De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

More documents

Recommendations

Info

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive development zoning P. 202 de bouw alleen toe als er een resultaat is bereikt en belooft een aanzienlijk voordeel aan de eigenaren. Daardoor is er flinke druk om van het momentum gebruik te maken. De combinatie van duidelijkheid over de eisen van de gemeenten in het onderhandelingsproces, behoud van een derde van de waardestijging door de grondeigenaar en actieve opstelling van de gemeente heeft geleid tot een flinke stijging van de woningproductie in München. Samenwerking als sleutel Kenmerkend aan alle drie de voorbeelden is dat direct of indirect het realiseren van door de lokale overheid gewenste samenhangende ontwikkeling afhangt van de bereidheid om te komen tot samenwerking. Het in het vooruitzicht stellen van ontwikkelingswinst alleen, hoeft, zo leert met name de Spaanse casus van voor 1994, niet voldoende te zijn om te komen tot de productie van bouwrijpe kavels. Stimuleren van samenwerking kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld door vanuit de overheid particulier initiatief te ondersteunen, zoals in Hong Kong, vanuit verplichte regelgeving, zoals in Spanje of via een actieve overheid, zoals in München. In al deze gevallen zorgt het optreden van free riders niet tot financiële consequenties voor de overheid. Alleen bij een samenhangend plan waarin ook voor openbare voorzieningen kostendragers zijn gevonden, kan tot bouw worden overgegaan. Ook in de nieuwe wet in Nederland is er een verschil tussen situaties waarin partijen vrijwillig samenwerken en een situatie waarin deze samenwerking moet worden afgedwongen. Situatie vóór vaststelling De situatie vóór vaststelling van een bestemmingsplan verschilt na de invoering van de nieuwe Wro niet erg met de huidige. Vaak zal grond door ontwikkelaars aan de gemeente worden verkocht in ruil voor een deel van de bouwproductie op door de gemeenten bouwrijp gemaakte kavels of zal er een overeenkomst worden gesloten over de kosten voor openbare voorzieningen. Ten opzichte van de bestaande praktijk komt er meer ruimte voor kostenverhaal. Het risico van onverschuldigde betaling als de exploitatieovereenkomst (het contract tussen de grondeigenaar en de overheid) afwijkt van de door gemeenteraad vastgestelde exploitatieverordening (de regels waaraan deze overeenkomst moet voldoen), verdwijnt. Bovendien maakt de nieuwe wet het mogelijk op grond van een regionale visie kosten van regionale voorzieningen te verhalen. De wet maakt het ook mogelijk om in anticipatie op het bestemmingsplan alvast een bouwvergunning te verlenen aan eigenaren met wie reeds overeenstemming is bereikt. Een exploitatieplan is alleen nodig als de bijdrage niet anderszins is verzekerd. Dus dit hoeft niet bij een bouwclaim, niet bij een publiek-private grondexploitatiemaatschappij, waarin het verhaal van grondkosten reeds contractueel is geregeld, en ook niet bij een exploitatieovereenkomst. Naar verwachting zal daarmee het exploitatieplan zelden nodig zijn. Het valt daarmee te vergelijken met onteigening: een instrument dat van invloed is doordat het onderhandelingen structureert omdat het voor beide partijen een onaantrekkelijk alternatief biedt voor het komen tot een onderhandelingsresultaat. Situatie na vaststelling Na het vaststellen van het exploitatieplan wordt de contractsvrijheid tussen grondeigenaren en de gemeente beperkt. Afspraken over het betalen van een grondexploitatiebijdrage moeten overeenkomstig het exploitatieplan zijn. Extra bijdragen kunnen niet juridisch afdwingbaar worden overeengekomen. Wat wel kan, is dat een marktpartij de grond aan de gemeente verkoopt. De gemeente kan deze grond vervolgens later weer bouwrijp terugleveren aan de marktpartij. Dergelijke overeenkomsten vallen buiten het regime van de exploitatiebijdragen. De gemeente kan dan aan zichzelf een deel van de kosten toerekenen. Het gegeven dat in de voorfase meer kan en dat er ook bij overeenkomst meer kosten kunnen worden verhaald dan kunnen
Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive development zoning P. 203 worden afgedwongen, is ook elders gebruikelijk. Bij overeenkomst zijn marktpartijen vaak bereid meer te betalen dan afdwingbaar is. Het hierboven genoemde voorbeeld uit München illustreert dit. Bij afspraken kan maatwerk worden geleverd. Juridisch afdwingbare regels verhouden zich hier slecht mee. Er zijn grenzen aan de flexibiliteit van een exploitatieplan (Scheele, 2006). Conclusie De grondexploitatiewet introduceert de verplichting dat eigenaren op grond van hun aandeel in de opbrengsten meebetalen aan de kosten voor een samenhangend plan waar ook onrendabele investeringen deel van uit maken. Ondanks dat deze verplichting nu in de wet ontbreekt, betalen deze eigenaren in de Nederlandse praktijk meestal al mee. De meerwaarde van de wet is dat deze het gemakkelijker maakt om vóór vaststelling van een bestemmingsplan overeenkomsten te sluiten. De eisen daarvoor zijn versoepeld. Wanneer dit niet lukt, biedt deze wet bovendien een extra stok achter de deur. De mogelijkheid om afspraken flexibel vorm te geven en verrekeningsbedingen op te nemen naar gelang verandering van kosten, opbrengsten of de invulling van de locatie, is veel groter bij vrijwillige overeenkomsten. De praktijk van locatieontwikkeling in Nederland gaat juist steeds meer naar dit soort afspraken, ook wanneer het gaat om de uitgifte van grond door gemeenten aan projectontwikkelaars (De Greef, 2005). Wel mag worden verwacht dat het gebruik van het exploitatieplan tegen zal kunnen vallen in situaties waarin er veel verschil van inzicht is over bijvoorbeeld kosten of opbrengsten. Wanneer er verschil van inzicht bestaat over kostenposten, zal het, om het risico van het vernietigen van het plan door de Raad van State te voorkomen, waarschijnlijk noodzakelijk zijn om diverse kostenposten door onafhankelijke deskundigen te laten bepalen. Voor de inbrengwaarde van de grond (volgens onteigeningswaarde) kan dat bijvoorbeeld gebeuren door een commissie van deskundigen. Deze is zo samengesteld dat deze ook de rechtbank bij een onteigeningszaak had kunnen adviseren. Bij andere kosten kan een vergelijkbare figuur worden bedacht. Juridificering vergroot echter juridische risico’s. Kortom, ook na het van kracht gaan van de nieuwe Wro met een hoofdstuk grondexploitatie zal het vooral gaan om het tussen marktpartijen en gemeente vrijwillig tot overeenstemming komen over een plan voor een locatie met een daarbij behorende verdeling van kosten en opbrengsten. De gemeente heeft daarbij een leidende rol op het gebied van het programma, de kwalitatieve vormgeving, de fasering en de financiële afspraken. De nieuwe wetgeving zorgt voor een extra structurering van dit onderhandelingsproces. Willem Korthals Altes (w.k.korthalsaltes@tudelft.nl) is als hoogleraar Grondbeleid verbonden aan de Technische Universiteit Delft. Literatuur Ehrbeck, H. (2006) Der Beitrag kommunaler Stadtplanung zur Steuerung der Bodennutzung, Lehrstuhl für Planungstheorie und Stadtentwicklung RWTH Aachen, Aachen Greef, J.H. de (2005) Gronduitgifteprijzen op uitleglocaties, Casestudies voor het onderzoek prijskolom nieuwbouw, OTB, Delft Groetelaers, D.A. (2004) Instrumentarium locatieontwikkeling: sturingsmogelijkheden voor gemeenten in een veranderde marktsituatie, DUP , Delft Lai, L.W.C., K.W. Chau, E.C.Y. Yiu, K.S.K. Wong, W.S. Wong & P.Y.L. Chan (2007) ‘Measuring and interpreting the effects of a public-sector-led urban renewal project on housing prices – an empirical study of a comprehensive development area zone developed upon ‘taking’ in Hong Kong’, Environment and Planning B: Planning and Design, jg. 34, p. 524-538 Kolpron & Neprom (2000) Kostenverhaal in de grondexploitatie op VINEX-locaties, Neprom, Voorburg Muñoz Gielen, D. & W.K. Korthals Altes (2007) ‘Lessons from Valencia: Seperating infrastructure provision from land ownership’, Town Planning Review, jg. 78, nr. 1, p. 61-79 Scheele, J. (2006) Een flexibel verhaal? Kostenverhaal en verevening met het exploitatieplan in een onzekere en veranderlijke context, scriptie TU Delft Tse, R.Y.C. (2001) ‘Impact of comprehensive development zoning on real estate development in Hong Kong’, Land Use Policy, jg. 18, nr. 4 , p. 321-328
Page 1 and 2: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 P. 1
Page 3 and 4: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Reda
Page 5 and 6: Rooilijn Stelling Jg. 41 / Nr. 3 /
Page 7 and 8: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Acht
Page 9 and 10: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Buit
Page 11 and 12: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 ving
Page 13 and 14: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Adve
Page 15 and 16: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Sted
Page 23 and 24: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Waar
Page 31 and 32: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Eige
Page 35 and 36: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 InBe
Page 47 and 48: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Gron
Page 49: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Gron
Page 53 and 54: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 De t
Page 61 and 62: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Cult
Page 67 and 68: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 “M
Page 69 and 70: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 meer
Page 71 and 72: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Rece
Page 73 and 74: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Sign
Page 75 and 76: Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Adve

De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?