De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

rooilijn.nl

De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

P. 153

Rooilijn

Tijdschrift voor wetenschap en beleid in de ruimtelijke ordening

Stelling

Vincent van Rossem

InBeeld

Nieuwe monumenten

Achtergrond

Buitenlandse beleidsmodellen

voor binnenlands

gebruik

Interview

“Mogelijk wordt

het postzegelbestemmingsplan

in

ere hersteld”

Techniek: Lovinkgemaal, Harderhaven (Harderwijk), 1957

Stedelijkheid in grote

projecten

Grondexploitatiewet

als vorm van comprehensive

development

zoning

Waar is het residu?

De toekomst van

de Amsterdamse

kantorenmarkt

Eigendomsbewijzen

voor sloppenwijkbewoners:

lessen uit

Bolivia

Culturele interventies

in de wijk


Rooilijn

Colofon

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Uitgever

Rooilijn is een uitgave van de

Faculteit der Maatschappij en

Gedragswetenschappen, Afdeling

Geografie, Planologie en Internationale

Ontwikkelingsstudies van de

Universiteit van Amsterdam.

Bureauredactie en administratie

Rooilijn

Nieuwe Prinsengracht 130

1018 VZ Amsterdam

Telefoon: 020 525 4365

Telefax: 020 525 4051

Email: info@rooilijn.nl

Internet: www.rooilijn.nl

Kopij

De redactie stelt spontane toezending

van voorstellen voor artikelen op prijs.

Auteursrichtlijnen treft u aan op

www.rooilijn.nl of kunnen worden

opgevraagd bij de bureauredactie.

Advertenties

Tarieven kunnen worden opgevraagd

bij de bureauredactie.

Prijzen jaarabonnement 2008

37,50 euro voor particulieren

61,00 euro voor instellingen

24,50 euro voor studenten

Prijs los nummer

7,00 euro exclusief verzendkosten

Colofon

Abonnementen worden jaarlijks

stilzwijgend verlengd, tenzij uiterlijk

vóór 1 november schriftelijk is

opgezegd.

Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Oplage: 1600

ISSN 13802860

Redactie

Annemarie Maarse (hoofdredacteur),

Bart Sleutjes (eind- en beeldredacteur)

Marjolein Blaauboer (InBeeld), Maarten

Rottschäfer (penningmeester), Niels Al,

Manuel Aalbers, Jelle Adamse, Raffael

Argiolu, Wilma Bakker, Els Beukers,

Sebastian Dembski, Albertine van

Diepen, Mendel Giezen, Joram Grünfeld,

Nadav Haran, Carla Huisman, Robert

Kloosterman, Femke Kloppenburg,

Melika Levelt, Sabine Meier, Renee

Nycolaas, Karin Pfeffer, Olivia Somsen,

Eva Stegmeijer, Thijs Terpstra, Ineke

Teijmant, Frans Thissen, Thijs Turel,

Els Veldhuizen, Samantha Volgers,

Clementine Vooren, Hilde van Wijk ,

Michel van Wijk

Rechten

© Auteurs en Universiteit van

Amsterdam, Afdeling Geografie,

Planologie en Internationale

Ontwikkelingsstudies.

Deze uitgave heeft geen commercieel

P. 154

oogmerk. Getracht is alle

rechthebbenden te achterhalen.

Diegenen die menen alsnog aanspraak

te kunnen doen op gelden worden

verzocht contact op te nemen met de

redactie.

Artikelen uit Rooilijn mogen niet

worden verveelvoudigd, opgeslagen

of openbaar gemaakt zonder

voorafgaande schriftelijke toestemming

van de redactie.

Ontwerp en productie

LandofPlenty (Antoin Buissink)

Fotografie

Alle fotografie door Marcel Heemskerk

tenzij anders vermeld.

Drukwerk

Dékavé, Alkmaar


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Redactioneel

Redactioneel

Wetten en regels

P. 155

De nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) staat voor de deur.

Volgens de planning gaat de wet op 1 juli 2008 in werking. De invoering

van de wet betekent veel extra werk voor gemeenten, provincies, adviseurs,

ontwikkelende partijen en anderen. Immers, de artikel 19-procedure

verdwijnt, en volgens die procedure voeren gemeenten tegenwoordig

de meeste ruimtelijke projecten uit. De rol van de provincie verandert

in sterke mate. In plaats van een goedkeuringsinstantie verandert de

provincie naar overleginstantie. De mogen provincies zelfs, als ze zich

genoodzaakt voelen, zelf bestemmingsplannen maken. Dan is er de

grondexploitatiewet die als nieuw hoofdstuk aan de Wro wordt toegevoegd.

Gemeenten zonder grond krijgen met de grondexploitatiewet een

sterkere onderhandelingspositie en het binnen- en bovenplans kostenverhaal

kan beter worden geregeld. Een ander onderdeel van de Wro is de

verplichting alle bestemmingsplannen te digitaliseren en toegankelijk te

maken op het internet. De informatieverstrekking aan de burger wordt

op die manier sterk verbeterd. En dit is slechts een kleine greep uit de op

handen zijnde veranderingen.

Planologen en juristen maken overuren. De nieuwe wet moet worden

geïmplementeerd, er moeten structuurvisies en exploitatieplannen

worden opgesteld, ambtenaren moeten gewoon raken met de nieuwe

procedures et cetera. In deze Rooilijn beschrijft Willem Korthals Altes de

gevolgen van de invoering van de grondexploitatiewet in de Nederlandse

ruimtelijke ordeningspraktijk. Juriste Simone Pront-Van Bommel voorspelt

drukke tijden met de invoering van de nieuwe wet, zeker in de eerste

paar jaar als de kinderziektes nog moeten worden overwonnen. Rooilijn

zal de invoering van de nieuwe wet de komende tijd met interesse blijven

volgen en er de nodige aandacht aan besteden.

Een ander onderwerp dat in dit nummer aan bod komt zijn de nieuwe

monumenten die de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en

Monumenten eind vorig jaar benoemde. Waar Vincent van Rossem zich

in de Stelling kritisch uitlaat over de lijst, en dan met name over het gemis

van de naoorlogse woonwijken op de lijst, maakte fotograaf Marten van

Wijk een prachtig overzicht van tien monumenten uit de wederopbouwperiode.

De beelden illustreren de bouwkunst uit de vroegnaoorlogse

periode, die door het debat over de herstructurering van Vogelaars

probleemwijken regelmatig negatief in het nieuws is. Wellicht kan Rooilijn

met dit nummer het positieve geluid laten horen.

Annemarie Maarse

Hoofdredacteur Rooilijn (annemarie@rooilijn.nl)


Rooilijn

Inhoud

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Inhoud

157 Stelling

“Monumentenstatus

voor gebouwen uit de

wederopbouwperiode gaat

ten koste van de naoorlogse

woonwijk.”

Vincent van Rossem

158 Achtergrond

Buitenlandse beleidsmodellen

voor binnenlands gebruik

Buitenlandse modellen in de hoofden

van mensen gaan leven zodat sociale

werkelijkheid gecreëerd kan worden

tijdens de implementatie naar een

andere context

Martin de Jong

166 Stedelijkheid in grote

projecten

De maakbaarheid van stedelijkheid in

grote projecten kan worden vergroot

door participatie van maatschappelijke

groeperingen

Stan Majoor

174 Waar is het residu?

Ondanks grote opbrengstenstijgingen

bij woningbouwprojecten worden

ambities vaak bijgesteld

Mark Nijenhuis

182 Eigendomsbewijzen voor

sloppenwijkbewoners: lessen

uit Bolivia

Nieuwe eigendomsbewijzen voor

sloppenwijkbewoners in Bolivia leiden

tot investeringen in de eigen woning

Ruud Dorenbos en Nicolas Nijhof

186 InBeeld

Nieuwe monumenten

Marten van Wijk

198 Grondexploitatiewet als

vorm van comprehensive

development zoning

De grondexploitatiewet dient als

stok achter de deur, als gemeente

en marktpartijen niet vrijwillig tot

P. 156

overeenstemming komen over de

verdeling van kosten en opbrengsten

Willem Korthals Altes

204 De toekomst van de

Amsterdamse kantorenmarkt

Beleidsinitiatieven om de leegstand in

de kantorenmarkt te beperken, zullen

pas op de middellange termijn hun

uitwerking kunnen hebben

Anne Marthe Koeman

212 Culturele interventies in de

wijk

Culturele projecten kunnen door hun

positieve benadering een nieuwe

inhoud geven aan het stedelijke

vernieuwingsbeleid

Sandra Trienekens

218 Interview

“Mogelijk wordt het

postzegelbestemmingsplan in

ere hersteld”

Interview met Simone Pront-Van

Bommel

Samantha Volgers en Michel van Wijk

222 Recensies

> De stad voor wie? De stad van wie?

Urban Politics Now. Re-Imagining

Democracy in the Neoliberal City

Patrice Riemens

> Met 200 beats per minute denderend

door de ‘popmoderne’ stedelijkheid

Mediapolis, populaire cultuur en de stad

Rogier van der Groep

225 Signalementen

> Stedelijkheid als rendement

> De mixfactor: integratie en segregatie

in Nederland

226 Column

Ganzendijken

O. Naphta


Rooilijn

Stelling

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Stelling

“Monumentenstatus voor gebouwen uit de

wederopbouwperiode gaat ten koste van de

naoorlogse woonwijk.”

Eind vorig jaar werd Nederland verrast door de Rijksdienst

voor Archeologie, Cultuurlandschappen en Monumentenzorg

(RACM) met een lijst van honderd bouwwerken uit de

wederopbouwperiode die werkelijk van essentieel belang zijn

als naoorlogs erfgoed. Het is niet zo heel moeilijk om kanttekeningen

bij die lijst te plaatsen. Alleen al het merkwaardige

begrip ‘top’ geeft te denken: afkomstig uit de popwereld, waar

de top tien dagelijks wereldnieuws is.

Het aloude gesteggel over de monumentwaardigheid van

dit gebouw of dat gebouw vormt echter niet het grootste

probleem. Het is goed dat de aandacht wordt gevestigd op de

vele charmante raadhuisjes en andere juweeltjes uit de jaren

vijftig. Daarbij rijst wel de vraag wat nu eigenlijk de essentie

was van het toenmalige bouwen. Ging het niet vooral om de

woningnood? In die tijd lukte het toch eindelijk om woonwijken

te bouwen die voldeden aan het programma van eisen dat al

voor de oorlog was geformuleerd door de meest vooruitstrevende

architecten? Dat staat in alle standaardwerken over

de naoorlogse architectuurgeschiedenis. Toch schitteren de

naoorlogse woonwijken door afwezigheid in de top honderd

van de RACM.

De Rotterdamse wijk Pendrecht bijvoorbeeld, die ook in

de internationale vakliteratuur altijd als een toonbeeld van

moderne stedenbouw wordt beschreven, heeft geen plaatsje

op de lijst gekregen. Het argument daarvoor is misschien dat

Pendrecht toch al grotendeels gesloopt is. Dit geldt echter niet

voor Tuinstad Slotermeer, een wat minder beroemd maar ook

uniek voorbeeld in Amsterdam West. Deze vroeg naoorlogse

woonwijk is nog vrijwel gaaf en ontbreekt eveneens in de

top honderd. De architectuur is hier minder radicaal dan in

Rotterdam, maar belangrijker is dat Cornelis van Eesteren in

Amsterdam heel andere stedenbouwkundige principes heeft

toegepast. Niet het repeterende stempel dat zo kenmerkend

is voor Pendrecht, met gemengde hoog- en laagbouw, maar

juist een strikte scheiding tussen eengezinswoningen en

gestapelde bouw. Tuinstad Slotermeer betreft tienduizend

woningen in een stedenbouwkundig plan dat tot in de finesses

doordacht is, met op de koop toe een groot recreatiegebied

P. 157

Vincent van Rossem

rond de Sloterplas. Het is een kunstwerk op ongekende

schaal, ontworpen door de toenmalige voorzitter van de

‘Congrès Internationaux d’Architecture Moderne’ (CIAM).

Dit stedenbouwkundig erfgoed vormt voor de traditionele

monumentenzorg, die toch vooral gespecialiseerd is in

kerken, raadhuizen en landgoederen, een onoplosbaar probleem.

De afgelopen decennia is daar wel enige verandering

in gekomen, maar de naoorlogse woonwijk kan eigenlijk nog

steeds niet goed beschermd worden.

Helaas heeft de RACM niet de moed opgebracht om het

probleem van de naoorlogse woonwijk aan de orde te stellen.

Zelfs een minimale vorm van bescherming, in de vorm

van een beschermd gezicht, komt niet ter sprake. Andere

belangen in de ruimtelijke ordening wegen blijkbaar zwaarder,

met name de wens om te vernieuwen en te verdichten.

De naoorlogse woonwijken zijn nu ‘Vogelaar wijken’, waar

de woningbouwcorporaties moeten ‘herstructureren’ om

sociale problemen op te lossen. Het vervelende is alleen

dat de ervaring in oudere stadsdelen heeft geleerd dat

hardhandige vernieuwing alleen maar nieuwe problemen

schept. De ironie wil dat juist de nieuwbouw uit de jaren

zeventig en tachtig in de negentiende-eeuwse wijken snel

verpaupert, terwijl appartementen in de oudbouw goed

verkocht worden. Enige vorm van gentrification is altijd

gunstig voor oudere woonwijken. De naoorlogse woonwijken

krijgen nu niet de kans om op de langere termijn hun waarde

te bewijzen. Met sloop en nieuwbouw zal alleen een schaalloze

brei van modieuze architectuur ontstaan. Ooit werd de

negentiende-eeuwse massawoningbouw verguisd, nu is een

Amsterdamse wijk als de Pijp geweldig hip. Voor de Jordaan

geldt hetzelfde. De woningmarkt leert dat behoud en herstel

economisch veel interessanter is, maar dat inzicht wordt

systematisch genegeerd. De stad moet vernieuwd worden,

net als het onderwijs. Het is een Haagse obsessie geworden,

ver verwijderd van de realiteit.

Vincent van Rossem (V.vanRossem@dab.amsterdam.nl) is

architectuurhistoricus en werkzaam bij Bureau Monumenten en Archeologie

van de gemeente Amsterdam.


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik

P. 158

Buitenlandse beleidsmodellen voor

binnenlands gebruik

Vaak laten plannenmakers zich voor het ontwikkelen van nieuw beleid inspireren

door buitenlandse voorbeelden van regelgeving, ruimtelijke concepten, ideologieën

of zelfs integrale beleidsstelsels. Wanneer daarbij extra wordt gelet op culturele en

juridische inpasbaarheid kunnen we spreken van een institutionele transplantatie.

Adequate omgang met de invoering tijdens een crisismoment, de aanwezigheid

van meervoudige inspiratie en bestuurlijke inpasbaarheid vergroot de kans op

constructieve inpassing van een concept.

Voorbeeld van best practice? De invoering van de OV-chipkaart in Nederland


Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Achtergrond

Planologen nemen een kijkje over de grens om te

leren of stadsuitleg en bescherming van het buitengebied

elders beter is gewaarborgd dan in eigen

land. Architecten en stedenbouwers laten zich bij het

ontwerp van hun postmoderne projecten inspireren

door concepten die in andere landen zijn ontstaan.

Bestuursjuristen bestuderen buitenlandse equivalenten

van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en

de Algemene Wet Bestuursrecht om te bezien welk

bestuurlijk instrumentarium en welke waarborgen

voor de burger er worden ingezet. Transportplanners

nemen deel aan Europese projecten om kennis te

nemen welke internationale benchmarks en best

practices het beste geschikt zijn voor het bevorderen

van fietsgebruik, hoogwaardige concepten voor

collectief personenvervoer of inpassing van parkeergelegenheden

in het stadsbeeld. In tijden van

voortschrijdende globalisering, internationalisering

en Europeanisering lijkt het alsof het overnemen

van ruimtelijke concepten, afwegingsmodellen en

beleidsinstituties vanuit toonaangevende landen een

verschijnsel van groeiend belang is geworden.

In de wetenschappelijke literatuur is dit verschijnsel

bekend onder verschillende namen, zoals lesson

drawing (Rose, 2005), policy transfer (Dolowitz

& Marsh, 2000), policy convergence (Knill, 2001),

legal transplantation (Watson, 1993) en institutional

transplantation (De Jong e.a., 2002). Personen die

bijdragen aan de overname van transplantaten

omdat ze de contacten verzorgen tussen de diverse

fora waar onderwerpen worden besproken, worden

transfer agents genoemd (Stone, 2004). De terminologie

is weinig gestandaardiseerd en verschillende

begrippen verwijzen soms naar verschillen in nadruk

die auteurs willen aanbrengen. In dit artikel zullen

we gebruik maken van de benaming institutionele

transplantatie, die de nadruk legt op culturele en

juridische inpasbaarheid. De literatuur rond dit

onderwerp is de afgelopen jaren snel gegroeid,

vooral in politicologische tijdschriften. Inmiddels

nemen ook andere vakgebieden, zoals de ruimtelijke

wetenschappen, de belangrijkste inzichten over.

Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik

Martin de Jong

P. 159

Transplantatie is van alle tijden

Hoewel institutionele transplantatie nu veel meer

aandacht krijgt dan één of twee decennia geleden, is

het allerminst een nieuw verschijnsel. Zolang er in

de wereldgeschiedenis sprake is geweest van ontdekkingsreizen,

veroveringsoorlogen, en stichting van

wereldrijken, heeft transplantatie plaatsgevonden

van huisvestingsstijlen, ideeën over stedenbouw, ideologieën,

staatstructuren en rechtsregels, en vormen

van mobiliteit van de dominerende cultuur naar

de onderworpen territoria. Het Chinese Keizerrijk

heeft het Confucianisme groot gemaakt ver buiten

het ontstaansgebied, het Romeinse keizerrijk heeft

het Romeinse recht in grote delen van de wereld

doen verspreiden en het Islamitische recht verspreide

zich na de dood van Mohammed binnen een eeuw

van Noord-Afrika tot het Verre Oosten. Later

hebben de Fransen, de Engelsen, de Spanjaarden,

en in mindere mate de Portugezen, talrijke facetten

van hun staatsstructuren en levensstijlen goed- en

kwaadschiks verspreid over Noord-Amerika, Afrika,

Azië en Latijns-Amerika (Zweigert & Kotz, 1998).

Indonesië, Zuid-Afrika, Suriname en de Nederlandse

Antillen laten in de vorm van koloniale architectuur

en juridische terminologie nog opmerkelijk veel

restanten van Nederlandse invloed zien. In de vorige

eeuw heeft de Sovjet-Unie, een van oorsprong Duitse

politieke ideologie, staatsvorm en communistische

planning in Oost-Europa en Noord-Azië met harde

hand doen verspreiden, terwijl de stabiliteit van de

Duitse en Japanse regimes in de huidige tijd juist aan

de Amerikaanse, federalistische invloed wordt geweten

(Jacoby, 2000). Tegenwoordig wordt beweerd dat

de zogenaamde ontwikkelde landen internationale

organisaties zoals de Wereldhandelsorganisatie, het

Internationale Monetaire Fonds, de Wereldbank en

onderdelen van de Verenigde Naties domineren en

voertuigen zijn voor de overheersing van minder

gefortuneerde gedeelten van de aarde. Deze zou

zich uiten in onvrijwillige overname en in ruil

voor financiële steun van politieke en economische

beleidsmodellen die vooral in Westerse landen thuis

horen (Kroesen e.a., 2007). Kennelijk gaan transplan-


Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

taties soms goed, maar zijn ze ook regelmatig gedoemd

om te falen. Waar ligt dit aan?

De afgelopen decennia heeft een fundamentele verandering

plaatsgevonden. Het internationale geopolitieke

speelveld is in velerlei opzicht gehorizontaliseerd.

Binnen Europa kan nauwelijks meer een specifiek

land worden aangewezen dat altijd en in alle opzichten

een institutionele voorbeeldfunctie vervult. Voor

landen en regio’s die als minder ontwikkeld worden

voorgesteld geven op wereldschaal ongelijke economische

verhoudingen steeds minder aanleiding tot

aanvaarden van Westerse voorbeelden als richtinggevend

(Huntington, 1996). Overname van ruimtelijke

concepten, juridische systemen, analytische modellen

en beleidsinstituties is in de huidige tijd grotendeels

een vrijwillige keuze geworden waartoe beleidsfalen

weliswaar kan nopen, maar die niet langer door

buitenlandse machten kan worden opgelegd. Soms

wordt een bepaalde probleemaanpak van een leidend,

succesvol land bewonderd en in het ontvangende land

wordt gestreden voor de transplantatie ervan. Het

kan gaan om het geheel of om de meest waardevolle

onderdelen ervan. Niet zelden moeten de propagerende

actoren eerst strijd leveren met rivaliserende

partijen die juist baat hebben bij het voortbestaan van

de huidige situatie. De specifieke implementatie van

modellen en instituties bevat meestal veel vrijheidsgraden.

Algemene richtlijnen en beleidsdoelstellingen

kunnen heel verschillend worden uitgevoerd en steeds

andere uitkomsten hebben.

In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op

de consequenties van de toegenomen vrijwilligheid

bij institutionele transplantatie. Daarbij staan de

praktische gevolgen ervan centraal. Op welke manier

kunnen beleidsmakers transplantaten van vreemde

bodem vruchtbaar overplanten? Het verschijnsel sense

of urgency speelt een essentiële rol bij de timing van

transplantatie zoals het voorbeeld van de hervorming

van het wegbeheer in de Noordse landen laat zien.

Daarna wordt beweerd dat internationaal beleidsleren

meestal beter uitpakt wanneer sprake is van multilate-

Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik

P. 160

raal leren waarbij uit een variatie aan inspiratiebronnen

wordt geput. Ter illustratie worden drie Europese

projecten op het terrein van duurzame stadsontwikkeling

omschreven: genaamd Sureuro, Pegasus en Enjoy.

Tot slot zal worden gewezen op het politiek-bestuurlijke

aspect, de juridische en culturele landenfamilies

en de invloed hiervan op de kans van slagen bij een

poging tot transplantatie. De overname van het model

van de New York Subway naar de London Underground

en de Franse planningsaanpak tegen vestiging van

grootwinkelbedrijven buiten de bebouwde kom naar

Spanje zijn hier voorbeelden van. In de afsluitende

paragraaf zullen de belangrijkste voor- en nadelen van

institutionele transplantatie, zoals deze bekend zijn uit

de literatuur, aan de orde komen.

Crisismomenten

Ideeën, concepten, modellen en instituties uit het

buitenland, hoe goed en veelbelovend ze ook zijn,

worden nooit zonder slag of stoot aanvaard. Daar

komt altijd strijd bij kijken tussen voorstanders van

verandering die in het buitenlandse voorbeeld de weg

naar verbetering van hun regelgeving of beleidsstelsel

zien en belanghebbenden bij de status quo die óf

baat hebben bij een minimale verandering óf andere

voorbeelden als inspiratiebron zien. Vaak zijn het de

beschikbaarheid van verschillende voorbeeldmodellen

en de aanwezigheid van actoren die meer meningen

zijn toegedaan dan slechts voor of tegen die patstellingen

kunnen doorbreken of leerervaringen kunnen

laten vertalen naar genuanceerdere beslissingen. De

positie van voor- en tegenstanders van verandering

onder invloed van buitenlandse beleidsmodellen is in

belangrijke mate afhankelijk van de beleidseffectiviteit

van het huidige systeem. Is deze problematisch, dan

is het overtuigen en verslaan van tegenstanders van

verandering veel minder moeilijk. Valt dit systeemfalen

nogal mee, dan moet een sense of urgency worden

gecreëerd zodat een crisisgevoel onder andere actoren

of breder in de samenleving alsnog ontstaat.

Aanleg van wegen in Noordse landen

In de jaren 1990 bijvoorbeeld hebben alle Noordse


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik

landen een omwenteling meegemaakt in de wijze

waarop wegen worden aangelegd en onderhouden. Het

centrale idee is ontleend aan dominante ideeën binnen

internationale organisaties, zoals de Wereldbank en

PIARC, ontwikkeld in Groot-Brittannië, Australië

en Nieuw-Zeeland. Men ging ervan uit dat door

aanbesteding en private uitvoering van ontwerp,

aanleg en onderhoud van wegen, kosten kunnen

worden bespaard en de kwaliteit en innovatie kunnen

worden verhoogd (Groenewegen & De Jong, 2008).

Dit idee werd als eerste in Zweden opgepakt toen

in 1992 een serieuze economische crisis uitbrak.

Het Zweedse equivalent van de bouwdienst binnen

Rijkswaterstaat moest gaan concurreren met private

bouw- en constructiebedrijven bij het in de wacht

slepen van opdrachten. De bedoeling was om de

bouwdienst vervolgens ook onafhankelijk te maken

zodat deze op basis van gelijkwaardigheid met die

private partijen zou kunnen concurreren. Maar tegen

de tijd dat deze tweede stap moest worden gezet, was er

een ander, sociaal-democratisch gedomineerd kabinet

aangetreden dat een andere directeur benoemde. Dat

betekende het voortijdige einde van de hervorming

van het wegbeheer.

In Finland en Noorwegen werden de ontwikkelingen

in Zweden met belangstelling gevolgd,

onder andere binnen het verband van de Noordse

Wegfederatie, waar vertegenwoordigers van de diverse

landen regelmatig beleidservaringen uitwisselden.

Topfunctionarissen in Finland hadden een vergelijkbare

hervorming al een aantal jaren voorbereid,

toen onder invloed van een zware financiële crisis het

tij keerde en het een ideaal tijdstip was om het idee

zowel politiek als ambtelijk in praktijk te brengen. Het

verzet tegen zware ingrepen in de Finse structuur van

Rijkswaterstaat was gebroken en de schepping van een

markt werd gecombineerd met het op afstand zetten

van de bouwdienst. Interessant genoeg gebeurde dat

in vergelijking met Zweden in omgekeerde volgorde.

Dit maakte het mogelijk dat beide hordes werden

genomen. De hervorming was in Finland min of meer

voltooid, opnieuw mogelijk gemaakt in een crisis-

P. 161

situatie. In Noorwegen bestond zo’n crisissituatie

daarentegen niet: het land beschikt over zulke olie- en

gasvoorraden dat bezuinigingen op de overheidsuitgaven

niet of nauwelijks nodig waren. Dat maakte de

positie van de overheidsbouwdienst aanzienlijk sterker

tegen aanvallen vanuit het kamp van de hervormers.

In objectieve zin was er geen noodzaak zware ingrepen

te plegen. Binnen het verband van de Noordse

Wegfederatie bleek duidelijk te zijn dat vooral Finland

voordelen kon aantonen ten opzichte van de vroegere

situatie. Noorwegen werd daarom een institutional

laggard genoemd: een achterloper in de hervormingen.

Dit gaf de centrum-rechtse politieke bewindsvoeders

voldoende munitie om een sense of urgency te voelen

en uiteindelijk toch een hervorming naar Fins model

door te voeren, tegen de wil van grote delen van het

ambtelijk apparaat in. Een gevoel van urgentie is

weliswaar een belangrijk gegeven bij het doorzetten

van verandering maar toch is het bestaan ervan in

hoge mate subjectief. Belangrijk is dat dit gevoel door

betrokkenen als objectief wordt gezien.

Meervoudige inspiratie

Veel weten in het algemeen meer dan één. Dat geldt

zeker ook op het terrein van beleidsleren. Natuurlijk

is het theoretisch mogelijk dat een bepaald land of een

bepaalde stad de aanpak voor een bepaald beleids- of

ruimtelijk probleem heeft gevonden die het beste van

alle mogelijkheden in zich verenigt. Maar het is waarschijnlijker

dat via een breed scala van best practices bij

diverse inspiratiebronnen, het beste van diverse werelden

bij elkaar kan worden verzameld. Verschillende

varianten van dezelfde ideologie of model kunnen in

verschillende omgevingen worden uitgeprobeerd en tot

differentiële uitkomsten leiden. Met die variatie kunnen

beleidsmakers, die iets willen weten over ervaringen

elders, hun voordeel mee doen. Echter, de term best

practice is problematisch omdat datgene wat goed of

zelfs het beste is, altijd van de context afhangt. Het is

zelfs waarschijnlijk dat verschillende landen of steden

alternatieve oplossingen hebben uitgeprobeerd, waaruit

de late overnemer een constructieve synthese kan

bouwen. Dan gaat de wet van de remmende voorsprong


Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

gelden. Dit verschijnsel kan opnieuw met een voorbeeld

worden verduidelijkt uit empirisch materiaal dat in de

afgelopen jaren is verzameld.

Sureuro, Pegasus en Enjoy

De Europese Commissie en sommige nationale

overheden hebben met belangstelling voor kennisuitwisseling

door Communities of Practice diverse

internationale projecten gefinancierd waarin experts en

vertegenwoordigers van verschillende Europese landen

en steden deelnemen. Een eerste voorbeeld hiervan

is Sureuro, waarin Nederlandse, Franse en Duitse

beleidsmakers en experts op het terrein van duurzame

volkshuisvesting en stadsvernieuwing met elkaar van

gedachten wisselden en instrumenten ter verbetering

van hun beleidsaanpak deelden (Van Bueren e.a., 2002).

Een tweede is Pegasus waarbij experts en betrokkenen

uit Oslo, Malmö, Birmingham, Rotterdam, Wenen,

Genova en Sevilla regelmatig workshops organiseerden

in de participerende steden en waar de recente ontwikkelingen

of in uitvoering zijnde plannen met de andere

steden werden besproken (De Jong & Edelenbos,

2007). Ten derde is er het project Enjoy dat gefinancierd

werd door het Duitse Umwelt Bundesamt en waar de

bestuursstructuur van Duitse Verkehrverbände en

de organisatie van het openbaar vervoer in steden als

Karlsruhe en Bremen als voorbeeld werd genomen voor

Wroclaw in Polen, Riga in Letland en Tirana in Albanië

(Stead e.a., 2008).

Bij elk van deze projecten bleek duidelijk dat het

niet ten voorbeeld stellen van maar één land of stad

enorme voordelen had. Daardoor horizontaliseerden

de discussies tussen de diverse deelnemers, hetgeen

een bevrijdende werking had voor de aanvankelijk als

minder succesvol ingeschatte onder hen en juist de

grote druk bij de leiders wegnam. Ook wees dit de weg

naar het opdoen van leermomenten voor allen omdat

de ervaringen van elk van de deelnemers van waarde

konden zijn. Het succes bleek soms af te hangen van

toevalsfactoren in plaats van beter presteren. Uit deze

Europese projecten kwam daarnaast in hoge mate de

relativiteit of zelfs onbruikbaarheid van het omarmen

Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik

P. 162

van universele best practices naar voren (Radaelli,

2004). Verschillende landen en steden hebben immers

verschillende geografische contexten, preferenties,

praktische en financiële mogelijkheden om hun beleidsaanpak

te verbeteren. Het Pegasus-project bijvoorbeeld

liet zien dat verschillende steden de mate en wijze

van democratische inspraak in relatie tot efficiënte

bedrijfsvoering anders inschatten. Objectieve niveaus

van geluidhinder werden door vertegenwoordigers van

de ene stad sneller als onaanvaardbaar ervaren dan door

deelnemers van de andere. Bovendien werd vooral in

het Enjoy-project duidelijk dat beleidsmakers uit Polen,

Letland, Tsjechië en Albanië zich weliswaar lieten inspireren

door algemene ideeën uit West-Europa maar bij

de implementatie ervan nadrukkelijker van hun eigen

mogelijkheden uit zouden moeten gaan. De financiële

middelen zijn er voor het opzetten van hoogwaardig

openbaar vervoer veel geringer dan in Nederland of

Duitsland. Ze worden gedwongen hun ambitieniveau

bij te stellen, moeten rekening houden met preferenties

van hun eigen bevolking (die het belang van collectief

personenvervoer minder hoog waardeert) en vooral

ook bij elkaar op werkbezoek gaan, om in te kunnen

schatten wat realistisch is.

Bestuurlijke inpasbaarheid

Landen en andere bestuurlijke lichamen verschillen

soms aanzienlijk van elkaar qua rechtssysteem,

politiek-bestuurlijke structuur en cultuur, bedrijfscultuur

en historische tradities. Hoewel het op zich

aannemelijk is dat effectief beleid dat in het ene land

is uitgevonden ook in het andere land kan aanslaan,

mag daar nooit automatisch van worden uitgegaan.

Invoering dient altijd afgestemd te worden op de

omgeving waarin het beleid zal worden overgenomen.

Met andere woorden: het zal moeten worden gecontextualiseerd

(Radaelli, 2004). Een eerste benadering

om de haalbaarheid van transplantatie in te schatten is

te kijken naar de relatieve overeenstemming die bestaat

tussen landen op wereldschaal. Zo wordt in het vergelijkend

recht gewerkt met zogenaamde landenfamilies

(Zweigert & Kotz, 1998). Dit idee is ook toegepast op

vergelijkbaarheid van bestuursstelsels en beleidsomge-


Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

vingen (Castles, 1993). Hoewel cultureel antropologen

niet dezelfde terminologie hanteren, werken ook zij met

plots van landen die qua waardeoriëntaties opmerkelijke

overeenkomsten vertonen (Hofstede & Hofstede,

2005). Over het algemeen hebben landen die behoren

bij dezelfde landenfamilie een overeenkomstige stijl bij

het oplossen van vraagstukken. Het ligt voor de hand

te denken dat landen die tot dezelfde familie behoren

veel eenvoudiger en effectiever ideeën, concepten en

beleidsprogramma’s kunnen transplanteren. Echter, dat

is niet het geval. De volgende twee voorbeelden zullen

dit verduidelijken (Arribas, 2002; De Jong & Haran,

2002).

London Underground

In de jaren 1990 kampte de London Underground met

toenemende financiële tekorten en een groeiende onveiligheid.

De hele situatie rond het vermaarde metrosysteem

werd als een crisis ervaren. De bestuurders van de

stad hadden opgemerkt dat de New York Subway onder

leiding van Bob Kiley in de voorafgaande jaren een

succesvolle transformatie doorgemaakt had. Deze was

tot stand gebracht met aanzienlijke investeringen in de

kwaliteit en de veiligheid van de ondergrondse metro,

gefinancierd met de uitgave van gemeentelijke obligaties.

De burgemeester van Londen, Ken Livingstone,

was geïnspireerd door Kileys optreden en besloot hem

in te huren om de manier van transformatie ook in

Londen in praktijk te brengen. Op zich zou men een

hoge kans van slagen verwachten gezien het feit dat in

Londen ten eerste dezelfde persoon met een gedecideerde

betrokkenheid aan het werk ging en ten tweede

een politiek-bestuurlijke cultuur aanwezig was die even

Angelsaksisch is als die in New York. Maar in werkelijkheid

bleek het aantal bestuurlijke vrijheidsgraden voor

gemeenten in Groot-Brittannië vele malen kleiner te

zijn dan in de Verenigde Staten. Kiley ontbeerde de

noodzakelijke steun van de nationale overheid, hoe

stevig de Londense burgemeester Livingstone ook

achter hem stond. Misschien mislukte het juist omdat

Tony Blair en John Prescott, die de nationale Britse

regering op dit terrein in die tijd vertegenwoordigden,

Livingstone als grote rivaal zagen. Ineens werd

Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik

P. 163

de betekenis van het opereren in een eenheidsstaat

duidelijk: op dergelijke complicaties stuitte Bob Kiley in

de Verenigde Staten niet.

Carrefours

Eveneens werd de Spaanse regering in de jaren 1990

geconfronteerd met een onaangenaam verschijnsel:

de vestiging van grootwinkelbedrijven ver buiten

de randen van de stad. Steeds meer Carrefours en

Géant Casinos vestigden zich in voormalig open

gebieden met het gevolg van steeds meer autoverkeer.

Tegelijkertijd werd het draagvlak voor kleinere winkels

binnen de stadsgrenzen uitgehold. Beleidsmakers

in Madrid realiseerden zich dat vergelijkbare suburbanisatieprocessen

zich al eerder in Frankrijk

hadden voorgedaan. Die waren aldaar met enig

succes via nieuwe nationale wetgeving met heldere

normstelling bestreden, althans dat werd in Frankrijk

en Spanje beweerd en aangenomen. Men besloot

mutatis mutandis een zelfde soort wetgeving door

het parlement te loodsen. Frankrijk en Spanje zijn

immers cultureel gesproken Latijnse landen en hebben

bovendien beiden een Napoleontisch rechtsstelsel.

Maar het uiteindelijke resultaat was ronduit teleurstellend.

Men had bij de aanvaarding van de nieuwe

regelgeving onvoldoende beseft dat in de afgelopen tijd

Spanje in hoog tempo was gefederaliseerd waardoor

diverse planningscompetenties niet langer in Madrid

maar in de autonoom opererende regio’s lagen. Om de

transplantatie effectiever te maken hadden alle regio’s

op hun beurt het nationale beleid moeten overnemen

op hun schaal, een soort dubbele transplantatie dus,

en dat gebeurde niet.

Institutionalisering van een

transplantaat

Hoewel uit de bovenstaande voorbeelden zeker niet mag

worden geconcludeerd dat verwantschap tussen landen

een nadeel vormt bij institutionele transplantatie, blijkt

het wel vaak voor te komen dat juist vanwege deze

verwantschap subtiele institutionele verschillen worden

onderschat, met dramatische gevolgen. Een beleidsoverdracht

tussen ongelijke landen is vaak ingewik-


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Buitenlandse beleidsmodellen voor binnenlands gebruik

kelder, maar dan ligt het juist meer voor de hand deze

verschillen vanaf het begin in ogenschouw te nemen

en aanpassingsmaatregelen te treffen, of te letten op

voldoende aanpassing van het concept en programma

dat men overneemt.

In de bovenstaande paragrafen zijn drie belangrijke

succesfactoren aangegeven voor het vruchtbaar

uitvoeren van institutionele transplantaties. Er is

gewezen op het strategisch en tactisch gebruiken van

crisismomenten om veranderingen door te voeren. Er

is aangegeven, dat het bij beleidsleren vaak een enorm

voordeel is om syntheses te maken van een variatie

aan gevonden oplossingen in diverse landen. Van

belang is de institutionele verenigbaarheid van het

transplantaat met zijn nieuwe omgeving. Het belangrijkste

motief om in al deze drie aspecten ‘juist’ te

handelen is om het overdrachtsproces in goede banen

te leiden. Alleen dan is het mogelijk om een beleidsinitiatief,

of dat nu regelgeving is, een programma

of een reeks concepten, goed te laten opnemen in de

nieuwe institutionele omgeving. Zaken die op papier

zijn gezet, gaan niet uit zichzelf leven. Ze moeten in

de hoofden van mensen gaan leven zodat conceptuele

en sociale werkelijkheid gecreëerd kunnen worden en

waarvan men na afloop de gevolgen kan ondervinden.

Indien dat het geval is, institutionaliseert een transplantaat

en raakt het vergroeid met zijn omgeving.

De in dit artikel genoemde factoren kunnen daaraan

een cruciale bijdrage leveren. Dat neemt niet weg dat

hiermee nog niets is gezegd over de kwaliteit van een

beleidsconcept of een serie initiatieven. Dat is een

vraagstuk dat gaat over inhoudelijke planvorming en

beleidsanalyses dat minstens even relevant is maar

buiten het bestek van dit artikel valt.

Martin de Jong (w.m.dejong@tudelft.nl) is universitair hoofddocent

beleid, organisatie en management bij de Faculteit Techniek, Bestuur en

Management van de TU-Delft.

Literatuur

Arribas, L. (2002) ‘Importing the French retail planning model to Spain’, M. de

Jong, K. Lalenis & V. Mamadouh (red.) The theory and practice of institutional

P. 164

transplantation, Kluwer Academic Press, Dordrecht, p. 87-101

Bueren, E. van, F. Bougrain & T. Knorr-Siedow (2002) ‘Sustainable

neigbourhood rehabilitation in Europe: From simple toolbox to multilateral

learning’, M. de Jong, K. Lalenis & V. Mamadouh (red.) The theory and practice

of institutional transplantation, Kluwer Academic Press, Dordrecht, p. 263-280

Castles, F.G. (red.) (1993) Families of nation, Dartmouth, Aldershot

Dolowitz, D. & D. Marsh (2000) ‘Learning from abroad: The role of policy

transfer in contemporary policy-making’, Governance: An International Journal

of Policy and Administration, jg. 13, nr. 1, p. 5-24

Groenewegen, J. & M. de Jong (2008) ‘Assessing the potential of new

institutional economics to explain institutional change: the case of road

management liberalization in the Nordic countries’, Journal of Institutional

Economics, jg. 4, nr. 1, p. 51-71

Hofstede, G. & G.J. Hofstede (2005) Cultures and organizations; Software of the

mind, Mc Graw Hill, New York

Huntington, S. (1996) The clash of civilizations, Harvard University Press,

Cambridge

Jacoby, W. (2000) Imitation and politics; redesigning modern Germany,

Cornell University Press, Ithaca, NY

Jong, M. de & J. Edelenbos (2007) ‘An insider’s perspective of multilateral

learning in a European expert network’, European Planning Studies, jg. 15, nr.

5, p. 687-706

Jong, M. de & N. Haran (2002) ‘An American in London; Why a London

Underground replay of the New York Subway refurbishment was unsuccessful’,

M. de Jong, K. Lalenis & V. Mamadouh (red.) The theory and practice of

institutional transplantation, Kluwer Academic Press, Dordrecht, p. 215-230

Knill, C. (2001) The Europeanization of national administrations: patterns of

institutional change and persistence, Cambridge University Press, Cambrigde

Kroesen, O., M. de Jong & J. Waaub (2007) ‘Cross-national policy transfer to

developing countries’, Knowledge, Technology and Policy, jg. 19, nr. 4, p. 137-142

Radaelli, C.M. (2004) ‘The diffusion of regulatory impact assessment – best

practice or lesson-drawing?’, European Journal of Political Research, jg. 43,

nr. 4, p. 723-747

Rose, R. (2005) Learning from comparative public policy, Routledge, London

Stead, D., M. de Jong & I. Reinholde (2008) ‘Urban Transport Policy Transfer in

Central and Eastern Europe’, disP, nr.172

Stone, D. (2004) ‘Transfer agents and global networks in the

‘transnationalization’ of policy’, Journal of European Public Policy, jg. 11, nr. 3,

p. 545-566

Watson, A. (1993) Legal transplants: An approach to comparative law,

University of Georgia Press, Athens, GA

Zweigert, K. & H. Kotz (1998) An introduction to comparative law, Clarendon

Press, Oxford


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Advertentie

P. 165

CURSUSAANBOD VAN

Het Eggens Instituut voor Juridisch Postacademisch

Onderwijs UvA en Juritas kenniscentrum voor

bestuursrecht

Gemeenten aan de slag met de nieuwe Wro

verdiepingscursus: slim planologische besluiten nemen

De tweedaagse cursus behandelt de gevolgen van de nieuwe Wro inclusief de daarvan deel

uitmakende Grondexploitatiewet voor de planologische besluitvorming en ook de toenemende

noodzaak om milieuaspecten bij planologische besluiten te betrekkingen; deze biedt een overzicht

van de formele en inhoudelijke juridische risico’s.

De cursus is bestemd voor gemeenteambtenaren met ervaring inzake de planologische besluitvorming,

de daarmee samenhangende vergunningen, alsmede grondzaken.

Data: woensdag 18 en 25 juni 2008

Cursusprijs: € 995,-

Locatie: Faculteit der Rechtsgeleerdheid UvA

Aanmelding via de website van het Eggens Instituut UvA: www.jur.uva.nl/eggens

of via de website van Juritas: www.Juritas.nl

Luchtkwaliteit

actualiteiten en achtergronden

De cursus behandelt onder meer de eisen voor luchtkwaliteit en het onderzoek daarnaar, en de

daarbij toe te passen methoden en besluit- en rechtsbeschermingprocedures; met veel aandacht

voor actuele ontwikkelingen in jurisprudentie en wetgeving. Deze is bestemd voor juristen

werkzaam op het gebied van de ruimtelijke ordening, grondzaken en het milieurecht.

Datum: dinsdag 24 juni

Tijd: 12.30 - 17.30 uur

Cursusprijs: € 395,-

Locatie: Faculteit der Rechtsgeleerdheid UvA

Aanmelding via de website van het Eggens Instituut UvA: www.jur.uva.nl/eggens

of via de website van Juritas: www.Juritas.nl


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten

P. 166

Stedelijkheid in

grote projecten

Stan Majoor

Foto boven: Forum Port (bron: Forum Barcelona), Foto onder: Ørestad (bron: Ørestadsselskabet)


Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten

P. 167

Wie heeft er niet liever een levendig gebied dan een saaie kantoorlocatie? Ambities

voor stedelijkheid in grootschalige ruimtelijke ontwikkelingsprojecten zijn er dan

ook te over. Toch lijkt er een groot gat tussen ‘een goed idee’ en de uitvoering. In

drie Europese cases zijn stedelijke ambities in grootschalige projecten onderzocht

in relatie tot de manier waarop besluitvorming georganiseerd is. Juist het gebrek

aan procesmatige vernieuwing leidt ertoe dat nieuwe stedelijkheid veelal een

onverbonden innovatie blijft.

Grootschalige ruimtelijke projecten om

nieuwe locaties voor economische groei te

realiseren nemen een prominente plek in

op de beleidsagenda van ambitieuze metropolitane

regio’s in Europa. In Nederland

kan bijvoorbeeld worden gedacht aan

de ontwikkeling van de Kop van Zuid in

Rotterdam, de Amsterdamse Zuidas of de

plannen voor ‘Nieuwe Sleutelprojecten’

rond de toekomstige stations van de hogesnelheidstrein.

Enerzijds zijn deze projecten

een gevolg van onderliggende processen

van economische internationalisering

en ruimtelijke concurrentie, anderzijds

is het onmogelijk ze te begrijpen zonder

kennis te hebben van de lokale culturele

en institutionele omgeving en planningcultuur

waarin zij vorm krijgen. De

recente generatie Europese grootschalige

ruimtelijke ontwikkelingsprojecten wordt

vaak bekritiseerd vanwege hun gesloten

neo-corporatistische besluitvormingsarena’s.

Tegelijkertijd worden de ruimtelijke

resultaten vaak gezien als eenzijdig en

exclusief (veel kantoren, dure appartementen)

en vooral weinig ‘stedelijk’ (Moulaert

e.a., 2003; Salet & Gualini, 2007).

De afgelopen jaren is er groeiende aandacht,

niet alleen in Nederland maar ook

daarbuiten, om op een radicalere manier

stedelijke aspecten als menging, dichtheid

en diversiteit in deze projecten te vergroten.

Dit idee wordt ‘nieuwe’ stedelijkheid

genoemd, omdat het – na een periode

waarin functiescheiding het belangrijkste

onderliggende idee van ruimtelijke

ordening was – probeert de gemengde stad

uit te vinden in een nieuw tijdsbestek. De

belangrijkste vraag is in hoeverre nieuwe

stedelijkheid meer is dan alleen een ideaal

van planners over een door hen nastrevenswaardig

geachte materiële uitkomst.

Dit is namelijk een lot dat kleeft aan vele

goed bedoelde inhoudelijke planconcepten

die naïef blijven over de onderliggende

structuren in de maatschappij (Fainstein,

2000). In dit artikel wordt de ambitie voor

stedelijkheid in grote projecten dan ook

niet zozeer als een stedenbouwkundige of

architectonische uitdaging geanalyseerd,

maar vooral als een vraag hoe een dergelijk

idee zich verhoudt tot de manier waarop

deze projecten ontwikkeld worden. Dit

is onderzocht in de projecten Zuidas in

Amsterdam, Ørestad in Kopenhagen en

Forum in Barcelona (Majoor, 2008a).

Alle drie zijn casussen waar ambitie voor

stedelijkheid een belangrijk inhoudelijk

concept is geweest in de oorspronkelijke

plannen (tabel 1).

Sociale normen

Het eerst punt van onderzoek is een analyse

van de inhoudelijke ideeën die leidend

waren in de ontwikkeling van deze projecten.

Nieuwe stedelijkheid was één van deze

ideeën, maar hoe was dit precies vormge-


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten

P. 168

Tabel 1 Programmatische aspecten van de drie casestudies

Project Soort locatie Geplande functiemix Speciale investeringen

Amsterdam: Zuidas

(1995-2030)

Kopenhagen: Ørestad

(1998-2030)

Barcelona: Forum

(1999-2010)

Strook aan beide kanten zuidelijke

ringweg en railcorridor. Gelegen tussen

stadscentrum en luchthaven.

Langwerpige strook in en langs voormalig

groengebied. Connectie tussen binnenstad

aan de noordzijde en vliegveld aan zuidzijde.

Strategisch gesitueerd langs nieuwe

transportcorridor naar Zweden.

Voormalig industrieel gebied, waar

Avinguda Diagonal de kust bereikt. Gebied

gedomineerd door drie installaties:

vuilverbranding, waterzuivering en

energiecentrale.

geven, met welke andere concepten was

dit verbonden en in hoeverre vormde

dit een aanvulling of een belemmering

voor de ontwikkeling van de stedelijke

ambitie? Inhoudelijke ideeën staan nooit

op zichzelf, ze zijn altijd verbonden aan

(groepen van) partijen die deze in onderlinge

interacties vormen en bevechten.

Daarom is het belangrijk te onderzoeken

welke partijen meedoen en welke niet,

welke doelen, middelen en vormen van

macht deze partijen hebben en hoe de

besluitvorming is georganiseerd.

Deze inhoudelijke en procesmatige

analyse is verrijkt met een studie naar

de leidende sociale normen in deze

drie projecten. Sociale normen vormen

een normatief referentiekader voor het

handelen van personen en partijen in

bepaalde situaties (Hecher & Opp, 2001).

Ze zijn één van de leidende begrippen in

de sociale wetenschappen om processen

van maatschappelijke orde en verandering

te begrijpen (Coleman, 1990).

- 1.091.700 m2 kantoren

- 1.171.700 m2 woningen

- 485.020 m2 voorzieningen:

winkels, musea,

universiteitsgebouwen

- 1.800.000 m 2 kantoren

- 400.000 m 2 woningen

- 400.000 m 2 voorzieningen:

universiteit, concertzaal

- 250.000 m 2 woningen

- 167.000 m 2 kantoren

- 270.000 m 2 andere functies:

conferentie centrum, hotels, Aanleg van nieuwe jachthaven, grootschalige

winkels, universiteit openbare ruimten.

Etiquette wordt bijvoorbeeld vaak gezien

als een (samenstel) van sociale normen

die gedrag van mensen beïnvloeden en

ook voor een deel voorspelbaar maken.

Ze worden gehandhaafd binnen een

groep door tal van directe en indirecte

belonings- en stafmechanismen. Hoewel

sociale normen bepaalde vormen van

gedrag duurzaam structureren en

conserveren zijn ze bijna nergens ‘een

gegeven’. Hun betekenis evolueert

in praktijken van interactie. Ook in

processen van ruimtelijke ontwikkeling

en ordening – normatieve activiteiten

pur sang meestal – zijn tal van sociale

normen actief die beïnvloeden welk

gedrag in een bepaalde situatie acceptabel

wordt geacht voor een partij, welke

soort ruimtelijke maatregelen worden

overwogen bij een bepaald probleem

of welke partijen logischerwijs worden

betrokken bij bepaalde processen. In

hoeverre heeft het idee van nieuwe

stedelijkheid zich in deze drie casussen

ontwikkeld van een initieel voorstel tot

Uitbreiding van de capaciteit van de snelweg en

het spoor, nieuwe metroverbinding met centrum.

Voorstel om alle infrastructuur in een 1,2 kilometer

lange tunnel aan te leggen.

Nieuw metro systeem verbindt gebied met

stadscentrum. Nieuw station langs spoor

naar Zweden. Compleet nieuwe weg- en

waterstructuur.

Ondertunneling ringweg ter hoogte van project.

Nieuw metrostation, nieuwe tramverbinding met

binnenstad. Upgrading van de drie installaties.


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten

P. 169

Het prestigieuze Mahler 4 project aan de Zuidas (foto Daniela Wullers)

een sociale norm, of, in andere woorden,

tot een vorm van gedrag ‘zoals het hoort’

in de optiek van de investerende partijen,

met bijbehorende sociale straf- en

beloningsmechanismen; of is er een groot

verschil waarneembaar tussen retoriek en

realiteit?

Particuliere stedelijkheid in

Zuidas

De Zuidas in Amsterdam is één van de

grootste en meest complexe hedendaagse

ruimtelijke herstructureringsprojecten

in Nederland. Het project komt sterk

uit een particuliere koker. Tegen de

wil van de gemeente Amsterdam in

kozen belangrijke investeerders begin

jaren negentig voor dit relatief lege en

uitstekend bereikbare gebied, strategisch

gelegen tussen binnenstad en Schiphol. In

het project Zuidas worden drie inhoudelijke

hoofddoelstellingen nagestreefd: de

ontwikkeling van een nieuw zakelijk centrum

voor Amsterdam met nationale en

internationale pretenties, de ontwikkeling

van een intensief bebouwde, gemengde

stedelijke zone en de ontwikkeling van een

infrastructuurproject. De organisatie van

het project was in de eerste fase heel sterk

gericht op de besluitvorming tussen de

gemeente Amsterdam en enkele belangrijke

particuliere investeerders (ABN

AMRO, ING). Zij vormden een intensief

samenwerkingsverband en door een gunstig

economisch tij ontwikkelde de Zuidas

zich snel. In een vroege fase ontstond het

plan om de centrale infrastructuurbundel

volledig in het gebied te integreren

door middel van een tunnel met daarop

bebouwing, het zogenaamde dokmodel.

Door het ‘verdwijnen’ van deze fysieke

barrière met bijbehorend geluid en stof

zou een aaneengesloten stedelijk gebied

kunnen worden ontwikkeld, een nieuw

tweede stadscentrum voor Amsterdam.

Vanaf 2003 haakte de nationale overheid

schoorvoetend aan in het project, in een

poging een publiek-particuliere maatschappij

te vormen om het dokmodel te

bouwen en te ontwikkelen.

Publieke stedelijkheid in

Ørestad

Begin jaren negentig begon Kopenhagen

een actieve rol te spelen in de grensoverschrijdende

Øresund samenwerking

samen met de zuid-Zweedse regio Skåne.

Het Ørestad project, strategisch geleden

bij de nieuwe brug over de Sont naar

Malmö, was een belangrijke component

hierin. Het project kende twee hoofddoelstellingen:

het zou een belangrijk

economisch zwaartepunt worden voor

kantoren en andere functies in de zich

snel ontwikkelende Øresund regio en

de opbrengsten van deze ontwikkeling

zouden gebruikt worden voor de

bekostiging van een nieuw openbaar


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten

P. 170

Foto’s: Ørestad (bron: Ørestadsselskabet)

vervoerssysteem voor Kopenhagen, de

metro. In tegenstelling tot Zuidas was

Ørestad vooral een publiek geleid ontwikkelingsproject.

De gemeente Kopenhagen

en de nationale overheid richtten samen

de Ørestad Ontwikkelingsmaatschappij

op. Via goedkope, door de staat gegarandeerde

leningen bouwde deze allereerst

het nieuwe metrostelsel. Vanaf 2000

werden de eerste kavels in het lege Ørestad

gebied uitgegeven en verwacht werd dat

in een periode van dertig jaar het gebied

zich zou ontwikkelen tot een belangrijke,

nieuwe stedelijke zone in Kopenhagen.

Maatschappelijke stedelijkheid

in Forum

Met het Forum project trachtte Barcelona

zijn internationale faam in het ontwikkelen

van grootschalige evenementen, zoals de

Olympische Spelen van 1992, te gebruiken

voor stedelijke ontwikkeling. Ten opzichte

van de andere casussen kent het een veel

kleiner vastgoedprogramma. Stedelijkheid

is vooral gedefinieerd als het creëren van

nieuwe openbare ruimten in het centrale

gebied en een serie van meer conventionele

vastgoedprojecten daar omheen. Forum

werd ontwikkeld rond drie inhoudelijke

ideeën: als een fysiek regeneratieproject

voor een oud industrieel gedeelte van

Barcelona, als een (inter)nationaal en

lokaal cultureel massa evenement en als

een project van belangrijke ecologische

investeringen. Organisatorisch werd er een

sterke scheiding doorgevoerd tussen de

partijen die verantwoordelijk waren voor

de fysieke transformatie en het culturele

evenement. In een vroeg stadium werd de

ontwikkeling van het gebied aan het Wereld

Cultuur Forum evenement gekoppeld. Dit

nieuwe, door de gemeente zelf bedachte en

door UNESCO gesteunde grootschalige

evenement zou in het voorjaar van 2004

gedurende vier maanden in het gebied

worden georganiseerd. Dit vooruitzicht

werd vooral strategisch benut om extra

financiële middelen van andere overheidslagen

te mobiliseren om snel in het gebied

te investeren en het gereed te maken om in

2004 miljoenen bezoekers te ontvangen.

Teleurstellende stedelijkheid

Ondanks de vele plannen voor nieuwe stedelijkheid

toont een bezoek aan deze drie

projecten aan dat ze, na ongeveer tien jaar

in ontwikkeling, nog nauwelijks stedelijk

zijn. De Zuidas is economisch succesvol,

maar kent tot nu toe vooral kantoren,

terwijl de openbare ruimte versnipperd is

en leeg buiten kantooruren. In Ørestad zijn

er bemoedigende resultaten gehaald in het

noordelijk deel van het project waar rond

een nieuwe universiteit en enkele publieksgebouwen

een aardig gemengd stedelijk

gebied is ontstaan met woningen, kantoren

en aantrekkelijke openbare ruimte. Het

door planners zo vurig nagestreefde leven-


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten

P. 171

Forumgebouw (bron: Forum Barcelona)

dige centrumgebied is echter nog totaal niet

van de grond gekomen. In Barcelona geeft

het gebied momenteel een spookachtige

indruk. Na afloop van het Forum evenement

overheersen immense lege pleinen,

terwijl rondom het project vooral dure

hotels, een winkelcentrum en woontorens

staan die zich van het gebied lijken af

te keren. Uiteraard beloven alle drie de

projecten beterschap. In Amsterdam

wordt gehoopt op het dokmodel om een

gemengd stedelijk centrumgebied te

ontwikkelen. In Kopenhagen en Barcelona

moeten ook nog vele delen van de plannen

worden uitgevoerd. Betrokkenen wijzen

er terecht op dat je nieuwe stedelijkheid

ook niet kan ‘bouwen’. Het heeft te maken

met voor planners veel ongrijpbaardere

aspecten van het gebruik en de identificatie

van economische ruimte. Toch lijkt het

overduidelijk dat in deze drie projecten de

ideeën van nieuwe stedelijkheid (nog) niet

zijn uitgegroeid tot een sociale norm die het

gedrag van de investerende partijen sterk

heeft beïnvloed. In alle drie de gevallen zijn

ruimtelijke investeringen gepleegd die ver

af staan van deze oorspronkelijke ideeën.

Retoriek of actie?

Hoe kunnen we dit verschil tussen retoriek

en actie verklaren? Als we de inhoudelijke

ideeën achter de drie projecten vergelijken


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten

P. 172

zien we overeenkomstige ambities voor de

integratie van economische en stedelijke

ontwikkeling met infrastructuur. Deze

keuze is een logische: een voorwaarde

voor stedelijkheid is het organiseren van

een brandpunt van stromen van mensen

en activiteiten. In Zuidas en Ørestad was

stedelijkheid vooral een idee van planners

om het vastgoedprogramma te mengen

rondom een knooppunt. In Barcelona

bestond daarnaast een bredere programmatische

en maatschappelijke strategie. Via

het Forum evenement zouden miljoenen

bezoekers en tv-kijkers nationaal en internationaal

bekend raken met de transformatie.

Daarnaast was het plan om tal van

groepen te betrekken bij de voorbereiding.

Alle drie de projecten kenden echter cruciale

hiaten in hun organisatie die de ambitie

voor nieuwe stedelijkheid hinderde. In

Amsterdam resulteerde een gebrekkige

relatie van de Zuidas met de nationale

overheid tot een jarenlange stilstand

over het belangrijke dokmodel dossier.

Ørestad werd gehinderd door een sterk

bij de verwachting achterblijvende vraag

naar kantoren. In combinatie met grote

budgetoverschrijdingen voor de metro

kwam de Ørestad ontwikkelingsmaatschappij

in financiële problemen en was

deze genoodzaakt tot aanpassingen aan

de oorspronkelijke intenties voor nieuwe

stedelijkheid. De korte termijn opbrengsten

werden vergroot door veel dure woningen

en, op de meest prominente plek, een groot

naar binnen gekeerd winkelcentrum. Via

het Forum evenement waren in Barcelona

kansen om twee van de opvallende

zwakheden van dit soort projecten te

voorkomen: hun gebrekkige relatie met de

maatschappij waarvoor ze ‘stedelijk’ willen

worden en een gebrek aan bezoekerspoten-

tieel die stedelijke functies ondersteunen.

Het Forum evenement werd echter negatief

ontvangen en uiteindelijk vormgegeven in

een zeer gesloten besluitvormingsproces.

In combinatie met een gebrek aan ideeën

voor het gebied na afloop van het evenement

in 2004, leidde dit tot een breed

gedragen gevoel van teleurstelling bij de

stadsbevolking en kritiek dat het project

niets bijdroeg aan de problemen waarmee

de stad kampte (Majoor, 2008b).

Onverbonden stedelijkheid

Het onderzoek toont daarmee dat de

ambitie voor nieuwe stedelijkheid in deze

drie projecten tot nu toe een ‘onverbonden

innovatie’ is gebleven. Het concept is zeker

nog niet uitgegroeid tot een sociale norm

die het gedrag van partijen duurzaam

structureert met bijbehorende straf- en

beloningsmechanismen. Dit komt

vooral omdat nieuwe stedelijkheid niet is

verbonden aan vernieuwende aanpakken.

Zoals met zoveel planconcepten kunnen

stedelijke aspecten moeilijk top-down

worden ‘afgedwongen’, al helemaal niet

in projecten waar overheden smachten

om particuliere investeringen. Het idee

moet zich bewijzen in de interactie tussen

partijen en de subtiele machtsprocessen

over de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling

van een gebied (Gualini & Majoor,

2007). De basis hiervoor is natuurlijk

enerzijds een positieve inhoudelijke

overweging van partijen ten opzichte van

het planconcept. Als we kijken naar de nu

meestal aanwezige partijen zijn zwakke

aanwijzingen te bespeuren dat individuele

particuliere investeerders en gebruikers

meer geïnteresseerd raken in de ontwikkeling

van stedelijkheid in dergelijke plekken,

bijvoorbeeld omdat dit leidt tot een

aangenamere werkomgeving, een speciale


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Stedelijkheid in grote projecten

P. 173

uitstraling of omdat menging investerings-

en beleggingsrisico’s kan verminderen.

Wat echter vaak ontbreekt om de

volgende stap te zetten zijn procesmatige

innovaties waardoor situaties ontstaan

waarin betrokken partijen elkaar

aanspreken op de stedelijke kwaliteiten

in plannen en collectieve actie in die

richting ontstaat. Om dit te stimuleren

is het bijvoorbeeld belangrijk kritisch te

kijken naar de toegang tot planprocessen.

Wie mag meedoen, bepaalt voor een

groot deel welke inhoudelijke ideeën op

tafel liggen en beïnvloedt daarmee sterk

welk gedrag acceptabel wordt geacht

binnen een project. In dit opzicht zijn de

resultaten in de drie cases teleurstellend,

vooral omdat de participanten in deze

processen beperkt blijven tot de direct

investerende partijen. Het gevaar is dan

dat nieuwe stedelijkheid beperkt blijft

tot het ‘opleuken’ van kantoorlocaties

met enkele zorgvuldig geselecteerde

stedelijke functies, maar verder weinig

om het lijf heeft.

Meer open planprocessen waarin ook

plaats is voor toekomstige gebruikers,

maatschappelijke groepen en culturele

partijen, leveren waarschijnlijk betere

condities op voor een radicalere

invulling van stedelijkheid. Dit kan

uiteindelijk ook leiden tot een grotere

maatschappelijke acceptatie en identificatie

met deze projecten. Een dergelijke

aanpak hoeft op de lange termijn niet

tegengesteld te zijn aan de belangen van

dominante particuliere investeerders.

De nu zo gewaardeerde stedelijke

centra in Amsterdam, Kopenhagen en

Barcelona zijn juist door een continue

soms heftige maatschappelijke strijd

gevormd. Ze kenmerken zich de laatste

decennia ook door nieuwe economische

vitaliteit, juist ook door hun karakteristieke

gemengde fijnmazige milieus waar plaats

is voor diverse groepen en leefstijlen.

Nieuwe stedelijkheid in grote projecten is

zeker geen doel op zich, maar kan, indien

beter maatschappelijk verbonden, een

interessant planconcept zijn dat inspireert

om deze plekken werkelijk een bredere

maatschappelijke agenda mee te geven.

Stan Majoor (s.j.h.majoor@uva.nl) is verbonden aan

de Afdeling Geografie, Planologie en Internationale

Ontwikkelingsstudies van de Universiteit van Amsterdam.

Momenteel is hij visiting assistant professor aan The

University of Hong Kong.

Literatuur

Coleman, J.S. (1990) Foundations of Social Theory, Harvard

University Press, Cambridge, MA

Fainstein, S.S. (2000) ‘New directions in planning theory’,

Urban Affairs Review, jg. 35, nr. 4, p. 451-478

Gualini, E. & S.J.H. Majoor (2007) ‘Innovative practices in large

urban development projects: conflicting frames in the quest

for ‘new urbanity’’, Planning Theory and Practice, jg. 8, nr. 2,

p. 297-318

Hechter, M. & K. Opp (red.) (2001) Social Norms, Russell Sage

Foundation, New York City

Majoor, S.J.H. (2008a) Disconnected Innovations, New

urbanity in large-scale development projects: Zuidas

Amsterdam, Ørestad Copenhagen and Forum Barcelona,

Eburon, Delft

Majoor, S.J.H. (2008b) ‘A cultural approach to city building:

lessons from Forum Barcelona’, J. Boomgaard (red.) Highrise

and common ground: art and the Amsterdam Zuidas area,

Valiz, Amsterdam

Moulaert, F., A. Rodríguez & E. Swyngedouw (red.) (2003)

The Globalized City: Economic restructuring and social

polarization in European cities, Oxford University Press,

Oxford

Salet, W. & E. Gualini (red.) (2007) Framing Strategic Urban

Projects. Learning from current experiences in European

urban regions, Routledge, London


Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?

P. 174

Mark Nijenhuis

Waar is het residu?


Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?

P. 175

Ruimtelijke ambities worden gefinancierd uit grondexploitaties. Een ruim

opgezette wijk met een goede openbaar vervoer voorziening, voldoende parken,

parkeerplekken en speelplekken vergen grote investeringen. Het lijkt op het eerste

gezicht dan ook niet vreemd dat deze ambities financieel niet allemaal door de

grondexploitatie gedragen kunnen worden. Maar dat is het wel! In ieder geval voor

grondexploitaties van woonwijken die in het afgelopen decennium zijn gerealiseerd.

De winsten op grote woningbouwprojecten

waren het afgelopen decennium voor sommige

partijen buitengewoon hoog. De winsten

ontstonden door de sterke toename

van woningprijzen en de gelijktijdig veel

minder sterke stijging van de bouwkosten.

Deze marktontwikkelingen leidden tot een

grote residuele waarde die door een aantal

partijen als winst kon worden geïncasseerd.

Veel grondexploitanten, waaronder veel

gemeenten, deelden hier ogenschijnlijk niet

in mee. Grondexploitaties laten immers

lang niet altijd rooskleurige cijfers zien en

in een aantal gevallen moest de ambitie

van de plannen zelfs worden bijgesteld. Het

‘dossier Vinex’ van de Volkskrant (2006)

bevat hierover vele voorbeelden.

Het is de vraag hoe het mogelijk is dat

grondexploitanten onder deze gunstige

marktomstandigheden er niet in slaagden

betere financiële resultaten te behalen.

De grondexploitatie

In grondexploitaties wordt grond verworven,

bouwrijp gemaakt en uiteindelijk

worden inkomsten verkregen uit de

verkoop van bouwkavels. De looptijd van

grondexploitaties is lang en omkleed met

veel onzekerheden. Vanwege deze onzekerheden

worden doorgaans voorzichtige

aannames gedaan ten aanzien van de

toekomstige inkomsten. Het is gebruikelijk

dat in grondexploitaties gerekend wordt

met een jaarlijkse toename van de verkoopwaarde

van bouwkavels onder het normale

inflatiepercentage. Vaak wordt rekening

gehouden met een jaarlijkse stijging van de

waarde tussen één en twee procent.

De grondexploitatie wordt uitgevoerd door

de grondexploitant. In het verleden was dit

vrijwel altijd de gemeente. Tegenwoordig

wordt een grondexploitatie vaak door private

partijen, al dan niet in samenwerking

met een gemeente, uitgevoerd. Bij de start

van een project moet de grondexploitant

aantonen dat sprake is van een financieel

haalbare grondexploitatie. Hiervoor

dienen zowel de verwachte uitgaven als de

verwachte inkomsten goed onderbouwd in

kaart te worden gebracht en tevens wordt

aangegeven wanneer deze naar verwachting

plaatsvinden. Zonder aangetoonde

financiële haalbaarheid wordt een bestemmingsplan

niet goedgekeurd en kan er niet

worden gebouwd.

Residuele grondwaarde

De waarde van bouwkavels kan worden berekend

aan de hand van de residuele grondwaardetheorie

(Ricardo, 1821). Deze theorie

laat zien dat de waarde van bouwkavels

een afgeleide is van ontwikkelingen op de

woningmarkt en de bouwmarkt. De waarde

van een bouwkavel is het verschil tussen de

waarde van een woning en de bouwkosten

van die woning. Wanneer de waarde van


Rooilijn

woningen sterker stijgt dan de bouwkosten,

neemt de grondwaarde toe.

De prijzen van woningen zijn sinds 1996

gemiddeld met bijna acht procent per jaar

gestegen. Dit was mogelijk doordat de

inkomens van huishoudens stegen, de rente

daalde en de financieringsmogelijkheden

sinds het begin van de jaren negentig

werden verruimd (Verbruggen e.a., 2005;

Zweedijk, 2005). Doordat deze factoren

wijzigden, konden huishoudens voor hetzelfde

deel van hun inkomen veel meer geld

lenen. Deze toegenomen betaalcapaciteit

vertaalde zich op de woningmarkt in hogere

woningprijzen.

In 1996 bedroeg de waarde van een gemiddelde

nieuwbouwwoning circa 140.000

euro. De bouwkosten van deze woning

bedroegen in totaliteit circa 120.000 euro,

waardoor de grondwaarde destijds 20.000

euro bedroeg. De waarde van woningen is

sindsdien fors gestegen. Hier moet echter

worden opgemerkt dat de gemiddelde

nieuwbouwwoning tegenwoordig aanzienlijk

groter is dan in 1996. Gecorrigeerd

voor dit gegeven bedraagt de waarde van

een gemiddelde nieuwbouwwoning in 2006

circa 340.000 euro. De gemiddelde totale

bouwkosten zijn sindsdien toegenomen

tot circa 223.000 euro. De grondwaarde

is daarmee toegenomen van 20.000 tot

117.000 euro (figuur 1).

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?

P. 176

Deze grondwaardestijging komt neer op

circa negentien procent per jaar. Dit is

aanzienlijk meer dan de ramingen van

één tot twee procent van de grondexploitatie

uit 1996.

Het grote verschil tussen de oorspronkelijke

aannames en de feitelijke

ontwikkelingen heeft ervoor gezorgd dat

bij woonwijken een financieel surplus

kon ontstaan. Dit residu bedraagt bij

een woonwijk van enige omvang, met

bijvoorbeeld 10.000 woningen, ruwweg

vijfhonderd miljoen euro. Indien een

grondexploitant de bouwkavels voor de

feitelijke grondwaarde verkoopt, komt dit

residu in de grondexploitatie terecht. Het

eindresultaat van de grondexploitatie zal

dan dus vijfhonderd miljoen euro hoger

zijn dan het oorspronkelijk verwachte

eindresultaat. Het is daarom vreemd dat

grondexploitaties van Vinex-wijken onder

deze gunstige marktomstandigheden

geen positieve miljoenensaldo’s laten

zien, ruimtelijke ambities niet kunnen

financieren en er soms zelfs financiële

tekorten ontstaan. De vraag rijst waar de

miljoenen euro’s gebleven zijn.

In de eerste plaats is de prijs van ruwe

bouwgrond hoog. Een deel van het residu

lekt reeds bij de start van een project weg

doordat grondexploitanten een hoge

verwervingsprijs voor ruwe bouwgrond

moeten betalen. Grondeigenaren die


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?

P. 177

Figuur 1 Stichtingskosten nieuwbouwwoningen

1996 versus 2006 (Bron: NVM, CBS)

e 400.000

e 350.000

e 300.000

e 250.000

e 200.000

e 150.000

e 100.000

e 50.000

0

1996 2006

BTW Winst & risico Bijkomende kosten

Bouwkosten Grondwaarde

door een gemeente onteigend worden

kunnen vanwege de Nederlandse onteigeningswetgeving

aanspraak maken op de

verwachtingswaarde van de toekomstige

woningbouwbestemming. Deze waarde

is aanzienlijk hoger dan de agrarische

waarde. Daarnaast is het recht om te mogen

bouwen door dezelfde onteigeningswetgeving

gekoppeld aan het grondeigendom.

De concurrentie om schaarse bouwrechten

is verplaatst naar de grondmarkt (Segeren,

2007). Ontwikkelaars worden hierdoor

gedwongen grond te kopen om te kunnen

voortbestaan, waardoor zij minimaal

dezelfde prijs bieden als de waarde op basis

van onteigeningswetgeving of zeer vroegtijdig

grond aankopen, op een moment

dat de woningbouw nog onzeker is. Door

de onzekerheid komt het veelvuldig voor

dat marktpartijen gronden aankopen die

uiteindelijk niet ontwikkeld worden. Door

deze grondspeculatie, waarbij naarmate

meer zekerheid bestaat over een nieuwe

woningbestemming de waarde van de

grond hoger wordt, kunnen individuele

grondeigenaren extreem worden verrijkt.

Een andere reden is dat, in tegenstelling

tot de verwachting, de grondopbrengst

in de praktijk wordt bepaald door grondprijsafspraken

en niet door marktontwikkelingen

(zie ook De Greef, 2005). Over

de wijze waarop de prijs van bouwkavels

tijdens de looptijd van het project wordt

bepaald, worden doorgaans bij de start

van het project afspraken gemaakt. Deze

afspraken gelden vaak voor de gehele

looptijd en bepalen zo de inkomsten van de

grondexploitatie. Vaak wordt afgesproken

dat kavelprijzen niet worden berekend

volgens de residuele grondwaardemethode.

Andere methoden zoals grondquotes en

vastgestelde kavelprijzen worden veel

gehanteerd. De marktontwikkelingen

worden zo buitengesloten waardoor de prijs

van bouwkavels niet meer gelijk is aan de

soms veel hogere residuele grondwaarde.

Dat deze afspraken tot stand kunnen

komen heeft een aantal oorzaken. Eén

daarvan is de risicoperceptie van de betrokken

partijen en de bereidheid van deze

partijen om risico’s te dragen. Een grondexploitant,

zoals de gemeente, kan risico’s

willen vermijden en bij de start van een

project vaste grondprijzen overeenkomen

voor de rest van het project. Mits hierover

de juiste afspraken worden gemaakt (Rust,

2005), komt het marktrisico bij de bouwende

partijen te liggen. Als vergoeding

van dit risico kunnen bouwende partijen

profiteren van grondwaardestijgingen als

deze hoger zijn dan de afgesproken waarden.

Ook moet in acht worden genomen

dat in de traditionele gemeentelijke grondexploitatiepraktijk

vrijwel altijd behoudend

wordt gerekend. Door de gewoonte om de

toekomstige grondopbrengsten voorzichtig

in te schatten, is in de jaren negentig bij


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?

P. 178

het maken van grondprijsafspraken door

gemeentelijke grondexploitanten waarschijnlijk

nooit serieus rekening gehouden

met de mogelijkheid van explosief stijgende

grondwaarden, zoals die optraden in

de periode sinds het midden van de

jaren negentig. Tegenwoordig worden

toekomstige grondwaardestijgingen in

grondexploitaties nog steeds behoudend

ingeschat. Grondprijsafspraken die

momenteel worden gemaakt houden wel

meer rekening met het optreden van hogere

grondwaardestijgingen.

Tenslotte geldt dat ontwikkelaars die

tijdig veel grond hebben verworven op

een locatie waar woningen gebouwd

worden, hun doel hebben bereikt. Zij

hebben via het zelfrealisatiebeginsel van

de onteigeningswetgeving bouwrechten

verkregen en hebben het recht de woningen

grotendeels naar eigen inzicht te ontwikkelen.

Winstmaximalisatie is daarbij een

belangrijke drijfveer. Echter, een gemeente

heeft háár doel dan nog niet bereikt. Een

gemeente wenst doorgaans zelf zoveel

mogelijk te bepalen hoe een wijk eruit komt

te zien, winstmaximalisatie is daarmee

vaak strijdig. Om de invulling van een

wijk te kunnen bepalen heeft de gemeente

de grond van de ontwikkelaar nodig. De

onteigeningswetgeving brengt ontwikkelaars

in een sterke onderhandelingspositie

voor de verkoop van de grond. Zij kunnen

namelijk niet gedwongen worden de grond

te verkopen, maar mogen zelf realiseren.

Hierdoor moeten gemeenten zeer hoge

prijzen betalen voor de grond van de

ontwikkelaars. Dit kan in de vorm van

hoge aankoopprijzen maar bijvoorbeeld

ook in de vorm van gunstige, niet marktconforme

afnamecondities voor bouwrijpe

kavels. Een gemeente betaalt dan in eerste

instantie geen buitensporig bedrag voor de

grond maar doet wel afstand van eventuele

toekomstige grondwaardestijgingen door

gunstige marktontwikkelingen. Een grondexploitatie

waarin de gemeente participeert

met marktpartijen beschikt als gevolg

hiervan vaak nauwelijks over financiële

buffers om tegenvallers op te vangen. Het

residu komt ondertussen grotendeels bij de

marktpartijen terecht. Zo lang de wetgeving

niet verandert kan een gemeente hier niet

zoveel aan doen, behalve proberen zelf

zoveel mogelijk grond te bemachtigen.

Helaas drijft dat de prijzen van ruwe

bouwgrond nog verder op.

Grondafspraken kunnen er toe leiden

dat een groot deel van de waardestijging

bij ontwikkelende partijen terecht kan

komen. Er blijkt echter ook een oorzaak

van een andere orde, die een belangrijke

reden vormt voor het gegeven dat de

financiële resultaten van grondexploitaties

relatief mager zijn. De kosten vallen vaak

veel hoger uit dan verwacht. Extra kosten


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?

P. 179

kunnen ontstaan doordat oorspronkelijke

ramingen van civieltechnische kosten

en plankosten te laag worden ingeschat,

door planwijzigingen die leiden tot extra

kosten, en door vertragingen die leiden tot

hogere rentekosten. De kostenoverschrijdingen

worden gedekt doordat, ondanks

de grondprijsafspraken, een deel van het

residu wel door de grondexploitanten wordt

geïncasseerd. Het geïncasseerde deel van

het residu is vaak niet toereikend om alle

kostenoverschrijdingen te kunnen dekken.

Niettemin laten grondexploitaties van

grote nieuwbouwprojecten toch vaak een

positief resultaat zien door een verlaging

van het aandeel sociale woningbouw (met

een kunstmatig lage grondwaarde). Zonder

dit soort programmawijzigingen zouden

projecten vaker een negatief resultaat laten

zien.

Geconcludeerd kan worden dat de positie

van een grondexploitant en de positie

van een gemeente in het bijzonder niet

sterk is. Het is voor hen moeilijk om goed

te kunnen profiteren van een eventueel

residu. De behoudende, risicomijdende

houding van gemeenten in combinatie

met de onteigeningswetgeving en het

grondeigendom van marktpartijen dat

daar het gevolg van is, staat dit in de weg.

De zwakke positie van grondexploitanten

zorgt ervoor dat zelfs in een periode met

extreme grondwaardestijgingen bezuinigd

of gesnoeid moet worden in het aandeel

goedkope woningen. Duidelijk is ook dat

de kosten van grote gebiedsontwikkelingen

te laag worden geraamd.

Positieverbetering

De positie van een grondexploitant kan

worden verbeterd door de waarde van

ruwe bouwgrond pas vast te stellen op het

moment dat een nieuw bestemmingsplan

gereed is. Hierdoor ontstaat financiële

ruimte die kan worden ingezet voor de

kwaliteit van de gebiedsontwikkeling

als geheel. Dit vergt een aanpassing van

de Nederlandse wetgeving (Needham &

Geuting 2006). De vraag is in hoeverre

het wenselijk is dat kapitalen worden

geïnvesteerd in grondposities waardoor


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?

P. 180

willekeurige grondeigenaren exorbitant

verrijkt worden, terwijl dit geld wellicht

ook in kwaliteit van woonwijken kan

worden geïnvesteerd.

In de huidige situatie geldt voor een

gemeente dat zij haar positie kan verbeteren

en beter kan profiteren van een residu

indien zij zelf net als marktpartijen bouwkavels

afneemt. Hiermee verkrijgt een

gemeente een positie die gelijkwaardig is

aan die van marktpartijen. Een gemeente

kan in dit geval de kavels wel weer doorverkopen

op de woningbouwmarkt tegen

de marktconforme residuele grondwaarde.

Voorwaarde is dat een gemeente wel

bereid moet zijn om marktrisico’s te lopen.

De nieuwe grondexploitatiewet die in de

loop van dit jaar wordt geïmplementeerd

biedt gemeenten mogelijkheden om meer

eisen te stellen aan randvoorwaarden voor

de wijk. Of hiermee ook beter geprofiteerd

kan worden van grondwaardestijgingen

is zeer de vraag. De wetgeving concentreert

zich op een betere verdeling van de

kosten en niet op een betere verdeling van

grondopbrengsten.

Naar een lager residu

De afgelopen twee decennia werden

gekenmerkt door een stijging van de huizenprijzen

die structureel hoger was dan

de stijging van de bouwkosten. Hierdoor

nam de grondwaarde zeer sterk toe. De

drijvende krachten hierachter waren

de almaar dalende rente, de gestegen

inkomens en de verruimde hypotheekverstrekking.

Deze krachten lijken inmiddels

grotendeels uitgewerkt. De rente is nog

steeds laag maar een verdere grote daling

is niet waarschijnlijk. De hypotheekverstrekking

wordt niet verder verruimd

maar is zelfs verscherpt. Hypotheken

mogen nog maar tot maximaal 4,5 keer

het inkomen verstrekt worden en het effect

van de kredietcrisis is nog niet duidelijk.

De enige drijvende kracht die nog over

is, is de stijging van de inkomens van

huishoudens. Deze zal naar verwachting

de komende jaren echter niet spectaculaire

vormen aannemen en ook het percentage

tweeverdieners zal naar verwachting niet

veel verder meer stijgen. Wellicht kan het

toegenomen vermogen van huishoudens

nog een rol spelen, maar het effect hiervan

op de woningprijzen is nog onduidelijk.

Het ziet er dan ook naar uit dat de stijging

van de woningprijzen in de komende

jaren beduidend minder sterk zal zijn. Als

gevolg hiervan zal ook de stijging van de

grondwaarde veel minder sterk zijn. Zeker

omdat de bouwkosten de afgelopen jaren

zijn opgelopen en het er niet naar uitziet

dat daar snel een verandering in zal komen.

Voor veel toekomstige woningbouwprojecten

betekent dit dat er veel minder

financiële speelruimte zal bestaan om de

veelvuldig optredende kostenoverschrijdingen

op te vangen. Er zal veel nadrukkelijker

moeten worden gestuurd op het halen

van planningen en het in kaart brengen van

de werkelijke kosten om grondexploitaties

financieel gezond te houden.

Mark Nijenhuis (mnijenhuis@amvest.nl) is werkzaam als

planeconoom op de afdeling Gebiedsontwikkeling bij Amvest

Literatuur

Rengers, M. & X. van Uffelen (2006) ‘Gemeente snoeit in wonen

en groen van Vinex-wijk’, de Volkskrant, 21 februari

Rengers, M. & X. van Uffelen (2006) ‘Een koektrommel vol loze

beloften’, de Volkskrant, 21 februari

M. Aarden (2006) ‘Homo vinex mist wild groen’, de Volkskrant,

30 december

Greef, J.H. de (2005) Gronduitgifteprijzen op uitleglocaties,

Casestudies voor het onderzoek prijskolom nieuwbouw, OTB,

Delft


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?

P. 181

Needham, B. & E. Geuting (2006) Afschaffing van

het zelfrealisatiebeginsel, economische effecten,

Radbouduniversiteit Nijmegen, Nijmegen

Ricardo, D. (1821) On the principals of political economy and

taxation, John Murray, London

Rust, W.N.J, (2005) Residuele grondwaarde en

grondexploitatie berekeningen, Fakton, Rotterdam

Segeren, A. (2007) De grondmarkt voor

woningbouwlocaties, Belangen en strategieën van

grondeigenaren, Nai Uitgevers, Rotterdam

Verbruggen, J., H. Kranendonk, M. van Leuvensteijn & M.

Toet (2005) Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de

huizenprijs in Nederland, CPB publicatie, Den Haag

Zweedijk, A. (2005) Basissyllabus Marktanalyse Module IV

Woningmarkt, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam

De auteur heeft het artikel gebaseerd op zijn scriptieonderzoek

bij de Amsterdam School of Real Estate.


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eigendomsbewijzen voor sloppenwijkbewoners: lessen uit Bolivia P. 182

Foto: Nicolas Nijhof

Ruud Dorenbos en Nicolas Nijhof

Eigendomsbewijzen

voor

sloppenwijkbewoners:

lessen uit Bolivia


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eigendomsbewijzen voor sloppenwijkbewoners: lessen uit Bolivia P. 183

Het aantal inwoners van sloppenwijken neemt explosief toe. De Peruaanse

ontwikkelingseconoom Hernando De Soto denkt dat door middel van de uitgifte

van landeigendomsbewijzen het probleem van de groeiende sloppenwijken

kan worden tegengegaan. In Bolivia bestaat er sinds 2004 een wet die erin

voorziet om op massale schaal stedelijk eigendom te reguleren resulterend in

landeigendomsbewijzen voor de bewoners. Dit blijkt gevolgen te hebben voor

investeringen door bewoners in de eigen woning en infrastructurele investeringen

door de gemeentelijke overheid.

Hernando De Soto is bij het grote publiek

vooral bekend als auteur van twee

veelbesproken boeken. In Het andere pad

(1989) beschrijft De Soto de vele obstakels

die overwonnen moeten worden om tot

de formele sector in zijn thuisland Peru te

kunnen toetreden. In Het mysterie van het

kapitaal (2000) stelt hij zichzelf de vraag

waarom het niet-westerse deel van de

wereld er maar niet in slaagt om van het

kapitalisme te profiteren. Volgens hem is

het onvermogen om kapitaal te produceren

het grootste struikelblok. Weliswaar

beschikt de bevolking in veel gevallen

over lapjes grond en een woning, maar de

eigendomsrechten daarvan zijn veelal niet

vastgelegd. De Soto stelt dat om een positieve

ontwikkeling in sloppenwijken op

gang te krijgen, de woningen van de bewoners

moeten worden geregulariseerd. Dat

wil zeggen dat het vastgoedbezit van de

bewoners wettelijk moet worden erkend

door middel van eigendomsbewijzen. Met

behulp van een eigendomsbewijs zal het

volgens De Soto makkelijker worden om

voor een lening in aanmerking te komen

om daarmee bijvoorbeeld te investeren in

de eigen woning.

De ideeën van De Soto zijn wereldwijd

in de praktijk gebracht. Thailand, de

Filipijnen, Egypte, Mexico, Colombia,

India en Ghana zijn voorbeelden van

landen waar men tracht van ‘dood

kapitaal’, ‘levend kapitaal’ te maken. Het

bekendste voorbeeld is Peru waar sinds

1996 al bijna 1,6 miljoen eigendomsbewijzen

zijn verstrekt. De vraag is echter of dit

ook heeft geleid tot een positieve ontwikkeling

voor de sloppenwijkbewoners. Uit

onderzoek blijkt dat er door bewoners

met een eigendomsbewijs meer wordt

geïnvesteerd in de eigen woning waardoor

de woonsituatie verbetert en de woning in

waarde toeneemt. Ook blijkt dat bewoners

zich beter economisch kunnen ontplooien

omdat ze niet langer hoeven te vrezen hun

huis kwijt te raken. Men durft nu bijvoorbeeld

verder van huis te gaan om een baan

te zoeken (Field, 2006). Echter, het beoogde

effect van eigendomstitels, namelijk een

verbeterde toegang tot de kredietmarkt,

heeft (nog) niet plaatsgevonden. Dat geldt

niet alleen voor Peru maar ook voor andere

landen waar vergelijkbare regulariseringsprojecten

van stedelijk eigendom hebben

plaatsgevonden (Durand-Lasserve &

Payne, 2006). Recent heeft zich in Bolivia

een nieuwe mogelijkheid voorgedaan om

de ideeën van De Soto in de praktijk te

onderzoeken.

Aanpak Boliviaanse sloppen

Volgens de Verenigde Naties (2006) is het

aantal sloppenwijkbewoners in Bolivia

gegroeid van 2,5 miljoen naar bijna 3,6

miljoen tussen 1990 en 2005. Dit is vooral

het gevolg van de grote stroom van arme


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eigendomsbewijzen voor sloppenwijkbewoners: lessen uit Bolivia P. 184

migranten van de hoogvlakte naar de steden.

Hoewel de overheid verschillende pogingen

heeft ondernomen huisvesting voor de

arme bevolking te realiseren, zijn er weinig

successen geboekt. Veel migranten gingen

daarom over tot zelfbouw, resulterend in

woningen van slechte kwaliteit die aan geen

enkele bouwnorm voldeden. Bovendien

zijn deze woningen vaak gebouwd op

gronden die geen infrastructuur bieden

voor basisvoorzieningen, zoals drinkwater,

riolering en elektriciteit. De bewoners van

deze woningen hebben vaak wel een bewijs

van aankoop van de grond, maar dit heeft

meestal geen juridische status. Sinds 2002

heeft de overheid echter voor een nieuwe

aanpak - à la Hernando De Soto - gekozen,

het zogenoemde ARCO-project.

Op 22 mei 2002 werd in Bolivia de

Wet op Regularisatie van Stedelijk

Eigendomsrecht (Ley de Regularización

del Derecho Proprietario Urbano) afgekondigd.

Uiteindelijk is de wet na een

aantal wijzigingen op 26 november 2004

in werking getreden. PROVIVIENDA is

het belangrijkste programma binnen deze

wet en behelst een gezamenlijk akkoord

(Acuerdo de Responsabilidades Compartidas

- ARCO) tussen verschillende ministeries

en vijf gemeenten (La Paz, El Alto, Sucre,

Cochabamba en Santa Cruz) om op massale

schaal stedelijk eigendom te reguleren. Het

regularisatieproces omvat onder andere het

verzamelen van zoveel mogelijk informatie

over de te regulariseren kavels (bijvoorbeeld

overdrachtsdocumenten en fysische

informatie), de planimetrie van de wijken

door middel van topografische metingen en

cartografie en het controleren en verwerken

van alle informatie door de gemeente.

Uiteindelijk resulteert dit in de vastlegging

van de fysieke en juridische kenmerken van

de kavels, oftewel de eigendomsbewijzen.

Sinds 2004 heeft de Wet op Regularisatie van

Stedelijk Eigendomsrecht tot ruim 61.000

geregulariseerde kavels geleid.

De Soto in Bolivia?

Het ARCO-project maakt het mogelijk om

te onderzoeken of de ideeën van De Soto

kloppen. Komen de betrokken families

met behulp van een eigendomsbewijs nu

makkelijker in aanmerking voor een lening

en gebruiken zij deze leningen ook om hun

woning te verbeteren? Het ARCO-project is

in meerdere steden van Bolivia toegepast. Uit

praktisch oogpunt (tijd) is er voor gekozen

onderzoek te doen in één stad: Cochabamba.

Het pilot-project in Cochabamba omvat

volgens de verordening zeventig wijken, wat

neerkomt op ruim 10.000 kavels en ruim

9.000 woningen. Al deze wijken bevinden

zich in district 9 ten zuiden van de stad

Cochabamba. Oorspronkelijk was district

9 bestemd voor landbouwactiviteiten. De

grond was echter voornamelijk in handen

van speculanten die de massale migratiestromen

hadden voorzien en grote stukken

grond opkochten. Toen eind jaren zeventig

Cochabamba werd overspoeld door voormalige

mijnwerkers uit de Altiplano verkochten

zij de grond zonder dat er een erkend

eigendomsbewijs werd afgegeven. Ook werd

er door de verkopende partij niet aan de wettelijke

verplichting voldaan om in het gebied

infrastructurele voorzieningen aan te leggen.

Hoewel de grond niet bouwrijp was, werden

er op grote schaal woningen gebouwd. Het

gevolg is dat de overheid weinig grip heeft op

de ruimtelijke ordening in die gebieden. Het

probleem neemt in omvang toe doordat het

aantal immigranten nog steeds toeneemt.

De wijken in district 9 kenmerken zich

door een lage sociaal-economische status

van de bewoners. Bovendien ontbreekt het


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eigendomsbewijzen voor sloppenwijkbewoners: lessen uit Bolivia P. 185

deze wijken aan basisvoorzieningen zoals

verharde wegen en openbare verlichting.

Dit zijn dan ook de redenen voor het

ARCO-project om zich juist op dit district

te concentreren.

Binnen district 9 zijn een drietal wijken

geselecteerd. Hierbij is vooral gekeken

naar het tijdstip van regularisatie. Er is

voor gekozen om die wijken te selecteren

die het eerst met het regularisatieproces

zijn begonnen en die daardoor de meeste

gelegenheid hebben gehad om het proces

van verbetering plaats te laten vinden. Bij

de selectie is tevens rekening gehouden

met de locatie van de wijken (niet te ver

van het centrum van de stad) wat ook een

praktische overweging was. Uiteindelijk

zijn er twee wijken geselecteerd (San José

de Tamborada en San José de la Banda) die

zich op korte afstand van het stadscentrum

van Cochabamba bevinden en één wijk

(Primero de Mayo) die verder van het centrum

ligt. In totaal zijn er in de drie wijken

41 bewoners geënquêteerd. Er is ook met

de vertegenwoordigers van de drie wijken

gesproken. Hieruit bleek dat de bewoners

van de wijk San José de Tamborada nog

niet beschikken over eigendomspapieren

voor hun erf en woning. Gesprekken met

de gemeente en de projectuitvoerders van

ARCO leerden ons dat de wijk weliswaar

officieel in kaart is gebracht, dat wil zeggen

de percelen, de (water)wegen en andere

infrastructuur zijn afgebakend, maar dat

de juridische afwikkeling nog niet rond is.

Toenemende investeringen

Ruim de helft (51 procent) van de geënquêteerde

inwoners heeft sinds de start van het

ARCO-project 3 jaar geleden geïnvesteerd

in verbetering van de eigen woning. Er

zijn echter grote verschillen tussen de

drie onderzochte wijken. Waarschijnlijk

doordat de eigendomsbewijzen nog niet

uitgereikt waren in de wijk San José de

Tamborada bleek hier slechts 20 procent

van de geënquêteerde inwoners de afgelopen

drie jaar geïnvesteerd te hebben in de eigen

woning. In de andere twee wijken (San José

de la Banda en Primero de Mayo) lagen de

cijfers veel hoger, respectievelijk 64 procent

en 75 procent. Dit is in overeenkomst met de

verwachtingen van De Soto. Uit de gesprekken

met bewoners en vertegenwoordigers

van de wijken kwam naar voren dat men zich

met een geldig eigendomsbewijs in de hand

door de wet beschermd voelt. De bewoners

vertrouwen erop dat hun eigendom niet zal

worden afgenomen en durven te investeren.

Woningverbetering

Wanneer er verbeteringen aan de woning

hebben plaatsgevonden, betreft dit meestal

een verbetering van materialen, zoals

het vervangen van een lemen muur door

een bakstenen muur en het gebruik van

stevige en duurzame deuren en ramen. Dit

geldt voor de helft van de verbeteringen.

In éénderde van de gevallen zijn er meer

kamers en/of verdiepingen bijgekomen.

Daar is in de wijk San José de Tamborada

juist niet in geïnvesteerd. In plaats daarvan

heeft men hier vaker een badkamer of een

keuken aangelegd. Dit is te verklaren door

het feit dat San José de Tamborada binnen

korte tijd aangesloten zou worden op het

waternetwerk. Wat verder opvalt, is dat

alleen de woningen in San José de la Banda

de afgelopen drie jaar verbeteringen hebben

gekend in de vorm van de aanleg van een

basisvoorziening (elektriciteit).

Het is belangrijk op te merken dat het

mogelijk is dat er binnen de populatie die

Lees verder op pagina 196


Rooilijn

InBeeld

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Nieuwe

monumenten

Fotografie: Marten van Wijk

InBeeld: Nieuwe monumenten

Recentelijk zijn 100 gebouwde werken uit de periode 1940 tot en met 1958

voorgedragen voor wettelijke bescherming door monumentenzorg. De

monumenten, gebouwd tijdens en vlak na de Tweede Wereldoorlog, vertellen

het verhaal van de wederopbouw van Nederland. De 100 monumenten zijn

onderverdeeld in tien thema’s die kenmerkend zijn voor deze periode, waaronder

de bestrijding van de woningnood, de groei van de verzorgingsstaat, de opkomst

van de consumptiemaatschappij en de verzuiling. Fotograaf Marten van Wijk heeft

uit iedere categorie een bijzonder monument in beeld gebracht.

P. 186


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

InBeeld: Nieuwe monumenten

Verzorgingsstaat: Stationspostkantoor, Den Haag, 1949

P. 187


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

InBeeld: Nieuwe monumenten

Economie: Industriegebouw Goudsesingel, Rotterdam, 1951

P. 188


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

InBeeld: Nieuwe monumenten

Productie: Meelfabriek Latenstein, Rotterdam, 1952

P. 189


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

InBeeld: Nieuwe monumenten

Verkeer: Aankomsthal HAL Wilhelminapier, Rotterdam, 1949

P. 190


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

InBeeld: Nieuwe monumenten

Verzuiling: Opstandingskerk Kolenkit, Amsterdam, 1956

P. 191


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

InBeeld: Nieuwe monumenten

Vorming: Zeevaartschool De Ruyterschool, Vlissingen, 1953

P. 192


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

InBeeld: Nieuwe monumenten

Vrije tijd: Stadsschouwburg, Utrecht, 1941

P. 193


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

InBeeld: Nieuwe monumenten

Herdenking: John Frostbrug, Arnhem, 1950

P. 194


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 InBeeld: Nieuwe monumenten

P. 195

Marten van Wijk studeert aan de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht,

afdeling fotografie (www.martenvanwijk.nl)


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eigendomsbewijzen voor sloppenwijkbewoners: lessen uit Bolivia P. 196

Vervolg van pagina 185

aan de enquête heeft meegedaan inwoners

zijn die de verbouwingen ook zouden

hebben uitgevoerd zonder in bezit te zijn van

een eigendomstitel. In Bolivia is zelfbouw

immers een vrij gebruikelijk proces.

Weinigvermogenden in Bolivia bouwen

hun huizen stapsgewijs: er worden nieuwe

investeringen gedaan als er genoeg geld is

gespaard. Het feit dat de inwoners van de

wijk San José de Tamborada – die nog geen

eigendomstitel in bezit hebben - veel minder

investeren in hun eigen woning dan de

bewoners van de andere twee wijken wijst op

een positieve invloed van het ARCO-project.

Om dit verder te onderbouwen hebben

wij de bewoners expliciet gevraagd of het

ARCO-project hun leefomstandigheden

heeft verbeterd. Tabel 1 laat zien dat 19 van

de 41 respondenten daar inderdaad zo over

denkt, 11 respondenten zijn het er niet mee

eens. Uit tabel 1 blijkt tevens dat, van de 21

respondenten die aangeven dat er een verbetering

aan de eigen woning heeft plaatsgevonden,

13 (62 procent) de verbetering

van hun leefomstandigheden toeschrijven

aan het ARCO project. Uit de antwoorden

per wijk komen opvallende verschillen

naar voren. In San José de la Banda is men

unaniem positief over de effecten van het

ARCO-project. In San José de Tamborada,

waar de eigendomsbewijzen nog niet zijn

uitgereikt, is de meerderheid (60 procent)

daarentegen negatief.

Verbetering van de wijk

Dankzij het in kaart brengen van de wijken

is er een overzicht gecreëerd waarin tekorten

in bijvoorbeeld de infrastructurele voorzieningen

duidelijk naar voren komen. Uit

gesprekken met de wijkvertegenwoordigers

blijkt dit overzicht een belangrijke impuls

voor de gemeente te zijn geweest voor

Tabel 1 Verband tussen verbeteringen eigen woning en leefomstandigheden

(enquêteresultaten uit de drie wijken gezamenlijk in absolute aantallen)

Leefomstandigheden verbeterd dankzij het ARCO-project?

de aanleg van bepaalde infrastructuur.

Meest voorkomende voorbeelden zijn het

verharden van wegen en het aanleggen

van sportveldjes. De kwaliteit van deze

infrastructuur is echter minimaal. Zo

zijn de wegen verhard door middel van

keien en aarde. Grotere, meer ingrijpende

bouwprojecten, zoals het aanleggen van een

water- of rioleringnetwerk, zijn nog niet van

start gegaan, maar de wijken San José de

Tamborada en San José de la Banda hebben

wel een waternetwerk in het vooruitzicht. In

de wijk San José de la Banda is bovendien de

bedrading van de elektriciteit volgens de veiligheidsregels

aangelegd, dit in tegenstelling

tot de andere wijken met een illegaal elektriciteitsnetwerk.

Desalniettemin vinden de

meeste bewoners (83 procent) van de drie

wijken dat de kwaliteit van de wijk sinds het

ARCO-project is vooruitgegaan. In de wijk

San José de la Banda zijn de respondenten

het zelfs unaniem eens over de vooruitgang,

waarvan een grote meerderheid (91 procent)

een verbeterde infrastructuur van voorzieningen

als belangrijkste reden aangeeft. De

rest noemt als verbetering de toename van

het aantal bewoners met als gevolg dat de

lege kavels opgevuld worden. Volgens de

wijkbewoners spreekt daar een toenemende

waardering voor hun wijk uit. Dit leidt tot

stijging van grondprijzen en waardevermeerdering

van vastgoed.

Belang van informele kredieten

Het aantal geënquêteerden dat de afgelopen

drie jaar een lening heeft aangevraagd

blijkt heel klein te zijn. Van de 41 personen

hebben er maar zeven een lening aangevraagd.

Vijf daarvan zijn inwoners uit de

wijk Primero de Mayo. Het bleek dat daar

een ontwikkelingsorganisatie actief is

(geweest) die het aanvragen van kredieten

heeft gefaciliteerd. In deze wijk zijn vier

Ja Nee Weet niet Totaal

Verbetering woning? Ja 13 2 6 21

Nee 6 9 5 20

Totaal 19 11 11 41


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eigendomsbewijzen voor sloppenwijkbewoners: lessen uit Bolivia P. 197

Tabel 2 Verband tussen kredietaanvragen en vast inkomen

(enquêteresultaten uit de drie wijken gezamenlijk in absolute aantallen)

Kredit aangevraagd?

Ja Nee Totaal

Vast inkomen? Ja 5 2 7

Nee 2 32 34

Totaal 7 34 41

kredietaanvragen gebruikt om verbeteringen

aan het huis aan te brengen en één

voor het kopen van schoolspullen. De twee

andere kredietaanvragen buiten Primero

de Mayo zijn gebruikt om te investeren in

een bedrijf.

Dat er weinig mensen een lening hebben

aangevraagd, blijkt het gevolg te zijn van

een hardnekkig gebrek aan vertrouwen

in de banken. Bovendien zijn leningen te

duur en wordt vaak een vast inkomen als

voorwaarde gesteld. Slechts 17 procent van

de geënquêteerden heeft een vast inkomen.

Zoals te zien is in tabel 2 zijn de geënquêteerden

die een krediet hebben aangevraagd

personen met een vast inkomen hebben.

De twee uitzonderingen zijn eigenaar van

een bedrijf. Geënquêteerden zonder vast

inkomen hebben, zoals tabel 2 laat zien,

meestal ook geen krediet aangevraagd.

De inwoners van de onderzochte sloppenwijken

hebben de verbeteringen aan hun

woning dus op een andere manier gefinancierd.

Volgens de wijkvertegenwoordigers

spelen vooral familieleden die zich in het

buitenland bevinden een grote rol. Vaak is

de echtgenote of dochter als werkster of als

kindermeisje actief in Argentinië of Chili

waar de lonen hoger zijn. Het geld dat zij

daar verdienen sturen zij naar de rest van

de familie in Bolivia. Uit gesprekken met

inwoners bleek bovendien dat families die

de eindjes niet aan elkaar kunnen knopen

vaak kunnen rekenen op de solidariteit

van de buren. Meestal zijn zij bereid geld

te lenen en in sommige gevallen worden er

giften gedaan.

Randvoorwaarden voor succes

Een geldig eigendomsbewijs geeft de

bewoners voldoende vertrouwen om in de

eigen woning te investeren. De investeringen

worden echter niet bekostigd met behulp van

formele kredieten. Familieleden die zich in

het buitenland bevinden maar ook buren en

vrienden spelen een belangrijkere rol. Het

proces dat De Soto in zijn boeken beschrijft

blijkt in de praktijk toch iets anders te verlopen.

De Soto beweerde dat de toegang tot

formele kredieten als gevolg van de uitgifte

van eigendomstitels zou toenemen. Echter,

zowel de banken (lage waarde onderpand)

als de bewoners zelf (hoge rente, hoog risico)

staan niet te springen.

Of het ARCO-project in Bolivia een vervolg

krijgt is zeer de vraag. Er zijn vele randvoorwaarden

te bedenken waaraan voldaan moet

worden om het een succes te laten worden.

Van al die randvoorwaarden is een politiek

stabiel klimaat misschien wel de belangrijkste

en juist dat ontbreekt in Bolivia.

Ruud Dorenbos (r.j.dorenbos@rug.nl) is universitair docent aan

de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit

Groningen. Nicolas Nijhof (nicolas.nijhof@gmail.com) is

onlangs afgestudeerd in Economische Geografie aan de

Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen van de Rijksuniversiteit

Groningen.

Literatuur

De Soto, H. (1989) The other path: the invisible revolution in the

third world, Harper & Row, New York

De Soto, H. (2000) The mystery of capital: why capitalism

triumphs in the West and fails everywhere else, Basic Books,

New York

Durand-Lasserve, A. & G. Payne (2006) Evaluating Impacts

of Urban Land Titling: Results and Implications: Preliminary

Findings, The World Bank

Field, E. (2006) Enitled to work: urban property rights and labor

supply in Peru, Harvard University, Cambridge, MA

VN-Habitat (2006) The state of the world’s cities 2006/7: The

Millennium Development Goals and Urban Sustainability: 30

years of shaping the Habitat agenda, Earthscan, London


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive

development zoning

P. 198

Willem Korthals Altes

Grondexploitatiewet

als vorm van

comprehensive

development

zoning

Met de invoering van de grondexploitatiewet wordt in de Nederlandse wetgeving

een stelsel geïntroduceerd dat in de Angelsaksische landen wordt aangeduid als

‘comprehensive development’. In dit artikel wordt mede op grond van de erva-

ringen in Hong Kong, Spanje en Duitsland, stil gestaan bij de mogelijke beteke-

nis voor de grondexploitatiewet in de Nederlandse praktijk. De verwachting is

dat, net als bij onteigening, het exploitatieplan niet vaak zal worden toegepast en

vooral als stok achter de deur zal functioneren.


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive

development zoning

P. 199

Niet zo lang geleden waren in Nederland

nog locatiesubsidies nodig om een grote

uitbreidingswijk financieel mogelijk te

maken. Voor de periode 1995-2005 werd

begin jaren negentig door het Rijk nog

negenhonderd miljoen euro uitgetrokken

om de helft van het verwachte tekort

op locaties als Leidsche Rijn, Ypenburg,

IJburg, Nesselande, de Eschmarke en de

Waalsprong te dekken. In 2000 is reeds

berekend dat deze bijdragen, uitgaande van

verevening tussen locaties, door de sterke

waardeontwikkeling van woningen niet

meer nodig waren (Kolpron & Neprom,

2000). Thans laat het beeld zelfs zien dat

stedelijke ontwikkeling zo rendabel is dat

er ook tal van regionale voorzieningen mee

gefinancierd kunnen worden.

Veel marktpartijen zijn bereid samen te

werken met gemeenten, zodat openbare

voorzieningen en tekorten op minder

rendabele onderdelen van het plan worden

betaald uit de waardestijging van de

gronden. Toch zijn er ook partijen, de zogenaamde

free riders, die niet bereid zijn mee

te betalen aan deze voorzieningen. In veel

publicaties wordt geschat dat vijf procent

van de grondeigenaren free riders zijn. Dit

aandeel wordt door anderen betwist: veel

partijen die de onderhandelingen ingaan

met het standpunt nergens aan mee te

betalen, blijken toch bereid bij te dragen

aan de kosten van bouw- en woonrijpmaken,

wanneer woningen kunnen worden

ontwikkeld.

Meest voorkomend, volgens het proefschrift

van Groetelaers uit 2004 gaat het om

68 procent van de ontwikkelde woningen,

is dat grondeigenaren hun grond inleveren

bij de gemeente in ruil voor een bouwclaim:

de mogelijkheid later bouwrijpe kavels te

mogen kopen. Voor marktpartijen is deze

constructie vaak aantrekkelijk, omdat op

deze manier eigen vermogen vrij komt om

elders te investeren. De winst van het elders

kunnen inzetten van dit vermogen (vaak

is een rendement van circa vijftien procent

de norm) is vaak groter dan de eventuele

extra kosten die de gemeente toerekent

aan de grondexploitatie. Een gemeente die

zelf investeert in een locatie, neemt deze

kennelijk serieus. Bij ongeveer 22 procent

van de woningen wordt gekozen voor een

grondexploitatiemaatschappij waarin

marktpartijen en gemeenten participeren.

Ook komen combinaties van mogelijkheden

voor. Grondexploitaties door private

partijen doen zich vooral voor bij kleinere

bouwlocaties. Op al deze locaties kunnen

kleinere grondeigenaren zijn die zich aan

de overeenstemming willen onttrekken.

Grondexploitatiewet

Om deze free riders te kunnen aanpakken is

daarom in de Wet ruimtelijke ordening, die

per 1 juli 2008 ingaat, een hoofdstuk grondexploitatie

opgenomen. Uitgangspunt is

dat alle kosten van de grondexploitatie van

een samenhangend gebied in een ‘exploitatieplan’

worden gesommeerd en naar

opbrengstpotentie worden gedragen door

de diverse grondeigenaren van dit gebied.

De betaling van deze bijdrage is gekoppeld

aan het verlenen van een bouwvergunning.

De gedachte is tevens dat het zo makkelijker

wordt partijen die niet bereid zijn mee te

werken te onteigenen.

Een gemeente is verplicht dit exploitatieplan

tegelijkertijd met het bestemmingsplan

vast te stellen wanneer het kostenverhaal

niet anderszins – bijvoorbeeld via

een overeenkomst of via actief grondbeleid

– is verzekerd. Een dergelijk plan juridifi-


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive

development zoning

P. 200

ceert de grondexploitaties die gemeenten

opstellen. De ontwikkelaar betaalt bij de

verlening van de bouwvergunning een

bijdrage volgens dit plan. De gemeente kan

de bouw stilleggen wanneer de betaling

achterwege blijft. Tegen een exploitatieplan

kan beroep worden ingesteld bij de Raad

van State. De gedachte om tot een verdeling

van de kosten van de grondexploitatie te

komen op grond van een samenhangend

plan voor een gebied is niet nieuw. Wel

nieuw is dat de wet dit verplicht stelt.

Ook elders op de wereld zijn ervaringen

opgedaan met samenhangende gebiedsontwikkeling,

wat in het Engels comprehensive

development wordt genoemd. Kenmerkend

aan comprehensive development zoning

is dat een bouwtitel wordt verleend onder

voorwaarde dat eigenaren met een gemeenschappelijk

plan voor de ontwikkeling

komen met daarbij een financieringsarrangement

voor het hele plan. Hieronder

wordt kort ingegaan op ervaringen

in Hong Kong, Spanje (Valencia) en

Duitsland (München). Mede op grond van

deze ervaringen wordt een verwachting

geschetst van de rol en het gebruik van de

nieuwe grondexploitatiewetgeving in de

Nederlandse praktijk.

Hong Kong

In Hong Kong kan de lokale overheid een

gebied aanwijzen als comprehensive development

area (CDA). De grondeigenaar

kan dan niet zelf overgaan tot ontwikkeling

van een individueel perceel, maar moet

samen met de eigenaren van de percelen

binnen de CDA tot een plan komen voor

een samenhangende ontwikkeling van het

gebied. In 2000 waren in Hong Kong 167

locaties met in totaal 830 hectare gezoneerd

als CDA. Gegeven de hoge dichtheden in

Hong Kong betekent dit een omvangrijk

bouwprogramma.

Op grond van een analyse van milieuklachten

en vastgoedprijzen betoogt

Tse (2001) dat gebieden die ontwikkeld

zijn volgens de CDA-methode, minder

milieuproblemen kennen. Daarnaast kan

gebruik van de methode leiden tot hogere

vastgoedprijzen en minder prijsvariatie

binnen het gebied. Lai en anderen (2007)

geven echter op grond van een analyse

van twee cases aan dat geen positieve

uitstraling van een CDA op het omringende

gebied kan worden waargenomen.

Zij bekritiseren de overheidsbemoeienis,

waardoor een levendig gebied met veel

kleine bedrijvigheid met een uitstraling

naar de openbare ruimte, plaats heeft

gemaakt voor een grootschalige meer

naar binnen gerichte ontwikkeling.

Een belangrijk probleem bij de CDAmethode

is het tot consensus komen

tussen rechthebbenden over een

gezamenlijk plan. Daarom heeft in deze

gebieden de Urban Renewal Authority,

onderdeel van de lokale overheid, de

bevoegdheid bestaande tijdelijke zakelijke

rechten (vergelijkbaar met erfpacht) in

te trekken; een bevoegdheid die zonodig

ook wordt gebruikt.

Het Valenciaanse model

Sterk tot de verbeelding spreekt het in

Spanje ontwikkelde Valenciaanse model.

Grondslag voor dit model is de nog onder

Franco vastgestelde Ley del Suelo uit 1956

(Muñoz-Gielen & Korthals Altes, 2007).

Volgens deze wet geeft elke gemeente in

een plan aan welke grond reeds stedelijk

is, welke grond ruraal blijft en welke

grond te verstedelijken is. Voor deze te


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive

development zoning

P. 201

verstedelijken grond dienen eigenaren met

een gezamenlijk plan te komen met de

verdeling van kosten, baten en verplichtingen.

In de praktijk kochten veel eigenaren

een perceel als belegging op termijn en het

bleek vaak lastig om tussen de partijen tot

overeenstemming te komen. Veel te verstedelijken

grond behield daardoor decennia

lang deze status.

In 1994 deed de autonome regio Valencia

een succesvolle poging om dit te doorbreken

door het aan elkaar koppelen van

een aantal instrumenten, zoals stedelijke

herverkaveling. Kenmerkend aan dit

systeem is dat de gemeente een competitie

uitschrijft voor een grondexploitatieplan.

Tot de regels waar dit plan aan moet

voldoen behoren zaken als een bepaald

aandeel betaalbare woningen, en kwaliteit

van de ontsluiting. De winnende partij, de

grondexploitant, mag vervolgens de grondexploitatie

uitvoeren. Deze besteedt de

publieke werken aan en geeft de rekening

hiervoor (inclusief een managementfee voor

de eigen kosten plus winstmarge) door

aan de grondeigenaren. De grondeigenaren

krijgen in ruil voor deze betalingen

bouwrijpe percelen en mogen deze percelen

bebouwen conform het vastgestelde plan.

Eigenaren die de exploitatiebijdrage niet

willen betalen, kunnen ook de grond tegen

onteigeningswaarde verkopen aan de

grondexploitant. Deze onteigeningswaarde

houdt rekening met de gestegen waarde

door bebouwingsmogelijkheden.

Belangrijk aan dit model is dat overeenstemming

tussen grondeigenaren niet meer

nodig is. Dit leidde tot een sterke groei van

het aantal goedgekeurde uitbreidingsplannen

in de regio Valencia van gemiddeld

veertig plannen per jaar in de periode

1990-1995 naar meer dan tweehonderd per

jaar vanaf 1997. Omdat de grondexploitant

vaak een bepaald percentage krijgt over

de kosten van publieke werken, heeft

deze geen groot belang om deze laag te

houden. Positief geformuleerd leidt dit tot

kwaliteit van de openbare ruimte. Negatief

geformuleerd hebben grondeigenaren

betoogd dat een grondexploitant zijn winst

kan opkrikken door zo duur mogelijke

infrastructuur te realiseren. Hoe dan ook,

de grondeigenaar heeft geen bouwplicht op

de na dit proces verkregen bouwrijpe kavel

en behoudt het recht op zelfrealisatie van

de gebouwen. De verwachting is echter dat

bouwrijpe kavels een interessant beleggingsobject

kunnen zijn.

München

Een ander voorbeeld van het gebruik van

het instrument van stedelijke herverkaveling,

maar dan op vrijwillige basis en

daardoor zonder wetswijziging ook in

Nederland toe te passen, betreft het model

van Sozialgerechte Bodennutzung in

München (Ehrbeck, 2006). Het prijsniveau

in deze stad ligt traditioneel gesproken

hoog. Bij de planvorming hanteert de

gemeente het uitgangspunt dat een derde

van de waardestijging van het gebied

(tussen oud gebruik en nieuwe waarde)

naar de grondeigenaren gaat en dat twee

derde beschikbaar is voor publieke voorzieningen.

Voor deze publieke voorzieningen

heeft de gemeente een vaste kostensoortenlijst,

waarop, anders dan in Nederland, ook

sociale voorzieningen staan, zoals kinderopvang.

Op deze lijst staat ook dat dertig

procent sociale woningbouw gerealiseerd

moet worden en dat hier een verlaagde

grondprijs voor geldt. De gemeente heeft

hier een actieve rol. De gemeente heeft

maar beperkte ambtelijke capaciteit, staat


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive

development zoning

P. 202

de bouw alleen toe als er een resultaat is

bereikt en belooft een aanzienlijk voordeel

aan de eigenaren. Daardoor is er flinke

druk om van het momentum gebruik

te maken. De combinatie van duidelijkheid

over de eisen van de gemeenten in

het onderhandelingsproces, behoud van

een derde van de waardestijging door de

grondeigenaar en actieve opstelling van de

gemeente heeft geleid tot een flinke stijging

van de woningproductie in München.

Samenwerking als sleutel

Kenmerkend aan alle drie de voorbeelden

is dat direct of indirect het realiseren

van door de lokale overheid gewenste

samenhangende ontwikkeling afhangt van

de bereidheid om te komen tot samenwerking.

Het in het vooruitzicht stellen van

ontwikkelingswinst alleen, hoeft, zo leert

met name de Spaanse casus van voor 1994,

niet voldoende te zijn om te komen tot de

productie van bouwrijpe kavels. Stimuleren

van samenwerking kan op verschillende

manieren, bijvoorbeeld door vanuit de

overheid particulier initiatief te ondersteunen,

zoals in Hong Kong, vanuit verplichte

regelgeving, zoals in Spanje of via een

actieve overheid, zoals in München. In al

deze gevallen zorgt het optreden van free

riders niet tot financiële consequenties voor

de overheid. Alleen bij een samenhangend

plan waarin ook voor openbare voorzieningen

kostendragers zijn gevonden, kan

tot bouw worden overgegaan. Ook in de

nieuwe wet in Nederland is er een verschil

tussen situaties waarin partijen vrijwillig

samenwerken en een situatie waarin deze

samenwerking moet worden afgedwongen.

Situatie vóór vaststelling

De situatie vóór vaststelling van een

bestemmingsplan verschilt na de invoering

van de nieuwe Wro niet erg met de huidige.

Vaak zal grond door ontwikkelaars aan

de gemeente worden verkocht in ruil voor

een deel van de bouwproductie op door de

gemeenten bouwrijp gemaakte kavels of zal

er een overeenkomst worden gesloten over

de kosten voor openbare voorzieningen.

Ten opzichte van de bestaande praktijk

komt er meer ruimte voor kostenverhaal.

Het risico van onverschuldigde betaling als

de exploitatieovereenkomst (het contract

tussen de grondeigenaar en de overheid)

afwijkt van de door gemeenteraad

vastgestelde exploitatieverordening (de

regels waaraan deze overeenkomst moet

voldoen), verdwijnt. Bovendien maakt

de nieuwe wet het mogelijk op grond van

een regionale visie kosten van regionale

voorzieningen te verhalen. De wet maakt

het ook mogelijk om in anticipatie op het

bestemmingsplan alvast een bouwvergunning

te verlenen aan eigenaren met wie

reeds overeenstemming is bereikt.

Een exploitatieplan is alleen nodig als

de bijdrage niet anderszins is verzekerd.

Dus dit hoeft niet bij een bouwclaim, niet

bij een publiek-private grondexploitatiemaatschappij,

waarin het verhaal van

grondkosten reeds contractueel is geregeld,

en ook niet bij een exploitatieovereenkomst.

Naar verwachting zal daarmee het

exploitatieplan zelden nodig zijn. Het valt

daarmee te vergelijken met onteigening:

een instrument dat van invloed is doordat

het onderhandelingen structureert omdat

het voor beide partijen een onaantrekkelijk

alternatief biedt voor het komen tot een

onderhandelingsresultaat.

Situatie na vaststelling

Na het vaststellen van het exploitatieplan

wordt de contractsvrijheid tussen

grondeigenaren en de gemeente beperkt.

Afspraken over het betalen van een

grondexploitatiebijdrage moeten overeenkomstig

het exploitatieplan zijn. Extra

bijdragen kunnen niet juridisch afdwingbaar

worden overeengekomen. Wat wel

kan, is dat een marktpartij de grond aan

de gemeente verkoopt. De gemeente kan

deze grond vervolgens later weer bouwrijp

terugleveren aan de marktpartij. Dergelijke

overeenkomsten vallen buiten het regime

van de exploitatiebijdragen. De gemeente

kan dan aan zichzelf een deel van de kosten

toerekenen.

Het gegeven dat in de voorfase meer kan en

dat er ook bij overeenkomst meer kosten

kunnen worden verhaald dan kunnen


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive

development zoning

P. 203

worden afgedwongen, is ook elders

gebruikelijk. Bij overeenkomst zijn marktpartijen

vaak bereid meer te betalen dan

afdwingbaar is. Het hierboven genoemde

voorbeeld uit München illustreert dit. Bij

afspraken kan maatwerk worden geleverd.

Juridisch afdwingbare regels verhouden

zich hier slecht mee. Er zijn grenzen aan

de flexibiliteit van een exploitatieplan

(Scheele, 2006).

Conclusie

De grondexploitatiewet introduceert de

verplichting dat eigenaren op grond van

hun aandeel in de opbrengsten meebetalen

aan de kosten voor een samenhangend

plan waar ook onrendabele investeringen

deel van uit maken. Ondanks dat deze verplichting

nu in de wet ontbreekt, betalen

deze eigenaren in de Nederlandse praktijk

meestal al mee. De meerwaarde van de wet

is dat deze het gemakkelijker maakt om

vóór vaststelling van een bestemmingsplan

overeenkomsten te sluiten. De eisen

daarvoor zijn versoepeld. Wanneer dit niet

lukt, biedt deze wet bovendien een extra

stok achter de deur. De mogelijkheid om

afspraken flexibel vorm te geven en verrekeningsbedingen

op te nemen naar gelang

verandering van kosten, opbrengsten of de

invulling van de locatie, is veel groter bij

vrijwillige overeenkomsten. De praktijk

van locatieontwikkeling in Nederland gaat

juist steeds meer naar dit soort afspraken,

ook wanneer het gaat om de uitgifte van

grond door gemeenten aan projectontwikkelaars

(De Greef, 2005).

Wel mag worden verwacht dat het gebruik

van het exploitatieplan tegen zal kunnen

vallen in situaties waarin er veel verschil

van inzicht is over bijvoorbeeld kosten

of opbrengsten. Wanneer er verschil van

inzicht bestaat over kostenposten, zal het,

om het risico van het vernietigen van het

plan door de Raad van State te voorkomen,

waarschijnlijk noodzakelijk zijn om

diverse kostenposten door onafhankelijke

deskundigen te laten bepalen. Voor de

inbrengwaarde van de grond (volgens

onteigeningswaarde) kan dat bijvoorbeeld

gebeuren door een commissie van

deskundigen. Deze is zo samengesteld

dat deze ook de rechtbank bij een onteigeningszaak

had kunnen adviseren. Bij

andere kosten kan een vergelijkbare figuur

worden bedacht. Juridificering vergroot

echter juridische risico’s.

Kortom, ook na het van kracht gaan van de

nieuwe Wro met een hoofdstuk grondexploitatie

zal het vooral gaan om het tussen

marktpartijen en gemeente vrijwillig tot

overeenstemming komen over een plan

voor een locatie met een daarbij behorende

verdeling van kosten en opbrengsten.

De gemeente heeft daarbij een leidende

rol op het gebied van het programma, de

kwalitatieve vormgeving, de fasering en de

financiële afspraken. De nieuwe wetgeving

zorgt voor een extra structurering van dit

onderhandelingsproces.

Willem Korthals Altes (w.k.korthalsaltes@tudelft.nl) is

als hoogleraar Grondbeleid verbonden aan de Technische

Universiteit Delft.

Literatuur

Ehrbeck, H. (2006) Der Beitrag kommunaler Stadtplanung zur

Steuerung der Bodennutzung, Lehrstuhl für Planungstheorie

und Stadtentwicklung RWTH Aachen, Aachen

Greef, J.H. de (2005) Gronduitgifteprijzen op uitleglocaties,

Casestudies voor het onderzoek prijskolom nieuwbouw,

OTB, Delft

Groetelaers, D.A. (2004) Instrumentarium

locatieontwikkeling: sturingsmogelijkheden voor gemeenten

in een veranderde marktsituatie, DUP , Delft

Lai, L.W.C., K.W. Chau, E.C.Y. Yiu, K.S.K. Wong, W.S. Wong &

P.Y.L. Chan (2007) ‘Measuring and interpreting the effects of

a public-sector-led urban renewal project on housing prices

– an empirical study of a comprehensive development area

zone developed upon ‘taking’ in Hong Kong’, Environment and

Planning B: Planning and Design, jg. 34, p. 524-538

Kolpron & Neprom (2000) Kostenverhaal in de

grondexploitatie op VINEX-locaties, Neprom, Voorburg

Muñoz Gielen, D. & W.K. Korthals Altes (2007) ‘Lessons from

Valencia: Seperating infrastructure provision from land

ownership’, Town Planning Review, jg. 78, nr. 1, p. 61-79

Scheele, J. (2006) Een flexibel verhaal? Kostenverhaal

en verevening met het exploitatieplan in een onzekere en

veranderlijke context, scriptie TU Delft

Tse, R.Y.C. (2001) ‘Impact of comprehensive development

zoning on real estate development in Hong Kong’, Land Use

Policy, jg. 18, nr. 4 , p. 321-328


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt

P. 204

Anne Marthe Koeman

De toekomst van

de Amsterdamse

kantorenmarkt


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt

P. 205

De leegstand in de Amsterdamse kantorenmarkt is de laatste jaren opgelopen

tot ongekende hoogte. Bijna twintig procent van de voorraad kantoren stond in

2007 leeg. Er zijn verschillende verklaringen voor deze situatie. Echter, ondanks

de inspanningen van de gemeente om leegstaande kantoren te herontwikkelen

en het planaanbod te verminderen, zal deze situatie van overaanbod naar alle

waarschijnlijkheid nog zeker vijf jaar voortduren.

In de tweede helft van de jaren negentig

maakte de Nederlandse economie in het

algemeen en de Amsterdamse economie

in het bijzonder een sterke groei door.

Dit was het resultaat van sterke mondiale

economische groei enerzijds en de

opkomst van de ICT sector in Amsterdam

anderzijds. De werkgelegenheidsgroei in

de dienstensector had een toename van de

vraag naar kantoorruimte tot gevolg, die

in eerste instantie geaccommodeerd moest

worden binnen de bestaande voorraad. De

toenemende concurrentie dreef de prijzen

aanzienlijk op en in de periode van 1996

tot 2000 ging de huurprijs voor kwalitatief

goede kantoorruimte met gemiddeld 12

procent per jaar omhoog.

Tabel 1 Cijfermatig overzicht Amsterdamse kantorenmarkt (Bron: DTZ Research)

huurprijs groei in voorraad groei in leegstand als %

(e/m2/per jaar) huurprijs (%) (m2 ) voorraad (m2 ) van voorraad

1998 272 - 4.105.400 - 3,5%

2001 329 20,8% 5.031.325 925.925 9,8%

2004 325 -1,2% 5.447.245 415.920 18,6%

2007 330 1,5% 5.839.085 391.840 18,1%

Toenemende vraag en daarmee verbandhoudende

stijgende huurprijzen maken

het aantrekkelijk voor ontwikkelaars en

beleggers om de markt op te gaan. Omdat

de marktwaarde een afspiegeling is van

de huurwaarde, kan worden aangenomen

dat, wanneer er sprake is van een toename

in de vraag, een kantoorgebouw in waarde

zal stijgen. Tegelijkertijd had de toenemende

welvaart invloed op het beleid van

de gemeente en stadsdelen, die grootse

plannen maakten voor de herontwikkeling

van delen van de stad. Plannen

voor de Zuidelijke IJ-oevers / Oostelijk

Havengebied, Sloterdijk, Amsterdam

Arena / Zuidoost, en de Zuidas voorzagen

allemaal in kantoorruimte. Kortom, de


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt

P. 206

gemeente faciliteerde de groei van het

aanbod van kantoorruimte om de vraag

op te vangen. In de periode tussen 1999

en 2006 kwam er meer dan 1,2 miljoen

vierkante meter nieuwe kantoorruimte

op de markt. In 2000 barstte de internetbubbel

en liep de economische groei

vervolgens verder terug na de aanslagen op

het WTC in New York in 2001. Het gevolg

voor de Amsterdamse kantorenmarkt was

dat de vraag terugliep terwijl het aanbod

groeide, en de leegstand tussen 2000 en

2005 aanzwol van 7 naar 21,5 procent.

Deze mismatch tussen vraag en aanbod

op de kantorenmarkt wordt ook wel de

‘varkenscyclus’ genoemd.

Redenen om nog steeds te

bouwen

De bovengenoemde redenering verklaart

slechts gedeeltelijk de huidige situatie van

overaanbod op de Amsterdamse kantorenmarkt.

Immers, hoewel het plan- en

bouwproces enkele jaren kost, bleven ontwikkelaars

ook in jaren van teruglopende

groei, na 2001 plannen indienen voor meer

kantoren. Er zijn drie hoofdredenen aan te

wijzen waarom de activiteit op de bouwmarkt

aanhoudt.

Ten eerste wordt nieuwe moderne

kantoorruimte geprefereerd door de

gebruiker. Dit betekent dat, hoewel de

economische groei na 2001 terugliep en er

dus weinig extra kantoorruimte nodig was

voor uitbreiding van bedrijven, de nieuwe

kantoorruimte niet per se ongewenst was.

Oplopende leegstand levert een gunstige

situatie op voor bedrijven die op zoek zijn

naar andere kantoorruimte, omdat ze in

onderhandeling kunnen treden over de

huurprijs en huurvoorwaarden. In theorie

corrigeert de markt zichzelf als het aanbod

in grote mate de vraag overtreft en gaat de

huurprijs omlaag, maar in Amsterdam is

de huurprijs na 2001 overwegend stabiel

gebleven. De reden hiervoor is dat eigenaren

liever gebruik maken van zogenaamde

‘incentives’ dan dat er wordt gekort op de

huurprijs, omdat die zoals gezegd invloed

heeft op de marktwaarde. In Amsterdam

boden eigenaren van kantoorruimte

op grote schaal steeds langere huurvrije

perioden aan om huurders te trekken.

Ook na 2001 werd dus nog steeds nieuwe

kantoorruimte in gebruik genomen, maar

betrof het vooral vervangingsvraag van

bedrijven die al elders in Amsterdam

gevestigd waren. De bedrijven die verhuisden

gingen meestal een hogere huurprijs

betalen voor betere kantoorruimte. Om

deze kostenstijging te dragen werd er

gekort op het vloeroppervlak per medewerker.

Bedrijven verhuisden zodoende

van grote, naar kleinere, kwalitatief betere

kantoorruimte. De vervangingsvraag had

hierdoor een netto negatief effect op de

totale leegstand in Amsterdam.

Een tweede reden voor de voortgaande

kantorenbouw vindt zijn grondslag in de

beleggingsmarkt. Het mondiale investeringsklimaat

is de laatste jaren zeer gunstig

geweest: de rentestanden waren laag en de

toename in financiële liquiditeit heeft een

toename in investeringen in vastgoed tot

gevolg gehad. Vanuit een internationaal

perspectief wordt Nederland gezien als

een aantrekkelijke beleggingslocatie voor

vastgoed, die zijn basis vindt in een relatief

gezond economisch klimaat, transparante

regelgeving en een restrictief planningsbeleid.

Ontwikkelaars ontwikkelen

kantoren doorgaans niet om ze zelf in

bezit te houden, maar verkopen deze aan

beleggers. Als de vraag naar beleggings-


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt

P. 207

producten op de vastgoedmarkt toeneemt,

dan heeft dit zodoende zijn weerslag op de

bouwmarkt. De bouwmarkt staat hierdoor

in zekere zin los van de gebruikersmarkt.

Het is aan de belegger om die gebruikersmarkt

te analyseren. Zolang beleggers

potentie zien, zullen zij onder gunstige

financiële condities blijven investeren in

kantoorgebouwen.

Ten derde liggen er ook op het vlak van

politiek en beleid belangen om de bouw

van kantoren te bevorderen. Terwijl

de leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt

toenam, bleef het aandeel

kantoren in ontwikkelingsplannen

grotendeels ongewijzigd. In de ogen van

veel beleidsmakers staat het opnemen

van kantoorruimte gelijk aan het creëren

van werkgelegenheid. De opbrengsten

van winstgevende kantoorlocaties zijn

bovendien in veel gevallen noodzakelijk

om de financiering van onrendabele investeringen

in openbare ruimte en sociale

huisvesting rond te krijgen. Zodoende

worden ook stadsdelen en de gemeente

afhankelijk van het ontwikkelen van

kantoren. In toenemende mate beconcurreren

stadsdelen elkaar in de voorziening

van hoogwaardige kantoorlocaties. De

gemeente mengt zich hier niet in, tenzij

het gaat om prominente locaties zoals de

Zuidas. Voor de situatie op de kantorenmarkt

was het wellicht verstandiger

geweest als de gemeente eerder de regie

was gaan voeren.

Overheidsinterventies

Inmiddels wordt de leegstand van

kantoorruimte wel degelijk als een

probleem ervaren door de gemeente.

Het is algemeen bekend dat er spanning

bestaat op de Amsterdamse woningmarkt

en dit strookt slecht met veel leegstand

van kantoorruimte. Sommige kantoorgebouwen

werden dan ook in het verleden

gekraakt. Op het moment wordt er

door de gemeente Amsterdam op twee

manieren getracht te interveniëren op de

kantorenmarkt.


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt

P. 208

In de eerste plaats probeert de gemeente

verouderde kantoorpanden een andere

functie te geven door herontwikkeling.

Veelal gaat het hier om woningcorporaties

die verouderde kantoorpanden in stedelijk

gebied verbouwen tot woonruimte. Zo

heeft studentenhuisvester DUWO in

2005 het voormalige stadsdeelkantoor

Slotervaart en het naastgelegen KLIQgebouw

aan de Jan Tooropstraat geschikt

gemaakt voor tijdelijke studentenhuisvesting.

In het algemeen komt het initiatief

echter maar moeizaam van de grond.

Hoewel de leegstaande gebouwen als

moderne kantoorruimte incourant zijn

geworden, zijn ze op de balans van de

belegger vaak nog veel waard. De belegger

zal pas overgaan tot sloop als de waarde van

het pand lager is dan de kosten van sloop en

nieuwbouw (Evans, 1985). Evengoed geldt

dat, wanneer een andere partij het gebouw

wil overnemen voor herontwikkeling,

de belegger de boekwaarde vergoed wil

krijgen. Anders zou de belegger immers een

verlies leiden. Een hoge boekwaarde drukt

zwaar op de verwervingskosten en maakt

de herontwikkeling van kantoorpanden

buitengewoon kostbaar. Bij de verbouw

van kantoorpanden zijn er bovendien

allerlei bouwtechnische problemen om

de bestaande gebouwen conform het

Bouwbesluit aan te passen tot woonruimte.

Hoewel de kennis en expertise op het vlak

groeit (Geraedts & Van der Voordt, 2005),

vormt de complexiteit van herontwikkeling

van kantoren een belemmering en blijft het

aantal succesvolle projecten in Amsterdam

zeer beperkt.

Het tweede initiatief is erop gericht om het

planaanbod van kantoren te reduceren. Het

rapport ‘Minder kantoorplannen’ van de

regionale werkgroep Platform Bedrijven

en Kantoren (PlaBeKa) uit september

2006 constateerde dat het planaanbod van

kantoorruimte in Amsterdam bijna drie

maal zo groot was als de geraamde vraag

tot 2030 bij het meest gunstige economische

groeiscenario. Dit rapport heeft

geleid tot de onderkenning door gemeente

en marktpartijen dat dit een ongewenste

situatie oplevert. In onderhandelingen

is overeengekomen dat de marktpartijen

mogelijkheden zien om bijna 770.000

vierkante meter kantoorruimte uit het

planaanbod te schrappen. De werkgroep

komt daarnaast met aanvullende voorstellen

voor te schrappen plannen. De totale

reductie van het planaanbod komt dan neer

op 1,2 miljoen vierkante meter kantoorruimte

in het basis- en middensegment (43

procent van het totale planaanbod). Het

topsegment aan de Zuidas wordt buiten

beschouwing gehouden (PlaBeKa, 2007).

Het verminderen van het planaanbod heeft

vergaande financiële consequenties voor de

gemeente, omdat deze aanzienlijke grondopbrengsten

misloopt. Kantoorruimte

genereert relatief hoge opbrengsten en

vormt daarmee vaak de basis voor de

financiële haalbaarheid van een plan.

Daarnaast betekent het schrappen van

kantoorruimte dat voor de toekomst een

belangrijke inkomstenbron wegvalt voor de

financiering van onrendabele voorzieningen.

Er wordt een verlies van 105 miljoen

euro voorzien als gevolg van het verminderen

van het aandeel kantoren in reeds

bestuurlijk vastgestelde plannen. Echter, de

grootste verslechtering van het saldo ligt bij

nog niet-bestuurlijk vastgestelde plannen.

Voor deze plannen is namelijk nog

onduidelijk wat de opbrengsten van een

alternatief programma zullen inhouden.

Ter indicatie wordt rekening gehouden met


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt

P. 209

een vermindering van verwachte opbrengsten

van 165 miljoen euro (PlaBeKa, 2007).

Bijkomend bestaat er voor de gemeente

nog een aanzienlijk afzet- en prijsrisico.

Ondanks een reductie in het kantorenprogramma,

blijft er een overmaat aan kantoorruimte

in het planaanbod bestaan, die

na aftrek van een aangenomen hoeveelheid

incourante leegstand, geschat wordt op

minimaal 800.000 vierkante meter. Ter

vergelijking, het ABN Amro complex aan

de Zuidas heeft een netto vloeroppervlak

van 90.000 vierkante meter. Het toekomstige

aanbod van nieuwe kantoorruimte

zal dus naar verwachting nog steeds

significant de vraag overschrijden. Voor

bestuurlijk vastgestelde plannen bestaat

dan het risico dat de kantoren niet

ontwikkeld zullen worden en de grondopbrengsten

verder zullen teruglopen.

Dit afzetrisico wordt door de werkgroep

ingeschat op een mogelijke totale

saldoverslechtering van 190 miljoen euro

(PlaBeKa, 2007).

Het is belangrijk op te merken dat het

schrappen van planaanbod geheel wordt

overgelaten aan de marktpartijen. In het

geval dat het bestemmingsplan de bouw

van kantoren toestaat en marktpartijen

bereid zijn afzet- en prijsrisico’s te lopen,

zal de gemeente de bouw moeten toestaan.

De effectiviteit van de maatregelen en

onderhandelingen zijn daardoor met

onzekerheid omgeven.

De toekomst van de

Amsterdamse kantorenmarkt

Om uitspraken te kunnen doen over de

toekomstige situatie op de kantorenmarkt

moet de aanbodzijde gekoppeld worden

aan de vraagzijde. Zoals al eerder duide-

lijk werd in dit artikel, kan de gemeente

ingrijpen op de aanbodszijde, maar wordt

de vraag bepaald door krachten die buiten

het beleidsveld liggen: de intensiteit van

economische groei bepaalt namelijk

hoeveel bedrijven in de dienstensector op

zoek zijn naar extra kantoorruimte. Sinds

het begin van 2006 is de leegstand op de

Amsterdamse kantorenmarkt voor het eerst

sinds jaren weer teruggelopen als gevolg van

de aantrekkende (wereld)economie. Het

aantal vierkante meters kantoorruimte dat

de afgelopen twee jaar in gebruik werd genomen

was substantieel hoger dan in voorgaande

jaren. Aan de hand van economische

prognoses kan de toekomstige vraag naar

kantoorruimte worden geraamd. De werkgroep

maakt gebruik van langetermijnscenario’s

van het Centraal Plan Bureau. In

dit artikel wordt ingezoomd op de groei de

komende vijf jaar. In deze periode zijn twee

sleutelfactoren bepalend voor de economische

groei in Nederland en Amsterdam.

Ten eerste is Nederland een exportland en

daarmee afhankelijk van de staat van de

wereldeconomie die zich momenteel in een

periode van teruglopende groei bevindt.

Daarnaast heeft Amsterdam een relatief

grote financiële dienstensector. De recente

kredietcrisis heeft dan ook directe gevolgen

voor de lokale economie. De vooruitzichten

zijn dat de werkgelegenheidsgroei in de

dienstensector de komende twee jaar zal

teruglopen, waarna de economie zich vanaf

2010 weer zal herstellen.

In de periode tot 2010 is het goed mogelijk

om een inschatting te maken van de

hoeveelheid nieuwe kantoorruimte die aan

de voorraad zal worden toegevoegd. De

plannen bevinden zich al in de ontwikkelingsfase

of in een vergevorderde planfase.

Ontwikkelaars hebben zich een grondpo-


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt

P. 210

Figuur 1 Prognose voor de Amsterdamse kantorenmarkt tot 2012 (Bron: DTZ Research)

m 2

500.000 25%

450.000

400.000

Prognose

20%

350.000

300.000 15%

250.000

200.000 10%

150.000

100.000 5%

50.000

0 0%

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

In gebruik genomen vloeroppervlak (m 2 ) Nieuw toegevoegd aan voorraad (m 2 ) Leegstand als percentage van voorraad

sitie verworven en zullen die te gelde

maken, hoewel gezien de voortdurende

kredietcrisis sommige ontwikkelaars

hun financiën niet rond zullen krijgen.

Zelfs als met deze onzekerheid rekening

wordt gehouden, zullen er de komende

jaren verschillende grote nieuwbouwprojecten

op de markt komen. Pas

vanaf 2011 hebben de voorstellen van de

werkgroep mogelijke gevolgen en zal de

reductie van het planaanbod resulteren

in een verminderde hoeveelheid nieuwe

kantoorruimte die jaarlijks op de markt

komt. Op basis van deze economische

vooruitzichten kan worden aangenomen

dat de vraag naar kantoren de

komende twee jaar zal teruglopen. In

deze periode zal de vraag voornamelijk

bestaan uit vervangingsvraag, waarna

de uitbreidingsvraag naar verwachting

weer zal toenemen. Deze vooruitzichten

van vraag en aanbod vertalen zich in de

cijfermatige prognose van de leegstand op

de Amsterdamse kantoren die is weergegeven

in figuur 1.

Op basis van deze cijfermatige analyse

kan worden geconcludeerd dat, met het

oog op de beleidsinspanningen en het

economische klimaat, de leegstand op

de Amsterdamse kantorenmarkt geleidelijk

zal teruglopen. Op de middellange

termijn zal er weinig aan de situatie van

overaanbod veranderen. De verwachting

is dat de leegstand zich in 2012 nog steeds

rond de 15 procent bevindt. Wel is er een

belangrijke stap gezet met het ontwikkelen

van beleid waardoor marktpartijen ervan

overtuigd zijn geraakt dat een situatie van

overaanbod alleen valt tegen te gaan als er

conform de vraag wordt gebouwd. Echter,

zolang er vervangingsvraag voor nieuwe

kantoorruimte bestaat, zullen ontwikkelaars

doorgaan met bouwen. Meer


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt

P. 211

aandacht moet daarom uitgaan naar het

vinden van nieuwe innovatieve manieren

om incourante kantoorgebouwen uit de

markt te halen.

Op dit gebied doet de werkgroep enkele

interessante aanbevelingen (PlaBeKa

2007). Ten eerste zou de gemeente

betere, effectievere regie kunnen voeren

door gebruikmaking van een centrale

procedure voor het aanmelden van alle

nieuwe plannen waarin kantoorruimte

is opgenomen. Dit zou inhouden dat met

enige regelmaat (bijvoorbeeld eens in de

drie of vijf jaar) een ronde wordt gehouden

waarin nieuwe kantoorlocaties aangemeld

worden. Vervolgens wijst een bestuurlijke

afweging dan uit welke plannen voor ontwikkeling

in aanmerking moeten komen.

Ten tweede moeten de mogelijkheden

worden onderzocht om nieuwbouw van

kantoren te reguleren in samenhang met

de aanpak van de reeds bestaande leegstand.

Hierbij wordt door de werkgroep gedacht

aan een koppeling van de realisatie van een

nieuwbouwproject aan het uit de markt

nemen van een incourant kantoorgebouw.

Dergelijke maatregelen hebben de potentie

om de kantorenmarkt op de lange termijn

te behoeden voor de volatiliteit van de

economie en bouwwereld.

Anne Marthe Koeman (anne.koeman@dtz.com) is onderzoeker

bij DTZ Research in Londen.

Literatuur

Evans, A.W. (1985) Urban Economics: An Introduction,

Macmillan, London

Geraedts, R.P. & D.J.M. van der Voordt (2005) ‘Transformatie van

kantoorgebouwen. Van leegstand naar herbestemming’, Real

Estate Magazine, nr. 39, p.12-17

Werkgroep PlaBeKa (2006) Minder kantorenplannen. PlaBeKa 1

Werkgroep PlaBeKa (2007) Minder kantorenplannen in

uitvoering. PlaBeKa 2


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Culturele interventies in de wijk

P. 212

Culturele

Sandra Trienekens

interventies

in de wijk

Boven: De Bubble in Brussel (foto: City Mine(d)), Onder: Voorstelling De Theaterstad op 16 juni 2007. (foto Mieke de Wit)


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Culturele interventies in de wijk

P. 213

In de huidige stedelijke vernieuwingspraktijk gaat de aandacht vooral uit naar

fysieke ingrepen en sociale verbetering. Aan de hand van ervaringen van een

Brusselse en Rotterdamse kunstorganisatie met culturele interventies op

wijkniveau komen opvallende uitkomsten naar voren zoals het ontstaan van

netwerken en de positieve benadering van diversiteit. Met de culturele interventies

wordt gezocht naar een nieuwe aanpak van achterstandswijken die buiten de

gebaande paden reikt.

Momenteel wordt vanuit het beleid veel

aandacht besteed aan de wijk. Maar deze

aandacht is niet altijd goed gericht. Zo

stelt de VROM-raad (2006) in haar advies

Stad en stijging dat de huidige stedelijke

vernieuwing zich vooral richt op de fysieke

kwaliteit van de wijk en op zaken als sociale

cohesie en leefbaarheid. Het Sociaal en

Cultureel Planbureau (Wittebrood & Van

Dijk, 2007) onderzocht de relatie tussen

het fysieke en sociale en concludeert dat

de verwachtingen over sociale processen

die door herstructurering in gang worden

gezet, enigszins moeten worden gematigd.

Waar herstructurering in de praktijk

effectief lijkt, komt dit vooral doordat het

aandeel bewoners met lage inkomens en/

of het aandeel niet-westerse huishoudens

afneemt en daarmee de samenstelling van

de bewonersgroep in de buurt verandert.

Maar een tendens naar culturele homogenisering

kan geen oplossing zijn voor

stedelijke vernieuwingsvraagstukken in

de multiculturele stad. De VROM-raad is

daarom van mening dat de stedelijke vernieuwing

zich moet richten op de ambities

en sociale stijging van de bewoners.

Daarmee legt de VROM-raad een andere

relatie tussen het fysieke en sociale dan de

gangbare stedelijke vernieuwingspraktijk.

Hiermee wordt de aandacht gericht op het

vormgeven van een burgerschapsproces

in de stedelijke vernieuwingspraktijk. Er

wordt een beroep gedaan aan beleidsma-

kers en maatschappelijke instanties om

verantwoordelijkheid te laten nemen om

burgers te stimuleren in hun maatschappelijke

participatie.

Een multiculturele maatschappij en

betrokkenheid van burgers komen in

zicht als de vaak ontbrekende culturele

factor wordt meegenomen in de aandacht

voor de wijk. Juist culturele interventies

in de wijk, in de vorm van sociaalgeengageerde

kunstprojecten, stellen de

ambities en kracht van mensen centraal

en resulteren vaak in unieke stedelijke

netwerken. Verder hebben deze projecten

een positieve benadering van culturele,

etnische en institutionele diversiteit

(Trienekens, 2006). In dergelijke

kunstprojecten werken professionele

kunstenaars met een verscheidenheid aan

bewoners en lokale organisaties rondom

thema’s die in de wijk spelen.

De vraag die in dit artikel centraal staat,

is hoe de stedelijke vernieuwingspraktijk

van dergelijke culturele interventies kan

leren. Hiertoe worden twee culturele

interventies, City Mine(d) in Brussel en de

Theaterstraat in Rotterdam beschreven.

Het onderzoek is gebaseerd op interviews

met betrokkenen, zoals organisatoren,

welzijnswerk, gemeenten en woningbouwverenigingen.

Het doel is hierbij

niet het hardmaken van de effecten van


Rooilijn

de interventies, maar het aftasten van de

kwalitatieve ervaringen van de betrokkenen

en potentie van de projecten. Deze

twee interventies zijn geselecteerd omdat

ze in de praktijk hebben bewezen dat ze

hoog- en laagopgeleiden, autochtonen en

allochtonen, publieke en private partijen

aan hun projecten binden en het niveau van

symboliek en retoriek ontstijgen.

City Mine(d)

De oprichting van City Mine(d) in 1997

kan gezien worden als een direct antwoord

op de onzekerheid die onroerend

goed speculaties en stedelijke planning

opleverden voor de lokale huurders in

de centrale, cultureel diverse wijken van

Brussel. Door uitzettingen en huurverhogingen

op een ludieke, artistieke manier

tegen te gaan en door onder meer lokale

huurders bij de stedelijke ontwikkeling te

betrekken, wilde City Mine(d) de kosmopolitische

stedelijke cultuur waarborgen.

City Mine(d) is een productiehuis voor

sociaal-culturele stedelijke interventies en

promoot op persoonlijk vlak zelfbeschikking

in projecten en op bovenlokaal vlak

toegankelijk en multicultureel stedelijk

bestuur. City Mine(d) treedt hierbij op als

procesbegeleider en makelaar die het de

deelnemers mogelijk maakt ideeën uit te

wisselen met verschillende groepen in de

stad en de juiste controle te krijgen om het

project effectief te realiseren.

Het bijproduct van deze strategie is het

ontstaan van niet-hiërarchische, reflectieve

netwerken, waarin de perspectieven

van bewoners met een verschillende

etnische achtergrond, (in)formele maatschappelijke

organisaties, kunstenaars

en vertegenwoordigers van de overheid

en marktpartijen samenkomen. Hiermee

creëert City Mine(d) politieke bewegingen

waarin niet één visie of vertoog dominant

is en waarin ruimte is voor alternatieve

planvorming. Door de brede samenstelling

van de netwerken wordt continu

uitwisseling, confrontatie en productie

van nieuwe identiteiten uitgelokt. In

verschillende projecten is City Mine(d)

in staat gebleken om diversiteit in het

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Culturele interventies in de wijk

P. 214

netwerk te genereren: van lokale, vaak niet

politiek geëngageerde bewoners en economische

instellingen, zoals banken, tot

Europarlementariërs die niet bekend staan

om hun oriëntatie op Brussel als stad.

Een concreet voorbeeld van een City

Mine(d) project dat zich richt op het

bereiken en faciliteren van minderbedeelde

en minder zichtbare bevolkingsgroeperingen

is de Bubble. Dit is een

doorzichtige, kussenvormige, opblaasbare

constructie, waarvan de binnenkant een

voorstellings- en ontmoetingsruimte voor

honderd personen vormt. De Bubble is

meerdere malen opgeblazen op strategische

locaties in de stad om aandacht te

vestigen op plaatsen en activiteiten die

vaak onopgemerkt blijven. De activiteiten

variëren van breakdance festivals en

boekpresentaties tot filmvertoningen, die

allemaal het doel hebben om de stedelijke

publieke ruimte te herwaarderen en revitaliseren

vanuit een nieuw, niet-dominant

perspectief.

De Theaterstraat

Stichting de Theaterstraat startte in

2004 in Rotterdam met als hoofddoel

kwalitatief hoogwaardige kunstprojecten

te vervaardigen met bewoners, instellingen

en ondernemers uit Rotterdamse

deelgemeenten. Daarnaast gaat het

om het vergroten van het netwerk van

mensen die aan het project deelnemen,

zoals acteurs, klusjesmannen, denkers,

(welzijns)professionals of theatermakers.

Tenslotte is het doel bij de deelnemers het

vertrouwen te herstellen dat er resultaat

geboekt kan worden in participatieve

wijkinitiatieven door in een afgebakende

periode te werken aan een concreet

eindresultaat. Hierdoor zijn deelnemers

trots op wat tot stand is gebracht en een

volgende keer weer aanspreekbaar over

zaken die hun wijk aangaan. Bovendien

experimenteert de Theaterstraat met een

andere werkwijze, namelijk niet werken

vanuit één activiteit, maar vanuit een

totaalproject waarbinnen verschillende

activiteiten plaatsvinden zodat diverse

groepen betrokken kunnen worden. De


Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Culturele interventies in de wijk

P. 215

Theaterstraat brengt daarmee verschillende

generaties, sociaal-economische

groepen én etniciteiten samen.

Een concreet voorbeeld van een project is

Eten is weten – verhalen rond de kookpotten

van Delfshaven. Dit is een totaaltheatervoorstelling

met theater, dans, video en

muziek, waarin verhalen van vroeger en

nu geïnspireerd door gerechten worden

verteld. Ook wordt er gekookt en gegeten.

De voorstelling is twaalf keer gespeeld

in het voorjaar van 2007. In de aanloop

naar de voorstelling vonden verschillende

activiteiten plaats. Onder meer heeft de

lokale welzijnsorganisatie DISCK een

jongerenpromotieteam samengesteld, is

een eetproject op een brede school gestart

en is met het Centrum voor Ondernemen

in Delfshaven een winkelproject met

lokale detailhandelaars opgezet.

Met dergelijke uiteenlopende activiteiten

en de diverse partners en deelnemers

laat de Theaterstraat de wijk zien in haar

kracht: de kansen en talenten van haar

organisaties en bewoners. Het gaat de

Theaterstraat dus zowel om de competenties

en verantwoordelijkheden van professionals

en maatschappelijke organisaties

als die van bewoners. Belangrijk hierbij is

volgens de Theaterstraat dat organisaties

en burgers praktisch samenwerken en

projectmatig handelen om te voorkomen

dat men verzandt in een overlegcultuur

en/of een unilaterale en visieloze

projectencarrousel.

De implicaties voor burgerschap:

netwerken

Uit de interviews met de betrokkenen

bij de projecten blijkt veel waardering

voor de impuls die culturele interventies

geven aan het ontstaan van netwerken.

City Mine(d) en de Theaterstraat laten

zien dat eenzijdige benaderingen van

stedelijke ontwikkeling, die een negatieve

invloed hebben op het dagelijkse leven van

bewoners, tegengegaan kunnen worden

door de vorming van coalities waarin ook

de niet-dominante stem een plek heeft. Al

is het geen makkelijke taak, de kunst-

projecten streven naar het formeren

van meerstemmige bewegingen en

creëren van ontmoetingsplaatsen waar

nieuwe methodieken getest worden,

waar ruimte is voor oppositie tegen

gevestigde praktijken en waarin gewerkt

wordt aan intersectorale samenwerking

en ontschotting. Ook gevestigde

partijen geven aan hierin geïnteresseerd

te zijn. Een Rotterdamse deelgemeente

ziet het als één manier om invulling

te geven aan het politieke streven naar

actief burgerschap; voor een woningcorporatie

biedt de aanpak een mogelijk

antwoord op vraagstukken waar zij mee

worstelen.

Van het belang van samenwerking zijn

de geïnterviewden zich bewust, want een

hoge organisatiegraad in een wijk betekent

niet per se een hoge samenwerkingsgraad.

Een kunstproject kan dan een

verfrissende en vooral positieve insteek

vormen om (deel)gemeente, woningcorporaties,

sociale en welzijnsorganisaties,

economische instanties en bedrijven,

zelforganisaties en andere bewonersinitiatieven

en bewoners samen te laten

werken. Het vertrekpunt is namelijk een

kunstproject, niet een ‘probleem’. Een

voordeel daarbij is, volgens de geïnterviewden,

dat het benaderen van partners

door een derde partij wordt geïnitieerd,

hierdoor zeggen organisaties makkelijker

toe en spelen concurrentieposities

minder een rol. Door de relatief lange

looptijd van de projecten kunnen relaties

bovendien groeien en is er aandacht voor

het proces van het creëren van lokale

substedelijke netwerken. De potentie van

culturele interventies ligt in het experimenteren

met andere organisatiestructuren

of samenwerkingsverbanden die

kunnen uitmonden in (tijdelijke) breed

samengestelde coalities van professionals

die de wijk goed kennen en bewoners die

zo meer controle krijgen over hun eigen

leefomgeving. In dergelijke brede coalities

is het ook eenvoudiger om de verschillende

kanten van zowel burgerschap als

van stedelijke sociale vernieuwing in het

oog te houden. Actieve participatie, inter-


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Culturele interventies in de wijk

P. 216

culturele uitwisseling, zelfredzaamheid en

empowerment zijn daarin even belangrijk

als goed onderhouden woningen, schone

straten en op tijd opgehaald huisvuil, goede

scholen, wijkeconomie, sociale stijging en

een rijk sociaal en cultureel leven.

De implicaties voor burgerschap:

diversiteit

Naast het ontstaan van netwerken blijkt

uit de interviews met de betrokkenen

waardering voor de productieve benadering

van diversiteit. In de multiculturele

stad kunnen projecten niet om de

culturele kant van burgerschap heen, zoals

het erkennen van culturele verschillen

en aandacht voor identiteitsvorming

en het gevoel van thuishoren. De niethiërarchische,

reflectieve netwerken van

City Mine(d) en de Theaterstraat brengen

verschillende perspectieven samen en

bieden zo ruimte aan de identiteiten van

personen, groepen en organisaties. De

meeste geïnterviewde organisaties zijn

zich bewust dat ze te weinig jongeren en

allochtonen bereiken en waarderen dan

ook het contact dat met deze en andere

moeilijk bereikbare doelgroepen in de

wijk kon worden gelegd in de culturele

interventies. Oude methodieken werken

niet meer en de partners ervaren de

creatieve aanpak als een nieuw antwoord

op oude vraagstukken, zoals hoe kunnen

bewoners betrokken worden bij de inrichting

van hun buurt of huizenblok, hoe

zorg je dat inspraakorganen, bijvoorbeeld

huurdercommissies, veelkleuriger worden

of hoe stem je je aanbod af op nieuwe en

diverse doelgroepen?

Daarnaast waarderen de geïnterviewden

de reflectie in de kunstprojecten op

de multiculturele stad en op routine

gebaseerde praktijken, aannames en

vooroordelen. De culturele interventies

tonen bijvoorbeeld aan dat het werken

vanuit diversiteit en intersectorale

coalities niet leidt tot homogenisering,

maar dat heterogeniteit juist productief

kan zijn. Zo geeft de betrokkenheid van

partners als banken en woningcorporaties

een positief signaal aan maatschappelijke

organisaties en aan bewoners die dergelijke

instellingen lang als tegenstander

hebben ervaren. Door de samenwerking

worden overeenkomstige interesses en

belangen zichtbaar en blijken de belangen

van banken en woningcorporaties verder

te reiken dan de fysieke infrastructuur.

Maar de overeenkomsten hoeven niet de

overhand te krijgen. Voor City Mine(d) is

het doel niet het bereiken van eensgezindheid

of het sluiten van compromissen.

Meningen en belangen kunnen drastisch

verschillen tussen de partners in het

netwerk. Cruciaal is het elkaar leren

respecteren en het gezamenlijk doorlopen

van het besluitvormingsproces.

Naar geleefd burgerschap

Wat betekenen deze netwerken en positieve

houding ten aanzien van diversiteit

voor ons begrip van burgerschap? Het

begrip burgerschap wordt op veel verschillende

manieren gedefinieerd. Veel wetenschappelijke

en politieke definities komen

echter overeen in een statisch begrip van

burgerschap als onlosmakelijk verbonden

aan een enkelvoudige nationale identiteit

en loyaliteit. Centrale begrippen zijn universaliteit,

homogeniteit en onpartijdigheid,

begrippen die door de multiculturele

samenleving ter discussie zijn komen

te staan. Bovendien zijn veel definities

primair gefocust op het inzichtelijk maken

van rechten en plichten (Marshall, 1992;

Kymlicka, 1995). De vraag hoe multiculturaliteit

en een rechtvaardige interactie

tussen overheid, publieke organisaties,

individuele burgers en het maatschappelijke

middenveld in de dagelijkse praktijk

tot stand gebracht moeten worden, komt

vaak niet diepgaand aan bod.

De aandacht die in de kunstprojecten

gaat naar zelfbeschikking, diversiteitgevoelig

bestuur en het opzetten van

multiculturele netwerken kan geïnterpreteerd

worden als het vormgeven van

burgerschap op het niveau van alledaagse

praktijken waarin belangen van culturele

minderheden meegenomen worden.

Dit correspondeert met de wetenschappelijke

ideeën achter de postmoderne


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Culturele interventies in de wijk

P. 217

cultuurpolitiek. Hierbij gaat het niet

alleen om het herconceptualiseren van

identiteiten, maar tegelijkertijd om op

innovatieve manier open te staan voor

de vorming van multiple communities of

resistance (Soja & Hooper, 1993). Dit zijn

meerstemmige politieke bewegingen die

in staat zijn om mensen met verschillende

culturele identiteiten te verbinden en

die nieuwe ontmoetingsplaatsen creëren

waarin letterlijke en figuurlijke ruimte is

voor verschillende oppositiepraktijken.

In plaats van proberen deze praktijken

te coöpteren, pacificeren of monddood

te maken, zouden ze begrepen moeten

worden als primaire informanten van een

meer inclusief concept van burgerschap.

In dit omdenken van burgerschap wordt

de focus verschoven van het herbevestigen

van degenen die anders zijn naar het

actief betrekken van het niet-dominante

discours. De ‘ander’ vormt geen uniforme

categorie; identiteiten zijn transnationaal,

meervoudig en in wording (Vergès, 2002),

daarom kan het begrip burgerschap ook

niets anders dan in wording zijn. Een

manier om dit te conceptualiseren is door

burgerschap te begrijpen als een proces

dat de culturele dynamiek in de samenleving

incorporeert en dat is gebaseerd

op alledaagse geleefde praktijken die

gevestigde praktijken kritisch tegen het

licht houden en omvormen. De continu

veranderende uitkomst van dit proces

wordt ‘geleefd burgerschap’ genoemd

(Trienekens, 2004).

Investeer in diversiteit en

netwerken

Wat betekent dit voor de stedelijke

vernieuwingspraktijk? Zowel in culturele

als in stedelijke vernieuwingsprojecten

gericht op het open en insluitend maken

van de samenleving, geldt dat het

constructiever is om te denken in termen

van ‘coalities’ dan in (etnische) groepen

(Walby, 2002). Culturele interventies

werken in stedelijke vernieuwingsprojecten

goed om ingangen te creëren

tot makkelijk en moeilijk bereikbare

bewoners en lokale organisaties om die

coalities vorm te geven. Bovendien geven

de niet-hiërarchische, reflectieve netwerken

van City Mine(d) en de Theaterstraat

vorm aan zelfbeschikking en de creatieve

kracht van mensen ter verbetering van de

fysieke structuur, leefbaarheid en sociale

cohesie in de wijk, aandachtspunten zoals

de VROM-raad al aangaf. De meerwaarde

van het incorporeren van de culturele

factor is de positieve benadering van de

wijk en de relatief lange looptijd van de

projecten waardoor relaties (coalities)

kunnen groeien en tot een meer duurzame

uitwisseling kunnen leiden. De stedelijke

vernieuwingspraktijk kan daar op

aansluiten door culturele interventies te

faciliteren en daardoor betere toegang

te krijgen tot de wijk, haar onverwachte

kracht en de diversiteit aan bewoners

en organisaties om op die manier tot

innovatieve werkwijzen en resultaten te

komen.

Sandra Trienekens (s.j.trienekens@hva.nl) is Lector

Burgerschap en Culturele Dynamiek aan de Hogeschool van

Amsterdam.

Literatuur

Kymlicka, W. (1995) Multicultural citizenship, Clarendon Press,

Oxford

Marshall, T.H. (1992 [1950]) Citizenship and Social Class, Pluto

Press, London

Soja, E. & B. Hooper (1993) ‘The Spaces that Difference Makes:

Some Notes on the Geographical Margins of the New Cultural

Politics’, M. Keith & S. Pile (red.) Place and the Politics of

Identity, Routledge, London

Trienekens, S. (2004) Urban paradoxes: lived citizenship and

the location of diversity in the arts, Trienekens, Amsterdam

Trienekens, S. (2006) Kunst en sociaal engagement.

Een analyse van de relatie tussen kunst, de wijk en de

gemeenschap, Cultuurnetwerk Nederland, Utrecht

Vergès, F. (2002) ‘Vertigo and emancipation, Creole

cosmopolitanism and cultural politics’, L. Scott & M.

Featherstone (red.) Recognition and Difference, Sage, London

VROM-raad (2006) Stad en Stijging. Sociale stijging als leidraad

voor stedelijke vernieuwing, Den Haag

Walby, S. (2002) ‘From Community to Coalition: the Politics

of Recognition as the Handmaiden of the Politics of Equality

in an Era of Globalisation’, L. Scott & M. Featherstone (red.)

Recognition and Difference, Sage, London

Wittebrood, K. & T. van Dijk (2007) Aandacht voor de wijk:

effecten van herstructurering op de leefbaarheid en veiligheid,

Sociaal en Cultureel Planbureau, Den Haag


Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Simone Pront-Van Bommel

“Mogelijk wordt het postzegelbestemmingsplan

in ere hersteld”

Samantha Volgers en Michel van Wijk

“Mogelijk wordt het postzegelbestemmingsplan in ere hersteld”

Juriste Simone Pront-Van Bommel is op vele fronten actief. Naast advies aan

gemeenten geeft ze onderwijs aan de Faculteit der Rechtsgeleerdheid van de

Universiteit van Amsterdam en is zij directeur van het Kenniscentrum voor bestuurs-

recht. Juist het combineren van de academische wereld en de praktijk vindt zij

boeiend. Met de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening worden het nog

drukkere tijden. “We krijgen te maken met kinderziektes omdat in veel gevallen niet

duidelijk is wat wel mag en wat niet.”

Als de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) van

kracht gaat, voorzien op 1 juli 2008, breekt een nieuwe

tijd aan in het ruimtelijke ordeningsbeleid in Nederland.

Uitgangspunt van de nieuwe wet is dat de planologische

besluitvorming plaatsvindt op het bestuursniveau waar

het thuishoort. Wat gaat er veranderen met de komst

van de nieuwe Wro? We legden die vraag voor aan

Simone Pront-Van Bommel.

De grootste veranderingen treden op in de inrichting

van de beslisprocedures. Daar vindt een herschikking

van bevoegdheden plaats: de vereiste goedkeuring van

bestemmingsplannen door Gedeputeerde Staten komt

te vervallen. Hier staat tegenover dat indien er een

provinciaal belang in het geding is, de provincie straks

onder meer de mogelijkheid heeft zelf een provinciaal

bestemmingsplan, geheten een inpassingplan, te

P. 218

maken. Het primaat komt weer bij het bestemmingsplan

te liggen.”

Gemeenten kunnen ook eerst overgaan tot het nemen

van een projectbesluit.

“Ja, want het vrijstellingsbesluit is een flexibel instrument.

Maar het is de vraag of een projectbesluit dat

ook is. Een aantal factoren maakt het voor gemeenten

aantrekkelijker om direct een nieuw bestemmingsplan

op te stellen en niet eerst een projectbesluit te nemen.

Neem de rechtsbescherming. Die kan bij een projectbesluit

veel langer zijn omdat daar twee rechtsinstanties

kunnen worden doorlopen, terwijl er bij het bestemmingsplan

maar één mogelijkheid is. Een andere reden

om direct te kiezen voor een bestemmingsplan is dat

een projectbesluit binnen een jaar alsnog moet worden

gevolgd door een bestemmingplan. Deze termijn kan


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 “Mogelijk wordt het postzegelbestemmingsplan in ere hersteld”

overigens worden verlengd met maximaal vier jaren,

afhankelijk van diverse omstandigheden. Dat is voor

gemeenten omslachtig. En het recht tot het vorderen

van leges kan daarmee ook nog worden verspild. Dat is

namelijk niet mogelijk bij een projectbesluit maar pas

op het moment dat het ontwerpbestemmingsplan ter

visie is gelegd. Ten slotte zullen voor zowel het projectbesluit

als het bestemmingsplan de nodige onderzoeken

moeten worden verricht. Nu is het in het algemeen zo

dat de initiatiefnemer, meestal een projectontwikkelaar,

bij een vrijstellingsaanvraag de noodzakelijke onderzoeken

overlegt en ook bekostigt. Gemeentebesturen

worstelen met de vraag of zij deze onderzoeken ook

kunnen verlangen als zij ervoor kiezen niet eerst

een projectbesluit te nemen maar direct het bestemmingsplan

te wijzigen. Onderzoeken zijn kostbaar en

tijdrovend. Dat zou een overweging kúnnen zijn bij

het gemeentebestuur om toch de voorkeur te geven

aan projectbesluiten. Vooral als het initiatief niet bij de

overheid ligt maar bij een private partij.”

“Mijn inschatting is dat er minder projectbesluiten

komen. Besturen zijn immers genoodzaakt elke tien

jaar hun bestemmingsplan actueel te maken. Dat was

ook het doel van de oefening: het primaat leggen bij het

bestemmingsplan. Misschien wordt het postzegelplan

wel weer in ere hersteld.”

In uw proefschrift bekritiseerde u de rechtsbescherming

van individuen en was u van mening dat

bestuursrechters in hun uitspraken zich teveel op

formele gronden richten. Welk licht werpen deze

inzichten op de nieuwe Wro?

“Goede rechtsbescherming is voor iedereen van belang.

Ten eerste mogen procedures niet te lang duren. Alle

P. 219

betrokkenen moeten binnen redelijke termijn zekerheid

krijgen over de rechtstoestand. Daar schort het vaak

aan. Daarnaast moeten procedures uiteindelijk tot een

oplossing van het conflict leiden. Dit is belangrijk vanuit

het oogpunt van rechtszekerheid. In de praktijk wordt

een beroep vaak gegrond geacht maar louter op formele

gronden vernietigd, bijvoorbeeld vanwege onzorgvuldig

onderzoek of ondeugdelijke motivering. Het bestuursorgaan

dat een besluit heeft genomen krijgt dan de

opdracht om het onderzoek over te doen. De uitkomst

van de procedure biedt hiermee niet de zekerheid waaraan

behoefte bestaat. Bovendien is er nog geen definitieve

beëindiging van het conflict. De rechter zal zich met

de nieuwe Wro niet meer dan voorheen op de inhoud

richten. De verandering zit vooral in de termijnen van de

rechtspraak, de grote winst is kortere beslisprocedures.”

Worden de procedures in het ruimtelijk ordeningsrecht

transparanter?

De nieuwe wet maakt het ruimtelijke ordeningsstelsel

niet duidelijker. Het zou wel eens ingewikkelder kunnen

worden. Bijvoorbeeld qua planning: het exploitatieplan

moet tegelijk met een bestemmingsplan of projectbesluit

worden vastgesteld.”

Wat valt er te leren van ontwikkelingen in de rechtspraak

van andere sectoren?

“Recent is in de Tweede Kamer een voorstel gedaan

om de ‘bestuurlijke lus’ in het bestuursprocesrecht op

te nemen. Die lus is bedoeld als instrument om tot een

definitieve conflictbeslechting te komen. De bestuursrechter

krijgt dan de bevoegdheid om het bestuursorgaan

in de gelegenheid te stellen aanvullend onderzoek te

doen, een nieuw besluit te nemen en daar ook een termijn

voor te bieden voordat de rechter tot een uitspraak komt.

Nieuwe Wet ruimtelijke ordening

De huidige Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) stamt uit 1965 en is sindsdien al vele malen herzien. De wet is daardoor onoverzichtelijk geworden. Sinds 1999

wordt gewerkt aan een nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro). De nieuwe Wro voorziet in kortere en snellere procedures, zorgt dat verantwoordelijkheden op het

juiste niveau liggen en is meer uitvoeringsgericht. De nieuwe Wro treedt naar verwachting op 1 juli 2008 in werking.

Bron: www.vrom.nl


Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Op die manier is het mogelijk het uiteindelijke besluit

te beoordelen zonder dat de aanvrager terug moet

naar het bestuursorgaan, die opnieuw een besluit

neemt waartegen dan weer beroep open staat. Dit zijn

ontwikkelingen buiten de Wro die tot betere rechtsbescherming

kunnen leiden. Juist ontwikkelingen in

de ruimtelijke ordening hebben de behoefte aan de

bestuurlijke lus die in het bestuursrecht versterkt. Een

voorbeeld daarvan is het ADO-stadion in Den Haag.

Het goedkeuringbesluit van Gedeputeerde Staten

werd vernietigd omdat niet duidelijk was gemaakt

dat de luchtkwaliteitseisen niet zouden worden

overschreden. Onder de huidige wetgeving wordt in

deze gevallen opnieuw onderzoek gedaan. Vervolgens

moeten besluiten opnieuw genomen worden en loopt

het project vele maanden vertraging op. De ‘bestuurlijke

lus’ verkort deze vertraging aanzienlijk.”

Laat het probleem met luchtkwaliteitonderzoek zien

dat ambtenaren hun huiswerk niet goed doen of is dit

te wijten aan onduidelijke juridische structuren?

Het één hangt met het ander samen. Enerzijds

moeten gemeentebesturen natuurlijk doen wat ze

behoren te doen. Anderzijds is in de loop der tijd pas

duidelijk geworden welke eisen werden gesteld aan

het luchtkwaliteitonderzoek: welke methoden zijn er

en welke zijn aanvaardbaar? De ruimtelijke ordening

is complex. Je ziet bijvoorbeeld steeds vaker dat

milieueisen worden opgenomen in het containerbegrip

‘een goede ruimtelijke ordening’. Dat maakt het

afwegen van belangen steeds complexer. Hierin brengt

de nieuwe wet geen verandering. De wetsgeschiedenis

laat wél zien dat het mogelijk is geïntegreerde

plannen te maken, zoals een structuurvisie waarin

naast ruimtelijke ordening ook een waterplan en een

milieuplan is opgenomen. Maar de afweging van

belangen en toetsing aan criteria wordt er daarmee

niet eenvoudiger op, zeker omdat hierbij ook Europese

richtlijnen komen kijken.”

In dit nummer schrijft Willem Korthals Altes dat

het succes van de ontwikkeling ook in de toekomst

afhangt van de samenwerking tussen partijen. De

“Mogelijk wordt het postzegelbestemmingsplan in ere hersteld”

P. 220

nieuwe Wro biedt de structuur voor het onderhandelingsproces,

maar deze juridisering kan leiden tot meer

juridische risico’s. Ziet u deze risico’s toenemen?

“Ik onderschrijf zijn stelling dat samenwerking ontzettend

belangrijk blijft, zeker bij een nieuw project waar het

belang van provincie of een buurgemeente speelt. Er zal

in een vroeg stadium overleg moeten plaatsvinden met

andere bestuursorganen. Daarnaast heeft de provincie

meer instrumenten gekregen om in te grijpen, zoals het

vaststellen van een provinciale verordening waarin de

provincie verbindende voorschriften opneemt. Meer

juridische structuren bieden voor belanghebbenden meer

mogelijkheden om rechtsmiddelen aan te wenden. Een

vast te stellen exploitatieplan kan tot procedures leiden.

Als het exploitatieplan is vastgesteld, moet het jaarlijks

worden herzien; deze herziening kan weer aanleiding zijn

voor nieuwe procedures. In die zin is er risico van verdergaande

juridisering. Uitgangspunt van het exploitatieplan

is echter om eerst de privaatrechtelijke weg te bewandelen

door een exploitatieovereenkomst te sluiten. Het exploitatieplan

regelt het kostenverhaal op voorwaarde dat alle

bij de ontwikkeling betrokken partijen meedoen. Eén

dwarsligger is echter genoeg om tot een exploitatieplan te

moeten komen. Derde belanghebbenden kunnen minder

snel procederen bij een exploitatieovereenkomst dan

bij een exploitatieplan. Dat komt omdat een ontwerpexploitatieplan

ter inzage moet worden gelegd terwijl

bij een exploitatieovereenkomst alleen het feit bekend

wordt gemaakt dat die overeenkomst is gesloten. De

privaatrechtelijke weg biedt dus minder openbaarheid

voor derden. Er zijn natuurlijk partijen zijn die graag

inzage hebben in de gemaakte afspraken en daardoor de

voorkeur hebben voor een exploitatieplan.”

Wat verandert er ten aanzien van het grondbeleid dat

gemeenten voeren?

De nieuwe wet moet een actief grondbeleid voor

gemeenten aantrekkelijker maken met betrekking tot

particuliere exploitatie van gronden. Nu is bijvoorbeeld

sociale woningbouw vaak onaantrekkelijk omdat de

hoge kosten voor openbare voorzieningen slechts ten

dele verhaalbaar zijn en opbrengsten voor gerechtigden

relatief beperkt kunnen zijn. Het exploitatieplan biedt


Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

meer mogelijkheden om dat soort kosten te verhalen

en bovendien tot het stellen van locatie-eisen die onder

meer in sociale woningbouw kunnen voorzien. Het is

hiervoor niet noodzakelijk dat de gemeente grond in

eigendom heeft. Een exploitatieplan geeft echter niet

de mogelijkheid om een verplichting voor gerechtigden

op te nemen om te gaan bouwen. In die zin kan het dus

nuttig zijn grond in eigendom te hebben. Dat draagt bij

de beoogde ontwikkeling daadwerkelijk te realiseren.”

In hoeverre zullen machtsverhoudingen tussen

gemeente en provincie verschuiven?

“Dit zal per provincie verschillen. De ene provincie

is veel actiever en zal sturender optreden dan een

andere. Provincies zijn ook vrij in het maken van

verordeningen. Wat in de ene provincie in detail wordt

geregeld, hoeft in de andere provincie niet eens aan de

orde te komen. Het is afhankelijk van het beleid dat een

provincie uitstippelt. En dat heeft weer te maken met de

problematiek die in een provincie aan de orde is.”

Levert de nieuwe wet extra werk op voor juristen?

“Ik denk het wel ja. Zeker de eerste jaren. We krijgen te

maken met kinderziektes omdat in veel gevallen niet

duidelijk is wat wel en wat niet mag in bijvoorbeeld

een provinciale verordening. Wanneer is er sprake

van een provinciaal belang? Wanneer moet een

exploitatieplan?”

Wat verandert er voor beleidsmakers?

De nieuwe wet versterkt het belang om in een vroeg

stadium tot geïntegreerde besluitvorming te komen.

Bij gebiedsontwikkeling bijvoorbeeld zal de privaatrechtelijke

overeenkomst veel eerder moeten worden

“Mogelijk wordt het postzegelbestemmingsplan in ere hersteld”

P. 221

gesloten. Een grondexploitatieplan moet namelijk

tegelijk worden vastgesteld met het projectbesluit of

bestemmingsplan waarop het van toepassing is. Er is

een probleem als het bestemmingsplan al is vastgesteld

en later blijkt dat er geen privaatrechtelijke overeenstemming

is.”

En voor planologen?

“Voor medewerkers die betrokken zijn bij de planvorming

betekent het dat strategisch denken, goed inzicht

hebben in de belangen en het maken van een goede

risicoanalyse belangrijk zijn. Dit laatste is met name

van belang omdat het inhoudelijke toetsingskader voor

grote projecten steeds ingewikkelder wordt. In grote

steden zijn er projectleiders die dit coördineren. Voor

kleinere gemeentes is het moeilijker. Externe bureaus of

goede afspraken met de – meer daadkrachtige – provincie

kunnen uitkomst bieden.”

Verwacht u dat burgers zich meer met de ruimtelijke

ordening gaan bezighouden?

“Digitalisering kan daar enorm aan bijdragen. De

nieuwe wet verplicht gemeenten om nieuwe plannen

digitaal beschikbaar te stellen. Het is een makkelijke

manier voor burgers om actiever op te treden. Los van

de nieuwe wet zijn burgers sowieso actiever geworden.

Een ieder kan zienswijzen indienen, maar niet iedereen

kan naar de rechter. De mogelijkheden voor procederen

zijn beperkt tot belanghebbenden.”

Samantha Volgers (s.volgers@bosenlommer.amsterdam.nl) is beleidsadviseur

ruimtelijke ordening bij stadsdeel Bos en Lommer, gemeente Amsterdam.

Michel van Wijk (mvw@sadc.nl) is projectleider gebiedsontwikkeling bij SADC.

Beide zijn redacteur van Rooilijn.

CV Simone Pront-Van Bommel

In 2002 promoveerde Simone Pront-Van Bommel aan de Universiteit van Amsterdam. In haar proefschrift Bestuursrechtspraak - Voorstellen voor modernisering

van de bestuursrechtspraak besteedt zij aandacht aan efficiënte en effectieve bestuursrechtspraak. Tegenwoordig is zij directeur van het ‘Kenniscentrum voor

bestuursrecht’. In samenwerking met het ‘Eggens Instituut voor Postacademisch Onderwijs’ ontwikkelen en organiseren zij opleidingen en cursussen. Momenteel

werken zij aan een opleiding die gericht is op gemeentebesturen. Met name de strategische kant en de risicoanalyse in het ruimtelijk bestuursrecht komen hierbij

aan bod. Naast haar werk voor het Kenniscentrum geeft Simone Pront-Van Bommel juridisch advies aan overheden en is zij advocate op het gebied van energierecht/

ruimtelijke ordening. Ook geeft zij werkgroepen aan de juridische faculteit van de Universiteit van Amsterdam.


Rooilijn

Recensies

Patrice Riemens

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

De stad voor wie? De stad

van wie?

BAVO (red.) (2007) Urban Politics

Now. Re-Imagining Democracy in the

Neoliberal City, NAi, Rotterdam, 240 p.,

ISBN 9789056626167, € 27,00

Na enkele jaren in Rotterdam te hebben

gewoond verbaasden Gideon Boie en

Matthias Pauwels, twee Belgische architecten

en filosofen die samen het collectief

BAVO vormen, zich in toenemende

mate over de bijna totale afwezigheid

van populair verzet tegen de ingrijpende

herstructurering van de woonomgeving

in zogenaamde achterstandsbuurten die

laatste jaren in gang is gezet onder de

auspiciën van het gemeentebestuur. Ook

binnen intellectuele en wetenschappelijke

kringen leek een kritisch discours

over deze ontwikkelingen, die ook elders

in Nederland plaats vonden, grotendeels

te ontbreken. Het omwoelen van het

stadsbeeld en het daarmee samenhangende

krachtig sleutelen aan het imago

van de betreffende wijken en van de stad

als geheel, wordt in hun ogen ‘gedepolitiseerd’.

En net als de neoliberale,

marktconforme ideologie die eraan ten

grondslag ligt, wordt de hele gang van

zaken voorgesteld als vanzelfsprekend

en onafwendbaar.

Het boek Urban Politics Now dat zij

met een aantal auteurs uit binnen- en

buitenland samengesteld hebben, is

voortgekomen uit deze verbazing en

heeft derhalve tot doel de stadsvernieuwing,

of althans het discours eromheen,

te ‘re-politiseren’. Tegelijk is het boek

Recensies

het eindproduct van de conferentie

Psychoanalysis, Urban Theory, and the

City of Late Capitalism. Dit heeft er toe

geleid dat enkele bijdragen qua inhoud

nogal ver verwijderd lijken van de titel

van het boek – al kan men kiezen deze

over te slaan of ze in een andere volgorde

lezen. Zelf verklaren de samenstellers

dat de bijdragen onder twee noemers

gerangschikt moeten worden: een

radicale kritiek van ‘gedepolitiseerde

stedelijke herstructureringsprocessen,

en een poging om een strategie van ‘repolitisering’

te formuleren. Deze indeling

lijkt echter meer de intentie en het

oorspronkelijk programma te weerspiegelen

dan het uiteindelijke resultaat.

Afgezien van het feit dat de samenstellers

auteurs willekeurig in de ene dan

wel de andere categorie plaatsen – de

meeste bijdragen hebben namelijk

iets van beide – is er misschien eerder

sprake van drie categorieën: kritische

P. 222

beschrijving van reële ontwikkelingen

en van bestaande ideologieën (zij het

vaak onuitgesproken); pogingen tot

alternatieve praktijken en beleidsvormen

te komen; en wat als sidelines zou

kunnen doorgaan, dat wil zeggen interessante,

maar wat (te) verbijzonderde

overwegingen omtrent (buiten)stedelijke

fenomenen. De eerste categorie is

zonder meer de sterkste van het boek,

de tweede de zwakste, terwijl de derde,

zo niet overbodig, dan in elk geval een

hoofdstuk apart vormt.

BAVO zelf, de twee samenstellers dus,

leveren de meest pakkende beschrijving

van de herstructurering nieuwe stijl aan

de hand van Rotterdam: de make-over

van Crooswijk tot Nieuw Crooswijk en

het verzet daartegen van een kleine

maar zeer besliste en zeldzaam heldere

groep buurtbewoners. Het verhaal van

Nieuw Crooswijk illustreert de neoliberale

stadsvernieuwing in een notendop:

niet zozeer de bebouwing, laat staan de

locatie, zijn obstakels op weg naar economische

vernieuwing en toekomstige

bloei maar de bewoners zelf! Merijn

Oudenampsen vertelt in wezen hetzelfde

verhaal voor Amsterdam, zij het met

nadruk op de marketing van de stad en

op de samensmelting van belangen, en

dus van handelingen, van publieke en

(semi-)private partijen: de gemeente

Amsterdam in de eerste plaats, de

onlangs verzelfstandigde woningcorporaties,

en particuliere projectontwikkelaars

en bouwondernemers. Ook de

ietwat dubieuze rol van (sub-)culturele

acteurs, die tegenwoordig ook tot

ondernemers gebombardeerd zijn,

komt aan bod in zijn beschrijving van

de nogal geforceerde pogingen om


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Recensies

Amsterdam cool en hip te maken, en

een aantrekkelijk vestigingsklimaat

te scheppen voor de nieuwe creatieve

klasse. Neil Smith ten slotte, brengt

grof maar wel doeltreffend geschut in

stelling om de revanchistische ideologie

aan flarden te schieten die aan de maar

al te letterlijke kaalslag in de sociale

huisvesting ten grondslag ligt. Volgens

hem pakken rijken de stadscentra terug

die zij een generatie eerder voor het

namaakgroen van de periferie hadden

verlaten. Maar ook Neil Smith is een van

de auteurs bij wie de keiharde kritiek van

het bestaande kennelijk stukken beter

afgaat dan een geloofwaardig alternatief

binnen het huidige bestel te formuleren.

Met Guy Baeten en Erik Swyngedouw

betreedt men het terrein van de

metavertellingen. Terwijl de eerste de

nadruk legt op een ‘TINA’-vertoog (There

Is No Alternative, Margaret Thatcher)

gebaseerd ‘dystopisch’ ruimtelijk beleid,

postuleert de tweede de triomf van

het ‘post-politieke’ onder het juk van

global economic necessity. Hierbij valt

volgens hem het begrip policy steeds

moeilijker van police te onderscheiden.

Als alternatief vestigt hij zijn hoop op

‘exodus’ in nog niet veroverde, dan wel

overgeslagen ruimtes. Guy Baeten ziet

meer in een onvermijdelijke opstand der

onderdrukten. Geen van beide vormen

een wenkend perspectief. Effectiever,

en waar gebeurd, lijkt het verzet van

gebruikers in het openbaar vervoer van

Los Angeles die Edward Soja beschrijft.

Hoewel deze qua sociaaleconomische

kenmerken geheel overeenkomen met

de uitspraak ‘bus users are losers’

(wederom toegeschreven aan Margaret

Thatcher) kregen zij het gemeente-

lijke busbedrijf met hun acties op de

knieën. Echter, openbaar vervoer, hoe

belangrijk ook, is slechts een van de

vele problemen van uitsluiting waarmee

de minder bedeelden in de grote stad

geconfronteerd zijn.

Uitsluiting is dan ook het thema, tevens

verklaringsmodel van Slavoj Zizek en in

zijn gevolg, Yannis Stavrakakis. Net als

eerder Giorgio Agamben gaan zij daarbij

uit van de figuur van de buitenstaander

die er toch bijhoort, denk bijvoorbeeld

aan zogenaamde illegale immigranten.

Zizek weidt uit over de watersnoodramp

in New Orleans en de explosie van de

Franse banlieues die beiden volgens

hem volstrekt verkeerd geïnterpreteerd

zijn. Bij Stavrakakis zien wij de

kosmopolitische metropool die primair

het vermaak van een koopkrachtig, uit

‘echte’ mensen bestaand publiek zou

dienen, alras vervallen in grimmige

paranoia en ‘sociaal racisme’. Hoewel

men hier op een prettige manier kennis

kan maken met de doorgaans tamelijk

complexe redeneringtrant van de

gevierde Sloveense socioloog, blijft

men bij beide auteurs wederom zoeken

naar een geloofwaardig en werkbaar

alternatief.

De resterende bijdragen van respectievelijk

Lesage, von Borries en Böttger,

MacCannell, en Diken en Lautsen

lezen zich meer als vertellingen naar

aanleiding van het thema urban politics.

Het gaat om respectievelijk de reactieve

verhouding van andersglobalisten ten

opzichte van de loci van globale topbijeenkomsten

(G8, WTO, Davos, etc.);

de aan de guerrillaoorlog ontleende

verkoopstrategieën van ultrahippe

P. 223

kleding merken; het op dwangmatige

consumptie gebaseerde leefmodel van

de laatkapitalistische stedelijkheid,

voorgesteld als vijfsterren gevangenis;

en met als top- dan wel dieptepunt

het horrorscenario van Diken en

Lautsen: een met veel ‘post’-begrippen

gelardeerd betoog waarvan de

titel Pervercity de teneur afdoende

weergeeft. (Al blijft men wellicht met de

vraag zitten: overleeft de post-toerist de

post-city?)

Al met al betreft het hier een boeiende,

vaak relevante en altijd interessante

verzameling gevarieerde bijdragen.

Als geheel stelt het boek toch enigszins

teleur omdat het de belofte van zijn titel

niet echt waar maakt. Misschien kan

dat de samenstellers niet helemaal

verweten worden, mede gelet op de

ontstaansgeschiedenis. Wel illustreert

het eens te meer, dat de grote kloof niet

zozeer tussen theorie en praktijk gaapt

– het befaamde cliché – maar tussen

analyses en geloofwaardige, werkbare

alternatieven. Mijns inziens is dit

voornamelijk een schaalprobleem. Er

bestaat namelijk een fatale mismatch

tussen het aantal mensen dat door

maatschappijbrede herstructureringen

getroffen wordt en het bereik van

vrijwel alle aangedragen alternatieven:

deze blijven dan onvermijdelijk in het

minoritaire en marginale steken. Dat

vormt het echte politieke probleem in

het tijdperk van de post-politiek.

Patrice Riemens (patrice@xs4all.nl) is sociaal

geograaf, vrije onderzoeker en cultureel activist,

met name op het gebied van het Internet. Hij is

thans verbonden aan de Stichting Antenna in

Nijmegen.


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Recensies

Rogier van der Groep

Met 200 beats per minute

denderend door de ‘popmoderne’

stedelijkheid

Jong, Alex de & Marc Schuilenburg (2007)

Mediapolis, populaire cultuur en de stad,

Uitgeverij 010, Rotterdam, 240 p., ISBN

9789064506338, € 24,50

Wat hebben online games zoals World of

Warcraft te maken met de videoclips van

Snoop Doggy Dog en met Celebration, het

Disneystadje in Orlando, Florida? Waarom

overwoekeren Closed Television Circuits

de publieke ruimte in westerse steden en

leiden een miljoen Japanse jongeren, de

hikikomori, een teruggetrokken bestaan

in hun slaapkamer achter hun computer?

Volgens Alex de Jong en Marc

Schuilenburg, schrijvers van het boek

Mediapolis, populaire cultuur en de

stad, zijn dit voorbeelden van enerzijds

verdergaande militarisering en disciplinering

van het openbare leven en anderzijds

voorbeelden van een toenemend belang

van popcultuur in de stedelijke samenleving.

De stad is niet langer een verzameling

van wegen en gebouwen, maar dient

te worden beschouwd als een virtueel en

reëel knooppunt in een mondiaal netwerk.

Met andere woorden, het publieke domein

heeft er een dimensie bij gekregen en is

gedeeltelijk verplaatst van de straat naar

het internet.

De kracht van het boek zit in de über-hippe

voorbeelden van de verdergaande popularisering

van de stedelijke cultuur, die aan

elkaar geplakt zijn met toefjes Foucault,

Baudrillard, Appadurai, Sloterdijk,

Castells en vele andere onderzoekers.

Zo nemen de auteurs de lezer mee in

een 200 pagina’s tellende MTV-clip over

de impact van computerspelletjes in

het Amerikaanse leger om soldaten te

trainen en om de intifada een virtuele

dimensie te geven in het Midden-Oosten.

Uiteindelijk belanden de schrijvers bij

hiphop, urban culture en house. Er wordt

duidelijk gemaakt dat popmuziek de

bindende factor is voor veel groepen

mensen die op geen enkele manier

lokaal of fysiek enige verwantschap

hebben. Zo is de rauwe stem van de MC

in het acid-achtige techno-hitje: ‘…Put

your hands up 4 Detroit, it’s a lovely city...’

niet bedoeld voor de bewoners van de

Amerikaanse industriestad, maar voor

miljoenen liefhebbers van techno, die

even herinnerd worden aan de bakermat

van deze muziekstroming.

In het laatste deel van het boek wordt de

vraag gesteld wat er nu moet gebeuren

met de stad. Wat is de rol van architect,

P. 224

de stedenbouwer en de planner? De

Jong en Schuilenburg wijzen daarbij het

concept van de ouderwetse bouwmeester

af, die het stedelijke project van

bovenaf ontwerpt, regisseert, stuurt en

controleert. Hiermee zullen ze ongetwijfeld

niet de eerste zijn, maar hun alternatief

is verfrissend. De gaming-industrie

en de popcultuur bieden namelijk in hun

ogen uitkomst. Steeds vaker worden

computerspelletjes niet meer door een

team van experts gemaakt, maar in een

soort pilootversie gelanceerd, waarna

(via internet) fans en gebruikers aan

deze games sleutelen. Hier komt het

begrip scenius van pas, een concept van

muziekvirtuoos Brian Eno dat tegenover

het concept genius geplaatst is. De

auteurs menen dat het modernistische

principe dat kunst ontsproten moet zijn

uit het creatieve brein van één enkel

individu, de genius, achterhaald is. De

alomtegenwoordigheid van samplemuziek

in house en techno in hedendaagse

popmuziek dienen als voorbeeld om de

nieuwe kunstorde te begrijpen. Deze

gedachtegang wordt doorgetrokken naar

de stedenbouw; samen met mensen

van dezelfde culturele groep, een scene,

moet het mogelijk zijn om al spelenderwijs

en interactief een stad te bouwen.

Wellicht hebben de schrijvers een soort

online mengelmoesje van Simcity en

Second Life voor ogen.

Tot slot: Overtuigt het boek Mediapolis?

Jawel, maar het probleem is soms dat

het betoog, of liever gezegd, de opeenstapeling

van verschillende betooglijnen,

theoretische concepten en empirieachtige

voorbeelden een beetje ongrijpbaar

zijn. Daarnaast zal internet de stedelijke

samenleving ongetwijfeld radicaal ver-


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Signalementen

anderen, maar feit blijft wel dat die stad

er nog steeds is, waarbinnen – voorlopig

althans – cultuurvorming plaats vindt,

padafhankelijke processen te vinden zijn

en agglomeratievoordelen zich voordoen.

Dezelfde voorbeelden die De Jong

en Schuilenburg aandragen om aan te

geven dat ‘muziekgemeenschappen’ los

staan van een fysieke locatie, kunnen

ook gebruikt worden om te beargumenteren

dat ‘het lokale’ van cruciaal belang

is om de oorsprong (padcreatie) en ontwikkeling

(padreproductie) van cultuur,

kunst en entertainment te begrijpen.

Urban Culture (basketballen, Adidas

gympen, oversized polo’s, lingerie die

goed afsteekt bij de te laag gedragen

wijde broeken) is juist zo algemeen en

wijdverspreid in de westerse wereld,

doordat de sterk geconcentreerde

entertainment industrie in steden als

Los Angeles en New York de vertolkers

van deze lifestyle bij wijze van spreken

from the block konden plukken, om

maar even Jennifer Lopez te parafraseren.

Uiteraard raken de westerse

culturen met elkaar verstrengeld, maar

er is wel degelijk een wisselwerking

tussen plaatsgebonden en macroprocessen

(al dan niet aangewakkerd

door internet). De hamvraag is dus

niet welke stedelijke processen en

stedelijke subculturen er verdwijnen

en verdampen (waarmee niet gezegd is

dat het onbelangrijke vragen zijn), maar

juist welke er achter blijven en waar er

nieuwe ontstaan.

Maar genoeg gevit, wellicht moet

dit boek eerder als een uitdagende

onderzoeksagenda beschouwd

worden, dat uitnodigt tot vervolgstudies

van bepaalde casussen, zoals een

Signalementen

Rotterdamse hiphop scene, of één of

andere electroclash community in een

buitenwijk van Londen. Maar misschien

komt deze aanpak weer een beetje

ouderwets over en daar waarschuwen

de schrijvers nu juist voor.

Rogier van der Groep (r.groep@os.amsterdam.nl) is

onderzoeker bij de Dienst Onderzoek en Statistiek,

Gemeente Amsterdam.

Stedelijkheid als

rendement

AIR – Arie Lengkeek (red.) (2007)

Stedelijkheid als rendement. Privaat

initiatief voor publieke ruimte, Trancity,

Haarlem, 248 p., ISBN 9789088290039,

€ 24,50

Stad en stedelijkheid gedijen alleen

daar, waar in goede samenwerking

van overheid en markt de relatie

tussen gebouw, gebruik en publieke

ruimte vanzelfsprekend is. Maar als

de overheid niet meer toe komt aan

zorgvuldige invulling en beheer van

dat publieke domein, en marktpartijen

zich concentreren op de exploitatie van

hun gebouwen, is de publieke ruimte

het kind van de rekening. Op initiatief

van zestien private Rotterdamse

opdrachtgevers wordt deze patstelling

ontmaskerd. Marktpartijen zien in dat

de waarde van hun vastgoed en de aantrekkelijkheid

van de stad sterk gebaat

zijn bij een goed functionerend openbaar

gebied. Voor hen is de publieke ruimte

niet langer de uitsluitende verantwoordelijkheid

van de overheid. In het

private initiatief van ondernemers,

investeerders en bewoners ligt een

P. 225

enorme impuls voor de publieke ruimte

besloten. Deze publicatie geeft aanleidingen

en denkkaders om het debat

over de noodzaak van nieuwe vormen

van samenwerking tussen overheid en

markt overal in Nederland op het scherp

van de snede te voeren.

De mixfactor

Veldboer, Lex, Jan Willem Duyvendak

& Carolien Bouw (red.) (2007) De

mixfactor: integratie en segregatie in

Nederland, Boom, Amsterdam, 240 p.,

ISBN 9789047300083, € 27,50

Nederlanders willen geen segregatie,

maar in de dagelijkse praktijk blijkt

het integreren van kwetsbare groepen

vaak moeilijk van de grond te komen. Zo

vrezen huiseigenaren waardeverlies als

er minder draagkrachtige bewoners in

hun buurt komen, dubben hoger opgeleide

ouders over de vraag of ze hun

kinderen wel moeten laten pionieren op

een zwarte school, stuiten gemengde

stellen op veel weerstand en vereenzamen

gehandicapten in een gewone wijk

omdat ze daar geen aansluiting vinden.

In De mixfactor: integratie en segregatie

in Nederland worden de wensen,

praktijken en effecten van mengingspolitiek

verkend. Hoe staat het anno

2007 met onze mengingsidealen? Aan

de orde komen succes- en faalfactoren

op het gebied van werk, vermaatschappelijking

van zorg, onderwijs, welzijn,

wonen, sport en opvoeding. Naast een

beschrijving van wat er al dan niet

gebeurt, hebben de auteurs aandacht

voor de vraag waar menging het meest

nodig en mogelijk is.


Rooilijn

Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Column O. Naphta

Ganzendijken

Door alle grote gebeurtenissen van de afgelopen tijd, zoals

het gemodder rond de krachtwijken, het HSL-traject dat al

een jaar of wat ligt te verroesten, de zwak geconstrueerde

bruggen over onze kanalen en de voortgaande verrommeling

van de ingezetenen van het koninkrijk en hun

taalgebruik in het bijzonder, om maar te zwijgen van het

onoverzichtelijk grote aantal tv-uitzendingen waarin die

ingezetenen hun oeverloze relatiegezeur uitventen, is het

tijd voor iets aardigs: de kleine planologie.

Column: Ganzendijken

We starten onze reis in Oost-Groningen waar de demografische

dynamiek de politiek in een wurgende houdgreep

heeft genomen. ‘Ganzedijk heeft geen toekomst’. ‘Ganzedijk

blijft nog even’, ‘blijft voorlopig toch bestaan’. ‘Wethouder

om Ganzedijk afgetreden’. ‘Gedeputeerde afgetreden’, en

ook daarachter zit een Ganzedijkse kracht. Ganzendijken

(let op de meervouds-n) is nu een planologische spelvariant

van ganzenborden: deelnemers dobbelen, verzetten

hun gans, de een verdwijnt in de put, de ander haalt de

finish. En alles is per definitie tijdelijk, ‘blijft nog even’.

Hoezo doet de ruimtelijke ordening er niet meer toe als

de toekomst van dertig huizen en een paardenkop zoveel

vreugde in het leven brengt?

In Limburg kunnen voortaan werknemers uit Midden- en

Oost Europa ‘onbeperkt in tot wooneenheden omgebouwde

stallen en schuren worden gehuisvest.’ Eerder mochten

er maar twintig in het ‘woongedeelte van een boerderij of

op het erf gebouwde schuren’ worden gehuisvest. Zoals

wij allen weten ligt Limburg aan de zuidrand van de Sahel,

waar wonen een kwestie van beschaving is en een grote

sprong voorwaarts wordt gemaakt. Vanwege datzelfde

hoge beschavingspeil verdwijnt in de Haarlemmermeer

‘het rijtjeshuis uit het beeld bij de nieuwbouw.’ Wij worden

verondersteld te begrijpen wat medeburgers in hun taallessen

opsteken.

In Wyldehoarne, een zijtak van Ganzedijk, lopen grootschalige

bouwprojecten keer op keer vertraging op, omdat

ze ‘stuklopen op grondeigenaren en prijzen.’ Wij worden

P. 226

altijd verondersteld te begrijpen wat medeburgers in hun

taallessen opsteken. Dat brengt me op de wethouder van

Hardenberg die op excursie is geweest naar New York (NY)

en wild enthousiast werd van het Central Park. Hardenberg

heeft nu ook zo’n park op de tekentafel. ‘De gedachte

erachter is dat de stad niet langer door de rivier in twee

delen wordt gesneden.’ Die zin vertelt: Hardenberg is een

stad; een stad aan de rivier (google dat zelf even uit); en een

kopie van het Central Park in New York (NY) zorgt ervoor dat

de verwoestende tweedeling van de betrokken rivier wordt

opgeheven. Een best practice dus voor juffrouw Vogelaar,

met kwaliteitsstempel van het door de regering benoemde

topinstituut NICIS.

Een bericht uit de Amerikaanse samenleving, althans het

denkende deel daarvan, althans een hoogleraar in de politieke

wetenschappen, vertelt dat voorsteden slecht zijn voor ons

burgerschap. Het ruimtelijke gedrag van suburbanites leidt

tot erosie van de sociale fundamenten van ons alledaagse

bestaan. En, nog erger: de hiërarchie van dat leven wordt

bepaald door twee zeer ondemocratische instituties: het gezin

en de werkgever. Wat een geluk dat Nederland een door en

door stedelijke samenleving is, zodat we van zulke erosieverschijnselen

verschoond zijn gebleven, speciaal in wat in ons

land altijd zo parmantig ‘de grote steden’ worden genoemd.

Trouwens, in Rijsbergen zijn door de rechter de werkzaamheden

aan de golfbaan ‘de Turfvaert’ stilgelegd. Het is

onduidelijk of de gemeente Zundert daarvoor wel terecht een

vergunning heeft afgegeven. Met de kleine planologie beland

ik zonder uitzondering in een van de voormalige smokkelaarsnesten

aan de Belgische grens. Benieuwd of ze daar

intussen de kwestie permanent bewoning-van-recreatiewoningen

hebben opgelost of gewoon zijn doorgegaan alsof die

er niet was.

Terwijl minister Plasterk van de Lerarensalarissen en

voorzitter Rinnooy Kan van de SER uit een mond roepen dat

er zoveel talent verloren gaat in onze samenleving, biedt dit

overzicht een doorslaand tegenwicht.


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

Advertentie

RECENT VERSCHENEN

BIJ AMIDSt

RECENT VERSCHENEN

BIJ AMIDSt

P. 227


Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008

InBeeld: Nieuwe monumenten

Onderdak: Warnersblokken, Amsterdam, 1957

P. 228

More magazines by this user
Similar magazines