De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

Rooilijn
Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar is het residu?
P. 175
Ruimtelijke ambities worden gefinancierd uit grondexploitaties. Een ruim
opgezette wijk met een goede openbaar vervoer voorziening, voldoende parken,
parkeerplekken en speelplekken vergen grote investeringen. Het lijkt op het eerste
gezicht dan ook niet vreemd dat deze ambities financieel niet allemaal door de
grondexploitatie gedragen kunnen worden. Maar dat is het wel! In ieder geval voor
grondexploitaties van woonwijken die in het afgelopen decennium zijn gerealiseerd.
De winsten op grote woningbouwprojecten
waren het afgelopen decennium voor sommige
partijen buitengewoon hoog. De winsten
ontstonden door de sterke toename
van woningprijzen en de gelijktijdig veel
minder sterke stijging van de bouwkosten.
Deze marktontwikkelingen leidden tot een
grote residuele waarde die door een aantal
partijen als winst kon worden geïncasseerd.
Veel grondexploitanten, waaronder veel
gemeenten, deelden hier ogenschijnlijk niet
in mee. Grondexploitaties laten immers
lang niet altijd rooskleurige cijfers zien en
in een aantal gevallen moest de ambitie
van de plannen zelfs worden bijgesteld. Het
‘dossier Vinex’ van de Volkskrant (2006)
bevat hierover vele voorbeelden.
Het is de vraag hoe het mogelijk is dat
grondexploitanten onder deze gunstige
marktomstandigheden er niet in slaagden
betere financiële resultaten te behalen.
De grondexploitatie
In grondexploitaties wordt grond verworven,
bouwrijp gemaakt en uiteindelijk
worden inkomsten verkregen uit de
verkoop van bouwkavels. De looptijd van
grondexploitaties is lang en omkleed met
veel onzekerheden. Vanwege deze onzekerheden
worden doorgaans voorzichtige
aannames gedaan ten aanzien van de
toekomstige inkomsten. Het is gebruikelijk
dat in grondexploitaties gerekend wordt
met een jaarlijkse toename van de verkoopwaarde
van bouwkavels onder het normale
inflatiepercentage. Vaak wordt rekening
gehouden met een jaarlijkse stijging van de
waarde tussen één en twee procent.
De grondexploitatie wordt uitgevoerd door
de grondexploitant. In het verleden was dit
vrijwel altijd de gemeente. Tegenwoordig
wordt een grondexploitatie vaak door private
partijen, al dan niet in samenwerking
met een gemeente, uitgevoerd. Bij de start
van een project moet de grondexploitant
aantonen dat sprake is van een financieel
haalbare grondexploitatie. Hiervoor
dienen zowel de verwachte uitgaven als de
verwachte inkomsten goed onderbouwd in
kaart te worden gebracht en tevens wordt
aangegeven wanneer deze naar verwachting
plaatsvinden. Zonder aangetoonde
financiële haalbaarheid wordt een bestemmingsplan
niet goedgekeurd en kan er niet
worden gebouwd.
Residuele grondwaarde
De waarde van bouwkavels kan worden berekend
aan de hand van de residuele grondwaardetheorie
(Ricardo, 1821). Deze theorie
laat zien dat de waarde van bouwkavels
een afgeleide is van ontwikkelingen op de
woningmarkt en de bouwmarkt. De waarde
van een bouwkavel is het verschil tussen de
waarde van een woning en de bouwkosten
van die woning. Wanneer de waarde van