De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt
P. 206
gemeente faciliteerde de groei van het
aanbod van kantoorruimte om de vraag
op te vangen. In de periode tussen 1999
en 2006 kwam er meer dan 1,2 miljoen
vierkante meter nieuwe kantoorruimte
op de markt. In 2000 barstte de internetbubbel
en liep de economische groei
vervolgens verder terug na de aanslagen op
het WTC in New York in 2001. Het gevolg
voor de Amsterdamse kantorenmarkt was
dat de vraag terugliep terwijl het aanbod
groeide, en de leegstand tussen 2000 en
2005 aanzwol van 7 naar 21,5 procent.
Deze mismatch tussen vraag en aanbod
op de kantorenmarkt wordt ook wel de
‘varkenscyclus’ genoemd.
Redenen om nog steeds te
bouwen
De bovengenoemde redenering verklaart
slechts gedeeltelijk de huidige situatie van
overaanbod op de Amsterdamse kantorenmarkt.
Immers, hoewel het plan- en
bouwproces enkele jaren kost, bleven ontwikkelaars
ook in jaren van teruglopende
groei, na 2001 plannen indienen voor meer
kantoren. Er zijn drie hoofdredenen aan te
wijzen waarom de activiteit op de bouwmarkt
aanhoudt.
Ten eerste wordt nieuwe moderne
kantoorruimte geprefereerd door de
gebruiker. Dit betekent dat, hoewel de
economische groei na 2001 terugliep en er
dus weinig extra kantoorruimte nodig was
voor uitbreiding van bedrijven, de nieuwe
kantoorruimte niet per se ongewenst was.
Oplopende leegstand levert een gunstige
situatie op voor bedrijven die op zoek zijn
naar andere kantoorruimte, omdat ze in
onderhandeling kunnen treden over de
huurprijs en huurvoorwaarden. In theorie
corrigeert de markt zichzelf als het aanbod
in grote mate de vraag overtreft en gaat de
huurprijs omlaag, maar in Amsterdam is
de huurprijs na 2001 overwegend stabiel
gebleven. De reden hiervoor is dat eigenaren
liever gebruik maken van zogenaamde
‘incentives’ dan dat er wordt gekort op de
huurprijs, omdat die zoals gezegd invloed
heeft op de marktwaarde. In Amsterdam
boden eigenaren van kantoorruimte
op grote schaal steeds langere huurvrije
perioden aan om huurders te trekken.
Ook na 2001 werd dus nog steeds nieuwe
kantoorruimte in gebruik genomen, maar
betrof het vooral vervangingsvraag van
bedrijven die al elders in Amsterdam
gevestigd waren. De bedrijven die verhuisden
gingen meestal een hogere huurprijs
betalen voor betere kantoorruimte. Om
deze kostenstijging te dragen werd er
gekort op het vloeroppervlak per medewerker.
Bedrijven verhuisden zodoende
van grote, naar kleinere, kwalitatief betere
kantoorruimte. De vervangingsvraag had
hierdoor een netto negatief effect op de
totale leegstand in Amsterdam.
Een tweede reden voor de voortgaande
kantorenbouw vindt zijn grondslag in de
beleggingsmarkt. Het mondiale investeringsklimaat
is de laatste jaren zeer gunstig
geweest: de rentestanden waren laag en de
toename in financiële liquiditeit heeft een
toename in investeringen in vastgoed tot
gevolg gehad. Vanuit een internationaal
perspectief wordt Nederland gezien als
een aantrekkelijke beleggingslocatie voor
vastgoed, die zijn basis vindt in een relatief
gezond economisch klimaat, transparante
regelgeving en een restrictief planningsbeleid.
Ontwikkelaars ontwikkelen
kantoren doorgaans niet om ze zelf in
bezit te houden, maar verkopen deze aan
beleggers. Als de vraag naar beleggings-