De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt
P. 208
In de eerste plaats probeert de gemeente
verouderde kantoorpanden een andere
functie te geven door herontwikkeling.
Veelal gaat het hier om woningcorporaties
die verouderde kantoorpanden in stedelijk
gebied verbouwen tot woonruimte. Zo
heeft studentenhuisvester DUWO in
2005 het voormalige stadsdeelkantoor
Slotervaart en het naastgelegen KLIQgebouw
aan de Jan Tooropstraat geschikt
gemaakt voor tijdelijke studentenhuisvesting.
In het algemeen komt het initiatief
echter maar moeizaam van de grond.
Hoewel de leegstaande gebouwen als
moderne kantoorruimte incourant zijn
geworden, zijn ze op de balans van de
belegger vaak nog veel waard. De belegger
zal pas overgaan tot sloop als de waarde van
het pand lager is dan de kosten van sloop en
nieuwbouw (Evans, 1985). Evengoed geldt
dat, wanneer een andere partij het gebouw
wil overnemen voor herontwikkeling,
de belegger de boekwaarde vergoed wil
krijgen. Anders zou de belegger immers een
verlies leiden. Een hoge boekwaarde drukt
zwaar op de verwervingskosten en maakt
de herontwikkeling van kantoorpanden
buitengewoon kostbaar. Bij de verbouw
van kantoorpanden zijn er bovendien
allerlei bouwtechnische problemen om
de bestaande gebouwen conform het
Bouwbesluit aan te passen tot woonruimte.
Hoewel de kennis en expertise op het vlak
groeit (Geraedts & Van der Voordt, 2005),
vormt de complexiteit van herontwikkeling
van kantoren een belemmering en blijft het
aantal succesvolle projecten in Amsterdam
zeer beperkt.
Het tweede initiatief is erop gericht om het
planaanbod van kantoren te reduceren. Het
rapport ‘Minder kantoorplannen’ van de
regionale werkgroep Platform Bedrijven
en Kantoren (PlaBeKa) uit september
2006 constateerde dat het planaanbod van
kantoorruimte in Amsterdam bijna drie
maal zo groot was als de geraamde vraag
tot 2030 bij het meest gunstige economische
groeiscenario. Dit rapport heeft
geleid tot de onderkenning door gemeente
en marktpartijen dat dit een ongewenste
situatie oplevert. In onderhandelingen
is overeengekomen dat de marktpartijen
mogelijkheden zien om bijna 770.000
vierkante meter kantoorruimte uit het
planaanbod te schrappen. De werkgroep
komt daarnaast met aanvullende voorstellen
voor te schrappen plannen. De totale
reductie van het planaanbod komt dan neer
op 1,2 miljoen vierkante meter kantoorruimte
in het basis- en middensegment (43
procent van het totale planaanbod). Het
topsegment aan de Zuidas wordt buiten
beschouwing gehouden (PlaBeKa, 2007).
Het verminderen van het planaanbod heeft
vergaande financiële consequenties voor de
gemeente, omdat deze aanzienlijke grondopbrengsten
misloopt. Kantoorruimte
genereert relatief hoge opbrengsten en
vormt daarmee vaak de basis voor de
financiële haalbaarheid van een plan.
Daarnaast betekent het schrappen van
kantoorruimte dat voor de toekomst een
belangrijke inkomstenbron wegvalt voor de
financiering van onrendabele voorzieningen.
Er wordt een verlies van 105 miljoen
euro voorzien als gevolg van het verminderen
van het aandeel kantoren in reeds
bestuurlijk vastgestelde plannen. Echter, de
grootste verslechtering van het saldo ligt bij
nog niet-bestuurlijk vastgestelde plannen.
Voor deze plannen is namelijk nog
onduidelijk wat de opbrengsten van een
alternatief programma zullen inhouden.
Ter indicatie wordt rekening gehouden met