De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

More documents

Recommendations

Info

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu? P. 180 willekeurige grondeigenaren exorbitant verrijkt worden, terwijl dit geld wellicht ook in kwaliteit van woonwijken kan worden geïnvesteerd. In de huidige situatie geldt voor een gemeente dat zij haar positie kan verbeteren en beter kan profiteren van een residu indien zij zelf net als marktpartijen bouwkavels afneemt. Hiermee verkrijgt een gemeente een positie die gelijkwaardig is aan die van marktpartijen. Een gemeente kan in dit geval de kavels wel weer doorverkopen op de woningbouwmarkt tegen de marktconforme residuele grondwaarde. Voorwaarde is dat een gemeente wel bereid moet zijn om marktrisico’s te lopen. De nieuwe grondexploitatiewet die in de loop van dit jaar wordt geïmplementeerd biedt gemeenten mogelijkheden om meer eisen te stellen aan randvoorwaarden voor de wijk. Of hiermee ook beter geprofiteerd kan worden van grondwaardestijgingen is zeer de vraag. De wetgeving concentreert zich op een betere verdeling van de kosten en niet op een betere verdeling van grondopbrengsten. Naar een lager residu De afgelopen twee decennia werden gekenmerkt door een stijging van de huizenprijzen die structureel hoger was dan de stijging van de bouwkosten. Hierdoor nam de grondwaarde zeer sterk toe. De drijvende krachten hierachter waren de almaar dalende rente, de gestegen inkomens en de verruimde hypotheekverstrekking. Deze krachten lijken inmiddels grotendeels uitgewerkt. De rente is nog steeds laag maar een verdere grote daling is niet waarschijnlijk. De hypotheekverstrekking wordt niet verder verruimd maar is zelfs verscherpt. Hypotheken mogen nog maar tot maximaal 4,5 keer het inkomen verstrekt worden en het effect van de kredietcrisis is nog niet duidelijk. De enige drijvende kracht die nog over is, is de stijging van de inkomens van huishoudens. Deze zal naar verwachting de komende jaren echter niet spectaculaire vormen aannemen en ook het percentage tweeverdieners zal naar verwachting niet veel verder meer stijgen. Wellicht kan het toegenomen vermogen van huishoudens nog een rol spelen, maar het effect hiervan op de woningprijzen is nog onduidelijk. Het ziet er dan ook naar uit dat de stijging van de woningprijzen in de komende jaren beduidend minder sterk zal zijn. Als gevolg hiervan zal ook de stijging van de grondwaarde veel minder sterk zijn. Zeker omdat de bouwkosten de afgelopen jaren zijn opgelopen en het er niet naar uitziet dat daar snel een verandering in zal komen. Voor veel toekomstige woningbouwprojecten betekent dit dat er veel minder financiële speelruimte zal bestaan om de veelvuldig optredende kostenoverschrijdingen op te vangen. Er zal veel nadrukkelijker moeten worden gestuurd op het halen van planningen en het in kaart brengen van de werkelijke kosten om grondexploitaties financieel gezond te houden. Mark Nijenhuis (mnijenhuis@amvest.nl) is werkzaam als planeconoom op de afdeling Gebiedsontwikkeling bij Amvest Literatuur Rengers, M. & X. van Uffelen (2006) ‘Gemeente snoeit in wonen en groen van Vinex-wijk’, de Volkskrant, 21 februari Rengers, M. & X. van Uffelen (2006) ‘Een koektrommel vol loze beloften’, de Volkskrant, 21 februari M. Aarden (2006) ‘Homo vinex mist wild groen’, de Volkskrant, 30 december Greef, J.H. de (2005) Gronduitgifteprijzen op uitleglocaties, Casestudies voor het onderzoek prijskolom nieuwbouw, OTB, Delft
Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu? P. 181 Needham, B. & E. Geuting (2006) Afschaffing van het zelfrealisatiebeginsel, economische effecten, Radbouduniversiteit Nijmegen, Nijmegen Ricardo, D. (1821) On the principals of political economy and taxation, John Murray, London Rust, W.N.J, (2005) Residuele grondwaarde en grondexploitatie berekeningen, Fakton, Rotterdam Segeren, A. (2007) De grondmarkt voor woningbouwlocaties, Belangen en strategieën van grondeigenaren, Nai Uitgevers, Rotterdam Verbruggen, J., H. Kranendonk, M. van Leuvensteijn & M. Toet (2005) Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland, CPB publicatie, Den Haag Zweedijk, A. (2005) Basissyllabus Marktanalyse Module IV Woningmarkt, Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam De auteur heeft het artikel gebaseerd op zijn scriptieonderzoek bij de Amsterdam School of Real Estate.
Page 1 and 2: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 P. 1
Page 3 and 4: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Reda
Page 5 and 6: Rooilijn Stelling Jg. 41 / Nr. 3 /
Page 7 and 8: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Acht
Page 9 and 10: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Buit
Page 11 and 12: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 ving
Page 13 and 14: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Adve
Page 15 and 16: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Sted
Page 23 and 24: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar
Page 25 and 26: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar
Page 27: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar
Page 31 and 32: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eige
Page 35 and 36: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 InBe
Page 47 and 48: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Gron
Page 53 and 54: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De t
Page 61 and 62: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Cult
Page 67 and 68: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 “M
Page 69 and 70: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 meer
Page 71 and 72: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Rece
Page 73 and 74: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Sign
Page 75 and 76: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Adve

De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?