De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?
P. 177
Figuur 1 Stichtingskosten nieuwbouwwoningen
1996 versus 2006 (Bron: NVM, CBS)
e 400.000
e 350.000
e 300.000
e 250.000
e 200.000
e 150.000
e 100.000
e 50.000
0
1996 2006
BTW Winst & risico Bijkomende kosten
Bouwkosten Grondwaarde
door een gemeente onteigend worden
kunnen vanwege de Nederlandse onteigeningswetgeving
aanspraak maken op de
verwachtingswaarde van de toekomstige
woningbouwbestemming. Deze waarde
is aanzienlijk hoger dan de agrarische
waarde. Daarnaast is het recht om te mogen
bouwen door dezelfde onteigeningswetgeving
gekoppeld aan het grondeigendom.
De concurrentie om schaarse bouwrechten
is verplaatst naar de grondmarkt (Segeren,
2007). Ontwikkelaars worden hierdoor
gedwongen grond te kopen om te kunnen
voortbestaan, waardoor zij minimaal
dezelfde prijs bieden als de waarde op basis
van onteigeningswetgeving of zeer vroegtijdig
grond aankopen, op een moment
dat de woningbouw nog onzeker is. Door
de onzekerheid komt het veelvuldig voor
dat marktpartijen gronden aankopen die
uiteindelijk niet ontwikkeld worden. Door
deze grondspeculatie, waarbij naarmate
meer zekerheid bestaat over een nieuwe
woningbestemming de waarde van de
grond hoger wordt, kunnen individuele
grondeigenaren extreem worden verrijkt.
Een andere reden is dat, in tegenstelling
tot de verwachting, de grondopbrengst
in de praktijk wordt bepaald door grondprijsafspraken
en niet door marktontwikkelingen
(zie ook De Greef, 2005). Over
de wijze waarop de prijs van bouwkavels
tijdens de looptijd van het project wordt
bepaald, worden doorgaans bij de start
van het project afspraken gemaakt. Deze
afspraken gelden vaak voor de gehele
looptijd en bepalen zo de inkomsten van de
grondexploitatie. Vaak wordt afgesproken
dat kavelprijzen niet worden berekend
volgens de residuele grondwaardemethode.
Andere methoden zoals grondquotes en
vastgestelde kavelprijzen worden veel
gehanteerd. De marktontwikkelingen
worden zo buitengesloten waardoor de prijs
van bouwkavels niet meer gelijk is aan de
soms veel hogere residuele grondwaarde.
Dat deze afspraken tot stand kunnen
komen heeft een aantal oorzaken. Eén
daarvan is de risicoperceptie van de betrokken
partijen en de bereidheid van deze
partijen om risico’s te dragen. Een grondexploitant,
zoals de gemeente, kan risico’s
willen vermijden en bij de start van een
project vaste grondprijzen overeenkomen
voor de rest van het project. Mits hierover
de juiste afspraken worden gemaakt (Rust,
2005), komt het marktrisico bij de bouwende
partijen te liggen. Als vergoeding
van dit risico kunnen bouwende partijen
profiteren van grondwaardestijgingen als
deze hoger zijn dan de afgesproken waarden.
Ook moet in acht worden genomen
dat in de traditionele gemeentelijke grondexploitatiepraktijk
vrijwel altijd behoudend
wordt gerekend. Door de gewoonte om de
toekomstige grondopbrengsten voorzichtig
in te schatten, is in de jaren negentig bij