De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive
development zoning
P. 199
Niet zo lang geleden waren in Nederland
nog locatiesubsidies nodig om een grote
uitbreidingswijk financieel mogelijk te
maken. Voor de periode 1995-2005 werd
begin jaren negentig door het Rijk nog
negenhonderd miljoen euro uitgetrokken
om de helft van het verwachte tekort
op locaties als Leidsche Rijn, Ypenburg,
IJburg, Nesselande, de Eschmarke en de
Waalsprong te dekken. In 2000 is reeds
berekend dat deze bijdragen, uitgaande van
verevening tussen locaties, door de sterke
waardeontwikkeling van woningen niet
meer nodig waren (Kolpron & Neprom,
2000). Thans laat het beeld zelfs zien dat
stedelijke ontwikkeling zo rendabel is dat
er ook tal van regionale voorzieningen mee
gefinancierd kunnen worden.
Veel marktpartijen zijn bereid samen te
werken met gemeenten, zodat openbare
voorzieningen en tekorten op minder
rendabele onderdelen van het plan worden
betaald uit de waardestijging van de
gronden. Toch zijn er ook partijen, de zogenaamde
free riders, die niet bereid zijn mee
te betalen aan deze voorzieningen. In veel
publicaties wordt geschat dat vijf procent
van de grondeigenaren free riders zijn. Dit
aandeel wordt door anderen betwist: veel
partijen die de onderhandelingen ingaan
met het standpunt nergens aan mee te
betalen, blijken toch bereid bij te dragen
aan de kosten van bouw- en woonrijpmaken,
wanneer woningen kunnen worden
ontwikkeld.
Meest voorkomend, volgens het proefschrift
van Groetelaers uit 2004 gaat het om
68 procent van de ontwikkelde woningen,
is dat grondeigenaren hun grond inleveren
bij de gemeente in ruil voor een bouwclaim:
de mogelijkheid later bouwrijpe kavels te
mogen kopen. Voor marktpartijen is deze
constructie vaak aantrekkelijk, omdat op
deze manier eigen vermogen vrij komt om
elders te investeren. De winst van het elders
kunnen inzetten van dit vermogen (vaak
is een rendement van circa vijftien procent
de norm) is vaak groter dan de eventuele
extra kosten die de gemeente toerekent
aan de grondexploitatie. Een gemeente die
zelf investeert in een locatie, neemt deze
kennelijk serieus. Bij ongeveer 22 procent
van de woningen wordt gekozen voor een
grondexploitatiemaatschappij waarin
marktpartijen en gemeenten participeren.
Ook komen combinaties van mogelijkheden
voor. Grondexploitaties door private
partijen doen zich vooral voor bij kleinere
bouwlocaties. Op al deze locaties kunnen
kleinere grondeigenaren zijn die zich aan
de overeenstemming willen onttrekken.
Grondexploitatiewet
Om deze free riders te kunnen aanpakken is
daarom in de Wet ruimtelijke ordening, die
per 1 juli 2008 ingaat, een hoofdstuk grondexploitatie
opgenomen. Uitgangspunt is
dat alle kosten van de grondexploitatie van
een samenhangend gebied in een ‘exploitatieplan’
worden gesommeerd en naar
opbrengstpotentie worden gedragen door
de diverse grondeigenaren van dit gebied.
De betaling van deze bijdrage is gekoppeld
aan het verlenen van een bouwvergunning.
De gedachte is tevens dat het zo makkelijker
wordt partijen die niet bereid zijn mee te
werken te onteigenen.
Een gemeente is verplicht dit exploitatieplan
tegelijkertijd met het bestemmingsplan
vast te stellen wanneer het kostenverhaal
niet anderszins – bijvoorbeeld via
een overeenkomst of via actief grondbeleid
– is verzekerd. Een dergelijk plan juridifi-