De toekomst van de Amsterdamse kantorenmarkt ... - Rooilijn

Rooilijn Jg. 41 / Nr. 3 / 2008 Grondexploitatiewet als vorm van comprehensive
development zoning
P. 201
verstedelijken grond dienen eigenaren met
een gezamenlijk plan te komen met de
verdeling van kosten, baten en verplichtingen.
In de praktijk kochten veel eigenaren
een perceel als belegging op termijn en het
bleek vaak lastig om tussen de partijen tot
overeenstemming te komen. Veel te verstedelijken
grond behield daardoor decennia
lang deze status.
In 1994 deed de autonome regio Valencia
een succesvolle poging om dit te doorbreken
door het aan elkaar koppelen van
een aantal instrumenten, zoals stedelijke
herverkaveling. Kenmerkend aan dit
systeem is dat de gemeente een competitie
uitschrijft voor een grondexploitatieplan.
Tot de regels waar dit plan aan moet
voldoen behoren zaken als een bepaald
aandeel betaalbare woningen, en kwaliteit
van de ontsluiting. De winnende partij, de
grondexploitant, mag vervolgens de grondexploitatie
uitvoeren. Deze besteedt de
publieke werken aan en geeft de rekening
hiervoor (inclusief een managementfee voor
de eigen kosten plus winstmarge) door
aan de grondeigenaren. De grondeigenaren
krijgen in ruil voor deze betalingen
bouwrijpe percelen en mogen deze percelen
bebouwen conform het vastgestelde plan.
Eigenaren die de exploitatiebijdrage niet
willen betalen, kunnen ook de grond tegen
onteigeningswaarde verkopen aan de
grondexploitant. Deze onteigeningswaarde
houdt rekening met de gestegen waarde
door bebouwingsmogelijkheden.
Belangrijk aan dit model is dat overeenstemming
tussen grondeigenaren niet meer
nodig is. Dit leidde tot een sterke groei van
het aantal goedgekeurde uitbreidingsplannen
in de regio Valencia van gemiddeld
veertig plannen per jaar in de periode
1990-1995 naar meer dan tweehonderd per
jaar vanaf 1997. Omdat de grondexploitant
vaak een bepaald percentage krijgt over
de kosten van publieke werken, heeft
deze geen groot belang om deze laag te
houden. Positief geformuleerd leidt dit tot
kwaliteit van de openbare ruimte. Negatief
geformuleerd hebben grondeigenaren
betoogd dat een grondexploitant zijn winst
kan opkrikken door zo duur mogelijke
infrastructuur te realiseren. Hoe dan ook,
de grondeigenaar heeft geen bouwplicht op
de na dit proces verkregen bouwrijpe kavel
en behoudt het recht op zelfrealisatie van
de gebouwen. De verwachting is echter dat
bouwrijpe kavels een interessant beleggingsobject
kunnen zijn.
München
Een ander voorbeeld van het gebruik van
het instrument van stedelijke herverkaveling,
maar dan op vrijwillige basis en
daardoor zonder wetswijziging ook in
Nederland toe te passen, betreft het model
van Sozialgerechte Bodennutzung in
München (Ehrbeck, 2006). Het prijsniveau
in deze stad ligt traditioneel gesproken
hoog. Bij de planvorming hanteert de
gemeente het uitgangspunt dat een derde
van de waardestijging van het gebied
(tussen oud gebruik en nieuwe waarde)
naar de grondeigenaren gaat en dat twee
derde beschikbaar is voor publieke voorzieningen.
Voor deze publieke voorzieningen
heeft de gemeente een vaste kostensoortenlijst,
waarop, anders dan in Nederland, ook
sociale voorzieningen staan, zoals kinderopvang.
Op deze lijst staat ook dat dertig
procent sociale woningbouw gerealiseerd
moet worden en dat hier een verlaagde
grondprijs voor geldt. De gemeente heeft
hier een actieve rol. De gemeente heeft
maar beperkte ambtelijke capaciteit, staat