ondernemersorganisaties, maatschappelijk werk, welzijn, kleine kernen, kerk,
plattelandsontwikkeling, onderwijs, senioren, sport;
- om belangenverstrengeling te voorkomen verdient het de voorkeur dat personen niet
beroepshalve actief (meer) zijn in één van de genoemde sectoren. Ook een huidig
bestuurslidmaatschap wordt daartoe gerekend. Mensen die naast genoemde betrokkenheid ook
huurder zijn van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen genieten bij gelijke geschiktheid van kandidaten
de voorkeur.
Overige belanghouders
Welzijn
Stads- en dorpsraden
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen werkt in 40 kernen. Het overgrote deel van deze stadjes en
dorpen heeft een eigen raad. Met de meeste van deze raden heeft Woongoed Zeeuws-
Vlaanderen contact. Dit varieert van het intensief meedenken over ontwikkelingen in het
dorp tot het verwezenlijken van de door de inwoners bedachte plannen. Het beleid van
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is om in te spelen op initiatieven van de kernen.
In 2007 zijn er diverse contacten met 17 stads- en dorpsraden geweest.
Stichting Vitaal Sas van Gent
Voor de gemeentelijke herindeling bestond er in de voormalige gemeente het project Vitaal
Sas van Gent. Een samenwerking van gemeente, bedrijfsleven, bewoners en
woningcorporatie. Dit project is in de vorm van een stichting voortgezet na de
totstandkoming van de gemeente Terneuzen waarvan Sas van Gent een onderdeel is.
Stadstafel Axel Vooruit
In 2007 is dit initiatief gestart door de gemeente. Het doel is vergelijkbaar met de hiervoor
genoemde stichting voor Sas van Gent. De directeur/bestuurder is vertegenwoordiger van
de corporatie.
Stichting Welzijn Hulst
Om ook in die gemeente de contacten met vertegenwoordigers van de belangrijke
doelgroep senioren goed te onderhouden, hebben de corporaties zitting in het bestuur. Voor
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is dat de heer J. de Feijter.
9

Stichting Welzijn Sluis
Er zijn contacten met deze stichting. Wij hebben in 2007 ondermeer meegewerkt aan een
onderzoek van de Vrije Universiteit van Amsterdam naar de leefbaarheid in West Zeeuws-
Vlaanderen.
Woon Advies Commissie
Er is een hechte samenwerking met de Woon Advies Commissie (voorgekomen uit een fusie
tussen de VAC en POSO). Nieuwbouwplannen worden voorgelegd voor advies. Het WAC
onderzoekt ook de tevredenheid van bewoners in complexen die recent zijn gebouwd. Zo
zijn rapporten uitgebracht over het complex Lovendieke in Hoek en de Toren van Bourgondië
in Sluis. De directeur/bestuurder heeft de rapporten officieel in ontvangst genomen in
bijeenkomsten waar ook bewoners van de complexen waren uitgenodigd. In beide gevallen
waren de rapport overwegend positief. De aanbevelingen in de rapporten zijn intern
doorgesproken en waar nodig is actie ondernomen.
Stichting Algemeen Maatschappelijk Werk
Er is een goed contact met maatschappelijk werk in onze streek.
Vluchtelingenwerk Midden Zeeuws-Vlaanderen
Recent is de organisatie van Vluchtelingenwerk aangepast. Er is één provinciale stichting
ontstaan. In de verschillende gebieden van Zeeland worden de dagelijkse zaken
gecoördineerd via de stuurgroep vluchtelingenwerk Zeeuws-Vlaanderen. Met de
coördinator en vrijwilligers is contact over de huisvesting van deze doelgroep. De
directeur/bestuurder is lid van de stuurgroep.
Ouderenbonden
Senioren zijn een belangrijke doelgroep voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Ondermeer via
regelmatige contacten met de verschillende ouderenbonden, wordt ruimte geboden om
invloed uit te oefenen op het beleid van de corporatie.
Stichting Speelkwartier
De stichting heeft zijn werkgebied in de gemeente Sluis. Opzet is om de schoolpleinen ook na
schooltijd een functie te laten vervullen als speelterrein voor kinderen. Naast participatie in
de Stichting heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen ook bijgedragen aan de realisering van
een speelplaats in IJzendijke.
Overheid
Gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen
Met alle drie de gemeenten bestaat een goed contact. Er is periodiek bestuurlijk overleg. In
2007 zijn met de drie afzonderlijk nieuwe prestatieafspraken gemaakt. Overleg is er ook met
het samenwerkingsverband BWS (Besluit Woninggebonden Subsidies). Gemeenten en
corporaties uit de streek overleggen in dit verband enkele malen per jaar.
Provincie
Er zijn diverse contacten met de provincie. Lid van Gedeputeerde Staten de heer G. van
Heukelom heeft Woonzorgcentrum Hooge Platen officieel geopend. Zijn collega de heer drs.
Van Waveren heeft een werkbezoek gebracht aan Sas van Gent om zich op de hoogte te
laten stellen van onze plannen om te komen tot een revival van dit industriestadje
(Renaissance van Sas van Gent).
Plaatselijke Groep Leader+ Zeeuwsch-Vlaanderen
Het betreft een adviesgroep die breed samengesteld is uit diverse organisaties in de streek.
Ook Woongoed Zeeuws-Vlaanderen behoort daartoe. Het werk van de commissie bestaat
uit het adviseren over aangevraagde (Europese) subsidie in het kader van
plattelandsontwikkeling.
10

Zorg
Ouderenzorg
Er zijn diverse ouderenzorg aanbieders actief in het werkgebied. In nauw overleg zijn
woonzorgprojecten in ontwikkeling met Curamus, ZorgSaam, Woonzorg West Zeeuws-
Vlaanderen, SOKA, SVRZ. In het afgelopen jaar is het project Hooge Platen in Breskens
officieel geopend. In Zaamslag is gestart met de bouw van het woonzorgcentrum De
Molenhof.
Psychiatrie
Ten behoeve van cliënten van de Stichting Wonen en Psychiatrie/Zeeuwse Gronden worden
12 appartementen en een gemeenschappelijke ruimte gerealiseerd in Axel.
Met Emergis zijn er contacten. Concrete projecten die lopen betreffen de 12 appartementen
in Oostburg die verhuurd zijn aan mensen die lijden aan schizofrenie. Daarnaast is er overleg
met de Lage Flancken (vrouwenopvang). Momenteel wordt gezocht naar een locatie waar
de opvang kan worden uitgebreid en geoptimaliseerd.
Met AZZ ((Agogische Zorg Zeeland) is in 2007 een contract afgesloten voor de verhuur van
een aantal appartementen in een complex in Axel ten behoeve van een vorm van begeleid
wonen voor jongeren.
Ook met het Leger Des Heils is in 2007 een contract afgesloten voor de verhuur van een
aantal woningen in Vogelwaarde. De begeleiding van deze bewoners wordt door het Leger
des Heils verzorgd.
Mensen met een verstandelijke beperking
Stichting Tragel is een belangrijke stakeholder. Er zijn in de afgelopen jaren diverse projecten
gerealiseerd. In het verslag jaar is er veel te doen geweest over de huisvesting van een groep
in een zorgboerderij. Een locatie nabij Absdale stuitte op veel weerstand bij de plaatselijke
bevolking. De gemeente Hulst heeft onder druk van die bevolking gevraagd de procedure
te stoppen. Vervolgens is in dezelfde gemeente een andere locatie die Woongoed Zeeuws-
Vlaanderen heeft verworven ook afgevallen.
Aan Stichting Arduin worden woningen verhuurd ten behoeve van dezelfde doelgroep in
Axel.
Bedrijfsleven
BZW
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is lid van de Brabant Zeeuwse Werkgevers (BZW). De
periodieke bijeenkomsten worden bijgewoond. Naast het behartigen van de belangen van
de werkgevers in de streek, zet de BZW zich in voor het versterken van de economie in de
regio. Bijvoorbeeld in het kader van promotie van Zeeuws-Vlaanderen vervullen zij een rol.
Vakorganisaties
Met de vakorganisaties vindt minimaal één keer per jaar overleg plaats. In 2007 is twee keer
een overleg geweest met de vakbonden. Bij het overleg met de vakorganisaties zijn ook de
leden van de ondernemingsraad aanwezig. Het overleg in het verslagjaar stond vooral in het
teken van de nieuwe organisatie. In het tweede overleg is vooral het aflopen van het sociaal
statuut per 31 december 2007 onderwerp van gesprek geweest.
Corporatiebranche
Zeeuws-Vlaamse corporaties
Clavis, Woonstichting Hulst en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen vormen samen het Platform
Zeeuws-Vlaamse Woningcorporaties. Elk kwartaal vindt overleg plaats over zaken die de
11

corporaties in Zeeuws-Vlaanderen aangaan. Voorbeelden van gesprekspunten zijn de
promotie van Zeeuws-Vlaanderen. De corporaties dragen gezamenlijk bij aan de campagne
die recent is gestart. De krimp van de bevolking en de wijze waarop de sociale huisvesters
daar op inspelen met hun plannen. Zaken die aan de orde komen in het BWS-overleg (zie
ook onder gemeenten). Afstemming huurbeleid. Getracht wordt tot gezamenlijke
standpunten te komen, bijvoorbeeld voorkoming van drugsoverlast/wietteelt. Komen tot
afspraken over huisuitzetting in verband met overlast dan wel bij huurschulden enz.
De directeur/bestuurder was in 2007 voorzitter van het platform.
Kiesplatform Zeeland
De Zeeuwse corporaties vormen samen een platform die een kandidaat naar voren schuift
voor de verkiezingen van de ledenraad van Aedes. Het platform bestaat uit de directies van
de Zeeuwse corporaties. Het komt vijf keer per jaar bijeen. Het dient als klankbord voor de
vertegenwoordiger in de ledenraad. Bovenal worden ervaringen uitgewisseld en nieuwe
ontwikkelingen besproken. De directeur/bestuurder was in 2007 voorzitter van het platform.
Aedes
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is overtuigd lid van de brancheorganisatie Aedes. Wij zien de
organisatie als dè belangenbehartiger en woordvoerder namens de sector. Bijeenkomsten
van Aedes worden bezocht. Wij willen door middel van participatie in de activiteiten een
bijdrage leveren aan de ontwikkeling van de branche.
Tegelijkertijd maken we gebruik van Aedes als kennisinstituut door vakkringen te bezoeken en
de publicaties binnen de organisatie te verspreiden. We maken dankbaar gebruik van de
adviezen die via de accountmanager tot ons komen.
De directeur/bestuurder is lid van het Directeurencontact. Verschillende andere
functionarissen nemen deel aan de desbetreffende netwerkbijeenkomsten.
Visitatie
Zoals in het jaarverslag 2006 al is aangegeven heeft Woongoed Zeeuws-Vlaanderen in 2006
het visitatietraject afgerond. Op 12 februari 2007 hebben alle stakeholders, waarmee in dit
verband gesprekken zijn gevoerd, het visitatierapport in ontvangst genomen. Tijdens de
presentatie van het rapport is nadrukkelijk stilgestaan bij de aanbevelingen en de acties die
hieruit voortvloeien voor de corporatie.
12

II WERKORGANISATIE
Algemeen
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is een woningcorporatie met circa 6.300 woningen in bezit
en beheer, verspreid over 40 kernen in heel Zeeuws-Vlaanderen.
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft naast de CAO Woondiensten haar beleid omtrent
personeelbeleid geformuleerd in haar “Personeelsbeleid en regelingen”. In het
personeelsbeleid is opgenomen dat een sociaal jaarverslag wordt samengesteld om het
personeelsbeleid te evalueren en om een nieuw personeelsbeleid te ontwikkelen. Het sociaal
jaarverslag is separaat van dit jaarverslag opgesteld. Het sociaal jaarverslag voldoet aan de
wettelijke verantwoordingsplicht van de werkgever aan ondernemingsraad over het
gevoerde beleid.
Personeel en organisatie
Organisatieschema Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
woondiensten
belanghouders
raad
directie-
secretariaat - communicatie
fin. / econom.
zaken
raad van commissarissen
DIRECTIE/BESTUUR
Adj.directeur
bedrijfsondersteuning
projecten techniek
Omschrijving organisatieplan 31 december 2007
In het organisatieplan van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zijn 68,00 full-time eenheden (fte)
vastgesteld. In werkelijkheid zijn er 69,08 fte (excl. adviseurs) ingevuld aan het eind van 2007.
De verdeling van het aantal fte is als volgt:
• Directie / directiesecretariaat / communicatie
Directie/directiesecretariaat/communicatie omvat volgens het formatieplan 3,00 fte. In
de praktijk is dit ook zo ingevuld. De manager projecten is tevens adjunct-directeur. De
adjunct-directeur vervangt de directeur in zijn managementtaken. Directiesecretariaat
en communicatie omvat 2,0 fte.
13

• De afdeling bedrijfsondersteuning heeft volgens het formatieplan 9,50 fte. De werkelijke
invulling omvat 9,50 fte. De oorspronkelijke formatie bedroeg 9,00 fte. De formatie is voor
postverwerking met 0,50 fte in de loop van het jaar uitgebreid.
• Financieel Economische Zaken
De afdeling Financieel Economische Zaken heeft volgens het formatieplan 13,00 fte. De
werkelijkheid is 14,09 fte. Het verschil wordt veroorzaakt doordat de financiële
administratie door 4,2 medewerkers wordt ingevuld in plaats van door 3,5 fte. De huuradministratie
is in 2007 uitgebreid met 1,0 fte. Tevens wordt 1 van de functies 0,11 fte
minder ingevuld dan gepland. Door het aantrekken van de assistent systeembeheerder
wordt automatisering door 2 fte in plaats van 1,5 fte ingevuld.
• Techniek
De afdeling techniek heeft volgens het formatieplan 23,50 fte. De werkelijkheid is lager,
namelijk 23,39 fte. Dit is te verklaren door een technisch medewerker serviceonderhoud
die 89% werkt. Vanwege SVB-werk is één opzichter in tijdelijke dienst. Bovendien is tijdelijk
één opzichter extra aangetrokken omdat de opzichter planmatig onderhoud langdurig
ziek is.
• Projecten
De afdeling projecten heeft volgens het formatieplan 7,00 fte. In werkelijkheid is 1,0 fte
minder ingevuld dan in het plan is voorzien. Er is een vacature coördinator/projectontwikkelaar
die nog niet is ingevuld.
• Woondiensten
De afdeling woondiensten heeft volgens het formatieplan 12,00 fte. De werkelijkheid is
hoger, namelijk 13,10 fte. Het verschil van 1,1 fte heeft 2 oorzaken. Allereerst is er één
woonconsulent die 60% werkt in plaats van de voorziene 50%. Dit verklaart 0,1 fte. Tevens
is 0,5 fte meer ingevuld bij de mutatieopzichters en 0,5 fte is meer ingevuld bij de
medewerkers wijkbeheer.
• Adviseurs
Er zijn in het formatieplan drie adviseurs voorzien. Met ingang van 1 juli 2007 is één
adviseur niet meer in dienst, zodat nog twee adviseurs verbonden zijn aan de organisatie.
De manager projecten en de directeur/bestuurder worden beiden in hun
werkzaamheden ondersteund door een adviseur.
Samenstelling medewerkers per 31 december 2007
Afdeling Formatieplan Totaal Man Vrouw
Directie, directiesecretariaat/communicatie 3,00 3,00 1,00 2,00
Bedrijfsondersteuning 9,50 9,50 2,00 7,50
Financieel Economische Zaken 13,00 14,09 9,00 5,09
Techniek 23,50 23,39 20,89 2,50
Projecten 7,00 6,00 5,00 1,00
Woondiensten 12,00 13,10 9,00 4,10
68,00 69,08 46,89 22,19
Adviseurs 3,00 2,00 2,00 0,00
Totaal 71,00 71,08 48,89 22,19
14

Per 31 december 2007 zijn 79 medewerkers in dienst. Deze 79 medewerkers bezetten
omgerekend op full-time basis 71,08 fte (inclusief adviseurs). De gemiddelde leeftijd van de
medewerkers per 31 december 2007 is 45,43 jaar. De gemiddelde tijd dat de medewerkers in
dienst zijn, bedraagt 13,85 jaar.
Personeelskosten
Personeelskosten over de afgelopen twee jaar:
2007 2006
Salarissen 3.234.148 3.236.842
Sociale lasten 344.871 332.658
Pensioenlasten 770.901 975.179
Overige personeelskosten 434.504 384.084
Personeelsbeleidsplan en regelingen
In de CAO Woondiensten 2007/2008 staan én bepalingen waarvan niet mag worden
afgeweken én bepalingen die het mogelijk maken om afspraken te maken tussen directie en
ondernemingsraad.
Het personeelsbeleid en regelingen vormt samen met de CAO Woondiensten de
arbeidsvoorwaarden voor de medewerkers van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen op het
gebied van Personeel & Organisatie.
Personeelsbeleidsplan
In het personeelsbeleidsplan zijn uitgangspunten van het personeelsbeleid opgenomen. Op
basis van die uitgangspunten zijn tal van regelingen geformuleerd. Zaken als salarisbeleid,
scholings- en opleidingsplan, studiekostenregeling, arbobeleid, interne communicatie,
sollicitatieprocedures, faciliteiten voor het personeel en regeling van de arbeidstijden zijn op
overzichtelijke wijze bijeengebracht. Deze regelingen zijn tot stand gekomen in overleg met
de ondernemingsraad van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen.
Cafetariasysteem
In de CAO Woondiensten is ruimte voor het zogenaamde Woondiensten Cafetaria Systeem.
Dit systeem biedt de werknemer het recht om gebruik te maken van de ruilmogelijkheden in
het Woondiensten Cafetaria Systeem van de werkgever.
De werknemer kan arbeidsvoorwaarden die als bron zijn benoemd, omruilen voor één of
meer doelen. De bron is de arbeidsvoorwaarde waarvan de werknemer geheel of
gedeeltelijk afziet. Het doel is de arbeidsvoorwaarde die een werknemer kan verkrijgen of
uitbreiden door het aanwenden van een bron. Door het ruilen van arbeidsvoorwaarden kan
de werknemer zijn arbeidsvoorwaardenpakket toesnijden op de eigen wensen. Medewerkers
die willen deelnemen aan het Woondiensten Cafetaria Systeem kunnen hun wensen
kenbaar maken via een keuzeformulier.
In 2007 hebben 68 medewerkers bronnen ingezet om één of meerdere doelen te kunnen
bereiken. In geld uitgedrukt, was hier een bedrag van circa € 51.700,-- mee gemoeid. De
spaarloonregeling is een onderdeel van het cafetariasysteem. Door het afschaffen van het
vroegpensioen voor medewerkers geboren na 1 januari 1950 is de levensloopregeling
ingevoerd. Door de levensloopregeling worden werknemers in staat gesteld gedurende hun
loopbaan een periode van onbetaald verlof financieel te overbruggen. Daarnaast biedt de
levensloopregeling werknemers de mogelijkheid zelf te sparen om eerder te stoppen met
werken. Beide regelingen zijn opgenomen in het cafetariasysteem. Ieder jaar opnieuw moet
de werknemer kiezen welke spaarvorm gekozen wordt. Men kan niet aan beide
spaarvormen deelnemen in het zelfde jaar.
15

Functioneringsgesprekken en beoordelingssysteem
Handboek functie-indeling woondiensten
Alle functies binnen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zijn omschreven conform het Handboek
functie-indeling Woondiensten.
Beoordelingssysteem - functioneringsgesprekken
Functioneringsgesprekken
In april/ mei van het verslagjaar zijn de functioneringsgesprekken 2 gehouden met de
medewerkers en hun manager. Deze gesprekken geven een beeld van de voortgang,
persoonlijke omstandigheden, gewenste veranderingen, relatie tot de collega's en leiding en
eventuele andere onderwerpen. In oktober stond het functioneringsgesprek 1 gepland.
Vanwege de gewijzigde planning is in 2007 het functioneringsgesprek 1 en het
beoordelingsgesprek voor het jaar 2007 in december tijdens één bijeenkomst gehouden.
Tijdens het functioneringsgesprek wordt het persoonlijke loopbaanplan, leeftijdsgerichte
faciliteiten, scholing en prestatievelden voor het komende jaar ingevuld.
Beoordelingsgesprekken
In het verslagjaar heeft met ieder personeelslid een beoordelingsgesprek plaatsgevonden
over het jaar 2007. Dit gesprek is gevoerd tussen de medewerkers en de manager. In 2007 is
het functioneringsgesprek 1 en het beoordelingsgesprek over 2007 in december tijdens één
bijeenkomst gehouden.
In het jaar 2007 is gekozen voor een beoordelingssysteem waarbij een koppeling wordt
gelegd met de beloning. De jaarlijkse verhoging van het salaris en de omvang daarvan dient
geen automatisme te zijn. Van werkgeverszijde wordt gemotiveerd aangegeven waarom
een medewerker wel of niet een (extra) groei van het individuele salaris wordt toegekend. Dit
gebeurt op een objectieve manier aan de hand van geleverde prestaties. De kwaliteit van
het functioneren van een medewerker en de voorwaarden die daarvoor door de werkgever
moeten worden geschapen, worden aantoonbaar gemaakt in functionering- en
beoordelingsgesprekken. Op deze manier wordt een vorm van prestatiebeloning mogelijk.
De beter presterende en gemotiveerde medewerkers kunnen, indien zij structureel naar volle
tevredenheid functioneren, betere perspectieven verwerven dan hun collega’s die op die
punten minder scoren.
Het functioneren wordt besproken aan de hand van een standaardformulier. De
functioneringsgesprekken verschillen van inhoud.
Zowel de leidinggevende als de medewerker kunnen vooraf gespreksonderwerpen
toevoegen. Minimaal één week voordat het gesprek plaatsvindt, zijn de onderwerpen
bekend. De medewerker hoort minimaal twee weken van te voren wanneer het gesprek zal
plaatsvinden. De gemaakte afspraken worden vastgelegd op het standaardformulier. Nadat
betrokkenen het formulier voor gezien hebben getekend, wordt het opgeborgen in het
personeelsdossier. De medewerker ontvangt een kopie van het verslag.
16

Ziekteverzuim
Het ziekteverzuim bedroeg in 2007 3,85 % ten opzichte van 4,6 % in jaar 2006. Er waren 90
ziekmeldingen met in totaal 792 ziektedagen.
De afwezigheid van personeel ten gevolge van ziekte en ongeval wordt uitgedrukt in een
percentage van het totale aantal te werken dagen. Ieder kwartaal wordt het percentage
zowel per afdeling als voor de gehele organisatie gemeten. Het is één van de indicatoren
van de balanced scorecard. Afwezigheid ten gevolge van zwangerschap wordt niet in de
berekening meegenomen. Ook personen die langer dan één jaar ziek zijn, worden niet in de
telling meegenomen. In het ondernemingsplan is vastgelegd dat zodra het ziekteverzuimpercentage
oploopt tot hoger dan 3% bezien wordt of er aanvullende actie nodig is.
De percentages van de afdeling directie/directiesecretariaat en financieel economische
zaken liggen onder de norm. De percentages van de afdelingen woondiensten, techniek en
projecten en bedrijfsondersteuning liggen boven de norm.
De kortlopende ziektegevallen worden strak begeleid door onze arbodienst. Het
verzuimpercentage wordt echter vooral bepaald door de langdurige zieken. De oorzaken
zijn erg divers. De langdurige ziektegevallen zijn moeilijk te beïnvloeden. In 2007 zijn enkele
medewerkers langdurig ziek geweest, waarvan twee langer dan één jaar.
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft een overeenkomst met Blink Advies (voorheen CARM
BV). Deze arbodienst biedt ondersteuning op het gebied van verzuimmanagement,
reïntegratiemanagement en arbomanagement.
17

III VERANTWOORDING RAAD VAN COMMISSARISSEN
Personalia raad van commissarissen
Naam/geboortejaar/geslacht
F.M. van Dongen
1940 / man
A.G. Sponselee
1944 / man
Mr. J. Seijdlitz
1948 / man
F.C. Hamelink
1960 / man
Functie Benoeming Aftredend Professionele
achtergrond/
Voorzitter 01.01.2007
Vicevoorzitter
Lid
Lid
(voordracht
belanghouders
raad)
01.01.2006
(voordracht or)
01.01.2006
(voordracht
huudersbelangenorganisatie)
01.01.2006
(voordracht
huurdersbelangenorganisatie)
31.12.2010
niet herbenoembaar
31.12.2008
niet herbenoembaar
31.12.2008
herbenoembaar
31.12.2009
niet herbenoembaar
*(gepensioneerd)
fleetmanager
Rederij
*voormalig
wethouder
(VROM)
expertise:
*politiek/openbaar
bestuur
* economie
* organisatie
* volkshuisvesting
* (gepensioneerd)
financieel
economisch
directeur sociaal
werkvoorzieningschap
expertise:
* financieel
*bedrijfskunde
* economisch
* politiek
* sociaal /
maatschappelijk
* ouderenzorg
* Notaris
*Consul van
België
expertise:
* juridisch
* volkshuisvesting
* bestuur
* sociaal /
maatschappelijk
* directeur admin.
kantoor en
verzekeringsinter
mediair
expertise:
* financieel
*bedrijfseconomisch
* sociaal maatschappelijk
* marketing
Nevenfuncties
*Lid steunfractie
VVD Gemeente
Sluis
*Reisbegeleider
ANWB
kampeerreizen
*Voorzitter St.Sportevenementenhal
Hontenisse
*Bestuurslid KBO
Zeeland
*Penningmeester
kerkbestuur
Vogelwaarde
* Voorzitter ZPG
(Zw.Particulier
Grondbezit)
*Vice-voorzitter
Raad van
Commissarissen St.
De Tragel
*Penningm.
Wildbeheer
Hontenisse
*Voorzitter
Kon.Harmonie St.
Cecilia
Kloosterzande
* Secr. Festival
Zw.Vlaanderen
* Voorzitter BBOGW
(informeel
overlegorgaan
haven Gent/havens
Zeeland)
* penningmeester
Vrij Evangelische
Gemeente
Nieuwvliet
* penningmeester
tennisvereniging
CON-FORZA
18

C.L.M.M. van
Waterschoot
1945 / man
Lid 01.01.2006
(voordracht
belanghouders
-raad)
31.12.2009
niet herbenoembaar
* directeur
accountantskantoor
expertise:
* financieel
*bedrijfseconomisch
* juridisch
Benoemingsprocedure
In het verslagjaar zijn geen (her)benoemingen van leden van de raad van commissarissen
aan de orde geweest. De procedure bij benoeming schrijft voor dat de vacature wordt
gepubliceerd. Sollicitanten worden beoordeeld door een commissie. Het desbetreffende
gremium (belanghoudersraad, ondernemingsraad of stichting huurdersbelangen) doet
vervolgens een bindende voordracht aan de raad. Bij herbenoeming (maximaal 1 keer)
wordt het orgaan dat de voordracht doet, gevraagd of de zittende commissaris kan worden
herbenoemd zonder sollicitatieprocedure.
Aantal leden raad van commissarissen
Het statutair aantal leden van de raad van commissarissen bedraagt minimaal drie en
maximaal vijf. Vier van de vijf commissarissen waren eerder commissaris bij de twee
rechtsvoorgangers van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De voorzitter heeft bij deze
voormalige corporaties geen functie vervuld.
Werkwijze van en inhoudelijk toezicht door de raad van commissarissen
Het aantal formele vergaderingen van de raad van commissarissen in het verslagjaar
bedraagt zes. Naast de reguliere vergaderingen hechten bestuur en raad van
commissarissen er aan om regelmatig te klankborden, dan wel ontwikkelingen binnen het
bedrijf en de sector informeel te bespreken.
Het ondernemingsplan 2007-2011 vermeldt over missie en doelstellingen het volgende:
Missie
Het exploiteren en ontwikkelen van woningen en woondiensten, alsmede het leveren van
een gezichtsbepalende bijdrage aan de leefbaarheid van Zeeuws-Vlaanderen.
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is:
• klantgericht
• innovatief
• maatschappelijk ondernemend
• integer
• transparant
• resultaatgericht
• kwaliteitsbewust
19

Doelstellingen
Doelstelling Aspecten van cruciaal belang
Samenleving
maatschappelijk ondernemen; participatie
Volkshuisvesting
Medewerkers
Kwaliteit
Markten
Producten
Leefbaarheid
Bewoners/klanten
Leveranciers/aannemers
Financieel
goed, voldoende en betaalbaar
klantgericht; goed opgeleid; ruimte voor
zelfontplooiing
onbezorgd woongenot bieden door een
gecertificeerde organisatie
woondiensten en projectontwikkeling
woondiensten; woningen; maatschappelijk
vastgoed; beheer onroerend goed
kleine kernen; wijk- en buurtverbetering;
herstructurering; ondersteunende activiteiten;
voorzieningen
de klant centraal
Betrouwbaar
Continuïteit
De doelstellingen zijn vervolgens concreet gemaakt door de normstelling in de balanced
scorecard.
In de vergaderingen zijn voorts de volgende inhoudelijke onderwerpen aan de orde
geweest:
• Het voornemen van onze collega’s Clavis (Terneuzen) en Woongoed Middelburg om te
komen tot een fusie is aanleiding geweest om de eigen positie grondig te evalueren. De
conclusie was dat wij geen partij waren in de voorgenomen fusie, dat collega’s geen
toestemming nodig hebben van in dit geval Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en dat het
daarom niet paste om publiekelijk uitspraken te doen over deze kwestie. Het neemt niet
weg dat wij dit geen goede ontwikkeling voor ons werkgebied achtten. Toen dan ook
door andere partijen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen uitspraken in de mond werden
gelegd, is het besluit van het bestuur om naar buiten toe duidelijk te maken waar
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen in deze zaak stond, van harte ondersteund door onze
raad.
• Ondernemingsplan 2007-2011. In het kader van de jaarlijkse evaluatie van het
ondernemingsplan en mede naar aanleiding van de resultaten vanuit het visitatietraject
is een aantal aanpassingen in het ondernemingsplan, dat eind 2006 was goedgekeurd,
aangebracht. In de bestuursvergadering van 6 februari jl. is het formele besluit genomen
met betrekking tot het inzetten van € 25 miljoen voor een periode van 5 jaar als extra
maatschappelijke investeringsopdracht. Eén en ander heeft uiteraard consequenties
gehad voor de begroting, het ondernemingsplan, het organisatie- en operationeel plan.
Voorts is ingestemd tot uitbreiding 2,0 fte (projectontwikkelaar en medewerker
huurincasso).
• Conform de statuten, artikel 17 2d., is een reglement opgesteld en goedgekeurd voor de
benoeming van de leden van de raad van commissarissen.
20

• Aftredend per 31.12.2006 was de voorzitter, de heer F. van Dongen. Zoals vastgesteld was
het in deze vacature aan de belanghoudersraad om een bindende voordracht te doen.
De procedure heeft, mede in verband met de wat verlate start van de
belanghoudersraad vertraging opgelopen. De belanghoudersraad heeft de heer F. van
Dongen voorgedragen als commissaris. Conform de statuten, artikel 22, heeft de raad
van commissarissen besloten de heer Van Dongen, te herbenoemen als voorzitter.
• Op 4 juni 2007 heeft de raad van commissarissen haar jaarlijks overleg met de
ondernemingsraad gehad. Monique van Roon-Nieuwenboom was lid van
ondernemingsraad en in verband met haar overlijden op 10 mei 2007 is met name
rondom dit tragische gebeuren uitvoerig stil gestaan.
Daarnaast is vooral gesproken over de procedure tot voordracht van een commissaris
door de ondernemingsraad. In het overleg is ook de klokkenluiderregeling en de
gedragscode aan de orde geweest.
• Jaarrekening- en jaarverslag 2006 zijn uitvoerig aan de orde geweest en goedgekeurd.
• De managementletter 2006 is, conform de aanbevelingen van de Commissie Glasz, met
de accountant besproken.
• Maatschappelijk investeren was in 2007 een belangrijk onderwerp van gesprek.
Na het verschijnen van het visitatierapport is besloten 25 miljoen vrij te maken om voor de
komende vijf jaar een duw te geven aan de maatschappelijke prestaties van de
corporatie. De mogelijkheden tot het inzetten van genoemde gelden zijn daarbij de
revue gepasseerd.
Daarnaast is nadrukkelijk aangegeven dat op basis van duidelijk omschreven criteria
bepaald wordt welke projecten en/of verzoeken in genoemd kader gehonoreerd en/of
in behandeling worden genomen. Ook bewaking van één en ander is zijns inziens daarbij
een belangrijk element.
• Mede in het kader van het onderwerp ‘maatschappelijk investeren’ heeft de raad van
commissarissen ingestemd met het ontwikkelen van initiatieven om te komen tot het
bieden van servicediensten in kleine dorpen. Aan de hand van een concept bedrijfsplan
is uiteen gezet wat de zogenaamde ‘ledenservice’ inhoudt. Hierbij moet gedacht
worden aan tuinonderhoud, verrichten van kluswerkzaamheden, bieden van zorg en
welzijnszaken, mobiliteitszaken enz. De hiervoor genoemde activiteit is niet in het jaarplan
opgenomen en derhalve is instemming gevraagd voor verdere uitwerking van het plan.
De raad van commissarissen kan zich vinden in het uitwerken van de ideeën met
betrekking tot de ‘ledenservice’. Als dit leidt tot de oprichting van een nieuw bedrijf is
uiteraard formele instemming van onze raad nodig.
• Een ander vermeldenswaardig initiatief betreft het uitbrengen van een bod op het
voormalig stadhuisje van St. Anna Ter Muiden (gemeente Sluis). Wij hebben ingestemd
met het uitbrengen van een bod tot maximaal € 225.000,00. Achtergrond van de wens
om eigenaar van het gebouw te worden is de mogelijkheid tot behoud van het
monumentale pand en de huidige publieke, culturele functie daarvan.
Belanghouders van de corporatie hebben daartoe een beroep op ons gedaan. De
gemeente Sluis wilde niet afwijken van het raadsbesluit om het gebouw te verkopen aan
de hoogste bieder. Wij achtten ons bod in het kader van behoud van de leefbaarheid en
de voorzieningen die daarmee verband houden, verantwoord. Het bod is niet
geaccepteerd. Het gebouw is verkocht aan een particulier.
21

• Evaluatie organisatie / cultuurscan. De uitgangspunten met betrekking tot de evaluatie
van de organisatie zijn besproken. De uitgevoerde cultuurscan (rapport opgesteld door
Atrivé) heeft gediend als onderlegger voor de genoemde evaluatie. Onderstaande
uitgangspunten uit het rapport voor het cultuurveranderingtraject zijn overgenomen:
- het management neemt de leidende rol in het veranderingstraject;
- het management maakt een keuze met betrekking tot de structuur van de
organisatie;
- het management draagt zorg voor eenheid in leidinggeven;
- er vindt gedegen communicatie plaats om te komen tot een gedragen beleid en
bijbehorende cultuur.
Er is stil gestaan bij de aanpak en de aanpassing van de structuur. De 5 afdelingen
worden ondergebracht in 3 sectoren. Het managementteam wordt kleiner, alleen de
sectormanagers hebben daarin zitting. Om de afstand tussen het management en de
werkvloer te verkleinen kennen de sectoren naast de sectormanager, wiens eerste
prioriteit beleidsontwikkeling is, ook een uitvoerende manager die de voortgang
vormgeeft.
• Ondernemingsplan 2008-2012, operationeel plan 2008, organisatieplan en begroting
2008. Bij het bespreken van de hiervoor genoemde documenten is besloten dat het
eerder vastgestelde bedrag van 25 miljoen voor maatschappelijke investeringen over
een langere periode wordt gespreid. De beslissing hiertoe is tweeledig. Ten eerste bleek
het in de praktijk niet eenvoudig om het bedrag daadwerkelijk te besteden. Ten tweede
kwam het kabinet met het plan voor een integrale heffing van vennootschapsbelasting
bij corporaties. Er is een ruwe schatting gemaakt wat dit de corporatie kan kosten.
De raad van commissarissen heeft het ondernemingsplan 2008-2012 en de begroting
2008 goedgekeurd.
• Toetsen functioneren aan de AedesCode. Het lidmaatschap van Aedes is gekoppeld
aan de AedesCode. In genoemde code is de maatschappelijke functie van de leden op
het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. De verschillende onderdelen zijn
besproken en per onderdeel een waardering toegekend. De gemiddelde waardering is
bepaald op 7,5.
• In de laatste vergadering in 2007 heeft de jaarlijkse evaluatie van de raad van
commissarissen plaatsgevonden. Aan de hand van de checklist uit de GovernanceCode
zijn de verschillende onderdelen besproken.
• In elke vergadering van de raad van commissarissen is inzicht gegeven met betrekking
tot de genomen bestuursbesluiten. Tevens is elke kwartaalrapportage (BSC) in de
vergadering van de raad van commissarissen besproken.
Informatiebronnen raad van commissarissen
- Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gebruikt het middel balanced scorecard om inzicht te
verkrijgen in de behaalde resultaten ten opzichte van de gestelde doelen. Elk kwartaal
wordt er een bsc opgemaakt. Deze krijgt veel aandacht in de vergaderingen van de
raad van commissarissen.
- Bestuursbesluiten worden door het bestuur genomen in de vergadering van het
managementteam. De besluitenlijsten worden aan de raad van commissarissen
overgelegd.
- Financiële rapportage vindt per kwartaal plaats via de toelichting op de balanced
scorecard.
- Zoals al opgemerkt wordt er voor de rapportage over de voortgang van de projecten
een nieuw programma ingevoerd (IS Projects). Tot die tijd wordt in elke reguliere
vergadering op een andere wijze een overzicht gegeven van de voortgang van de
projecten.
22

- In de informele vergaderingen wordt inhoud gegeven aan de klankbordfunctie van de
raad van commissarissen. Uiteraard vindt hier ook informatie-uitwisseling plaats.
- De raad van commissarissen is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties.
Kerncommissies
De raad van commissarissen maakt geen gebruik van de mogelijkheid om commissies in te
stellen. De omvang van de raad (vijf leden) is van dien aard dat dit niet nodig wordt geacht.
Aanwezigheid derden in vergaderingen
- In de vergaderingen van de raad van commissarissen is altijd de directeur/bestuurder en
de adjunct-directeur aanwezig. Andere mt-leden worden toegevoegd als de bestuurder
dan wel de raad dit nodig acht.
- Het jaarverslag wordt besproken in aanwezigheid van de accountant. Deze brengt
vooraf zijn bevindingen ter kennis aan de raad. De managementsrapportage die de
accountant tussentijds uitbrengt, is eveneens aan de orde geweest. De accountant heeft
op 4 juni jl. de managementletter 2006 met de commissarissen besproken.
- Jaarlijks vindt tijdens een vergadering overleg plaats met de ondernemingsraad.
Andere activiteiten raad van commissarissen
De raad van commissarissen hecht aan een goede verstandhouding en samenwerking met
collega-commissarissen. In 2007 is één provinciale bijeenkomst bezocht en ook op regionaal
niveau heeft één overleg plaatsgevonden.
De vice-voorzitter heeft in november jl. het Aedes congres bijgewoond.
De leden van de raad van commissarissen krijgen altijd een uitnodiging voor het bijwonen
van de vergaderingen van de belanghoudersraad. In 2007 heeft een aantal leden van de
raad één of meer vergaderingen bijgewoond.
Samen met de directeur/bestuurder en mt-leden is een bezoek gebracht aan een collega
corporatie (Vlaamse Volkshuisvestingsmaatschappij) in Gent (België). Tijdens dit bezoek is
vooral aandacht geschonken aan de diversiteit in problematiek van de corporaties. Ook de
aanpak van projecten en de rol van de overheid is nadrukkelijk tegen het licht gehouden.
Governance
In het ondernemingsplan is vastgelegd dat Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zich conformeert
aan de AedesCode en de Governancode Woningcorporaties.
Het functioneren van de raad is in de vergadering van 21 december 2007 aan de orde
geweest. De evaluatie heeft aan de hand van de ‘checklist Governance’ plaatsgevonden.
Daarnaast is aandacht gegeven aan de aandachtspunten die de raad van commissarissen
in het kader van het toezicht van belang acht. Daarbij zijn zaken als informatievoorziening,
kwartaalrapportages, professionaliteit, het toetsen van strategische keuzes, financiële
risicobeheersing en de verhouding tussen bestuur en raad van commissarissen onderwerp
van gesprek geweest.
Beoordeling directeur/bestuurder
De raad van commissarissen heeft wat de te verwachten prestaties van de
directeur/bestuurder betreft vooral de nadruk gelegd op de doelstellingen die in het
ondernemingsplan omschreven zijn en die via de BSC zijn genormeerd. Met name de
voortgang van de verschillende (mogelijke) projecten en de financiële toetsingskaders
hadden in 2007 de bijzondere aandacht.
Met de directeur/bestuurder is een arbeidsovereenkomst aangegaan wat het karakter heeft
van een functiecontract. Een deel van de beloning is variabel. De eerder genoemde criteria
zijn van belang voor de vaststelling van de hoogte van het variabele deel van de beloning.
Dit variabele deel kan maximaal 20% bedragen.
23

Het functioneren is beoordeeld in een open gesprek tussen de directeur/bestuurder, de
voorzitter en de vice-voorzitter van de raad van commissarissen. De conclusies die zijn
getrokken, zijn gemeld aan en onderschreven door de overige leden van de raad.
De conclusies waren dat de directeur/bestuurder goed heeft gefunctioneerd, maar dat er
kritiekpunten zijn met betrekking tot de financiële projectrapportage.
De raad van commissarissen heeft de variabele beloning bepaald op 15% van het bruto
jaarinkomen.
Verantwoording van het beleid rondom de bestuurdersbeloning
Voor het opstellen van de overeenkomst arbeidsvoorwaarden van de statutair directeur van
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is gebruik gemaakt van de adviesregeling van de Commissie
Izeboud. Het vast inkomen is vastgesteld conform de normen van deze adviesregeling. Naar
gelang de directeur/bestuurder de met de raad van commissarissen afgesproken resultaten
realiseert, kan hij jaarlijks een variabel salaris verwerven van maximaal 20% van het vaste
salaris. Naast het salaris ontvangt de directeur/bestuurder een onkostenvergoeding van
€ 2.400,00 per jaar.
De arbeidsovereenkomst is voor onbepaalde tijd aangegaan. Deze eindigt in principe op de
laatste dag voorafgaand aan de datum van pensionering. Opzegging van de overeenkomst
kan door ieder van de partijen schriftelijk gebeuren met inachtneming van de opzegtermijn.
Indien opzegging door de raad van commissarissen niet haar uitsluitende of voornaamste
reden vindt in handelingen of nalatigheden van de directeur/bestuurder zal de
kantonrechter worden verzocht de arbeidsovereenkomst te ontbinden. De hoogte van een
eventuele schadeloosstelling zal door de kantonrechter worden vastgesteld.
De corporatie stelt aan de directeur/bestuurder een bedrijfsauto ter beschikking. Dat geldt
ook voor de mt-leden. Het reglement over de maximale waarde en vergoeding voor het
gebruik van de dienstauto’s geldt ook voor de directeur/bestuurder.
Bruto vaste salaris van de directeur/bestuurder € 112.483
Variabele salaris 15% van bovenstaand bedrag € 16.829
Jubileum gratificatie (12 ½ jarig dienstverband) € 2.182
Pensioenpremie € 24.151
Onkostenvergoeding € 2.400
_______________
Totaal € 158.045
Verantwoording van de beloning van de ex-bestuurder/adviseur
Bruto vaste salaris € 153.373
Pensioenpremie € 27.152
Backserviceverplichting € 135.406
Onkostenvergoeding € 2.400
_______________
Totaal € 318.331
De Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) is op 1
maart 2006 van kracht geworden. Deze wet regelt dat elke instelling die overwegend uit
publieke middelen is gefinancierd, jaarlijks het inkomen per functie moet publiceren, indien
dit inkomen uitgaat boven dat van de Minister (artikel 6 WOPT).
Overeenkomstig het bepaalde is de beloning van de ex-bestuurder gemeld.
Verantwoording van het beleid rondom honorering raad van commissarissen
De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vaste honorering. Door de start
van de nieuwe corporatie (1 januari 2006) is een vergelijking gemaakt van de salariëring van
de raden van commissarissen van corporaties binnen de provincie Zeeland. Op basis van die
vergelijking is de regeling vastgesteld.
24

De honorering bedraagt € 6.589 voor de voorzitter, € 5.575 voor de vice-voorzitter en voor de
overige leden € 4.562. De vergoedingen worden geïndexeerd met de indexcijfers waarmee
ook de Cao Woondiensten wordt aangepast. Daarnaast wordt ook een jaarlijkse
onkostenvergoeding toegekend. Hieronder wordt de hoogte van genoemde vergoeding
aangegeven. Deze onkostenvergoeding wordt geacht, behalve te declareren kilometers,
alle onkosten te vergoeden. De reiskosten worden op declaratiebasis vergoed.
Resumerend komt dit neer op de volgende bedragen:
Naam Functie Honorering Onkostenvergoeding Totaal
F.M. van Dongen Voorzitter 6.589 1.200 7.789
A.G. Sponselee Vice-voorzitter 5.575 1.200 6.775
J. Seijdlitz Lid 4.562 900 5.462
F.C. Hamelink Lid 4.562 900 5.462
C.L.M.M. van Waterschoot Lid 4.562 900 5.462
Totaal € 30.950
Integriteit
Klokkenluiderregeling
Op verzoek van de raad van commissarissen is in 2006 een klokkenluiderregeling opgesteld.
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen acht het van belang dat haar medewerkers op adequate
en veilige wijze melding kunnen doen van vermoedens van misstanden in de organisatie. In
deze klokkenluiderregeling is opgenomen dat een eventuele misstand gemeld kan worden
aan de voorzitter van de raad van commissarissen, met als uitwijkmogelijkheid de vicevoorzitter
van de raad van commissarissen.
Gedragscode
In 2006 is een gedragscode opgesteld. De code is in verschillende vergaderingen met de
ondernemingsraad aan de orde geweest. De ondernemingsraad heeft in de vergadering
van 12 september 2007 ingestemd met de regeling. Medewerkers die in dienst treden van
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen dienen deze gedragscode te ondertekenen. Van de
huidige medewerkers wordt verwacht dat zij kennis nemen van deze gedragscode en ook
handelen naar de gedragscode.
Transactie met tegenstrijdige belangen
Er zijn in het verslagjaar geen transacties met tegenstrijdige belangen aan de orde geweest.
25

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2007
Bij het opstellen van dit verslag hebben wij ervoor gekozen zoveel mogelijk aansluiting te
zoeken bij de prestatievelden zoals deze zijn genoemd in het Besluit Beheer Sociale
Huursector (BBSH). In dit besluit worden de prestatievelden genoemd waaraan het presteren
van de corporatie achteraf kan worden getoetst.
Dit volkshuisvestingsverslag bestaat uit de volgende onderdelen:
I Kengetallen over de afgelopen 3 jaar
II Het verhuren van woningen aan de doelgroep
III De kwaliteit van het woningbezit
IV Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid
V Het waarborgen van de financiële continuïteit
VI De leefbaarheid
26

I KENGETALLEN OVER DE AFGELOPEN 3 JAAR
Omschrijving 2007 2006 2005 **
Aantal verhuureenheden (VE)
1 Woningen 6304 6.354 6.353
2 Garages 124 108 110
3 Overige objecten 23 18 22
Mutaties woningen in het boekjaar:
1 Aankoop 1 1 0
2 Nieuwbouw 3 72 1
3 Verkoop 38 27 35
4 Sloop 16 45 15
Aantal woningen per huurklasse:***
1 Goedkope woningen (€ 343 € 526) 104 123 37
Kwaliteit woningbezit per woning (incl. interne uren)
1 Dagelijks onderhoud 484 555 583
2 Overig onderhoud 822 570 1.207
3 Aantal reparatieverzoeken 4.461 5.183 5.503
Waarden:
1 Gemiddelde verzekerde waarde per woning* Nvt Nvt Nvt
2 Gemiddelde WOZ-waarde per woning 83.724 74.818 75.578
3 Bedrijfswaarde per woning 33.933 32.663 29.763
4 Boekwaarde per woning 19.950 21.207 21.161
Verhuur en incasso:
1 Aantal woningzoekenden** 1.324 1.417 2.573
2 Aantal huurders met huurtoeslag 2.031 2.260 2.835
3 Mutatiegraad 11,28 12.97 12,38
4 Huurachterstand in % van de jaarhuur 1,85 2,16 2,25
5 Huurderving in % van de jaarhuur 3,25 3,01 3,17
6 Gemiddelde huurverhoging 0 1,1 1,6
7 Gemiddelde netto huurprijs per woning 4.274 4.127 4.053
Financiële continuïteit:
1 Solvabiliteit 42,09 40,17 31,32
2 Liquiditeit (current ratio) 0,46 0,7 0,78
3 Rentabiliteit eigen vermogen (REV) 0,65 -/-5,63 -/- 1,07
4 Rentabiliteit vreemd vermogen (RVV) 4,50 4,52 3,01
5 Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) 2,88 2,71 2,07
Balans en V&W rekening per ve:
1 Eigen vermogen 9.878 9.791 10.312
2 Opbrengsten 4.799 4.462 4.433
3 Afschrijvingen 925 954 841
4 Salarissen en sociale lasten 674 702 632
5 Lasten onderhoud 1.306 1.125 1.790
6 Overige bedrijfslasten 836 1.201 708
7 Jaarresultaat 64 -/- 551 -/- 110
8 Saldo rentelasten/-baten -/- 556 -/- 604 -/- 570
Personele bezetting einde boekjaar:
1 Directie en managementondersteuning 12,5 12,6 15,38
2 Financieel economische zaken 14,09 12,59 12,89
3 Techniek 23,39 23,39 26,8
4 Projecten 6,00 6,00 6,60
5 Woondiensten 13,10 13,20 12,20
6 Adviseurs 2 3 0
* De polisvoorwaarden zijn zodanig dat de waarde van de woning niet van belang is.
** De cijfers in 2005 zijn van AWZV + RZVW samen.
*** De cijfers in 2005 en 2006 zijn gebaseerd op de destijds geldende huurklassen
27

II HET VERHUREN VAN WONINGEN
Het verhuren van woningen aan de doelgroep
De mutatiegraad van de woningen bedroeg in 2007 11,28 %. Daarmee is de mutatiegraad
sterk gedaald ten opzichte van 2006 (12,97%). Zeer opvallend was de sterke daling in het
rayon Terneuzen. Een reden voor deze daling zou kunnen zijn dat door de sterk toegenomen
kwaliteit van de woningen in het rayon na de renovatiewerken, de huurders langer in de
woning blijven wonen. In het rayon Hulst is de mutatiegraad iets gestegen. Dit is toe te
schrijven aan de steeds minder wordende voorzieningen in de dorpen waardoor ouderen
eerder vertrekken. In het rayon Sluis is de mutatiegraad gedaald. De situatie in dit rayon is
weer normaal na de vrij grote verhuisstroom van bewoners naar De Hooge Platen in Breskens.
De verwachting is dat het percentage wisselingen rond de11 % zal blijven.
Gemeente Totaal 2006 Wisselingen
en
Afboekingen
2007
Derving
t.g.v. sloop
en verkoop
Derving
t.g.v. SVB
werkzaamheden
Totaal 2007
Hulst 253.812 88.990 98.909 45.714 233.613
Sluis 178.079 75.299 65.940 132.061 273.300
Terneuzen 316.876 177.979 88.765 76.189 342.933
Onroerend
goed
(niet zijnde
woningen)
2.725 1.461 1.461
Toevoeging
voorziening
wegens
oninbaarheid
43.358 34.096 34.096
TOTAAL 794.850 377.825 253.614 253.964 885.403
De totale huurderving beliep over 2007 3,25 % van de jaarhuur tegen 3,01 % in 2006.
Gecorrigeerd met de leegstand die het gevolg is van het strategisch voorraadbeheer
bedraagt de derving nog 2,32 % tegen 2,68 % in 2006.
Oninbaar
In 2007 is wegens oninbaarheid een bedrag van € 102.563 (€ 162.707 in 2006) afgeboekt. Te
weten: voor € 45.814 huurachterstand en van de voorziening oninbaar aan wisselingkosten
€ 60.487 (in 2006 respectievelijk € 53.963 en € 108.744).
Huurbeleid en -verhoging 2007
Het verhuurbeleid is er mede op gericht dat onze woningen bereikbaar blijven voor de
mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Daarnaast is er een groeiende markt
die meer wensen heeft op het gebied van kwaliteit en uitstraling. Dit betekent dat we aan de
ene kant de huurprijzen laag willen houden en aan de andere kant ook de kwaliteit van de
woningen willen verhogen. De koppeling prijs/kwaliteit is daarbij van groot belang. Deze
koppeling zorgt er tevens voor dat er een differentiatie is in de huurprijs. Op deze manier
proberen we een verscheidenheid van het aanbod te creëren op de Zeeuws-Vlaamse
woningmarkt, zodat we iedereen kunnen voorzien van passende huisvesting.
Er heeft per 1 juli 2007 geen huurverhoging plaatsgevonden.
Dit is in een overlegvergadering met de Stichting Huurdersbelangen besproken.
28

Huurprijsniveau
De huurprijzen van ons woningbezit geven de onderstaande verdeling.
Huurprijs Ultimo 2007
Huurprijs < € 343 2.655 woningen
Huurprijs > € 343 € 526 104 woningen
verdeling woningbezit naar huurhoogte
Het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep
Onze corporatie heeft per 31 december 2007 2.655 woningen beneden de € 343 huurprijs per
maand ( 42,12 % van het totale woningbezit ).
Tot en met 31 december 2007 werden 13 woningen verhuurd aan statushouders. Het totaal
aantal statushouders dat bij Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gehuisvest is, bedraagt 17.
Het aantal woningzoekenden per 31 december 2007 bedraagt 1324.
Het aantal toewijzingen bedroeg 1091. Dit heeft geleid tot 615 nieuwe verhuringen: een
acceptatiegraad van 56%.
Woningaanpassingen gehandicapten
Er werden in 120 woningen aanpassingen aangebracht in het kader van de Wet
Maatschappelijke Ondersteuning.
Hiermee was een totaal bedrag gemoeid van ongeveer € 120.000. Dit bedrag werd door de
verschillende gemeenten vergoed.
Huurtoeslag
In 2007 werd, via huurmatiging, aan 2.031 huurders huurtoeslag toegekend.
Verkoop huurwoningen
In 2007 zijn in totaal 38 woningen uit het eigen bezit verkocht, terwijl de doelstelling 35
woningen is. In 2006 werden 27 woningen verkocht.
Verkoopbeleid
Het verkoopbeleid van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen kent maar één verkoopvorm.
Woningen worden aan huurders en/of derden verkocht tegen de verkoopwaarde in vrije
staat van oplevering. Er worden geen speciale clausules toegepast.
29

Woonfraudebeleid
Woonfraude, zoals onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning
komt bij Woongoed Zeeuws-Vlaanderen bijna niet voor. In de algemene voorwaarden
horende bij de huurovereenkomst zijn bepalingen opgenomen die bovengenoemde vormen
van woonfraude verbieden.
De actieve aanpak van woonfraude bestaat uit een beperkte bestandsvergelijking met de
gemeente en het stimuleren van meldingen. Bij onrechtmatig gebruik van een woning voor
drugsverkoop en/of het onderbrengen van een hennepkwekerij wordt een procedure
opgestart voor ontruiming. Dit geldt ook voor onrechtmatige bewoning (doorverhuur).
Huurachterstanden
Huidige bewoners
De splitsing van de achterstand van de huidige bewoners in maanden is:
2007 2006
− minder dan 1 maand € 25.653 (225) € 24.058 (187)
− 1 maand - 82.093 (190) - 96.855 (229)
− 2 maanden - 47.028 (56) - 52.275 (66)
− 3 maanden - 27.089 (24) - 29.760 (24)
− meer dan 3 maanden - 48.241 (23) - 74.425 (38)
€ 230.104 (518) € 277.373 (544)
Tussen haakjes is het aantal posten vermeld waaruit deze achterstanden bestaan.
150000
100000
50000
0
huurachterstand huidige bewoners
< 1 maand 1 maand 2 maanden 3 maanden > 3
2007 25653 82093 47028 27089 48241
2006 24058 96855 52275 29760 74425
duur
2007
2006
30

Als we deze bedragen uitdrukken in absolute getallen en percentages, ontstaat onderstaand
overzicht (de tussen haakjes geplaatste getallen gelden voor 2006).
Achterstand in maanden Aantal Bedrag
Absoluut In % Absoluut in € 1.000 In %
0 – 1 225 (187) 43 (34) 23 (24) 11 (9)
1 – 2 190 (229) 37 (42) 72 (97) 36 (35)
2 – 3 56 (66) 11 (12) 41 (52) 20 (19)
3 en meer 47 (62) 9 (12) 67(104) 33 (37)
Totaal 518 (544) 100 (100)
203 (277) 100 (100)
Vertrokken bewoners 2007 2006
− Wisselingsdebiteuren - 282.345 - 303.556
31

III DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT
De kwaliteit van het woningbezit wordt gewaarborgd door middel van het uitvoeren van
onderhoud, het uitvoeren van verbetermaatregelen aan woningen en het realiseren van
nieuwbouwprojecten.
Onderhoud
Het onderhoud aan de woningen wordt zoveel mogelijk planmatig uitgevoerd, zowel uit
oogpunt van efficiency als klantvriendelijkheid.
In 2007 werd aan onderhoud € 6.500.073 uitgegeven tegen € 6.359.181 in het jaar ervoor. De
begroting is in 2007 overschreden. De aard van de overschrijding is tweeledig. Ten eerste zijn
de reparatieverzoeken van ingrijpende aard met € 43 per woning overschreden. Ten tweede
bedraagt het extra werk voor planmatig onderhoud en reparatieverzoeken SVB en
renovaties € 297 per woning. Dit laatste is een fors bedrag. Het grootste gedeelte hiervan
komt voort uit de renovatie van 60 woningen in Oostburg. Hier is toekomstig planmatig
onderhoud toegevoegd en in één keer uitgevoerd. Deze woningen worden door deze actie
in perfecte technische staat opgeleverd.
Het werkelijke bedrag is als volgt uitgesplitst ten opzichte van het begrote bedrag:
OVERZICHT ONDERHOUDSUITGAVEN
Dagelijks en klachtenonderhoud Begroot Werkelijk
1 Klachtenonderhoud € 1.317.749 € 1.955.084
2 Buitenschilderwerk - 361.098 - 354.258
3 Onderhoud centrale verwarming - 395.040 - 468.204
4 Liftonderhoud - 69.413 - 62.112
5 Mutatie-onderhoud - 152.709 - 173.953
6 Planmatig onderhoud (cyclus < 15 jaar) - 113.431 - 106.062
7 Onderhoud garages - 0 - 1.242
Totaal € 2.409.440 € 3.120.915
Lang cyclisch onderhoud Begroot Werkelijk
8 Klachtenonderhoud (cyclus > 15 jaar) € 0 € 273.037
9 Vervangen cv-ketels/radiatoren - 422.280 - 338.770
10 Planmatig onderhoud (cyclus > 15 jaar) - 2.520.859 - 2.767.351
€ 2.943.139 € 3.379.158
TOELICHTING ONDERHOUDSUITGAVEN
Dagelijks en kort cyclisch onderhoud (financieel)
Na aftrek van de correcties op de begroting van € 9.307 (overloop naar 2008, buitenschilderwerk)
blijkt dat er op de begroting een tekort is van € 720.782. Dit tekort is
voornamelijk ontstaan door klachtenonderhoud.
Klachten door derden uitgevoerd i.p.v. eigen dienst € -117.508
Achterstallig klachtenonderhoud tijdens projecten svb - -572.303
Meer klachten dan begroot (339 stuks) - 89.313
Kosten hoger per klacht dan begroot - -36.034
Achterstallig klachtenonderhoud uit servicepakket - -84.250
Totaal tekort € -720.782
32

Dagelijks en kort cyclisch onderhoud (technisch)
1. Klachtenonderhoud
Het aantal klachten bedroeg 4.461 tegenover 5.183 in 2006. Per verhuureenheid bedroeg het
klachtenonderhoud € 353 inclusief loonkosten (€ 351 in 2006). De kosten per klacht
bedroegen € 499 inclusief loonkosten (€ 430 in 2006).
2. Buitenschilderwerk
Begroot 462 woningen
Doorgeschoven naar 2008 7 woningen
455 woningen
Werkelijk geschilderd in 2007 434 woningen
Overschot op begroting 21 woningen
Het overschot op de begroting betreft de 21 woningen J.J.Benteijnstraat te IJzendijke, die
onder de verantwoording vallen van de Vereniging van Eigenaren. Deze woningen zijn ten
onrechte opgenomen in de begroting van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen.
3. Onderhoud centrale verwarming
Begroot aantal te onderhouden installaties bedroeg 5.710. In werkelijkheid waren er in 2007
gemiddeld 5.699 cv-installaties te onderhouden.
4. Liftonderhoud
Het aantal van 23 begrote te onderhouden liftinstallaties is ook werkelijk uitgevoerd.
5. Mutatieonderhoud
In 2007 werden 602 mutaties technisch afgewerkt. Dit was 154 minder dan in 2006. De
mutatiekosten per huuropzegging bedroegen € 698 (incl. loonkosten). In 2006 was dit € 514.
De verhoging van de kosten met € 184 is voornamelijk ontstaan doordat er meer door derden
uitgevoerd is dan oorspronkelijk begroot door eigen dienst.
6. Planmatig onderhoud
Tuinonderhoud
Begroot 200 tuinen
Werkelijk 220 tuinen
Tekort op begroting 20 tuinen
7. Onderhoud garages
Deze kosten zijn onvoorzien. Hiervoor is geen begroot bedrag opgenomen.
33

Lang cyclisch onderhoud (financieel)
Na aftrek van de correcties op de begroting van € 742.177 (overloop naar 2008) blijkt dat er
op de begroting een tekort is van € 1.178.196. Het bedrag van de overloop naar 2008 is als
volgt te specificeren:
Radiatoren € 5.296
Planmatig onderhoud:
Boeiboorden € 1.187
Voegwerk - 957
Overig metselwerk - 491.922
Brandgangen - 21.729
Houtrot - 194.287
Kunststof kozijnen - 26.799
€ 736.881
€ 742.177
Het tekort van € 1.178.196 is voornamelijk ontstaan door uitvoering complexen te Axel
(kozijnen), 11 woningen Bogaardstraat te Aardenburg (gevels) en 60 woningen te Oostburg
(gevels), die niet in de begroting waren opgenomen. Bij de laatste twee complexen werd
tevens SVB uitgevoerd.
8. Klachtenonderhoud
Deze post is niet in de begroting opgenomen omdat het hier niet gepland groot onderhoud
betreft. De belangrijkste posten zijn:
Vervangen tegelwerk € 108.916
Vervangen plafonds - 54.986
Binnenschilderwerk plafonds mutaties - 48.440
Diversen - 60.695
Totaal tekort € - 273.037
9. Vervangen cv-ketels/radiatoren
Op het begrote bedrag voor cv-ketels van € 422.280 is € 5.296 doorgeschoven naar 2008. Dit
betekent dat er een werkelijk overschot is van € 78.214.
Ontvangen vergoeding i.v.m. vervroegd
vervangen cv-ketels € 13.260
Lagere prijs (inclusief bouwkundige werkzaam-
heden) cv-ketels dan begroot - 59.023
Meer cv-ketels vervangen dan begroot - -30.750
51 radiatoren minder vervangen dan begroot - 36.681
Totaal overschot € 78.214
10. Planmatig onderhoud
Op het begrote bedrag voor planmatig onderhoud van € 2.520.859 is € 736.881 doorgeschoven
naar 2008. Dit betekent dat er een werkelijk tekort is van € 983.373. Dit tekort
wordt voornamelijk veroorzaakt door:
Voordelig verschil inschrijvingen € 60.179
Reeds eerder uitgevoerde werken - 176.757
Meerwerk niet begroot Oosterstraat/
Bogaardstraat/60 woningen Oostburg - -1.221.417
Saldo meer-/minderwerk diverse werkzaam-
Heden - -8.411
Overige (sloop/verkoop etc) - 9.519
Totaal tekort € -983.373
34

Lang cyclisch onderhoud (technisch uitgevoerde werkzaamheden)
9 . Cv-ketels en radiatoren
Vervangen cv-ketels
Begroot 154 stuks
Werkelijk vervangen in 2007 174 stuks
Tekort op de begroting 20 stuks
Het tekort is voornamelijk ontstaan door cv-ketels die op klachtenbasis vervroegd vervangen
zijn.
Vervangen radiatoren
Begroot 123 stuks
Doorgeschoven naar 2008 4 stuks
119 stuks
Werkelijk vervangen in 2007 68 stuks
Overschot op begroting 51 stuks
Overschot ontstaan door:
Minder vervangen radiatoren
op klachtenbasis 43 stuks
Reeds eerder vervangen 8 stuks
Totaal overschot 51 stuks
10. Planmatig onderhoud
10.1. Houtrot
Kozijnen
Begroot 1.502 m2 Doorgeschoven naar 2008 358 m2 1.144 m2 Werkelijk vervangen in 2007 1.900 m2 Tekort op begroting 756 m2 Het tekort van 756 m2 is ontstaan door:
Oosterstraat Axel 378 m2 Bogaardstraat Aardenburg 302 m2 60 woningen Oostburg 128 m2 Saldo overige complexen -52 m2 Deuren
Begroot 358 stuks
Doorgeschoven naar 2008 10 stuks
348 stuks
Werkelijk vervangen 2007 408 stuks
Tekort op de begroting 60 stuks
Het tekort van 60 deuren is ontstaan door:
Oosterstraat Axel 32 stuks
Bogaardstraat Aardenburg 20 stuks
Saldo overige complexen 8 stuks
Vlizotrappen
De te vervangen vlizotrappen zijn reeds vervangen in voorgaande jaren.
35

Boeiboorden
Begroot 58 m1 Doorgeschoven naar 2008 28 m1 30 m1 Werkelijk vervangen in 2007 30 m1 10.2 Dakramen
De begrote 2 dakramen zijn volledig uitgevoerd volgens begroting.
10.3. Golfplaten
Begroot 1.492 m 2
Werkelijk vervangen in 2007 1.414 m 2
Overschot op de begroting 78 m 2
Het overschot is ontstaan door minder uit te voeren dan begroot.
10.4. Mastiekdaken
De begrote te vervangen 686 m 2 is volledig uitgevoerd volgens begroting.
10.5. Voegwerk
Begroot 689 m2 Doorgeschoven naar 2008 12 m2 677 m2 Werkelijk vervangen in 2007 756 m2 Tekort op de begroting 79 m2 Het tekort van 79 m 2 betreft meer- en minderwerk in diverse complexen.
10.6. Overig metselwerk
Begroot 64 stuks
Doorgeschoven naar 2008 60 stuks
4 stuks
Werkelijk vervangen in 2007 41 stuks
Tekort op de begroting 37 stuks
Het tekort van 37 stuks wordt veroorzaakt door:
Gevels woningen Oostburg
meegenomen in SVB 60 stuks
Ten onrechte opgenomen -21 stuks
Woningen op slooplijst -2 stuks
10.7. Aanrechten
Begroot 253 stuks
Werkelijk vervangen in 2007 205 stuks
Overschot op de begroting 48 stuks
Het overschot van 48 stuks is reeds uitgevoerd in voorgaande jaren.
10.8. Goten
Begroot 658 m 1
Werkelijk vervangen in 2007 647 m 1
Overschot op de begroting 11 m 1
Het overschot van 11 m 1 betreft minderwerk in een complex in Breskens.
36

10.9. Riolering
Begroot 15 stuks
Werkelijk vervangen in 2007 16 stuks
Tekort op de begroting 1 stuks
Het tekort betreft 1 woning meer vervangen dan begroot.
10.10. Brandgangen
Begroot 271 woningen
Doorgeschoven naar 2008 58 woningen
213 woningen
Werkelijk vervangen in 2007 192 woningen
Overschot op de begroting 21 woningen
Het overschot op de begroting betreft:
Sloopplannen De Witte Leeuw Westdorpe 17 woningen
Verkoop Damstraat Schoondijke 4 woningen
10.11 Balkons/galerijen
De begrote reparatiewerkzaamheden van de balkonvloeren bij 80 woningen zijn volledig
uitgevoerd volgens begroting.
37

Strategisch voorraadbeheer
Op basis van marktomstandigheden en demografische verwachtingen met de blik tot 2015,
is besloten beleid te formuleren op krimp van het bezit met ca. 10% en werk te maken van
seniorenhuisvesting, gelet op verwachte verdergaande ontgroening en vergrijzing.
Op basis van deze uitgangspunten is het strategisch voorraadbeleidsplan uitgewerkt en zijn
de financiële consequenties doorgerekend.
Wel moet worden vermeld dat ten aanzien van het bezit in Sas van Gent een uitzondering
geldt. De matige staat van het bezit en het magere marktperspectief hebben geleid tot het
inwinnen van advies om tot beleid te komen. De Lijn, bureau voor ruimtelijke ontwikkeling en
volkshuisvesting, is hiervoor ingeschakeld en aan de hand van hun advies is in 2007 een
strategie uitgewerkt. De strategie impliceert op termijn een reductie van 10-15 % van het
huidige woningbezig in Sas van Gent. Daarnaast dient ook een kwaliteitsverbetering worden
bereikt en dient een groot deel van de woningvoorraad toegankelijk te zijn voor senioren. De
financiële consequenties hiervoor worden in 2008 doorgerekend.
Het totaalbedrag voor de verbetermaatregelen (renovaties) bedraagt € 37 miljoen.
In groep 1 (minder ingrijpende verbetermaatregelen) zijn in totaal 12 woningen aangepakt.
Groep 2 (ingrijpende verbetermaatregelen in een renovatiestroom per woningcomplex) is dit
jaar niet uitgevoerd. Tot slot zijn in groep 3 (ingrijpende verbeteringen op individueel
woningniveau) 275 woningen verbeterd (104 planmatig en 171 tijdens een mutatie).
Werkzaamheden die uitgevoerd zijn, zijn onder andere het aanbrengen van dubbelglas,
dakisolatie, mechanische ventilatie bij inpandige douches en/of toiletten, aanbrengen
thermostatische douchemengkranen bij seniorenwoningen, toepassen antislipvloeren en
toepassen inbraakwerende voorzieningen.
De uitgaven in 2007 zijn in totaal € 2.267.469. De uitgaven SVB waar een huurverhoging voor is
doorgerekend, bedragen in totaal € 343.170.
Overloop nog uit te voeren van begroting 2007 zijn € 1.933.113 aan verbetermaatregelen.
Overzicht projecten
Graauw – Nieuw Bestemmingsplan
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft in 2003 ongeveer twee hectare landbouwgrond
gekocht, gelegen in Graauw, direct grenzend aan de Irenestraat, Jacintastraat en Tulpstraat.
In totaal zullen in het nieuwbouwplan 44 woningen worden gerealiseerd. Te weten:
o 5 eengezinswoningen voor de verkoop (Woongoed Zeeuws-Vlaanderen)
o 13 eengezinswoningen voor de verhuur (Woongoed Zeeuws-Vlaanderen)
o 16 vrije bouwkavels (Woongoed Zeeuws-Vlaanderen)
o 10 stuks 2-onder-1-kap koopwoningen (andere ontwikkelaar)
Begin 2008 kan gestart worden met de bouw van de woningen. De uitgifte van de vrije
bouwkavels voor particuliere bouw is gestart.
In het kader van de voorgenomen realisatie van de nieuwe woonwijk zijn in 2006 vier ratio-1
woningen gelegen aan de Jacintastraat en vier seniorenwoningen gelegen aan de
Irenestraat gesloopt. In 2007 zijn de andere acht seniorenwoningen aan de Irenestraat
gesloopt.
Het bouwrijp maken van het plangebied is in maart 2007 afgerond.
38

Sint Jansteen – Woonzorgcomplex
Momenteel is men druk doende een geschikte locatie te vinden om een nieuw te bouwen
woonzorgcomplex te Sint-Jansteen te realiseren. Onderzocht wordt of de huidige Rabobank
die binnenkort leegkomt, mogelijk hergebruikt kan worden voor seniorenhuisvesting.
Sint Jansteen – Hoofdstraat 16
Momenteel wordt gekeken naar de invulling van de locatie Hoofdstraat 16 te Sint-Jansteen in
combinatie met de locatie voor het woonzorgcomplex
Clinge – Molenstraat
Aan de Molenstraat in Clinge zijn een tweetal seniorenwoningen gesloopt. De vrijgekomen
grond wordt aangeboden als bouwgrond op de particuliere markt.
Kloosterzande – Antonius
In de afgelopen jaren is er veelvuldig overleg gevoerd met de gemeente Hulst over de
vernieuwbouw van het woonzorgcentrum Antonius in Kloosterzande en in relatie daarmee
de realisering van een woonzorgcomplex gecombineerd met een gemeenschapscentrum in
de kernen Sint Jansteen en Vogelwaarde. Inmiddels (2007) is het project Antonius te
Kloosterzande in aangepaste vorm opnieuw opgestart.
Eind 2007 was er nog steeds geen reactie van de gemeente Hulst op de gegeven
presentatie begin 2007 door de architect. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft besloten om
door te gaan met het proces. Er ligt nu een studie gereed om het totaalplan uit te voeren.
Bekeken zal worden of dit technisch uitvoerbaar en financieel haalbaar is.
Lamswaarde - Achterstraat
In samenwerking met de gemeente Hulst zal de Achterstraat worden geherstructureerd. In
2006 en 2007 zijn al diverse panden verworven. Op dit moment wordt vorm gegeven aan de
planvorming. Het plan zal zo worden ingericht dat meerdere bestemmingen mogelijk zijn.
Eind 2007 is gestart met het opzetten van een voorontwerp bestemmingsplan.
In het kader van voorgenomen plannen zijn in 2007 Achterstraat 15 en 19 gesloopt. Voor
begin 2008 staat de sloop van Achterstraat 13 gepland.
Zaamslag - Molenhof
Het project Molenhof omvat de ontwikkeling van een nieuwe wijk aan de zuidwestzijde van
de kern Zaamslag en is een gezamenlijk project van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen,
Stichting Voor Regionale Zorgverlening (SVRZ) en de gemeente Terneuzen.
Het totaalproject omvat de realisatie van de volgende planonderdelen:
SVRZ:
o Een zorgcentrum voor zestig cliënten
o Een groepswoning voor zes mensen met een verpleeghuisindicatie
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen:
o Een zorgcentrum met 40 huurappartementen
o 10 stuks 2-onder-1-kap woningen voor de vrije verkoop
o 8 patiowoningen voor de vrije verkoop
o 12 multifunctionele huurwoningen
o 5 bouwkavels ten behoeve van particuliere bouw
o Een gemeenschapscentrum
Gemeente Terneuzen:
o Dorpsweide
o Infrastructuur en openbaar gebied
De bouw van het extramuraal appartementengebouw en het gemeenschapscentrum is in
mei 2007 gestart. De verwachte oplevering van het extramuraal appartementengebouw is
mei 2008. De verwachte oplevering van het gemeenschapscentrum is omstreeks het vierde
kwartaal van 2008. Na realisatie van dit deel van het totaalplan kunnen bewoners uit de
buurt verhuizen naar deze gebouwen. Daarna kan de sloop van een 38-tal huurwoningen
39

van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen aanvangen. Na de sloop van deze huurwoningen en de
aanleg van resterende infrastructuur kan de 2 e fase van de nieuwbouw aanvangen, te
weten de bouw van de woningen.
Op de planning voor 2008 staat de sloop van de tweede fase. Dit betreft een 38-tal
seniorenwoningen. Indien er een complete blok woningen vrij komt zullen deze naar voren
gehaald worden om ook te slopen.
Axel – Het Bastion
Het project Het Bastion omvat de ontwikkeling van een appartementencomplex aan de
noordoostzijde van de kern Axel. De beoogde bouwlocatie grenst aan de Buitenweg en de
Bastionstraat te Axel. Het project omvat de realisatie van 9 luxe koopappartementen met
garage. De koopappartementen zijn door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en
aannemingsbedrijf Lensen ontwikkeld. De bouw wordt uitgevoerd door aannemingsbedrijf
Lensen, terwijl de verkoop van de woningen wordt verzorgd door Makelaardij Brandax. De
verwachting is dat het project eind april 2008 opgeleverd wordt.
Axel - Buitenweg
Dit project ligt aan de noordoostzijde van Axel en grenst aan de Buitenweg. Op een
oppervlakte van ongeveer 5 hectare worden 103 woningen gebouwd:
o 12 eengezinswoningen (verkoop)
o 6 appartementen (verkoop)
o 14 stuks 2-onder-1-kapwoningen (verkoop)
o 10 patiowoningen (verkoop)
o 21 bouwkavels (verkoop)
o 16 eengezinswoningen (verhuur)
o 24 appartementen (verhuur)
De gemeente Terneuzen en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen hebben een overeenkomst
ondertekend, waarin vermeld staat dat Woongoed Zeeuws-Vlaanderen het plan Buitenweg
te Axel geheel zal gaan ontwikkelen. Om de realisatie van het project mogelijk te kunnen
maken, wordt gebruik gemaakt van een bestemmingsplanprocedure. Het project zal in twee
fasen uitgevoerd worden. De verwachting is dat in het eerste kwartaal van 2008 een start kan
worden gemaakt met het bouwrijp maken van de eerste fase. In de afgelopen periode is
een start gemaakt met de diverse saneringen van de terreinen in opdracht van de
gemeente Terneuzen. De aanbesteding van het civiele werk zal plaatsvinden begin februari
2008.
Axel – Sociaal Pension
In de Bijlokestraat in Axel wordt een sociaal pension gerealiseerd. Het sociaal pension bestaat
uit 12 huurappartementen welke verhuurd worden aan de Stichting Wonen en Psychiatrie.
Het ontwerp is gemaakt door de Architecten Alliantie uit Goes. De bouw van de
huurappartementen wordt uitgevoerd door Sprangers Bouwbedrijf uit Terneuzen. Eind 2007 is
de ruwe dakvloer erop gegaan. Door de indiening van bezwaren die inmiddels ongegrond
zijn verklaard, heeft dit bouwplan circa 2 jaar vertraging opgelopen. De verwachte
oplevering is medio 2008.
40

Philippine – Woonzorgcomplex
Voor de locatie hoek Kasteelstraat/Braakmanweg te Philippine, in de volksmond
Spuikompark genoemd, liggen nieuwbouwplannen gereed om een woonzorgcomplex te
realiseren. Om de bouw van het woonzorgcomplex mogelijk te maken dient een artikel 19 lid
2 procedure opgestart te worden. Naar verwachting kan deze opgestart worden begin 2008.
We zijn nog in afwachting van een aantal onderzoeken die benodigd zijn in het kader van
de vrijstelling. De komende tijd zal besteed worden aan het bijstellen van de
stichtingskostenopzet.
De nieuwbouwplannen zijn tot stand gekomen door een gezamenlijk initiatief van een viertal
partijen, te weten:
o Gemeente Terneuzen
o Stichting voor Regionale Zorgverlening
o Protestantse Stichting Ouderenzorg (nu ZorgSaam Zeeuws-Vlaanderen)
o Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zal formeel optreden als opdrachtgever van de nieuwbouw
van het woonzorgcentrum en voert ook het bouwmanagement uit.
Het te realiseren woonzorgcentrum is op te splitsen naar een viertal verschillende
planonderdelen die samen het gebouw vormen, dit zijn:
o Ruimten t.b.v. welzijn
o 2 stuks pg-woningen t.b.v. 12 cliënten (groepswoningen voor psychogeriatrische
cliënten)
o Ruimten t.b.v. zorginfrastructuur voor 50 geïndiceerden
o 24 stuks extramurale huurappartementen
Sas van Gent – Canadalaan
Aan de Canadalaan zal een zeer modern complex gaan verrijzen waarin een combinatie
van Wonen, Zorg, Welzijn en Onderwijs wordt gezocht. Dit complex wordt het zogenaamde
maatschappelijke hart van Sas van Gent genoemd. De volgende onderdelen maken deel uit
van het complex:
o 24 appartementen inclusief zorginfrastructuur
o 2 basisscholen
o bibliotheek
o kinderopvang
o peuterspeelzaal
o cultureel centrum
o gymzaal
o ondergrondse parkeergarage
De gekozen locatie aan de Canadalaan is de voormalige locatie van de A&P supermarkt.
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zal voor dit traject optreden als opdrachtgever en
bouwmanager. Over de eigendommen van het vastgoed worden nog afspraken gemaakt.
Eind 2006 is er een visienotitie gemaakt die begin 2007 aan alle betrokken partijen is
gepresenteerd. In de 1 e helft van 2007 is gebleken dat er voldoende maatschappelijk
draagvlak is om verder te gaan.
De intentieovereenkomst is geaccordeerd door het manamentteam en ligt op dit moment
ter goedkeuring bij de gemeente.
Sas van Gent – Bolwerk - Malotauxstraat
Aan het Bolwerk en de Malotauxstraat in Sas van Gent zijn huurwoningen gesloopt. In het
kader van het strategisch voorraadbeleidsplan en de Renaissance van de Stad (i.s.m. bureau
De Lijn) wordt gekeken naar de invulling van deze locaties.
41

Westdorpe – ‘t Verlaet
Op de huidige locatie van verzorgingscentrum ’t Verlaet aan de Bernhardstraat te
Westdorpe zijn onderstaande partijen voornemens om vervangende nieuwbouw te
realiseren:
o Fysiotherapie Wisse
o Rabobank Terneuzen
o Kinderdagopvang ’t Kreekeltje
o Gemeente Terneuzen
o Stichting voor Ouderenzorg in de Kanaalzone
o Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
Op de plek van het huidige verzorgingshuis 't Verlaet zal een nieuw te ontwikkelen
woonzorgcentrum terug gebouwd worden dat in grote lijnen de volgende planonderdelen
bevat:
o 25 stuks intramurale appartementen
o 2 ruimten t.b.v. tijdelijke opvang
o Ruimten t.b.v. ondersteunende begeleiding, ondersteunende diensten en
keukenvoorziening
o Ruimten t.b.v. dagverzorging 10 plaatsen
o Ruimten t.b.v. extramurale zorginfrastructuur
o 18 stuks extramurale appartementen
Naast bovengenoemde planonderdelen hebben een fysiotherapeut, de kinderdagopvang
en de Rabobank aangegeven te willen participeren in het woonzorgcentrum.
De bestaande appartementen ‘De Witte Leeuw’ worden geïntegreerd in het
nieuwbouwplan. Getracht wordt een nieuwbouwplan uit te werken wat binnen het
vigerende bestemmingsplan valt. De planning is opgeschoven in verband met
onduidelijkheid over de haalbaarheid van het project in financiële zin.
Sluis – J.H. van Dalestraat
Dit project omvat de herstructurering van de J.H. van Dalestraat en de 1 Novemberstraat in
Sluis. Er zijn al acht woningen gesloopt. Op de vrijgekomen plaats zullen vijf
eengezinswoningen worden gerealiseerd. Tevens zal in samenwerking met de gemeente Sluis
worden bekeken of de ontwikkeling van een woningbouwlocatie aan de J.H. van
Dalestraat/ Geweldigerstraat mogelijk is. Als ontwikkeling op deze locatie mogelijk is, zal
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen ook op deze locatie vijf eengezinswoningen realiseren.
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen zal de woningen aan de J.H. van Dalestraat /
Geweldigerstraat verkopen en de woningen aan de J.H. van Dalestraat / 1 Novemberstraat
verhuren.
Breskens – Roode Polder
Het project Roode Polder ligt aan de zuidwestzijde van Breskens tussen de Oude Rijksweg en
de N58 en is ongeveer 4 hectare groot.
Het project omvat de bouw van 59 koopwoningen, onder te verdelen in:
o 24 stuks 2-onder-1-kap koopwoningen
o 7 vrijstaande koopwoningen
o 28 bouwkavels voor particuliere bouw
Het bestemmingsplan is door de Raad van de gemeente Sluis op 27 september 2007
goedgekeurd. De gemeente Sluis is daarnaast voornemens, vooruitlopend op het van kracht
worden van dit bestemmingsplan, vrijstelling te verlenen voor het aanleggen van de
infrastructuur en het bouwen van de woningen. Doel hiervan is om op korte termijn
daadwerkelijk te kunnen starten met de realisatie van de woningen.
Vrijstelling voor het bouwrijp maken en de bouw van de woningen is eind 2007 verleend.
Begin 2008 is gestart met het bouwrijp maken van het terrein, hierna kunnen de
42

ouwwerkzaamheden aanvangen. De aanbesteding van de woningen zal eind januari 2008
plaatsvinden. Daarnaast zijn op dit moment de onderhandelingen gaande met een
civieltechnisch aannemer voor de uitvoering van het bouwrijp maken van het terrein.
Oostburg – de Burght
Inmiddels is duidelijk geworden dat de nieuwbouw van het woonzorgcomplex op de huidige
locatie van verzorgingshuis de Burght te Oostburg op basis van een breder draagvlak en een
ruimere programmaopzet financieel niet haalbaar en exploitabel is te maken. Stichting
Woonzorg West Zeeuws-Vlaanderen en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gaan samen verder
met het oppakken van de planvorming. Er wordt geen inpassing in de nieuwbouw voorzien
van ruimte voor de VVV Zeeuws-Vlaanderen en het Ledeltheater.
Er is een sloopvergunning aangevraagd voor de sloop van het huidige gebouw. Daarnaast
zijn de gesprekken opgestart voor verplaatsing van het inpandige trafostation en gaskast.
In grote lijnen bevat het nieuw te realiseren woonzorgcomplex de volgende planonderdelen:
o 31 stuks intramurale appartementen
o ruimten t.b.v. ondersteunende begeleiding, ondersteunende diensten en
keukenvoorziening
o ruimten t.b.v. extramurale zorginfrastructuur
o ruimten t.b.v. commerciële partijen
o 30 stuks extramurale appartementen
o Ruimte ten behoeve van welzijn voor ouderen (ouderensoos)
Aardenburg – Coensdike
Al enkele jaren is er sprake van uitbreiding van Coensdike met een nieuwe vleugel met
extramurale appartementen. In 2006 is dit onderwerp weer actueel geworden. Op dit
moment wordt de haalbaarheid van de bouw van 16 – 18 appartementen inclusief
zorginfrastructuur onderzocht. Ook hier spelen de veranderingen op zorggebeid een
belangrijke rol. Tevens wordt gekeken naar de ontwikkeling van een aangrenzend agrarisch
perceel met woningen in de vrije sector. Eind 2007 is de keuze gemaakt het plan aan te
melden voor de pilot ‘organisch groeien’ van de provincie Zeeland.
Breskens – Brede School
In 2006 is een aantal architecten gevraagd een visiepresentatie te houden voor de bouw
van een Brede School in Breskens. GAJ Architecten uit Arnhem is na deze presentatiesessie
als winnaar uit de bus gekomen.
De brede school omvat o.a.:
o 2 basisscholen
o bibliotheek
o kinderopvang
o peuterspeelzaal
o dorpshuis.
Als locatie is gekozen voor de huidige locatie van de bibliotheek in Ghistelkerke. Woongoed
Zeeuws-Vlaanderen zal voor dit traject optreden als opdrachtgever en bouwmanager. Over
de eigendommen van het vastgoed worden nog afspraken gemaakt.
Doorgang van dit project is onzeker in verband met de terugtrekkende beweging van één
van de twee scholen uit het project.
Oostburg – Brede School
Men is voornemens een nieuwe brede school te bouwen in Oostburg. Hiervoor werd steeds
gesproken over een verbouwvariant. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft aangegeven te
willen optreden als opdrachtgever en bouwmanager en ook de toekomstige eigenaar van
het vastgoed te willen zijn. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wil wel eerst duidelijkheid van de
gemeente en gebruikers gezien het feit dat hier (deels) dezelfde gebruikers bij betrokken zijn
als bij de Brede School in Breskens.
43

Zuidzande – nieuwbouw Europaschool
Er hebben gesprekken plaatsgevonden tussen de verschillende partijen en de gemeente
Sluis. Hieruit is gebleken dat de gemeente in 2008 een nieuwe visie gaat opstellen met
betrekking tot scholen in de gemeente Sluis. Er zal een 2-sporen beleid worden gelopen, daar
er gekeken zal worden naar renovatie van het huidige gebouw. Woongoed Zeeuws-
Vlaanderen is geen eigenaar van het huidige gebouw daarom is besloten dat Woongoed
Zeeuws-Vlaanderen hier geen partij in zal zijn. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wacht de
uitslag van het door de gemeente uit te voeren onderzoek af en zal tot die tijd geen actie
ondernemen.
Woon- werksetting Stichting Tragel
Op dit moment wordt in Zeeuws-Vlaanderen gezocht naar een geschikte locatie om de
bouw van een woon- en werksetting ten behoeve van de huisvesting van cliënten van de
Stichting Tragel mogelijk te maken. De locatie Groot-Eiland die hiervoor op aangeven van de
gemeente Hulst door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is verworven is door allerlei externe
factoren geen haalbare kaart gebleken. De aangekochte locatie is in de verkoop gegaan.
Schoondijke – Rembrandt van Rijnstraat
De gemeente Sluis heeft eind 2007 aangegeven te kiezen voor het in de markt zetten van
het perceel.
Woonwagencentra
In het kader van het onderzoek naar de overdracht van woonwagencentra aan de
corporaties in de regio is Woongoed Zeeuws-Vlaanderen betrokken bij de planvorming van
de uitbreiding van het woonwagencentrum in Koewacht en Westdorpe. De regie ligt volledig
bij de gemeente Terneuzen.
Door de veranderingen die er op dit moment in zorgland gaande zijn, is het vooral
aangaande het vastgoed moeilijk de juiste keuze voor de toekomst te maken. Dit betekent
voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen concreet dat er een aantal heroverwegingen zullen
moeten plaatsvinden. Zo is een aantal jaren geleden beslist geen intramurale voorzieningen
meer in eigendom te nemen. Recentelijk zijn we geconfronteerd met de vraag van Antonius
in Kloosterzande of Woongoed Zeeuws-Vlaanderen eigenaar wil worden van het gehele
nieuw te bouwen complex inclusief een deel van de te behouden intramurale vleugel aan
de Groenendijk. Dit vraagt om flexibiliteit van een organisatie als de onze.
Interne projecten
Duurzaam bouwen
Per 1 januari 2009 zijn we verplicht bij de verkoop of mutatie van een woning een
energiecertificaat te leveren. De Zeeuwse corporaties hebben besloten dit per 1 maart 2008
te verwezenlijken. Het bedrijf Cycle Systems Projects heeft tegelijk met de opnames voor de
cartotheek gegevens verzameld voor het realiseren van de certificaten. Gegevens zijn onder
andere de hoeveelheid en de aanwezigheid van isolatie (wand, dak en vloer), dubbel glas,
verwarming, aanrechtblok en oriëntatie van de woning. Aan de hand van deze gegevens
wordt een beeld gevormd van de energetische toestand van ons bezit. Met behulp van een
rekenprogramma kan dan vanaf 2008 bekeken worden naar welk niveau wij ons bezit
eventueel willen brengen en welke kosten hiermee gemoeid zijn.
Cartotheek
Het bedrijf Cycle Systems Projects heeft in 2007 opnames uitgevoerd ten behoeve van het
vullen van de cartotheek. Het bezit huurwoningen van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen
bestaat uit 433 type woningen. Per type (referentie) woning is een lijst ingevuld die als model
dient voor de overige woningen. Vanaf 2008 worden de lijsten van de overige woningen
gecompleteerd, voorzover er sprake is van afwijking ten opzichte van het basistype.
44

Onderhoudsmanagement derden
In 2007 zijn we gestart met het verzorgen van klachtenonderhoud/huurdersonderhoud voor
een aantal panden in het bezit van de stichting Tragel of panden die door de stichting Tragel
van ons worden gehuurd. Ook met Dethon is een contract afgesloten voor het verrichten
van onderhoudsmanagement aan hun bedrijfspanden.
Ten slotte kan nog worden gemeld dat onderhoudsmanagement ook plaatsvindt ten
behoeve van de bibliotheken in Axel en Koewacht.
Duurzaam ondernemen
De manager techniek volgt de leergang 'Duurzaam ondernemen'. Deze leergang wordt in
het voorjaar 2008 afgerond. De leergang biedt de mogelijkheid om de mate van
duurzaamheid door middel van een rekenprogramma (“milieubarometer”) inzichtelijk te
maken. De uitkomsten kunnen worden betrokken als nieuwe parameters bij
besluitvormingsprocessen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft zich bereid verklaard tot het
continueren van het convenant inzake integrale woningkwaliteit. In 2008 zal bekend worden
of ook gemeenten het convenant willen ondertekenen.
45

IV HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID
Stichting Huurdersbelangen
Stichting Huurdersbelangen is een stichting die de belangen behartigt van de huurders van
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De stichting is onafhankelijk. Woongoed Zeeuws-
Vlaanderen biedt wel de faciliteiten die nodig zijn om naar behoren te kunnen functioneren.
In 2007 is de stichting zes keer onderling en één keer met de huurders bijeen geweest.
Bovendien is er vier keer overleg geweest met de directie.
Advies bij nieuwbouwprojecten
Bij nieuwe projecten wordt de woonadviescommissie (WAC) ingeschakeld.
Regionale Klachtenadviescommissie
In 2007 is de Regionale Klachtenadviescommissie niet in vergadering bijeen geweest. De
commissie heeft geen klachten in behandeling genomen.
Huurcommissie
Door de huurcommissie zijn in 2007 geen uitspraken gedaan.
Bewonersblad
“Woon-goed-Nieuws” wordt door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen ter informatie uitgegeven
aan haar huurders en relaties. Het blad verschijnt vier maal per jaar. Het tweede nummer is
het populaire jaarverslag. De redactiecommissie is zes keer bijeen geweest. Drie maal om het
blad voor te bereiden en drie maal om de uiteindelijke vormgeving te bepalen.
De redactiecommissie bestaat uit vier personen te weten:
- 1 vertegenwoordiger van de huurders;
- 1 onafhankelijk journalist;
- 2 medewerkers van de corporatie.
Jaarlijks worden er ruim 25.000 exemplaren van het bewonersblad verspreid.
Klanttevredenheid
De meting van de klanttevredenheid door het KWH wordt op drie manieren uitgevoerd:
1. Schriftelijke meting intern
Om te beoordelen in hoeverre een corporatie voldoet aan de normen van de
labelonderdelen, worden er vragenlijsten uitgezet onder huurders. Er zijn vijf
vragenlijsten. De vragenlijst algemeen gaat naar willekeurige huurders. De vragenlijst
bestaat uit zeven vragenblokken en alleen als deze huurder recent een ervaring heeft
gehad met het betreffende onderwerp vult hij het vragenblok in. Daarnaast zijn er vier
vragenlijsten die specifiek gericht zijn op een dienst waarmee de huurder de
afgelopen drie tot vier maanden ervaring heeft opgedaan. Dit zijn de vragenlijsten
Betrekken, Reparatie, Onderhoud en Verlaten.
KWH heeft van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen voor labelonderdeel ‘Corporatie
bezoeken’en ‘Huur betalen’ een overzicht ontvangen van alle huidige huurders. Een
a-selecte groep van deze huurders ontvangt de algemene vragenlijst. Voor het
labelonderdeel ‘Woning betrekken’ is door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen een
overzicht samengesteld van huurders die in de afgelopen drie maanden een
huurovereenkomst zijn aangegaan. Bij het labelonderdeel ‘Reparatie uitvoeren’ gaat
het om huurders die de laatste drie maanden een reparatieverzoek hebben
ingediend.
2. Mystery-shopping en beoordeling informatiemateriaal
Om te beoordelen in hoeverre Woongoed Zeeuws-Vlaanderen voldoet aan de
normen van het labelonderdeel ‘Corporatie bezoeken’ en ‘Woning zoeken’ wordt
een mystery-guest ingezet. Deze mystery-guest benadert ons op verschillende
manieren. Hij of zij zoekt informatie op internet, vraagt telefonisch informatie en
bezoekt als woningzoekende de woonmarkt. Het informatiemateriaal wordt
46

meegenomen om inhoudelijk beoordeeld te worden. Tijdens de meetperiode van
acht weken komt de mystery-guest twee keer langs, waarbij hij of zij zich na afloop
van het bezoek bekend maakt.
Service Check is de organisatie die dit onderzoek uitvoert. Zij hebben het
bezoekadres, het internetadres en het telefoonnummer van Woongoed Zeeuws-
Vlaanderen ontvangen.
3. Telefonische meting
Om te beoordelen in hoeverre de organisatie telefonisch bereikbaar is, worden
gedurende acht weken telefonische metingen gedaan. Een goede telefonische
bereikbaarheid betekent dat de organisatie geen antwoordapparaten of
voicemailsystemen gebruikt, maar dat de klant een persoon aan de telefoon krijgt. Bij
de meting is beoordeeld of de klant direct antwoord krijgt op zijn vraag of dat hem is
verteld wanneer en van wie hij antwoord krijgt. Bovendien is beoordeeld of de
medewerkers van de corporatie het initiatief nemen om de klant terug te bellen, als
de klant niet direct geholpen kan worden. Ten slotte is beoordeeld of de klant met
een spoedeisende reparatie ook buiten kantoortijd snel geholpen wordt.
Resultaat KWH-metingen
Tijdens de periode van maandag 12 februari 2007 tot en met vrijdag 4 mei 2007 zijn metingen
verricht om te beoordelen of onze dienstverlening voldoet aan de voorwaarden van het
KWH-Huurlabel.
De kwaliteitseisen van het KWH-Huurlabel bestaan uit tien labelonderdelen. In 2007 is
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gemeten op vijf labelonderdelen. Elk labelonderdeel
bestaat uit een aantal leveringsvoorwaarden (klantverwachtingen), meetbare normen (dat
wat de corporatie levert) en meetpunten (dat wat gemeten wordt).
Op drie verschillende manieren is gemeten of de kwaliteit van de dienstverlening voldoet
aan de kwaliteitseisen:
> schriftelijke meting met behulp van vragenlijsten
> mysteryshopping met behulp van een checklist
> beoordelen informatiemateriaal.
De resultaten van de meting worden volgens de meetsystematiek van het KWH-Huurlabel
vertaald naar een eindcijfer per labelonderdeel. Aan deze berekening liggen de volgende
uitgangspunten ten grondslag:
> het antwoord op een meetpunt wordt via een vertaaltabel omgezet naar een cijfer
> de behaalde cijfers voor de meetpunten worden gemiddeld per norm
> de behaalde cijfers per norm worden gemiddeld per leveringsvoorwaarde
> de behaalde cijfers per leveringsvoorwaarde worden gemiddeld per labelonderdeel.
Om in aanmerking te komen voor het KWH-Huurlabel moet per labelonderdeel het eindcijfer
minimaal een 7,0 zijn. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen mag zich presenteren als een
gecertificeerde organisatie. Het gemiddelde cijfer van het onderzoek was 7,78.
In 2007 zijn vijf KWH labelonderdelen gemeten, met onderstaand resultaat:
Labelonderdeel 2007 2006
Corporatie bezoeken 7,6 7,6
Woning zoeken 7,7 7,1
Woning betrekken 7,3 7,5
Huur betalen 8,3 7,9
Reparatie uitvoeren 8,0 7,9
Corporatie bellen 7,7
Woning veranderen 7,8
Woning onderhouden 8,2
Klachten afhandelen 6,6
Woning verlaten 8,4
47

Daarnaast voert Woongoed Zeeuws-Vlaanderen nog diverse tevredenheidsonderzoeken uit
onder haar stakeholders waarvan de huurders de grootste groep is.
o Resultaat nazorg uitvoering onderhoud
In 2007 zijn 218 reacties ontvangen op de nazorg voor reparatieverzoeken. Het
gemiddelde totaalresultaat is 7,95. Per individuele klant is het hoogste gemiddelde
cijfer 10,0 en het laagste gemiddelde cijfer 1,25. Het totale gemiddelde resultaat per
onderzocht onderdeel is bij ieder onderdeel hoger dan 7,0. Nazorg bij preventieve
onderhoudservice geeft 110 reacties te zien. Het gemiddelde totaalresultaat is 8,31.
Per individuele klant is het hoogste gemiddelde cijfer 10,0 en het laagste gemiddelde
cijfer 3,80. Het totale gemiddelde resultaat per onderzocht onderdeel is bij ieder
onderdeel hoger dan 7,0.
o Resultaat nazorg woningaanbieding
Het resultaat is gebaseerd op de reactie van 248 nieuwe klanten. Het gemiddelde
totaalresultaat is 7,81. Per individuele klant is het hoogste gemiddelde cijfer 10,0 en
het laagste gemiddelde cijfer 3,83. Het totale gemiddelde resultaat per onderzocht
onderdeel is bij ieder onderdeel hoger dan 7,0.
o Resultaat drie jaarlijkse klanttevredenheidsonderzoek
Het onderzoek naar de klanttevredenheid is de laatste keer gehouden in het vierde
kwartaal 2006. Dit onderzoek werd gedaan door de USP-bewonersscan. De
belangrijkste doelstelling van het onderzoek is geweest het in kaart brengen van de
tevredenheid van klanten en de vergelijkingen met de regionale en landelijke cijfers
op dit gebied. De resultaten geven aanleiding tot tevredenheid.
o Resultaat jaarlijkse evaluatie met Stichting Huurdersbelangen
De jaarlijkse evaluatie met de Stichting Huurdersbelangen is gehouden tijdens het
vierde kwartaal 2007 en geeft een algemeen positief beeld. Tijdens de contacten
tussen Stichting Huurdersbelangen en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wordt het
resultaat van het onderzoek besproken.
o Resultaat jaarlijkse evaluatie met Belanghoudersraad
De jaarlijkse evaluatie met de Belanghoudersraad is gehouden tijdens het vierde
kwartaal 2007 en geeft een algemeen positief beeld.
o Resultaat jaarlijkse evaluatie met gemeenten
Het jaarlijkse onderzoek naar de relatie met de gemeente Hulst is beoordeeld met het
cijfer 7,5. Sluis en Terneuzen waarderen allebei de relatie met Woongoed Zeeuwsvlaanderen
met het cijfer 6,0. De verbeterpunten worden door de
directeur/bestuurder tijdens de reguliere contacten met de gemeenten besproken.
Vermeld dient te worden dat bij de gemeente Sluis en Terneuzen de resultaten zijn
samengesteld door een medewerker; deze resultaten zijn niet besproken met het
college.
o Resultaat jaarlijkse evaluatie maatschappelijke organisaties
Het totale resultaat van de jaarlijkse evaluatie met maatschappelijke organisaties is
gewaardeerd met het cijfer 7,5. Het is jammer dat de respons erg laag is. De
organisaties die wel hebben gereageerd, geven cijfermatig hoge resultaten. De
opmerkingen, aanbevelingen en wensen geven aanleiding tot acties van Woongoed
Zeeuws-Vlaanderen.
o Resultaat belanghebbenden participatie projecten
Tijdens het vierde kwartaal 2007 zijn onderzoeken uitgevoerd naar de tevredenheid bij
het project Molenhof in Zaamslag. Vier deelnemers zijn allemaal behoorlijk tevreden
over de samenwerking met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen.
48

o Resultaat jaarlijkse toetsing aedescode
Het resultaat van de aedescode wordt één keer per jaar door de Raad van
Commissarissen vastgesteld. Het cijfer 7,5 geeft het resultaat over het jaar 2007 weer.
o Resultaat nazorg kopers van nieuwe woningen
Kopers van woningen in de Hooge Platen in Breskens is gevraagd naar hun mening.
De nazorg betrof onder andere de aspecten bereikbaarheid, informatie, begeleiding
door makelaar, kwaliteit van de woning en nakomen gemaakte afspraken. In het
eerste kwartaal 2007 zijn 7 reacties ontvangen op de nazorg voor kopers van nieuwe
woningen. Het gemiddelde totaalresultaat is 6,92. Per individuele klant is het hoogste
gemiddelde cijfer 8,0 en het laagste gemiddelde cijfer 5,00.
WoonQuest
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen neemt sinds 2006 deel aan Woonquest, opgezet door
Aedes, het overkoepelend orgaan van de woningcorporaties.
Woonquest heeft een systeem ontwikkeld waarin mensen hun woonwensen kenbaar kunnen
maken via de woonwensenwijzer. Inmiddels hebben ruim 850 mensen de woonwensenwijzer
ingevuld via de website van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen.
De uitkomsten kunnen gebruikt worden bij het maken van nieuwe (bouw)plannen in de
toekomst. Het verkrijgen van voldoende respondenten heeft blijvende aandacht.
49

V HET WAARBORGEN VAN DE FINANCIELE CONTINUITEIT
Algemeen
Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde wordt berekend op basis van de product-markt-combinatie-indeling van
ons bezit met inachtneming van de navolgende gehanteerde parameters:
- Huurstijging 2008: 1,50 %
2009 en later: 2,00 %
- Huurderving 2,00 %
- Variabele lastenstijging 2,00 %
- Disconteringsvoet 6 %
- Lastenstijging onderhoud 3,00 %
De bedrijfswaarde van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen exclusief grond bedraagt in totaal
ca. € 194,5 miljoen. De bedrijfswaarde inclusief grond bedraagt € 213 miljoen. De
rentabiliteitswaarde correctie bedraagt € 6,5 miljoen. De totale bedrijfswaarde van
Woongoed Zeeuws Vlaanderen komt hiermee op € 219,5 miljoen. Hier staat tegenover een
post materiële activa van € 132 miljoen per 31 december 2006. De disconteringsvoet is
berekend op 6,0 %. De vermogenskostenvoet bedraagt 4,76 %. Dit betekent een positief
verschil van € 87,5 miljoen. De waardering van de post materiele vaste activa in de
jaarrekening 2007 is weergegeven tegen historische kostprijs of tegen lagere bedrijfswaarde.
Financiële meerjarenprognose 2008 – 2013
De verwachting is dat het algemene bedrijfsresultaat van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen in
de komende jaren zal afnemen. Dit heeft te maken met de diverse projecten die in deze
jaren in uitvoering komen, de invoering van de integrale vennootschapsbelasting en het
maatschappelijk investeren. Om dit te kunnen realiseren zijn externe financieringen nodig,
waardoor de rentelasten fors zullen toenemen. De solvabiliteit zal uitkomen op 22,51% in 2013.
De rentabiliteit van het algemeen bedrijfsresultaat bedraagt in 2008 -15,52. De komende
jaren zal deze rentabiliteit negatief zijn.
De liquiditeit is berekend door de vlottende activa te delen door de kortlopende schulden
(current ratio). Voor 2007 is deze ratio berekend op 0,46. De norm van 1,0 wordt niet gehaald.
De verwachting is dat in de jaren 2011 tot en met 2013 de liquiditeit onder deze norm blijft.
50

In een schematisch overzicht is de ontwikkeling van de diverse kengetallen als volgt:
Omschrijving 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Financiële kengetallen
(in %)
Solvabiliteit
Current ratio
Rentabiliteit eigen
vermogen
Rentabiliteit totaal
vermogen
Ontwikkeling
vermogenspositie
(x € 1.000)
Eigen vermogen
Weerstandsvermogen
36,78
0,85
-/-15,27
-/-3,07
55.285
55.034
32,75
1,14
-/-5,94
0,32
52.185
52.185
30,84
1,13
-/-4,04
0,89
50.157
50.157
25,58
0,78
-/-15,76
-/-1,69
43.327
43.327
19,59
0,93
-/-23,21
-/-1,85
35.166
35.166
Voor zowel de financiële meerjarenplanning als ook de bedrijfswaardeberekening is gebruik
gemaakt van het programma Financiële Meerjaren Prognose (FMP) van NCCW.
In FMP zijn alle uitgangspunten ingebracht. FMP genereert aan de hand hiervan een
prognose en een bedrijfswaarde.
Treasury statuut
De risico’s ten aanzien van de financiering worden periodiek beoordeeld. De corporatie
beschikt over een treasurystrategie, een (meer)jarenplan en een treasurystatuut.
Het beleid inzake het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de
financieringskosten en het optimaliseren van de leningenportefeuille.
In het treasurystatuut is o.a. vastgelegd de wijze en verdeling van:
a. langlopende en kortlopende termijn beleggingen
b. lange en korte termijn financieringen
c. renterisicobeheer
d. liquiditeitsbeheer
Beheersing renterisico’s
In het boekjaar werden verdere inspanningen gedaan om een zodanige vervalkalender te
creëren dat per jaar niet meer dan 10 % van het lange vreemde vermogen geherfinancierd
moet worden, dan wel voor renteconversie in aanmerking komt.
Ingevolge voorwaarden die in het verleden door het Ministerie bij herfinanciering van
rijksleningen gesteld zijn, blijkt dit voornemen niet helemaal uitvoerbaar.
Maatschappelijk rendement
Er is een bedrag van € 2 miljoen gestort in het Woon Investerings Fonds. Dit fonds voorziet in
de financieringsbehoeften van die corporaties, waarvan de financiële positie minimaal 5 jaar
lang onder het gemiddelde van de sector ligt en die nog volkshuisvestelijke taken hebben
die van directe volkshuisvestelijke waarde zijn. Aan deze corporaties wordt een lening
beschikbaar gesteld tegen aantrekkelijke condities en een aantrekkelijk tarief.
22,51
0,45
-/-0,26
51
2,71
39.743
39.743

Vereniging van Eigenaren
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen beheert de administratie van 6 Verenigingen van Eigenaren:
- “VVE de Welstede”, bestaande uit 11 koopwoningen
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert in deze VVE voor 10/300 ( 3,34 %)
- “VVE Toren van Bourgondië”, bestaande uit 10 koopwoningen en 14 huurwoningen
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert in deze VVE voor 1.434/2.748 ( 52,19 %)
- “VVE Lovendieke”, bestaande uit 10 koopwoningen en 15 huurwoningen
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert in deze VVE voor 371/624 (59,46 % )
- “VVE KWL”, bestaande uit 12 koopwoningen en 24 huurwoningen
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert in deze VVE voor 2.352/4.434 ( 53,05 %)
- “VVE Hooge Platen”, bestaande uit 9 koopwoningen, 7 bedrijfsruimten, 69
huurwoningen en 1 verzorgingstehuis
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert in deze VVE voor 6.240/8.228 (75,84%)
- “VVE De Bolder”, bestaande uit 6 koopwoningen en 12 huurwoningen
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen participeert in deze VVE voor 48/72 (66,61%)
Voor deze administratieve taken ontvangt Woongoed Zeeuws-Vlaanderen jaarlijks een
beheervergoeding.
Verbindingen
Verbindingen met andere rechtspersonen
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is met de volgende organisaties een verbinding aangegaan.
Minderheidsbelang CV Cité
Op 21 april 2005 vond de oprichtingsvergadering plaats van de CV Cité. Stadswonen heeft
voor dit project medefinanciers gezocht en de bedragen die de vennoten (waaronder
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen) inbrengen worden beschouwd als matching. De
deelnemende corporaties willen studentenkamers in Rotterdam realiseren en het CV Cité
project biedt daartoe een zakelijk en maatschappelijk verantwoorde mogelijkheid. CV Cité
brengt de doorstroming in Rotterdam op gang waarmee studentenkamers (ook voor
Zeeuwse studenten) vrijkomen.
Er is afgesproken dat de Zeeuwse vennoten per geïnvesteerde € 1 miljoen het recht krijgen
om ieder jaar vijf namen van Zeeuwse studenten aan Stadswonen door te geven. Deze
personen krijgen dan voorrang in het woonruimteverdelingssysteem.
Het vermogen dat door Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is ingebracht bedraagt € 2 miljoen.
- Aard van verbinding
Het doel is de doorstroming van de studentenhuisvesting te bevorderen door
afgestudeerde studenten aan betaalbare huisvesting te helpen. Hierdoor komen
studentenkamers vrij voor instroming van nieuwe studenten.
- Eigen vermogen en jaaromzet van CV Cité
Het totale Eigen Vermogen bedraagt € 20 miljoen. De jaaromzet is nihil ten gevolge
van het niet in exploitatie zijn van de complexen.
- Financieel belang CV Cité en reden van deelname
De deelname bedraagt € 2 miljoen in verband met matching.
- Financiële omvang van kernactiviteiten en nevenactiviteiten
Wanneer het complex volledig in exploitatie is, zal de omvang van de
huuropbrengsten het eerste jaar rond de € 3,2 miljoen bedragen.
- Toelichting beperking financiële risico’s
Het betreft een CV waardoor het risico beperkt blijft tot bedrag van deelname.
- Waarderingsgrondslag CV Cité.
De waardering is op nominale waarde van het gestorte kapitaal onder toepassing
van netto vermogenswaarde.
- Bestuurlijke betrokkenheid
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is een stille vennoot die geen beherende activiteiten
uitvoert.
52

Minderheidsbelang CV Partners Uithof III
Op 9 februari 2005 vond de oprichtingsvergadering plaats van CV Partners Uithof III. De
Stichting Sociale Huisvesting Utrecht heeft voor het project ‘Casa Confetti’ medefinanciers
gezocht en de bedragen die de vennoten (waaronder Woongoed Zeeuws Vlaanderen)
inbrengen worden beschouwd als matching. De deelnemende corporaties willen
studentenkamers in Utrecht realiseren met als doel het tekort aan studentenkamers op te
heffen en CV Partners Uithof III biedt daartoe een zakelijk en maatschappelijk verantwoorde
mogelijkheid. Het project ‘Casa Confetti’ brengt de doorstroming in Utrecht op gang
waarmee studentenkamers (ook voor Zeeuwse studenten) vrijkomen.
Het vermogen dat door Woongoed Zeeuws Vlaanderen wordt ingebracht bedraagt
€ 2 miljoen. In 2006 is 25% van de kapitaaldeelname gestort. In 2007 wordt 50% gestort en in
2008 de laatste 25%.
- Aard van verbinding
Het doel is het opheffen van het tekort aan studentenhuisvesting.
- Eigen vermogen en jaaromzet van CV Partners Uithof III
Het totale Eigen Vermogen bedraagt € 25 miljoen. De jaaromzet is nihil ten gevolge
van het nog in aanbouw zijn van de complexen.
- Financieel belang CV Partners Uithof III en reden van deelname
De deelname bedraagt € 2 miljoen in verband met matching.
- Financiële omvang van kernactiviteiten en nevenactiviteiten
Wanneer het complex volledig in exploitatie is, zal de omvang van de
huuropbrengsten het eerste jaar rond de € 930.000 bedragen.
- Toelichting beperking financiële risico’s
Het betreft een CV waardoor het risico beperkt blijft tot bedrag van deelname.
- Waarderingsgrondslag CV Partners Uithof III
De waardering is op nominale waarde van het gestorte kapitaal onder toepassing
van netto vermogenswaarde.
- Bestuurlijke betrokkenheid
Woongoed Zeeuws Vlaanderen is een stille vennoot die geen beherende activiteiten
uitvoert.
53

VI LEEFBAARHEID
Het ondernemingsplan vermeldt het volgende over leefbaarheidbeleid.
Doelstelling
Het realiseren van een door de bewoners als plezierig ervaren woning en woonomgeving.
Criteria
Aandacht voor de leefbaarheid van buurt of dorp wordt bepaald door de volgende criteria:
- kwaliteit woningvoorraad;
- gevarieerde bouw;
- (verkeers)veiligheid;
- sociaal economische en etnische samenstelling buurtbevolking;
- voorzieningenniveau;
- sociale structuur;
- overlast.
Verbeteringsmaatregelen
Onder bevordering van de leefbaarheid wordt verstaan:
- verbetering fysieke woonomgeving;
- verhogen veiligheid;
- verbeteren beheer en toezicht;
- bevorderen sociale activiteiten;
- realisering voorzieningen;
- overige projecten die de woonomgeving positief beïnvloeden.
Ondersteuning initiatieven
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen ondersteunt de initiatieven die de leefbaarheid bevorderen.
Daar waar er keuzes moeten worden gemaakt, prevaleert ondersteuning van door groepen
van bewoners geëntameerde initiatieven.
Het bovenstaande maakt duidelijk dat leefbaarheid geen op zichzelf staand iets is. Veel
investeringen in ons eigen bezit bevorderen de leefbaarheid. Ook het beleid om duidelijker
vorm te geven aan het maatschappelijk ondernemen dient gezien te worden als inhoud
geven aan het begrip bevorderen van de leefbaarheid. Als voorbeeld mag dienen datgene
wat in het voorwoord is vermeld over onze betrokkenheid over de promotiecampagne voor
Zeeuws-Vlaanderen.
De corporatie is op het brede terrein van leefbaarheid c.q. maatschappelijk ondernemen
actief in de volgende projecten.
- In de gemeente Sluis is in het kader van de ontwikkeling van de nieuwe wijk Roode
Polder in Breskens door de aankoop van een bunker in een nabij gelegen dijk om op
die manier de vleermuizenpopulatie die vermoedelijk ooit huisde in de bunkers die
plaats moesten maken voor de bouw van woningen in het plan, een nieuwe plek te
geven. Met de aankoop was een bedrag van € 20.000,00 gemoeid.
- In zowel Oostburg als in Breskens is er behoefte aan de nieuwbouw van scholen.
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is nauw betrokken bij de totstandkoming ervan.
Verwezen wordt naar het overzicht projecten elders in dit verslag.
- In Aardenburg zijn we na vragen vanuit de gemeenschap in gesprek gegaan met de
Rabobank West Zeeuws-Vlaanderen om hun vrijkomende kantoor te herontwikkelen.
Inmiddels ligt er een conceptplan om er een gezondheids- annex dorpscentrum van
te maken met functies als huisartsenpraktijk, apotheek en andere zorgverleners.
Voorts zou de bibliotheek er een plek kunnen vinden en mogelijk ook een
vergaderlocatie en ruimte voor verenigingen. In de loop van 2008 zal moeten blijken
in hoeverre het plan levensvatbaar is.
- Ook in Aardenburg ligt even buiten de kern een voormalig conferentiecentrum De
Elderschans. De oorspronkelijke eigenaar/exploitant is failliet. Het terrein wacht met
smart op een nieuw initiatief. Samen met de beoogd exploitanten van een zorghotel
is voor een dergelijke accommodatie een plan opgesteld. De mede-initiatiefnemers
54

moesten uiteindelijk afhaken omdat de steeds concreter wordende plannen toch
niet pasten in hetgeen hun voor ogen stond. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft
geoordeeld dat het niet binnen het eigen beleid paste om zelf de exploitatie van een
dergelijke voorziening op zich te nemen. Het initiatief is dan ook gestopt.
- De gemeente Sluis heeft ons gevraagd te participeren in een initiatief van de
Provincie om dorpskernen organisch te laten groeien. Wij zijn eigenaar van twee
percelen landbouwgrond die direct tegen de kern Aardenburg liggen. Die grond
wordt benut voor één van de drie pilotprojecten op dat gebied in Zeeland. Het plan
wordt momenteel vorm gegeven. Ook hebben wij met de gemeente afgesproken
dat wij deelnemen in een project voor herstructurering van een aantal particuliere
woningen in Aardenburg. Op deze historische plek moeten passende woningen door
middel van particulier opdrachtgeverschap tot stand komen. Woongoed Zeeuws-
Vlaanderen stelt zich garant voor de ontwikkeling van de woningen waarvoor nog
geen koper is. Toekomstige huurders kunnen in het project participeren op dezelfde
wijze als de kopers van één van de kavels.
- Verschillende organisaties uit IJzendijke hebben de handen ineen geslagen om te
komen tot een multifunctionele voorziening met zwembad die in dat stadje nu wordt
gemist. Men heeft gevraagd aan Woongoed Zeeuws-Vlaanderen om dit initiatief te
ondersteunen. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft architectenbureau Rothuizen,
van Doorn ’t Hooft opdracht gegeven om een concreet plan uit te werken om op die
manier te kunnen beoordelen of het idee kans van slagen heeft. Ook dit zal moeten
blijken in 2008.
- In het hoofdstuk van dit verslag waarin de raad van commissarissen verantwoording
aflegt, is de inspanning van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen om het stadhuisje van
Sint Anna Ter Muiden aan te kopen al aan de orde geweest. Kortheidshalve wordt
daar naar verwezen.
- Verschillende activiteiten binnen de gemeente Sluis zijn vanuit ons
leefbaarheidbudget gesteund.
- In de gemeente Terneuzen komen de inspanningen op het gebied van de
leefbaarheid tot uiting in de verschillende (grote) projecten. Elders in het verslag
wordt melding gemaakt van de bouw van het woonzorgcentrum De Molenhof in
Zaamslag. Onderdeel van dit project is de realisering van het
gemeenschapscentrum. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen is eigenaar van dit centrum
waarin o.a. bibliotheek, kinderopvang en welzijn voor ouderen een plaats krijgen.
- De Renaissance van Sas van Gent is voor ons een megaproject dat van Sas van Gent
weer een aantrekkelijke woonkern moet maken. Voor het zover is zullen vele
miljoenen worden geïnvesteerd. Het behoeft geen betoog dat een belangrijk deel
daarvan onrendabele investeringen zijn.
- Wij zijn betrokken bij de Stadstafel Axel Vooruit. Zie hiervoor onder belanghouders.
- De ontwikkelingen die moeten leiden tot een woonzorgcentrum in Philippine verlopen
stroef. Helaas kan een deel van de bevolking zich niet vinden in dit initiatief.
- In Zuiddorpe is aangesloten bij een initiatief van een ontwikkelaar om te komen tot de
sloop van het voormalige asielzoekerscentrum Lindenhof. Woongoed Zeeuws-
Vlaanderen wil daar een complex voor senioren bouwen van 10 tot 12
appartementen. In het complex komt een pinautomaat en zorgverlener SOKA denkt
aan een steunpunt. Uit een onderzoek in het verzorgingsgebied Zuiddorpe blijkt dat er
voldoende belangstelling is om in dit kleine dorp een dergelijk complex te realiseren.
- In het voormalige kantoor van één van onze rechtsvoorgangers in Axel is
voorbestemd om plaats te maken voor seniorenhuisvesting. In het complex bevindt
zich ook een winkel die een andere eigenaar kent. Het lukt niet om met deze
eigenaar tot overeenstemming te komen over verkoop. Er wordt nu gewerkt aan een
plan waarin de winkel kan worden gehandhaafd. Zolang de plannen niet concreet
zijn is het gebouw deels in bruikleengegeven aan een vrijwilligersorganisatie
House4You die zich bezighoudt met jeugdhulpverlening. Een ander deel van het
complex is verhuurd aan de Stichting Kinderopvang.
55

- In oktober is in het kader van de week van de geschiedenis die in 2007 als thema ‘de
geschiedenis van het wonen’ had een tentoonstelling ingericht in onze front-office in
het voormalig gemeentehuis in Axel. Voorts is een serie van drie lezingen in de
bibliotheken Hulst, Axel en Oostburg door architect Evert van Kampen door ons
gesponsord.
- Ook in de gemeente Terneuzen zijn diverse initiatieven gesteund door een bijdrage uit
het leefbaarheidfonds.
- In de gemeente Hulst zijn er eveneens diverse initiatieven. Recent is in Terhole het
verbouwde en uitgebreide dorpshuis geopend. De bouw werd mogelijk gemaakt
door een ‘zachte lening’ aan de desbetreffende stichting van Woongoed Zeeuws-
Vlaanderen.
- In Graauw zijn alle voorbereidende handelingen voor de realisering van het lang
gewenste uitbreidingswijkje afgerond. De eerste paal voor de huurwoningen is begin
2008 geslagen door toekomstige huurders die daarbij geassisteerd werden door
wethouder Van Damme. Alle plannen zijn in nauwe samenwerking met de actieve
dorpsraad tot stand gekomen.
- Lamswaarde kent de Achterstraat. Een straatje met een aantal verkrotte panden.
Hoewel de markt heel dun is in dit kleine dorp dat zeer actieve bewoners kent,
investeert Woongoed Zeeuws-Vlaanderen daar in het mogelijk maken van de bouw
van woningen op de plek van de inmiddels gesloopte panden. In het zelfde dorp is
een plan voor 8 seniorenappartementen in de vorm van een authentieke
boerenschuur die daar ooit stond uiteindelijk niet doorgegaan omdat er geen
overeenstemming kon worden bereikt met de eigenaar van de grond.
- Voor de plannen van het verzorgingshuis Antonius Kloosterzande wordt verwezen
naar het overzicht projecten.
- In Sint Jansteen zal het uiteindelijk wel gaan lukken om een woonzorgcomplex te
realiseren. Al vele jaren loopt in overleg met de bevolking de zoektocht naar een
geschikte locatie. Met de aankoop van het huidige Rabobank kantoor lijkt daar een
eind aan te zijn gekomen. Er worden plannen ontwikkeld in combinatie met de
locatie Hoofdstraat 16 die al langer in ons bezit is (zie ook overzicht projecten).
- De dorpsraad in Vogelwaarde organiseerde het zogenaamde ‘droomtraject’. De
bevolking werd uitgedaagd om te dromen over het Vogelwaarde van de toekomst.
Wij hielpen de groep die een nieuw dorpshart moest ontwerpen. Zij kregen de steun
van een architect om hun plan op papier te krijgen. De kosten waren uiteraard voor
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen.
- Tenslotte zij vermeld dat ook diverse organisaties uit de gemeente Hulst verzoeken
voor ondersteuning via het leefbaarheidsfonds deden. Vele daarvan zijn
gehonoreerd.
Naast bovengenoemde projecten is er een bijdrage uit het leefbaarheidsfonds beschikbaar
gesteld in verband met de ramp in Bangladesh.
56

JAARREKENING
2007
63

BALANS PER
ACTIVA 31 december 2007 31 december 2006
VASTE ACTIVA € €
Immateriële vaste activa
- Renteverzekering 261.612 310.985
Materiële vaste activa:
- Onroerende en roerende zaken
in exploitatie
128.850.236 137.227.497
- Onroerende en roerende zaken in
ontwikkeling
3.304.158 1.440.632
- Onroerende en roerende zaken
ten dienste van de exploitatie
4.246.045 4.572.961
Totaal materiële vaste activa 136.400.439 143.241.090
Financiële vaste activa:
- Te vorderen BWS-subsidies 846.989 934.501
- Leningen u.g. 1.067.354 1.000.000
- Beleggingen 1.000.000 1.000.000
- Deelnemingen 3.500.000 2.500.000
Totaal financiële vaste activa 6.414.343 5.434.501
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden: 5.684.454 4.534.471
Vorderingen:
- Belastingvordering 54.428 0
- Huurdebiteuren 462.448 530.929
- Gemeenten / Rijk 85.198 87.869
- Overige vorderingen 134.157 300.605
- Overlopende activa 932.048 314.094
Totaal vorderingen 1.668.279 1.233.497
Liquide middelen: 951.037 2.919.935
TOTAAL 151.380.164 157.674.479
64

31 DECEMBER 2007
PASSIVA 31 december 2007 31 december 2006
EIGEN VERMOGEN: € €
Overige reserves: 63.720.114 63.308.985
Egalisatierekeningen:
Te egaliseren BWS-subsidies 0 722.851
Voorzieningen
Voorziening onrendabele top nieuwbouw 983.902 2.326.118
Langlopende schulden:
- Leningen kredietinstellingen 67.778.635 77.808.065
- Waarborgsommen 996.435 993.809
Totaal langlopende schulden 68.775.070 78.801.874
Kortlopende schulden:
- Schulden aan leveranciers 3.031.095 2.729.870
- Gemeenten / Rijk 1.266 330
- belastingen en premies sociale verzekering 566.015 440.419
- Overige schulden 847 13.656
- Overlopende passiva 14.301.855 9.330.376
Totaal kortlopende schulden 17.901.078 12.514.651
TOTAAL 151.380.164 157.674.479
65

WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2007
2007 2006
BEDRIJFSOPBRENGSTEN € €
- Huren 26.353.430 25.648.939
- Vergoedingen 506.761 434.408
- Servicecontracten 257.848 257.589
- Overheidsbijdragen 126.321 137.842
- Vrijval egalisatiereserve BWS 645.005 0
- Overige bedrijfsopbrengsten 198.309 373.264
- Waardeveranderingen materiële vaste
activa
- Verkoopopbrengsten onroerende
goederen 2.869.228 2.019.835
Som der bedrijfsopbrengsten 30.956.902 28.871.877
BEDRIJFSLASTEN
- Afschrijvingen op immateriële en materiële
vaste activa
5.965.882 6.166.404
- Waardeveranderingen van (im)materiële
vaste activa
2.862.724 2.753.410
- Erfpacht 16.127 14.519
- Lonen en salarissen 3.234.148 3.236.842
- Sociale lasten 1.115.772 1.307.837
- Lasten onderhoud 8.424.372 7.281.495
- Overige bedrijfslasten 5.394.549 7.770.576
Som der bedrijfslasten 27.013.574 28.531.083
BEDRIJFSRESULTAAT 3.943.328 340.794
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
- Rentebaten 361.476 359.449
- Rentelasten 3.948.103 4.267.024
RESULTAAT UIT GEWONE
BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTING 356.701 -3.566.781
BELASTINGEN
- Vennootschapsbelasting 54.428
JAARRESULTAAT NA BELASTING 411.129 N 3.566.781
66

TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2007
WAARDERINGSGRONDSLAGEN EN GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING
De grondslagen voor waarderings- en resultaatbepaling zijn ontleend aan de Richtlijnen voor
de Jaarverslaggeving, waarin Titel 9, Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is verwerkt. De
waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de
grondslag van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder toepassing van de
minimumwaarderingsregel, c.q. nominale waarde, tenzij anders vermeld.
De overige posten zijn opgenomen voor de nominale waarde voor zover niet anders
vermeld. Bij het samenstellen van de balans en winst- en verliesrekening is een bestendige
gedragslijn in acht genomen. Winsten zijn verantwoord voor zover gerealiseerd, verliezen zijn
opgenomen in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. Ontvangsten en uitgaven zijn aan het
jaar toegerekend waarin de activiteiten plaatsvonden.
WAARDERINGSGRONDSLAGEN
Immateriële vaste activa
Renteverzekering
Deze activapost is gewaardeerd tegen de betaalde premie, onder vermindering van de
ontvangen vergoeding. Afschrijving vindt plaats, conform de renteperiode van de lening
waarvoor de verzekering is afgesloten.
Materiële vaste activa
Onroerende goederen in exploitatie
De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of
vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en bijzondere
waardeverminderingen. De grond is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs.
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te
rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen.
Complex-indeling
De complex-indeling in Product-Markt-Combinaties is gebaseerd op geografische ligging en
ouderdom omdat deze classificatie in het woningbeheer belangrijke van elkaar afwijkende
financiële consequenties voor de waardering van het actief heeft.
Bedrijfswaardeberekening
De bedrijfswaarde van de onroerende goederen in exploitatie bedraagt per ultimo 2007
€ 195 miljoen, exclusief waarde grond en Rentabiliteitswaarde correctie.
Bij deze bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
- huurstijging 2008 1,50 %
2009 e.v. 2,00 %
- huurderving 2,00 %
- variabele lastenstijging 2,00 %
- lastenstijging onderhoud 3,00 %
- disconteringsvoet 6,00 %
- de verwachte levensduur
67

Onroerende goederen in ontwikkeling
Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en
toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en
directievoering onder aftrek van een eventueel bijzondere waardevermindering. Indien een
bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in
ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening
aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Onroerende goederen ten dienste van de exploitatie
Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschaffingsprijs, verminderd met de daarop
toegepaste afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur. De
afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem.
Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies
De te vorderen subsidies ingevolge het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) 1992
worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het
jaarlijks resterend saldo.
Langlopende belegde geldmiddelen
Deze posten zijn opgenomen tegen nominale waarde.
Deelneming
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan
worden uitgeoefend. Deze minderheidsbelangen worden gewaardeerd tegen
verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.
Vlottende activa
Voorraden
De aanwezige voorraden in de servicebussen evenals de kantoorvoorraad worden
gewaardeerd tegen de laatste inkoopprijs.
De voorraad grond en de voorraad koopwoningen zijn gewaardeerd tegen kostprijs,
eventueel vermeerderd met bouwrente. De voorraad onderhanden werk koopwoningen is
gewaardeerd tegen de werkelijke bouwkosten verminderd met de reeds in rekening
gebrachte termijnen.
Vorderingen
De vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde onder aftrek van de nodig
geachte afwaardering wegens oninbaarheid.
Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse
verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst
beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en
verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd
op nominale waarde.
68

Voorzieningen
Onrendabele investeringen nieuwbouw
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als
bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex
waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voorzover de verwachte verliezen de
boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een
voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto
contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investeringen toe te rekenen
ontvangsten.
69

RESULTAATBEPALING
Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor
de balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het jaar waarin de
prestaties zijn verricht.
Voor de toerekening van de bedrijfslasten wordt, waar mogelijk, de causale samenhang
tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong
vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen, indien zij voor het
opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Bedrijfsopbrengsten
Huren
Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto-huren, exclusief
de vergoedingen voor levering van zaken en diensten, na aftrek van huurderving.
Vergoedingen
Deze opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van
huurders (boven de netto-huurprijs) voor leveringen van zaken en diensten na aftrek van
gederfde vergoedingen.
Servicecontracten
Het betreft hier de opbrengsten van servicecontracten aan ex-huurders van ons die hun
huurwoning hebben gekocht alsmede de opbrengsten van tuincontracten aan huurders.
Tevens is hier ondergebracht het service-onderhoudspakket aan huurwoningen.
Overheidsbijdragen
Hieronder worden zowel de toerekening van overheidsbijdragen op basis van de
egalisatierekeningen BWS als de overheidsbijdragen uit hoofde van andere
subsidieregelingen verantwoord.
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder wordt onder andere de opbrengst wegens de reguliere verkoop van
huurwoningen, het afsluiten van nieuwe huurcontracten en de opbrengst van overige
dienstverlening aan derden verantwoord.
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa wordt gebaseerd op basis van de
verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode
op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt
geen rekening gehouden.
Erfpacht
De jaarlijkse canons hiervoor zijn onder deze post opgenomen. De looptijd varieert van 40 tot
70 jaar.
Lonen, salarissen en sociale lasten
Hieronder zijn de lonen, salarissen en de sociale lasten met betrekking tot de in het boekjaar
werkzame werknemers opgenomen.
De pensioenregeling, welke is geregeld in de CAO Woondiensten, is ondergebracht bij SPW
(Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties). De regeling wordt uitgevoerd door Cordares.
De regeling kwalificeert als een toegezegde pensioenregeling. Woongoed Zeeuws-
Vlaanderen is bij een eventueel tekort niet verplicht om een aanvullende bijdrage te doen
anders dan hogere toekomstige premies.
70

Lasten onderhoud
Hieronder vallen alle kosten van zowel klein en groot onderhoud alsmede de kosten voor het
strategisch voorraadbeheer.
Overige bedrijfslasten
Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten opgenomen bedrijfslasten
verantwoord.
Financiële baten en lasten
Rentebaten
Als rentebaten worden de (te) ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden, deposito’s,
verstrekte geldleningen en overige liquide middelen verantwoord.
Rentelasten
Onder deze post zijn zowel de rentelasten met betrekking tot de schulden als de
toegerekende rente aan de egalisatierekeningen opgenomen.
Buitengewone baten en lasten
Dit betreft uitsluitend die baten en lasten welke niet uit de normale bedrijfsactiviteiten
voortkomen, van incidentele aard zijn en door de grootte van de betreffende posten het
inzicht in de normale baten en lasten zouden verstoren, indien deze tot het normale
bedrijfsresultaat zouden worden gerekend.
71

VASTE ACTIVA
IMMATERIËLE VASTE ACTIVA
Renteverzekering
Saldo op 1 januari 2007 € 310.984
Afschrijvingen - 49.372
Saldo op 31-12-2007 € 261.612
MATERIËLE VASTE ACTIVA:
A. Onroerende goederen in exploitatie:
Stand per 1 januari 2007
Aanschaffingswaarde € 185.192.790
Waardeveranderingen - -2.753.411
Afschrijvingen - -45.211.882
Boekwaarde per 1 januari 2007 € 137.227.497
Mutaties in boekwaarde:
Waardeveranderingen € -2.862.724
Investeringen - 603.825
Nieuwbouw -
Desinvesteringen door sloop en verkoop - -591.912
afschrijvingen - -5.526.450
€ 8.377.261
Stand per 31 december 2007
Aanschaffingswaarde € 183.226.383
Waardeveranderingen - -2.862.724
Afschrijvingen - -51.513.423
Boekwaarde per 31 december 2007 € 128.850.236
72

Bedrijfswaarde van de vaste activa
Het verloop van de bedrijfswaarde is als volgt: (x € 1.000)
Bedrijfswaarde uit de jaarrekening 2006 219.585
Waarde grond -18.529
Rentabilteitswaardecorrectie -8.225
BW 2006 excl. grond en rentabiliteitswaardecorrectie 192.831
Autonome ontwikkeling
- effect 1 jaar opschuiven -1.818
Voorraadmutaties
- verkoop -1.893
- sloop -606
- nieuwbouw 746
- huurverhoging/huurharmonisatie 3.741
Parameterwijzigingen
- levensduurwijziging 444
- huurstijging -7.055
- inflatie/lastenstijging 4.962
- discontovoet 0
Niveauwijzigingen
- onderhoudsuitgaven -7.807
- overige exploitatie-uitgaven -3.268
- verkoop en sloop 2.085
- verbeteringen 16.424
- overige -4.223
1.988
-1.649
3.211
Waarde grond 18.431
Rentabilteitswaardecorrectie 6.560
Bedrijfswaarde ultimo 2007 219.554
73

B. Onroerende goederen in ontwikkeling:
Het betreft de volgende projecten:
Boekjaar Voorgaand
Boekjaar
€ 3.304.158 1.440.632
- Vogelwaarde - Zorgwoningen € 30.991 30.991
- St Jansteen - Woonzorgcomplex - 601.254 596.084
- Philippine - Woonzorgcomplex - 131.227 69.339
- Kloosterzande - Antonius - 343.369 279.953
- Lamswaarde - Achterstraat - 468.341 389.508
- Aardenburg - Coensdike - 6.356 3.864
- Oostburg - De Burght - 600.510 58.725
- Westdorpe - ‘t Verlaet - 158 9.424
- Breskens - Brede school - 35.110 2.744
- Graauw - Nieuw Bestemmingsplan - 182.000
- Axel - Buitenweg - 71.143
- Sas van Gent - Canadalaan - 12.495
- Axel - Sociaal pension - 540.321
- Sas van Gent - Malotauxstraat - 112.332
- Sas van Gent - Vredestraat - 6.098
- Zaamslag - Molenhof - 31.165
- St. Jansteen - Rabobank - 13.566
- Sas van Gent - Bolwerk - 112.749
- Aardenburg - Rabobank - 4.973
€ 3.304.158 € 1.440.632
C. Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie:
Omschrijving Boekwaarde
01-01-2007
Investeringen/desinvesteringen
2007
Afschrijving
2007
Boekwaarde
31-12-2007
Afschrijvingstermijn
Kantoorgebouw 3.953.859 17.516 121.051 3.850.324 30 jaar
Kantoorinventaris 349.398 13.297 55.645 307.050 10 jaar
Vervoermiddelen 10.300 3.900 6.400 5 jaar
Computer
259.404 32.332 209.465 82.271 3 of 4 jaar
TOTAAL
4.572.961 63.145 390.061 4.246.045
Verzekering
De onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie zijn als volgt verzekerd:
Omschrijving
Verzekerd bedrag Laatste wijziging Omschrijving verzekering
Kantoorgebouwen 6.481.887 01-01-2007 Uitgebreide opstal
Kantoorinventarissen 475.000 01-01-2007 Uitgebreide dekking gevaren/
Gebeurtenissen
Computerverzekering 2.006.500 29-03-2007 Verzekering hardware
Reconstructieverzekering 500.000 01-01-2007 Verzekering software - bestanden
CAR-verzekering 20.300.000 22-02-2007 Verzekering lopende projecten
Zekerheden
Voor de als zekerheid aan leningen verbonden materiële vaste activa, wordt verwezen naar
de toelichting op de langlopende schulden.
74

FINANCIËLE VASTE ACTIVA
Te vorderen BWS-subsidies
Boekjaar Voorgaand
boekjaar
De vorderingen per complex zijn als volgt:
- 9 woningen Westdorpe € 68.608 € 76.464
- 21 woningen Axel - 151.326 - 171.323
- 86 woningen Axel - 118.902 - 148.335
- 9 woningen Clinge/St. Jansteen - 18.099 - 20.726
- 6 woningen Koewacht - 32.433 - 34.876
- 27 woningen Oostburg - 124.699 - 132.253
- 85 woningen Aardenburg - 130.942 - 138.874
- 21 woningen IJzendijke - 201.980 - 211.650
€ 846.989 € 934.501
Langlopende belegde geldmiddelen
leningen u.g
- WIF € 1.000.000 € 1.000.000
- Hypotheek dorpshuis Terhole - 67.354 - 0
€ 1.067.354 € 1.000.000
Beleggingen
- WIF - 1.000.000 - 1.000.000
€ 1.000.000 € 1.000.000
Deelnemingen
- CV Cite € 2.000.000 € 2.000.000
- Casa Confetti - 1.500.000 - 500.000
€ 3.500.000 € 2.500.000
In 2007 is € 1.000.000 en in 2008 wordt nog eens € 500.000 in dit project gestort.
Overige
Ter financiering van nieuwbouwcomplexen zijn kapitaalmarktleningen aangetrokken met
borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningen (WSW) voor een bedrag van
€ 79.675.549. Ten behoeve van borging van het vermogen door het waarborgfonds, dient
een obligo te worden aangehouden van zijnde 2,5 % of 3,75 % van de hoofdsom van de
door het WSW gewaarborgde leningen.
75

VLOTTENDE ACTIVA
Boekjaar Voorgaand
boekjaar
Voorraden € 5.684.454 € 4.534.471
Voorraad gebouwen/grond voor verkoop
- Voorraad grond voor verkoop: € 3.494.254 205.726
- Voorraad gebouwen voor verkoop: - 928.625 € 508.529
€ 4.422.879 € 714.255
Voorraad onderhanden werk
T.b.v. koopwoningen: € 1.193.759 € 3.730.723
Materiaal
- Voorraad - 39.763 - 61.440
- Voorraad AMI toestellen - 28.053 - 28.053
€ 67.816 € 89.493
Vorderingen
Belastingvordering
Vennootschapsbelasting
Ingevolge een regeringsbesluit zijn de corporaties met terugwerkende kracht tot 1 januari
2006 vennootschapsbelasting verschuldigd over commerciële activiteiten, woningen die
boven de huurgrens van € 604 uitkomen en dienstverlening.
De verplichtingen zijn vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst vennootschapsbelasting
(VSO). De VSO verschaft duidelijkheid over de vpb-regels en geldt alleen voor diegenen die
de overeenkomst getekend hebben. Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft de VSO
ondertekend en een berekening gemaakt van de verschuldigde bedragen.
De aangiften van 2006 en 2007 zien er als volgt uit:
Aangifte VPB 2006
Omzet € 79.688
Kosten - -50.588
Financieringslasten 4,7% over gemiddeld saldo - -73.014
Resultaat voor projecten € -43.914
Projectresultaat Hooge Platen - -106.704
Opstalrealisatie 01-01-06 Hooge Platen - -29.100
Opstalrealisatie 31-12-06 Molenhof - 6.603
Opstalrealisatie 31-12-06 Bastion - 3.445
VPB 2006 € -169.670 verrekenbaar verlies
Vennootschapsbelastingtarief 2006:
Tot € 22.689 : 25,50 % € 5.786
Meerdere : 29,60 % - 48.510
Belastingvordering € 54.296
Verliesverrekening vennootschapsbelasting 2006:
- 3 jaar carry-back (verliezen terugwentelen)
- onbeperkt carry-forward (verliezen vooruitwentelen)
76

Aangifte VPB 2007
Omzet € 123.175
Kosten - -54.688
Financieringslasten 4,7% over gemiddeld saldo - -77.387
Resultaat voor projecten € -8.900
Projectresultaat Slickenburgschans 1-04 - -8.370
Projectresultaat Slickenburgschans 1-24 - 1.059
Projectresultaat KWL-park 1 - -6.157
Opstalrealisatie 31-12-06 Molenhof - 5.943
Opstalrealisatie 31-12-06 Bastion - 15.767
VPB 2007 € -658
Vennootschapsbelastingtarief 2007:
Tot € 25.000 : 20,00 % € -132
23,50 % over de winst tot € 60.000 € 0
Meerdere: 25,00 % - 0
Belastingvordering € 132
Verliesverrekening vennootschapsbelasting 2007:
- 1 jaar carry-back (verliezen terugwentelen)
- 9 jaar carry-forward (verliezen vooruitwentelen)
Saldo verrekenbaar verlies:
- Verrekenbaar verlies 2006 € 169.670
- Verrekenbaar verlies 2007 - 658
€ 170.328
Huurdebiteuren
1. Huidige bewoners € 230.104 € 277.373
2. Vertrokken bewoners - 282.344 - 303.556
€ 512.448 € 580.929
AF: Afwaardering i.v.m. dubieuze debiteuren - 50.000 - 50.000
€ 462.448 € 530.929
De achterstand per 31 december 2007, uitgedrukt in een percentage van de te ontvangen
huur over 2007, was 1,85 % tegen 2,16 % per 31 december 2006.
Gemeente / Rijk
- Bijdrage ineens Miva-woningen € 2.500 € 25.042
- Bijdrage in exploitatietekort - 82.698 - 62.827
€ 85.198 € 87.869
77

Boekjaar Voorgaand
Boekjaar
Overige vorderingen
- Onderhoudsdebiteuren € 6.251 € 6.345
- Personeelsdebiteuren - 0 - 637
- Overige debiteuren - 91.547 - 271.964
- Wisselingsdebiteuren - 158.783 - 151.659
- Pensioenpremies - 7.576 - 0
€ 264.157 430.605
AF: Afwaardering i.v.m. dubieuze debiteuren - 130.000 - 130.000
€ 134.157 € 300.605
Overlopende activa
- Voorbereidingskosten groot onderhoud
en Miva’s onderhanden werk € 157.762 € 108.142
- Geld onderweg en diverse kruisposten - 101.436 - 65.996
- Diverse depotbedragen - 2.374 - 1.699
- Vooruitbetaalde bedragen - 236.450 - 26.702
- Te verrekenen met VVE - 118.470 - 13.052
- Pinautomaat - 1.180
- Nog niet verschenen bijdragen
in het exploitatietekort - 42.678 - 42.978
- Niet vervallen rente - 4.829 - 3.105
- Nog te verrekenen bedragen - 212.665
- Rente rekening-courant en beleggingen - 55.384 - 51.239
€ 932.048 € 314.093
Liquide middelen:
A. Direct opvraagbaar:
- Kas € 6.320 € 2.614
- Rekening-courant Fortis - 938.724 - 2.902.400
- Rekening-courant Fortis België - 5.993 - 14.921
€ 951.037 € 2.919.935
78

PASSIVA
EIGEN VERMOGEN
Boekjaar Voorgaand
Boekjaar
Overige reserves
Stand Algemene Bedrijfsreserve € 63.720.114 € 63.308.985
Het verloop is als volgt:
Saldo per 1 januari € 63.308.985 € 66.875.766
Jaarresultaat boekjaar - 411.129 - -3.566.781
Saldo per 31 december € 63.720.114 € 63.308.985
EGALISATIEREKENINGEN
Te egaliseren BWS-subsidies € 0 € 722.851
Deze rekening is ter dekking van de toekomstige tekorten die jaarlijks voor het normatieve
niveau vrij moeten vallen ten gunste van de exploitatie.
VOORZIENINGEN
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Stand op 01-01-2007 € 2.326.118
Dotatie project Zorghoek Molenhof - 596.778
Dotatie project Nieuwbouw Graauw - -221.933
Dotatie project Bijlokestraat - 254.37
Dotatie project Van Dalestr/1Novemberstraat - 283.025
Totaal dotatie 2007 € 912.246
Opname project Zorghoek Molenhof - -1.940.966
Opname project Bijlokestraat - -254.376
Opname project Van Dalestr/1Novemberstr - -59.120
Totaal opname 2007 € 2.254.462
Stand op 31-12-2007 € 983.902
De voorziening bestaat per 31 december 2007 uit de volgende bedragen:
Project Zorghoek Molenhof € 756.580
Project Nieuwbouw Graauw - 3.417
Project Bijlokestraat - 0
Project Van Dalestraat/1Novemberstraat - 223.905
Totaal € 983.902
79

SCHULDEN OP LANGE TERMIJN
Leningen verdeeld naar looptijd
Boekjaar Voorgaand
Boekjaar
- Onder overheidsgarantie < 5 jr € 14.037.655 € 20.516.460
- Onder overheidsgarantie > 5 jr € 66.119.580 € 64.513.960
Rentevoet en aflossingssysteem
De gemiddelde rentevoet van de langer dan 1 jaar uitstaande leningen bedraagt ca. 4,76 %
(in 2006: 4,84 %)
Verloop van de schuldrestanten
Het verloop van de schuldrestanten is als volgt
Schuldrestant per 1 januari € 77.808.065 € 79.413.423
Nieuwe leningen in lopend boekjaar - 2.500.000 - 10.000.000
Geprognotiseerde aflossingen lopend boekjaar - 7.222.355 - 7.689.632
€ 87.530.420 € 97.103.055
Af: werkelijke aflossing in boekjaar - -7.221.474 - -7.572.632
Af: extra aflossing in boekjaar - -151.711 - -4.500.000
Schuldrestant per 31 december € 80.157.235 € 85.030.420
Aflossingen in volgend boekjaar - -12.378.600 € -7.222.355
Totaal langlopende leningen € 67.778.635 € 77.808.065
Waarborgsommen
a. Waarborgsommen € 735.335 € 740.307
b. Rente waarborgsommen - 261.100 - 253.502
€ 996.435 € 993.809
80

KORTLOPENDE SCHULDEN
Schulden aan leveranciers:
Boekjaar Voorgaand
Boekjaar
- Diverse crediteuren € 2.485.562 € 2.047.804
- Crediteuren nieuwbouw - 545.533 - 682.470
€ 3.031.095 € 2.730.274
Gemeenten / Rijk:
- Onroerendzaakbelasting € 1.266 € 330
€ 1.266 € 330
Belastingen en premies sociale
verzekeringen
- Af te dragen BTW € 390.339 € 261.853
- Af te dragen loonbelasting/premies
werknemersverzekeringen - 175.676 - 178.566
€ 566.015 € 440.419
Overige schulden:
- Personeelscrediteuren € 847 € 13.656
€ 847 € 13.656
Overlopende passiva
- Niet vervallen rente € 1.422.847 € 1.675.937
- Aflossingen volgend boekjaar - 1.783.976 - 2.668.050
- Aflossing fixe leningen - 6.806.703 - 1.588.231
- Aflossing DKP leningen - 3.787.921 - 2.966.074
- Vooruit ontvangen bedragen - 388.816 - 376.894
- Diverse kruisposten - 5.875 - 46.089
- Afrekening VVE - 725 - 921
- Afrekening inzake leveringen en diensten - 104.992 - 8.180
€ 14.301.855 € 9.330.376
81

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Lease-auto’s
Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft op 31-12-2007 30 lease-auto’s met een totale fiscale
waarde van € 628.301. De looptijd van het leasecontract bedraagt 5 jaar en is ingegaan in
2003, 2004, 2005, 2006 en 2007. Het jaarlijkse leasebedrag dat hiermee gemoeid is bedraagt
€ 146.690.
Consequenties integrale vennootschapsbelastingplicht
Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal
belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht
dient Woongoed Zeeuws-Vlaanderen een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor
specifieke fiscale waarderingsregels zullen gelden. Voor het verschil tussen de waardering op
de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans
(commerciële boekwaarde) dient Woongoed Zeeuws-Vlaanderen een belastinglatentie te
vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen en belastbare
tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de
commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan
de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie
dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst
beschikbaar zal zijn voor verrekening.
Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening bestaat er geen inzicht in de regels met
betrekking tot waardering op de fiscale openingbalans en bestaat evenmin duidelijkheid
over de waarschijnlijkheid en de hoogte van beschikbare fiscale winsten. Dientengevolge zijn
er in de jaarrekening 2007 geen belastinglatenties gevormd betrekking hebbend op de
integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008.
82

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2007
Het jaarresultaat volgens de winst- en verliesrekening over 2007 bedraagt P € 411.129 tegen
N € 3.566.781 in 2006.
Het verschil tussen het resultaat van 2007 en 2006 van ca € 4 miljoen is voornamelijk ontstaan
door:
Voordelige verschillen
Meer huurontvangsten € 800.000
Meer verkoopopbrengsten - 850.000
Minder sociale lasten - 200.000
Lagere dotatie onrendabele top nieuwbouw - 2.350.000
Minder afschrijvingen - 200.000
Minder rentelasten - 300.000
Vrijval reserve - 650.000
Belastinglatentie - 50.000
€ 5.400.000
Nadelige verschillen
Minder doorberekende loonkosten € 200.000
Waardeverandering
(Im)Materiele vaste activa - 100.000
Meer lasten onderhoud 1.100.000
€ 1.400.000
83

BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Boekjaar Voorgaand
Boekjaar
Huren
Te ontvangen netto-huur
- Woningen en woongebouwen
- Onroerende goederen, niet
€ 26.944.800 € 26.183.512
zijnde woningen - 294.033 - 260.277
Huurderving
€ 27.238.833 € 26.443.789
- Huurderving wegens leegstand - 851.307 - 751.492
- Huurderving wegens oninbaarheid - 34.096 - 43.358
€ 885.403 € 794.850
TOTAAL € 26.353.430 € 25.648.939
Per 1 juli 2007 heeft geen huurverhoging plaatsgevonden.
De huurderving voor woningen en woongebouwen is als volgt
- Leegstand ten gevolge van wisselingen € 342.268 € 443.040
- Leegstand ten gevolge van sloop en verkoop - 253.614 - 218.664
- Leegstand ten gevolge van SVB werkzaam-
heden - 253.964 - 87.063
- Afboeking wegens oninbaar - 34.096 - 43.358
- Leegstand onroerend goed n.z.w. - 1.461 - 2.725
TOTAAL € 885.403 € 794.850
Vergoedingen
Te ontvangen vergoedingen
leveringen en diensten € 516.749 443.851
Vergoedingsderving
Leveringen en diensten € -9.988 € -9.443
TOTAAL € 506.761 434.408
Servicecontracten
- Servicepakket huurwoningen € 217.213 € 170.980
- Servicecontracten verkochte woningen - 48.009 - 93.850
€ 265.222 - 264.830
Vergoedingsderving
Servicepakket huurwoningen € -7.374 € -7.241
TOTAAL € 257.848 € 257.589
84

Boekjaar Voorgaand
Boekjaar
Overheidsbijdragen: € 126.321 € 137.842
Toerekening op basis van:
- Egalisatierekening BWS € 121.595 € 121.595
- Overige bijdragen - 12.013 - 15.678
- Correcties voorgaande jaren - -7.287 - 569
€ 126.321 € 137.842
Vrijval egalisatiereserve BWS € 645.005 € 0
De egalisatiereserve betreft de contante waarde van de jaarlijkse exploitatieverliezen
gewaardeerd tegen contante waarde. Deze contante waarde wordt uitgekeerd in jaarlijkse
annuïteiten, waarvan de looptijd langer is dan de voorgecalculeerde looptijd van de
exploitatietekorten. De termijnen waarin de jaarlijkse exploitatieverliezen ontstonden zijn
inmiddels verstreken.
Overige bedrijfsopbrengsten:
- Afsluiten huurcontracten - 24.820 - 34.390
- Doorberekening t.l.v. nieuwbouwprojecten - 4.333 - 4.193
- Ontvangen op reeds afgeboekte posten - 2.897 - 6.652
- Onderhoudsmanagement - 3.104 - 5.330
- Opbrengsten beheer Verenigingen van
Eigenaren - 10.151 - 10.230
- Doorberekende loonkosten - 23.471 - 201.458
- Afrekening servicekosten - 16.226 - 24.797
- Vergoeding OZ alarmtelefoons - 0 - 352
- Opbrengst verkoop materiaal - 0 - 2.380
- Koerswinst obligaties - 0 - 8.469
- Uitkering ziekteverzuimverzekering - 13.866 - 38.571
- Afrekening schadegevallen - - 17.589
- Resultaat afwikkeling nieuwbouw H.Platen - 38.297 -
- Diversen - 61.144 - 18.853
€ 198.309 € 373.264
Verkoopopbrengsten onroerende goederen
- Verkoopresultaat huurwoningen € 2.853.338 - 2.018.395
- Verkoopresultaat grond Kamerikstraat - 0 - 1.440
- Verkoopresultaat grond Peerboom - 4.090 -
- Verkoopresultaat grond v. Ostadestraat - 2.400 -
- Verkoopresultaat grond Kerklaan Koewacht - 9.400 -
€ 2.869.228 € 2.019.835
85

BEDRIJFSLASTEN
Boekjaar Voorgaand
Boekjaar
Afschrijvingen:
a. Afschrijving renteverzekering € 49.372 € 49.372
b. Afschrijvingen woningen en woongebouwen - 5.526.449 - 5.543.957
c. Goederen ten dienste van de exploitatie - 390.061 - 573.075
Totaal € 5.965.882 € 6.166.404
De afschrijvingen zijn gebaseerd op lineaire afschrijving.
Waardeveranderingen materiële vaste activa € 2.862.724 € 2.753.410
De waardemutaties betreffen de volgende complexen:
- Axel eengezinswoningen 1975 < 2000 € 42.232 € 0
- Ov.kernen Terneuzen senioren + hat 1975 < 2000 - 51.641 - 158.918
- Breskens senioren + hat < 1975 - 31.809 - 0
- Breskens senioren + hat 1975 < 2000 - 188.584 - 313.570
- Breskens senioren + hat 2000 < 2025 - 2.100.459 - 1.688.953
- Sluis/Aardenburg senioren + hat < 1975 - -75.173 - 75.173
- Sluis/Aardenburg senioren + hat 1975 < 2025 - 86.647 - 0
- Ov.kernen Sluis senioren + hat 2000 < 2025 - 97.215 - 33.630
- Ov.kernen Hulst eengezinswon. 2000 < 2025 - 47.260 - 367.861
- Ov.kernen Hulst senioren + hat 1975 < 2000 - 292.050 - 115.485
€ 2.862.724 € 2.753.410
Erfpacht € 16.127 € 14.519
Lonen en salarissen: € 3.234.148 € 3.236.842
Het gemiddeld aantal werknemers op fulltime basis gedurende het boekjaar bedraagt 71,43
tegen 71,14 in 2006.
Sociale lasten:
- Sociale werknemersverzekeringen € 344.871 € 332.658
- Pensioenpremie - 770.901 - 975.179
Totaal € 1.115.772 € 1.307.837
Lasten onderhoud:
a. Dagelijks- en kort cyclisch onderhoud € 3.120.915 € 3.593.821
b. Lasten lang cyclisch onderhoud - 3.379.158 - 2.765.360
c. Lasten strategisch voorraadbeheer - 1.924.299 - 922.314
€ 8.424.372 € 7.281.495
86

Specificatie dagelijks- en kort cyclisch onderhoud:
- Klachtenonderhoud € 1.955.084 € 1.943.000
- Buitenschilderwerk - 354.258 - 975.057
- Onderhoud centrale verwarming - 468.203 - 400.331
- Onderhoud lift - 62.112 - 64.499
- Mutatieonderhoud - 173.953 - 79.544
- Planmatig onderhoud - 106.062 - 129.607
- Onderhoud garages - 1.242 - 783
€ 3.120.914 € 3.593.821
Specificatie lang cyclisch onderhoud
- Klachtenonderhoud € 273.037 € 342.829
- Vervangen cv ketels/onderhoud - 338.770 - 466.621
- Liftonderhoud - 0 - 22.388
- Planmatig onderhoud - 2.767.351 - 1.933.522
€ 3.379.158 € 2.765.360
Overige bedrijfslasten:
- Overige personeelskosten € 434.504 € 384.084
- Huisvestingskosten - 193.465 - 286.853
- Bestuurskosten - 54.737 - 69.266
- Overige algemene beheerskosten - 1.694.338 - 1.425.202
- Verzekeringen - 132.238 - 118.483
- Contributie overkoepelend orgaan - 49.748 - 48.823
- Belastingen - 833.615 - 800.955
- Kosten leveringen en diensten - 513.397 - 468.469
- Toevoeging aan voorziening
wegens oninbaarheid - 102.594 - 141.389
- Kosten huurachterstand - 2.320 - 126
- Kosten leefbaarheid - 108.255 - 26.307
- Kosten serviceonderhoud - 182.330 - 279.770
- Kosten servicepakketten - 101.917 - 66.016
- Algemene beheerskosten - 6.827 - 7.905
- Kosten schades eigen risico - 7.369 - 427
- Kosten Delta leegstaande woningen - 3.834 - 91.085
- Kosten VVE De Bolder - - 10.539
- Resultaat verkopen De Sterre - - 15.721
- Disagio WSW - - 40.000
- Dotatie voorziening verlieslatende contracten - 881.081 - 3.468.725
- Diversen - 91.980 - 17.843
€ 5.394.549 - 7.767.988
- Correctie op afgeboekte onrendabele
top in voorgaande jaren € 2.588
€ 5.394.549 € 7.770.576
87

Boekjaar Voorgaand
Boekjaar
Overige personeelskosten:
- Reis- en verblijfkosten € 78.325 € 73.028
- Uitzendkrachten - 165.064 - 88.694
- Cursussen - 74.634 - 53.909
- Veiligheid - 16.566 - 7.176
- Overige kosten - 99.915 - 161.277
€ 434.504 € 384.084
Huisvestingskosten:
- Huur gebouwen € 30.049 € 33.934
- Onderhoud gebouwen - 31.961 - 56.679
- Energiekosten gebouwen - 24.822 - 88.966
- Verzekeringen en belastingen - 15.700 - 12.157
- Schoonmaakkosten - 31.549 - 32.689
- Containerkosten - 17.904 - 18.910
- Overige huisvestingskosten - 41.480 - 43.518
€ 193.465 € 286.853
Overige algemene beheerskosten:
- Kantoorbenodigdheden en drukwerk € 21.356 € 38.824
- Portikosten - 25.521 - 31.077
- Telecommunicatie - 78.624 - 97.079
- Contributie en abonnementen - 58.311 - 24.677
- Kopieerkosten - 42.489 - 33.738
- Verzekering werkapparatuur - 3.833 - 18.396
- Onderhoud inventaris en klein materiaal - 15.078 - 15.065
- Onderhoud computerprogrammatuur - 664.022 - 474.892
- Controlekosten - 60.128 - 17.120
- Bankkosten - 8.304 - 8.768
- Transportmiddelen - 233.923 - 257.191
- Adviseurskosten - 254.685 - 82.952
- Vergader- en representatiekosten - 34.435 - 77.190
- Bijdrage huurdersparticipatie - 27.500 - 0
- Bewonersblad - 21.232 - 17.884
- Public relations - 69.949 - 70.356
- Overige kosten werkapparaat - 74.948 - 159.993
€ 1.694.338 € 1.425.202
88

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Boekjaar Voorgaand
Boekjaar
Rentebaten
Specificatie:
- Rente beleggingen € 132.189 € 116.853
- Rente rekening-courant - 68.461 - 61.247
- Overige ontvangen rente - 43.972 - 93.909
- Rente hypotheek dorpshuis Terhole - 480 -
- Grond- en bouwrente - 116.374 - 87.440
€ 361.476 € 359.449
Overige ontvangen rente
Hieronder zijn verantwoord de ontvangen rente, toegerekend aan openstaande
wisselingnota’s en afbetalingsregelingen huidige bewoners, de rente op verkooptermijnen
nieuwbouw en de rente toegekend aan de BWS subsidies.
Rentelasten
- Rente leningen onder overheidsgarantie € 3.882.229 € 4.193.616
- Rente waarborgsommen - 26.835 - 26.289
- Overige betaalde rente - 28.103 - 35.604
- Rente BWS-subsidies - 10.936 - 11.515
€ 3.948.103 € 4.267.024
De gemiddelde rente op deze leningen bedraagt 4,76 %
Rente waarborgsommen
In het boekjaar werd over de door de bewoners gestorte waarborgsommen 2,85 % rente
vergoed (2,85 % in 2006). Deze rente is een gemiddelde van de maanddepositorente en de
rente van een dagelijks opvraagbare spaarrekening.
BELASTINGEN
Vennootschapsbelasting
Resultaat vennootschapsbelasting 2006 € 54.296
Resultaat vennootschapsbelasting 2007 - 132
€ 54.428
89