De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt
P. 209
een vermindering van verwachte opbrengsten
van 165 miljoen euro (PlaBeKa, 2007).
Bijkomend bestaat er voor de gemeente
nog een aanzienlijk afzet- en prijsrisico.
Ondanks een reductie in het kantorenprogramma,
blijft er een overmaat aan kantoorruimte
in het planaanbod bestaan, die
na aftrek van een aangenomen hoeveelheid
incourante leegstand, geschat wordt op
minimaal 800.000 vierkante meter. Ter
vergelijking, het ABN Amro complex aan
de Zuidas heeft een netto vloeroppervlak
van 90.000 vierkante meter. Het toekomstige
aanbod van nieuwe kantoorruimte
zal dus naar verwachting nog steeds
significant de vraag overschrijden. Voor
bestuurlijk vastgestelde plannen bestaat
dan het risico dat de kantoren niet
ontwikkeld zullen worden en de grondopbrengsten
verder zullen teruglopen.
Dit afzetrisico wordt door de werkgroep
ingeschat op een mogelijke totale
saldoverslechtering van 190 miljoen euro
(PlaBeKa, 2007).
Het is belangrijk op te merken dat het
schrappen van planaanbod geheel wordt
overgelaten aan de marktpartijen. In het
geval dat het bestemmingsplan de bouw
van kantoren toestaat en marktpartijen
bereid zijn afzet- en prijsrisico’s te lopen,
zal de gemeente de bouw moeten toestaan.
De effectiviteit van de maatregelen en
onderhandelingen zijn daardoor met
onzekerheid omgeven.
De toekomst van de
Amsterdamse kantorenmarkt
Om uitspraken te kunnen doen over de
toekomstige situatie op de kantorenmarkt
moet de aanbodzijde gekoppeld worden
aan de vraagzijde. Zoals al eerder duide-
lijk werd in dit artikel, kan de gemeente
ingrijpen op de aanbodszijde, maar wordt
de vraag bepaald door krachten die buiten
het beleidsveld liggen: de intensiteit van
economische groei bepaalt namelijk
hoeveel bedrijven in de dienstensector op
zoek zijn naar extra kantoorruimte. Sinds
het begin van 2006 is de leegstand op de
Amsterdamse kantorenmarkt voor het eerst
sinds jaren weer teruggelopen als gevolg van
de aantrekkende (wereld)economie. Het
aantal vierkante meters kantoorruimte dat
de afgelopen twee jaar in gebruik werd genomen
was substantieel hoger dan in voorgaande
jaren. Aan de hand van economische
prognoses kan de toekomstige vraag naar
kantoorruimte worden geraamd. De werkgroep
maakt gebruik van langetermijnscenario’s
van het Centraal Plan Bureau. In
dit artikel wordt ingezoomd op de groei de
komende vijf jaar. In deze periode zijn twee
sleutelfactoren bepalend voor de economische
groei in Nederland en Amsterdam.
Ten eerste is Nederland een exportland en
daarmee afhankelijk van de staat van de
wereldeconomie die zich momenteel in een
periode van teruglopende groei bevindt.
Daarnaast heeft Amsterdam een relatief
grote financiële dienstensector. De recente
kredietcrisis heeft dan ook directe gevolgen
voor de lokale economie. De vooruitzichten
zijn dat de werkgelegenheidsgroei in de
dienstensector de komende twee jaar zal
teruglopen, waarna de economie zich vanaf
2010 weer zal herstellen.
In de periode tot 2010 is het goed mogelijk
om een inschatting te maken van de
hoeveelheid nieuwe kantoorruimte die aan
de voorraad zal worden toegevoegd. De
plannen bevinden zich al in de ontwikkelingsfase
of in een vergevorderde planfase.
Ontwikkelaars hebben zich een grondpo-