De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?
P. 179
kunnen ontstaan doordat oorspronkelijke
ramingen van civieltechnische kosten
en plankosten te laag worden ingeschat,
door planwijzigingen die leiden tot extra
kosten, en door vertragingen die leiden tot
hogere rentekosten. De kostenoverschrijdingen
worden gedekt doordat, ondanks
de grondprijsafspraken, een deel van het
residu wel door de grondexploitanten wordt
geïncasseerd. Het geïncasseerde deel van
het residu is vaak niet toereikend om alle
kostenoverschrijdingen te kunnen dekken.
Niettemin laten grondexploitaties van
grote nieuwbouwprojecten toch vaak een
positief resultaat zien door een verlaging
van het aandeel sociale woningbouw (met
een kunstmatig lage grondwaarde). Zonder
dit soort programmawijzigingen zouden
projecten vaker een negatief resultaat laten
zien.
Geconcludeerd kan worden dat de positie
van een grondexploitant en de positie
van een gemeente in het bijzonder niet
sterk is. Het is voor hen moeilijk om goed
te kunnen profiteren van een eventueel
residu. De behoudende, risicomijdende
houding van gemeenten in combinatie
met de onteigeningswetgeving en het
grondeigendom van marktpartijen dat
daar het gevolg van is, staat dit in de weg.
De zwakke positie van grondexploitanten
zorgt ervoor dat zelfs in een periode met
extreme grondwaardestijgingen bezuinigd
of gesnoeid moet worden in het aandeel
goedkope woningen. Duidelijk is ook dat
de kosten van grote gebiedsontwikkelingen
te laag worden geraamd.
Positieverbetering
De positie van een grondexploitant kan
worden verbeterd door de waarde van
ruwe bouwgrond pas vast te stellen op het
moment dat een nieuw bestemmingsplan
gereed is. Hierdoor ontstaat financiële
ruimte die kan worden ingezet voor de
kwaliteit van de gebiedsontwikkeling
als geheel. Dit vergt een aanpassing van
de Nederlandse wetgeving (Needham &
Geuting 2006). De vraag is in hoeverre
het wenselijk is dat kapitalen worden
geïnvesteerd in grondposities waardoor