De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?
P. 178
het maken van grondprijsafspraken door
gemeentelijke grondexploitanten waarschijnlijk
nooit serieus rekening gehouden
met de mogelijkheid van explosief stijgende
grondwaarden, zoals die optraden in
de periode sinds het midden van de
jaren negentig. Tegenwoordig worden
toekomstige grondwaardestijgingen in
grondexploitaties nog steeds behoudend
ingeschat. Grondprijsafspraken die
momenteel worden gemaakt houden wel
meer rekening met het optreden van hogere
grondwaardestijgingen.
Tenslotte geldt dat ontwikkelaars die
tijdig veel grond hebben verworven op
een locatie waar woningen gebouwd
worden, hun doel hebben bereikt. Zij
hebben via het zelfrealisatiebeginsel van
de onteigeningswetgeving bouwrechten
verkregen en hebben het recht de woningen
grotendeels naar eigen inzicht te ontwikkelen.
Winstmaximalisatie is daarbij een
belangrijke drijfveer. Echter, een gemeente
heeft háár doel dan nog niet bereikt. Een
gemeente wenst doorgaans zelf zoveel
mogelijk te bepalen hoe een wijk eruit komt
te zien, winstmaximalisatie is daarmee
vaak strijdig. Om de invulling van een
wijk te kunnen bepalen heeft de gemeente
de grond van de ontwikkelaar nodig. De
onteigeningswetgeving brengt ontwikkelaars
in een sterke onderhandelingspositie
voor de verkoop van de grond. Zij kunnen
namelijk niet gedwongen worden de grond
te verkopen, maar mogen zelf realiseren.
Hierdoor moeten gemeenten zeer hoge
prijzen betalen voor de grond van de
ontwikkelaars. Dit kan in de vorm van
hoge aankoopprijzen maar bijvoorbeeld
ook in de vorm van gunstige, niet marktconforme
afnamecondities voor bouwrijpe
kavels. Een gemeente betaalt dan in eerste
instantie geen buitensporig bedrag voor de
grond maar doet wel afstand van eventuele
toekomstige grondwaardestijgingen door
gunstige marktontwikkelingen. Een grondexploitatie
waarin de gemeente participeert
met marktpartijen beschikt als gevolg
hiervan vaak nauwelijks over financiële
buffers om tegenvallers op te vangen. Het
residu komt ondertussen grotendeels bij de
marktpartijen terecht. Zo lang de wetgeving
niet verandert kan een gemeente hier niet
zoveel aan doen, behalve proberen zelf
zoveel mogelijk grond te bemachtigen.
Helaas drijft dat de prijzen van ruwe
bouwgrond nog verder op.
Grondafspraken kunnen er toe leiden
dat een groot deel van de waardestijging
bij ontwikkelende partijen terecht kan
komen. Er blijkt echter ook een oorzaak
van een andere orde, die een belangrijke
reden vormt voor het gegeven dat de
financiële resultaten van grondexploitaties
relatief mager zijn. De kosten vallen vaak
veel hoger uit dan verwacht. Extra kosten